II SA/Lu 345/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maciej Kierek, Sędziowie Sędzia WSA Ewa Ibrom (sprawozdawca), Asesor WSA Jerzy Drwal, Protokolant Stażystka Anna Chmielewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 maja 2006 r. sprawy ze skargi K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją dnia [...] lutego 2006 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] września 2005 r., ustalającą jednorazową opłatę w kwocie 3620 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w M., oznaczonej w ewidencji gruntów numerem 155/13, w związku z uchwaleniem zmian w planie zagospodarowania przestrzennego i zobowiązującą K. P. do zapłaty tej kwoty w terminie 14 dni od dnia, gdy decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ drugiej instancji wskazał, że zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zbywca nieruchomości ma obowiązek uiszczenia opłaty w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W planie zagospodarowania przestrzennego z 1988 r. działka nr 155/3 przeznaczona była pod tereny upraw rolnych i ogrodniczych (symbol K7RP), natomiast po uchwaleniu w dniu 12 grudnia 2000 r. zmiany planu działka ta przeznaczona została pod "mieszkalnictwo rolnicze" (symbol MR), co spowodowało, że wartość jej wzrosła według operatu szacunkowego o kwotę 18 100 zł. W rozpoznawanej sprawie zachodziły przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej, ponieważ uchwała Nr XVI/118/2000 Rady Gminy w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustala opłatę planistyczną w stawce 20 % od wzrostu wartości nieruchomości, wzrost wartości nieruchomości stwierdził w odpowiednim trybie rzeczoznawca majątkowy, a wszczęcie postępowania w sprawie nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia, w którym zmiana planu stała się obowiązująca. Decyzja wydana została z zachowaniem wymagań kodeksu postępowania administracyjnego. Strona została zawiadomiona o wszczęciu postępowania oraz o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym. Co do zarzutu, iż skarżący przekazał Gminie dwie działki wykorzystane pod budowę drogi, Kolegium stwierdziło, że okoliczność ta nie ma wpływu na byt prawny decyzji ustalającej opłatę planistyczną. Ponadto brak podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. Od decyzji tej skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wniósł K. P., zarzucając naruszenie art. 6 k.p.a. poprzez wskazanie, że decyzja organu pierwszej instancji wydana została na podstawie przepisów prawa, gdy w rzeczywistości nie zostało przeprowadzone właściwe postępowanie dowodowe, art. 7 k.p.a. przez to, że organ administracji nie podjął wszelkich kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, art. 8 k.p.a. przez niezrealizowanie obowiązku prowadzenia postępowania, tak, by pogłębiać zaufanie obywateli do organów państwa, art. 9 k.p.a. wskutek nieuwzględnienia, iż strona nie została należycie poinformowana przez organ I instancji o okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy oraz art. 12 § 1 k.p.a. poprzez brak wnikliwości i niedokonanie prawidłowej analizy stanu faktycznego przez nieuwzględnienie faktu nieodpłatnego przekazania przez skarżącego na rzecz Gminy działek. W uzasadnieniu skargi skarżący zarzucił, że Gmina rażąco zaniżyła cenę działek rolnych w M.. Według skarżącego ceny działek rolnych w M. kształtują się na poziomie 2000 zł za 1 ar. Skarżący wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje: Skarga jest nieuzasadniona. Zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania. W myśl przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), powoływanej w dalszej części uzasadnienia jako "ustawa", jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). W przypadku, gdy właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła zbywa ją, notariusz sporządzający akt notarialny ma obowiązek w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5), natomiast wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma obowiązek ustalenia - bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego - w drodze decyzji opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 7). W świetle powołanych przepisów ustalenie opłaty jest obligatoryjne, jeśli doszło do zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek zmiany planu. W rozpoznawanej sprawie spełnione zostały wskazane wyżej przesłanki ustalenia opłaty. Jest poza sporem, że w dniu 30 grudnia 2004 r. skarżący sprzedał należącą do niego działkę gruntu o pow. 15 arów, położoną w M., oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 155/13. W planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Nr XVI/118/2000 z dnia 12 grudnia 2000 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy , obowiązującą od dnia 15 czerwca 2001 r., działka ta znajduje się częściowo na terenie określonym jako "mieszkalnictwo rolnicze", oznaczone literami MR (k. 6–7 akt administracyjnych). Natomiast w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Gminnej Rady Narodowej Nr XII/66/88 z dnia 11 kwietnia 1988 r. działka skarżącego znajdowała się w całości na terenie upraw rolnych i ogrodniczych, oznaczonym literami K 7 RP (k. 4–5 akt administracyjnych). Prawidłowe jest też ustalenie, że na skutek zmiany planu wzrosła wartość nieruchomości skarżącego. Wynika to z operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu 22 maja 2005 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. S.. Zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tych wartości regulują przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11). Są to przepisy art. 149 - 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z późn. zmianami). Przepisy te przewidują różne sposoby określania wartości nieruchomości. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1). Rzeczoznawca sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Sposób sporządzania operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), wydane na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat szacunkowy, w którym szacunkowi poddano 750 m 2, czyli połowę działki skarżącego, przeznaczoną według zmian planu pod zabudowę rolniczą, odpowiada wymogom wskazanym w powołanych przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego do ustawy. Bezpodstawny jest zarzut skarżącego, że operat zaniża wartość działek rolnych w M.. Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca określiła wartość rynkową nieruchomości, stosując podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Stosownie do przepisu art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Rzeczoznawca uzasadniła wybór sposobu, metody i techniki określania wartości nieruchomości skarżącego zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1. Wskazała nieruchomości wykorzystane do porównań oraz ceny uzyskane ze sprzedaży tych nieruchomości w wolnym obrocie, co pozwoliło na obliczenie ceny 1 m2 gruntu. Z zestawienia transakcji na k.11 operatu wynika, że ceny te kształtowały się w 2003 r. na poziomie 4,54 – 5,43 zł za 1 m2. Dla określenia wartości nieruchomości skarżącego rzeczoznawca przyjęła cenę 5,17 zł za 1 m2, szczegółowo uzasadniając sposób wyliczenia. Brak w tej sytuacji podstaw do kwestionowania tak ustalonej wartości. Twierdzenie skarżącego, że ceny gruntów rolnych były w okresie przyjętym do szacowania znacznie wyższe, nie zostało poparte dowodami mogącymi podważyć ustalenia rzeczoznawcy. Powoływana przez skarżącego w toku postępowania administracyjnego umowa sprzedaży działki nr 155/15 o pow. 1500 m2, położonej w M. sporządzona została w dniu 21 listopada 2005 r., a więc prawie rok po sprzedaży nieruchomości, której dotyczy opłata w sprawie niniejszej. Wskazana w niej cena gruntu przeznaczonego pod uprawy rolne nie mogła być zatem wzięta pod uwagę przy sporządzaniu operatu. Przyjmując operat za podstawę ustalenia wysokości opłaty organy administracji nie naruszyły reguł postępowania wyjaśniającego wynikających z przepisów art. 7, 77 § 1 i 80 kodeksu postępowania administracyjnego. Przepis art. 7 k.p.a. nakłada na organy administracji publicznej obowiązek podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego zgodnego z rzeczywistością oraz do załatwienia sprawy, przy uwzględnieniu interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Natomiast przepisy art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. zobowiązują organy administracji do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego i oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. W rozpoznawanej sprawie organy administracji wyjaśniły wszystkie istotne okoliczności zgodnie z rzeczywistością. Ocena dowodów nie jest dowolna i nie wykracza poza ramy zakreślone przepisem art. 80 k.p.a. Należy ponownie podkreślić, że brak było podstaw do zakwestionowania prawidłowości operatu. Nie są także uzasadnione zarzuty naruszenia przepisów art. 6, 8, 9 i 12 § 1 k.p.a. Organy administracji przeprowadziły postępowanie w sposób, który nie narusza ani zasady działania na podstawie przepisów prawa (art. 6 k.p.a.), ani zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa (art. 8 k.p.a.), przeprowadziły bowiem postępowanie kierując się zasadą prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.) i wyjaśniły wszystkie istotne okoliczności sprawy, wskazując podstawę prawną rozstrzygnięcia. Skarżący zawiadamiany był o podejmowanych czynnościach, miał możliwość zapoznania się z operatem, wziął udział w rozprawie przed organem drugiej instancji. Nie został więc naruszony przepis art. 9 k.p.a. zobowiązujący organy administracji do należytego i wyczerpującego o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą być przedmiotem ich praw i obowiązków, ani art. 10 k.p.a., który nakazuje organom administracji zapewnienie stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania. Okoliczność, iż skarżący nie wiedział o konieczności uiszczenia opłaty nie ma wpływu na jej ustalenie. Także podnoszone przez skarżącego okoliczności takie jak poniesienie dodatkowych kosztów związanych z przekwalifikowaniem gruntów rolnych, czy darowizna na rzecz Gminy dwóch działek pod budowę drogi nie mają – w świetle przepisu art. 36 ust. 4 ustawy - znaczenia dla ustalenia opłaty i jej wysokości. W § 12 uchwały z dnia 12 grudnia 2000 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy J. ustalone zostały stawki opłaty na rzecz gminy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia planu w życie. Dla terenów budownictwa mieszkaniowego rolniczego, jednorodzinnego i wielorodzinnego stawka opłaty ustalona została w wysokości 20 % wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości skarżącego wynosi, zgodnie z operatem, 18 100 zł. Opłata w kwocie 3620 zł ustalona została zatem w rozpoznawanej sprawie prawidłowo. Ustalenie opłaty nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia, w którym zmiana planu stała się obowiązująca (art. 36 ust. 4 w zw. z ust. 3 ustawy). Brak w tej sytuacji postaw do uwzględnienia skargi. Z tych wszystkich względów i na podstawie przepisu art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270 ze zm.) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie oddalił skargę.