II SA/Lu 1074/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Protokolant Starszy inspektor sądowy Jolanta Sikora, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr[...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Po rozpatrzeniu wniosku A. M. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą O. A. M., decyzją nr [...] Prezydent Miasta L. w dniu [...] r. znak: [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków handlowo-usługowych (o łącznej powierzchni sprzedaży do 2000m˛) wraz z infrastrukturą techniczną, miejscami postojowymi, utwardzeniami, placami manewrowymi, pylonem reklamowym oraz zjazdem na działce nr ewid. [...], położonej w L. przy ul. [...]. Organ pierwszej instancji oznaczył linie rozgraniczające teren inwestycji linią koloru czerwonego oraz literami: A, B, C, D, E, F-A na mapie zasadniczej stanowiącej załącznik nr [...] do decyzji. Poza tym ustalił m.in., że wskazana powyżej inwestycja ma charakter zabudowy usługowej. Z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla objętej przedmiotowym wnioskiem działki, zmiana zagospodarowania terenu wymagała ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji (art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016r., poz. 778 ze zm.). W dalszej kolejności organ sporządził analizę uwarunkowań zagospodarowania terenu (załączniki nr [...] do decyzji), ustalając m.in. nieprzekraczalną linię zabudowy kubaturowej, szerokość elewacji frontowej budynku. W punkcie 7 decyzji (warunki obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej) wskazano, że obsługa komunikacyjna terenu inwestycji od ul. [...] (drogi kategorii powiatowej) - pas drogowy (dz.nr [...]) odbywać się będzie na warunkach uzgodnionych z Z. L. (ppkt 7.1), zaś w zagospodarowaniu terenu należy mieć na uwadze planowane poszerzenie i urządzenie pasa drogowego ul. [...] o szerokości min. 20m w liniach rozgraniczających oraz realizację w płd. części działki drogi będącej przedłużeniem drogi wojewódzkiej nr [...] od W. W. do W. F. znajdujących się w ciągach szybkiego ruchu [...] (ppkt 7.2). Ponadto, organ podniósł, że obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich. W toku postępowania administracyjnego organ dokonał niezbędnych uzgodnień - z Z. L. oraz Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w L.. Po przeanalizowaniu okoliczności sprawy, organ pierwszej instancji stwierdził, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne na omawianej działce nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi i spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. M. Z. zakwestionował powyższą decyzją i zarzucił jej rażące naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść rozstrzygnięcia oraz naruszenie prawa materialnego, tj.: 1) Art. 8 i 107 § 3 w zw. z art. 11 kpa poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w niej zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji, w szczególności ograniczenie się przez organ do wymieniania obligatoryjnych elementów decyzji o warunkach zabudowy bez szerszego uzasadnienia stanowiska; 2) Art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy nie zostały spełnione ustawowe przesłanki do jej wydania, bowiem żadna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, nie jest zabudowana w sposób pozwalający na kontynuację funkcji, paramentów cech i wskaźników istniejącej zabudowy; 3) Art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, iż zamierzenie inwestycyjne nie naruszy założeń ładu przestrzennego, w sytuacji, gdy organ ograniczył się do zacytowania ustawowego sformułowania bez przeprowadzenia rzeczywistej analizy obszaru; 4) Art. 61 ust. 1 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nałożenie w zaskarżonej decyzji ograniczeń w realizacji inwestycji, nie wynikających z obowiązujących przepisów, w szczególności aktu prawa miejscowego - obowiązującego Studium, a polegających na nakazie uwzględnienia przy zagospodarowaniu terenu "realizacji w płd. części działki drogi będącej przedłużeniem drogi wojewódzkiej nr [...] od W. W. do W. F. znajdujących się w ciągach szybkiego ruchu [...] (pkt 7.2 decyzji) - która to droga (tzw. "Obwodnica Południowa") nie jest ujęta w obowiązującym Studium i ewentualne wstępne, niewiążące koncepcje jej przebiegu nie mogą ograniczać praw inwestorów - właścicieli nieruchomości. W odpowiedzi na odwołanie A. M. wniósł o utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta L. z dnia [...] r. Podniósł, że ustalenie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy jest możliwe, gdy na terenie sąsiadującym znajduje się co najmniej jeden obiekt o podobnych parametrach. Przytoczył liczne orzecznictwo odnoszące się do rozumienia warunku kontynuacji funkcji zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...] r., nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa w pkt 1. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i w pkt 2. ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie bezspornym jest brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położona jest działka wnioskodawcy, co zobowiązuje organ do rozstrzygnięcia wniosku w trybie art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Poza tym podniósł, że warunki określone ww. przepisach zostały spełnione, podobnie jak analiza uwarunkowań zagospodarowania terenu, wykonana została zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), która wykazała istnienie zabudowań o funkcjach właściwych dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego i pozwoliła na ustalenie szczegółowych warunków zabudowy. Zarówno sama analiza w części opisowej, jak i jej część graficzna, a także załącznik graficzny z oznaczonymi liniami rozgraniczającym teren inwestycji są spójne, jasne, obrazują obszar analizowany w sposób szczegółowy, Kolegium przyjęło te dokumenty zatem za podstawę orzekania w postępowaniu odwoławczym, podobnie jak pozostałe dokumenty zgormadzone w postępowaniu pierwszoinstancyjnym. Kolegium podzieliło dominującą w orzecznictwie szeroką interpretację pojęcia "działki sąsiedniej". Wskazało poza tym, że podstawą odmowy wydania decyzji musiałaby być sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących, którą organ potrafiłby racjonalnie uzasadnić, taka zaś sytuacja w niniejszej sprawie nie zachodzi. Wąskie rozumienie sąsiedztwa może ograniczać w dużym stopniu możliwość kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu i zawężać możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, doprowadzając do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad chronionym Konstytucją prawem własności nawet wówczas, gdy konkretne okoliczności tego by nie wymagały. Poza trym szersza interpretacja pojęcia "działki sąsiedniej" koresponduje z celem, któremu służy regulacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie Kolegium skoro celem ustawy jest kształtowanie przestrzeni w taki sposób, aby tworzyła ona harmonijną całość, to trudno przyjąć, aby ustawodawcy chodziło wyłącznie o ład przestrzenny pomiędzy dwoma graniczącymi ze sobą działkami. W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy wyjaśnił, że obszar analizy wyznaczony został w odległości odpowiadającej trzykrotności szerokości frontu działki objętej wnioskiem (3x110m), przy czym w obszarze analizowanym uwzględniono całe działki znajdujące się we wskazanym promieniu. Wspomniany obszar obejmuje działki zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i gospodarczymi, w tym w siedlisku rolnym, a także budynkami usługowo- handlowymi (działka nr [...]) oraz budynkami usługowymi, produkcyjnymi, magazynowymi i rekreacyjnymi (działka nr [...]), co pozwoliło na odnalezienie analogii funkcjonalnej w zakresie zagospodarowania terenu w stosunku do planowanej inwestycji. Wyznaczenie poszczególnych parametrów inwestycji, w tym planowanych budynków, poprzedzone zostało szczegółową analizą zabudowań na wyznaczonym obszarze, przeanalizowano dokumentację zdjęciową oraz pozostałe parametry zabudowy, takie jak powierzchnia zabudowy czy szerokość elewacji frontowej budynków. Odnosząc się do najważniejszych kwestii objętych przedmiotową decyzją, Kolegium wskazuje, że nieprzekraczalną linię zabudowy od strony ulicy [...] ustalono w nawiązaniu do budynku usytuowanego na działce [...]. Wielkość powierzchni zabudowy na działkach położonych w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 1,6% do 24,1%, średnio wynosząc 8,3%. Dla zabudowy usługowej wielkość powierzchni zabudowy kształtuje się w przedziale od 2,1% do 22,9% i średnio wynosi 12,5%. Z uwagi jednak na fakt, iż w obszarze analizowanym istnieje jedna działka z zabudową usługową, której wskaźnik zabudowy przekracza średnią wartość (działka nr [...] - 22,9%), możliwe jest ustalenie wskaźnika zabudowy na poziomie 15%. Szerokość elewacji frontowej dla budynków usługowych usytuowanych w obszarze analizowanym mieści się w granicach 4,5m - 57m, a średnio wynosi 20,5m. Analiza szerokości elewacji frontowych budynków usługowych zlokalizowanych na działce nr [...] (omyłkowo określoną w analizie jako działka [...] - Z. Z. i) - 39,0 m; 45,0 m; 57,0 m; przy uwzględnieniu charakteru planowanej zabudowy oraz cech geometrycznych nieruchomości (szerokość frontu działki objętej wnioskiem wynosi 111m), wykazała możliwość ustalenia szerokości elewacji frontowej projektowanych budynków na maksymalnym poziomie 57m, co będzie sprzyjało również racjonalnemu zagospodarowaniu nieruchomości. W obszarze przeprowadzonej analizy występują budynki z przewagą dachów wielopołaciowych o spadkach od 25° do 45° oraz dachów płaskich o nachyleniu do 15°, z kalenicą na poziomie nieprzekraczającym 10-11m, stąd przykrycie projektowanych budynków ustalono jako wielopołaciowe o nachyleniu od 15° do 30° z kalenicą na wysokości max. 10m. Alternatywnie możliwe jest również przykrycie płaskie do 15° przy wysokości budynku max. 10m. Ponadto, istniejąca zabudowa osiąga wysokość I - II kondygnacji nadziemnych, a wysokość górnej krawędzi elewacji budynków mieści się w przedziale od 3,0- 7,7m, górna krawędź elewacji frontowej projektowanych budynków nie powinna przekroczyć 8 m przy dachu wielopołaciowym oraz maksymalnie 10m przy dachu płaskim. W trakcie postępowania przed organem pierwszej instancji dokonane zostały wszelkie niezbędne uzgodnienia, z uwagi zaś na zakres zmian wprowadzonych rozstrzygnięciem organu odwoławczego, ponowne uzgodnienia nie były potrzebne. Organ odwoławczy wskazał, ze z uwagi na fakt, że przedmiotowa analiza uwarunkowań, wraz z jej częścią graficzną, stanowi integralną część decyzji stosownie do § 9 ust. 2 ww. rozporządzenia, brak było podstaw do powielania jej treści w uzasadnieniu przedmiotowej decyzji. Odnosząc się do zarzutu skarżącego, Kolegium wskazało, że uzasadnienie wskazanej decyzji, choć niezbyt obszerne, zawierało wszystkie elementy wskazane w art. 107 § 3 kpa, a tym samym bezpodstawne jest twierdzenie skarżącego o działaniu organu pierwszej instancji wbrew zasadom przekonywania oraz pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa. Jednak organ odwoławczy uznał za słuszne zastrzeżenia skarżącego odnośnie ppkt 7.2 przedmiotowej decyzji, nakazujący uwzględnienie w zagospodarowaniu terenu planowanego poszerzenia i urządzenia pasa drogowego ul. [...] oraz realizację drogi będącej przedłużeniem drogi wojewódzkiej nr [...]. Z akt sprawy wynika, że powyższe inwestycje wynikają z projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. w rejonie Zemborzyc. Organ odwoławczy podniósł, że w postępowaniu w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można uzależnić wydania decyzji od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków (art. 52 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Poza tym nie stanowi postawy do ograniczenia nakładanego na wnioskodawcę, postanowienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest aktem prawa miejscowego. Tym bardziej też nie będzie stanowiło takiej podstawy postanowienie projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bez względu na etap, na którym postępowanie w sprawie ustalenia tegoż planu się znajduje. Z uwagi na powyższe brak było podstaw prawnych dla określenia w podpunkcie 7.2 niniejszej decyzji ograniczeń związanych z przyszłą, planowaną realizacją drogi, stąd też decyzję należało w całości uchylić i wydać rozstrzygnięcie ponownie, pomijając w treści decyzji wskazane postanowienie. W skardze na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. M. Z. w znacznej części powtórzył argumentację powołaną w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Wskazał po raz kolejny, że zaskarżona decyzja narusza art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w sytuacji, gdy nie zostały spełnione ustawowe przesłanki do jej wydania; w szczególności, gdy ustalone warunki zabudowy pozostają w sprzeczności z dotychczasową funkcją terenu. Poza tym wskazał na naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj.: art. 140 kpa w zw. z art. 10 § 1 kpa, poprzez jego niezastosowanie i uniemożliwienie stronie wypowiedzenia się, co do zebranego w toku postępowania odwoławczego materiału; art. 7 w zw. z art. 77 kpa poprzez dokonanie nieuprawnionej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności błędną ocenę dokonanej analizy uwarunkowań zagospodarowania terenu i uznanie, że analiza wykazała istnienie zabudowań o funkcjach właściwych dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego w sytuacji, gdy w sąsiedztwie działki znajduje się zabudowa jednorodzinna; art. 8 i art. 107 § 3 kpa w zw. z art. 11 kpa poprzez nienależyte uzasadnienie decyzji i zaniechanie wyjaśnienia stronom, jakie konkretnie sąsiednie zabudowania pozostają w związku w zakresie kontynuacji funkcji z planowanym zamierzeni inwestycyjnym; art. 7 kpa w zw. z art. 6, 77 § 1 oraz art. 80 kpa poprzez jego błędne zastosowanie i uchybienie obowiązkowi dokonania wszechstronnej oceny zebranego materiału dowodowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, w pełni podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Lublinie w dniu [...] r. Sąd postanowił - z uwagi na niepowiadomienie skarżącego o terminie rozprawy - odroczyć rozprawę i ponownie zawiadomić: skarżącego, organ administracji i pełnomocnika uczestnika postępowania o następnym jej terminie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja jest prawidłowa i należycie uzasadniona. Organ odwoławczy w niniejszej sprawie zastosował art. 138 § 1 pkt 2 kpa i uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji podzielając zarzuty odnośnie ppkt 7.2 decyzji Prezydenta Miasta L. z dnia [...] r., nakazującego uwzględnienie w zagospodarowaniu terenu planowanego poszerzenia i urządzenia pasa drogowego ul. [...] oraz realizację drogi będącej przedłużeniem drogi wojewódzkiej nr [...] i ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji w pozostałej części pomijając w treści decyzji wskazane postanowienie. Słusznie organ odwoławczy bowiem uznał, że brak było podstaw prawnych dla określenia w podpunkcie 7.2 decyzji organu I instancji ograniczeń związanych z przyszłą, planowaną realizacją drogi. Odnosząc się do zarzutów skargi, należy wskazać, że stanowią one w znacznej części powtórzenie zarzutów odwołania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze odniosło się do nich i szczegółowo wyjaśniło, z jakich powodów pozostałe zarzuty nie zostały uwzględnione. Wojewódzki Sąd Administracyjny całkowicie podziela tę ocenę. Pełnomocnik strony skarżącej starał się wykazać naruszenie art. 61 ust. 1 ww. ustawy, poprzez błędne wykazanie jakie działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanej zabudowy. Wskazać zatem należy, że zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa", opisana w przywołanym przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę, jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 r. sygn. akt IV SA/Wa 950/04). Spełnienie wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co teren objęty wnioskiem ma zbliżoną funkcję i jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy, przy zastosowaniu wprowadzonych przez ustawodawcę zobiektywizowanych standardów decydujących o spełnieniu wymogów zachowania ładu przestrzennego. Jak wynika z akt sprawy i na co zwraca uwagę skarżący nieruchomości sąsiadujące z planowaną inwestycją stanowią przede wszystkim zabudowę jednorodzinną i gospodarczą. Jednak należy zwrócić uwagę, co skarżący bagatelizuje, że w dalszym sąsiedztwie (co obejmuje analiza terenu i zagospodarowania terenu) znajdują się inne nieruchomości o innym charakterze, w tym m.in. działka [...], na której obok zabudowy rekreacyjnej, znajdują się budynki usługowo-handlowe, usługowe i produkcyjne. Działka ta ma dostęp z tej samej drogi publicznej – ul. [...], co działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Budynki usługowe znajdujące się na działce nr [...], jak i działce [...] zostały oznaczone kolorem różowym na załączniku graficznym stanowiącym załącznik do zaskarżonej decyzji oraz opisane w części opisowej analizy urbanistycznej, stanowiącej załącznik do decyzji. Z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, który określa sposób zabudowania co najmniej jednej działki sąsiedniej, nie można wyprowadzać wniosku, iż tym samym sposób zabudowania tej jednej działki przesądza wymagania dotyczące nowej zabudowy. Spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa. Temu celowi służy wyznaczenie obszaru analizowanego, który obejmuje teren, według jakiego funkcje oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. W ocenie Sądu, skoro na analizowanym obszarze była przynajmniej jedna działka, na której znajdowała się nieruchomość o funkcji handlowo – usługowej, to co do zasady nowoprojektowany obiekt nie jest sprzeczny z funkcją dominującą i stanowi naturalne jej uzupełnienie. O ile zatem w obszarze znajduje się już obiekt lub obiekty o podobnej co zamierzona inwestycja funkcji oraz zbliżonych parametrach, zaś nie zachodzą negatywne przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2- 5 u.p.z.p., rzeczą organu administracji publicznej jest wówczas wkomponowanie inwestycji w istniejące otoczenie przy uwzględnieniu zamiaru inwestora, przepisów określonych w rozporządzeniu, względnie także regulacji odrębnych związanych. Analiza w tym zakresie odbywa się na zasadach określonych w rozporządzeniu wykonawczym, które wydano na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 -7 u.p.z.p. W myśl do § 3 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Zgodnie zaś z § 2 pkt 5 - ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Na tle powołanych przepisów widocznym jest brak dowolności w wyznaczeniu obszaru analizowanego. Ustawodawca zdefiniował bowiem pojęcie frontu działki oraz zastrzegł wprost, że obszar analizowany ma obejmować teren wokół działki, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany winieni mieć zatem kształt okręgu o promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m, gdzie teren działki inwestycyjnej znajduje się w centrum okręgu. Działki znajdujące się w tak wyznaczonym obszarze analizowanym należy uznać za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Co do maksymalnych rozmiarów obszaru analizowanego wprowadzenie ścisłych zasad nie było możliwe z uwagi zróżnicowanie tak wielkości działek, jak i lokalizacji obiektów budowlanych w zabudowie rozproszonej, czy na np. terenach o specyficznej funkcji zagospodarowania oraz z tym związanej zabudowy. Wszystkie ustalenia dotyczące wyznaczenia obszaru analizowanego winny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanej decyzji, względnie w tej jej części, którą stanowi załącznik tekstowy będący wynikami analizy, zwłaszcza wówczas, gdy obszar ten wyznacza się ponad określone w przepisach minimum. Wyznaczenie obszaru analizowanego bez dowolności, z uwzględnieniem kryteriów obiektywnych ma bowiem zasadnicze znaczenie dla samej analizy oraz jej wyników, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy. Pozwala też na realizację zasady równego traktowania inwestorów tam, gdzie nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Działki znajdujące się w obszarze analizowanym, niezależnie od tego czy są dostępne z tej samej drogi publicznej, uznawane są za działki sąsiednie przy analizie. (m.in. wyrok WSA w Krakowie z dnia 20.11.2014, sygn. akt II SA/Kr 1296/14, CBOIS). W ocenie Sądu, występujące w obszarze analizowanym działki mogły zostać uznane za sąsiednie, a w oparciu o znajdującą się na ich terenie zabudowę prawidłowo określono wskaźniki dotyczące nowej inwestycji, szczegółowo omówione we wcześniejszej części uzasadnienia. Za organem odwoławczym należy powtórzyć, że kontrolowana decyzja organu I instancji zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno te obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno - urbanistycznej, jak również załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Wszystkie załączniki graficzne do decyzji, jak i do analizy architektoniczno - urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali. Załączniki do decyzji o warunkach zabudowy stanowią jej integralną część, a w związku z tym parametry urbanistyczne oraz inne warunki zabudowy mogą być określane w załącznikach. Odpowiadając na pozostałe zarzuty zawarte w skardze, Sąd nie stwierdził również naruszenia przez organ odwoławczy art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 kpa. Organ ten obiektywnie i wnikliwie rozpatrzył materiał dowodowy, a w rezultacie słusznie zastosował art. 138 § 1 pkt 2 kpa. Poza tym nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 10 § 1 kpa, poprzez uniemożliwienie skarżącemu przed wydaniem decyzji wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów. Zarzut naruszenia art. 10 § 1 kpa może odnieść skutek tylko wtedy, jeżeli strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Warunkiem sine qua non uchylenia decyzji z powodu naruszenia przepisów postępowania jest bowiem wykazanie, że takie naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. (zob. uchwała składu siedmiu sędziów NSA z dnia 25 kwietnia 2005 r. sygn. akt FPS 6/04, ONSAiWSA 2005, z. 4, poz. 66, wyrok NSA z dnia 1 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 1098/10, LEX nr 786594). Skarga nie może być zatem uwzględniona, ponieważ wyniki oceny przeprowadzonego postępowania nie dają podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji. Sąd uchyla zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) tylko w razie zaistnienia istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, jeżeli mogły one mieć wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. W rozpatrywanej sprawie Sąd nie stwierdził takich wad i uchybień, dlatego orzekł jak w sentencji, na podstawie art. 151 powyższej ustawy.