II SA/Lu 263/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędziowie Sędzia NSA Jerzy Stelmasiak, Sędzia WSA Ewa Ibrom (sprawozdawca), Protokolant Asystent sędziego Jakub Polanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 czerwca 2008 r. sprawy ze skargi J. W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia 12 lutego 2008 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Z. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta B. z dnia 20 grudnia 2007 r. ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości działki w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wyjaśniło, że Burmistrz Miasta B., po ponownym rozpoznaniu sprawy, decyzją z dnia 20 grudnia 2007 r. ustalił jednorazową opłatę w wysokości 2.019,00 zł na rzecz miasta B. od J. W. K., byłej właścicielki działki nr 61/4, o pow. 753 m2, położonej w B., przy ul. P., z tytułu wzrostu jej wartości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego B.-P. I Etap. Organ pierwszej instancji wskazał, iż działka nr 61/4 w dotychczasowym planie miejscowym położona była w terenie oznaczonym symbolem V18SV "adaptacja i realizacja nowych obiektów Wojewódzkiego Zakładu Usług Wodnych, baza techniczno-magazynowa wraz z powiększeniem działki o ok. 1,10 ha. Strefa ochrony sanitarnej 50 m", a w nowym planie miejscowym działka ta położona jest na obszarze terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonej symbolem "23.MN.2.Z". Po otrzymaniu umowy sprzedaży działki nr 61/4 z dnia 17 października 2005 r., organ pierwszej instancji wszczął z urzędu postępowanie w niniejszej sprawie, o czym poinformował W. J. K. pismem z dnia 17 listopada 2005 r. W toku postępowania administracyjnego organ pierwszej instancji dopuścił dowód z operatu szacunkowego z dnia 24 stycznia 2006 r. wykonanego na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego A. J. oraz dowód z operatu szacunkowego z dnia 10 października 2007 r. wykonanego na zlecenie J. W. K. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. Burmistrz Miasta B. odmówił wiarygodności złożonemu przez stronę operatowi szacunkowemu, wskazując na jego uchybienia, a uznał za wiarygodny operat szacunkowy sporządzony na zlecenie tego organu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało również, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony na podstawie uchwały Rady Miasta B. z dnia 8 listopada 2000 r., Nr [...], wszedł w życie w dniu 2 marca 2001 r., a tym samym organ pierwszej instancji był uprawniony do wszczęcia postępowania dotyczącego ustalenia opłaty planistycznej w niniejszej sprawie, gdyż umowa sprzedaży działki nr 61/4 została zawarta w dniu 17 października 2005 r., a więc przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowego panu miejscowego. Wysokość opłaty planistycznej została zdaniem Kolegium prawidłowo ustalona przez organ pierwszej instancji w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez A. J. w dniu 24 stycznia 2006 r., a wątpliwości dotyczące tego operatu zostały w toku postępowania wyjaśnione. W ocenie Kolegium zasadnie organ pierwszej instancji odrzucił jako dowód w sprawie przedłożony przez stronę operat szacunkowy z dnia 10 października 2007 r., wykonany przez M. S. Operat ten zawierał nieścisłości, pomyłki i braki, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Organ drugiej instancji stwierdził również, iż niezasadny jest pogląd, że zakwestionowanie prawidłowości operatu przez odwołującą się może nastąpić jedynie poprzez zlecenie jego oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych. Przyjęcie takiego stanowiska prowadziłoby, w ocenie Kolegium, do naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów przez organy administracji. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie złożyła J. W. K., wnosząc o uchylenie decyzji. Skarżąca zarzuciła organowi administracji naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji, poprzez wskazanie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wbrew wcześniejszemu stanowisku Kolegium wyrażonemu w decyzji z dnia 22 marca 2006 r., iż w celu obalenia wiarygodności operatu szacunkowego przez skarżącą nie jest niezbędna ocena jego prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Zdaniem skarżącej niedopuszczalne było przyjęcie w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie Burmistrza B., do porównania transakcji z rynku miasta Z. Wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę A. J. w piśmie z dnia 16 sierpnia 2006 r., w ocenie strony, świadczą o braku znajomości rynku lokalnego przez autora operatu. Podane w tym piśmie akty notarialne dotyczą gruntów rolnych zlokalizowanych nad rzeką C. Ł., nabytych przez [...] od okolicznych rolników, a nie – jak wskazuje rzeczoznawca – transakcji na terenie miasta B. w rejonie ul. K., dokonywanych przez [...] i osoby fizyczne pod składy, bazy i przemysł. Strona skarżąca zarzuciła również, iż operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu zawiera szereg błędów rachunkowych, a wyjaśnienia Kolegium w tej kwestii, że rzeczoznawca przyjął tylko pełne miesiące, tym bardziej prowadzi do przyjęcia ceny aktualizacyjnej na niekorzyść strony. W ocenie J. W. K. błędne jest również stanowisko wyrażone przez organ pierwszej instancji w piśmie z dnia 13 listopada 2006 r., w którym stwierdzono, że podane przez stronę transakcje nie mogą być uwzględnione, gdyż jeden z aktów notarialnych dotyczy działki o pow. jedynie 168 m2. Organ ten pominął bowiem, iż w operacie szacunkowym przyjętym przez organy obu instancji za podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej, przyjęto do porównania działkę przy ul. P. w Z. o pow. jedynie 187 m2, która ponadto stanowi uzupełnienie istniejącej zabudowy i nie powinna być przyjęta do porównania. W operacie przyjęto również błędnie do porównania działkę położoną w B. przy ul S., nie przeznaczoną pod budownictwo jednorodzinne, dla której wydana została decyzja o warunkach zabudowy na pawilon handlowy. Rzeczoznawca porównując działki przyjął również dowolnie różne kwoty zmniejszające z tytułu lokalizacji działek przy tej samej strefie centralnej, a zupełnie nie odniósł się do infrastruktury terenu. Skarżąca podniosła także, iż organy administracji nie odniosły się do jej zarzutów co do przyjęcia przez rzeczoznawcę do porównania działek przeznaczonych pod składy przemysłowe i bazy, gdy tymczasem poprzednie przeznaczenie w planie działki nr 61/4 dopuszczało również zabudowę biurową Wojewódzkiego Zakładu Usług Wodnych. W sąsiedztwie tej działki [...] nabyło bowiem z takim przeznaczeniem działkę od A. w cenie 200 zł/m2. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Z. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje: Skarga jest nieuzasadniona. Zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania. W myśl przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), powoływanej w dalszej części uzasadnienia jako "ustawa", jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). W przypadku, gdy właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła zbywa ją, notariusz sporządzający akt notarialny ma obowiązek w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5), natomiast wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma obowiązek ustalenia - bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego – w drodze decyzji opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 7). Opłaty tej organ może dochodzić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4). W świetle powołanych przepisów ustalenie opłaty jest obligatoryjne, jeśli doszło do zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek zmiany planu. W rozpoznawanej sprawie spełnione zostały wskazane wyżej przesłanki ustalenia opłaty. Jest poza sporem, że w dniu 17 października 2005 r. skarżąca sprzedała należącą do niej działkę nr ewid. 61/4 o powierzchni 753 m2, położoną w B., przy ul. P. W planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta B. Nr [...] z dnia 8 listopada 2000 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego B. – P. I Etap ([...]), obowiązującego od dnia 2 marca 2001 r., działka nr 61/4 znajduje się w całości na terenie określonym jako "teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej", oznaczonym symbolem "23.MN.2.Z", dla którego plan ustalił docelowy podział na 11 działek zabudowy jednorodzinnej, wolnostojącej (k.7,48 akt administracyjnych). Natomiast w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego działka ta znajdowała się w całości na terenie oznaczonym symbolem V18SV, to jest "adaptacja i realizacja nowych obiektów Wojewódzkiego Zakładu Usług Wodnych, baza techniczno-magazynowa wraz z powiększeniem działki o ok. 1,10 ha. Strefa ochrony sanitarnej 50 m" (k. 7,48 akt administracyjnych). Prawidłowe jest też ustalenie przez organy administracji w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony w dniu 24 stycznia 2006 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. J., że na skutek zmiany planu wzrosła wartość nieruchomości skarżącej. Szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości zawarte są w przepisach art. 149 – 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), wydanym na podstawie delegacji zawartej w przepisie art. 159 powołanej ustawy. Z przepisów tych wynika, że wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2). Stosownie do przepisu art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu różnych metod i sposobów (tzw. podejść). Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego (art. 152 ust. 3). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1). Definicję nieruchomości podobnej zawiera przepis art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1). Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego szczegółowo określa powołane już wyżej rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. W myśl przepisu § 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny oraz dostępność danych. W niniejszej sprawie organy obu instancji prawidłowo określiły wysokość opłaty planistycznej w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. J. w dniu 24 stycznia 2006 r. Operat ten odpowiada wymogom wskazanym w powołanych przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego do ustawy. Jego aktualność została potwierdzona przez rzeczoznawcę w dniu 12 listopada 2007 r. w sposób przewidziany przepisami (§ 58 ust. 1 rozporządzenia w zw. z art. 156 ust. 4 ustawy). Rzeczoznawca uzasadnił wybór sposobu, metody i techniki określania wartości nieruchomości skarżącego zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1. Wskazał nieruchomości wykorzystane do porównań oraz ceny uzyskane ze sprzedaży tych nieruchomości w wolnym obrocie, co pozwoliło na obliczenie ceny 1 m2 gruntu. Dodać należy, że w piśmie z dnia 16 sierpnia 2006 r. rzeczoznawca ustosunkował się do podnoszonych w toku postępowania wątpliwości co do treści operatu. Przyjmując operat za podstawę ustalenia wysokości opłaty organy administracji nie naruszyły reguł postępowania wyjaśniającego wynikających z przepisów art. 7, 77 § 1 i 80 kodeksu postępowania administracyjnego. Przepis art. 7 k.p.a. nakłada na organy administracji publicznej obowiązek podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego zgodnego z rzeczywistością oraz do załatwienia sprawy, przy uwzględnieniu interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Natomiast przepisy art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. zobowiązują organy administracji do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego i oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. W rozpoznawanej sprawie organy administracji wyjaśniły wszystkie istotne okoliczności zgodnie z rzeczywistością. Ocena dowodów nie jest dowolna i nie wykracza poza ramy zakreślone przepisem art. 80 k.p.a. Należy ponownie podkreślić, że brak było podstaw do zakwestionowania prawidłowości operatu. W ocenie Sądu nie ma podstaw prawnych, by odmówić wiarygodności dowodowej operatowi szacunkowemu, na podstawie którego ustalono wysokość opłaty. W związku z ustaleniem, iż dla określenia wartości wycenianej nieruchomości w okresie przed uchwaleniem nowego planu miejscowego brak było wystarczającej liczby wiarygodnych transakcji zbycia nieruchomości przeznaczonych pod składy, bazy i przemysł, rzeczoznawca majątkowy na podstawie powołanego § 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia rozszerzył badany rynek nieruchomości przyjętych do porównania o rynek miasta Z. Błędny jest zatem pogląd skarżącej, iż działanie takie było w świetle prawa niedopuszczalne. Skarżąca zarzuciła również, iż podane w piśmie wyjaśniającym autora operatu z dnia 16 sierpnia 2006 r. akty notarialne dotyczą gruntów rolnych zlokalizowanych nad rzeką C. Ł., nabytych przez [...] od okolicznych rolników, a nie – jak wskazuje rzeczoznawca – transakcji na terenie miasta B. w rejonie ul. K., dokonywanych przez [...] i osoby fizyczne pod składy, bazy i przemysł. Zarzuty te nie zostały jednak przez skarżącą w żaden sposób uprawdopodobnione. Bezpodstawny jest także zarzut, że przyjęta w operacie do porównania działka o pow. 187 m2 przy ul. P. w Z. nie mogła być uwzględniona, gdyż stanowiła uzupełnienie istniejącej zabudowy. Rzeczoznawca uzasadnił sposób wyceny, należy ponadto zauważyć, że poprzednio obowiązujący plan dopuszczał uzupełnienie zabudowy przez realizację nowych obiektów istniejącego na terenie objętym symbolem V18SV Wojewódzkiego Zakładu Usług Wodnych w B. Ustosunkowując się do zarzutów skarżącej dotyczących przyjętego w operacie sposobu obliczania cen aktualizacyjnych należy podkreślić, iż przyjęty w operacie sposób dokonania szacunków w zakresie współczynników wpływających na ceny nie narusza prawa. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat dla ustalania zmiany cen nieruchomości w czasie obliczał cenę zaktualizowaną za pełne miesiące. Zarzucane przez skarżącą błędy rachunkowe w operacie w istocie nie miały miejsca, bowiem skarżąca do obliczenia ceny zaktualizowanej nie przyjmuje pełnych miesięcy, lecz liczbę miesięcy określoną ułamkiem uwzględniającym dwa miejsca po przecinku. Błąd rachunkowy dotyczący aktualizacji ceny nieruchomości położonej w B., przy ul. K. nie miał wpływu na prawidłowość wyceny nieruchomości, gdyż transakcja ta została odrzucona w pkt 8.3.2 i nie była brana pod uwagę w dalszych obliczeniach jako obiekt porównawczy. Bezpodstawne są także zarzuty skarżącej dotyczące działki o pow. 1066 m2, położonej w B. przy ul. S., wskazanej w operacie jako działka przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Późniejsze decyzje o warunkach zabudowy dla tej nieruchomości nie mają znaczenia w sprawie. Pod uwagę brane są bowiem transakcje sprzedaży. Błędne jest także stanowisko skarżącej, iż do porównania należało przyjąć nie tylko działki przeznaczone pod składy przemysłowe i bazy, skoro plan miejscowy obowiązujący przed dniem 2 marca 2001 r. na terenie działki 61/4 dopuszczał również zabudowę biurową Wojewódzkiego Zakładu Usług Wodnych. Podniesiona przez skarżącą okoliczność, iż w sąsiedztwie tej działki działka przeznaczona pod zabudowę biurową nabyta została za 200zł/m2 nie podważa prawidłowości doboru porównywanych działek w operacie. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. na zlecenie J. W. K. w dniu 10 października 2007 r. zasadnie nie został uwzględniony przez organy administracji przy ustalaniu wysokości opłaty planistycznej. Operat ten nie spełniał wymogów określonych powołanymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia, a także przepisów postępowania administracyjnego. Z prawidłowych ustaleń organów wynika, że wskazane przez rzeczoznawcę transakcje na terenie miasta B.: w lipcu 2005 r., dotycząca sprzedaży działki o pow. 2499 m2 przy ul. W., w 2005 r. dotyczące sprzedaży działki o pow. 591 m2 przy ul. K. i o pow. 893 m2 przy ul. S. nie miały miejsca. Nadto w pkt 6.1 i 6.2 operatu te same działki opisano jako położone w B. i jednocześnie w J. L. Skarżąca złożyła w dniu 8 lutego 2008 r. pismo wraz z niepotwierdzoną za zgodność z oryginałem kopią części operatu szacunkowego, zawierającą zmianę treści operatu polegającą na skreśleniu słów "w J." i dopisaniu słowa "B.". Zmiana ta została podpisana i opieczętowana przez autora operatu, jednakże nie mogła mieć żadnego znaczenia dla oceny poprawności operatu szacunkowego z dnia 10 października 2007 r., albowiem została dokonana na kserokopii nie mającej mocy dokumentu urzędowego. Słusznie zauważyły również organy, iż do treści omawianego operatu zostały włączone dokumenty załączone wcześniej i opieczętowane przez rzeczoznawcę majątkowego A. J., bez jego zgody, a więc z naruszeniem zasad rzetelności i etyki zawodowej. Należy mieć również na uwadze, iż sam autor operatu szacunkowego z dnia 10 października 2007 r., wezwany przez organ pierwszej instancji pismem z dnia 6 listopada 2007 r. do wyjaśnienia rozbieżności w operacie, nie złożył stosownych wyjaśnień w toku postępowania administracyjnego. Organy administracji przeprowadziły postępowanie w sposób, który nie narusza zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa (art. 8 k.p.a.). Prawidłowe jest wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji stanowisko Kolegium, iż przepisu art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie należy rozumieć w ten sposób, że zakwestionowanie prawidłowości operatu może nastąpić jedynie przez zlecenie jego oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie z art. 157 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (art. 157 ust. 4). W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Rozbieżność operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości stanowi natomiast przesłankę do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem oceny ich prawidłowości. Strona może więc, ale nie musi, wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu uzyskania opinii w przedmiocie kwestionowanego przez nią operatu szacunkowego. Jeśli strona chce obalić operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna jednak przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok NSA z dnia 14 marca 2007 r., I OSK 322/06, LEX nr 329151 i wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587). Wobec ustalenia przez rzeczoznawcę, że wartość nieruchomości skarżącej wzrosła na skutek wejścia w życie planu miejscowego, organy administracji zobowiązane były ustalić, na podstawie § 22 uchwały Rady Miasta B. z dnia 8 listopada 2000 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego B. – P. I Etap, stawkę opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia planu w życie. Zgodnie z powołanym przepisem stawkę tę określono w wysokości 30% dla nieruchomości oznaczonych symbolami: U, RPU, MN, MNU, zaś dla pozostałych terenów – z wyłączeniem terenów projektowanych jako przeznaczonych pod realizację celów publicznych – w wysokości 10%. Działka nr 61/4 znajduje się na terenie oznaczonym w planie symbolem "23.MN.2.Z", a zatem stawka opłaty z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości w związku z wejściem w życie planu wynosi 30%. Wzrost wartości nieruchomości skarżącej wyniósł, zgodnie z operatem z dnia 24 stycznia 2006, 6.730 zł. Opłata w kwocie 2.019 zł ustalona została zatem w rozpoznawanej sprawie prawidłowo. Ustalenie opłaty nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia, w którym zmiana planu stała się obowiązująca (art. 37 ust. 4 ustawy). Brak w tej sytuacji postaw do uwzględnienia skargi. Z tych wszystkich względów i na podstawie przepisu art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270 ze zm.) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie oddalił skargę.