I SA/Lu 139/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Andrzej Niezgoda (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Marcin Małek Asesor sądowy Jakub Polanowski po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 19 września 2025 r. sprawy ze skargi W. G. i M. G. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia 19 grudnia 2024 r. nr 0601-IEE.7192.228.2024.2 w przedmiocie przyznania własności nieruchomości - oddala skargę. Zaskarżonym postanowieniem z dnia 19 grudnia 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie, dalej: "Dyrektor Izby Administracji Skarbowej", "organ nadzorczy", po rozpatrzeniu zażalenia M. i W. małż. G. , dalej: "zobowiązani", "strony", "skarżący", na postanowienie Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w [...], dalej: Naczelnik Urzędu Skarbowego", "organ egzekucyjny", z dnia 5 listopada 2024 r., w przedmiocie przyznania T. K., dalej: "licytant", własności nieruchomości gruntowej - działki o numerze ewidencyjnym [...] o powierzchni 0,3763 ha, położonej we F. gmina M., dla której Sąd Rejonowy [...] w L. z siedzibą w Ś. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu egzekucyjnego. Z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia oraz akt sprawy wynika, że w stosunku do M. G. i W. G. Naczelnik Urzędu Skarbowego prowadzi postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez siebie i przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Do postępowania tego włączone zostało również postępowanie prowadzone pod sygn. [...] przez Komornika Sądowego przy Sadzie Rejonowym [...]. W celu wyegzekwowania należności organ egzekucyjny zawiadomieniami z 16 stycznia 2019 r., 30 czerwca 2023 r. oraz 17 lipca 2023 r. dokonał zajęcia należącej do stron wskazanej wyżej nieruchomości. Wobec bezskutecznego upływu terminu do dobrowolnego uregulowania należności, organ egzekucyjny przystąpił do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy operat szacunkowy wskazanej wyżej nieruchomości, określający jej wartość rynkową na kwotę 355.000 zł, sporządził w dniu 15 czerwca 2023 r. Zawiadomieniami z dnia 7 lipca 2023 r., odebranymi przez dłużników 14 lipca 2023 r., organ egzekucyjny poinformował zaś skarżących, że 17 sierpnia 2023 r. o godz. 11.30 w siedzibie Urzędu Skarbowego dokonany zostanie opis i oszacowanie wartości tej nieruchomości, pouczając o prawie do złożenia w terminie 14. dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości zarzutów do opisu i oszacowania. O terminie opisu i oszacowania powiadomieni zostali również inni uczestnicy postępowania. Czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości, poprzez sporządzenie, odczytanie i podpisanie protokołu przez obecnych uczestników postępowania, dokonane zostało w dniu 17 sierpnia 2023 r. Protokół z opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wraz z operatem szacunkowym, doręczony został stronom 22 sierpnia 2023 r. Z kolei obwieszczeniem z dnia 22 maja 2024 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego podał do publicznej wiadomości, że 20 sierpnia 2024 r. o godz. 11.00 w budynku Urzędu Skarbowego odbędzie się pierwsza licytacja przedmiotowej nieruchomości. Z protokołu tej licytacji wynika, że jedynym licytantem był T. K., który zaoferował cenę w kwocie 266.250 zł, odpowiadającą cenie wywoławczej. Po odbyciu licytacji, także w dniu 20 sierpnia 2024 r., organ egzekucyjny wydał postanowienie o przybiciu na rzecz wskazanego licytanta, które zostało doręczone pełnomocnikowi stron 6 września 2024 r. Pismem z dnia 13 sierpnia 2024 r. zaskarżył on postanowienie o przybiciu, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy organowi egzekucyjnemu. Zdaniem pełnomocnik stron konieczna była bowiem aktualizacja operatu szacunkowego z 15 czerwca 2023 r. i wstrzymanie czynności egzekucyjnych do czasu rozpoznania zażalenia. W zażaleniu pełnomocnik zarzucała naruszenie art. 110u 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2023 r. poz., 2505 ze zm.), dalej: "u.p.e.a.", w zw. z art. 156 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r. poz. 1145). Uważała ona, że operat szacunkowy z 15 czerwca 2023 r. utracił ważność po upływie 12. miesięcy od daty sporządzenia. Doszło więc do sprzedaży licytacyjnej nieruchomości po nieaktualnej cenie. Postanowieniem z dnia z dnia 21 października 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy postanowienie organu egzekucyjnego o przybiciu na rzecz licytanta. Z kolei organ egzekucyjny pismem z dnia 29 października 2024 r. wezwał licytanta do wpłaty ceny nabycia, z potrąceniem wpłaconego wadium. Licytant uiścił cenę nabycia 29 października 2024 r. Następnie, 5 listopada organ egzekucyjny wydał postanowienie o przyznaniu własności wskazanej wyżej na rzecz licytanta. W zażaleniu na to postanowienie pełnomocnik skarżących sformułowała zarzuty i wnioski analogiczne do wskazanych wyżej zarzutów i wniosków na postanowienie o udzieleniu przybicia. Utrzymując w mocy postanowienie organu egzekucyjnego o przyznaniu własności nieruchomości organ nadzorczy wskazał, że zgodnie z art. 112b § 1 u.p.e.a., jeżeli postanowienie o przybiciu stało się ostateczne i nabywca uiścił cenę nabycia albo postanowienie o ustaleniu ceny nabycia stało się ostateczne i jednostka lub osoba, o których mowa w art. 110n, uregulowała całą cenę nabycia, organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przyznaniu własności. Ustawodawca w przepisie art. 112b § 1 ustawy egzekucyjnej wyraźnie zatem wskazuje na ostateczność, a nie prawomocność postanowienia o przybiciu. Decyzją ostateczną, a odpowiednio postanowieniem ostatecznym - zgodnie z treścią art. 16 § 1 K.p.a. – jest decyzja, odpowiednio postanowienie, od których nie służy już odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Przepisy ustawy egzekucyjnej nie pozostawiają przy tym organowi egzekucyjnemu swobody działania. Konsekwencją wydania przez organ egzekucyjny postanowienia o przybiciu zgodnie z treścią art. 112b § 1 u.p.e.a. jest bowiem wydanie postanowienia o przyznaniu własności, o ile nabywca uiścił cenę, które to postanowienie, w myśl art. 112b § 3 tej ustawy, jeżeli stanie się ostateczne, przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub podlega złożeniu do zbioru dokumentów, a także jest tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Następnie organ nadzorczy wskazał na mającą zastosowanie w postępowaniu egzekucyjnym zasadę niekonkurencyjności środków zaskarżenia. Zgodnie z nią, jak wskazuje się w orzecznictwie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 maja 2013 r., sygn. akt II FSK 621/13), jeżeli jakaś okoliczność mogła być przedmiotem innego środka zaskarżenia to powinna być podnoszona w tej fazie postępowania, której służy określony środek zaskarżenia. Zatem kwestie podnoszone obecnie przez stronę, a wykraczające poza zakres zastosowania art. 112b u.p.e.a., pozostają bez wpływu na wynik postępowania. Nie mogą więc na obecnym etapie postępowania odnieść zamierzonego skutku podniesione w zażaleniu zarzuty dotyczące nieprawidłowego oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości były zgłoszone przez pełnomocnika stron pismem z 31 sierpnia 2023 r. dotyczącym czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Postanowieniem z 10 stycznia 2024 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego uznał te zarzuty za nieuzasadnione, zaś postanowieniem z 11 marca 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy to rozstrzygnięcie. Postanowieniem z 18 października 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy postanowienie organu egzekucyjnego z 26 sierpnia 2024 r. w przedmiocie odmowy wszczęcia postępowania dotyczącego wniosku w sprawie sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zaś postanowieniem z 21 października 2024 r. organ nadzorczy utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z 20 sierpnia 2024 r. w przedmiocie udzielenia przybicia na rzecz licytanta. Wskazane postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej dotyczące: opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wniosku w sprawie sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości i udzielenia przybicia na rzecz licytanta, są ostateczne w administracyjnym toku instancji. Zdaniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, na obecnym etapie postępowania możliwe jest wyłącznie badanie prawidłowości postanowienia o przyznaniu własności. Niemożliwym zaś i niedopuszczalnym jest wykorzystywanie tego środka prawnego do wzruszania działań organu egzekucyjnego, które dokonywane były uprzednio i na które przysługiwały odrębne środki zaskarżenia. Na dzień wydawania postanowienia o przyznaniu własności, tj. 5 listopada 2024 r., jak podkreślił organ nadzorczy, zrealizowane zostały obie przesłanki wynikające z treści art. 112b § 1 u.p.e.a., tj. ostateczność postanowienia o przybiciu oraz uiszczenie całej ceny nabycia, co obligowało organ do dokonania kolejnej czynności w postępowaniu egzekucyjnym, jaką było przyznanie własności. Skarżąc postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej pełnomocnik skarżących zarzuciła: - naruszenie art. 112b § 1 u.p.e.a. poprzez wydanie decyzji i postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości na rzecz licytanta w warunkach nierozpoznania wniosku o dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości oraz zażalenia na odmowę dokonania opisu i oszacowania oraz wniosku i zażalenia na wyłączenie pracownika organu egzekucyjnego; - naruszenie art. 110u § 2 u.p.e.a. w zw. z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie, co miało istotny wpływ na wynik licytacji poprzez brak aktualizacji operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego i ustalenie aktualnej wartości licytowanej nieruchomości gruntowej z uwagi na utratę ważności operatu szacunkowego z dnia 15 czerwca 2023 r., na którym opiera się opis i oszacowanie nieruchomości z dnia 17 sierpnia 2024 r., w sytuacji gdy nastąpił upływ okresu 12. miesięcy od jego sporządzenia, co doprowadziło do zlicytowania nieruchomości po nieaktualnej, zaniżonej cenie powodując stratę po stronie zobowiązanych i udzielenie przybicia na rzecz licytanta; - naruszenie art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię co miało istotny wpływ na wynik licytacji i wywiedzenie, iż nie zachodzą przesłanki do aktualizacji operatu szacunkowego pomimo upływu ustawowego czasu do jego przydatności, co ostatecznie doprowadziło do zlicytowania nieruchomości po nieaktualnej, zaniżonej cenie powodując stratę po stronie zobowiązanych; - naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. polegające na zaniechaniu wszechstronnego rozpatrzenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, wbrew ciążącemu na organie nadzorczym obowiązkowi i w konsekwencji niepodjęciu wszelkich niezbędnych czynności do dokładnego wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy, w szczególności ustalenia rzeczywistej wartości licytowanej nieruchomości; - naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., mające istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na utrzymaniu w mocy postanowienia organu egzekucyjnego, wydanego z naruszeniem przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania. Formułując powyższe zarzuty pełnomocnik skarżących wniosła o uwzględnienie skargi i uchylenie w całości zaskarżonych postanowień, wstrzymanie wykonania zaskarżonych postanowień oraz o zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg norm prawem przepisanych. Uzasadniając skargę pełnomocnik skarżących podniosła, że operat szacunkowy może być wykorzystywany w celu dla którego został sporządzony przez okres 12. miesięcy. Po tym czasie traci on walor aktualności i niezbędnym jest potwierdzenie jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. W niniejszej sytuacji upłynęło 14. miesięcy od sporządzenia operatu szacunkowego, zatem wymagał on aktualizacji. Skarżący żalili "decyzje" w toku postępowania, jednakże bezskutecznie. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu. W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, skarga jest niezasadna. Niniejsza sprawa została rozpoznana przez Sąd w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.), dalej: "p.p.s.a." Zgodnie z treścią tego przepisu, sąd może rozpoznać sprawę w trybie uproszczonym, gdy przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Przedmiot skargi kwalifikował więc sprawę do kategorii, o jakiej mowa powołanym przepisie art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Sąd administracyjny bada zaskarżony akt z punktu widzenia jego legalności, tj. zgodności z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Z brzmienia art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. wynika, że zaskarżone postanowienie powinno ulec uchyleniu wtedy, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. W razie stwierdzenia, że zachodzą przyczyny określone w art. 156 K.p.a., albo w innych przepisach, sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia. Jeżeli zaś skarga jest niezasadna, na podstawie art. 151 p.p.s.a., sąd skargę oddala. Pełnomocnik skarżących, zarzucając naruszenie przepisów art. 112b § 1 oraz art. 110u § 2 u.p.e.a., wiązała je z nierozpoznaniem wniosku o dokonanie dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości oraz zażalenia na odmowę dokonania dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, podkreślając, że zgodnie z treścią art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12. miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Ponieważ zaś od czasu sporządzenia operatu szacunkowego, tj. od 15 czerwca 2023 r., do sprzedaży licytacyjnej nieruchomości, tj. do 20 sierpnia 2024 r., upłynęło 14. miesięcy, spowodowało to – jak uważa pełnomocnik skarżących – że utracił on ważność. Wykorzystanie tego operatu przez organ egzekucyjny doprowadziło do zatem do zlicytowania nieruchomości po nieaktualnej, zaniżonej cenie, powodując stratę po stronie zobowiązanych. Uzasadniając stanowisko w tym zakresie pełnomocnik skarżących ograniczyła się do przytoczenia treści powołanego przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami i wyrażenia oceny, że zaskarżone rozstrzygnięcie wydane zostało na skutek licznych nieprawidłowości, bez wskazania jednak jakich to nieprawidłowości pełnomocnik się dopatruje, oraz że zaskarżone postanowienie i "poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji" nie mogą się ostać w dotychczasowym kształcie. Pełnomocnik nie podała również z jakich powodów i w jakim zakresie wartość nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego z dnia 15 czerwca 2024 r. stała się skała się "nieaktualna" i zaniżona w sierpniu 2024 r. Odnosząc się do zarzutów skargi w pierwszej kolejności zauważyć trzeba, że nie odpowiada faktom zarzut pełnomocnik skarżącej o nierozpoznaniu wniosku o wyłączenie pracownika. Wniosek taki z 16 sierpnia 2024 r., nie podający okoliczności, które uzasadniałyby wyłączenie pracownika, nie uzupełniony mimo wezwania, został rozpatrzony przez Naczelnika Urzędu Skarbowego postanowieniem z dnia 16 października 2024 r., odmawiającym wyłączenia. Zażalenie na to postanowienie nie wpłynęło do organu nadzorczego. Rozstrzygnięcie zawarte we wskazanym postanowieniu organu egzekucyjnego uzyskało więc walor ostateczności. Po drugie, zauważyć także trzeba, że w toku postępowania egzekucyjnego, w ramach którego wydane zostało objęte skargą postanowienie o przyznaniu własności nieruchomości, kwestia możliwości zastosowania operatu szacunkowego z dnia 15 czerwca 2023 r. przy sprzedaży licytacyjnej wskazanej wyżej nieruchomości, która nastąpiła w dniu 20 sierpnia 2024 r., bez potrzeby dokonywania dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości była już rozstrzygana przez organ egzekucyjny i w wyniku wniesienia zażalenia przez skarżących, przez organ nadzorczy, a także oceniana przez sąd administracyjny. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2025 r., sygn. akt I SA/Lu 745/24, oddalił mianowicie skargę M. G. i W. G. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia 18 października 2024 r. w przedmiocie odmowy wszczęcia postępowania w sprawie sporządzenia dodatkowego opisu i szacowania wartości nieruchomości. Wyrok ten jest prawomocny. Z kolei wyrokiem wydanym w tym samym dniu w sprawie o sygn. akt I SA/Lu 746/24, wskazany Sąd oddalił skargę M. G. i W. G. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia 21 października 2024 r. w przedmiocie przybicia na rzecz licytanta. Także ten wyrok jest już prawomocny. W ramach tego postępowania Sąd uznał za niezasadny zarzut pełnomocnik skarżących naruszenia art. 110u § 2 u.p.e.a. w zw. z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i brak aktualizacji operatu szacunkowego i ustalenie aktualnej wartości licytowanej nieruchomości z uwagi na utratę ważności operatu szacunkowego z 15 czerwca 2023 r., na którym opiera się opis i oszacowanie nieruchomości, w sytuacji gdy nastąpił upływ 12. miesięcy od jego sporządzenia co doprowadziło do zlicytowania nieruchomości po nieaktualnej, zaniżonej cenie powodując stratę po stronie zobowiązanych i udzielenie przybicia na rzecz licytanta Niezależnie od tego za Naczelnym Sądem Administracyjnym (zob. wyrok z dnia 1 sierpnia 2023 r., sygn. akt III FSK 1072/22) powtórzyć można, że wprawdzie zgodnie z treścią art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12. miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Na podstawie art. 156 ust. 4 powołanej ustawy, po upływie tego okresu operat szacunkowy może być wykorzystywany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12. miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Jak natomiast wynika z treści art. 156 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych. Zatem jeśli w przepisach odrębnych dla określonych potrzeb lub warunków kwestie te zostały uregulowane inaczej, to te inne przepisy należy traktować jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (por. Ewa Bończak – Kucharczyk: Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, s. 1183). W ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji przepisami regulującymi uwzględnienie w opisie i oszacowaniu istotnych zmian w stanie nieruchomości, a przez to potrzebę aktualizacji opisu i oszacowania oraz wykonania dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości są przepisy art. 110u § 2 u.p.e.a. oraz art. 111k § 2 u.p.e.a. Przywołane regulacje są przepisami odrębnymi, różnymi w stosunku do powołanych wyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tworzą one całościową i odrębną od art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami regulację zagadnienia czasowego wykorzystania operatu szacunkowego. Na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a., jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a wyznaczonym terminem licytacji zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości. Organ egzekucyjny, na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a., działa na wniosek lub z urzędu, jeżeli zajdą wskazane powyżej zmiany w stanie nieruchomości. O zmianach tych organ dowiaduje się z realnych, ukonkretnionych danych wniosku o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania lub na podstawie własnych informacji, z tym że polemizując z ewentualną bezczynnością organu w tym przedmiocie zainteresowany powinien rzeczywiście, nie tylko hasłowo, przedstawić - chociażby uprawdopodobnić, że organ taką wiedzę posiada. Ponowne dokonanie opisu i oszacowania należy traktować jako wyjątek w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Z tego powodu ustawodawca wprowadza kwantyfikator supremacji zmian, bowiem wyłącznie zmiany istotne mogą prowadzić do ponownego opisu i oszacowania. Użyte w przepisie sformułowanie "zajdą istotne zmiany" ma charakter ocenny – w granicach swobodnej oceny zgromadzonego w tym przedmiocie materiału dowodowego. Organ dokonując oceny w szczególności bada, na ile zmiana w stanie nieruchomości miała wpływ na prawa uczestników postępowania (por. K. Kucharski w: Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, praca zbiorowa pod redakcją R. Hausera i W. Wierzbowskiego, s. 733). Jeżeli na podstawie posiadanych informacji organ egzekucyjny oceni, że nastąpiły zmiany w stanie nieruchomości, oraz że są to zmiany istotne, uzasadnione staje się wydanie postanowienia o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania. W literaturze przedmiotu podkreśla się natomiast, że sam upływ czasu nie powoduje potrzeby dodatkowego opisu i oszacowania, jeżeli nie wywołał on istotnych zmian w stanie nieruchomości. Ponadto, przez zwrot "w stanie nieruchomości zajdą istotne zmiany", zawarty w art. 110u § 2 u.p.e.a., powinno się rozumieć istotne zmiany wartości rynkowej nieruchomości, niezależnie od tego z jakich przyczyn wynikają (por. R. Hauser, A. Skoczylas: Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, s. 533 – 534; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 1998 r., sygn. akt I CKN 639/97). W administracyjnej egzekucji z nieruchomości odnośnie do czasu możliwości wykorzystania opisu i oszacowania nie stosuje się zatem przepisów art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zastosowanie posiadają natomiast regulacje prawne wynikające z art. 110u § 2 i art. 111k § 2 u.p.e.a. Dodać należy, że pełnomocnik skarżącej nie podała jakichkolwiek okoliczności wskazujących, że wartość nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego z dnia 15 czerwca 2024 r. na dzień sprzedaży licytacyjnej, tj. 20 sierpnia 2024 r., nie odpowiadała wartości rynkowej i by doszło do sprzedaży licytacyjnej nieruchomości po, nieaktualnej, zaniżonej cenie. Biorąc powyższe pod uwagę jako niezasadne Sąd ocenił zarzuty naruszenia przepisów art. 110u § 2 oraz art. 112b § 1 u.p.e.a. przez wydanie postanowienia o przyznaniu własności na rzecz licytanta w warunkach nierozpoznania wniosku o dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Ostatni z powołanych przepisów stanowi, że z chwilą gdy postanowienie o przybiciu stało się ostateczne, organ egzekucyjny wzywa nabywcę, który uzyskał przybicie, aby w terminie 14. dni od dnia otrzymania wezwania wpłacił na rachunek organu egzekucyjnego cenę nabycia z potrąceniem złożonego wadium. Na wniosek nabywcy organ egzekucyjny może wyznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający 3. miesięcy. Przebieg postępowania egzekucyjnego, w ramach którego wydane zostało zaskarżone postanowienie odpowiadało regulacji prawnej wynikającej z powołanego przepisu. Zauważyć bowiem trzeba, że zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości były zgłoszone przez pełnomocnika stron pismem z 31 sierpnia 2023 r. dotyczącym czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Postanowieniem z 10 stycznia 2024 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego uznał te zarzuty za nieuzasadnione, zaś postanowieniem z 11 marca 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy to rozstrzygnięcie. Postanowieniem z 18 października 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał zaś w mocy postanowienie organu egzekucyjnego z 26 sierpnia 2024 r. w przedmiocie odmowy wszczęcia postępowania dotyczącego wniosku w sprawie sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Z kolei postanowieniem z 21 października 2024 r. organ nadzorczy utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z 20 sierpnia 2024 r. w przedmiocie udzielenia przybicia na rzecz licytanta. Wskazane postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej dotyczące: opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wniosku w sprawie sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości i udzielenia przybicia na rzecz licytanta, są ostateczne w administracyjnym toku instancji. Postanowienia w przedmiocie odmowy wszczęcia postępowania w sprawie sporządzenia dodatkowego opisu i szacowania wartości nieruchomości oraz w przedmiocie przybicia na rzecz licytanta ocenione zostały przez sąd administracyjny, który skargi na nie oddalił, a jego wyroki w tych sprawach stały się prawomocne. Dodać należy, że po utrzymaniu w mocy przez organ nadzorczy postanowienia w przedmiocie przybicia, organ egzekucyjny pismem z dnia 29 października 2024 r. wezwał licytanta do wpłaty ceny nabycia, z potrąceniem wpłaconego wadium. Licytant uiścił cenę nabycia 29 października 2024 r. Następnie, 5 listopada organ egzekucyjny wydał postanowienie o przyznaniu własności wskazanej wyżej na rzecz licytanta. Organ nadzorczy utrzymał zaś je w mocy zaskarżonym postanowieniem. Niezasadne są zarzuty naruszenia przepisów postępowania – art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. Z bardzo syntetycznego uzasadnienia skargi nie wynikało jakie okoliczności, mające znaczenie dla podjęcia zaskarżonego rozstrzygnięcia, zdaniem skarżących miałyby być niewyjaśnione. Argumentacja skargi ograniczała się jedynie do kwestionowania możliwości wykorzystania operatu szacunkowego po upływie 12. miesięcy od jego sporządzenia. W ocenie Sądu wszystkie okoliczności mające znaczenie dla wydania zaskarżonego postanowienia zostały wystarczająco wyjaśnione, o czym była wyżej mowa. Zauważyć też można, że w toku postępowania egzekucyjnego organ egzekucyjny oraz organ nadzorczy wydawały rozstrzygnięcia w formie wskazanych wyżej postanowień, a nie decyzji. Mając na względzie, że zarzuty skargi okazały się nietrafne i Sąd nie dopatrzył się innych powodów, które uzasadniałyby zaskarżone postanowienia, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.