II SA/Lu 854/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Beata Basak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 września 2015 r. sprawy ze skargi G. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Sygn. [...] UZASADNIENIE Prezydent Miasta L. decyzją Nr [...] z dnia [...] r. znak: [...] na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym ustalił jednorazową opłatę w wysokości [...] zł dla G. H. Ł. - byłej właścicielki działki oznaczonej numerem nr ew. [...] o powierzchni 19936 m˛ położonej w L. przy ul. [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tzw. opłata planistyczna. Jednocześnie organ I instancji podniósł, że wydanie przedmiotowej decyzji nastąpiło w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, bowiem jego wcześniejszą decyzję Nr [...] z dnia [...] r. znak: [...] uchyliło Samorządowe Kolegium Odwoławcze, zwracając uwagę na potrzebę uzyskania stanowiska autora operatu szacunkowego w świetle zmienionych przepisów ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym, który nadto powinien wyjaśnić, czy w tej sytuacji operat szacunkowy zachowuje swoją aktualność. Ponownie rozpoznając sprawę organ ustalił też, że przed wejściem w życie Uchwały Nr [...] Rady Miasta L. z dnia 17 listopada 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część III opublikowaną w Dz. Urz. Woj. L. . Nr [...], poz. 17 z dnia 9 stycznia 2006 r., która ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. na 30% wzrostu wartości nieruchomości, faktyczny sposób wykorzystywania gruntu działki był zróżnicowany, tj. siedlisko o powierzchni 4448 m było zabudowane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, budynkiem warsztatowo-garażowo- magazynowym, znajdowały się tam również dwie cieplarnie wykorzystywane na magazyny. Pozostałą część nieruchomości stanowiły grunty rolne nieużytkowane, stanowiące potencjalny teren inwestycji w oczekiwaniu na usankcjonowanie planem zagospodarowania przestrzennego. Jak wyjaśnił organ, faktyczny sposób wykorzystywania terenu działki ustalił rzeczoznawca majątkowy na podstawie ewidencji gruntów, materiału fotograficznego oraz oględzin nieruchomości. Natomiast po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka znalazła się w obszarach: - AGc - tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecze techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych - KDL-G - drogi (ulice) gminne, lokalne. Ustalenia planu miejscowego dopuszczają w tym obszarze m.in. lokalizację wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych o powierzchni powyżej 2000 m˛, pod warunkiem, że teren jest objęty odpowiednią strefą polityki przestrzennej, a także realizację usług komercyjnych, w tym stacji paliw. Obszar obejmujący działkę nr ew. [...] znajduje się w następujących strefach polityki przestrzennej: - X3 - strefa lokalizacji wielko kubaturowych obiektów handlowo-usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m˛, - Y3 - strefa podmiejska, - SOK 4a - strefa ochrony i kształtowania krajobrazu kulturowego historycznych obszarów osadniczych północnego odcinka doliny rzeki Bystrzycy. Dalej organ przytoczył przeznaczenie obszaru, na którym położona była omawiana działka pod rządami Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego L. Zespołu Miejskiego zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Miejskiej Rady Narodowej w L. z dnia 30 grudnia 1986 r. (stary plan), który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r., a mianowicie był to obszar oznaczony symbolem III D 2 R i przeznaczony pod tereny upraw polowych i ogrodniczych o zróżnicowanej strukturze użytkowania; ustalenia realizacyjne przewidywały kontynuację produkcji rolnej i ogrodniczej z adaptacją i możliwością powiększenia istniejących oraz stworzenia nowych ogródków działkowych. Ponadto poinformował o ustaleniach Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta L., wedle których, działka nr ew. [...] położona była w strefie produkcji rolnej bez prawa nowej zabudowy (północna część działki), terenach aktywizacji gospodarczej (ok. 35- 40% powierzchni - południowa część działki od strony ul. [...]) i w strefie koncentracji wielkokubaturowych obiektów handlowych (wąski pas działki bezpośrednio przy ul. [...]). Jak i wskazał, że dla przedmiotowej działki nie była wydawana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy. Porównując przeznaczenie działki w obu planach miejscowych, organ stwierdził, że nie są one takie same, co wyklucza możliwość zastosowania wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. (sygn. [...]). Organ I instancji ustalił, że po wejściu w życie wymienionego planu miejscowego, G. Ł. zbyła opisaną na wstępie przedmiotową działkę (odpis aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia [...] r. Repertorium A Nr [...] sporządzonej przez notariusza B. S.). Zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie ww. planu miejscowego z dniem 24 stycznia 2006 r., natomiast postępowanie w przedmiotowej sprawie wszczęto z urzędu zawiadomieniem z dnia 16 czerwca 2008 r., doręczonym stronie w dniu 25 czerwca 2008 r.; W ocenie organu, mając na uwadze powyższe, wstępna analiza materiału dowodowego pozwoliła przyjąć, że miało miejsce wzrost wartości nieruchomości związany z uchwaleniem planu miejscowego, o czym mowa w art. 36 ust. 4 tejże ustawy. Organ I instancji na podstawie nowego, aktualnego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. T. J. (nr uprawnień [...] w dniu 12 grudnia 2013 r., wyliczył, że wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co po zastosowaniu stawki w wysokości 30%, stanowi kwotę [...]zł jednorazowej opłaty, tzw. opłaty planistycznej. Poza tym wyjaśnił, że operat ten, jak każdy dowód w sprawie został poddany ocenie w świetle przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przede wszystkim podkreślił sporządzenie opinii w sprawie przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia i kwalifikacje. Pełnomocnik strony, po zapoznaniu się z powyższym operatem szacunkowym, podniósł, iż został on sporządzony przez tego samego rzeczoznawcę i w istocie jest on powieleniem poprzedniego operatu szacunkowego z dnia 30 czerwca 2010 r., w którym nie uwzględniono m.in. faktu, iż działka składa się z dwóch różnych obszarów przeznaczenia. Odnosząc się do tej kwestii mgr inż. T. J. powołała się na ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych dotyczącą podobnej działki, położonej w sąsiedztwie, która nie podważyła prawidłowości sporządzonego przez ww. operatu dla tej nieruchomości, a zespół oceniający stwierdził: "oceniony operat jest prawidłowy". Jak podkreślił dalej organ I instancji, rzeczoznawca majątkowy określiła dwie podstawowe dla rozstrzygnięcia sprawy wartości omawianej nieruchomości, a mianowicie jej wartość rynkową przed uchwaleniem planu miejscowego i wartość rynkową po jego uchwaleniu, zwracając uwagę, że przed uchwaleniem planu miejscowego na tym terenie nie obowiązywał akt prawa miejscowego, tzw. "luka planistyczna", co obligowało autora opracowania do zastosowania w rozpoznawanej sprawie art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym. Stąd też określając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, rzeczoznawca majątkowy rozpatrywała w sumie 3 przypadki, 3 rodzaje rynku. W konsekwencji przyjęła, iż ceny gruntu przeznaczonego pod uprawy polowe są niższe niż ceny gruntu bez uchwalonego planu miejscowego położonego w rejonie głównych arterii komunikacyjnych z potencjałem rozwoju. Dlatego określając wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego rzeczoznawca majątkowy uwzględniła faktyczny sposób jej wykorzystania. Natomiast dla określenia wartości rynkowej działki po uchwaleniu planu miejscowego, autorka opracowania analizowała rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w planie miejscowym pod tereny aktywności gospodarczej (symbol AGc) z możliwością lokalizacji stacji paliw i wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych o powierzchni powyżej 2000m˛ w strefach polityki przestrzennej X6, X5, X3 i X2 oraz rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod AG - tereny aktywności gospodarczej z możliwością lokalizacji stacji paliw i wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m˛ bez konieczności ustalania stref polityki przestrzennej. Nadto poddała analizie rynek nieruchomości zabudowanych obiektami mieszkalno-gospodarczymi przeznaczonymi pod AGc ze strefą polityki przestrzennej. Określając wartość rynkową działki tak przed, jak i po uchwaleniu planu miejscowego, autor opinii posłużyła się zbiorami nieruchomości podobnych. Zastosowała więc podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wyjaśniła na czym polega zastosowanie tej metodologii szacowania wartości gruntu. W konsekwencji rzeczoznawca majątkowy, ustalając wartość nieruchomości z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystania przed uchwaleniem planu miejscowego, określiła ją jako sumę dwóch obszarów o różnym sposobie wykorzystywania na kwotę [...]zł. Natomiast wartość ta po uchwaleniu planu miejscowego i dokonanej w nim zmianie przeznaczenia tejże nieruchomości biegła ustaliła w wysokości [...] zł. Podsumowując ustalenia zawarte w operacie szacunkowym, organ I instancji wskazał na art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który definiuje pojęcie "nieruchomość podobna", by stwierdzić, iż nie budzi wątpliwości poprawny sposób doboru nieruchomości, które posłużyły do porównania z działką strony. Przyjęta zaś metody wyceny doprowadziły do uzyskania najbardziej rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości. W ocenie organu na pozytywną ocenę opinii wpływa dodatkowo to, iż każda czynność jej autora znajduje uzasadnienie uwidocznione w operacie, przez co można śledzić tok rozumowania rzeczoznawcy majątkowego i poddawać go kontroli, w tym od strony logicznej. Organ za poprawne uznał określenie w operacie szacunkowym dat istotnych dla sprawy, tj. daty na którą oceniano wartość przedmiotu wyceny, którą stanowi data sprzedaży nieruchomości (07.05.2005 r.) i daty określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny, tzn. dzień wejścia w życie planu miejscowego (24 stycznia 2006 r.). Za zgodne z praktyką szacowania wartości nieruchomości przyjął też okres badania rynku - w sprawie niniejszej 2 lata od miesiąca stycznia 2007 r. do miesiąca stycznia 2009 r., który informacyjnie został poszerzony do 4 lat o ceny gruntów pod obiekty handlu wielkopowierzchniowego, jednakże transakcje sprzed 2007 r. nie były brane do porównań w procesie wyceny. Organ zwrócił ponadto uwagę na stanowisko biegłej, zgodnie z którym istniejąca zabudowa nosi jednakową funkcję użytkową w obu stanach planistycznych, a jej wartość ma bardzo podobny wpływ na wartość nieruchomości, pozostaje więc niezmieniona. Stąd też przedmiotem wyceny do celu naliczenia opłaty planistycznej pozostaje tylko prawo własności gruntu. Jednocześnie wskazał na art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego oceny prawidłowości operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, podkreślając brak przedłożenia przez stronę organowi przeciwdowodu z opinii tejże organizacji i ograniczenie się do snucia subiektywnych opinii. Kończąc wywody organ podniósł, iż niezależnie od czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego, sam zebrał w toku postępowania dowody takie, jak, np. mapy, wypis i wyrys z planu miejscowego, informacje z planu ogólnego, których analiza pozwoliła stwierdzić wzrost wartości nieruchomości mający związek z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Konkluzje rzeczoznawcy majątkowego obejmujące ten obszar pozostają w zgodzie z ustaleniami organu. Uzasadnienie decyzji organu I instancji – jego zdaniem - wskazuje również na podjęcie polemiki z pełnomocnikiem strony. Podtrzymując stanowisko, co do poprawności operatu szacunkowego, aktualnego i poprzedniego zamieszczonego w decyzji uchylonej przez Kolegium, organ podkreślił, iż organ odwoławczy także nie doszukał się w nim uchybień i błędów, a przesłankami decyzji kasacyjnej były względy formalne, a mianowicie zmiana przepisów prawa, której wpływ na operat szacunkowy powinien zostać uwzględniony. Aktualnie operat odpowiada tym zmianom. Stwierdził nadto organ, iż 1 m działki został przez właścicielkę zbyty w cenie [...] zł, podczas gdy rzeczoznawca majątkowy wartość tę ustalił w wysokości [...] zł, co uzasadnia przyjęcie, iż wycena działki pozostaje w oderwaniu od aktu sprzedaży omawianego gruntu. W odwołaniu od przedmiotowej decyzji G. H. Ł. podniosła, że naliczona opłata jest bezzasadna, a organ nie ustalił i nie wyjaśnił wszystkich okoliczności sprawy i nie odniósł się do wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłaszanych przez stronę w toku postępowania. Strona przyjęła, że organ nie wykazał bezpośredniego związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odnosząc się do operatu szacunkowego z dnia 12 grudnia 2013r. odwołująca stwierdziła, że nie zawiera on określenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., a tylko wartość dla aktualnego sposobu jej wykorzystania, gdyż biegła z góry założyła, że wartość ta jest korzystniejsza dla byłego właściciela nieruchomości w stosunku do wartości określonej z uwzględnieniem przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Zauważyła przy tym, iż sam organ I instancji zdyskwalifikował poprzedni operat szacunkowy właśnie z tego powodu, a dalsze działania rzeczoznawcy majątkowego, które odzwierciedla treść nowego operatu szacunkowego, nie udowodniły, iż wzrost wartości nieruchomości powstał wyłącznie na skutek uchwalenia planu miejscowego. Poza tym odwołująca wskazała na okoliczności zawarcia porozumienia przez firmę I. z władzami miasta L. w przedmiocie realizacji przez tę firmę m.in. sklepu meblowego i galerii handlowej w tym obszarze, co niewątpliwie miało wpływ na uchwalenie planu miejscowego i na zmianę przeznaczenia, co najmniej części położonych tam gruntów z rolnych na tereny aktywności gospodarczej, co przełożyło się na wzrost cen gruntów, gdyż były one nabywane przez inwestora w okresie maj-lipiec 2008 r. w cenie od [...] zł/m˛ do [...] zł/m˛ niezależnie od ich przeznaczenia. Podniosła także, że inni właściciele nieruchomości położonych zgodnie z planem miejscowym z 2005 r. w obszarze oznaczonym symbolem R2 przeznaczonym pod uprawy polowe, którzy zbyli swoje nieruchomości w tym samym czasie, temu samemu inwestorowi i za ceny zbliżone do nieruchomości o najkorzystniejszej funkcji przewidzianej przez ten plan, nie zostali objęci "podziałem zysku", jak traktuje organ wydanie decyzji ustalającej jednorazową opłatę. Strona zakwestionowała dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego ustalenia i uznała określoną wartość działki po uchwaleniu planu miejscowego nie za wartość rynkową w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jedynie za zbliżoną do wartości indywidualnej dla konkretnego inwestora, przez co nie może ona być podstawą naliczenia opłaty planistycznej. Cena ta bowiem zawiera nie tylko czynnik emocjonalny, ale też wynika z faktycznego scalenia przez inwestora jednocześnie nabywanych gruntów. Wskazuje ponadto na wątpliwości samego autora operatu, który w metodologii wyceny wartości działki przyjmuje współczynnik korygujący w wysokości 10%. Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozstrzygając powyższe odwołanie decyzją z dnia [...] r., nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W ocenie organu odwoławczego wątpliwości nie budzi prawidłowość operatu szacunkowego, sporządzonego zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości uregulowanymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło za organem I instancji, iż bezsporny jest brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym znajduje się działka nr ew. [...] położona przy ul. [...], przed wejściem w życie Uchwały Nr [...] Rady Miasta L. z dnia 17 listopada 2005 r., tj. dniem 24 stycznia 2006 r., co skutkuje zastosowaniem art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym, nie ma bowiem miejsca tożsamość ustaleń poprzedniego i aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odnoszących się do przedmiotowej działki. Dlatego też należy "odwołać" się do faktycznego wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu miejscowego. W tym miejscu wypada podnieść, iż zbywca działki, tj. G. H. Ł., musiała zdawać sobie sprawę z wagi ustaleń planu dla nieruchomości, w tym z ograniczeń, zakazujących inwestowania na działkach o powierzchni poniżej 5 ha, sprzedając nieruchomość wcale nie jako grunt rolny, o czym świadczy dobitnie cena transakcji podana w akcie notarialnym. Tym bardziej zdawać sobie sprawę z tego faktu musiał nabywca działki, którego istotę funkcjonowania stanowi prowadzenie działalności gospodarczej. Zwrócić należy też uwagę, że także przed uchwaleniem planu miejscowego działka ta podlegała ograniczeniom w zakresie inwestycji, gdyż dopuszczała tylko uprawy polowe i ogrodnicze o zróżnicowanej strukturze. Wszelka zatem działalność poza rolniczą i ogrodniczą, będącą działem specjalnym produkcji rolniczej, wymagałaby uzyskania zgody właściwego organu na zmianę sposobu użytkowania gruntu rolnego na cele nierolnicze i nieleśne. Ograniczenia te wynikały z treści ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym normującej zasady i tryb inwestowania w obszarach pozbawionych planu miejscowego. Strona odwołująca się poprzestała tylko na krytycznej ocenie operatu szacunkowego i zapadłej decyzji, nie zadeklarowała natomiast poddania ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych kwestionowanego dokumentu. Nie można przy tym zapominać, iż decyzja organu I instancji zapadła po sporządzeniu nowego (w stosunku do operatu z dnia 30 czerwca 2010 r.) operatu szacunkowego w dniu 12 grudnia 2013 r., a więc po uwzględnieniu przez rzeczoznawcę majątkowego zmian przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym obowiązującego od dnia 10 sierpnia 2011 r. art. 87 ust. 3a zobowiązującego do ustalenia, czy wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa (czy też nie), niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. Przepis ten pozwala bowiem na odpowiedź, co stanowi różnicę w wartości nieruchomości i czy wysokość opłaty ma zostać ustalona przy zastosowaniu art. 37 ust. 1 zd. 2, czy też na podstawie art. 87 ust. 3a. To zaś poprzez porównanie obu wariantów wyliczeń powinno stanowić podstawę wyboru jednego z nich, tj. korzystniejszego dla byłego właściciela nieruchomości. Nadto operat szacunkowy uwzględnił uchylenie przepisu § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. W oparciu o wymienione akty prawa bezspornym organ odwoławczy uznał fakt, iż ustalenie i pobranie jednorazowej opłaty planistycznej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości wynikającej z uchwalenia lub zmiany planu miejscowego może nastąpić tylko i wyłącznie na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, przy czym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dane dostępne o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Stosownie do dyspozycji art. 157 ust. 1 tejże ustawy, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. W tym miejscu należy zgodzić się z pełnomocnikiem strony, iż operat szacunkowy podlega badaniu na takich samych zasadach, jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym, wszakże przytoczony wyżej przepis wprowadza ograniczenie ingerencji organu w merytoryczną stronę ustaleń i konkluzji rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego ów dokument, na rzecz organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wypada więc zauważyć, iż strona ani w stosunku do operatu szacunkowego z dnia 30 czerwca 2010 r., ani do operatu z dnia 12 grudnia 2013 r. nie deklarowała poddania opinii biegłego ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Rozstrzygając niniejszą sprawę Kolegium uznało, że zaskarżona decyzja wbrew twierdzeniom pełnomocnika strony nie narusza, tak prawa materialnego, jak i przepisów postępowania administracyjnego. Kolegium za niezasadne uznało zarzuty naruszenia zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, która stanowi podstawę określenia ceny. Zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji ocenę opinii przeprowadził w sposób prawidłowy, odnosząc się do kwestii poruszanych przez pełnomocnika strony, w tym konfrontując jej zawartość z wymogami formalnymi wynikającymi z przepisu § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Stanowisko tego organu zostało uzasadnione w sposób odpowiadający standardom faktycznego i prawnego uzasadnienia. Z operatu jasno wynika, jakimi kryteriami rzeczoznawca majątkowy posługiwała się, przyjmując określone nieruchomości do porównania z nieruchomością strony, tak przed, jak i po uchwaleniu planu miejscowego. W pierwszym przypadku w jej ocenie przyjęcie do porównania 4 działek położonych przy ulicach: A. W. i ul. [...], będącymi drogami wylotowymi z miasta, podyktowane było ich podobieństwem w zakresie atrakcyjności pod względem potencjału rozwoju inwestycyjnego oraz stanem zagospodarowania rejonu tych dróg do stanu zagospodarowania rejonu A. S. P.. Biegła wskazała, iż do działek tych brak jest planu miejscowego, położone są na granicy miasta i posiadają duże perspektywy inwestycyjne. Określiła również czynniki korygujące wartość nieruchomości: położenie, dostęp do komunikacji, uzbrojenie terenu oraz wielkość, kształt działek i ukształtowanie terenu, przypisując im odpowiednie wagi i zakres kwotowy, a także podała sposób dokonywania korygowania. Dane dotyczące tych nieruchomości zamieszczone w odpowiednich tabelach pozwalają uchwycić podobieństwa i różnice miedzy nieruchomością szacowaną, a nieruchomościami przyjętymi do porównania celem sporządzenia operatu szacunkowego. Na podobnej zasadzie rzeczoznawca majątkowy określiła wartość działki szacowanej po uchwaleniu planu miejscowego, przyjmują tym razem do porównania 4 działki położone przy ulicach: N., D., Aleja [...]. Również i w tym przypadku podobieństwo działek przyjętych do porównania z działką wycenianą wynikało z położenia, stanu otoczenia i dojazdu. Jak oceniła autorka opinii podobieństwo wynikało także z położenia w planie miejscowym i związanych z nim ograniczeń w ich zagospodarowaniu. Także i tutaj biegła wskazała na różnice dzielące te nieruchomości, a mianowicie położeniem nieruchomości przyjętych do porównania w stosunku do A. S. P.. W odpowiednich tabelach wskazano natomiast na przesłanki skorygowania cen. Jak wynika z operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy stosując odpowiedzią metodologię wyceny oraz obowiązujące w tym zakresie wzory wyliczył wartość sprzedanej działki. Kolegium nie podziela więc zarzutu odwołania, w myśl którego nie został ów wzrost wykazany, zwłaszcza w sytuacji gdy nabywającym teren w tym rejonie był inwestor zamierzający realizować sklep meblowy oraz galerię handlową wraz z zapleczem i układem komunikacyjnym. W ocenie organu odwoławczego to właśnie uchwalenie planu miejscowego doprowadziło do wzrostu wartości położonych tutaj nieruchomości, gdyż "odmroziło" tereny na wskroś rolnicze, które jak wynika m.in. z ustaleń organu i rzeczoznawcy majątkowego nie były przedmiotem inicjatyw inwestycyjnych ze strony ich właścicieli. To nie dlatego teren ten stał się atrakcyjny, że grunty na nim położone stały się obiektem zainteresowania dużej firmy, lecz dlatego, iż akt prawa miejscowego zmieniając przeznaczenie gruntów i dopuszczając do inwestycji spowodował owo zainteresowanie. Nie podziela zatem Kolegium zarzutu braku bezpośredniego związku pomiędzy uchwaleniem planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości zbytej przez stronę. Przed uchwalenie planu działka stanowiła grunty rolne, na których zrealizowano kiedyś siedlisko rolnicze, po uchwaleniu planu natomiast działka ta znalazła się w obszarze oznaczonym symbolem AGc przeznaczonym pod tereny aktywności gospodarczej. Trafnie w tej sytuacji autorka opinii zwróciła uwagę na związek procedury planistycznej z reakcją rynku, polegającą na uaktywnieniu się rynku obrotu nieruchomościami, przekładającą się na wzrost popytu i ceny nieruchomości. Prawdziwości tej tezy dowodzi cena, za jaką zbyta została opisywana działka, a mianowicie za kwotę [...]zł. Godzi się przy tym zauważyć, iż wartość działki przed uchwaleniem planu miejscowego została określona na kwotę [...]zł, a po jego uchwaleniu na kwotę [...]zł. Zwraca także uwagę fakt, iż przedmiotem szacunku była wyłącznie działka nr ew. [...], a określenia wzrostu jej wartości dokonano w odniesieniu do konkretnej nieruchomości, nie zaś mając na uwadze cały obszar objęty planem miejscowym. Wobec tego wbrew twierdzeniu pełnomocnika strony przesłanki do zakwestionowania decyzji nie sposób upatrywać w przyjęciu przez biegłą elementów emocjonalnych w procesie szacowania wartości nieruchomości, gdyż to do organu należy obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia działań niezbędnych dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty planistycznej. Co też organ uczynił. Rzeczoznawca majątkowy posłużyła się nadto, korygując ceny poszczególnych nieruchomości, współczynnikiem o najwyższej dopuszczalnej wartości, jaki jest zalecany w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny, jako normach zawodowych. Zaprezentowane przez rzeczoznawcę stanowisko, poparte przez organ I instancji, jest dla organu odwoławczego poprawne i zgodne z prawem. Z uwagi na brak innego operatu szacunkowego złożonego przez stronę lub negatywnej oceny tegoż operatu ze strony organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, Kolegium nie miało możliwości weryfikacji prawidłowości tego stanowiska a także obowiązku poddania go z urzędu takiemu badaniu. Nie stwierdziło też Kolegium, aby organ I instancji w jakikolwiek sposób uniemożliwiał lub też utrudniał stronie lub jej pełnomocnikowi udział w postępowaniu związanym z niniejszą sprawą. Reasumując, dla ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest wykazanie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, a więc, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy miedzy zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu miejscowego. Chodzi przy tym o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost ten jest zaś ustalany na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego dla tej danej konkretnej nieruchomości. Operat T. J. sporządzony w niniejszej sprawie wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego wykazał w sposób jasny i logiczny, przy czym niesporne pozostaje w sprawie stwierdzenie, iż strona zbyła przedmiotową działkę przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały zatwierdzającej plan miejscowy. Wbrew twierdzeniu pełnomocnika strony Kolegium nie zauważa, aby na wzrost wartości działki miały wpływ jakiekolwiek inne czynniki niż zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na cele nierolnicze. G. Ł. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. zaskarżonej decyzji zarzuciła: naruszenie prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 u.p.z.p., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, w sytuacji gdy nie zachodziły przesłanki uzasadniające stosowanie powołanego przepisu oraz wadliwą jego wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż fakt uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na terenie, w obrębie którego była położona należąca do skarżącej nieruchomość, spowodował wzrost wartości nieruchomości; oraz art. 87 ust. 3a u.p.z.p poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i przyjęcie wyceny nieruchomości na podstawie jej faktycznego wykorzystania z pominięciem przeznaczenia nieruchomości określonego w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3, co nie realizuje zasady korzyści określonej w przytoczonym przepisie; jak i naruszenie art. 4 ust. 1 u.g.n. poprzez błędną jego wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż rzeczony przepis, jako nieruchomość gruntową nakazuje traktować wyłącznie grunt, czego konsekwencją było szacowanie nieruchomości będącej własnością skarżącej z pominięciem budynku na trwałe z gruntem związanego, jaki znajduje się na nieruchomości, co z kolei doprowadziło do błędnego obliczenia wartości nieruchomości w stanie "sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego". Ponadto wskazano na naruszenie przepisów postępowania, tj. dyspozycji art. 7 k.p.a., w zw. z art. 80 k.p.a., w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., poprzez brak dokonania oceny przeprowadzonego w postępowaniu dowodu w postaci operatu szacunkowego oraz brak wyjaśnienia podstawy uznania, iżby okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, zostały przy jego pomocy wyjaśnione; art. 75 k.p.a., poprzez nieprzeprowadzenie w sprawie środków dowodowych oferowanych w toku postępowania przez skarżącą; art. 77 k.p.a. polegające na zaniechaniu dopełnienia wynikającego z dyspozycji rzeczonego przepisu, obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, przeprowadzenia rozprawy administracyjnej z udziałem biegłej celem wyjaśnienia wątpliwości; art. 8 k.p.a. poprzez niedopełnienie obowiązku przeprowadzenia postępowania w sposób pogłębiający zaufanie obywateli do organu orzekającego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoja wcześniejszą argumentację. Na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Lublinie w dniu 24 września 2015 r. Sąd postanowił nie uwzględnić wniosek pełnomocnika skarżącej o odroczenie rozprawy. Sąd uznał, że pełnomocnik skarżącej mógł udzielić substytucji do występowania w niniejszej sprawie, co wynika z udzielonego pełnomocnictwa z dnia 29 lipca 2014 r. i z czego skorzystał przed tutejszym Sądem na poprzedniej rozprawie w dniu 25 czerwca 2015 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U z 2015 r., poz. 199 ze zmianami ) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przypomnieć przy tym należy, że w wyroku z dnia z dnia 9 lutego 2009 r. (sygn. akt P 58/08) Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności wspomnianego przepisu z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone, tak samo, jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy (opubl. w Dz.U. nr 24, poz. 124). Pkt. 11 art. 37 stanowi natomiast, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z kolei zgodnie z treścią art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst. jedn. Dz. U z 2015 r., poz. 782) opinię na piśmie o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Uznaje się, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. W przekonaniu sądu ocena operatu dokonana przez organy rozpoznające sprawę przeprowadzona została właściwie, także pod kątem formalnych wymogów wynikających z § 56 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U Nr [...], poz. 2109 ze zm.), stanowiska natomiast uzasadnione w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji administracyjnej. Biorąc pod uwagę zarzuty skargi, co do nieprawidłowości w sporządzeniu operatu szacunkowego przypomnieć należy, że stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy, metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. W tym kontekście przyjęcie podejścia porównawczego i metody porównywania parami nie mogło zostać uznane za wadliwe. Sama rzeczoznawca oparcie wyceny na wspomnianej metodzie uzasadniała ograniczoną liczbą danych o cenach i cechach nieruchomości. Zgodnie z art. 153 ust. 1 tej ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie do § 4 ust. 3 wspomnianego Rozporządzenia Rady Ministrów, obowiązującego w dacie orzekania o opłacie, wycena nieruchomości w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami, polega na określeniu wartości nieruchomości przez porównanie nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony (art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Z operatu czytelnie wynika, jakimi kryteriami posługiwała się biegła, przyjmując określone nieruchomości do porównania z nieruchomością skarżących, zarówno przed, jak i po zmianie planu. W pierwszym przypadku w jej ocenie przyjęcie do porównania 4 działek położonych przy ulicach A. W. i ulicy [...], będących drogami wylotowymi z miasta, przyjętych do porównania, podyktowane było ich podobieństwem w zakresie atrakcyjności pod względem potencjału rozwoju inwestycyjnego oraz stanem zagospodarowania rejonu tych dróg do stanu zagospodarowania rejonu ulicy [...]. Ponadto określiła czynniki korygujące wartość nieruchomości: położenie, dostęp do komunikacji, uzbrojenie terenu oraz wielkość działki i ukształtowanie terenu, przydając im odpowiednia wagę i zakres kwotowy, a także podała sposób korygowania. [...] te zostały zamieszczone w tabelach pozwalających uchwycić podobieństwa i różnice między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi dla celów sporządzenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawca wskazała także konkretne źródła pozyskania tych informacji. Podobnie biegła ustaliła wartość działki po zmianie planu, przyjmując tym razem do porównania 4 działki położone przy ul. [...], D., Aleja [...]. W tym przypadku podano, że ich podobieństwo wynikało z położenia, stanu otoczenia, zagospodarowania działki i uzbrojenia terenu. Według biegłej podobieństwo działek przyjętych do porównania wynika także z położenia w planie i związanych z nim ograniczeń w ich zagospodarowaniu. Jak zauważyła rzeczoznawca w swojej opinii, przedstawiona analiza rynku nieruchomości w obszarze całego miasta, przeznaczonych pod handel wielkokubaturowy, w szczególności na wykresie zbiorczym, dowodzi, że ceny tego rodzaju nieruchomości we wszystkich analizowanych obszarach zawierają się w tym samym przedziale, a najwięcej cen oscyluje wokół [...] zł (niezależnie od daty transakcji) i najmniejszy rozrzut cen był właśnie przy A. S. P.. Do porównań przyjęto nieruchomości, które najdokładniej spełniają wymóg podobieństwa zdefiniowanego w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. We wszystkich analizowanych obszarach nabywano działki gruntu rozdrobnione, nie spełniające wymogów dla inwestycji wielkokubaturowej, a obwarowania powierzchniowe dla działki budowlanej wpisano w planie nie tylko w rejonie Al. [...]. Bezsprzecznie należy też uznać, iż wprowadzenie planu zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem gruntu m.in. pod tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów handlowo - usługowych o pow. sprzedaży powyżej 2000 m˛, znacząco podwyższa jego wartość w stosunku do dotychczasowego przeznaczenia. Takie wnioskowanie wynika, zarówno z dowodu operatu szacunkowego, jak i zasad logiki, czy doświadczenia życiowego. N. plan zagospodarowania przestrzennego wprowadza przewidywalność przyszłego zamierzenia, jej komercyjny charakter, a te cechy czynią przedmiotową działkę niezwykle atrakcyjną dla potencjalnych nabywców, inwestorów. Podstawową funkcją planu zagospodarowania przestrzennego jest regulacja zagospodarowania przestrzennego, a zawierając przepisy powszechnie obowiązujące stanowi bezpośrednią podstawę do wydawania decyzji budowlanych. Ograniczenia, jak i nowe możliwości wynikające ze strefy X3, czy Y3 zostały także przez biegłą wzięte pod uwagę w przygotowanej opinii. Plan miejscowy nie wyklucza możliwości zabudowy przedmiotowej działki, ale aby móc realizować inwestycję wymagany jest minimalny areał nie mniejszy niż 5,0 ha. Ww. ograniczenia, mogą czynić przedmiotową działkę jeszcze bardziej pożądaną przez inwestora, bo niezbędną do realizacji zamierzenia. Tym samym zapisy planu miejscowego niosąc pewne ograniczenia, paradoksalnie wpływają na wzrost wartości poszczególnych nieruchomości. Na marginesie należy zauważyć, że plan miejscowy z natury swojej jest ustawowym ograniczeniem prawa własności, ale dla nas istotnym jest, czy wprowadzona przez niego funkcja, pomimo niosących ograniczeń, jest wartościowa i obiektywnie dogodniejsza od poprzedniego przeznaczenia. Innymi słowy, czy na rynku, konkretna nieruchomość pomimo istniejących w planie ograniczeń jest dla potencjalnego inwestora pożądana, a wręcz niezbędna. Faktycznie, to plan zagospodarowania przestrzennego spowodował, iż działka nr [...] znalazły nabywcę, i co wykazał operat szacunkowy, wzrost jej wartości. Kluczowym wydaje się zadanie pytania, dlaczego inwestor zainteresowany był skupowaniem nieruchomości w tym rejonie. Odpowiedź na powyższe pytanie znajdziemy właśnie w planie zagospodarowania przestrzennego. Plan miejscowy umożliwił realizację komercyjnych zamierzeń inwestora. Należy przypomnieć, że w "starym planie" przedmiotowa nieruchomość przewidziana była pod uprawy polowe i ogrodnicze. Następnie, gdy plan powyższy przestał obowiązywać, działka "oczekiwała" na zmianę i usankcjonowanie swojego przeznaczenia. Funkcja jaką przewidział dla przedmiotowej nieruchomości nowy plan miejscowy jest, sama w sobie, jedną z najkorzystniejszych. Także w tym przypadku podano cechy różniące działki przyjęte do wyceny, a dane uzasadniające skorygowanie cen podano w tabelach. Stosując odpowiednie algorytmy rzeczoznawca wyliczyła wzrost wartości sprzedanej nieruchomości. Wbrew oczekiwaniom skarżącej nie do przyjęcia jest formułowany w skardze pogląd, według którego ustalenie wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej ich własność jest wadliwe, skoro nie uwzględniono ograniczeń jej zagospodarowania wprowadzonych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Istotnie § 75 ust. 2 uchwały Rady Miasta L. N. 825/XXXV/2005 z dnia 17 listopada 2005r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta L. – Część III stanowi, że w obszarze strefy wyklucza się możliwość inwestowania w granicach obecnych własności, a warunkiem realizacji inwestycji jest opracowanie koncepcji zagospodarowania całości terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi, przy czym wielkość działki przeznaczonej pod indywidualną inwestycję nie może być mniejsza niż 5 ha. Pomijając już, że biegła, jak już wskazano, uwzględniła powołane ograniczenia w operacie, wywiedziony na podstawie tego zapisu wniosek, sprowadzający się do przekonania nie tylko o braku wzrostu wartości nieruchomości z ich powodu, ale wręcz o jej obniżeniu, jest jednak błędny. Opiera się on na akcentowanym w skardze założeniu, że do daty uchwalenia planu nie było bowiem przepisów, z których wynikałyby jakiekolwiek ograniczenia inwestowaniu na ich działce, a ponadto na przekonaniu o narzuceniu ceny zakupu nieruchomości przez nabywcę dążącego do uzyskania nieruchomości o powierzchni umożliwiającej inwestowanie. Zauważyć jednak należy, że formułując wspomniane zastrzeżenie skarżąca, zdaje się, nie wzięła pod uwagę przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczących realizacji inwestycji na obszarach pozbawionych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zarówno decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 54), jak i decyzja o warunkach zabudowy (art. 61) mogą być bowiem wydane jedynie w razie spełnienia szeregu określonych w nich przesłanek, w tym warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Konsekwencją ich niespełnienia jest odmowa ustalenia lokalizacji czy ustalenia warunków zabudowy. Kwestia ta została podjęta także przez biegłą wzięła pod uwagę w sporządzonym operatu szacunkowego. Wskazano tutaj transakcję sprzedaży działki położonej poza przygotowywana zmianą planu, ale granicząca z terenem o symbolu AGc , przeznaczoną pod uprawy polowe, zakupioną przez tego samego inwestora do użytkowania rolniczego za cenę znacznie niższą od oferowanych za sprzedaż działek na obszarze AGc. Oznacza to, że cena nieruchomości nie była kreowana w zależności od nabywcy, ale zależała od przeznaczenia w planie. Nie można również podzielić forsowanej przez skarżącą tezy o braku bezpośredniego związku pomiędzy zmianą planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości skarżących. Nie budzi wątpliwości, że przed uchwaleniem planu, na działce nr [...] znajdowało się siedlisko składające się z budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku warsztatowo-garażowo-magazynowego i dwóch cieplarni wykorzystywanych jako magazyny i zgodnie z ewidencją teren oznaczony BRII. Pozostała część działki stanowi grunt rolny niewykorzystany (użytki rolne klas SRII i RII). Po uchwaleniu planu działka ta znalazła się na obszarze oznaczonym symbolem AGc - tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwości obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych, KDL-G (drogi gminne i lokalne) oraz w strefie polityki przestrzennej X3 (strefa lokalizacji wielkokubaturowych obiektów handlowo – usługowych) z symbolem Y3 – strefa podmiejska Y3, SOK 4a - strefa ochrony i kształtowania krajobrazu kulturowego historycznych obszarów osadniczych północnego odcinka doliny Bystrzycy. W niniejszej sprawie skarżąca zbyła działkę nr [...] w dniu [...] r., a więc po uchwaleniu nowego planu i przed upływem 5-letniego okresu, a więc warunki formalne ustalenia opłaty planistycznej zostały zachowane i nie jest to kwestionowane. Powodu do zakwestionowania decyzji nie sposób upatrywać w przyjęciu przez biegłą współczynnika emocjonalnego korygującego wysokość uzyskiwanych cen. Przypomnieć przede wszystkim należy, że do organów ustalających wysokość opłaty należy obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Organ nie może jednak dokonywać merytorycznej oceny operatu Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności, m.in. żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. II OSK 459/2005, LEX nr 206473). Może ponadto w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. W tym przypadku biegła wyjaśniła, że wspomniany współczynnik korygujący zalecany jest w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny jako normach zawodowych. O fakcie sporządzenia nowego operatu szacunkowego, strona postepowania została poinformowana. W toku ponownego rozpatrywania sprawy pełnomocnik strony, po zapoznaniu się z ww. operatem, przedstawił obszernie swoje uwagi odnośnie przyjętej przez rzeczoznawcę metodzie wyliczenia wartości nieruchomości. Wobec braku innego operatu złożonego przez skarżących organ nie miał możliwości weryfikacji prawidłowości tego stanowiska, a także obowiązku oceny prawidłowości sporządzenia operatu także pod tym kątem przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych ( por. wyrok NSA z dnia 8 maja 2009r., sygn. akt I OSK 695/08 CBOSA ). Za pozbawiony podstaw należy uznać także zarzut odstąpienia przez organy od przeprowadzenia rozprawy z udziałem biegłej sporządzającej operat szacunkowy. Z treści art. 156 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że organ administracji, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego jest obowiązany umożliwić osobom, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby. Skarżąca nie podniosła, aby organy uniemożliwiały im korzystanie z przysługujących jej uprawnień. Za pozbawiony podstaw należy uznać także zarzut odstąpienia przez organy od przeprowadzenia rozprawy z udziałem rzeczoznawcy majątkowego – skarżąca zgłaszała bowiem swoje uwagi do sporządzonego przez nią operatu, a rzeczoznawca do uwag tych odniosła się. Zaniechanie przeprowadzenia rozprawy z udziałem rzeczoznawcy nie miało więc istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Z tych względów na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U z 2012 r., poz. 270 ze zm.) skargę należało oddalić.