II SA/Lu 686/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Robert Hałabis, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Protokolant Specjalista Jolanta Sikora, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy [...] w [...], Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy [...] w [...], Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy [...] w [...], Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy [...] w [...], Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy [...] w [...], Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy [...] w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku oraz decyzję Prezydenta Miasta [...]z dnia [...] 2014 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy [...] w [...] kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...]. Prezydent Miasta L. ustalił na wniosek M. L. i K. B. I. I. s.c warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem podziemnym na działkach nr 1/36 i 181/1 położonych przy ulicy W. 1e w L. Szczegółowo określono warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego, ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, warunki obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Po rozpoznaniu odwołania Wspólnot Mieszkaniowych przy ulicy N. Ś. 30B,30F,30g,30h,30i oraz Wspólnoty Mieszkaniowej W. 1 w L. reprezentowanych przez K. Zarządzanie i Administrowanie Nieruchomościami S. i s-ka spółka jawna w L. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. decyzją z dnia [...] decyzję Prezydenta utrzymało w mocy. Kolegium zaznaczyło, że określone w decyzji warunki zabudowy odpowiadają treści art. 61 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( tekst jedn. Dz. U z 2013r, poz. 647 ze zmianami ) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U nr 164, poz. 1588 ). Ponieważ według art. 61 ust.1 pkt.1 ustawy nowa inwestycja możliwa jest tylko wówczas, gdy zostaje zachowana zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, co oznacza konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym, zgodnie z § 3 ust.1 i 2 rozporządzenia wyznaczono wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek obszar analizowany i przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o jakich stanowi art. 61 ust.1 -5 ustawy. Z analizy wynika, że w omawianym obszarze znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne, wielorodzinne, a także budynki usługowe, produkcyjne, gospodarczo – garażowe oraz użyteczności publicznej, co oznacza kontynuację przez planowaną inwestycję dotychczasowego sposobu zagospodarowania tego obszaru. Za prawidłowe uznano ustalenie szerokości elewacji frontowej budynku na 40m, mimo przekroczenia średniej wynoszącej 18,2 m, skoro mieści się ona w granicy parametrów wynikających ze średniej budynków sąsiednich. Także średni wskaźnik wielkości zabudowy w wysokości 37,6 % uznano za maksymalną wielkość powierzchni planowanej i projektowanej zabudowy przy utrzymaniu min. 25 % powierzchni biologicznie czynnej. Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczona została jako przedłużenie takiej krawędzi budynku na przyległej działce nr 181/2 tj. 15m. Kolegium uznało przy tym, że w sytuacji, gdy budynek na działce nr 181/2 zrealizowany został przy granicy z działką nr 181/1 dopuszczalne jest zastosowanie zwartego układu zabudowy na granicy obu działek. Według Kolegium działka ma również dostęp do drogi powiatowej, ulicy N. Ś. , przez drogę wewnętrzną 1/43 stanowiącą współwłasność inwestora i nr 1/7 pozostającą w zarządzie gminy. Ponadto projekt decyzji w zakresie obsługi komunikacyjnej został uzgodniony przez Zarząd Dróg i Mostów w L. pismem z dnia 24 lutego 2014r. Jednocześnie Kolegium stwierdziło, że pozostałe zagadnienia dotyczące stanu technicznego dróg wewnętrznych, ich szerokości i spełnienia warunków bezpieczeństwa przeciwpożarowego będą oceniane na etapie pozwolenia na budowę. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Wspólnoty Mieszkaniowe przy ulicy N. Ś. 30B,30F,30g,30h,30i oraz Wspólnota Mieszkaniowa W. 1 w L. reprezentowane przez J. S. zarzuciły decyzji Kolegium rażące naruszenie art. 59 i art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ich niewłaściwe zastosowanie wyrażające się w braku poprawności wyznaczenia obszaru analizowanego, błędnej weryfikacji działek objętych obszarem analizowanym, niewłaściwym przyjęciem wskaźników dla planowanej inwestycji oraz naruszeniu uzasadnionych interesów osób trzecich wynikających z przepisów odrębnych. Zdaniem skarżących rażąco naruszono także art. 28 kpa oraz 77 § 1 kpa poprzez uchybienia w zebraniu materiału dowodowego oraz przekroczenie zasad swobodnej oceny dowodów, a także naruszenie art. 7 kpa poprzez uchybienia zasadzie praworządności, a w konsekwencji art. 80 kpa poprzez wadliwe zastosowanie przepisów prawa i zaniechania w zakresie należytego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego oraz dowodowego. W konkluzji wniesiono o uchylenie decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy. W uzasadnieniu skargi wskazano, że budowa planowanego budynku w sposób bezpośrednio przylegający do ściany budynku usytuowanego na działce nr 181/2 przy ulicy W. 1, która stanowi część nieruchomości wspólnej, wymaga zgody wspólnoty w drodze uchwały. W ocenie skarżących stronami postępowania obok wspólnoty W. 1 powinni być wszyscy właściciele odrębnych własności lokali mieszkalnych usytuowanych w budynku wspólnoty, a także, wobec dostępu do drogi publicznej przez działkę 1/43, wszyscy członkowie pozostałych wspólnot, którzy są jej współwłaścicielami. Zwrócono ponadto uwagę, że planowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się z nią pogodzić. Wątpliwości budzi dopuszczenie do realizacji budynku o szerokości elewacji frontowej 40m, która nie mieści się w granicy przyjętej dla budynków sąsiednich. Ponadto usytuowanie budynku, jako przylegającego do już istniejącego budynku, tworząc zwarty układ zabudowy nie pozwoli na bezkolizyjne współistnienie z dotychczasową funkcją zabudowy bez ograniczeń dla budynku wspólnoty W. 1 znajdującego się na nieruchomości sąsiedniej. Zaznaczono, że w związku z planowaną inwestycją nastąpi znaczne zwiększenie ruchu na analizowanym obszarze, gdzie nie ma drogi pożarowej, a wąskie uliczki nie zapewnią płynności ruchu. W ocenie skarżących organy rozpoznające sprawę nie wskazały rozwiązań chroniących interesy osób trzecich, nie odniosły się do podnoszonych żądań oraz nie poinformowały o skutkach decyzji wobec osób trzecich. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Bezzasadny jest zarzut niezapewnienia udziału w postępowaniu wszystkim członkom Wspólnot, legitymujących się odrębnym prawem do lokalu. Stosownie do art. 28 kpa stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Z kolei przez interes prawny rozumieć należy interes indywidualny, konkretny, aktualny i sprawdzalny obiektywnie, którego istnienie znajduje potwierdzenie w okolicznościach faktycznych, będących przesłankami zastosowania przepisu prawa materialnego. Jak się powszechnie uważa, mieć interes prawny w postępowaniu administracyjnym to ustalić przepis prawa materialnego powszechnie obowiązującego, na podstawie którego można skutecznie żądać czynności organu z zamiarem zaspokojenia jakiejś własnej potrzeby albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu, sprzecznych z potrzebami danego podmiotu. Od tak pojmowanego interesu prawnego należy odróżnić interes faktyczny, to jest sytuację, w której dany podmiot (osoba) jest wprawdzie bezpośrednio zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, nie może jednak tego zainteresowania poprzeć przepisami prawa, mającego stanowić podstawę skierowanego żądania w zakresie podjęcia stosownych czynności przez organ administracji. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjęto, że w postępowaniu administracyjnym do reprezentowania interesu podmiotu zbiorowego - ogółu właścicieli odrębnych lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową - co do zasady legitymację ma wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni członkowie tej wspólnoty. Wniosek ten wywodzi się z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali ( tj. Dz. U. Nr 80. poz. 903 ze zm. ), według którego wspólnota tworzona przez ogół mieszkańców, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Mimo, że nie posiada osobowości prawnej może być podmiotem praw i obowiązków. Z przepisu art. 21 ustawy wynika natomiast, że Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami. W orzecznictwie ukształtował się wprawdzie pogląd, że w pewnych wypadkach możliwe jest odstąpienie od ogólnej formuły i przyznanie członkowi wspólnoty statusu strony postępowania, ale tylko wówczas, gdy wykaże swój własny, zindywidualizowany interes prawny wypływający z przepisów prawa materialnego, uzasadniający możliwość występowania w charakterze strony (wyrok NSA z dnia 4 lipca 2013 r., sygn. akt II OSK 583/12 opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych przytoczone tam orzecznictwo, wyrok NSA z dnia 13 grudnia 1999r., sygn. akt IV SA 1996/97, Lex nr 48720). Z reguły wiąże się to z wykazaniem wpływu inwestycji na jego indywidualne prawa i obowiązku związane z funkcjonowaniem lokalu mieszkalnego, w tym prawa własności. Ocena ta zasługuje na uznanie tym bardziej, że jak przyjął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 kwietnia 2009 r. ( II OSK 146/09, LEX nr 555030). zdolność występowania wspólnoty mieszkaniowej jako strony postępowania ograniczona jest do sfery prawnej z zakresu zadań wspólnoty, czyli spraw związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Nie sposób jednak podzielić zapatrywania skarżących, że w rozpoznawanej sprawie wszyscy członkowie wspólnoty powinny mieć status strony, z tego choćby powodu, że żaden z nich nie powoływał się na swój interes prawny, powiązany z indywidualnymi prawami i obowiązkami związanymi z funkcjonowaniem lokalu mieszkalnego, w tym z prawem własności. Biorąc zaś pod uwagę zasadę posiadania legitymacji przez wspólnotę organy nie miały obowiązku samodzielnego poszukiwania interesu prawnego poszczególnych jej członków, to na nich spoczywa bowiem obowiązek wykazania, że taki interes posiadają, który jednocześnie powinien być konkretny i realny. Wskazane w skardze uciążliwości spowodowane ewentualną inwestycją nie uprawniają do przyjęcia, iż przysługuje im interes prawny w rozumieniu art. 28 kpa. Są to jedynie przypuszczenia oparte na subiektywnym przekonaniu skarżących, nawet nie samych członków wspólnoty, co świadczy jedynie o istnieniu po ich stronie interesu faktycznego. Pozbawione są także racji zarzuty sprowadzające się do braku informacji o skutkach decyzji wobec osób trzecich i naruszenia prawa własności członków wspólnot mieszkaniowych. Należy przede wszystkim wskazać, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ma charakter jedynie promesy uprawniającej do późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę na warunkach w niej określonych. W żaden sposób nie odnosi się do prawa własności, na co jednoznacznie wskazuje treść art. 63 ust.2 ustawy 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( tekst jedn. Dz. U z 2012r. poz. 647 ze zmianami ) stanowiąc, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, a informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Bez wątpienia Prezydent wywiązał się z tego obowiązku, co czyni zarzut tym bardziej niezrozumiałym. Jest on pozbawiony podstaw także z tego powodu, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie są rozstrzygane zagadnienia dotyczące wpływu planowanej inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiedniej oraz jej zgodności z warunkami wynikającymi z odpowiednich przepisów prawa budowlanego i przepisów szczególnych. Powyższe kwestie, w tym również dotyczące odległości od działek sąsiednich i istniejących już obiektów budowlanych materializują się dopiero na etapie pozwolenia na budowę. Z tego powodu decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie określa szczegółowo usytuowania planowanego obiektu w terenie, gdyż zarówno usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych są treścią projektu zagospodarowania działki lub terenu, stanowiącego część projektu budowlanego (art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). Częściowo przekonujące są natomiast pozostałe zarzuty skargi. Stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 1 wspomnianej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku spełnienia przesłanki polegającej na tym, aby co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników budowlanych, linii zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W orzecznictwie i doktrynie uważa się, że powołany przepis wyraża tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Oznacza to, iż ocena planowanej inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych musi uwzględniać zastany w analizowanym obszarze sposobu i zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu regulują przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 ). Stosownie do jego § 3 ust. 1 wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy wyznacza się obszar analizowany i przeprowadza się analizę istniejącego zagospodarowania w zakresie funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów ( ust.2 ). Bez wątpienia, wbrew przekonaniu skarżących, wymóg w zakresie wyznaczenia obszaru analizowanego, jak i przeprowadzenia analizy pod względem występującej na nim funkcji zabudowy został spełniony. Wyniki analizy wskazują, że na terenie analizowanym występuje zabudowa jednorodzinna, wielorodzinna, gospodarczo – garażowa oraz usługowa, co oznacza, że planowana inwestycja, polegająca na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z podziemnym garażem, pozostaje w zgodzie z funkcją mieszkaniową występującą na obszarze objętym analizą i wpisuje się w dotychczasowy stan zagospodarowania tego terenu. Nie sposób akceptować w tej sytuacji zarzutu, jakoby "planowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się z nią pogodzić". Skarżące wiążą ten zarzut z usytuowaniem planowanego budynku bezpośrednio przy istniejącym budynku na działce 181/2, co ich zdaniem nie pozwoli na bezkolizyjne współistnienie z obecną funkcją zabudowy bez ograniczeń dla już istniejącego budynku. Przesłanka kontynuacji funkcji nie jest jednak uzależniona od sposobu usytuowania planowanej inwestycji, co jak już wspomniano, jest domeną prawa budowlanego. Wszelkie obawy co do wpływu inwestycji na nieruchomości sąsiednie, mające na tym etapie charakter jedynie hipotetyczny nie mogą mieć znaczenia dla oceny zachowania warunku dobrego sąsiedztwa. Biorąc pod uwagę powyższe nie można natomiast zgodzić się z określeniem wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku. Stosownie do § 7 wspomnianego już rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1 na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Sąd rozpatrujący skargę podziela pogląd zaprezentowany w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 września 2012r. ( II OSK 1134/11 opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych ), w którym zwraca się uwagę, że przepisy wspomnianego rozporządzenia nie mogą być traktowane, jak gdyby miały one pierwszeństwo przed ustawą, a zwłaszcza Konstytucją, przy czym niedopuszczalne jest niczym nieusprawiedliwione, nadmiernie formalistyczne, szkodzące inwestowaniu podejście do kwestii analizy urbanistycznej, które mogłoby doprowadzić do uniemożliwienia zabudowy objętej wnioskiem inwestora. Skoro przepisy § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia dopuszczają odstępstwa, nie mogą stanowić samoistnych podstaw do uznania wadliwości decyzji, nie narusza to też ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kwestia zachowania ładu przestrzennego została zgodnie z art. 60 ust. 4 tej ustawy przekazana specjalistom z zakresu urbanistyki albo architektury, którzy są powołani do sporządzenia projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy , kierując się przepisami rozporządzenia, jako wytycznymi kierunkowymi, a nie jako sformalizowanymi barierami prawnymi wykraczającymi poza ograniczenia ustawowe ( tak też w wyrokach z dnia 16 kwietnia 2013r. II OSK 2423/11 i 3 czerwca 2011r. II OSK 941/10 opubl. w CBOSA ). Stąd też posługiwanie się wskaźnikami nowej zabudowy takimi, jak od – do, około, czy określanie ich procentowo uznać należy za wystarczająco precyzyjne określenie niezbędne dla zasady podobieństwa parametru stanowiąc w istocie hamulec dla budownictwa ( tak w wyrokach NSA z dnia 19 czerwca 2013r. II OSK 2001/12 i 6 września 2013r. II OSK 813/12 opubl. w CBOSA). Jednak wskazanie omawianego parametru w decyzji " do 15m" nie odpowiada samej analizie, gdzie określono ją na 15m. Jest to o tyle istotne, że według analizy taka wysokość została wyznaczona jako przedłużenie krawędzi budynku wielorodzinnego na działce 181/2, wynoszącej właśnie 15m. Dopuszczenie innej wysokości może, co oczywiste, zakłócić harmonię budynków, o której przecież wspomina się w pkt.3 lit.f) samej decyzji. Ewidentnym naruszeniem § 7 rozporządzenia jest dopuszczenie w decyzji "podwyższenia północnego fragmentu planowanego budynku, eksponowanego od ulicy N. Ś. w formie akcentu kompozycyjnego". Ust. 4 tego przepisu umożliwia wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust.1, ale tylko wtedy, jeśli wynika to z analizy. Tymczasem nie zawiera ona żadnej informacji dotyczącej " akcentu kompozycyjnego" ustalonego w powyższy sposób, co wyklucza zamieszczenie ustalenia także w decyzji. Brak jest natomiast podstaw do akceptacji zarzutu wadliwego wskazania szerokości elewacji frontowej planowanego budynku, co akcentuje skarga, podnosząc, że ustalenie 40m nie mieści się w granicy przyjętej dla budynków sąsiednich. Według § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Rzeczywiście w analizie wskazano, że szerokość elewacji frontowych w obszarze analizowanym kształtuje się na poziomie od 3 do 83,8 m, co średnio daje 18,2m. Powiększona o dopuszczalne 20% oznacza 21,8m. Ust.2 wspomnianego przepisu dopuszcza jednak wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. W tym przypadku nawiązano do szerokości elewacji frontowych sąsiednich budynków mieszkalnych wielorodzinnych znacznie przekraczających szerokość elewacji w obszarze analizowanym, w tym budynku na działce 181/2 wynoszącą 84,49m, wskazując na średnią 45,51m, co odpowiadało szerokości elewacji podanej przez inwestora – do 40m. Wadliwe było natomiast określenie w decyzji miejsc postojowych dla samochodów. Wspomniane rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczy określenia linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu ( kata nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych ). Nie obejmuje zatem żadnych kwestii stanowiących przedmiot regulacji rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U nr 75, poz. 690 ), w tym dotyczących miejsc postojowych ( §§18-21 ) . Powoływane rozporządzenie jest aktem wykonawczym do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, wydanym na podstawie delegacji zawartej w jej art. 7 ust. 2 pkt 1, co oznacza, że przepisy tego rozporządzenia znajdują zastosowanie w postępowaniu dotyczącym udzielenia pozwolenia na budowę, a więc, jak już podkreślano, w postępowaniu odrębnym od prowadzonego w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Zwrócić ponadto należy uwagę, że stosownie do art. 50 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. W każdym przypadku osoba sporządzająca projekt powinna udokumentować swoją przynależność do odpowiedniego samorządu zawodowego, czego w sprawie również zabrakło. Sąd nie podziela natomiast oceny skarżących dotyczącej braku dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej, który to warunek jest niezbędny dla wydania decyzji ( art. 61 ust.1 pkt. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ). Według nich działka 1/43, przez którą ma być realizowany dojazd, pozostaje we współwłasności członków wspólnot mieszkaniowych, a więc na korzystanie z drogi wymagana jest ich zgoda w postaci odpowiedniej uchwały. Z tak postawioną tezą nie można się zgodzić. Słusznie zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 marca 2014r. ( II OSK 2607/12 oraz podane tam orzeczenia opubl. w CBOSA ), że wymóg dostępu terenu do drogi publicznej na etapie orzekania dotyczy wyłącznie istnienia dostępu faktycznego, czyli możliwości skomunikowania całej planowanej inwestycji z drogą publiczną. Jak wskazał sąd istota decyzji o warunkach zabudowy polega bowiem na tym, że inwestor nie ma obowiązku wykazania tytułu prawnego do nieruchomości znajdujących się na terenie objętym wnioskiem. To inwestor określa granice planowanej inwestycji. Jeżeli zatem wskazuje jako teren inwestycji działkę, która będzie miała dostęp do drogi publicznej przez inną działkę, to przedmiotem oceny może być to, czy działka, przez którą planowane jest skomunikowanie terenu inwestycji z drogą publiczną, może być wykorzystywana w tym celu przy spełnieniu określonych warunków , a nie to, czy inwestor ma już tytuł prawny do korzystania z tej działki. Decyzja warunkach zabudowy ma określać warunki w zakresie dostępu do drogi publicznej, których spełnienie jest konieczne dla realizacji określonej inwestycji. Natomiast tytuł prawny do nieruchomości, w tym ewentualnie ustanowiona służebność przejazdu, będzie podlegał badaniu na etapie udzielenia pozwolenia na budowę. Organy jasno ponadto wywiodły, a stanowisko to należy podzielić, że według wypisu z rejestru gruntów współużytkownikami wieczystymi w udziale 7/174 części działki 1/43, są również inwestorzy. Daje im to wystarczająca legitymację do wykazania możliwości korzystania z tej drogi. Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tekst jedn. Dz. U z 2012r., poz. 270 ze zmianami ) należało uchylić zarówno zaskarżoną decyzję, jak i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta L. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 2 wspomnianej ustawy oraz § 14 ust.2 pkt.1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( tekst jedn. Dz. U z 2013r. poz. 490 ).