II SA/Lu 68/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz (sprawozdawca), Sędzia WSA Robert Hałabis, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Asystent sędziego Bartłomiej Pastucha, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 marca 2015 r. sprawy ze skargi M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., znak: [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...]r., znak: [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz M.B. kwotę 747 (siedemset czterdzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 21 czerwca 2012 r., znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołania M. B. od decyzji Prezydenta Miasta L. z dnia 25 kwietnia 2012 r., znak: [...], odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi [...] położonych przy ul. [...] w L. – utrzymało tę decyzję w mocy. Decyzja ta zapadła w następujących okolicznościach sprawy. W dniu 7 marca 2012 r. M. B. złożył w Urzędzie Miasta L. wniosek o ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych (jednokondygnacyjnych z poddaszem użytkowym) z ogrodami przydomowymi, drzewami i krzewami ozdobnymi na działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi [...] położonych przy ul. [...] w L. We wniosku wskazano, że wjazd i wyjazd na działki objęte zamierzeniem inwestycyjnym odbywał się będzie "drogą prywatną z dojazdem do ul. [...]". Organ pierwszej instancji decyzją z dnia 25 kwietnia 2012 r., znak: [...], odmówił wnioskodawcy ustalenia warunków zabudowy dla opisanej inwestycji, uznając, że nie spełnia ona przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ wskazał, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa, która tworzy ciąg zabudowań mieszkalnych w strefie sąsiadującej bezpośrednio z ul. [...]. Linie istniejącej zabudowy mieszkaniowej przebiegają w odległości od pasa drogowego: nie mniejszej niż 24 m (budynek przy ul. [...] "x") i nie większej niż 80 m (budynek przy ul. [...] "y"). Zdaniem organu, planowana przez wnioskodawcę inwestycja jest położona poza aktualnym zasięgiem zabudowy mieszkaniowej obsługiwanej od ul. [...]. Biorąc pod uwagę usytuowanie tej nieruchomości w odległości przekraczającej 98 m od ulicy, wyznaczenie w jej obrębie obowiązującej linii nowej zabudowy, zgodnie z § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588), jako kontynuacji linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (tu 80 m), jest niemożliwe. W odwołaniu od tej decyzji M. B. wskazał, że planowana przez niego inwestycja obejmująca realizację czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach [...] zakłada wydzielenie pięciometrowej drogi dojazdowej wzdłuż północnej granicy działki [...] i podział tych działek na cztery odrębne działki budowlane. Droga dojazdowa będzie kontynuacją istniejącego dojazdu do działki "b", na której już istnieje dom mieszkalny. Docelowo droga ta zostanie wydłużona z działki "b" i będzie stanowiła fragment dojazdu do projektowanej zabudowy. Jej szerokość pozwala na realizację zarówno drogi jak i uzbrojenia niezbędnego do realizacji przedsięwzięcia. W jego ocenie, budynki na działkach "a" i "b" tworzą linię zabudowy wzdłuż projektowanej drogi i ta linia zabudowy może być kontynuowana dla zabudowy nowoprojektowanej. Błędne jest więc założenie organu, że możliwe jest ustalenie jedynie linii zabudowy równoległej do ul. [...]. W obszarze analizowanym, jak wskazał odwołujący się, organ ustalił pas zabudowy do 80 m, opierając się na przesłance, że jedyną drogą do obsługi zabudowy jest ul. [...]. Realizacja drogi prostopadłej do ul. [...] i wykonanie przy niej zabudowy nie wyklucza możliwości ustalenia nowej linii zabudowy równoległej do tej drogi, tym bardziej, że już ją tworzą ściany budynków na działkach "a" i "b". Zdaniem odwołującego się, zgodnie z § 4 pkt. 4 przywołanego przez organ rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, możliwe i dopuszczalne jest wyznaczenie innej linii zabudowy jeśli wynika to z analizy. Do analizy nie przyjęto budynku na działce "a", który jest budynkiem mieszkalnym, a który łącznie z budynkiem na działce "b" wyznacza linię zabudowy, która może być kontynuowana, co oznacza, że analiza jest nierzetelna i wymaga uzupełnienia. Ponadto odwołujący się podniósł, że w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia 22 lutego 2012 r., nr [...], o pozwoleniu na budowę, budynek gospodarczy na działce "a" uzyskał "zmianę sposobu użytkowania na mieszkalny" i stąd też powinien zostać w analizie ujęty jako element zabudowy, pozwalający określać cechy dla nowych realizacji przy braku planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Wspomnianą na wstępie decyzją Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji, podzielając w całości stanowisko tego organu co do braku spełnienia w rozpoznawanej sprawie warunku, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dodatkowo organ odwoławczy podkreślił, że działki strony położone są w obszarze, w którym nieobowiązujący plan miejscowy wprowadzał zakaz zabudowy mieszkaniowej, z uwagi na uznanie terenu za obszar ekologicznego wzbogacenia krajobrazu. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta L. teren ten określony został jako obszar produkcji rolnej bez prawa zabudowy oraz znajdujący się w granicach [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu. Skargę do Sądu na powyższą decyzję Kolegium złożył M. B., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. W skardze powtórzył zarzuty podniesione w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji oraz podkreślił, że w jego ocenie powoływanie się przez Kolegium na zapisy nieobowiązującego planu miejscowego jest prawnie wadliwe. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo Kolegium odnosząc się do zarzutów skargi wskazało, że ustalenia nieobowiązującego już planu miejscowego miały "doniosłe i rozstrzygające znaczenie dla rozpatrzenia wniosku" skarżącego o ustalenie warunków zabudowy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 17 stycznia 2013 r., II SA/Lu 748/12, stwierdził nieważność zaskarżonej decyzji, uznając, że została ona wydana z rażącym naruszeniem prawa polegającym na rozpoznaniu odwołania wniesionego przed rozpoczęciem biegu terminu do jego złożenia. Wyrokiem z dnia 20 listopada 2014 r., II OSK 1072/13, Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wskazany wyrok WSA w Lublinie i przekazał sprawę temu Sądowi do ponownego rozpatrzenia podnosząc, że stwierdzenie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie nieważności decyzji z dnia 17 stycznia 2013r. Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] było niezasadne, albowiem odwołanie wniesione zostało w terminie, określonym w art. 129 § 2 K.p.a. Ponownie rozpatrując sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje: Skarga jest zasadna, bowiem zmierza do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji wydanej z naruszeniem. Skarga została uwzględniona również z przyczyn innych, niż podniesione w skardze, które to przyczyny Sąd miał obowiązek wziąć pod uwagę z urzędu w myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270), powoływanej w dalszej części uzasadnienia jako: "P.p.s.a.". Zgodnie z tym przepisem sąd rozstrzyga bowiem w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla zaplanowanej przez skarżącą inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych (jednokondygnacyjnych z poddaszem użytkowym) z ogrodami przydomowymi, drzewami i krzewami ozdobnymi na działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi [...] położonych przy ul. [...] w L. Uzasadniając to rozstrzygnięcie organy wskazały, że wnioskowane zamierzenie inwestycyjne nie spełnia wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), zwanej dalej: "ustawą". Stanowisko to, w ocenie Sądu, nie jest zasadne. W świetle powołanego przepisu ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wymaga zatem ustalenia, czy istnieje "działka sąsiednia", usytuowana przy tej samej drodze publicznej, do której zabudowy może "nawiązać" projektowana inwestycja. Przepisy ustawy nie zawierają definicji legalnej pojęcia "działki sąsiedniej", jednakże nie ulega wątpliwości, że można je rozumieć nie tylko jako działkę graniczącą bezpośrednio z działką objętą wnioskiem (znaczenie wąskie), lecz także jako działkę, która nie graniczy bezpośrednio z działką, na jakiej planowana jest określona inwestycja, ale znajdującej się w tym samym obszarze tworzącym całość urbanistyczną (znaczenie szerokie). W doktrynie oraz w orzecznictwie wskazuje się, że przyjęcie szerszego znaczenia omawianego pojęcia gwarantuje utrzymanie ładu przestrzennego, będącego podstawą gospodarowania przestrzenią w myśl art. 1 ust. 1 oraz w art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy, a także pozwala na zachowanie zasady wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, wskazanej w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2011, s. 510-513; przykładowo: wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., II OSK 10/11, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 11 kwietnia 2012 r., IV SA/Po 44/12 oraz wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 11 kwietnia 2012 r., II SA/Rz 1227/11 – niepublikowane, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query). Szczegółowe zasady określania wymogów wskazanych w powołanym przepisie ustawy uregulowane zostały w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), zwanym dalej: "rozporządzeniem". Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia dla zbadania wymagań co do nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ winien wyznaczyć wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadzić na tym obszarze analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o jakich mowa m.in. w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Powołany § 3 ust. 2 rozporządzenia wskazuje zatem jedynie minimalne wymogi rozległości obszaru analizowanego, a nie wprowadza – w sposób wyraźny – żadnych maksymalnych ograniczeń, gdy chodzi o jego wielkość. Przepis ten nie daje zatem podstaw do jakiegokolwiek automatyzmu w zakreślaniu granic obszaru analizowanego, co mogłoby polegać na przykład na sztywnym wyznaczenia wielkości tego obszaru jako trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W ocenie Sądu organy administracji rozpoznające wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy są więc zobowiązane każdorazowo, mając na względzie okoliczności danej sprawy, wytyczyć granice obszaru analizowanego w taki sposób, aby analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu obejmowała obszar sąsiedni względem działki budowlanej objętej wnioskiem, który stanowić będzie określoną urbanistyczną całość, a nie tylko pewien wycinek terenów sąsiednich, choćby nawet wyznaczony w minimalnej odległości określonej w powołanym przepisie rozporządzenia. Innymi słowy wskazana wyżej analiza powinna obejmować na tyle duży obszar, aby bez cienia wątpliwości można było ustalić wymagania dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (I. Zachariasz, Komentarz do art. 61 u.p.z.p., w: H. Izdebski, I. Zachariasz, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2013, SIP Lex, nr 4 wraz z powołanym orzecznictwem). W rozpoznawanej sprawie jest poza sporem, że organ pierwszej instancji wyznaczył granice obszaru analizowanego w odległości 99 m od granic działek objętych wnioskiem, to jest w minimalnej dopuszczalnej prawem odległości, równej trzykrotnej szerokości frontu działek objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (3 x 33 m; pkt IV części opisowej "Analizy..." oraz jej część graficzna). W tej sytuacji, skoro organy administracji, wyznaczając obszar analizowany ograniczyły się do objęcie nim minimalnego wymaganego terenu, w myśl § 3 ust. 2 rozporządzenia, to ich obowiązkiem było niezwykle staranne wyjaśnienie, z jakich powodów tak uczyniły. Należy bowiem mieć na względzie, że celem przeprowadzania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu pod kątem zbadania warunków wskazanych m.in. w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem ustalając granice tego obszaru, należy brać pod uwagę wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Jeżeli więc, tak jak to miało miejsce w rozpoznawanej sprawie, w najbliższym otoczeniu działki budowlanej wnioskodawcy znajdują się wyłącznie tereny niezabudowane, gdyż teren ten charakteryzuje się znacznym rozproszeniem zabudowy, to okoliczność ta winna zostać uwzględniona przez organy dokonujące kwalifikacji obszaru analizowanego. Taka cecha zabudowy i zagospodarowania terenu skutkować winna – w ocenie Sądu – obowiązkiem rozważenia przez właściwe organy administracji takiego ukształtowania wielkości obszaru analizowanego, który będzie na tyle rozległy, by umożliwić dokonanie precyzyjnej i wyczerpującej analizy realizacji zasady dobrego sąsiedztwa. Organy administracji nie wyjaśniły należycie, z jakich powodów uznały, że w taki sposób wyznaczony obszar analizowany odzwierciedla obszar działek sąsiednich stanowiących określoną urbanistyczną całość, a nie jedynie jego fragment. W części opisowej "Analizy...", stanowiącej załącznik do decyzji organu pierwszej instancji ograniczono się tylko do objaśnienia sposobu obliczenia wielkości tego obszaru, zaś decyzja organu odwoławczego nie zawiera wyczerpujących rozważań w tym zakresie. Niezrozumiałym jest również stanowisko organów obu instancji co do braku możliwości spełnienia przez skarżącego warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, uwzględnienie wniosku o ustalenie warunków zabudowy jest możliwe między innymi w razie stwierdzenia, że istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Paragraf 4 rozporządzenia stanowi: "1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. 3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. 4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1". Przede wszystkim zauważyć należy, że w orzecznictwie wskazuje się, iż przy wyznaczaniu linii zabudowy nie można przyznawać automatycznie prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności i nie można przyjąć odwrotnie przewagi prawa własności nad ładem przestrzennym i zrównoważonym rozwojem. W przypadku zaś konkurencji niedopuszczalne jest preferowanie interesu indywidualnego nad interesem społecznym, tak więc w przypadku zabudowy rozproszonej, niedopuszczalne jest wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 3 stycznia 2013 r., II SA/Go 792/12, Legalis; wyrok WSA w Krakowie z dnia 12 stycznia 2012 r., II SA/Kr 1344/11, Legalis). W ocenie Sądu, uwidocznione w części graficznej sporządzonej w rozstrzyganej sprawie analizy urbanistycznej rozmieszenie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym dowodzi, że na tym terenie działek sąsiednich trudno mówić o jednolitej "linii zabudowy", skoro kształtuje się ona w tak skrajnych odległościach od istniejącej drogi gminnej (od 24 m do około 80 m). Jeśli istnieje więc działka "sąsiednia", znajdująca się w obszarze analizowanym, na której znajduje się zabudowa o tej samej funkcji, co projektowana przez skarżącego, w odległości 80 m od pasa drogowego drogi gminne, to niezrozumiałym jest "automatyczne", to jest bez szczególnie wnikliwego uzasadnienia takiego rozstrzygnięcia, przyjęcie, że planowana zabudowa w odległości 98 m od tej drogi nie mieści się w "zastanym" standardzie zabudowy. Stanowisko to budzi wątpliwości Sądu również z tej przyczyny, że § 4 ust. 4 rozporządzenia w sposób wyraźny dopuszcza "inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy", a jedynie wymaga przeprowadzenia w tym zakresie stosownych rozważań w treści analizy urbanistycznej. Ponadto, Naczelny Sąd Administracyjny dokonując wykładni art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy w kontekście występującego tam pojęcia "linii zabudowy", wyjaśnił, że zabudowa "na zapleczu" lub "na tyłach" istniejącej zabudowy, a taka w istocie zabudowa planowana jest przez skarżącego na działkach nr nr ewid. [...], położonych przy ul. [...] w L., jest możliwa bez potrzeby ustalania kolejnej linii zabudowy. Zdaniem NSA, w takim przypadku jedynym wyznacznikiem powinno być to, czy ta nowa zabudowa jest możliwa do skorelowania z zabudową na obszarze analizowanym w zakresie ładu przestrzennego, z tym że ocena w tym zakresie nie może być nadmiernie sformalizowana i arbitralna oraz prowadzić do zniweczenia zamierzenia objętego wnioskiem inwestora (wyrok NSA z dnia 16 marca 2011 r., II OSK 496/10, LEX nr 863095; pogląd akceptowany przez I. Zachariasza – por. tenże, jw., nr 10). W tej sytuacji brak było podstaw do utrzymania w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze wadliwej decyzji organu pierwszej instancji. Zaskarżona decyzja narusza więc również art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. Prawnie wadliwe było również zawarte w zaskarżonej decyzji oraz w odpowiedzi na skargę stanowisko Kolegium, iż ustalenia nieobowiązującego już miejscowego planu zagospodarowania miasta L. miały "doniosłe i rozstrzygające znaczenie dla rozpatrzenia wniosku" skarżącego o ustalenie warunków zabudowy. W świetle art. 4 ust. 2 ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Niewątpliwie więc nieobowiązujące zapisy planu zagospodarowania przestrzennego nie mają jakiegokolwiek wpływu na przyjęty w decyzji o warunkach zabudowy sposób ustalenia szczegółowych zasad zagospodarowania i warunków zabudowy danego terenu. Nie można także przyjąć, aby unormowania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy wpływały wiążąco na treść tej decyzji, skoro wspomniany akt planistyczny nie stanowi aktu prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 ustawy). Niezasadnie zatem upatrywało Kolegium podstawy do utrzymania w mocy decyzji organu pierwszej instancji również w braku zgodności planowanej inwestycji z zapisami obowiązującego studium. Zaskarżona decyzja została wydana także z naruszeniem art. 107 § 3 K.p.a., albowiem organ odwoławczy nie odniósł się należycie do zawartych w odwołaniu twierdzeń skarżącego co do tego, że planowana przez niego budowa czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach nr nr ewid. [...], przy ul. [...] w L., stanowić będzie kontynuację linii zabudowy istniejącej na działkach nr nr ewid. "b" i "a". Skarżący podnosił bowiem, że w analizie urbanistycznej nie uwzględniono budynku mieszkalnego zlokalizowanego na działce "a", który wraz z budynkiem mieszkalnym na działce "b" wyznacza linię zabudowy, biegnącą wzdłuż projektowanej drogi wewnętrznej, jaka docelowo zostanie wydzielona z tych działek. Podkreślić trzeba, że skoro Kolegium nie kwestionowało spełnienia przez planowaną inwestycję warunku dostępu do drogi publicznej poprzez wskazaną wyżej projektowaną drogę wewnętrzną, to tym bardziej koniecznym było dokonanie przez organ odwoławczy wyczerpującej oceny zasadności argumentacji strony podnoszonej w tym zakresie. Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" P.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję, nie ulega bowiem wątpliwości, że uchybienia te miały istotny wpływ na wynik sprawy. Z uwagi naruszenie wskazanych przepisów przez organ pierwszej instancji Sąd na podstawie art. 135 P.p.s.a. uchylił także decyzję tego organu, gdyż było to konieczne dla końcowego załatwienia sprawy. Rozpoznając sprawę ponownie organy administracji uwzględnią wszystkie przedstawione wyżej uwagi. Organy administracji w szczególności przeprowadzą wnikliwą oceny spełnienia w niniejszej sprawie wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Wyznaczając granice obszaru analizowanego organy te winny mieć na oprzeć się na wiedzy urbanistycznej i faktycznym stanie zagospodarowania i zabudowy terenu, na jakim znajduje się nieruchomość skarżącego. Uzasadnienie decyzji organów obu instancji winno spełniać wymogi z art. 107 § 3 K.p.a., a więc zwłaszcza wykazać w sposób przekonywujący, to jest z uwzględnieniem wszystkich istotnych okoliczności sprawy, że dane, przyjęte przez organy rozstrzygnięcie, jest jedynym słusznym i trafnym rozwiązaniem zaistniałych w sprawie wątpliwości prawnych i faktycznych. Z tych względów Sąd orzekł, jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a.