II SA/Łd 737/16

Dnia 2 grudnia 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Sędzia NSA Anna Stępień, , Protokolant Sekretarz sądowy Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2016 roku sprawy ze skargi B. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. LS Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: k.p.a.), art. 145 ust. 1, ust. 2, art. 148b ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 – dalej jako: ustawa) utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej. Jak wynika z akt sprawy, postępowanie wszczęte zostało w 2014 roku. Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta P. ustalił dla B. K. opłatę adiacencką w wysokości 2 542,50 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości (działka nr 409 o pow. 0,6690ha, położna w P. przy ul. A 31) na skutek wybudowania kanalizacji sanitarnej ul. A. Jak wskazał organ I instancji wartość rynkowa działki strony po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej wynosi 50 910 zł (1500 m² x 33,94 zł), zaś przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej wynosiła 42 435 zł (1500 m² x 28,29 zł). Różnica wartości po i przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej: 50 910 zł – 42 435 zł daje kwotę 8.475 zł, stanowiącą podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej przy zastosowaniu 30% stawki, co wynosi 2 542,50 zł. W toku kontroli instancyjnej, decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., po rozpatrzeniu odwołania strony, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Jednakże po złożeniu przez zobowiązanego skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, wyrokiem z dnia 11 maja 2015 r., sygn. akt. II SA/Łd 197/15 sąd uchylił zaskarżoną oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania, z uwzględnieniem wytycznych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, organ I instancji decyzją z dnia [...] ustalił opłatę adiacencka w wysokości 2 542,50zł. W odwołaniu B. K. zarzucił, iż nie ma możliwości dokonania przyłącza do kanalizacji, nadto nie został dotrzymany termin trzyletni wydania decyzji w sprawie opłaty, zaś rzeczoznawca popełnił błąd co do ważności terminu operatu szacunkowego. Opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., utrzymało w mocy decyzję organu I Instancji. Organ odwoławczy przytoczywszy dotychczasowy stan faktyczny i prawny, przypomniał, iż nieruchomość strony nie leży na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z ewidencją gruntów działkę nr 409 w całości stanowią użytki rolne – grunty orne. Decyzją z dnia [...] dla nieruchomości położonych przy ul. A 31 i 33 (działki nr 409, 417/1) ustalono warunki zabudowy dla zmierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie jednego budynku mieszkalnego z wbudowanym garażem i niezbędną infrastrukturą. Warunków zabudowy nie ustalono dla całej działki nr 409 a tylko dla jej części, zgodnie z liniami rozgraniczającymi teren inwestycji. Oznacza to jednocześnie, iż w części dla której ustalono warunki zabudowy działka ta nie jest rolną w rozumieniu przepisów ustawy i zastosowanie znajdują przepisy dotyczące opłaty adiacenckiej. W wyniku analizy odpowiednich przepisów organ ustalił, iż dla powstania obowiązku wniesienia tej opłaty konieczne jest stwierdzenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do danego urządzenia. W 2011 r. gmina wybudowała w ulicy A kanalizację sanitarną, w dniu 15 listopada 2011 r., nastąpił odbiór końcowy i przekazanie do eksploatacji zadania polegającego na budowie kanalizacji w ulicy. Zgłoszenie zakończenia budowy do nadzoru nastąpiło w dniu 12 kwietnia 2013 r. a pismem z dnia 30 kwietnia 2013 r. organ nadzoru budowlanego poinformował inwestora o niewniesieniu sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania sieci. Organ ustalił, iż działka nr 409 posiada odcinek przyłącza do linii regulacyjnej ulicy. Układ wysokościowy terenu oraz odległość budynków od ulicy warunkuje sposób wykonania podłączenia tzn. grawitacyjny lub grawitacyjno – tłoczny. Rozważając, czy wybudowana sieć kanalizacji posiada odpowiednie rozwiązania techniczne dla przyłączenia do sieci nieruchomości strony, uwzględniając wytyczne sądu administracyjnego, organ ustalił, iż Spółka A poinformowała, że istnieje techniczna możliwość przyłączenia nieruchomości do sieci, a sposób odprowadzania ścieków uwarunkowany jest układem wysokościowym terenu. W kolejnym piśmie Spółka doprecyzowała, że biorąc pod uwagę zagłębienie istniejącego odcinka przyłącza wykonanego do posesji, układ wysokościowy terenu oraz normatywne spadki przykanalika istnieje możliwość wykonania grawitacyjnego odprowadzania ścieków z budynku, który zostanie oddalony do 12m od ulicy. Niezależnie od powyższego organ I instancji wystąpił do Jednostki Realizującej Projekt Urzędu Miasta P. i uzyskał informację, iż wybudowana sieć posiada odpowiednie rozwiązania techniczne dla przyłączenia do sieci w systemie grawitacyjnym wszystkich nieruchomości znajdujących się przy ul. A (zarówno tych zabudowanych, jak i niezabudowanych); w celu grawitacyjnego podłączenia nieruchomości strony do sieci podczas sporządzania planu zagospodarowania działki należy zlokalizować budynek mieszkalny w odległości, którą określają warunki techniczne. W ocenie organu z informacji ww jednostki jasno wynika, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanej sieci kanalizacyjnej takie same jak dla nieruchomości już zabudowanych. Sposób podłączenia uzależniony jest od usytuowania przyszłego budynku na działce. Nie można przy tym bez wcześniejszego sporządzenia projektu zagospodarowania działki, usytuowania budynku i miejsca podłączenia do kanalizacji z góry założyć, że grawitacyjny sposób podłączenia nie będzie możliwy. Reasumując organ stwierdził, iż zostały stworzone warunki do podłączenia do kanalizacji sanitarnej nieruchomości strony, co rodzi obowiązek poniesienia opłaty adiacenckiej. Warunki do podłączenia powstały z dniem 30 kwietnia 2013 r., w którym organ nadzoru budowlanego poinformował inwestora o niewniesieniu sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania sieci kanalizacyjnej. Za datę stworzenia warunków do korzystania z sieci należy uznać datę wynikającą z możliwości przystąpienia do użytkowania tego urządzenia, ustalonej według przepisów prawa budowlanego. Dopiero wydanie przez organ nadzoru budowlanego zaświadczenia o przyjęciu złożonego przez gminę zawiadomienia o zakończeniu robót związanych z budową kanalizacji z jednoczesnym stwierdzeniem, że organ nadzoru budowlanego nie zgłasza sprzeciwu co do zamiaru przystąpienia od użytkowania inwestycji stanowi spełnienie warunków do zgodnego z prawem korzystania z wybudowanego urządzenia i od tej daty należy liczyć termin 3 lat do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty. Nie ma przy tym znaczenia ile czasu upłynie od protokolarnego odbioru robót od wykonawcy do zgłoszenia zakończenia budowy. Odbiór robót jest dopiero pierwszym etapem zakończenia procesu budowlanego, a inwestor wraz ze zgłoszeniem zakończenia budowy jest zobowiązany złożyć niezbędną dokumentację. Trzyletni termin upływał z dniem 30 kwietnia 2016 r., organ I instancji wydał decyzję w dniu [...]. Wobec powyższego zarzut odwołania, co do przedawnienia, nie jest zasadny. Kolegium za niezasadne uznało i pozostałe zarzuty odwołania. Wyjaśniło, iż dla celów ustalenia opłaty wartość nieruchomości organ I instancji przyjął zgodnie z danymi z operatu szacunkowego z dnia 8 października 2014 r. Dokument ten został skorygowany zgodnie z wytycznymi sądu administracyjnego, nadto w piśmie z dnia 19 stycznia 2016r. biegły dodatkowo uzasadnił, dlaczego przy wycenie zastosował współczynnik ekspercki obniżający wartość wycenianej nieruchomości, ze względu na nierówny teren oraz podtrzymał prawidłowość sporządzonego operatu z dnia 8 października 2014 r. i określone w nim wartości nieruchomości. Dodatkowo w dniu 6 maja 2016 r. biegły potwierdził aktualność operatu, zamieszczając odpowiednią klauzulę. Zarzuty w tym zakresie nie znajdują zatem potwierdzenia w materiałach dowodowych. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi B. K. zarzucił poświadczenie nieprawdy co do możliwości podłączenia do sieci kanalizacyjnej, odbioru inwestycji przez użytkownika, oraz stwierdzenia, że wszyscy mieszkańcy mają możliwość dokonania przyłącza. Kwestionował również aktualność operatu i fakt złożenia aktualizacji operatu klauzulą z dnia 6 maja 2016 r. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wywodząc jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm. – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zatem zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę może ją uchylić, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem. Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji w tak zakreślonej kognicji oraz analizując dokumenty zawarte w aktach administracyjnych, sąd nie dopatrzył się tego rodzaju uchybień, które musiałyby skutkować wyeliminowaniem z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji. Przystępując do kontroli zaskarżonego orzeczenia nie sposób pominąć, iż sprawa niniejsza była już przedmiotem kontroli sądowej. Wyrokiem z dnia 11 maja 2015 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, w sprawie o sygn. akt II SA/Łd 197/15, uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegiom Odwoławczego w P. z dnia [...] wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji w przedmiocie opłaty adiacenckiej. Nie budzi wątpliwości tożsamość podmiotowa i przedmiotowa obu spraw. Co jednak istotne, na skutek wskazanego orzeczenia sądu sprawa powróciła ponownie do organu administracji publicznej I instancji wobec wyeliminowania z obrotu prawnego aktów wydanych przez obie instancje. Ponownie zaś rozpoznając sprawę, organy obu instancji obowiązane były uwzględnić wytyczne zawarte w przywołanym orzeczeniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 11 maja 2015 r., będącym wynikiem wcześniejszej kontroli sądowoadministracyjnej i wskazówek zawartych w dotychczasowym orzeczeniu, zgodnie z art. 153 p.p.s.a. Stosownie bowiem do przepisu art. 153 p.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sady, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Niezastosowanie się organu administracji publicznej do oceny prawnej oraz wskazań co do dalszego postępowania traktować trzeba jako naruszenie normy prawa materialnego. Uznanie określonej okoliczności, jej sprecyzowanie, jako element oceny stanu faktycznego nie może naruszać art. 153 p.p.s.a., normującego zasadę związania organu administracji oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania, wyrażonymi w wyroku sądu administracyjnego. Ocena prawna wiąże w danej sprawie, natomiast związanie prawomocnym wyrokiem może odnosić się do innych postępowań w zakresie, w jakim rozstrzyga określoną kwestię prawną, która ma znaczenie dla rozstrzygnięcia w innej sprawie (vide: wyrok NSA z dnia 20 lipca 2005 r., sygn.akt II GSK 104/05; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 19 grudnia 2013 r., sygn.akt III SA/Po 1401/13; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 3 lipca 2013 r., sygn.akt II SA/Gd 347/13 –http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Podkreślić przy tym należy, że ocena prawna wiąże nie tylko organy, ale i sąd ponownie rozpoznający sprawę. Związanie sądu, co wyraźnie akcentuje się nie tylko w orzecznictwie, ale i w piśmiennictwie, w rozumieniu art. 153 p.p.s.a. oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie. W konsekwencji powyższego, jako przesądzone trzeba ocenić ustalenia sądu dokonane w ramach poprzedniej kontroli. Ustalone zostało, iż inwestycja obejmująca budowę sieci kanalizacji sanitarnej w ul. A w P. została zrealizowana przez Miasto P. przy współfinansowaniu przez Unię Europejską ze środków Funduszu Spójności w ramach Programu Infrastruktura i Środowisko "Modernizacja i rozbudowa oczyszczalni ścieków w P.". Wprawdzie według ewidencji gruntów działka nr 409 stanowi użytki rolne i tak jest użytkowana, to jednak decyzją Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego w P. z dnia [...]. m.in. dla tej nieruchomości ustalono warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie jednego budynku mieszkalnego z wbudowanym garażem, niezbędną infrastrukturą techniczną oraz wydzieleniem terenu niezbędnego do jego realizacji. Według rzeczonej decyzji warunki zabudowy ustalono wyłącznie dla części działki nr 409, zgodnie z liniami rozgraniczającymi teren inwestycji określonymi w załączniku graficznym do powyższej decyzji (90 m w głąb działki od ul. A), co oznacza, że w tej części działka nr 409 nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, co przesądza dopuszczalność ustalenia opłaty adiacenckiej, gdyż ta część nieruchomości może być podłączona do kanalizacji. W świetle przywołanego orzeczenia sądu, ale i wypracowanego stanowiska judykatury, podzielanego przez ten sąd, nie budzi wątpliwości, iż do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej zobowiązany jest podmiot będący właścicielem nieruchomości z chwili stworzenia warunków podłączenia do infrastruktury technicznej, niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu wydawania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. A obowiązek właściciela nieruchomości uczestniczenia w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej wynika wprost z przepisów ustawy i nie jest uzależniony od tego, czy właściciel nieruchomości faktycznie korzysta bądź ma zamiar korzystać z wybudowanych urządzeń. Stanowisko wywiedzione w uzasadnieniu wspomnianego wyroku tutejszego sądu wskazuje również na brak zasadności aktualnie podniesionego w skardze zarzutu, iż organ nie zachował terminu wynikającego z art. 145 ust. 2 ustawy. W motywach przywołanego wyroku wskazano, iż wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Jak przesądził poprzedni skład orzekający w niniejszej sprawie, w przypadku urządzeń kanalizacyjnych datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, biorąc pod uwagę treść art. 15 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków, będzie data zgłoszenia do użytkowania urządzenia kanalizacyjnego. Dopiero od tej daty będzie istniała możliwość świadczenia usług i użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej. Decydujące znaczenie ma wobec tego nie odbiór (przejęcie) robót, lecz zgłoszenie urządzenia do użytkowania. A skoro tak, to w niniejszej sprawie warunki podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej powstały z dniem 30 kwietnia 2013 r. Tym samym, wydana po ponownie przeprowadzonym postępowaniu, decyzja organu I instancji z dnia [...] została wydana w terminie, zgodnie z art. 145 ust. 2 ustawy. Przechodząc do kwestii, na które miały obowiązek zwrócić uwagę organy administracji, a za nimi i obecnie rozpoznający sprawę skład orzekający, przypomnieć trzeba, iż właściwy organ może w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej. W świetle art. 145 ustawy warunkiem ustalenia tej opłaty jest nie tylko wybudowanie urządzenia, lecz także stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Aby możliwe było ustalenie tej opłaty, organ musi wykazać w postępowaniu zarówno wzrost wartości nieruchomości, jak i związek przyczynowy pomiędzy tym wzrostem a faktem wybudowania danego urządzenia technicznego. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej i następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. W ocenie sądu, jak potwierdza lektura argumentacji organów administracji publicznej i materiału dowodowego, ponownie przeprowadzając postępowanie poprzedzające wydanie obecnie kontrolowanych rozstrzygnięć, organy wywiązały się z wytycznych sądu wynikających z uzasadnienia wyroku z dnia 11 maja 2015 r. Nie budzi zastrzeżeń ocena organów co do prawidłowości głównego dowodu w niniejszej sprawie. Zarówno organ I, jak i II instancji z poszanowaniem zasady swobodnej oceny dowodów przeprowadził wyczerpującą analizę operatu szacunkowego ustalając, iż spełnia on wymagania formalne wynikające z postanowień rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej jako rozporządzenie). W ocenie sądu operat szacunkowy, na podstawie którego organy ustaliły opłatę adiacencką, został sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia oraz zgromadzonego w aktach materiału dowodowego. Przedłożony operat jest spójny i kompletny, usunięte zostały nieprawidłowości i rozbieżności dostrzeżone w toku poprzedniej kontroli sądowej. Biegła rzeczoznawca uwzględniła wszystkie wytyczne sądu i w piśmie uzupełniającym z dnia 19 stycznia 2016 r. skorygowała i ujednoliciła dane przyjęte do wyceny a przedstawione w poszczególnych tabelach operatu, na co zwracał uwagę poprzedni skład orzekający. Podobnie uwzględniła i wyjaśniła wątpliwości co do zapisów w załączniku nr 18 do operatu, gdzie uprzednio wskazywała na bliżej nieokreślone utrudnienia i ograniczenia w zagospodarowaniu wycenianej działki. W toku ponownie prowadzonego postępowania biegła przygotowała nowy załącznik nr 18, złożony przy piśmie z dnia 19 stycznia 2016 r., gdzie wskazała m.in., iż przyjęte do bezpośrednich porównań nieruchomości gruntowe, zarówno przed wybudowaniem komunalnej sieci kanalizacji sanitarnej jak i po jej wybudowaniu, różnią się od działki wycenianej tym, iż ich obszar jest płaski, bez widocznych deniwelacji terenu. Taki stan nieruchomości jest korzystny, bo nie ogranicza i nie utrudnia przyszłego zagospodarowania terenu. Wyceniana działka w kontekście ukształtowania terenu jest gorsza, bo jej teren wyraźnie obniża się w kierunku wschodnim, co zarówno przy rolniczym zagospodarowaniu jak i przy ewentualnej przyszłej zabudowie stwarza lub stwarzać będzie pewne utrudnienia i ograniczenia. Dalej biegła wyjaśniła, iż na moment sporządzania wyceny, w sytuacji gdy nie istnieją dokumenty dotyczące przyszłej zabudowy działek, trudno o podanie konkretnych utrudnień i ograniczeń w przyszłym zagospodarowaniu terenu. Rzeczoznawca uwzględniając niekorzystne ukształtowanie gruntu zastosowała maksymalny współczynnik korekcyjny i określiła wartość rynkową prawa własności przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej oraz po jej wybudowaniu. Dodatkowo, w dniu 6 maja 2016 r. odpowiednią klauzulą, biegła potwierdziła aktualność sporządzonego operatu szacunkowego z dnia 8 października 2014 r. W ocenie sądu, lektura akt administracyjnych sprawy w przede wszystkim wywiedzionej w oparciu o nią argumentacji uzasadnia stwierdzenie, iż organy prawidłowo uznały, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został sporządzony zgodnie z prawem, wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę należycie wyjaśniony i uzasadniony. Jak wynika z treści operatu został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy i treści, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, komunikacji, sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości, a także przeznaczenia nieruchomości), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny). Wskazany dokument nie zawiera niejasności, nielogiczności, sprzeczności czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby miał on wartość dowodową. Dokonując wyceny nieruchomości, w ocenie sądu, rzeczoznawca wzięła pod uwagę wszystkie istotne jej cechy mające wpływ na wartość oraz dostatecznie wyjaśniła założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, wyjaśniając również wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Wobec powyższego sporządzony w sprawie operat szacunkowy mógł stanowić podstawę do określenia wysokości opłaty adiacenckiej, co zasadnie stwierdziły organy orzekające w rozpatrywanej sprawie. Zdaniem sądu wyjaśniona w sposób wyczerpujący została również kwestia, czy nowo wybudowana sieć kanalizacji sanitarnej posiada odpowiednie rozwiązania techniczne dla przyłączenia do sieci nieruchomości skarżącego. W tym celu organy zwróciły się o stosowne wyjaśnienia zarówno do Jednostki Realizującej Projekt Urzędu Miasta P., jak i A Sp. z o.o. Z uzyskanych odpowiedzi słusznie wywiodły, iż zostały stworzone warunki do podłączenia do kanalizacji sanitarnej nieruchomości skarżącego. Wybudowana sieć kanalizacji sanitarnej posiada odpowiednie rozwiązania techniczne. Sposób podłączenia (grawitacyjny, czy grawitacyjno-tłoczny) uzależniony jest z kolei od usytuowania przyszłego budynku na działce, zatem na tym etapie ta kwestia pozostaje otwarta, przy czym co istotne, żadna z jednostek nie wykluczyła możliwości podłączenia grawitacyjnego, na które wskazuje strona jako tańszy w realizacji. Reasumując, w okolicznościach faktycznych i prawnych niniejszej sprawy nie budzi wątpliwości, iż organy administracji publicznej uwzględniły wytyczne sądu opisane w uzasadnieniu wyroku z dnia 11 maja 2015 r. I co istotne, ustaliły w sposób nie budzący wątpliwości, iż zostały stworzone rzeczywiste warunki do podłączenia nieruchomości skarżącego do wybudowanej kanalizacji sanitarnej. Ustalenie to w świetle art. 145 ustawy obligowało organ do wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką, z uwzględnieniem stawki procentowej wynikającej z uchwały Rady Miejskiej w P. z dnia 25 kwietnia 2001 r. Podkreślić trzeba, iż ustawodawca tak sformułował przepis art. 145 ust. 1 ustawy, iż nie uzależnił ustalenia opłaty adiacenckiej od faktycznego podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, a jedynie od stworzenia warunków do możliwości takiego podłączenia. Niezbędne jest zatem ustalenie, iż dana została właścicielowi nieruchomości możliwość podłączenia, a to czy z niej skorzysta, nie ma wpływu na samo ustalenie opłaty adiacenckiej. Biorąc pod uwagę powyższe, wobec tego, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, na odstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi wobec braku podstaw do jej uwzględnienia. JK