II SA/Ol 207/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Sędziowie sędzia WSA Tadeusz Lipiński (spr.) asesor WSA Grzegorz Klimek Protokolant referent Natalia Stemplewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 października 2025 r. sprawy ze skargi M. Sp. z o.o. w W. na decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...], nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody Warmińsko-Mazurskiego na rzecz M. Sp. z o.o. w W. kwotę 800 zł (osiemset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z 24 października 2024 r. Starosta [...] (dalej: Starosta lub organ I instancji), po ponownym rozpatrzeniu sprawy na skutek decyzji kasacyjnej Wojewody Warmińsko-Mazurskiego (dalej: Wojewoda lub organ odwoławczy) z 30 sierpnia 2024 r., na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 311; dalej: specustawa drogowa), orzekł: w punkcie 1 - o ustaleniu odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego, tj. [...] (dalej: wierzyciel hipoteczny) w wysokości 26 634,00 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz gminy [...] (dalej: Gmina) prawa użytkowania wieczystego oraz za części składowe, tj. budowle, nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie miasto [...], gmina [...], KW nr [...] (dalej: przejmowana nieruchomość), objętej decyzją Starosty z 25 września 2023 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: decyzja z 25 września 2023 r.), w punkcie 2 - o ustaleniu odszkodowania na rzecz Skarbu Państwa w wysokości 9 498,00 zł za prawo własności przejmowanej nieruchomości oraz znajdujących się na niej zadrzewień; w punkcie 3 - o powiększeniu odszkodowania ustalonego w punkcie 1 o 5% wartości przejmowanej nieruchomości, czyli o kwotę 1 331,70 zł i wypłaty na rzecz M. Sp. z o. o. (dalej: Spółka, skarżąca), zaś w punkcie 4 zobowiązał Burmistrza Miasta [...] (dalej: Burmistrz) do wypłaty odszkodowań w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Odwołania od powyższej decyzji złożyli wierzyciel hipoteczny oraz Spółka. Wierzyciel hipoteczny zakwestionował prawidłowość ustalenia podmiotów, na rzecz których ustalono odszkodowanie w punkcie 2 decyzji i podwyższenie odszkodowania w punkcie 3 oraz jego wysokość, wskazując na siebie jako podmiot uprawniony. Skarżąca zakwestionowała z kolei prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, w oparciu o który ustalono wysokość odszkodowania, zarzuciła brak ustalenia wartości ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość i przyznania odszkodowania wierzycielowi hipotecznemu w wysokości wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w sytuacji, gdy nie jest znana wysokość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką i toczy się spór sądowy co do istnienia tej wierzytelności, a także brak rozważenia i ustosunkowania się do przedstawionych przez nią dowodów. W wyniku rozpatrzenia odwołań Wojewoda, decyzją z 22 stycznia 2025 r., uchylił zaskarżoną decyzję w całości i orzekł: w punkcie 1 - o ustaleniu odszkodowania w wysokości 26 634,00 zł z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego przejmowanej nieruchomości; w punkcie 2 - o ustaleniu odszkodowania w wysokości 17 227,00 zł za prawo własności przejmowanej nieruchomości; w punkcie 3 - o powiększeniu odszkodowania ustalonego w punkcie 1 o 5% wartości prawa użytkowania wieczystego przejmowanej nieruchomości, tj. o kwotę 1 331,70 zł; zaś w punkcie 4 zobowiązał Burmistrza do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz: a) Skarbu Państwa w kwocie 17 227,00 zł za prawo własności nieruchomości; b) skarżącej w kwocie 1 331,70 zł z tytułu wydania nieruchomości; c) wierzyciela hipotecznego w kwocie 26 634,00 zł z tytułu wygaśnięcia wierzytelności hipotecznej, w terminie 14 dni od dnia wydania tej decyzji. W uzasadnieniu, po przytoczeniu mających zastosowanie w niniejszej sprawie przepisów specustawy drogowej i ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.; dalej: u.g.n.), wskazał, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony 26 stycznia 2024 r. przez rzeczoznawcę majątkowego X. Y. (dalej: operat z 26 stycznia 2024 r.). W ocenie Wojewody przedmiotowy operat zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832; dalej: r.s.w.n.). Wojewoda stwierdził, że rzeczoznawca właściwie ustalił zakres wyceny, stosując przy tym szczegółowe wyjaśnienia co do przyjętej metody szacowania oraz uwzględnił wszystkie elementy wynikające z opisu stanu faktycznego. Przedmiotowy operat szacunkowy oparty jest na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym i uzasadnionym doborze nieruchomości podobnych oraz przedstawieniu cech różniących te nieruchomości, jak również ustaleniu poprawek korygujących. W konsekwencji Wojewoda uznał, że operat ten mógł być przyjęty za dowód w sprawie i stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Odnosząc się do zarzutów dotyczących operatu szacunkowego, wskazał natomiast, powołując się w tym zakresie na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 kwietnia 2022 r., III FSK 486/21, że obowiązek przyjęcia do porównania podobnych nieruchomości nie jest tożsamy z koniecznością porównania nieruchomości identycznych. Porównywalność oznacza wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają istotne znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziałowujących na wartość nieruchomości. Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest więc zabiegiem wymagającym posiadania wiedzy specjalistycznej. Rolą organu, dla którego sporządzana jest opinia jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych oraz logiki wywodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalnej. W ocenie Wojewody operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, czy uchybień mogących mieć wpływ na wynik końcowy wyceny. W tych okolicznościach ewentualne podważenie dokonanej wyceny mogłoby nastąpić na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Strony nie wystąpiły jednak do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości spornego operatu szacunkowego ani nie przedłożyły operatu alternatywnego, a Wojewoda nie ma wątpliwości co do prawidłowości operatu z 26 stycznia 2024 r. Odnosząc się do pozostałych zarzutów zawartych w odwołaniach stwierdził: w kwestii powiększenia odszkodowania o 5% za wcześniejsze wydanie nieruchomości oraz zobowiązania do jego wypłaty na rzecz użytkownika wieczystego - że zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości prawa użytkowania wieczystego, zaś zgodnie z art. 233 k.c. użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do korzystania z gruntu z wyłączeniem innych osób, w tym właściciela nieruchomości, a zatem wyłącznie użytkownik wieczysty ma prawo do dysponowania nieruchomością, a tym samym to na jego rzecz jako wydającego nieruchomość dokonywana jest wypłata odszkodowania; w kwestii ustalenia odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego i jego wysokości - że organ I instancji, pomimo wszelkich starań, nie miał możliwości ustalenia aktualnej wysokości wierzytelności, dlatego też w tej sytuacji właściwie przyjął wysokość wierzytelności w kwocie, w jakiej wyrażona jest hipoteka na rzecz wierzyciela hipotecznego wpisana do księgi wieczystej przejmowanej nieruchomości; w kwestii wyceny ogrodzenia - że rzeczoznawca wycenił części składowe prawidłowo według linii rozgraniczających teren inwestycji. Na zakończenie Wojewoda wskazał natomiast, że analizując decyzję organu I instancji dostrzegł błędnie ustalone odszkodowanie na rzecz Skarbu Państwa, dlatego też na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572; dalej: k.p.a.) uchylił zaskarżoną decyzję w całości i orzekł właściwe naliczenie i rozliczenie odszkodowania z wyszczególnieniem stron. Skargę na powyższą decyzję wniosła Spółka, zarzucając jej: I. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: 1. art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 23 specustawy drogowej poprzez zaakceptowanie ustalenia odszkodowania w oparciu o operat sporządzony z naruszeniem tego przepisu wskutek nieprawidłowego doboru nieruchomości porównawczych, polegającego na wyborze jedynie trzech transakcji nieruchomości i to o najniższych cenach, mimo że w badanym okresie było ich co najmniej kilkanaście, a w konsekwencji rażące zaniżenie wartości nieruchomości, 2. § 5 ust. 1 r.s.w.n. poprzez zaakceptowanie przyjęcia dłuższego niż dwuletni okresu badania cen, mimo braku uzasadnienia dla takiego odstępstwa, 3. § 8 ust. 1 r.s.w.n. poprzez zaakceptowanie ustalenia odszkodowania w oparciu o operat sporządzony z naruszeniem tego przepisu, polegającym na nieprzedstawieniu przez rzeczoznawcę zbioru nieruchomości podobnych, a tylko trzech, z którymi dokonał porównania przejmowanej nieruchomości, 4. § 30 ust. 6 r.s.w.n. poprzez zaakceptowanie ustalenia odszkodowania w oparciu o operat sporządzony z naruszeniem tego przepisu, polegającym na niewykazaniu przez rzeczoznawcę, że nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1, 3 i 4, wskutek czego bezpodstawne jest ustalenie wartości nieruchomości z zastosowaniem wzoru, o którym mowa w tym przepisie, 5. art. 18 ust. 1a specustawy poprzez brak ustalenia wartości ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość i przyznanie odszkodowania wierzycielowi hipotecznemu w wysokości wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, 6. art. 18 ust. 1c specustawy poprzez ustalenie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki, mimo że nie tylko nie jest znana wysokość świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, ale i toczy się spór sądowy co do istnienia tej wierzytelności, 7. art. 105 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w brzmieniu obowiązującym przed nowelizacją wprowadzoną ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. (Dz. U. Nr 131, poz. 1075) poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że odpis z księgi wieczystej jest jedynym dowodem świadczącym o wysokości wierzytelności i organ powinien przyjąć wysokość wierzytelności w kwocie w jakiej wyrażona jest hipoteka, II. naruszenie przepisów postępowania, tj.: 1. art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez brak rozważenia i ustosunkowania się do zarzutów odwołania, w tym w szczególności do przedstawionych przez skarżącą dowodów - kart informacyjnych nieruchomości wydanych przez Starostę Powiatu [...] i Starostę Powiatu [...] ze Zbioru Danych Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości dokumentujących transakcje nieruchomościami podobnymi do przejmowanej nieruchomości, położonymi w miejscowości [...] oraz [...], [...] i [...] oraz poprzez brak wskazania przyczyn, z powodu których Wojewoda odmówił wiarygodności i mocy dowodowej tym dowodom, jak też poprzez brak wyjaśnienia podstawy prawnej z przytoczeniem przepisów prawa, twierdzeń zawartych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, 2. art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez brak rozważenia materiału dowodowego, w szczególności ustaleń operatu szacunkowego i twierdzeń biegłego zawartych w piśmie z 19 lipca 2024 r. w kontekście przedłożonych przez skarżącą dokumentów urzędowych w postaci kart informacyjnych nieruchomościami, które podważają te twierdzenia oraz poprzez sprzeczne z operatem ustalenie, że biegły wycenił części składowe według linii rozgraniczających teren inwestycji, 3. naczelnych zasad postępowania administracyjnego, w szczególności wyrażonych w art. 7, 8, 9 k.p.a. poprzez zaakceptowanie zaniechania dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, niepoinformowanie strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które miały wpływ na ustalenie jej praw. W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania z zaleceniem ustalenia odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego zgodnego z obowiązującymi przepisami oraz o przyznanie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Wojewoda, podtrzymując dotychczasowe stanowisko, wniósł o jej oddalenie. 2 października 2025 r. na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Olsztynie skarżąca, podtrzymując skargę, podniosła, że od [...] r. toczy się spór z wierzycielem hipotecznym o to, czy w ogóle hipoteka istnieje. Przedłożyła ponadto dwie karty informacyjne nieruchomości, które - jak wskazała - biegły wziął pod uwagę przy sporządzaniu operatu, spośród których jedna zakwalifikowana jest jako nieruchomość rolna, podobnie jak jedenaście z tych, które zostały przedłożone do pierwszego odwołania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje: W świetle art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sąd administracyjny ma obowiązek badania zaskarżonych aktów wyłącznie w zakresie ich legalności, a więc z punktu widzenia ich zgodności z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej: p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W niniejszej sprawie skarga zasługuje na uwzględnienie. W wyniku przeprowadzonej kontroli legalności Sąd stwierdził bowiem naruszenie prawa, które uzasadnia wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno zaskarżonej decyzji, jak i utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji. Podstawę prawną wydanych w sprawie decyzji stanowiły przepisy specustawy drogowej oraz u.g.n. stosowane na mocy odesłania zawartego w art. 23 specustawy drogowej - w zakresie nieuregulowanym w jej Rozdziale 3 "Nabywanie nieruchomości pod drogi". Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Odszkodowanie przysługuje ich dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługuje do nich ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f specustawy drogowej). Stosownie do art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18, który w ustępie 1 stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przepis ten doprecyzowuje unormowanie, wynikające z art. 134 ust. 1 u.g.n., w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą to opinię rzeczoznawca przedstawia w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości wyda tę nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej). W realiach niniejszej sprawy nie jest sporne, że zaistniały przesłanki uzasadniające przyznanie odszkodowania. Bezsporne jest, że nieruchomość objęta została skutkami wywłaszczeniowymi wynikającymi z decyzji z 25 września 2023 r. i w dniu, w którym decyzja ta stała się ostateczna, właścicielem tego terenu stała się Gmina. Skarżąca kwestionuje natomiast prawidłowość ustaleń organów co do wysokości odszkodowania poczynionych w oparciu o operat z 26 stycznia 2024 r., którego wiarygodność podważa, a także co do praw wierzyciela hipotecznego do ustalonego odszkodowania. Mając to na uwadze wskazać należy, że operat szacunkowy ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 k.p.a.). Podlega zatem swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego, przy czym ocena ta - z uwagi na charakter tego dowodu - nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Strona kwestionująca prawidłowość ustalenia wartości nieruchomości może jednak przedstawiać dowody zwalczające wnioski wynikające z operatu sporządzonego na zlecenie organu. Tego rodzaju przeciwdowód może być przeprowadzony bądź w drodze przewidzianej w art. 157 ust. 1 u.g.n., bądź też przez przedłożenie operatu wskazującego inną wartość oszacowania lub przez złożenie innych wniosków służących weryfikacji dowodu z opinii biegłego. W razie wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego organ powinien podjąć wszelkie działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości, czy to poprzez żądanie wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny przez jego autora, czy ostatecznie poprzez wystąpienie do organizacji rzeczoznawców majątkowych o zweryfikowanie operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. albo zlecenie sporządzenia operatu innemu rzeczoznawcy. Operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w r.s.w.n. oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Oznacza to, że dla spełnienia wskazanych powyżej wymogów konieczne jest, aby rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. W ocenie Sądu, organy obydwu instancji zaaprobowały wyniki przedstawione przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie z 26 stycznia 2024 r. i jego wyjaśnienia z pisma z 19 lipca 2024 r. bez ich odpowiedniego zweryfikowania, niedopełniając tym samym wymogu należytej oceny prawidłowości sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego. Naruszyły tym samym art. 7, 77 i 80 k.p.a. w sposób mogący mieć znaczenie dla wyniku sprawy, z powodów wskazanych poniżej. W warunkach niniejszej sprawy przedmiotem wyceny była nieruchomość o pow. [...] ha położona w centralnej części [...], w sąsiedztwie terenów inwestycyjnych (tereny zabudowy usługowej i zabudowy mieszkaniowej, w tym zabudowy wzdłuż linii brzegowej jeziora [...]), w bezpośrednim sąsiedztwie linii brzegowej jeziora, na terenie zabudowy mieszkaniowej i usługowej o niskiej intensywności (studium). Zakres wyceny obejmował określenie wartości rynkowej prawa własności, prawa użytkowania wieczystego oraz wartości odtworzeniowej części składowych nieruchomości. Dokonując wyceny tej nieruchomości rzeczoznawca poddał analizie lokalny rynek nieruchomości drogowych oraz lokalny rynek nieruchomości inwestycyjnych. Jak wynika z operatu z 26 stycznia 2024 r. na analizowanym rynku odnotowano występowanie transakcji porównywalnych - do wyceny rzeczoznawca przyjął 10 nieruchomości drogowych z cenami transakcyjnymi na poziomie [...] oraz 3 nieruchomości wykorzystywane na cele inwestycyjne z cenami transakcyjnymi na poziomie [...]. W przypadku tych drugich w operacie wskazał, że z uwagi na ograniczoną liczbę transakcji nieruchomości podobnych, zdecydował się przyjąć do analizy nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w okresie 25 miesięcy poprzedzających datę, na którą określono wartość wycenianej nieruchomości. Analizie poddano ceny transakcyjne uzyskane na rynku lokalnym obejmującym obszar miast w powiecie [...] i [...]. Do wyceny przyjęto informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktów notarialnych. Wyeliminowano przy tym takie ceny, co do których zachodzi podejrzenie, że zostały ustalone w szczególnych okolicznościach oraz ceny znacząco odbiegające od przeciętnych cen transakcyjnych zanotowanych na analizowanym rynku w przyjętym okresie czas. Powyższe pozwoliło na stworzenie zbioru składającego się z trzech nieruchomości spełniających kryteria podobieństwa względem nieruchomości wycenianej, które przyjęto następnie do porównań. Jak wskazano w operacie: "Z trzech transakcji odnotowanych na analizowanym rynku, jako obiekty porównawcze przyjęto wszystkie trzy nieruchomości, stanowiące jednocześnie zbiór nieruchomości podobnych" (s. 36 operatu z 26 stycznia 2024 r.). Sąd podziela stanowisko skarżącej, że w warunkach niniejszej sprawy organy nie zweryfikowały właściwie zawartych w operacie twierdzeń o odnotowanych na analizowanym rynku transakcji w tym zakresie. Wprawdzie organ odwoławczy podjął próbę wyjaśnienia wątpliwości jakie pojawiły się w świetle podnoszonych w toku postępowania przez skarżącą twierdzeń co do większej liczby transakcji nieruchomościami, które można byłoby uznać za podobne, a mających miejsce na badanym rynku lokalnym i to w okresie dwóch lat poprzedzających datę, na którą określono wartość wycenianej nieruchomości, popartych przedłożonymi kartami informacyjne nieruchomości wydanymi ze Zbioru Danych Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości Organ występił do rzeczoznawcy o udzielenie informacji, czy w okresie poprzedzającym datę wyceny, nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości, na rynku nieruchomości zaistniały jedynie trzy nieruchomości, które mogły utworzyć zbiór nieruchomości porównawczych i czy w takich okolicznościach nie należało rozszerzyć rynku przyjętego do badań, lecz pomimo niepełnych i niejednoznacznych wyjaśnień rzeczoznawcy przyjął je za wystarczające do uznania operatu za wiarygodny. W piśmie z 19 lipca 2024 r. rzeczoznawca, w większości powtórzył treść operatu, w żaden sposób nie odniósł się natomiast do transakcji mających za przedmiot nieruchomości wskazane przez skarżącą. Wyjaśnienia, które nie pozwalają poznać motywów ich pominięcia, nie mogą być natomiast uznane za wyjaśniające wątpliwości, które pojawiły się w toku postępowania, a mające istotne znaczenie dla sprawy. Sam fakt, że część z nich stanowi nieruchomości rolne nie może stanowić o ich dyskwalifikacji, skoro jedna ze zbioru trzech nieruchomości przyjętych w operacie do porównania też stanowi nieruchomość tego rodzaju. Dodatkowo zauważyć należy, że pomimo ograniczonej, jak stwierdził rzeczoznawca, liczby transakcji nieruchomości podobnych, nie wskazał on w żaden sposób argumentów za zasadnością wyboru przyjętego do wyceny rynku lokalnego i ograniczenia go do powiatów [...] i [...]. Dopiero w piśmie z 19 lipca 2024 r. rzeczoznawca wskazał, lecz bez głębszego uzasadnienia tego wyboru, że analiza rynku objęła wycenę nieruchomości we wskazanych powiatach jako tereny porównywalne pod względem lokalizacji do przedmiotu wyceny. Dodał też, że nie było zasadne poszerzenie rynku. Mając to na uwadze stwierdzić jednak należy, że wprawdzie w świetle 8 ust. 1 r.s.w.n. trzy transakcje są wystarczające do przeprowadzenia wyceny metodą porównania parami, trudno jednak nazwać wyborem przyjęcie do porównania trzech transakcji, skoro na określonym przez rzeczoznawcę rynku lokalnym możliwych do wyboru transakcji nieruchomościami podobnymi o rynkowym charakterze więcej nie było. Naturalnym wydaje się, że o ile na określonym obszarze rynku lokalnego nie było więcej niż trzy transakcje dotyczące nieruchomości podobnych, to dla zwiększenia poprawności ustalenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości, należałoby rozważyć właśnie zwiększenie obszaru rynku lokalnego, a ewentualne różnice pomiędzy nieruchomościami zniwelować współczynnikami korygującymi. Sąd oczywiście nie neguje możliwości zawężenia rynku lokalnego w sposób przyjęty przez rzeczoznawcę, lecz w sytuacji gdy znalezienie zaledwie trzech transakcji dotyczących nieruchomości podobnych wymagało jednocześnie poszerzenia przedziału czasowego, takie określenie rynku lokalnego powinno być odpowiednio uzasadnione dla rozwiązania wątpliwości co do poprawności ustalenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości. Organ administracji powinien uzyskać jednoznaczną i konkretną odpowiedź na pytanie, czy a jeżeli nie to dlaczego nieruchomości wskazane przez stronę skarżącą nie mogą być uznane za nieruchomości podobne. W toku ponownego rozpoznania sprawy konieczne będzie zatem jednoznaczne wyjaśnienie przez organ I instancji wskazanych wyżej wątpliwości w zakresie analizy rynku nieruchomości i doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych dokonanych przez rzeczoznawcę. Wątpliwości te nie zostały bowiem skutecznie usunięte przez rzeczoznawcę w piśmie z 19 lipca 2024 r. W toku ponownego rozpoznawania sprawy organ I instancji powinien zatem podjąć kroki zmierzające do ostatecznego zweryfikowania operatu z 26 stycznia 2024 r. z uwzględnieniem poniesionych przez skarżącą zarzutów wobec tego operatu. Konieczne będzie w tym zakresie odniesienie się również do pominiętych milczeniem przez organy obydwu instancji twierdzeń skarżącej o mających miejsce na badanym rynku transakcji nieruchomościami będącymi przedmiotem prawa użytkowania wieczystego w kontekście zastosowanego w operacie § 30 ust. 6 r.s.w.n. W dalszej kolejności przychylić należy się do stanowiska skarżącej, które jak się wydaje jest w istocie zbieżne ze stanowiskiem organu odwoławczego, że przy określaniu wartości odtworzeniowej ogrodzenia, wobec zmian w geometrii nieruchomości powstałych w związku z realizacją inwestycji drogowej, za wartość adekwatną do wyliczeń przyjąć należy nie długość dotychczasowego ogrodzenia, lecz linii rozgraniczających teren inwestycji. Sąd podziela również stanowisko skarżącej, że w okolicznościach niniejszej sprawy, wadliwe było zobowiązanie Burmistrza do wypłaty odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego z tytułu wygaśnięcia wierzytelności hipotecznej. Zauważyć należy, że stosownie do art. 18 ust. 1c specustawy drogowej jeżeli na nieruchomościach, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. W warunkach niniejszej sprawy skarżąca w toku postępowania administracyjnego przedkładała dokumenty, świadczące o tym, że toczy się spór sądowy co do istnienia i wysokości wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. W tej sytuacji, gdy nie jest możliwe wiążące ustalenie nie tylko wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, ale i jej istnienia, nie jest dopuszczalne ustalenie odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego, który nie legitymuje się niespornym prawo do wierzytelności. Wprawdzie organy ustaliły, że w księdze wieczystej nieruchomości widnieje wpis hipoteki umownej kaucyjnej na rzecz wierzyciela hipotecznego w wysokości [...], lecz jak słusznie zauważyła skarżąca, hipoteka kaucyjna była instrumentem prawnym, z którym nie wiązało się domniemanie istnienia wierzytelności zabezpieczonej, dlatego też pomimo, że nadal widnieje w księdze wieczystej wskazana w niej wysokość nie może stanowić podstawy do określenia w sposób konkretny wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, a w konsekwencji i wysokości odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1c specustawy drogowej, szczególnie w sytuacji, gdy toczy się spór sądowy co do istnienia i wysokości tej wierzytelności. Wobec powyższego organ I instancji rozważy w tej sytuacji zasadność wypłaty odszkodowania na rzecz skarżącej albo jego złożenia do depozytu sądowego. W dalszej kolejności wskazać należy, że istotnym elementem decyzji, pozwalającym na zweryfikowanie podjętego przez organ rozstrzygnięcia jest uzasadnienie faktyczne i prawne (art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a.). Uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa (art. 107 § 3 k.p.a.). Nie może budzić wątpliwości, że w przypadku decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomość, która stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub określonych jednostek samorządu terytorialnego, w uzasadnieniu decyzji powinien znaleźć się sposób jego obliczenia. W sytuacji, gdy wysokość tego odszkodowania nie wynika ze zwykłego przeniesienia określonej wartości z operatu szacunkowego, lecz jest wynikiem określonych działań matematycznych na wartościach wynikających z operatu szacunkowego, konieczne jest przeniesienie do uzasadnienia stosownych obliczeń matematycznych, w oparciu o które organ ustalił wysokość odszkodowania. Strona nie powinna bowiem domyślać się, w jaki sposób ustalona została ta wysokość. Powinna mieć również możliwość zweryfikowania poprawności tych obliczeń. W konsekwencji czytelne obliczenia w tym zakresie powinny znaleźć wyraźne odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. W warunkach niniejszej sprawy zarówno organ I instancji, a następnie także organ odwoławczy, który dostrzegając błędne ustalenie odszkodowania na rzecz Skarbu Państwa, wydał decyzję reformatoryjną, nie wskazały w uzasadnieniu podjętych decyzji, w jaki sposób ustaliły wysokość odszkodowań. Nie wywiązały się tym samym z obowiązków wynikających z art. 107 § 3 k.p.a. Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., w pkt I. wyroku uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji O kosztach postępowania sądowego orzeczono w pkt II. Wyroku stosownie do treści art. 200 p.p.s.a. w związku z art. 205 § 1 p.p.s.a., zasądzając od organu na rzecz skarżącej kwotę 800 zł. odpowiadającą wysokości uiszczonego wpisu sądowego. W toku ponownego rozpoznawania sprawy organ I instancji, mając na względzie art. 153 p.p.s.a., powinien wziąć pod uwagę wyrażoną w niniejszym uzasadnieniu ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania w sprawie.