II SA/Łd 926/17

Dnia 31 stycznia 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot- Szustowska, Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), , Protokolant Referent stażysta Aleksandra Banasiak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 stycznia 2018 roku sprawy ze skargi M. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. LS Decyzją z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...] Prezydent Miasta Z., po rozpatrzeniu wniosku M.P., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie myjni samochodowej, przewidzianej do realizacji na działce nr 297 przy ul. A 37 w Z. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła M.T., właścicielka nieruchomości sąsiedniej w stosunku do terenu inwestycji. Zdaniem odwołującej się zaskarżona decyzja nie uwzględnia w żaden sposób interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich, nie nakłada bowiem na inwestora obowiązku zastosowania jakichkolwiek środków, które zabezpieczyłyby nieruchomości sąsiednie przed immisjami. W decyzji ogólnikowo odwołano się do obowiązujących przepisów, nie odniesiono się natomiast do uwag i zastrzeżeń zgłaszanych przez stronę w toku postępowania. Strona podniosła, że zaskarżona decyzja określa tylko maksymalne parametry dla nowej zabudowy, pozostawiający tym samym inwestorowi dowolność w kształtowaniu zabudowy. Zwróciła uwagę, że w decyzji nie określono w jaki sposób będzie następował wjazd i wyjazd na teren inwestycji. Ponadto, inwestycja nie spełnia warunku kontynuacji funkcji, pozostaje bowiem w kolizji z dotychczasowym zagospodarowaniem terenu. Zdaniem strony nie poddają się też kontroli ustalone dla przedmiotowej inwestycji parametry, gdyż z uzasadnienia decyzji nie wynika w jaki sposób organ I instancji dokonał wyliczeń matematycznych w tym zakresie. Powyższe nie daje zatem podstaw do uznania, iż planowana inwestycja spełnia warunki z art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie strony funkcjonowanie planowanej myjni może wpłynąć negatywnie na poziom ciśnienia wody na działkach sąsiednich oraz wiąże się z uciążliwościami dla otoczenia w postaci hałasu, wilgoci, środków chemicznych w powietrzu, wibracji, zakłóceń elektrycznych, zanieczyszczenia wody i gleby. Do odwołania strona załącza dwa zaświadczenia lekarskie, z których wynika, iż stan zdrowia jej córki (astma i uczulenia na pleśnie) czyni niedopuszczalnym posadowienie myjni samochodowej obok domu, w którym mieszka. Załącznik do odwołania stanowi też pismo Komendanta Powiatowego Państwowej Straży Pożarnej w Z. z dnia 17 sierpnia 2017 r., w którym wskazano, że planowana inwestycja spowoduje znaczny wzrost natężenia ruchu na odcinku ul. B, spowoduje utrudnienia wyjazdu uprzywilejowanych samochodów pożarniczych na drogę krajową nr [...]. W ocenie Komendy wzrośnie również ryzyko wypadków i kolizji w okresie zimowym, gdyż ociekające wodą pojazdy po opuszczeniu myjni utworzą zamarznięte kałuże i może dojść do niekontrolowanych poślizgów. Odwołanie od decyzji złożyły także E.M. i A.J., współwłaścicielki nieruchomości sąsiedniej przy ul. B 2 w Z., jednakże postanowieniem z dnia [...] września 2017 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. stwierdziło uchybienie terminu do złożenia tego środka zaskarżenia. Decyzją z dnia [...] września 2017 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2017 r. poz. 1257), art. 59 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz.U z 2017 r. poz. 1073), uchyliło pkt 1 zaskarżonej decyzji w zakresie warunków dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu: 1) Rodzaj zabudowy i sposób użytkowania obiektów budowlanych i zagospodarowania działki: zabudowa usługowa 2) Warunki ochrony i kształtowania ładu przestrzennego: a) stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki - bez wymagań b) udział powierzchni biologicznie czynnej - min. 10% c) wysokość zabudowy - wysokość do okapu max. 5,0m, wysokość do kalenicy max. 5,0m d) szerokość elewacji frontowej - max. 8,0m e) geometria dachu - kąt nachylenia połaci max. 20°, dachy płaskie lub dwuspadowe f) obowiązek zapewnienia min. 4 miejsc parkingowych w granicach działki objętej decyzją; w zakresie określonym w pkt 1 decyzji orzekło co do istoty i ustaliło w pkt 1 decyzji warunki dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu: 1) Rodzaj zabudowy i sposób użytkowania obiektów budowlanych i zagospodarowania działki: zabudowa usługowa 2) Warunki ochrony i kształtowania ładu przestrzennego: a) wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr 297 – od 0,1 do 0,3; b) szerokość elewacji frontowej - od 5,0 m do 8,0 m; c) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (do okapu) - od 3,5 m do 5,0 m; d) geometria dachu: dach płaski lub dwuspadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych od 0° do 20°; wysokość kalenicy od 3,5 m do 5,0 m; e) udział powierzchni biologicznie czynnej - min. 10% f) obowiązek zapewnienia min. 4 miejsc parkingowych w granicach działki objętej decyzją, w pozostałej części utrzymując w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że wyznaczony w przedmiotowej sprawie obszar analizowany odpowiada wymogom § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Obejmuje on pas terenu w promieniu trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji (3 x 25 m = 75 m) i zdaniem Kolegium jest wystarczający dla oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji z zachowaniem warunków ustawowych. W aktach sprawy znajduje się mapa w skali 1:1000, stanowiąca załącznik graficzny do analizy, na której pokazane zostały granice terenu objętego analizą urbanistyczno-architektoniczną. Analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu objęto wszelką zabudowę zlokalizowaną na nieruchomościach znajdujących się w granicach obszaru analizowanego, pod kątem cech zabudowy i zagospodarowania terenu istniejących w obszarze analizowanym, w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium wyjaśniło, że przeprowadzona w sprawie analiza wykazała, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcjach: mieszkaniowej jednorodzinnej, mieszkaniowej wielorodzinnej oraz usługowej. W granicach obszaru analizowanego istnieje zatem działka z zabudową o funkcji tożsamej (usługowej) z planowaną. Zabudowa o takiej funkcji występuje na działkach nr 310/4 - odlewnia metali, nr 126 - stolarnia, nr 125 - gastronomia, nr 124 - poligrafia, nr 60/6 - salon samochodowy. Funkcja i cechy istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy stanowiły podstawę do ustalenia wymagań dla planowanej na działce nr 297 inwestycji. Organ zgodził się z zarzutem strony, że przepisy od § 4 do § 8 powołanego rozporządzenia nie dają podstaw do określania w części pisemnej analizy poszczególnych parametrów technicznych planowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny, umożliwiających ich zmianę na plus lub minus. Ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy jest bowiem dopuszczalne w formie tzw. "widełek", czyli w określonych przedziałach wielkości. Mając zatem na uwadze wyniki sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej, w tym dane liczbowe z tabeli zawierającej wielkości poszczególnych parametrów zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., korzystając ze swoich kompetencji merytoryczno-reformacyjnych, uchyliło decyzję organu I instancji w części dotyczącej warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, określonych dla planowanej na działce nr 297 inwestycji i orzekło co do istoty poprzez ustalenie parametrów dla nowej zabudowy w zakresie: wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. W ocenie Kolegium wyznaczenie cech nowej zabudowy spełnia wymogi przewidziane w przepisach powołanego rozporządzenia. Każdy przypadek zastosowania wyjątku od zasady wyznaczania danego parametru znajduje uzasadnienie w treści sporządzonej w przedmiotowej sprawie analizy, co w konsekwencji przesądza, iż w wyniku realizacji obiektu o ustalonych parametrach nie dojdzie do zakłócenia ładu przestrzennego na omawianym obszarze. Planowana inwestycja, zachowując cechy i parametry istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, a także kontynuując istniejącą funkcję zabudowy, spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, określony w treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Inwestycja spełnia także pozostałe z warunków określonych w treści art. 61 ust. 1 ustawy. Teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla obsługi planowanej inwestycji, teren inwestycji, oznaczony w ewidencji gruntów jako budowlany (B) nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a żaden z przepisów odrębnych nie sprzeciwia się realizacji planowanej inwestycji. Kolegium stwierdziło, że wbrew twierdzeniom odwołania, w przypadku planowanej inwestycji spełnienie warunku dostępu do drogi nie budzi wątpliwości, a sposób jej obsługi komunikacyjnej został opisany w zaskarżonej decyzji. Obsługa ta będzie się odbywać projektowanym zjazdem z drogi gminnej ul. B. Natomiast obsługa komunikacyjna od strony ul. A nie zyskała akceptacji zarządcy tej drogi krajowej - Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, który to postanowieniem z dnia [...] maja 2017 r. uzgodnił projekt decyzji dla przedmiotowej inwestycji, z uwagą dotyczącą likwidacji zjazdu z ul. A. Wobec powyższego organ zobowiązany był ustalić warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Mając na uwadze zarzuty odwołania Kolegium dodało, że brak zgody właścicieli nieruchomości sąsiadujących z terenem inwestycji, nie ma znaczenia prawnego, gdyż nie może być przesłanką odmowy wydania decyzji. Następnie SKO podkreśliło, że szczegółowe okoliczności planowanej inwestycji (lokalizacja na gruncie, odległość od innych obiektów czy granic działki) konkretyzują się dopiero w kolejnym etapie procesu inwestycyjnego - postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W przedmiotowej sprawie, biorąc pod uwagę etap procesu inwestycyjnego, prawidłowo zdaniem Kolegium, organ I instancji określił wymogi, co do ochrony interesów osób trzecich, nakazując ich uwzględnienie i szczególne przestrzeganie w kolejnym etapie procesu inwestycyjnego. Zaskarżona decyzja zawiera wszystkie elementy określone w art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym również wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich (pkt 5 decyzji) oraz warunki wynikające z przepisów szczególnych. W świetle powyższego, wszelkie podnoszone przez odwołującą się kwestie dotyczące negatywnego wpływu planowanej inwestycji na komfort życia czy jakość środowiska, nie mogą odnieść żadnego skutku, a zwłaszcza wpłynąć na ocenę wydanej decyzji. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniosła M.T., zarzucając naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji. Jej zdaniem tereny przy ul. A w Z. należą przede wszystkim do terenów zabudowy mieszkalnej, a zlokalizowane tam punkty usługowe stanowią zdecydowaną mniejszość i występują nielicznie, co zresztą potwierdza studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, które nadaje tym terenom status terenów mieszkalnych. Z przedstawionej przez inwestora mapy wynika, że stanowiska myjni będą się znajdowały w odległości ok. 9 -11 m od jej nieruchomości. Co ważne, planowana inwestycja będzie w sposób bezpośredni wpływać na inne pobliskie nieruchomości. Samoobsługowa myjnia samochodowa wytwarzać będzie bowiem takie immisje jak para wodna, rozpylenie wody wraz ze środkami chemicznymi, wzmagać będzie wilgotność powietrza i gruntu. Wskazała, że 24-godzinne oświetlenie obiektu także będzie wpływać w sposób bezpośredni na sąsiadujące nieruchomości m.in. obniżając ich wartość. Wskazać ponadto trzeba, że charakter punktów usługowych istniejących na obszarze analizowanym nie jest tożsamy z planową inwestycją. Nie można bowiem porównywać salonu samochodowego, czy odlewni metali do myjni samochodowej, której stopień immisji jest diametralnie inny. Wskazane przez organ punkty usługowe, nie mają tak negatywnego wpływu na stan powietrza, gruntu czy żył wodnych jak planowana inwestycja. Skarżąca stwierdziła tym samym, że planowana inwestycja nie będzie kontynuować dotychczasowej funkcji terenu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Organ podkreślił, że zarzuty skarżącej dotyczą w istocie uciążliwości związanych z funkcjonowaniem planowanej myjni samochodowej, a zatem okoliczności wykraczających poza ramy postępowania w przedmiocie warunków zabudowy, co w konsekwencji pozbawia ich skuteczności w tym postępowaniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Stosownie do treści art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz.U. z 2016r., poz. 1066 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, o ile ustawy nie stanowią inaczej (§ 2). Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, tekst jednolity Dz.U. z 2017r., poz. 1369 ze zm., powoływanej dalej jako p. p. s. a.). Z kolei po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a., rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p. p. s. a.). Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji, Sąd nie stwierdził, by zaskarżona decyzja naruszała prawo w stopniu opisanym w powołanych wyżej przepisach prawa. W rozpatrywanej sprawie bezspornym jest, iż dla terenu, na którym znajduje się działka, objęta planowaną inwestycją, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie bowiem do treści art. 4 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz.U z 2017 r. poz. 1073) zasadą jest, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z treścią art. 4 ust. 2 ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być przy tym poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego, w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 1. teren ma dostęp do drogi publicznej; 2. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 3. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art.67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1; 4. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (zasada tzw. dobrego sąsiedztwa), co ma na celu zachowanie ładu przestrzennego tj. takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy). W tym miejscu warto podkreślić, że przy analizie ustawowych przesłanek, wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., należy opowiedzieć się za funkcjonalną interpretacją pojęcia "działki sąsiedniej" przyjmując, iż wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym są działkami sąsiednimi. Takie samo, szerokie rozumienie, należy zastosować w odniesieniu do pojęcia "działki dostępnej z tej samej drogi publicznej" uwzględniając definicję zawartą w art. 2 pkt 14 u.p.z.p, gdzie przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Wszystkie działki, znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II OSK 582/08, Lex nr 562841, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 listopada 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 1555/08, Lex nr 529569). Sąd orzekający w przedmiotowej sprawie opowiada się również za szerokim rozumieniem pojęcia "kontynuacji funkcji" zabudowy i zagospodarowania terenu, która zgodnie z wykładnią systemową każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Nie wolno kwestii kontynuacji funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwość powstania tylko budynków tego samego rodzaju, co już istniejące. Jeżeli zatem istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową czy usługową, oznacza to, że nowy obiekt może być zarówno budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jak również wielorodzinnym czy usługowym. A towarzyszyć takim obiektom mogą np. urządzenia rekreacyjne czy parkingi. Podstawą odmowy wydania decyzji musi być sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących, którą organ potrafiłby racjonalnie wykazać w uzasadnieniu decyzji. Nie można uznać, że podstawą decyzji odmownej byłby sam brak zgodności pomiędzy inwestycją a zastanym zagospodarowaniem terenu, rozumiany jako brak tożsamości obiektu projektowanego z obiektami istniejącymi. Nie wolno zatem kwestii funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwość powstania tylko budynków tego samego rodzaju, co już istniejące. Sąd podziela w tym względzie pogląd doktryny, zgodnie z którym celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego ("Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne Komentarz" pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2008, str. 501) oraz ukształtowane w tym zakresie orzecznictwo sądów administracyjnych ( vide: wyrok WSA w Łodzi z 7.11.2017 r. sygn. akt II SA/Łd 96/17 – LEX nr 2400671, wyrok WSA w Łodzi z 18.10.2016 r. sygn.. akt II SA/Łd 432/16 – LEX nr 2154532, wyrok WSA w Szczecinie z 21.09.2017r. sygn. akt II SA/Sz 770/17 – LEX nr 2363470). Wbrew zatem odmiennemu poglądowi skarżącej, w świetle obowiązujących przepisów prawa nie jest wymagane, aby ustalenie warunków zabudowy dla myjni samochodowej uzależnione było od istnienia i funkcjonowania takiego samego obiektu w obszarze analizowanym. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określa, wskazane wyżej rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U z 2013 r., nr 164, poz. 1588). W celu zatem ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Przy czym przez "front działki" należy rozumieć tę część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia). W rozpoznawanej sprawie obszar analizy spełnia wymogi § 3 wskazanego wyżej rozporządzenia. Wykreślony został bowiem jako trzykrotna szerokość frontu działki - 75 metrów (front działki ma szerokość 25 m) i jest wyznaczony z każdego rogu działki, tak aby teren inwestycji znajdował się w centrum obszaru analizowanego. W jego ramach dokonano analizy istniejącej zabudowy pod kątem jej funkcji, cech i zagospodarowania terenu. W świetle ustaleń analizy nie budzi wątpliwości, że projektowane zamierzenie inwestycyjne, polegające na budowie myjni samochodowej realizuje funkcję usługową, istniejącą w obszarze analizowanym. Zabudowa o takiej funkcji występuje na działkach nr 310/4 — odlewnia metali, nr 126 - stolarnia, nr 125 - gastronomia, nr 124 - poligrafia, nr 60/6 - salon samochodowy, zaś myjnia samochodowa należy do kategorii usług towarzyszących, uzupełniających zabudowę mieszkaniowo - usługową i handlową. W ocenie Sądu, w sposób prawidłowy, oparty o przepisy wskazanego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określono również parametry i wskaźniki projektowanego zamierzenia inwestycyjnego, odnoszące się do powierzchni zabudowy, wysokości i szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Uzasadnienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego jest w tym zakresie prawidłowe, wyczerpujące i nie wymaga uzupełnienia. W świetle zgromadzonej w aktach sprawy dokumentacji nie budzi też wątpliwości spełnienie pozostałych, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przesłanek ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Należy również w pełni podzielić stanowisko organu odwoławczego, że w ramach oceny tzw. dobrego sąsiedztwa procedowanego w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie podlega analizie kwestia ewentualnych immisji, związanych z realizacją czy też przyszłym funkcjonowaniem inwestycji. Badanie zaś oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, dokonywane jest w toku odrębnego postępowania, prowadzonego w trybie art. 59 i następnych ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (tekst jednolity Dz.U. 2016r., poz. 353 ze zm.), o ile postępowanie to dla określnej inwestycji jest wymagane. Projektowana inwestycja nie należy zaś do przedsięwzięć mogących oddziaływać na środowisko w rozumieniu art. 59 ust. 1 powołanej ustawy, bowiem nie została wymieniona w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (tekst jednolity Dz.U. 2016r., poz. 71 ze zm.). Dla oceny prawidłowości zaskarżonej decyzji nie miały również znaczenia podniesione w skardze zarzuty związane z niczym nie popartym twierdzeniem o istnieniu żyły wodnej, czy też realizacji inwestycji na terenie podmokłym. Podobnie, stan zdrowia córki skarżącej, nie mógł być okolicznością rzutującą na możliwość wydania kwestionowanej decyzji. Biorąc pod uwagę powyższe, wobec tego, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi jako bezzasadnej. dc