II SA/Lu 834/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Witold Falczyński, Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (sprawozdawca), Sędzia NSA Krystyna Sidor, Protokolant Asystent sędziego Marcin Małek, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 stycznia 2008 r. sprawy ze skargi Z. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją Burmistrza Miasta z dnia [...] 2007 r. zatwierdzony został projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność Z. P. położonej w R. przy ul. S., oznaczonej jako działka nr [...]/9, o pow. 0,3144 ha na trzy nowe działki nr [...]/12, [...]/13 i [...]/14. Stosownie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta zatwierdzonego przez Radę Miasta uchwałą Nr [...] z dnia [...] 2004 r. wydzielone działki o nr [...]/12, [...]/14 są przeznaczone odpowiednio pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i pod teren usług skoncentrowanych wbudowanych z zakresu kultury, zdrowia, administracji, handlu oraz innych komercyjnych, zaś działka o nr [...]/13 pod ulicę dojazdową. W związku z tym, Burmistrz decyzją z [...] 2007 r., wydaną na podstawie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1 - 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 z zm.) oraz uchwały Rady Miasta z dnia [...] 2003 r., nr [...], w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej od wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, ustalił dla Z. P. opłatę adiacencką w kwocie 20.928,00 zł z tytułu wzrostu wartości wyżej opisanej nieruchomości objętej podziałem. Organ wskazał, iż według operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie gminy przez rzeczoznawcę majątkowego, wartość nieruchomości przed dokonaniem podziału wynosiła 57.552,00 złotych, natomiast po dokonaniu podziału wartość nieruchomości, na którą składają się działki o nr [...]/12 i [...]/14, wynosi 99.408,00 zł. Zaznaczył przy tym, iż przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości nie uwzględniono działki nr [...]/13 - przeznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę dojazdową. Mając powyższe na uwadze organ uznał, iż podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości o 41.856,00 złotych, a zatem - zgodnie z przywołaną powyżej uchwałą, wysokość opłaty adiacenckiej wyniosła 20.928,00 złotych. W odwołaniu od powyższej decyzji Z. P. zarzuciła organowi złamanie prawa poprzez niedołączenie do decyzji sporządzonego operatu szacunkowego, co nie pozwoliło jej zapoznać się z nim i dokonać jego oceny. Dodatkowo wskazała, że operat szacunkowy został sporządzony bez zapoznania się ze stanem faktycznym działki tj. bez dokonania jej oględzin. Organ nie zapoznał jej z powołanym rzeczoznawcą, który nie dokonał oględzin działki i nie sporządził protokołu z oględzin, który winna ona podpisać. Dodatkowo wskazała, iż wartość przedmiotowej działki nie wzrosła na skutek podziału, a przeciwnie - zmalała, gdyż dokonany podział był dla niej niekorzystny bowiem działkę o małej powierzchni (32 ary) przedzieliła dodatkowo droga. Podała także, iż operat zawiera błąd odnośnie uzbrojenia terenu, ponieważ energia elektryczna, gaz, jak również wodociąg są po drugiej stronie ulicy S., a kanalizacji nie ma w ogóle. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia [...] 2007 r. wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 98a ust. 1 i 3, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Ustosunkowując się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że organ I instancji nie miał obowiązku dołączenia do decyzji sporządzonego operatu szacunkowego. Organ zapewnił odwołującej możliwość zapoznania się z operatem, wyznaczając stosowny termin. Ponadto z treścią operatu strona mogła się zapoznać w siedzibie organu po doręczeniu decyzji. O możliwości zapoznania się z operatem informowało stronę także Samorządowe Kolegium Odwoławcze przed wydaniem decyzji. Ponadto nie zasługują na uwzględnienie zarzuty odnośnie zapisów operatu. Bezsporne jest, iż biegła dokonała oględzin działki i dokonała jej wyceny w oparciu o zanotowane transakcje działkami gruntu zlokalizowanymi w R., które miały miejsce w ostatnich 36 miesiącach. Zasadne również było nie uwzględnienie w operacie wartości wieloletnich nasadzeń, gdyż zgodnie z przepisami przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej na skutek jej podziału, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości. Nie ma również znaczenia dla wymierzenia opłaty fakt zbycia wydzielonej działki nr [...]/12 przez stronę. Zdaniem organu odwoławczego nie zasługują na uwzględnienie również zarzuty odnośnie braku uzbrojenia działki. Media znajdują się w drodze przylegającej do działki co oznacza, że działkę traktuje się jak uzbrojoną. Na tą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wniosła Z. P. domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. W skardze powtórzyła zarzuty odwołania odnośnie nierzetelnego sporządzenia operatu, pozbawiania jej możliwości jego przeglądania, braku oględzin działki przez rzeczoznawcę oraz nieuwzględnienia w operacie, iż wydzielone działki nie są uzbrojone. Ponadto dodała, iż w dniu [...] 2007 r. w Urzędzie Miejskim odmówiono jej mężowi sfotografowania operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ dodatkowo stwierdził, iż podnoszone przez skarżącą zarzuty są niezasadne, bowiem Kolegium, odniosło się już do nich w wydanej decyzji, natomiast odnośnie odmowy sfotografowania operatu wskazało, iż jeśli w ogóle taka sytuacja miała miejsce to również nie mogła mieć wpływu na rozstrzygnięcie, gdyż strona miała możliwość przeglądania akt sprawy oraz sporządzania z nich notatek i odpisów. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, zważył co następuję: Skarga jest bezzasadna. Kontrola Sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. dalej jako: ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta ogranicza się więc do zbadania czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd nie może oprzeć kontroli o kryterium słuszności czy poczucia sprawiedliwości społecznej. Wyjaśnić również należy, iż Sąd Administracyjny dokonuje tej kontroli według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydawania zaskarżonego aktu. Rozstrzygając skargę w powyższym zakresie, Sąd uznał, że organy administracji, orzekając w niniejszej sprawie, prawidłowo ustaliły stan faktyczny i prawidłowo zastosowały do niego przepisy prawa materialnego. Zdaniem Sądu, organy nie naruszyły nadto prawa procesowego. Przedmiotem sprawy jest ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania podziału nieruchomości na wniosek właściciela (tzw. opłaty adiacenckiej). Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - w brzmieniu obowiązującym z dnia wydania decyzji - (tj.: Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 z zm.) jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 147 oraz art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Rozpoczynając rozważania w pierwszej kolejności należy wskazać, iż w wyniku podziału nieruchomości może nastąpić wzrost jej wartości w ujęciu gospodarczym, prawnym i technicznym. Wynikiem podziału może bowiem być wydzielenie działek budowlanych lub zmiana przeznaczenia nieruchomości dająca możliwość lepszego jej wykorzystania. Każdy wzrost wartości nieruchomości powoduje wzrost jej ceny na rynku obrotu nieruchomościami. Udział podmiotów publicznych w ukształtowaniu nowej wartości działki poprzez podjęcie decyzji o podziale stwarzającym korzystniejszą ich konfigurację na rynku stanowi podstawę do rozłożenia korzyści płynących ze zwiększenia atrakcyjności rynkowej działek zarówno na właściciela, jak i na organy administracji publicznej. Sprowadza się to do obciążenia właściciela opłatą adiacencką. Opłata adiacencka to świadczenie z tytułu korzyści, jakie odnosi właściciel z faktu przeprowadzenia w terenie, na którym położona jest działka, takich działań, które zwiększą jej wartość. Tym działaniem w przedmiotowej sprawie było wydanie przez Burmistrza decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości z dnia [...] 2005 r. Oczywistym jest, co nie wymaga posiadania wiedzy specjalistycznej, że większa nieruchomość jest trudniejsza do zbycia ze względu na cenę i możliwość jej racjonalnego wykorzystania zgodnie z potrzebami, niż nieruchomość o mniejszej powierzchni wydzielonej geodezyjnie. Sąd nie ma więc żadnych wątpliwości co do okoliczności, iż wartość nieruchomości wzrosła w wyniku jej podziału. Skarżąca może uzyskać wyższą cenę ze sprzedaży kilku działek mniejszych, niż ze sprzedaży jednej dużej niepodzielonej nieruchomości. Powstałe w wyniku podziału nieruchomości łatwiej jest zbyć, szczególnie mając na względzie ich przeznaczenie. W tym kontekście niezasadne są twierdzenia skarżącej podważające ten pogląd, gdyż jak wynika z akt sprawy, jedna z wydzielonych w wyniku podziału działek ([...]/12) została już w kilkanaście dniu po uprawomocnieniu się decyzji podziałowej zbyta przez skarżącą, co potwierdza słuszność powyższych twierdzeń. Ponadto strona, która występuje z wnioskiem o podział swej nieruchomości, mając na uwadze uregulowania prawne odnoszące się do opłaty adiacenckiej powinna przeprowadzić analizę finansową odnoszącą się z jednej strony do zysków jakich można się spodziewać w następstwie podziału nieruchomości, ale również i do kosztów takiej operacji, w tym również i do wysokości stosownej opłaty adiacenckiej, stanowiącej, jak już wskazano odpowiednik konieczności podzielenia się z gminą zyskami płynącymi ze wzrostu wartości własnego majątku jako konsekwencji określonych czynności administracyjnych. W niniejszej sprawie pozostawało poza sporem, iż ostateczną decyzją z dnia [...] 2005 r., wydaną na wniosek skarżącej Z. P., Burmistrz zatwierdził projekt podziału, stanowiącej własność skarżącej, nieruchomości gruntowej położonej w R. przy ul. S., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...]/9 o pow. 0,3144 m2 na działki od nr [...]/12 do nr [...]/14, przy czym działka nr [...]/13 została w wyniku tego podziału przeznaczona na drogę dojazdową. Nie ulegało także wątpliwości, iż Rada Miejska dnia [...] 2003 r. podjęła uchwałę nr [...], w której ustalono, iż z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego podziałem nieruchomości Burmistrz jest uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 50 % wzrostu wartości nieruchomości. W związku z powyższym zaistniały wszystkie prawnomaterialne przesłanki do wszczęcia postępowania celem ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 80 k.p.a. organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność w sprawie została udowodniona. W przedmiotowej sprawie okolicznością która podlegała wyjaśnieniu było określenie różnicy wartości rynkowej nieruchomości po i przed podziałem. W związku z tym, organ I instancji przeprowadził dowód z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, który został sporządzony na powyższą okoliczność. Z treścią operatu skarżąca w toku postępowania mogła się zapoznać i ewentualnie zgłosić w stosunku do niego zarzuty. Jak wynika bowiem z akt administracyjnych niniejszej sprawy organ I instancji pismem z dnia [...] 2006 r., doręczonym skarżącej [...] 2006 r., powiadomił ją o wszczęciu postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości, w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]/9. Ponadto organ wskazał, iż wysokość opłaty zostanie ustalona na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego, do czasu którego sporządzenia postępowanie podlega zawieszeniu. W kolejnym piśmie z dnia [...] 2007 r. organ I instancji poinformował skarżącą o podjęciu postępowania z uwagi na fakt sporządzenia operatu i pouczył ją, iż może zapoznać się z tym operatem i z całą dokumentacją dotyczącą sprawy w Urzędzie Miejskim w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma. Skarżąca jednak, przed wydaniem decyzji przez organ I instancji, żadnych zastrzeżeń do sporządzonego operatu nie zgłosiła. W aktach spraw (k. [...]) figuruje jedynie notatka służbowa wskazująca, iż skarżącą złożyła wniosek o rozłożenie opłaty na 10 rocznych rat oraz, że nie godzi się na tak wysoką opłatę i zapowiada wniesienie odwołania. Decyzja organu I instancji uwzględniająca żądanie rozłożenia opłaty na raty została skarżącej doręczona w dniu [...] 2007 r. Następnie w dniu [...] 2007 r., a więc po otrzymaniu decyzji skarżąca zwróciła się zarówno do organu I instancji, jak i SKO o udostępnienie jej sporządzonego operatu szacunkowego. W odpowiedzi na wniosek organ przesłał stronie kserokopię wyciągu z operatu wraz z zestawieniem wartości działki przed i po podziale. Również w odwołaniu skarżąca nie kwestionowała merytorycznie ustaleń operatu, ograniczając się do zarzutów, że operat został sporządzony bez zapoznania się rzeczoznawcy ze stanem faktycznym działki tj. bez dokonania jej oględzin oraz, że zawiera on błąd odnośnie uzbrojenia działek, ponieważ energia elektryczna, gaz, jak również wodociąg są po drugiej stronie ulicy S., a kanalizacji nie ma w ogóle. Dodatkowo wskazała, iż wartość przedmiotowej działki nie wzrosła na skutek podziału, a przeciwnie - zmalała, gdyż dokonany podział był dla niej niekorzystny bowiem działkę o małej powierzchni (32 ary) przedzieliła dodatkowo droga. Ponadto podniosła argument o niedostarczeniu jej operatu, a następnie o uniemożliwieniu jego sfotografowania w siedzibie UM. Powyższe argumenty skarżąca powtórzyła w skardze do Sądu wskazując, iż stanowią podstawę uchylenia wydanych rozstrzygnięć. Odnosząc się do podniesionych zarzutów, jak również biorąc z urzędu pod uwagę cały przebieg postępowania Sąd uznał, iż są one bezpodstawne, a decyzje organów obu instancji zgodne z prawem. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż operat szacunkowy, który jest podstawowym dowodem w sprawie odpowiada przepisom art. 149-159 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 154 tejże ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Z analizy przedmiotowego operatu wynika, że wszystkie elementy, o których mowa w wyżej wymienionym przepisie zostały w operacie uwzględnione. Jak wskazał bowiem w operacie szacunkowym sporządzający go rzeczoznawca podstawowym czynnikiem wpływającym na cenę działek położonych w R. jest ich wielkość. Działka skarżącej przed podziałem stanowiła tzw. "pole inwestycyjne". Obrót takimi działkami praktycznie nie istnieje. W związku z tym są one dzielone przez właścicieli na mniejsze, a ich cena po podziale trzykrotnie wzrasta (k. [...] i [...] operatu). Tym samym podział działek znacznie wpływa na ich wartość, podwyższając ją, albowiem duże działki, nawet przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe są atrakcyjne jedynie dla dużych inwestorów, a więc popyt na nie jest ograniczony. Mniejsze działki, po podziale, mogą znaleźć również nabywców wśród osób prywatnych, a więc możliwość ich sprzedaży i znalezienia na nie nabywców jest o wiele większa. W tym miejscu również należy wskazać, iż bezpodstawne są zarzuty dotyczące błędnego ustalenia przez rzeczoznawcę uzbrojenia działek, które to ustalenia miały wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. Jak wynika z operatu (k. [...]) w ulicy S. do której przylegają bezpośrednio wydzielone działki przebiegają linie takich urządzeń infrastruktury technicznej jak: energia elektryczna, gaz, kanalizacja i woda. Przy czym skarżąca kwestionuje powołując się na pismo PGK istnienie w drodze kanalizacji sanitarnej. Nawet gdyby przyjąć twierdzenia strony za prawdziwe, to i tak pomyłka rzeczoznawcy w tym zakresie nie może podważać prawidłowości ustaleń całego operatu. Zdaniem Sądu ten błąd nie miał wpływu na ustalenie wartości działki, gdyż zarówno przed jak i po podziale rzeczoznawca przyjął taki sam stopień uzbrojenia. Rozbieżność zachodziłaby gdyby przed podziałem przyjęto, że działka jest nieuzbrojona, a po podziale, że uzbrojenie posiada. W ocenie Sądu rzeczoznawca należycie ustalił cenę 1m2 nieruchomości przed podziałem i po podziale porównując ceny działek o zbliżonej charakterystyce (również w zakresie uzbrojenia w infrastrukturę techniczną) z działkami skarżącej. Jeśli strona skarżąca uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie strona skarżąca nie przedłożyła opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, ani się nie domagała jej sporządzenia. Natomiast zgodnie z art. 157 § 2 tejże ustawy, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia pierwotnego operatu szacunkowego. Skarżąca zarówno nie zwracała się o zweryfikowanie prawidłowości ustaleń operatu, jak również nie wskazywała na uzasadnione błędy operatu podważające jego prawidłowość. Natomiast zarzutów podnoszonych przez skarżącą nie sposób uznać za doniosłe. W związku z czym zasadnie należało je uznać jedynie za polemikę z ustaleniami organów, których rozstrzygnięcie ma bezpośredni wpływ na obciążenia finansowe strony spowodowane wydaną decyzją. Odnosząc się do pozostałych twierdzeń skarżącej dotyczących tego, iż organ nie przesłał jej operatu i uniemożliwił jego sfotografowania, Sąd zważył, że zarzuty te, są bezpodstawne i pozostają bez wpływu na wynik sprawy. Z akt sprawy bezspornie wynika (na co Sąd wskazał powyżej), że strona miała zapewnione prawo zapoznania się z całą dokumentacją sprawy, o czym została należycie pouczona. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostaje także to, iż skarżąca nie otrzymała odszkodowania za działkę przeznaczoną w wyniku podziału pod drogę. Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowi bowiem sam fakt wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału i tylko tę okoliczność winny badać organy w niniejszej sprawie w celu należytego jej rozstrzygnięcia. Wyjaśnienia również wymaga, dlaczego Sąd nie uwzględnił przedłożonego przez stronę przed rozprawą sądową operatu szacunkowego wartości przedmiotowych nieruchomości sporządzonego na jej wniosek przez rzeczoznawcę majątkowego. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż Sąd Administracyjny nie rozstrzyga sprawy, co do istoty, to znaczy nie wydaje wyroków kształtujących sytuację prawną podmiotów. Uprawnienia Sądu sprowadzają się wyłącznie do sprawowania wymiaru sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem aktów administracyjnych. Ocena ta co do zasady dokonywana jest na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W związku z tym Sąd nie prowadzi własnego postępowania dowodowego, nie gromadzi dokumentów, nie przesłuchuje świadków i nie przeprowadza wizji lokalnych w terenie. Z tych też względów wniosek skarżącej o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, na zlecenie skarżącej, nie mógł zostać uwzględniony. Ponadto wskazać należy, że jakkolwiek Sąd nie przeprowadza postępowania dowodowego, poza wyjątkiem wynikającym z art. 106 § 3 (na wstępie przywołanej ustawy) ppsa, to jednak wyciąga wnioski z postępowania dowodowego przeprowadzonego w postępowaniu administracyjnym. Zgodnie natomiast z art. 106 § 3 ppsa, Sąd może na wniosek strony przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Przed sądem administracyjnym możliwe jest zatem jedynie uzupełniające postępowanie dowodowe, ograniczone do możliwości przeprowadzenia dowodu z dokumentu, zarówno urzędowego, jak i prywatnego. Przeprowadzenie dowodu z innych środków dowodowych jest niedopuszczalne. Przedłożony przez skarżącą operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. ma z formalnego punktu widzenia charakter dokumentu prywatnego, ale z punktu widzenia art. 278 kpc (które to przepisy sąd administracyjny stosuje odpowiednio zgodnie z art. 106 § 5 ppsa) ma charakter opinii biegłego, bowiem zawiera wiadomości specjalne z dziedziny wyceny nieruchomości. Zgodnie z ustalonym orzecznictwem przepis art. 106 § 3 ppsa nie daje jednak podstaw do dopuszczenia w postępowaniu sądowoadministracyjnym dowodu z dokumentów, który w istocie ma charakter opinii biegłego (por. wyrok składu 7 sędziów NSA z 25.09.2000 r., FSA 1/00, ONSA 2001/1/1, wyrok NSA z 24.05.2006 r., I OSK 727/05, Lex nr 236553, wyrok NSA z 25.04.2006 r., I OSK 360/05, Lex nr 209137), zatem działanie skarżącej zmierzające do podważenia rzetelności operatu przez przedłożenie przed rozprawą innego operatu sporządzonego na jej wniosek, nie mogło odnieść zamierzonego skutku, ponieważ w istocie rzeczy skarżąca żądała przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, a nie z dokumentu. Wobec powyższego, zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Burmistrza odpowiadają prawu, zatem na mocy art. 151 ppsa, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.