II SA/Łd 929/24

Dnia 23 lipca 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Michał Zbrojewski Asesor WSA Tomasz Porczyński Protokolant Asystent sędziego Tomasz Stańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lipca 2025 roku sprawy ze skargi A.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 7 października 2024 roku nr SKO.4150.635.2024 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy A. z dnia 26 sierpnia 2024 roku Nr 8/2024, znak: RGP.6730.8.2024; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi na rzecz skarżącej A.K. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowoadministracyjnego. ał Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi decyzją z dnia 7 października 2024 r., nr SKO. 4150.635.2024 - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm.), dalej jako: "k.p.a." oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 977), dalej jako: "u.p.z.p." - po rozpoznaniu odwołania A.K. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy A. z dnia 26 sierpnia 2024 r., nr 8/2024 o odmowie ustalenia warunków zabudowy Jak wynika z akt administracyjnych, Wójt Gminy A. decyzją z dnia 26 sierpnia 2024 r., nr 8/2024, po rozpoznaniu wniosku A.K., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi towarzyszącymi na działkach nr ewid. [...] i [...] położonych w obr. Z., gm. A. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 104 k.p.a. oraz art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 u.p.z.p. W motywach rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że planowane zamierzenie inwestycyjne nie spełnia warunku wymienionego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W odwołaniu od powyższej decyzji A.K. wnosząc o jej uchylenie i ustalenie warunków zabudowy wskazała, że obszar analizy został nieprawidłowo ustalony, bowiem front ustalono nie uwzględniając faktu, że teren inwestycji to dwie działki - [...] i [...]. Zwiększenie obszaru analizy pozwoliłoby na prawidłowe ustalenie warunków zabudowy, tym bardziej, że na działkach sąsiednich znajdują się budynku mieszkalne, które mogłyby stanowić wyznacznik dla nowej zabudowy. Inwestycja nie obejmuje terenów leśnych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, przywołaną na wstępie decyzją, po rozpoznaniu odwołania, utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie cytując treść art. 6 ust. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wyjaśnił, że w obszarze analizowanym zabudowa ujawniona na mapie, wykorzystanej dla potrzeb sporządzenia analizy urbanistycznej, występuje wyłącznie na działce nr [...] oraz działce nr ewid. [...]. Na działce nr ewid. [...] zlokalizowany wyłącznie budynek o funkcji gospodarczej, podczas gdy na działce nr ewid. [...] w budowie jest budynek mieszkalny jednorodzinny. Z uwagi na niezakończenie budowy nie poddaje się analizie jego cech. Niezależnie od powyższego, z uwagi na usytuowanie budynku w odległości nieprzekraczającej 55 m od drogi publicznej (ul. [...]), nie będzie mógł on być podstawą dla wyznaczenia linii zabudowy na przedmiotowym terenie, który zlokalizowany jest w odległości ponad 100 m od drogi publicznej. Teren ma dostęp do drogi publicznej - droga gminna (działka nr ewid. [...]) - ul. [...], poprzez drogę wewnętrzną zlokalizowaną na działce nr ewid. [...]. Projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Teren inwestycji obejmuje działki nr ewid. [...] i [...] o łącznej powierzchni 7462 m2. Grunty te, zgodnie z danymi ewidencji gruntów, to grunty orne (RV, RVI) i pastwiska trwałe (PsV). Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Jednocześnie organ wskazał, że zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowych ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, ani strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. W konkluzji analizy urbanistycznej jej autor wyjaśnił, że nie są spełnione łączne warunki umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Inwestycja nie spełnia warunku art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie braku kontynuacji funkcji, cech zagospodarowania i ustalenia linii zabudowy pozwalających na realizacje przedsięwzięcia. Powyższa konstatacja wywołała skutek w postaci odmowy ustalenia warunków zabudowy. Analizując zebrany materiał dowodowy Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy wskazując na ukształtowany ład przestrzenny i faktyczne warunki panujące na tym konkretnym obszarze. Na potrzeby oceny spełnienia wymagań art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wyznaczono obszar analizy stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Oszacowano szerokość frontu terenu wniosku jako 6 m. Analizą objęto obszar okalający teren szerokością nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu działki (3 x 6 m = 18 m), jednak organ przyjął wymagane minimum 50 m poszerzając obszar do granic działek, których budynki weszły w zasięg 50 m. W ocenie Kolegium, wyznaczony obszar analizy jest wystarczający dla ustalania uwarunkowań dla nowego zainwestowania, gdyż zawiera elementy zabudowy i zagospodarowania terenu niezbędne dla rozpatrywanego wniosku, czyli działki zabudowane oraz budynki. Jak podkreśliło Kolegium, w obszarze analizy jest zabudowa jednorodzinna, ale występująca tylko wzdłuż drogi gminnej. W terenie analizowanym nie występuje zabudowa w głębi terenu, odsunięta od drogi publicznej, która połączona byłaby z drogą publiczną poprzez drogę wewnętrzną. W tej sytuacji, zdaniem Kolegium, nie da się pogodzić planowanej inwestycji z istniejącą już w sąsiedztwie zabudową, gdyż nie spełniłoby to wymogu kontynuacji sposobu zabudowy, ukształtowanego ładu przestrzennego. Teren sąsiadujący z inwestycją charakteryzuje się zabudową jednorodzinną, ale zlokalizowaną jedynie na działkach wzdłuż dróg publicznych, bezpośrednio przy tych drogach. Nie istnieje zabudowa w głębi terenu, znacznie odsunięta od dróg, połączona wąskimi drogami wewnętrznymi. Skoro zasada "dobrego sąsiedztwa" uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania inwestycji do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego i dopasowania planowanej zabudowy do charakterystyki, cech i parametrów do dotychczasowej zabudowy, w przypadku rozbieżności miedzy zastaną zabudową, a zabudową planowaną, wymóg ten nie jest spełniony. W ocenie Kolegium, okoliczność ta przesądza o odmowie ustalenia warunków zabudowy, mimo iż pozostałe wymogi były spełnione (np. dostęp do drogi publicznej, czy wymóg odpowiedniego uzbrojenia). Ustosunkowując się do zarzutów odwołania Kolegium napisało, że planowany sposób zagospodarowania tej części terenu byłby sprzeczny z wymogami art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Okoliczność podziału nieruchomości stanowiącej obszar rolny, jak i wydzielenia nieruchomości dojazdowej do wydzielonych działek nie stwarza po stronie właściciela nieruchomości roszczenia o wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla tych działek. Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza dowolności w sposobie zagospodarowania terenu. Zabudowa na działkach nr ewid. [...] czy [...] nie obliguje organu do wydania decyzji o warunkach zabudowy na działce inwestora. Każda z tych działek ma inne położenie - znajdują się wzdłuż drogi. W przypadku planowanej inwestycji nie budzi wątpliwości organu, że wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy prowadziłoby do świadomego i celowego wprowadzenia zaburzeń w harmonii ładu przestrzennego, co z kolei byłoby sprzeczne z treścią ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zadaniem organów administracji na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Natomiast planowanej zabudowy w postaci wprowadzenia małego osiedla jednorodzinnego - na tyłach istniejącej zabudowy - nie można pogodzić z otoczeniem. Wniosek przewiduje powstanie zespołu zabudowy jednorodzinnej w postaci ciągu "rozbijającego" tereny rolne. Naruszyłoby to cechy ładu przestrzennego polegające na skupieniu zabudowy w pasie od drogi. Złamanie tej zasady i pozwolenie na zabudowę jednorodzinną wcinającą się w grunty rolne będzie dysharmonizowało przestrzeń obcym (wnioskowanym) liniowym układem zabudowy. Odnosząc się natomiast do kwestii wniosku odwołującej o powiększenie obszaru analizowanego Kolegium wskazało, że jest to niecelowe. Bez znaczenia bowiem, w sytuacji dokonanej oceny sąsiedztwa jest powiększenie obszaru analizowanego, nadal bowiem kwestia ładu przestrzennego nie ulegnie zmianie, wprowadzenie zabudowy 8 domów jednorodzinnych na tyłach istniejącej zabudowy wzdłuż drogi nie da się pogodzić z otoczeniem. W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi skardze A. K. wnosząc o uchylenie decyzji obu instancji wskazała na naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności: 1. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., przez błędną ocenę istniejących warunków zabudowy na obszarze analizy oraz niezasadne uznanie, że planowana inwestycja nie spełnia wymogu kontynuacji funkcji i cech zabudowy; 2. art. 61 ust. 5a u.p.z.p., przez niewłaściwe wyznaczenie obszaru analizy, co skutkowało nieuwzględnieniem sąsiednich zabudowanych działek, które mogą stanowić wzorzec dla planowanej inwestycji. 3. art. 7 k.p.a., przez nierozstrzygnięcie wątpliwości na korzyść strony oraz brak dokładnego wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy. W motywach skargi jej autorka wskazała na błędne ustalenie obszaru analizy, bowiem organ nieprawidłowo ograniczył obszar analizy, ignorując fakt, że działki inwestycyjne (nr [...] i [...]) mają charakter budowlany, a ich front został niezasadnie zaniżony do 6 m. Szerszy obszar analizy pozwoliłby uwzględnić sąsiednie zabudowane działki, które spełniają wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Ponadto, funkcje i cechy zabudowy są zgodne z otoczeniem, gdyż na działkach sąsiadujących z planowaną inwestycją znajdują się budynki mieszkalne, które mogą stanowić wyznacznik dla nowej zabudowy. Organ niezasadnie odmówił uznania tych budynków, mimo że znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji i posiadają podobną funkcję oraz charakter. Skarżąca wskazała także na harmonijny rozwój przestrzeni wyjaśniając, że planowana inwestycja nie narusza ładu przestrzennego, a wręcz przeciwnie - wpisuje się w dotychczasowy rozwój zabudowy jednorodzinnej na tym obszarze. Argument Kolegium, że inwestycja wprowadza "zaburzenia harmonii", nie znajduje potwierdzenia w stanie faktycznym, zwłaszcza że proponowana zabudowa jest zgodna z dotychczasowym charakterem okolicy. Zdaniem skarżącej, brak jest pełnej analizy przepisów, ponieważ organ pominął treść art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., który gwarantuje prawo do zagospodarowania terenu zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeśli nie narusza to interesu publicznego ani osób trzecich. Z tych powodów, kontestowana decyzja jest niezgodna z prawem i powinna zostać uchylona. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty zaprezentowane w motywach kwestionowanego rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.)., dalej jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy A. z dnia 26 sierpnia 2024 r., nr 8/2024 o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi towarzyszącymi na działkach nr ewid. [...] i [...] położonych w obr. Z., gm. A. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2-03 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130). W pierwszej kolejności należy wskazać, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy w kontrolowanej sprawie wpłynął do organu i instancji w dniu 21 czerwca 2024 r., a zatem stosownie do art. 61 § 3 k.p.a., postępowanie o wydanie warunków zabudowy zostało wszczęte 21 czerwca 2024 r., tj. po wejściu w życie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688; dalej "ustawa zmieniająca"). Stosownie do art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (tj. od 24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. W myśl art. 65 ust. 1 ustawy zmieniającej studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 30 czerwca 2026 r., i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe. W zaskarżonej decyzji ani w poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy A. organy nie sprecyzowały czy teren inwestycyjny na dzień wydania decyzji przez organy obu instancji objęty był studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z informacji ogólnodostępnych wynika jednakże, iż dla Gminy A. nie został uchwalony plan ogólny gminy. Z kolei treść uzasadnień obu decyzji wskazuje, że wniosek skarżącej podlegał rozpoznaniu z uwzględnieniem art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie ustawy zmieniającej (tj. przed 24 września 2023 r.), a w pozostałym zakresie z uwzględnieniem przepisów u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym od 24 września 2023 r. z wyjątkiem przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a. Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Podkreślić należy, że prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, co oznacza, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie podejmowane po przeprowadzeniu postępowania jest warunkowane całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy poprzedza postępowanie wyjaśniające w zakresie spełnienia przesłanek zawartych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Narzędziem służącym ustaleniu, czy przesłanki te zostały wypełnione jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której sporządzenie nakazuje art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Przepis ten stanowi, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a (tj. terenu objętego wnioskiem o wydanie warunków zabudowy), na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Zważywszy, że w niniejszej sprawie kwestionowana jest m.in. poprawność wyznaczenia obszaru analizy, trzeba podkreślić, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest zasadniczym środkiem do ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Prawidłowe jej sporządzenie, a przy tym i prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego wokół terenu, którego wniosek dotyczy, ma kluczowe znaczenie w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, bowiem dokument ten w zasadniczej mierze przesądza o jego wyniku. Analizę urbanistyczno-architektoniczną sporządza uprawniony architekt-urbanista. Na organie natomiast spoczywa - wynikający z art. 80 w związku z art. 7 k.p.a. - obowiązek dokonania oceny przedmiotowej analizy pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania. Istota sporu w analizowanej sprawie sprowadza się do tego, czy organy prawidłowo przyjęły, że szerokość frontu terenu przedmiotowej inwestycji wynosi 6 m. Trzeba więc podkreślić, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy nie precyzuje jakimi ustaleniami się kierował, poprzestając na stwierdzeniu, że "oszacowano szerokość frontu terenu wniosku jako 6 m". Również uzasadnienie decyzji organu I instancji oraz wyniki analizy stanowiące załącznik nr 2 do tej decyzji nie zawierają żadnych informacji pozwalających zweryfikować sposób ustalenia szerokości frontu terenu inwestycji. Dotyczy to także części opisowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzonej przez mgr inż. arch. G. F. Wypada zatem przypomnieć, że stosownie do art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. decyzja winna zawierać uzasadnienie faktyczne i prawne, zaś wg art. 107 § 3 k.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Uzasadnienie rozstrzygnięcia, stanowiące jego obowiązkowy składnik, jest wyrazem prawidłowego przeprowadzenia przez organ procesu rozpoznawczego i dedukcyjnego w zakresie niezbędnym dla rozstrzygnięcia sprawy. Motywy decyzji powinny być tak ujęte, aby strona mogła poznać tok rozumowania poprzedzającego wydanie rozstrzygnięcia oraz zrozumieć i w miarę możliwości zaakceptować zasadność przesłanek faktycznych i prawnych, jakimi kierował się organ przy załatwianiu sprawy. Ponadto prawidłowo sporządzone uzasadnienie daje również możliwość pełnej i merytorycznej weryfikacji rozstrzygnięcia w postępowaniu sądowym. Zaskarżona decyzja, w zakresie motywów jakimi kierował się organ ustalając szerokość frontu terenu inwestycji, nie spełnia powyższych wymogów i nie poddaje się kontroli Sądu, co czyni zasadnym stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem przepisu art. 107 § 3 k.p.a. Kolegium nie wyjaśnia na jakich przesłankach opiera swoje ustalenia co do tego, że szerokość ta wynosi 6 m, a w konsekwencji dlaczego uznaje za prawidłowe wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości minimalnej tj. 50 m. Należało zauważyć, że skarżąca w odwołaniu od decyzji organu I instancji podniosła zarzut nieprawidłowego wyznaczenia obszaru analizy, wskazując, że powinien on obejmować odległość trzykrotnie większą, tj. 189 m. Skarżąca wskazała również, iż 6 metrów, to szerokość drogi wewnętrznej przylegającej do działki nr ewid. [...], zapewniającej dojazd do drogi publicznej. Sąd zważył także, że zarówno z części tekstowej jak i z części graficznej analizy wynika, że teren inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną zlokalizowaną na działce nr [...], co może wskazywać na trafność argumentacji skarżącej podniesionej w odwołaniu, że szerokość tej drogi wewnętrznej, w ocenie organów, równa się szerokości frontu terenu inwestycji. Według skarżącej jednakże nie jest prawidłowe ustalenie, że szerokości frontu terenu inwestycji wynosi 6 m. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi nie odniosło się do tego zarzutu, ograniczając się do stwierdzenia, iż oszacowano szerokość frontu terenu wniosku jako 6 m. Wypada zatem przypomnieć, że art. 61 ust. 5a u.p.z.p. stanowi, iż przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W niniejszej sprawie nie ma wątpliwości co do tego, że główny wjazd na działkę odbywa się z działki nr ewid. [...], stanowiącej drogę wewnętrzną i zapewniającej dojazd do drogi publicznej. W ocenie Sądu, w przypadku gdy bok terenu inwestycji przylega do drogi prostopadle lub pod innym kątem lecz nie równolegle, za front uznać należy całą szerokość tego boku terenu inwestycji, który przylega do drogi wewnętrznej, a nie tylko ten odcinek, który położony jest bezpośrednio na styku z drogą. W przypadku prostopadłego położenia drogi wewnętrznej, odcinek ten zawsze równałby się (tak jak w niniejszej sprawie) szerokości tej drogi, co nie znajduje uzasadnienia w treści art. 61 ust. 5a zd. 2 u.p.z.p. Uznanie za front terenu inwestycji jedynie części boku terenu przylegającego do drogi, skutkowałoby wówczas zniweczeniem istoty wyznaczania wielkości obszaru analizowanego, ponieważ obszar ten - ze względu na niewielkie szerokości dróg wewnętrznych - zawsze byłby wyznaczany w minimalnej odległości od działki, tj. w odległości 50 metrów (por. Wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 czerwca 2011, sygn. IV SA/Wa 650/11; wyrok WSA w Łodzi z dnia 16 marca 2010 r., sygn. II SA/Łd 787/09, CBOSA). O nieprawidłowości zaskarżonej decyzji przesądza zatem trafnie dostrzeżona przez skarżącą okoliczność wadliwego zaakceptowania przez SKO sposobu wyznaczenia przez organ I instancji granic obszaru analizowanego. Błędne określenie granic obszaru analizowanego, w oparciu o które Wójt Gminy A. przeprowadził następnie analizę urbanistyczną skutkowało wadliwością samej analizy i wydanej na jej podstawie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. W zaistniałej sytuacji, nie sposób bowiem zweryfikować prawidłowości stanowiska organu w zakresie przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy. Okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia nie zostały ustalone. W konsekwencji zaskarżona decyzja oraz decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. a naruszenia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Obowiązkiem organu administracji, wynikającym z zawartej w art. 7 zasady prawdy obiektywnej, jest bowiem dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, zaś obowiązek ten jest realizowany dzięki nakazowi zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia przez organ administracji całego materiału dowodowego (art. 77 § 1 k.p.a.). Wobec powyższego stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi wydana została z naruszeniem ww. przepisów prawa procesowego a konieczny do ustalenia zakres okoliczności faktycznych może mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Powyższe obligowało Sąd do usunięcia z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ja decyzji organu I instancji stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) oraz art. 135 p.p.s.a., o czym Sąd orzekł w pkt 1 sentencji wyroku. Jednocześnie Sąd wskazuje, iż nie przesądza rozstrzygnięcia sprawy po jej ponownym rozpatrzeniu przez organ administracji. W ramach ponownego rozpoznania sprawy organy winny dokonać rzetelnej oceny spełnienia przez planowaną inwestycję przesłanek wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w oparciu o analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania przeprowadzoną dla prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego, z poszanowaniem przepisów prawa procesowego uwzględniając właściwy stan faktyczny. Organy winny mieć również na uwadze art. 153 p.p.s.a., zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. O kosztach postępowania orzeczono w punkcie 2 sentencji wyroku na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a., zasądzając na rzecz skarżącej kwotę 500 zł tytułem uiszczonego wpisu od skargi. dc