II SA/Łd 969/13

Dnia 9 grudnia 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Protokolant specjalista Dominika Janicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2013 roku sprawy ze skargi A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji. oddala skargę. LS Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013r., poz. 267, w skrócie K.p.a.), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta T., z dnia [...], nr [...], odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie zakładu garmażu o pomieszczenia socjalne, ekspedycji oraz magazyny chłodnicze na działce o nr ewid. 115/5, obręb [...], położonej przy ul. A [...] w T. A. S. wnioskiem z dnia 31 stycznia 2008r. zwrócił się o ustalenie warunków zabudowy dla rozbudowy istniejącego zakładu produkcji garmażeryjnej o pomieszczenia socjalne, ekspedycji i magazyny chłodnicze na opisanej wyżej nieruchomości. Powyższy wniosek wielokrotnie był przedmiotem analizy organu I instancji, który każdorazowo odmawiał skarżącemu ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji z powodu sprzeczności funkcji planowanej inwestycji z funkcją terenów objętych analizą. Jednakże dotychczasowe rozstrzygnięcia organu I instancji, na skutek wniesionych odwołań inwestora, były eliminowane przez organ II instancji. W toku postępowania bezpośrednio poprzedzającego poddane kontroli sądu decyzje organ I instancji na podstawie analizy urbanistycznej ustalił, że podstawową funkcją obszaru analizowanego jest funkcja mieszkaniowa, pojawiają również usługi z kategorii konsumpcyjnych, tj. handel detaliczny czy kawiarnia oraz usługi biurowe – zakład pogrzebowy. Natomiast planowana inwestycja polega na rozbudowie zakładu produkcyjnego o pomieszczenia socjalne i usługowe, ale funkcjonalnie związane z istniejącym zakładem produkcyjnym. Według organu I instancji tych funkcji nie można rozdzielić. Tym samym nowo projektowanych pomieszczeń nie można traktować jako odrębnych obiektów, nie uwzględniając kontekstu rozbudowy i tym samym nie można przyjąć, że nie jest to funkcja produkcyjna. Organ stwierdził, iż sprzeczność funkcji mieszkaniowej i usługowej, służącej zaspokojeniu potrzeb lokalnej ludności z funkcją produkcyjną jest oczywista. Następnie organ I instancji ustalił, że w obszarze analizowanym nie występuje żaden obiekt produkcyjny. I tak na działce nr ewid. 115/3 prowadzone są usługi pogrzebowe, które ograniczają się do usług biurowych. Z kolei na działce o nr ewid. 115/4 (sąsiadującej z terenem inwestycji od północy) nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Istniejący tam zakład kamieniarski już nie funkcjonuje, firma P.P.H.U. "B" J. C. została wykreślona z ewidencji działalności gospodarczej w dniu 21 czerwca 2011r. W trakcie oględzin w terenie stwierdzono, że obecnie działka pozostaje niezagospodarowana. Organ I instancji podniósł, iż w trakcie wizji w terenie nie stwierdzono też, aby na działce o nr ewid. 115/1 funkcjonowała firma transportowa. Działka ta jest niezabudowana. Właścicielami działki są D. i W. B. zamieszkali przy ulicy C [...] (działka sąsiednia o nr ewid. 116/1), zabudowanej budynkiem mieszkalnym. W. B. prowadzi pod tym adresem Firmę Handlowo-Usługową "D", adres dodatkowego miejsca wykonywania działalności to ul. E [...] w T. Organ ustalił, że jedynie na nieruchomości A. S. (działka nr 115/5) prowadzona jest działalność produkcyjna w budynkach objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Jednakże funkcję produkcyjną wprowadzono do obiektu w trybie samowoli, co zostało przesądzone wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 7 czerwca 2011r., sygn. akt II SA/Łd 362/11, w sprawie zmiany sposobu użytkowania przedmiotowego obiektu, w którym prowadzona jest działalność (produkcja pierogów i wyrobów garmażeryjnych), a także wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 20 maja 2008r., sygn. akt II SA/Łd 255/08 w sprawie przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania spornego obiektu budowlanego. Zdaniem organu I instancji działki zabudowane w warunkach samowoli budowlanej nie mogą być brane pod uwagę przy ustaleniu tak zwanej zasady dobrego sąsiedztwa, od której uzależniona jest możliwość ustalenia warunków zabudowy dla działki, której wniosek dotyczy. Prezydent Miasta T. wskazał też, że produkcja produktów garmażeryjnych jest uciążliwa w kontekście relacji funkcjonalnych, estetycznych i społecznych. Negatywnie wpływa na środowisko życia mieszkańców m. in. poprzez wynikające ze specyfiki produkcji uciążliwe zapachy, wzmożony ruch samochodowy, hałas związany z załadunkiem towaru itp. Położenie terenu inwestycji w centrum osiedla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej stanowi zagrożenie dla tej funkcji, którą jako funkcję dominującą należy traktować priorytetowo i chronić przed funkcjami, które nie stanowią uzupełnienia funkcji wiodącej. Tym samym organ I instancji uznał, iż nie można jednoznacznie przyjąć, że funkcja ta będzie mogła bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją a także, że w przyszłości ta nowo wprowadzana funkcja nie ograniczy obecnej. W związku z tym funkcja ta jest sprzeczna z istniejącym na analizowanym obszarze sposobem zagospodarowania działek. Ponadto w ocenie organu I instancji zgodnie z planem miejscowym ogólnym perspektywicznym zagospodarowania przestrzennego miasta T. zatwierdzonym Uchwałą Rady Narodowej w T. z dnia [...], nr [...], obowiązującym do 31 grudnia 2003r., działka objęta niniejszym postępowaniem znajdowała się w jednostce urbanistycznej [...] MN - tereny budownictwa jednorodzinnego niskiego, osiedla F, G i A. Zgodnie z aneksem do planu ogólnego, zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta w T. z dnia [...] w sprawie zmian w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego, funkcja MN oznaczała tereny zwartego i skupionego budownictwa mieszkaniowego o różnej intensywności zabudowy i tereny skoncentrowanej lub wolnostojącej zabudowy usługowej. Na terenach tych możliwa była realizacja małych zakładów produkcyjnych o uciążliwości nieprzekraczającej granic danej lokalizacji, ale tylko na terenach niezabudowanych. Według wypisu z kartoteki budynków, budynki na działce objętej niniejszym postępowaniem (nr ewid. 115/5) zostały wybudowane w 1970r. Zatem w chwili uchwalania w 1988r. planu miejscowego zapis o możliwości realizacji małych zakładów produkcyjnych nie dotyczył działki nr ewid. 115/5. Z powyższego wynika, że teren objęty przedmiotowym postępowaniem nie był przeznaczony na cele produkcyjne w planie, który utracił moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym, a tym samym nie ma podstawy do zastosowania art. 61 ust. 2 ww. ustawy. W wyniku przeprowadzonej analizy ponownie stwierdzono, że nie spełnione zostały warunki zawarte w art. 61 ust.1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie kontynuacji funkcji. Pozostałe warunki zawarte w punktach art. 61 ust. 1 ww. ustawy zostały spełnione. Jednak ustalenie warunków zabudowy wymaga spełnienia łącznie wszystkich warunków art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z uwagi na powyższe organ I instancji, decyzją z dnia [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 i art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 104 K.p.a. Od powyższej decyzji odwołanie złożył inwestor, zarzucając naruszenie art. 7, art. 8, art. 9, art. 11, art. 79 i 107 § 3 K.p.a. oraz art. 61 ust. 1 pkt 1-5 oraz art. 61 ust. 6 i 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu odwołania inwestor podniósł, ze przez ponad 13 lat Urząd Miasta aprobował prowadzenie działalności produkcyjno-usługowej na działce nr 115/5. Dokonany przez miasto podział nieruchomości wręcz uniemożliwił inne niż produkcyjno-usługowe wykorzystywanie przedmiotowej działki. Inwestor powołał się na swoją działalność w charakterze radnego wywodząc, ze obecne stanowisko Urzędu miasta jest swoistą retorsją wobec jego postawy. Dalej inwestor wskazał, iż planowana rozbudowa to ok. 70 m2 powierzchni w większości pomieszczeń socjalnych, a pod pojęciem "magazynu chłodniczego" kryje się niewielka komora chłodnicza zlokalizowana wewnątrz pomieszczenia ekspedycji towaru. Inwestor podkreślił, że zgodnie z raportem z Przeglądu Ekologicznego oraz pismem Wydziału Ochrony Środowiska Rolnictwa i Leśnictwa Starostwa Powiatowego w T. z dnia 3 kwietnia 2006 r., uciążliwość zakładu nie przekracza granicy działki, a planowana przebudowa ma tę kwestię dodatkowo poprawić. Natomiast ogólny plan zagospodarowania przestrzennego, który przestał obowiązywać od dnia 1 stycznia 2004r., zgodnie z aneksem do planu ogólnego, zezwalał na realizację na terenach oznaczonych funkcją MN budownictwa "usługowego i małych zakładów produkcyjnych". W sprawie ma zatem zastosowanie przepis art. 61 ust. 2 ustawy, tym bardziej, że budując dom obok działki wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, należy liczyć się z wynikającymi z tego faktu niedogodnościami. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. uznało je za niezasadne i wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium podniosło, iż organ I instancji wykazał sprzeczność planowanej inwestycji z funkcją terenów i znajduje to oparcie w wynikach przeprowadzonej analizy zagospodarowania. Organ odwoławczy wskazał, iż w niniejsza sprawa dotyczy rozbudowy zakładu produkcyjnego, a na terenie obszaru analizowanego nie występuje taka zabudowa. Wprawdzie na przyległym terenie znajduje się zabudowa usługowa taka jak: sklep spożywczy, kawiarnia, zakład pogrzebowy, jednakże funkcja tej zabudowy nie przystaje do zabudowy produkcyjnej prowadzonej przez skarżącego. Zakład kamieniarski natomiast został zlikwidowany. Dalej stwierdzono, iż poprzednio obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego nie przewidywały na tym terenie funkcji produkcyjnej. Organ odwoławczy przytoczył ustalenia miejscowego planu, powołane przez organ I instancji z których wynika, że teren objęty przedmiotowym postępowaniem nie był przeznaczony na cele produkcyjne w planie, który utracił moc, a więc nie ma zastosowania przepis art. 61 ust. 2 ustawy znoszący zasadę dobrego sąsiedztwa. Organ odwoławczy ustalił, że prawomocnie oddalono skargę A. S. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. z dnia [...] w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Postępowanie to nie ma jednak wpływu na podjęte rozstrzygnięcie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Na podjęte rozstrzygnięcie nie mają też żadnego wpływu okoliczności podniesione przez skarżącego w odwołaniu. Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. skargę do sądu administracyjnego wniósł A. S., zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie błędną wykładnię art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędne uznanie, że realizacja w/w inwestycji nie stanowi kontynuacji funkcji, podczas gdy od 1 stycznia 1992 roku Urząd Miasta T. wydawał w odniesieniu do innych przedsiębiorców zezwolenia na prowadzenie działalności produkcyjnej na tym terenie, a w konsekwencji przez ponad 13 lat na wskazanym terenie wykonywano działalność o charakterze produkcyjnym, co nie wywoływało sprzeciwu organów administracji. Ponadto zarzucono również obrazę przepisów postępowania administracyjnego, mającą wpływ na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia, a mianowicie art. 107 § 3 K.p.a. poprzez niewłaściwą konstrukcję uzasadnienia zaskarżonej decyzji (uniemożliwiającą kontrolę instancyjną sądu administracyjnego). Podniesiono także zarzut naruszenia art. 79 § 1 K.p.a. i art. 10 K.p.a. poprzez brak zawiadomienia strony o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z oględzin przedmiotowej nieruchomości, jak również naruszenie art. 84 K.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego i dowolne ustalenie, że poziom hałasu związany z produkcją pierogów w zakładzie skarżącego przekracza normy dopuszczalne na obszarze mieszkalnym,. Dodatkowo podniesiono zarzut naruszenia art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, niewyjaśnienie czy kawiarnia znajdująca się na analizowanym obszarze prowadzi działalność produkcyjną bądź inną zbliżoną do działalność gospodarczą do działalności skarżącego (np. przygotowywanie posiłków), a także na pominięciu okoliczności, że na obszarze objętym wnioskiem prowadzona była przez kilkanaście lat działalność produkcyjna w postaci zakładu kamieniarskiego, jak również na pominięciu dowodu z raportu Przeglądu Ekologicznego oraz pisma Wydziału Ochrony Środowiska Rolnictwa i Leśnictwa Starostwa Powiatowego w T. znak: [...] z dnia [...], z których wynika, że uciążliwość zakładu skarżącego nie przekracza granicy działki na której jest zlokalizowany, a planowana inwestycja ma ten wpływ jeszcze ograniczyć. Zarzucono także naruszenie art. 7 i art. 8 K.p.a. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Jak wynika z oświadczenia pełnomocnika skarżącego złożonego na rozprawie w dniu 3 grudnia 2013 roku, skarżący otrzymał kolejną negatywną decyzję w sprawie legalizacji samowolnej zmiany sposobu użytkowania dotychczasowej zabudowy. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm., w skrócie p.p.s.a..), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części jedynie wówczas, gdy stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik postępowania, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" p.p.s.a.). W przypadku braku podstaw sąd skargę oddala na podstawie art. 151 p.p.s.a. Skarga pozbawiona jest uzasadnionych podstaw prawnych. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej powoływanej jako u.p.z.p.. W myśl art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Zgodnie zaś z art. 59 ust. 1 cytowanej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., to jest: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z bezspornych ustaleń organów wynika, że prowadzona już na działce nr 115/5 działalność – produkcja garmażeryjna – została wprowadzona nielegalnie, w trybie samowolnej zmiany sposobu użytkowania. Zgodnie z prawem prowadzono wcześniej działalność handlową. Na obecnym etapie postępowań, prowadzonych przez organy nadzoru budowlanego stan samowoli nie został usunięty, skarżący nie uzyskał możliwości legalizacji działalności produkcyjnej. Wynika to wprost z powołanych w uzasadnieniach zaskarżonych decyzji wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 7 czerwca 2011r., sygn. akt II SA/Łd 362/11 w sprawie zmiany sposobu użytkowania przedmiotowego obiektu, w którym prowadzona jest działalność (produkcja pierogów i wyrobów garmażeryjnych), a także z dnia 20 maja 2008r., sygn. akt II SA/Łd 255/08 w sprawie przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania spornego obiektu budowlanego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 19 lutego 2013r., sygn. akt II OSK. 1983/11, oddalił skargę kasacyjną A.S. wniesioną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 7 czerwca 2011r., sygn. akt II SA/Łd 362/11 Do dnia wyrokowania skarżący nadal dysponuje jedynie negatywnymi dla siebie decyzjami w sprawie legalizacji samowoli w zakresie użytkowania. Taki stan rzeczy – prowadzenie działalności produkcyjnej w warunkach samowoli budowlanej uniemożliwia realizowanie na tej samej nieruchomości nowych inwestycji, w tym zwłaszcza rozbudowy nielegalnie funkcjonującego zakładu. Organ administracji publicznej, oceniając możliwość kolejnych działań inwestycyjnych bierze bowiem pod uwagę stan istniejącej zabudowy zgodny z prawem, tym samym i działalność gospodarczą prowadzoną legalnie, to jest na podstawie ostatecznych decyzji wymaganych prawem. Trafnie zatem organy uznały, że dopóki zabudowa taka nie zostanie zalegalizowana zgodnie z zasadami przewidzianymi w prawie budowlanym., nie jest możliwe rozważanie jej rozbudowy. Już ta tylko okoliczność czyni skargę niezasadną. W tej sytuacji bezprzedmiotowe pozostają zarzuty skarżącego zmierzające do wykazania nierównego traktowania podmiotów gospodarczych na tym samym obszarze. Do tego bowiem zmierzają uwagi skargi dotyczące wydawanych w uprzednich katach zezwoleń na prowadzenie działalności gospodarczej czy tolerowania status quo oraz rzekomych retorsji wobec działalności społecznej skarżącego. Trafnie też organy zbadały, czy nie zachodzą podstawy do zastosowania art. 61 ust.2 u.p.z.p.. Wniosek bowiem wprawdzie dotyczy pomieszczeń socjalnych i mających służyć celom usługowym, ale bezsprzecznie służących do obsługi istniejącego zakładu produkcyjnego a także urządzeń do magazynowania efektów tej produkcji. W tej sytuacji słusznie organy odwoływały się do funkcjonalnego związku zmierzenia inwestycyjnego z prowadzoną już działalnością gospodarczą. Funkcja socjalno - magazynowa stanowi bowiem jedynie uzupełnienie funkcji produkcyjnej, planowane obiekty nie miałyby racji bytu jako samodzielne jednostki. Zasadne jest więc stanowisko, że nie można abstrahować od celów, jakim ma służyć planowana rozbudowa. Uznanie zaś, że planowana inwestycja związana jest z zakładem produkcyjnym spowodowało zbadanie przez organy, czy w sprawie nie zachodzą przesłanki określone w art. 61 ust. 2 u.p.z.p.. Zgodnie z tym przepisem organ nie bada, czy inwestycja spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust.1 pkt 1 ), jeżeli jest to inwestycja produkcyjna, zlokalizowana na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc z dniem 1 stycznia 2004 roku. Jak wynika z wypisu planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego miasta T., zatwierdzonego uchwałą Rady Narodowej w T. z dnia [...] nr [...] obowiązującym do 31 grudnia 2003r., działka objęta niniejszym postępowaniem znajdowała się w jednostce urbanistycznej [...] MN - tereny budownictwa jednorodzinnego niskiego, osiedla F G i A. Zgodnie z aneksem do planu ogólnego, zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta w T. z dnia [...] w sprawie zmian w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego, funkcja MN oznaczała tereny zwartego i skupionego budownictwa mieszkaniowego o różnej intensywności zabudowy i tereny skoncentrowanej lub wolnostojącej zabudowy usługowej. Na terenach tych możliwa była realizacja małych zakładów produkcyjnych o uciążliwości nieprzekraczającej granic danej lokalizacji, ale tylko na terenach niezabudowanych. Plan wymagał zatem spełnienia łącznego obydwu przesłanek dla usankcjonowania działalności produkcyjnej – mogła to być jedynie działalność nie wykraczająca uciążliwością poza teren inwestycji i co istotniejsze, mogła zostać zrealizowana na terenie dotychczas (w dacie uchwalenia planu) niezabudowanym. Skoro - czego skarżący nie kwestionuje - działka nr 115/5 została zabudowana w 1970 roku, nie sposób uznać, że cytowany zapis planu dotyczy także spornej nieruchomości. W tym miejscu należy zauważyć, że trafny jest zarzut skarżącego o zupełnie dowolnym, nie popartym żadnymi dowodami ustaleniu organu, iż uciążliwością zakład produkcyjny wykracza poza teren nieruchomości. Trafność tego zarzutu pozostaje jednak bez wpływu na wynik postępowania, z innych przyczyn bowiem wniosek o ustalenie warunków zabudowy nie mógł zostać uwzględniony. Konsekwencją ustalenia, że brak przesłanek do zastosowania art. 61 ust.2 u.p.z.p. było zbadanie, czy planowana inwestycja spełnia przesłanki ogólne, zawarte w art. 61 ust.1 u.p.z.p. Przy tym organ nie kwestionował spełnienia przesłanek wymienionych w art. 61 ust.1 pkt 2 5 . Stosownie zaś do art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe (przy spełnieniu pozostałych przesłanek jak wyżej), jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jest to zasada tzw dobrego sąsiedztwa. Jak wynika wprost z brzmienia cytowanego przepisu, wniosek o jej spełnieniu winien zostać poprzedzony ustaleniami co do zabudowy działek sąsiednich. Tym samym dla zachowania tej zasady nie bada się zabudowy istniejącej na działce objętej zamierzeniem inwestycyjnym. Dla kontynuacji funkcji niezbędne jest ustalenie, że planowana zabudowa nie pozostaje w sprzeczności z funkcją dominującą na danym terenie. Trafnie jednak organy podkreśliły, że funkcja produkcyjna nie stanowi kontynuacji ani dla funkcji mieszkaniowej, ani dla funkcji usług towarzyszących, istniejącej w obszarze badanym zgodnie z wydanymi ostatecznymi decyzjami administracyjnymi. Trafnie też organ I instancji wskazał, że nie zapis w ewidencji działalności gospodarczej a ostateczna decyzja administracyjna przesądza o funkcji danej nieruchomości. W tym miejscu należy się odwołać do wcześniejszych uwag, dotyczących konieczności odniesienia się organu jedynie do tych form działalności gospodarczej na terenie analizowanym, które znajdują umocowanie w istniejącym stanie prawnym. Reasumując tę część rozważań, ustalenia organów i wysnute na ich podstawie wnioski nie uzasadniają zarzutu naruszenia art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. W świetle wcześniejszych rozważań nie mogą odnieść również skutku zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania. O zasadności odmowy ustalenia warunków zabudowy, a tym samym trafności zaskarżonych rozstrzygnięć przesądza fakt, że wniosek dotyczy rozbudowy inwestycji służącej prowadzeniu działalności gospodarczej w warunkach samowoli budowlanej, ponadto inwestycja nie stanowi kontynuacji funkcji występującej w obszarze analizowanym. Z uwagi na powyższe sąd oddalił skargę jako pozbawioną uzasadnionych podstaw prawnych na podstawie art. 151 p.p.s.a. B.A.