II SA/Łd 621/11

Dnia 25 października 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA Anna Stępień Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska (spr.) Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant asystent sędziego Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 października 2011 roku sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej A w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji - oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., decyzją z dnia [...] nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14.czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. nr 98 z 2000r., poz. 1071 ze zm.) oraz art. 59, art.61 ust. 1 ustawy z dnia 27.marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. nr [...] z dnia [...], w sprawie ustalenia dla A Spółki jawnej z siedzibą Ł., warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo - usługowego wraz z urządzeniami budowlanymi, zbiornikiem ppoż., wiatami na wózki, pylonami i elementami reklamowymi i informacyjnymi, głównym wejściem pieszym z ul. A i dwoma wjazdami z ul. B, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], części działki nr [...], części działki nr [...], części działki nr [...] oraz fragmentach działek drogowych nr [...],[...] i [...] przy ul. B w Ł. Odwołanie od w/w decyzji wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa B z siedzibą w Ł., użytkownik wieczysty nieruchomości sąsiednich w stosunku do terenu inwestycji oraz częściowo działek objętych inwestycją. W ocenie Spółdzielni, organ l instancji wydał decyzję pomijając obowiązek przeprowadzenia analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, jak również analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację zamierzenia inwestycyjnego, co stanowi naruszenie art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem w ocenie strony, ze względu na sprzeczność inwestycji objętej zaskarżoną decyzją z przepisami ustawy z dnia 7.lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity D.U. nr 243 z 2010r., poz. 1623 ze zm.) oraz ustawy z dnia 16.kwietnia 2004r. o ochronie przyrody (tekst jednolity Dz.U. nr 151 z 2009r., poz. 1220 ze zm.), uznać należy, iż przesłanka wskazana w treści art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie została spełniona, tym samym czyniąc niemożliwym wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślono, iż istotą sprzeciwu wobec prowadzenia przedmiotowej inwestycji, jak również podstawą niniejszego odwołania od decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, jest fakt, iż przedmiotowa inwestycja sprzeczna jest z wskazanymi wyżej przepisami prawa, tym samym podlegać powinna uchyleniu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. w uzasadnieniu wskazanej na wstępie decyzji z dnia [...] wyjaśniło, że w rozpoznawanej sprawie, analiza urbanistyczna jest prawidłowa pod względem formalnym oraz została sporządzona zgodnie z wymaganiami stawianymi przez przepisy prawa. Przeprowadzono ją w obszarze analizowanym, wyznaczonym w pasie odpowiadającym trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji, pod kątem cech zabudowy i zagospodarowania terenu istniejących w obszarze analizowanym, w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. l pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mając na uwadze jej wyniki, zdaniem Kolegium, stanowi ona podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora. Przeprowadzone przez organ pierwszej instancji postępowanie wykazało bowiem, że wnioskowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 wyżej wskazanej ustawy. Mianowicie, zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy, warunek dostępu do drogi publicznej (ul. B) został spełniony, planowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, a inwestycja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi. Okoliczność taka jak w przedmiotowej sprawie, gdy inwestycja spełnia wszystkie z warunków określonych przez ustawodawcę, skutkować zaś powinna ustaleniem dla niej warunków zabudowy, co jednocześnie przesądza o prawidłowości rozstrzygnięcie organu I instancji. Kolegium wyjaśniło również, że w świetle wyników sporządzonej w przedmiotowej sprawie analizy urbanistycznej, uprawnione jest twierdzenie, iż planowana inwestycja stanowi kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy pod względem funkcji i cech. Zachowanie ładu przestrzennego i efektu uporządkowania elementów architektonicznych gwarantuje w niniejszym wypadku ustalenie poszczególnych parametrów dla wnioskowanej zabudowy w wielkościach dopuszczalnych przepisami rozporządzenia, a jednocześnie odzwierciedlających cechy zabudowy sąsiedniej w obszarze analizowanym. Zarzuty podniesione zarówno w odwołaniu, jak i w pismach, do treści których nawiązuje odwołanie, sprowadzają się w istocie do twierdzenia o braku uzasadnienia dla lokowania obiektu o funkcji handlowej na wnioskowanym terenie i to zarówno z uwagi na jego zbędność dla okolicznych mieszkańców, jak i z uwagi na uciążliwości jakie taka zabudowa niesie dla nieruchomości sąsiednich i środowiska. Organ zwrócił uwagę, iż przywołane w odwołaniu przepisy (art. 82 i 83 ustawy o ochronie przyrody oraz art. 75 ust. 1 ustawy z dnia 27.kwietnia 2001r. Prawo ochrony środowiska – tekst jednolity Dz.U. nr 25 z 2008r., poz. 150 ze zm.) nie znajdują zastosowania na etapie postępowania w sprawie warunków zabudowy. Wynika to z charakteru samej decyzji o warunkach zabudowy, której istotą jest jedynie ustalenie czy z punktu widzenia obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa, realizacja planowanej inwestycji jest możliwa na wskazanym we wniosku terenie. Stanowiąc o możliwości zagospodarowania terenu, decyzja ta nie rozstrzyga jednakże o szczegółach planowanej inwestycji. Okoliczności szczegółowe inwestycji (w tym jej konkretna lokalizacja na gruncie, odległość od granic działki czy innych obiektów) badane są bowiem w następnym etapie procesu inwestycyjnego - postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Skoro zatem decyzja o warunkach zabudowy nie lokalizuje planowanej inwestycji na gruncie, to co najmniej przedwczesne jest twierdzenie o jej kolizji z istniejącym drzewostanem czy innymi nasadzeniami. W przypadku istnienia takiej kolizji, zezwolenie na usunięcie drzew lub krzewów z terenu nieruchomości wymagane jest dopiero na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Na etapie postępowania w sprawie warunków zabudowy nie ma również zastosowania, powołany w odwołaniu przepis art. 75 ust. 1 ustawy Prawo ochrony środowiska, który co wprost wynika z jego treści, dotyczy etapu prac budowlanych, które można rozpocząć dopiero na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Kwestie ewentualnego szkodliwego oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko stanowią przedmiot odrębnego postępowania w sprawie ustalania uwarunkowań środowiskowych, prowadzonego jednakże, co należy podkreślić, dla przedsięwzięć wymagających wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, do których przedmiotowa inwestycja nie należy. Powyższą decyzję A z siedzibą w Ł. zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, zarzucając jej naruszenie: - przepisów prawa materialnego, tj. normy art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie, iż w przedmiotowej sprawie zostały spełnione wskazane w tym przepisie przesłanki, co skutkowało ustaleniem warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji; - przepisów prawa materialnego, tj. norm art. 82 i art. 83 ustawy o ochronie przyrody oraz przepisu art. 75 ust. 1 ustawy - Prawo ochrony środowiska, w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy Prawo budowlane, w związku z art. 61 ust. 1 pkt 5 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie, iż wskazane regulacje dotyczące ochrony środowiska nie są przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co skutkowało błędnym przyjęciem, iż planowana inwestycja zgodna jest z przepisami odrębnymi; - przepisu prawa materialnego, tj. normy art. 54 pkt 2 lit b) i lit. d), w związku z art. 64 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego niezastosowanie, skutkujące brakiem określenia w decyzji organu warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych, w zakresie ochrony środowiska oraz wymagań dotyczących interesów osób trzecich; - przepisów prawa materialnego, tj. normy art. 53 ust. 3, w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588 ze zm.), poprzez ich błędną wykładnię, polegającą na pominięciu faktu, iż analiza stanu faktycznego terenu oraz analiza prawna w niniejszej sprawie jest analizą niewystarczającą oraz przyjęciu, iż przedmiotowa analiza jest tożsama z analizą przeprowadzaną na podstawie powołanego wyżej rozporządzenia; - przepisów prawa procesowego, poprzez naruszenie normy art. 107 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego, polegające na zbyt powierzchownym i ogólnikowym uzasadnieniu faktycznym decyzji; - przepisów prawa procesowego, przez naruszenie normy art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., poprzez pominięcie części materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, co skutkowało błędnym ustaleniem stanu faktycznego; - przepisów prawa procesowego, przez naruszenie normy art. 7 i 8 k.p.a. - przez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienie sprawy, bez uwzględnienia interesu społecznego oraz słusznego interesu obywateli. W konkluzji skarżąca Spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, podtrzymując dotychczas prezentowane stanowisko. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, argumentując jak w treści zaskarżonej decyzji. Uczestnik postępowania R. B. wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25.lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30.sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm., powoływanej dalej jako p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji, Sąd nie stwierdził, by zaskarżona decyzja naruszała przepisy prawa, w stopniu opisanym w powołanych wyżej przepisach. W rozpatrywanej sprawie bezspornym jest, iż dla terenu, na którym znajduje się działka, objęta planowaną inwestycją, brak jest ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, iż inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie bowiem do treści art.4 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadą jest, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z treścią art. 4 ust.2 ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być przy tym poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art.61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią art.61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art.67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Jak wynika z powyższego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przepis art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, realizując tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech terenu działek sąsiednich. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego treścią art.2 pkt 1 ustawy i rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Warto wszakże wskazać również, iż po myśli art. 6 ust. 2 ustawy, każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami, ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Oznacza to, iż prawo właściciela do dysponowania działką i jej zabudowy nie jest nieograniczone, a prawo właściciela do inwestowania nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów. W rozpatrywanej sprawie zauważyć należy, iż dokonując analizy powyższych przesłanek, organy w sposób prawidłowy przeprowadziły analizę urbanistyczną, konieczną do ustalenia wymagań dla projektowanej zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy, poprzez określenie jego granic zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia, przy ustaleniu, iż szerokość frontu działki (tj. działki [...] i części działki nr [...]) wynosi 105 m. W obszarze analizowanym występuje zaś zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (w tym z usługami) oraz zabudowa usługowa i handlowa (m.in. bank, hotel, pawilon handlowo – usługowy C). Istniejąca zatem na sąsiednich działkach zabudowa pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Choć bowiem z literalnego brzmienia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rzeczywiście wynika wymóg, by działka sąsiednia dostępna była z tej samej drogi publicznej, to jednak niespełnienie go nie może być a limie przesłanką odmowy lokalizacji inwestycji sytuacji, gdy w okolicy tworzącej urbanistyczna całość znajdują się już zabudowania powalające na określenie wymagań nowej zabudowy. Wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3.kwietnia 2009r., sygn.akt II OSK 582/08, dostępny w Systemie Informacji Prawnej Lex nr 562841, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18.listopada 2008r., sygn.akt IV SA/Wa 1555/08, dostępny w Systemie Informacji Prawnej Lex nr 529569). W rozpoznawanej sprawie nie budzi zaś wątpliwości, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa (handlowa, handlowo-usługowa) mogąca stanowić wyznacznik dla nowej zabudowy. Spełnione są również pozostałe warunki, określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy, bowiem objęta inwestycją nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej (ulicy B), projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla objętego wnioskiem zamierzenia inwestycyjnego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne. Wbrew zarzutom skargi, projektowana inwestycja nie jest również sprzeczna z przepisami odrębnymi, w szczególności nie narusza przepisów art. 82 i 83 ustawy o ochronie przyrody oraz art. 75 ust. 1 ustawy Prawo ochrony środowiska. Żaden z powołanych wyżej przepisów nie stanowi bowiem przepisu odrębnego, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Art. 82 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody przewiduje, iż prace ziemne oraz inne prace związane z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych, prowadzone w obrębie bryły korzeniowej drzew lub krzewów na terenach zieleni lub zadrzewieniach powinny być wykonywane w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom. Art. 83 ust. 1 wprowadza natomiast wymóg uzyskania zgody na usunięcie drzew lub krzewów z terenu nieruchomości. Z kolei art. 75 ustawy Prawo ochrony środowiska stanowi, iż w trakcie prac budowlanych inwestor realizujący przedsięwzięcie jest obowiązany uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochronę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych (ust.1). Przy prowadzeniu prac budowlanych dopuszcza się wykorzystywanie i przekształcanie elementów przyrodniczych wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to konieczne w związku z realizacją konkretnej inwestycji (ust.2) Jeżeli zaś ochrona elementów przyrodniczych nie jest możliwa, należy podejmować działania mające na celu naprawienie wyrządzonych szkód, w szczególności przez kompensację przyrodniczą (ust.3). Właściwy organ administracji w pozwoleniu na budowę szczegółowo określa zakres obowiązków, o których mowa w ust. 1 i 3 (ust.4). Jak z powyższego wynika, żaden ze wskazanych przepisów nie formułuje norm, egzekwowanych podczas ubiegania się przez inwestora o ustalenie warunków zabudowy. Powoływanie się przy tym przez skarżącą Spółdzielnię na orzecznictwo sądów administracyjnych, wyrosłe na gruncie art. 73 ust. 1 i ustawy Prawo ochrony środowiska jest zaś o tyle nietrafne, że przepisy te wprost odnoszą się do postępowania planistycznego lub leż ustalającego warunki zabudowy. Powołane natomiast w skardze regulacje prawne, jak wyżej wskazano, takiego charakteru nie posiadają. Zarzut naruszenia przepisu art. 54 pkt 2 lit.b i lit.d w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zaś o tyle niezrozumiały, że decyzja organu I instancji w pkt II.B i D ustalenia w tym zakresie zawiera. Odwołuje się ona przy tym wprost do regulacji zawartych w ustawach o ochronie przyrody oraz ustawach Prawo ochrony środowiska i Prawo budowlane. Zarzuty skargi w tym zakresie, prócz ogólnego powołania się na naruszenie powyższego przepisu, wspartego cytowanym orzecznictwem sądów administracyjnych, nie zawierają żadnego szczegółowego uzasadnienia. Powyższa konstatacja odnosi się również do zarzutu naruszenia art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przywołany przepis stanowi, iż właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dokonuje analizy: 1) warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych; 2) stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. W ramach rozpatrywania wniosku o ustalenie warunków zabudowy organ właściwy w sprawie ustala zatem stan faktyczny terenu, w tym między innymi stan infrastruktury technicznej, ukształtowania terenu, jego zabudowy. Dokonuje także ustaleń, czy - a jeżeli tak, to w jakim zakresie - będą miały do danego przypadku zastosowanie przepisy szczególne (np.: przepisy ustawy - Prawo ochrony środowiska, o ochronie przyrody, o odpadach, Prawo geologiczne i górnicze, przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami itp.). Działania te wiążą się bezpośrednio z ustaleniem statusu prawnego terenu, na którym ma być lokalizowana inwestycja. Położenie terenu oraz jego status prawny wpływają też na zakres i konieczność uzgodnień, o których mowa w ust. 4. (por. T.Bąkowski: "Komentarz do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym". Zakamycze 2004) W rozpoznawanej sprawie wskazane wyżej okoliczności zostały przez organy w sposób należyty wyjaśnione w toku prowadzonego postępowania; treść skargi nie precyzuje zresztą jakie (faktyczne czy prawne) kwestie pozostały do wyjaśnienia i w jaki sposób mogą one ewentualnie wpływać na wydane w sprawie rozstrzygnięcie. Nietrafne są więc i te zarzuty skargi, które tyczą przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Wbrew zarzutom – zarówno zgromadzony materiał dowodowy jak i jego ocenę uznać należy za niewadliwe. Niezależnie bowiem od statusu prawnego terenu, na którym ma być zlokalizowana inwestycja (z ustanowionym użytkowaniem wieczystym na rzecz Spółdzielni czy też bez), podkreślić trzeba, iż ustalenie warunków zabudowy nie rodzi dla inwestora żadnych praw do terenu (art.63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu terenu). Nie legitymowanie się przezeń prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, uniemożliwi mu natomiast skuteczne ubieganie się o pozwolenie na budowę. Na marginesie już zatem jedynie wskazać należy, iż w dniu 26.kwietnia 2010r. (gdy teren przeznaczony pod inwestycje znajdował się w dyspozycji skarżącej) Spółdzielnia udzieliła inwestorowi pełnomocnictwa do "załatwienia spraw terenowo-prawnych związanych z zabudową i zagospodarowaniem nieruchomości (...)". Mniemać zatem należy, iż również, spowodowana troską o dobro spółdzielców, zmiana stanowiska skarżącej w tym zakresie, nie pozostanie bez wpływu na ewentualną realizację uprawnień przysługujących użytkownikowi wieczystemu. Biorąc pod uwagę powyższe, wobec tego, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi, wobec braku podstaw do jej uwzględnienia. m.o.