II SA/Lu 833/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Leszek Leszczyński, Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (sprawozdawca), Sędzia NSA Maciej Kierek, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Jolanta Sikora, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 stycznia 2008 r. sprawy ze skargi Z. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją Burmistrza R z dnia 22 marca 2006 r. zatwierdzony został projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność Z. F. położonej w R. przy ul. 15 P, oznaczonej jako działka nr 4571/2 o pow. 0,9349 ha na trzy nowe działki nr 4571/3, 4571/4 i 4571/5. Stosownie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta R. zatwierdzonego przez Radę Miasta R. uchwałą Nr XIX/122/04 z dnia 27 lutego 2004 r. wydzielone działki o nr 4571/4, 4571/5 są przeznaczone odpowiednio pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zaś działka o nr 4571/3 pod ulicę dojazdową. W związku z tym, decyzją z dnia [...] 2007 r. Nr [...], Burmistrz nałożył na Z. F. obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości, na skutek jej podziału w wysokości 8.862,00 zł, którą tą kwotę rozłożył na 10 rat rocznych płatnych do dnia 31 marca każdego kolejnego roku, poczynając od roku 2008, z wyłączeniem pierwszej raty która płatna jest w terminie 14 dni od dnia, gdy decyzja stanie się ostateczna. Jednocześnie orzekł o rygorach na wypadek zwłoki lub opóźnienia w płatności oraz o ustawowo normowanym kryterium oprocentowania rat tej kwoty. W podstawie prawnej organ wskazał art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Z uzasadnienia decyzji wynika, iż wysokość opłaty obliczono przy zastosowaniu stawki 50% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed i po podziale, ustalonej uchwałą Rady Miejskiej w R. z dnia 21 marca 2003 r., Nr VII/41/2003 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej od wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Okoliczność wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału została stwierdzona na podstawie dowodu z opinii biegłego - rzeczoznawcy majątkowego. Różnica wartości nieruchomości przed (173.980,00 zł) i po podziale (191.704,00 zł) wynosi 17.724,00 zł, a zatem opłata adiacencka przy uwzględnieniu 50% stawki wynosi 8.862,00 zł. Od decyzji tej odwołanie wniósł Z. F., zarzucając, że organ naruszył prawo poprzez niedołączenie do decyzji sporządzonego operatu szacunkowego, co nie pozwoliło mu zapoznać się z tym operatem i dokonać jego oceny. Dodatkowo wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony bez zapoznania się ze stanem faktycznym działki tj. bez dokonania jej oględzin. Organ nie zapoznał go z powołanym rzeczoznawcą, który nie dokonał oględzin działki i nie sporządził protokołu z oględzin, który winien on podpisać. Rozpoznając odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją Nr [...] z dnia [...] 2007 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję, podtrzymując przy tym całą argumentację organu I instancji. Ustosunkowując się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że organ I instancji nie miał obowiązku dołączenia do decyzji sporządzonego operatu szacunkowego. Organ zapewnił odwołującemu możliwość zapoznania się z operatem, wyznaczając stosowny termin, z której to możliwości skarżący skorzystał. Ponadto z treścią operatu strona mogła się zapoznać w siedzibie organu po doręczeniu decyzji. O możliwości zapoznania się z operatem informowało stronę także Samorządowe Kolegium Odwoławcze przed wydaniem decyzji. Ponadto nie zasługują na uwzględnienie zarzuty odnośnie operatu. Bezsporne jest, iż biegła dokonała oględzin działki i dokonała jej wyceny w oparciu o zanotowane transakcje działkami gruntu zlokalizowanymi w R., które miały miejsce w ostatnich 36 miesiącach. Zasadne również było nie uwzględnienie w operacie wartości nasadzeń krzewów czarnej porzeczki, gdyż zgodnie z przepisami przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej na skutek jej podziału, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości. Nie ma również znaczenia dla wymierzenia opłaty fakt zbycia wydzielonej działki nr 4571/4 przez stronę. Zdaniem organu odwoławczego nie zasługują na uwzględnienie również zarzuty, iż działka nr 4571/4 pozbawiona jest dojazdu i uzbrojenia. Dojazd zapewniony jest po wydzielonej działce nr 4571/3 natomiast media znajdują się w drodze przylegającej do działki. Na tą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wniósł Z. F. domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. W skardze powtórzył zarzuty odwołania odnośnie nierzetelnego sporządzenia operatu, pozbawiania go możliwości jego przeglądania oraz braku oględzin działki przez rzeczoznawcę. Ponadto dodał, iż w dniu 15 października 2007 r. w Urzędzie Miejskim w R.odmówiono mu sfotografowania operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ dodatkowo stwierdził, iż podnoszone przez skarżącego zarzuty są niezasadne, bowiem Kolegium, odniosło się już do nich w wydanej decyzji, natomiast odnośnie odmowy sfotografowania operatu wskazało, iż jeśli w ogóle taka sytuacja miała miejsce, to również nie mogła mieć wpływu na rozstrzygnięcie, gdyż strona miała możliwość przeglądania akt sprawy oraz sporządzania z nich notatek i odpisów. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, zważył co następuję: Skarga jest bezzasadna. Kontrola Sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. dalej jako: ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta ogranicza się więc do zbadania czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd nie może oprzeć kontroli o kryterium słuszności czy poczucia sprawiedliwości społecznej. Wyjaśnić również należy, iż Sąd Administracyjny dokonuje tej kontroli według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydawania zaskarżonego aktu. Rozstrzygając skargę w powyższym zakresie, Sąd uznał, że organy administracji, orzekając w niniejszej sprawie, prawidłowo ustaliły stan faktyczny i prawidłowo zastosowały do niego przepisy prawa materialnego. Zdaniem Sądu, organy nie naruszyły nadto prawa procesowego. Przedmiotem sprawy jest ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania podziału nieruchomości na wniosek właściciela (tzw. opłaty adiacenckiej). Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - w brzmieniu obowiązującym z dnia wydania decyzji - (tj.: Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 z zm.) jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 147 oraz art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Rozpoczynając rozważania w pierwszej kolejności należy wskazać, iż w wyniku podziału nieruchomości może nastąpić wzrost jej wartości w ujęciu gospodarczym, prawnym i technicznym. Wynikiem podziału może bowiem być wydzielenie działek budowlanych lub zmiana przeznaczenia nieruchomości dająca możliwość lepszego jej wykorzystania. Każdy wzrost wartości nieruchomości powoduje wzrost jej ceny na rynku obrotu nieruchomościami. Udział podmiotów publicznych w ukształtowaniu nowej wartości działki poprzez podjęcie decyzji o podziale stwarzającym korzystniejszą ich konfigurację na rynku stanowi podstawę do rozłożenia korzyści płynących ze zwiększenia atrakcyjności rynkowej działek zarówno na właściciela, jak i na organy administracji publicznej. Sprowadza się to do obciążenia właściciela opłatą adiacencką. Opłata adiacencka to świadczenie z tytułu korzyści, jakie odnosi właściciel z faktu przeprowadzenia w terenie, na którym położona jest działka, takich działań, które zwiększą jej wartość. Tym działaniem w przedmiotowej sprawie było wydanie przez Burmistrza R. decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości z dnia 22 marca 2006 r. Oczywistym jest, co nie wymaga posiadania wiedzy specjalistycznej, że większa nieruchomość jest trudniejsza do zbycia ze względu na cenę i możliwość jej racjonalnego wykorzystania zgodnie z potrzebami, niż nieruchomość o mniejszej powierzchni wydzielonej geodezyjnie. Sąd nie ma więc żadnych wątpliwości co do okoliczności, iż wartość nieruchomości wzrosła w wyniku jej podziału. Skarżący może uzyskać wyższą cenę ze sprzedaży kilku działek mniejszych, niż ze sprzedaży jednej dużej niepodzielonej nieruchomości. Powstałe w wyniku podziału nieruchomości łatwiej jest zbyć, szczególnie mając na względzie ich przeznaczenie. W tym kontekście niezasadne są twierdzenia skarżącego podważające ten pogląd, gdyż jak wynika z akt sprawy, jedna z wydzielonych w wyniku podziału działek (4571/4) została już w kilkanaście dniu po wydaniu decyzji podziałowej zbyta przez skarżącego, co potwierdza słuszność powyższych twierdzeń. Ponadto strona, która występuje z wnioskiem o podział swej nieruchomości, mając na uwadze uregulowania prawne odnoszące się do opłaty adiacenckiej powinna przeprowadzić analizę finansową odnoszącą się z jednej strony do zysków jakich można się spodziewać w następstwie podziału nieruchomości, ale również i do kosztów takiej operacji, w tym również i do wysokości stosownej opłaty adiacenckiej, stanowiącej, jak już wskazano odpowiednik konieczności podzielenia się z gminą zyskami płynącymi ze wzrostu wartości własnego majątku jako konsekwencji określonych czynności administracyjnych. W niniejszej sprawie pozostawało poza sporem, iż ostateczną decyzją z dnia 22 marca 2006 r., wydaną na wniosek skarżącego Z. F., Burmistrz R. zatwierdził projekt podziału, stanowiącej własność skarżącego, nieruchomości gruntowej położonej w R. przy ul. 15 P., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr 4571/2 o pow. 0,9349 m2 na działki od nr 4571/3 do nr 4571/5, przy czym działka nr 4571/3 została w wyniku tego podziału przeznaczona na drogę dojazdową. Nie ulegało także wątpliwości, iż Rada Miejska w R. dnia 21 marca 2003 r. podjęła uchwałę nr VII/41/2003, w której ustalono, iż z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego podziałem nieruchomości Burmistrz R. jest uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 50 % wzrostu wartości nieruchomości. W związku z powyższym zaistniały wszystkie prawnomaterialne przesłanki do wszczęcia postępowania celem ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 80 k.p.a. organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność w sprawie została udowodniona. W przedmiotowej sprawie okolicznością która podlegała wyjaśnieniu było określenie różnicy wartości rynkowej nieruchomości po i przed podziałem. W związku z tym, organ I instancji przeprowadził dowód z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, który został sporządzony na powyższą okoliczność. Z treścią operatu skarżący w toku postępowania mógł się zapoznać i ewentualnie zgłosić w stosunku do niego zarzuty. Jak wynika bowiem z akt administracyjnych niniejszej sprawy organ I instancji pismem z dnia 6 października 2006 r. (k. 4), doręczonym skarżącemu 9 października 2006 r., powiadomił go o wszczęciu postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości, w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr 4571/2. Ponadto organ wskazał, iż wysokość opłaty zostanie ustalona na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego, do czasu którego sporządzenia postępowanie podlega zawieszeniu. W kolejnym piśmie z dnia 8 czerwca 2007 r. organ I instancji poinformował skarżącego o podjęciu postępowania z uwagi na fakt sporządzenia operatu i pouczył go, iż może zapoznać się z tym operatem i z całą dokumentacją dotyczącą sprawy w Urzędzie Miejskim w R. w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma. Skarżący jednak, przed wydaniem decyzji przez organ I instancji, żadnych zastrzeżeń do sporządzonego operatu nie zgłosił. W aktach sprawy (k. 19) figuruje jedynie notatka służbowa wskazująca, iż skarżący złożył wniosek o rozłożenie opłaty na 10 rocznych rat. Decyzja organu I instancji uwzględniająca żądanie rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty została skarżącemu doręczona w dniu 9 lipca 2007 r. Następnie w dniu 10 lipca 2007 r., a więc po otrzymaniu decyzji skarżący zwrócił się zarówno do organu I instancji, jak i SKO w Lublinie o udostępnienie mu sporządzonego operatu szacunkowego. W odpowiedzi na wniosek organ przesłał stronie kserokopię wyciągu z operatu wraz z zestawieniem wartości działki przed i po podziale. Również w odwołaniu skarżący nie kwestionował merytorycznie ustaleń operatu, ograniczając się do zarzutów, że operat został sporządzony bez zapoznania się rzeczoznawcy ze stanem faktycznym działki tj. bez dokonania jej oględzin. Ponadto podniósł argument o niedostarczeniu mu operatu, a następnie o uniemożliwieniu jego sfotografowania w siedzibie UM R. Powyższe argumenty skarżący powtórzył w skardze do Sądu wskazując, iż stanowią podstawę uchylenia wydanych rozstrzygnięć. Odnosząc się do podniesionych zarzutów, jak również biorąc z urzędu pod uwagę cały przebieg postępowania Sąd uznał, iż są one bezpodstawne, a decyzje organów obu instancji zgodne z prawem. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż operat szacunkowy, który jest podstawowym dowodem w sprawie odpowiada przepisom art. 149-159 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 154 tejże ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Z analizy przedmiotowego operatu wynika, że wszystkie elementy, o których mowa w wyżej wymienionym przepisie zostały w operacie uwzględnione. Jak wskazał bowiem w operacie szacunkowym sporządzający go rzeczoznawca podstawowym czynnikiem wpływającym na cenę działek położonych w Rykach jest ich wielkość. Działka skarżącego przed podziałem stanowiła tzw. "pole inwestycyjne". Obrót takimi działkami praktycznie nie istnieje. W związku z tym są one dzielone przez właścicieli na mniejsze, a ich cena po podziale trzykrotnie wzrasta (k. 9 i 10 operatu). Tym samym podział działek znacznie wpływa na ich wartość, podwyższając ją, albowiem duże działki, nawet przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe są atrakcyjne jedynie dla dużych inwestorów, a więc popyt na nie jest ograniczony. Mniejsze działki, po podziale, mogą znaleźć również nabywców wśród osób prywatnych, a więc możliwość ich sprzedaży i znalezienia na nie nabywców jest o wiele większa. W tym miejscu również należy wskazać, iż bezpodstawne są zarzuty dotyczące błędnego ustalenia przez rzeczoznawcę uzbrojenia działek, które to ustalenia miały wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. Jak wynika z operatu (k. 7) w ulicy 15 P, do której przylega bezpośrednio jedna z wydzielonych działek tj. działka nr 4571/4 przebiegają linie takich urządzeń infrastruktury technicznej jak: energia elektryczna, gaz i woda. Powyższe jest bezsporne również w świetle twierdzeń skarżącego. Przy czym skarżący kwestionuje zapisy przesłanej mu kserokopii wyciągu z operatu, z której wynika, że działki te uzbrojone są we wskazane urządzenia techniczne. W ocenie Sądu zapisy powyższej kserokopii wyciągu operatu mogą być co prawda mylące, jednakże w kontekście zapisów całego operatu szacunkowego nie mogą one stanowić o jego błędnym i nierzetelnym sporządzeniu mającym wpływ w szczególności na zaniżenie wartości działki przed podziałem. Rozbieżność pomiędzy wyciągiem, a pierwotnym dokumentem stanowi jedynie o błędzie sporządzonego wyciągu, a nie o błędach dokumentu stanowiącego podstawę wyciągu. W tym kontekście należy podkreślić, że zgodnie ze sporządzonym operatem (czego nie kwestionuje również skarżący) po podziale zmieniła się jedynie wartość 1 m2 działki nr 4571/4. Natomiast wartość działki nr 4571/5 pozostała taka sama jak przed podziałem. W związku z tym przedmiotowa opłata adiacencka związana jest wyłącznie z wydzieleniem działki 4571/4 i spowodowanym tym wzrostem wartości tej działki. Powyższe dodatkowo potwierdza racjonalność tezy wskazującej, że największym popytem cieszą się działki mniejsze, nadające się przy tym pod zabudowę jednorodzinną. Skoro popyt na takie działki jest większy to uzasadnione jest twierdzenie, że również cena w stosunku do działek na które jest zapotrzebowanie wzrasta. Sumując, należy podkreślić, że wzrost wartości działki nie wynika z faktu ustalenia poziomu jej uzbrojenia lecz, wyłącznie z jej podziału na mniejsze działki. Ponadto, co istotne i co skarżący pominął, rzeczoznawca w sporządzonym operacie celem ustalenia wartości działki przed podziałem dokonał wyceny wartości tej działki w oparciu o zanotowane ceny sprzedaży działek o podobnych parametrach również w zakresie wyposażenia w infrastrukturę techniczną. Natomiast fakt przebiegu linii urządzeń infrastruktury technicznej w ulicy, do której bezpośrednio przylega wydzielona działka nr 4571/4 bezspornie oznacza, że można beż żadnych utrudnień podłączyć się do istniejącej infrastruktury technicznej, o czym zawsze decyduje właściciel nieruchomości. W ocenie Sądu rzeczoznawca należycie ustalił cenę 1m2 nieruchomości przed podziałem i po podziale porównując ceny działek o zbliżonej charakterystyce z działkami skarżącego. Również zdaniem Sądu operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o wnikliwą analizę rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizę cen występujących na tym rynku, w związku z czym nie można zarzucić mu braku rzetelności. Wskazać należy również, że jeśli strona skarżąca uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie strona skarżąca nie przedłożyła opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, ani nie domagała się jej sporządzenia. Natomiast zgodnie z art. 157 § 2 tejże ustawy, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia pierwotnego operatu szacunkowego. Skarżący zarówno nie zwracał się o zweryfikowanie prawidłowości ustaleń operatu, jak również nie wskazywał na uzasadnione błędy operatu podważające jego prawidłowość. Natomiast zarzutów podnoszonych przez skarżącego nie sposób uznać za doniosłe. W związku z czym zasadnie należało je uznać jedynie za polemikę z ustaleniami organów, których rozstrzygnięcie ma bezpośredni wpływ na obciążenia finansowe strony spowodowane wydaną decyzją. Odnosząc się do pozostałych twierdzeń skarżącego dotyczących tego, iż organ nie przesłał mu operatu i uniemożliwił jego sfotografowania, Sąd zważył, że zarzuty te, są bezpodstawne i pozostają bez wpływu na wynik sprawy. Z akt sprawy bezspornie wynika (na co Sąd wskazał powyżej), że strona miała zapewnione prawo zapoznania się z całą dokumentacją sprawy, o czym została należycie pouczona. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostaje także to, iż skarżący nie otrzymał odszkodowania za działkę przeznaczoną w wyniku podziału pod drogę. Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowi bowiem sam fakt wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału i tylko tę okoliczność winny badać organy w niniejszej sprawie w celu należytego jej rozstrzygnięcia. Wyjaśnienia również wymaga, dlaczego Sąd nie uwzględnił przedłożonego przez stronę przed rozprawą sądową operatu szacunkowego dotyczącego wartości przedmiotowych nieruchomości sporządzonego na jej wniosek przez rzeczoznawcę majątkowego. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż Sąd Administracyjny nie rozstrzyga sprawy, co do istoty, to znaczy nie wydaje wyroków kształtujących sytuację prawną podmiotów. Uprawnienia Sądu sprowadzają się wyłącznie do sprawowania wymiaru sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem aktów administracyjnych. Ocena ta co do zasady dokonywana jest na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W związku z tym, Sąd nie prowadzi własnego postępowania dowodowego, nie gromadzi dokumentów, nie przesłuchuje świadków i nie przeprowadza wizji lokalnych w terenie. Z tych też względów wniosek skarżącego o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 3 grudnia 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, na zlecenie skarżącego, nie mógł zostać uwzględniony. Ponadto wskazać należy, że jakkolwiek Sąd nie przeprowadza postępowania dowodowego, poza wyjątkiem wynikającym z art. 106 § 3 (na wstępie przywołanej ustawy) ppsa, to jednak wyciąga wnioski z postępowania dowodowego przeprowadzonego w postępowaniu administracyjnym. Zgodnie natomiast z art. 106 § 3 ppsa, Sąd może na wniosek strony przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Przed sądem administracyjnym możliwe jest zatem jedynie uzupełniające postępowanie dowodowe, ograniczone do możliwości przeprowadzenia dowodu z dokumentu, zarówno urzędowego, jak i prywatnego. Przeprowadzenie dowodu z innych środków dowodowych jest niedopuszczalne. Przedłożony przez skarżącego operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. ma z formalnego punktu widzenia charakter dokumentu prywatnego, ale z punktu widzenia art. 278 kpc (które to przepisy sąd administracyjny stosuje odpowiednio zgodnie z art. 106 § 5 ppsa) ma charakter opinii biegłego, bowiem zawiera wiadomości specjalne z dziedziny wyceny nieruchomości. Zgodnie z ustalonym orzecznictwem przepis art. 106 § 3 ppsa nie daje jednak podstaw do dopuszczenia w postępowaniu sądowoadministracyjnym dowodu z dokumentów, który w istocie ma charakter opinii biegłego (por. wyrok składu 7 sędziów NSA z 25.09.2000 r., FSA 1/00, ONSA 2001/1/1, wyrok NSA z 24.05.2006 r., I OSK 727/05, Lex nr 236553, wyrok NSA z 25.04.2006 r., I OSK 360/05, Lex nr 209137). Zatem działanie skarżącego zmierzające do podważenia rzetelności operatu przez przedłożenie przed rozprawą innego operatu sporządzonego na jego wniosek, nie mogło odnieść zamierzonego skutku, ponieważ w istocie rzeczy skarżący żądał przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, a nie z dokumentu. Wobec powyższego, zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Burmistrza Ryk odpowiadają prawu, zatem na mocy art. 151 ppsa, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.