II SA/Lu 658/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Asesor sądowy Marcin Małek (sprawozdawca), Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz Protokolant Referent Kinga Kościejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 stycznia 2022 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa [...] spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. [...] na uchwałę Rady Miasta z dnia [...] czerwca 2021 r. nr [...] w przedmiocie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej I. stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały; II. zasądza od Gminy Z. na rzecz skarżącego Przedsiębiorstwa [...] spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. [...] kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Rada Miasta, działając na podstawie art. 7 ust. 4 ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2020 r. poz. 219 ze zm., dalej: specustawa) na wniosek Przedsiębiorstwa [...] sp. z o.o. z siedzibą w B. [...] uchwałą z dnia [...] czerwca 2021 r., nr [...], odmówiła ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej, na działce nr ewid.[...] położonej przy ul. [...] w Z.. W ocenie Rady inwestycja ta jest niezgoda z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Z. oraz wprowadza dysharmonię, zakłóca funkcjonowanie istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Pismem z 4 sierpnia 2021 r. skargę na tę uchwałę wniosło Przedsiębiorstwa [...] sp. z o.o. z siedzibą w B. [...] (dalej: inwestor, spółka), żądając stwierdzenia jej nieważności w całości oraz zasądzenia kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. W skardze podniesiono następujące zarzuty: 1. art. 5 ust. 3 oraz art. 7 ust. 4 specustawy poprzez ich niezastosowanie i podjęcie uchwały bez uwzględnienia stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie miasta Z. oraz potrzeb i możliwości rozwoju miasta Z. wynikających z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; 2. art. 5, art. 6 oraz art. 7 ust. 4, 7, 8, 12 i 13 specustawy poprzez powołanie w uzasadnieniu zaskarżonej uchwały stanowiska, wskazującego, iż brak zgody na wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji wynika przede wszystkim z niezgodności planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego podczas gdy stanowisko takie pozostaje w sprzeczności z powołanymi przepisami; 3. art. 7 ust. 13 i 17 w zw. z art. 5 ust. 3 i art. 7 ust. 4 specustawy poprzez ich niezastosowanie i przyjęcie, że inwestycja ma wprowadzić dysharmonie i zakłócenie funkcjonującej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, co pozostaje w sprzeczności z treścią ustaleń, przedstawionych przez organy, o których mowa w art. 7 ust. 12 specustawy oraz z treścią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i nie może stanowić w świetle specustawy podstawy materialnej dla podjęcia decyzji w sprawie wyrażenia lub odmowy wyrażenia zgody na ustalenie lokalizacji inwestycji; 4. art. 7 ust. 12 pkt 1 i art. 5 ust. 3 specustawy w zw. z art. 7 i art. 2 Konstytucji RP, poprzez nieprawidłowe ich zastosowanie polegające na uznaniu, że inwestycja sprzeczna jest z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji gdy Miejska Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna pozytywnie zaopiniowała złożony wniosek uznając inwestycję za zgodną ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, co narusza zasadę demokratycznego państwa prawnego i zasadę zaufania do państwa, albowiem w ramach jednego samorządu przedstawiono dwa odmienne stanowiska bez wykazania podstaw dla których jedno z nich jest nieprawidłowe; 5. art. 17 ust. 6 i 7 specustawy poprzez ich niezastosowanie i uznanie, że wskazane przepisy, stanowią wyraźną podstawę prawną dla wyrażenia zgody na wniosek, dotyczący budowy pięciokondygnacyjnego budynku mieszkalnego. W uzasadnieniu skargi przytoczono argumenty przemawiające na rzecz podniesionych zarzutów. Mianowicie, inwestor wskazał, że wniosek dotyczy inwestycji mieszkaniowej, polegającej na budowie jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego pięciokondygnacyjnego z garażem podziemnym oraz budowie infrastruktury towarzyszącej, tj. parkingów, terenów zielonych, wewnętrznego układu komunikacji i sieci uzbrojenia terenu. Zgodnie z wnioskiem, planowana ilość mieszkań wynosi 50 sztuk. Wskazany teren, na którym ma być realizowana planowana inwestycja, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Z., został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową. Oznacza to, że wniosek ten spełnia wszystkie wymagania określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a tym samym warunek zawarty w art. 5 ust. 3 specustawy. Uzasadnienie zaskarżonej uchwały pomija również w swej treści informacje doniosłe w kontekście dyspozycji art. 7 ust. 12,13,14 i 17 specustawy - a mianowicie, że organy i instytucje, które zostały wezwanie do złożenia opinii lub uzgodnienia wniosku, pozytywnie wypowiedziały się o nim. Co więcej uzasadnienie uchwały ani razu nie odwołuje się do przesłanek merytorycznych powzięcia decyzji, tj. postanowień uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy, jak również do potrzeb i możliwości rozwoju gminy wynikających z ustaleń studium (art. 7 ust. 4 specustawy). Powyższe uprawnia do podniesienia zarzutu, iż zaskarżona uchwała wydana została bez wyraźnej podstawy prawnej wynikającej z przepisów specustawy. Równocześnie inwestor zaznaczyć, że w odległości ok. 100 metrów od miejsca planowanej inwestycji, przy ulicy [...] (druga strona ulicy) znajdują się pięciokondygnacyjne budynki wielomieszkaniowe stanowiące mienie Spółdzielni Mieszkaniowej im. W. Ł. w Z.. Dodatkowo w odległości ok. 500 metrów od miejsca planowanej inwestycji znajduje się grupa pięciokondygnacyjnych budynków zlokalizowanych przy ul. L. L.-K.. Jednocześnie inwestor podniósł, że inwestycja nie spotkała się z szerokim sprzeciwem mieszkańców gminy, a potrzeby mieszkaniowe miasta Z. jednoznacznie przemawiają za realizacją wnioskowanej inwestycji - zwłaszcza, że jest ona planowana w miejscu przeznaczonym w studium na potrzeby budownictwa mieszkaniowego. Ponadto w świetle uzasadnienia zaskarżonej uchwały nie doszło do należytego uwzględnienia interesu społecznego (wynikającego z potrzeb mieszkaniowych na obszarze gminy oraz konieczności realizacji postanowień studium), poprzez poprzestanie w tym zakresie na przywołaniu bliżej nieokreślonego ryzyka wprowadzenia dysharmonii i zakłócenia funkcjonowania istniejącej zabudowy mieszkaniowej w okolicy inwestycji. Nie dość, że powołano się na okoliczności nieznajdujące swojego uzasadnienia w brzmieniu specustawy to dodatkowo ustalenia organu nie znajdują odzwierciedlenia w istniejącym stanie faktycznym. W bliskim otoczeniu planowanej zabudowy istnieje wielokondygnacyjna zabudowa wielomieszkaniowa, co pozwala na stwierdzenie, iż na tym obszarze nie istnieje właściwie identyfikowana przez organ harmonia zabudowy, która mogłaby zostać naruszona. Ponadto podniesiono, że nie do zaakceptowania jest sytuacja, w której rada gminy arbitralnie uznaje, że z dwóch zbliżonych do siebie parametrami technicznymi inwestycji mieszkaniowych jedna jest uzasadniona stanem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy, druga zaś nie. Tymczasem Rada Miasta uchwałą podjętą na tej samej sesji w dniu [...] czerwca 2021 r. nr [...] wyraziła zgodę na ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej przy ul. [...]. Tym samym - zdaniem inwestora - stanowisko Rady ma charakter pozorny i zostało wypracowane wyłącznie na potrzeby udzielenia odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej. Rada nie odwołała się bowiem ani do żadnego przepisu, ani żadnego obiektywnego wzorca, które uzasadniałyby stanowisko, że planowana inwestycja nie spełnia wymogów zawartych w specustawie. Dodatkowo, uzasadnienie uchwały jest niezmiernie ogólne i w rezultacie uniemożliwia ustalenie, spełnienie jakich wymagań zostałoby uznane za akceptowalne. Tymczasem wnioskowana budowa budynku mieszkalnego - w istocie w pełni zgodna ze studium - stanowi harmonijne uzupełnienie porządku planistycznego obowiązującego na terenie gminy, którego normatywnym wyrazem jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Powołane okoliczności - zdaniem inwestora - wskazują, że zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa oraz wykracza poza ustanowione w specustawie granice uznaniowej oceny wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji, co uzasadnia stwierdzenie jej nieważności. Rada Miasta w odpowiedzi na skargę wniosła o jej oddalenie i jednocześnie wskazała, że zaskarżona uchwała ma charakter uznaniowy. Przepis art. 7 ust. 4 specustawy pozwala radzie gminy odmówić zgody na lokalizację inwestycji, nawet gdy - tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie - spełnione zostały wymagane tą ustawą warunki. O uznaniowym charakterze uchwały świadczy nie tylko treść art. 7 ust. 4 specustawy, ale również samodzielność jednostki samorządu terytorialnego i przysługujące jej władztwo planistyczne, które nie zostało w żaden sposób ograniczone ani wyłączone przepisami specustawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył co następuje: Zgodnie z art. 16 ust. 1 specustawy, do skarg na uchwały w przedmiocie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej stosuje się przepisy ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 - zwanej dalej p.p.s.a). Stosownie do art. 147 § 1 p.p.s.a., sąd administracyjny uwzględniając skargę na uchwałę, stwierdza nieważność tej uchwały w całości lub w części albo stwierdza, że została wydana z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie jej nieważności. W przeciwnym razie Sąd skargę oddala na podstawie art. 151 p.p.s.a. Z godnie z art. 91 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (dalej jako u.s.g)., uchwała organu gminy jest nieważna, gdy jest sprzeczna z prawem. Nie każda wadliwość uchwały organu gminy jest podstawą do eliminacji tej uchwały z obrotu prawnego, albowiem zgodnie z art. 91 ust. 4 u.s.g., w przypadku nieistotnego naruszenia prawa nie stwierdza się nieważności uchwały lub zarządzenia, ograniczając się do wskazania, że uchwałę lub zarządzenie wydano z naruszeniem prawa. Wskazane przepisy stanowią wskazówkę także dla sądu, jaka wadliwość, z woli ustawodawcy, uzasadnia stwierdzenie nieważności danego aktu. Podstawą stwierdzenia nieważności uchwały organu gminy są więc jedynie istotne naruszenia prawa, a więc polegające na naruszeniu przepisów, wyznaczających kompetencję do podejmowania uchwał, podstawy prawnej podejmowania uchwał, przepisów prawa ustrojowego, przepisów prawa materialnego przez wadliwą ich wykładnię, a także przepisów regulujących procedurę podejmowania uchwał. W odniesieniu do zaskarżonej uchwały zaznaczyć należy, że jej przedmiotem jest ustalenie lokalizacji konkretnej inwestycji mieszkaniowej na wniosek indywidualnego podmiotu w oparciu o przepisy specustawy. Jest ona zatem aktem indywidualnym. W przeciwieństwie jednak do decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego lub decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, wydawanych na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), uchwała w przedmiocie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej ma charakter uznaniowy. O ile bowiem z art. 56 i 64 ust. 1 tej ustawy wynika, że nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jak również ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi, o tyle specustawa nie nakłada na radę gminy jakichkolwiek warunków nakazujących wydanie uchwały uwzględniającej wniosek inwestora. Słuszne zatem jest stanowisko organu zawarte w odpowiedzi na skargę, że nawet spełnienie przesłanek określonych w art. 7 ust. 4 specustawy nie obliguje radę gminy do podjęcia pozytywnej uchwały w przedmiocie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Stosownie do art. 7 ust. 4 zdanie 2 specustawy, rada gminy, podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustawodawca zatem wyraźnie przyjmuje uznaniowy charakter tego aktu, stwierdzając, że rada gminy "bierze pod uwagę" wskazane w przepisie okoliczności wynikające ze studium, a nie np. po stwierdzeniu zgodności ze studium podejmuje uchwałę o lokalizacji inwestycji. Uchwała w przedmiocie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (pozytywna lub negatywna dla inwestora) pozostaje narzędziem kształtowania porządku planistycznego przez organy gminy, dlatego jest podejmowana w granicach władztwa planistycznego gminy. Władztwo planistyczne rozumiane jest jako ustawowe upoważnienie organów gminy do samodzielnego, jednostronnego, władczego określania przeznaczenia gruntów położonych na obszarze działania gminy oraz określenia zasad ich zagospodarowania, niezależnie od tego, do kogo te grunty należą, i niezależnie od woli władających tymi gruntami (por. przykładowo: M. Szewczyk w: Z. Leoński, M. Szewczyk, Zasady prawa budowlanego i zagospodarowania przestrzennego, Bydgoszcz 2002, s. 20; wyroki NSA z 9 czerwca 1995 r., IV SA 346/93, ONSA 1995/3, poz. 125; z 19 czerwca 2012 r., II OSK 814/12; z 22 czerwca 2012 r., II OSK 878/12). Stanowiąca fundamentalny element władztwa samodzielność, swoboda kształtowania porządku planistycznego, oznacza w konsekwencji, że rada gminy nie ma obowiązku podjęcia uchwały zgodnej z wnioskiem inwestora, nawet przy spełnieniu przez niego wszystkich wymogów formalnych określonych w specustawie, inaczej niż na przykład w przypadku wspomnianej decyzji o warunkach zabudowy. Uznaniowy charakter kontrolowanego aktu nie oznacza jednak w żadnym razie, że jego uchwalenie dokonuje się w sposób arbitralny i dowolny bez jakiegokolwiek odniesienia do merytorycznych argumentów. Wręcz przeciwnie, swoboda decyzyjna jest ograniczona koniecznością wszechstronnej analizy sprawy i wyważenia interesów inwestora oraz interesu publicznego (interesu społeczności lokalnej). Innymi słowy: rada gminy może odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, pomimo spełnienia przez inwestora przesłanek ustawowych, nie może jednak uczynić tego w sposób arbitralny. Rada musi podać konkretne, merytoryczne argumenty, uzasadniające takie, a nie inne rozstrzygnięcie. W szczególności argumenty te powinny nawiązywać do kwestii potrzeb społeczności lokalnej i wymogów porządku planistycznego na terenie gminy. Jednocześnie argumenty rady powinny być wyrażone na zewnątrz, co do zasady w uzasadnieniu uchwały, choć orzecznictwo dopuszcza, aby motywy podjętej przez radę gminy zostały wyrażone w dokumentach obrazujących przebieg prac nad podjęciem uchwały (por. wyrok WSA w Lublinie z 6 września 2019 r., II SA/Lu 403/19 i wyrok NSA z 14 października 2020 r., II OSK 3942/19). Ponadto, biorąc pod uwagę fakt, że uchwała w przedmiocie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (pozytywna lub negatywna) może być przedmiotem skargi do sądu administracyjnego, jeżeli skarga ta ma stanowić realne narządzie ochrony interesów prawnych skarżącego, trzeba przyjąć, że motywy, jakimi kierowała się rada gminy podlegają weryfikacji przez sąd administracyjny. Trzeba jednak pamiętać, że weryfikacja ta może bazować wyłącznie na kryterium legalności i musi uwzględniać fakt działania rady gminy w warunkach władztwa planistycznego. Sąd może zatem stwierdzić nieważność uchwały tylko wówczas, gdy stwierdzi, że rada gminy przekroczyła granice władztwa planistycznego, naruszając tym samym przepisy prawa. Kontrolując zaskarżoną uchwałę w tak zakreślonych ramach sąd doszedł do wniosku, że została ona wydana z naruszeniem prawa skutkującym koniecznością stwierdzenia jej nieważności. Wadliwość zaskarżonej uchwały wyraża się przede wszystkim w motywach powołanych przez Radę w jej uzasadnieniu, mających stanowić argumenty za odmową ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. W ocenie sądu żaden z tych argumentów nie może być jednak zaakceptowany, nawet przy uwzględnieniu faktu, że rada działała w granicach znacznej swobody decyzyjnej. Zdaniem sądu, przy takich argumentach należy uznać, że uchwała została wydana z przekroczeniem prawnych granic władztwa planistycznego, jakim dysponuje organ w świetle przepisów specustawy. Z treści uzasadnienia uchwały wynika, że Rada podała dwa powody uzasadniające negatywne rozpatrzenie wniosku inwestora. Pierwszy z nich dotyczył niezgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W ocenie sądu, argument ten jest całkowicie chybiony. Odnosząc się do powyższej kwestii, wskazać przyjdzie, że zgodnie z art. 5 ust. 3 specustawy, inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Brzmienie tego przepisu w sposób jasny przesądza, że dla ustalenia lokalizacji inwestycji w trybie specustawy zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozostają bez znaczenia. Oznacza to, że nawet niezgodność planowanej inwestycji z zapisami planu nie stanowi przeszkody w ustaleniu lokalizacji inwestycji, a tym samym nie może być powodem odmowy takiego ustalenia. Nie odnosząc się do zasadności takiego rozwiązania, bezsporne jest, że przepis ten wyłącza stosowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jako podstawowego instrumentu planowania przestrzennego w gminach. Powyższe rozwiązanie wynika z faktu, że celem omawianej specustawy mieszkaniowej, jako instrumentu polityki mieszkaniowej, było przyjęcie rozwiązań upraszczających i usprawniających procedury administracyjne związane z realizacją inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących oraz wprowadzenie szczególnych zasad lokalizacji tych inwestycji, dla eliminacji deficytu mieszkań jako problemu społecznego. Dla realizacji tego celu, z poszanowaniem dla gminnego władztwa planistycznego, przepisy tej ustawy miały na celu umożliwienie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych w szczególności tam gdzie uchwalony plan miejscowy nie zapewnia zaspokojenia obecnych potrzeb mieszkaniowych gminy, bowiem jego zmiana lub uchwalenie jest procesem długotrwałym i kosztownym. Z tego względu kluczowym elementem przyjętego rozwiązania jest możliwość realizacji inwestycji (mieszkaniowej lub towarzyszącej) w sposób niezależny od istnienia lub ustaleń planu miejscowego. Innymi słowy ustawodawca dla realizacji celów specustawy, umożliwił, na warunkach w niej określonych, niejako dokonywanie "korekt" planów miejscowych, przy jednoczesnym zachowaniu zgodności danego zamierzenia inwestycyjnego ze studium. Mając to na uwadze, argument niezgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie mógł w żaden sposób uzasadniać podjętego rozstrzygnięcia. Za niewystarczający należało również uznać argument wskazujący, że planowana inwestycja "wprowadza dysharmonię, zakłóca funkcjonowanie istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej". Argument ten jakkolwiek - w przeciwieństwie do poprzedniego – dopuszczalny w szczególności w świetle brzmienia art. 6 ust. 1 specustawy w przedstawionym przez Radę kształcie nie mógł odnieść zamierzonego skutku. W ocenie sądu, argument ten został przestawiony zbyt lakonicznie i niejasno. W szczególności nie wiadomo na czym - w ocenie Rady - miałaby się wyrażać dysharmonia i na czym miałoby polegać zakłócanie istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Co więcej, stanowisko to pozostaje w sprzeczności z opinią Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej z dnia [...] maja 2021 r., wedle której z punktu widzenia wiedzy urbanistycznej oraz obowiązującego porządku prawnego nie istnieją przeszkody dla realizacji inwestycji, co tym bardziej wymagało od Rady szerszego przedstawienia stanowiska w tym zakresie. Jak stanowi art. 6 ust. 1 specustawy, przygotowanie do realizacji inwestycji mieszkaniowej obejmuje sporządzenie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, uzasadniającej rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne, z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana. Co więcej koncepcja ta ma zawierać w szczególności informacje w zakresie powiązania przestrzennego planowanej inwestycji z terenami otaczającymi (art. 6 ust. 2 pkt 5 specustawy). Bezsporne zatem jest, że przy ustalaniu warunków inwestycji konieczne jest zatem odniesienie do otaczającego terenu, istniejącego zagospodarowania okolicy, a nie tylko skupienie się na terenie przeznaczonym pod inwestycję. Wymóg ten potwierdza zachowanie przez specustawę zasady poszanowania ładu przestrzennego, która wymaga oceny planowanej zabudowy w szerszej perspektywie terytorialnej, a nie tylko w granicach terenu inwestycji. Istotny jest istniejący, funkcjonalno-przestrzennie, sposób zagospodarowania wokół zabudowy w celu zachowania ładu przestrzennego. Wymaganie uwzględnienia przy lokalizacji inwestycji mieszkaniowej cech charakterystycznych okolicznego terenu, warunków zagospodarowania terenu sąsiedniego potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 października 2020 r. (sygn. akt II OSK 1759/20). W uzasadnieniu zaskarżonej uchwały, oprócz przywołanego stwierdzenia nie podniesiono natomiast żadnych rzeczowych argumentów w tym zakresie, celem wyakcentowania zasadności podjęcia negatywnej uchwały. Wymóg przedstawienia tych argumentów jest tym bardziej konieczny jeśli uwzględnić istniejący stan zagospodarowania nieruchomości sąsiednich względem terenu objętego wnioskiem. Jak bowiem wynika z twierdzeń inwestora, już po drugiej stronie ulicy, przy której położona jest przedmiotowa działka znajduje się pięciokondygnacyjna zabudowa wielorodzinna stanowiąca mienie Spółdzielni Mieszkaniowej im. W. Ł. w Z.. Trafne zatem jest stanowisko spółki, że istniejący stan zagospodarowania obszaru otaczającego sporną inwestycję nie pozwala – w szczególności w kontekście braku jakiejkolwiek argumentacji organu - na stwierdzenie, że na tym obszarze istnieje zidentyfikowana przez organ harmonia zabudowy, która mogłaby zostać naruszona. Dodatkowo, wskazana ogólnikowość uzasadnienia stanowiska Rady w tym zakresie w istocie uniemożliwia ustalenie, spełnienie jakich wymagań zostałoby uznane za akceptowalne. W kontekście przedmiotowej sprawy, podkreślenia również wymaga, że Rada nie może odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej z uwagi na wystąpienie okoliczności niewymienionych w ustawie, np. brak zgody lokalnej społeczności na daną inwestycję. Takie działanie bowiem stanowi ewidentne naruszenie prawa, mające wpływ na ważność podjętej uchwały (patrz A. Jakubowski (red.), Specustawa mieszkaniowa. Komentarz do art. 7, Warszawa 2019, wyd. 1/A. Sypnicki, Legalis). Z tego względu, podnoszone w tym zakresie uwagi organu nie zasługiwały na uwzględnienie. Mając powyższe na uwadze sąd uznał, że uwidoczniła się istotna wada uchwały w postaci niedostatecznego uzasadnienia odmowy ustalenia lokalizacji konkretnej inwestycji mieszkaniowej. Uchwała w części zawiera uzasadnienie niedopuszczalne w kontekście analizowanych przepisów specustawy, a w pozostałej części uzasadnienie, z którego nie wynika dostatecznie, jakimi motywami kierowała się Rada podejmując uchwałę odmowną. Jednocześnie Rada w żaden sposób nie odniosła się do przesłanek warunkujących wydanie zaskarżonej uchwały. W tej materii sąd w pełni podzielił stanowisko wyrażone przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 21 kwietnia 2020 r. (sygn. akt IV SA/Wa 308/20), następnie zaakceptowane przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 października 2020 r. (sygn. akt II OSK 1759/20), a wskazujące, że art. 7 ust. 4 specustawy wymaga, aby rada podejmując uchwałę, zarówno o ustaleniu lokalizacji, jak i odmowie lokalizacji, brała pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium. Wymóg ten stanowi obligatoryjny element ustalenia stanu faktycznego przed podjęciem uchwały. Ustalenie to realizuje główny cel specustawy, jakim było przyjęcie rozwiązań upraszczających i usprawniających procedury związane z realizacją inwestycji mieszkaniowych oraz wprowadzenie szczególnych zasad lokalizacji tych inwestycji dla eliminacji deficytu mieszkań jako problemu społecznego. Powyższe rozważania uzasadniają stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały w całości, jako wydanej z naruszeniem przepisów specustawy, na podstawie art. 147 § 1 p.p.s.a. i art. 91 ust. 1 u.g.n. O kosztach postępowania sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Zwrot kosztów objął kwoty: 300 zł uiszczonego wpisu od skargi, 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz 480 zł wynagrodzenia pełnomocnika skarżącego będącego radcą prawnym, którego wysokość ustalono zgodnie z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265). Stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały nie wyklucza ewentualnego ponownego podjęcia przez Radę uchwały odmawiającej ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na wniosek inwestora, jednakże uchwała ta musi być oparta na przekonujących argumentach, mających swe źródło w obowiązujących przepisach prawa.