II SA/Ol 757/11

Dnia 8 listopada 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzenna Glabas Sędziowie Sędzia WSA Alicja Jaszczak-Sikora Sędzia WSA Tadeusz Lipiński (spr.) Protokolant Specjalista Małgorzata Krajewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2011 roku sprawy ze skargi E. G. i A. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że decyzją z dnia "[...]" Prezydent ustalił dla spółki A warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-hotelowo-restauracyjnego z parkingami podziemnymi, na działce nr "[...]" w "[...]" przy ulicy A jako kontynuacja analogicznej funkcji zlokalizowanej w budynku A na działce nr "[...]". Jednakże Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]" uchyliło ww. decyzję w całości i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Organ odwoławczy stwierdził, że decyzja organu I instancji jest co do zasady zgodna z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednakże za zbyt ogólne należy uznać wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy i szerokości elewacji frontowej. Ponadto nie w pełni czytelne są ustalenia co do frontu działki planowanej inwestycji, jak również zakresu terytorialnego przedsięwzięcia. Organ powinien również zakresem analizy objąć ustalenia co do okoliczności wskazanych w art. 61 ust. 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Następnie decyzją Nr "[...]" – z dnia "[...]" Prezydent ustalił dla spółki A warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-hotelowo-restauracyjnego z parkingami podziemnymi na działkach nr "[...]" i "[...]" w "[...]" przy ulicy A jako kontynuacja analogicznej funkcji zlokalizowanej w budynku A na działce nr "[...]". Odwołanie od ww. decyzji wnieśli E. i A. G.. Wskazali, że są właścicielami budynku nr "[...]" przy ulicy A, a kwestionowana decyzja nie wnosi nic nowego i korzystnego dla nich. Ponadto odwołujący są przeciwni rzeczonej inwestycji ze względu na zbyt duże gabaryty projektowanego budynku oraz planowaną drogę dojazdową przylegającą bezpośrednio do ich posesji. Podnieśli przy tym, że ich budynek wpisany jest do gminnego rejestru zabytków wraz z ogrodem, nowy budynek zaś będzie posadowiony około 5 m powyżej ze spadkiem w kierunku ich ogrodu. Zbliżenie natomiast i skala budynku projektowanego wydają się nie współgrać z istniejącą zabudową w tym obszarze. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]" utrzymało w całości w mocy decyzję organu I instancji. Kolegium wskazało, że decyzja organu I instancji jest zgodna z regulacjami prawnymi art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z przeprowadzonej zaś analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu będącej załącznikiem nr 2a do decyzji wynika, że szerokość frontu działki dla inwestycji została wyznaczona na 210m. Tak wyznaczony obszar analizowany obejmuje teren dzielnicy mieszkaniowej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną z usługami, a zatem planowana inwestycja o charakterze biurowo-hotelowo-restauracyjnym stanowi kontynuację istniejącej funkcji. W tym kontekście Kolegium wskazało, że budynek hotelowy z restauracją – jak wynika z analizy – znajduje się po przeciwnej stronie ul. A, zaś przy ul. B funkcjonuje schronisko turystyczne, a w najbliższym otoczeniu jest posadowionych kilka budynków biurowych. Ponadto na terenie analizowanym są zlokalizowane oprócz budynków mieszkalnych, budynki biurowe, miejski kompleks sportowy, budynki uniwersytetu oraz inne o funkcjach ogólnomiejskich. Podniesiono także, że nieprzekraczalna linia zabudowy wyznaczona została połączeniem krawędzi budynków przy ul. A nr "[...]" do nr "[...]", zaś zabudowa projektowana będzie wycofana w głąb terenu. Współczynnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczony został na 0,35 i mieści się w wynikach analizy. Szerokość elewacji frontowej ustalona została na 15 m od ulicy A zaś od strony północnej do 60,5 m dla budynku projektowanego. Wysokość zabudowy została zróżnicowana od trzech do sześciu kondygnacji nadziemnych. W terenie analizowanym zaś występują budynki o zróżnicowanej wysokości od dwóch do jedenastu kondygnacji. Nadto działki planowanego zamierzenia inwestycyjnego mają dostęp do pasa drogowego, istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla planowanej inwestycji, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolne oraz inwestycja budowlana nie narusza przepisów odrębnych. Zagadnienie odpowiedniego usytuowania obiektu budowlanego na działce gruntu będzie natomiast przedmiotem ustaleń w postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Skargę na ww. decyzję wywiedli E. i A. G. wnosząc o uchylenie decyzji zapadłych w obydwu instancjach. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucono: naruszenie prawa materialnego, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, mianowicie art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 5 oraz ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. poprzez błędne jego zastosowanie, a mianowicie niewłaściwą analizę urbanistyczną dotyczącą zachowania zasady podobieństwa i kontynuacji funkcji w analizowanym terenie, na którym ma stanąć planowana inwestycja oraz nieuregulowanie kolizji uzbrojenia terenu oraz nieuregulowanie wycinki drzewostanów i nieokreślenia wymagań ochrony zabytków w oparciu o inne przepisy, o których mowa w pkt. 5 cytowanego artykułu; a także naruszenie art. 7, art. 75 § 1, art. 77 i art. 128 kpa, poprzez niedokładne zebranie materiału dowodowego i powierzchowną jego analizę oraz pominięcie istotnych faktów, co spowodowało wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że nieprzekraczalna linia zabudowy inwestycji wyznaczona została połączeniem krawędzi budynków przy ul. A nr "[...]" do nr "[...]". Budynek nr "[...]" jest budynkiem mieszkalnym składającym się z dwóch kondygnacji. Według autorów skargi planowana droga dojazdowa będzie przylegać do posesji budynku przy ul. A nr "[...]". Podkreślili przy tym, że planowana inwestycja narusza ład urbanistyczny ponieważ ta część miasta, w której mieszkają jest terenem mieszkalnym, a nie rekreacyjnym. Większość budynków usytuowanych w tej części miasta realizuje funkcje mieszkaniowe i drobne funkcje usługowe dla potrzeb mieszkających tam ludzi. Ulica A nie jest ulicą, gdzie skupia się życie towarzyskie i biznesowe miasta A. Wybudowanie olbrzymiego kompleksu jakim jest planowana inwestycja zmieni charakter tej ulicy. Przede wszystkim spowoduje wzmożony ruch komunikacyjny. Droga publiczna, przy której planowana jest budowa to wąska droga dwupasmowa, gdzie oprócz ruchu pojazdów samochodowych odbywa się również ruch pojazdów miejskich. Droga ta w ocenie skarżących już w tej chwili nie odpowiada potrzebom znajdującej się w tej części aglomeracji miejskiej, a planowana zabudowa ograniczy jeszcze bardziej włączenie się pojazdów mieszkańców tej ulicy do ruchu i spowoduje utrudnienia komunikacyjne. Ponadto wybudowanie parkingów podziemnych pod żadnym względem nie realizuje zasad zachowania podobieństwa budowli znajdującej na tym terenie, ani też nie stanowi kontynuacji funkcji, gdyż taka tu nie występuje. Wiadomym jest, iż budowa takich parkingów zarezerwowana jest dla potrzeb dużych inwestycji usługowych, których analizowany obszar nie posiada. Planowana dobudowa do Hotelu spowoduje, iż będzie to jedyny tak wielki kompleks o charakterze rekreacyjnym występujący na tej ulicy. Według p. G. Kolegium analizując obszar sąsiedztwa odnosi się do budynków, które rozproszone są w odległym terenie. Przykład stanowi kompleks basenowy, budynki uniwersytetu i schronisko młodzieżowe. Nie można stwierdzić, iż pozostają one w jednym sąsiedztwie z planowaną inwestycją i stanowią kontynuację istniejącej już funkcji. Przede wszystkim schronisko młodzieżowe usytuowane jest na innej ulicy (ul. C) i ma dostęp do innej drogi publicznej niż planowana inwestycja. To samo dotyczy kompleksu basenowego (ul. D) i dużego budynku uniwersytetu znajdującego się przy ul. E. Budynki te włączone są w inną funkcję i korespondują z innymi już budowlami występującymi na tym terenie. Skarżący wskazali, że skoro prawodawca ustalił, że wyniki analizy stanowią załącznik do decyzji, to treść tego dokumentu powinna odzwierciedlać jasno i czytelnie efekty przeprowadzonej analizy, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Tego zaś zabrakło na gruncie niniejszej sprawy. Ponadto w decyzji o warunkach zabudowy nie została do końca uregulowana kwestia ewentualnej wycinki drzewostanu oraz kwestia kolizji inwestycji z istniejącym uzbrojeniem występującym na tym terenie. Zatem według skarżących decyzja ta nie jest zgodna z art. 61 ust. 1 pkt 5 i ust 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż inwestor nie uzyskał jeszcze zgody odpowiednich władz na dokonanie tego rodzaju przedsięwzięć, które zostały określone w decyzji jako przyszłe ewentualne "kolizje". Nie wiadomo też dlaczego w zaskarżonej decyzji znalazł się zapis, że istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla planowanej inwestycji, skoro poprzedzająca ją decyzja zawiera sformułowanie, że w przypadku kolizji inwestycji z istniejącym uzbrojeniem terenu projektowane rozwiązanie należy uzgodnić z dysponentami poszczególnych sieci i z właścicielami urządzeń. Nie wiadomo więc czy taka kolizja istnieje czy też nie, a jeśli istnieje, to nie został spełniony warunek z art. 61 ust.1 pkt 3 i ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bo nie została zawarta żadna umowa przewidziana tym przepisem. Niezależnie od tego w tym zakresie sprawa nie została należycie wyjaśniona. Nie została także wyjaśnione kwestia drzewostanu znajdującego się na terenie przyszłej inwestycji. Obecnie nie wiadomo bowiem czy decyzja o wycince zostanie wydana czy też nie, na podstawie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody. Ta kwestia zaś powinna być wyjaśniona przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, a tego nie zrobiono. Można więc zająć stanowisko, że decyzja o warunkach zabudowy jest przedwczesna, a na pewno sprzeczna ze wspomnianą ustawą, a co za tym idzie wymóg zgodności z odrębnymi przepisami nie został zachowany. Taki wymóg nie został też zachowany w stosunku do ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Budynek bowiem, w którym mieszkają skarżący - ul. A jest objęty ochroną konserwatorską. Skarżący skonkludowali, że organ winien odnieść się do wszystkich podniesionych w odwołaniu zarzutów, czego w niniejszej sprawie nie uczynił. Gabaryty, forma architektoniczna, intensywność wykorzystania obszaru, na którym ma stanąć planowana inwestycja nie odpowiada funkcji, a przede wszystkim intensywności wzniesionych budowli jakie znajdują się na tym terenie w sąsiedztwie skarżących. Nie uwzględnia również uciążliwości i wpływu inwestycji dla działek sąsiednich. Wydaje się, że przede wszystkim uwzględnia racje ekonomiczno-gospodarcze przyszłego budynku i zyski z tym związane, co narusza ład przestrzenny występujący na tym obszarze. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje: Na wstępie wyjaśnienia wymaga, iż sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu lub czynności z prawem. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz.1269 ze zmianami). Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności rozstrzygnięcia administracyjnego. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach, a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – zwanej w dalszym ciągu uzasadnienia jako ppsa) uchyla go lub stwierdza jego nieważność. Nadto wskazania wymaga, iż sąd orzeka na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 ppsa) nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ppsa). Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja nie została podjęta z naruszeniem przepisów prawa, w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", którym to rozstrzygnięciem organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Nr "[...]" – z dnia "[....]" Prezydenta ustalającą dla spółki A warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-hotelowo-restauracyjnego z parkingami podziemnymi na działkach nr "[...]" i "[...]" przy ulicy A jako kontynuacja analogicznej funkcji zlokalizowanej w budynku A na działce nr "[...]". Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. W myśl zaś art. 59 ust. 1 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Decyzyjne ustalenie warunków zabudowy możliwe jest w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W myśl zaś § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Na gruncie przedmiotowej sprawy obszar analizowanego oddziaływania inwestycji został w ocenie Sądu wyznaczony prawidłowo. Organ zasadnie wyznaczył strefę trzykrotnej szerokości wnioskowanych do zabudowy działek o nr "[...]" i "[...]" i odnosił się do zabudowań znajdujących się w tej strefie. Niezrozumiałe są zatem zarzuty skarżących jakoby analizując obszar sąsiedztwa organy bezpodstawnie odnosiły się do budynków rozproszonych, nie znajdujących się w bliskim sąsiedztwie obszaru, na którym planowana jest realizacja przedmiotowej inwestycji. W "Analizie funkcji oraz cech zabudowy zagospodarowania" terenu wykazano, że na analizowanym obszarze oddziaływania znajdują się budynki o funkcji tożsamej z planowanym przedsięwzięciem, a mianowicie obszar analizowany obejmuje teren dzielnicy mieszkaniowej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną z usługami. Zamierzeniem inwestora jest obiekt biurowo-hotelowo-restauracyjny, co bezsprzecznie stanowi kontynuację funkcji już istniejącej, gdyż, co najistotniejsze, na tym samym obszarze istnieje już budynek o takiej funkcji. Ponadto po przeciwnej stronie ul. A przy ul. B funkcjonuje schronisko turystyczne, w najbliższym otoczeniu znajduje się też kilka budynków biurowych. Na terenie analizowanym usytuowane są więc oprócz budynków mieszkalnych budynki biurowe, miejski kompleks sportowy, budynek uniwersytetu i inne zabudowania o funkcjach ogólnomiejskich. Podobnie też jeśli chodzi o gabaryty przyszłej inwestycji to w terenie analizowanym są budynki o zróżnicowanej wysokości od dwóch do 11 kondygnacji. Ustalenie zaś zróżnicowanej wysokości przyszłego obiektu uzasadnia najbliższe sąsiedztwo 2, 3 i 11 kondygnacji oraz usytuowanie budynku w głębi istniejącej zabudowy w oddaleniu od pasa drogowego. Wysokość ustalono na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dopuszczającego wyznaczenie innej wysokości niż jako przedłużenie krawędzi elewacji frontowych do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich lub średniej na obszarze analizowanym. Z całą pewnością więc spełniona została przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 wspomnianej ustawy i nie było przeszkód do zaplanowania obiektu biurowo-hotelowo-restauracyjnego na działkach należących do inwestora, gdyż taka inwestycja jest zbieżna w zakresie kontynuacji istniejącego dotychczas zagospodarowania analizowanego (sąsiedniego) terenu. Odnośnie zaś nieprzekraczalnej linii zabudowy to w decyzji o warunkach zabudowy określono jednoznacznie, że linia zabudowy wyznaczona będzie połączeniem krawędzi budynków przy ulicy A nr "[...]" do nr "[...]". Wskazano przy tym, że zabudowa będzie wycofana w głąb terenu. Nie ustalono zaś obowiązującej linii zabudowy, gdyż front działki zgodnie z wnioskiem pozostanie zabudowany istniejącymi budynkami oznaczonymi na załączniku nr "[...]" i "[...]", a działka "[...]" nie przylega do działki drogowej. Warto w tym miejscu wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 lipca 2008r. (II OSK 779/07), według którego linia zabudowy (linia regulacyjna) w rozumieniu § 1 pkt 1 w zw z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę. Samo wykreślenie linii zabudowy nie odpowiada jeszcze na pytanie o szczegółowe rozmieszczenie budynków w obrębie obszaru ograniczonego od drogi przez linię zabudowy. Oczywistym jest też, że na etapie ustalania warunków zabudowy, organ nie ma kompetencji do przesądzenia, jaka precyzyjnie ma być odległość budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej. Dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego), gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu, dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskazuje również jasno, że wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w odniesieniu do całego terenu przewidzianego pod inwestycję nie powinna przekraczać współczynnika 0,35. Wskaźnik ten stanowi średnią dla pokrewnych funkcji w obszarze analizowanym i zostaje ustalony na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ przedstawił szczegółowo, że na analizowanym terenie ze względu na występowanie budynków o różnej funkcji występują zróżnicowane wskaźniki. Dlatego też niezbędne było ustalenie - zgodnie z przywołaną wyżej regulacją prawną rozporządzenia – po określeniu granic obszaru analizowanego, średniego wskaźnika dla całego obszaru, co też organ prawidłowo uczynił. Nie ulega też żadnej wątpliwości, że teren inwestycyjny posiada bezsprzecznie dostęp do drogi publicznej jaką jest ulica A i nie mają tu znaczenia podnoszone przez stronę skarżącą argumenty, iż droga ta nie odpowiada potrzebom znajdującej się w tej części aglomeracji miejskiej, a planowana zabudowa ograniczy jeszcze bardziej włączenie się pojazdów mieszkańców tej ulicy do ruchu i spowoduje utrudnienia komunikacyjne. Przede wszystkim bowiem wskazana regulacja art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa jedynie wymóg dostępu do drogi publicznej i nie formułuje w tym zakresie obowiązku spełnienia innych warunków. Jak już wspomniano zaś spełnienie przesłanki dostępu do drogi publicznej jest bezsporne. Wskazywanie zaś przez skarżących na wystąpienie ewentualnych trudności komunikacyjnych związanych z realizacją rzeczonej inwestycji ma jedynie charakter ocenny i nie jest poparte żadnymi dowodami. Rzeczą bezsporną jest również to, że rzeczony teren inwestycyjny nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele niewolne. Odnosząc się zaś do twierdzenia strony skarżącej wskazującego, że wybudowanie parkingów podziemnych pod żadnym względem nie realizuje zasad zachowania podobieństwa budowli znajdującej na tym terenie, ani też nie stanowi kontynuacji funkcji, trzeba określić je jako bezpodstawne. Parking podziemny służyć będzie bowiem projektowanemu obiektowi budowlanemu. Będzie więc pełnić taką samą funkcję jak inne parkingi znajdujące się na obszarze analizowanym. Będzie różnił się jedynie usytuowaniem – w podziemiu, co w żaden sposób nie zaburza kontynuacji dotychczasowej funkcji terenu. Poza tym powstanie takiego parkingu leży też niejako w interesie skarżących, a także innych osób zamieszkujących w sąsiedztwie przyszłej inwestycji, ponieważ zapewni miejsca parkingowe osobom korzystającym z powstałego w przyszłości budynku, przez co zniwelowane będzie ryzyko ewentualnego nadmiernego zapełnienia innych parkingów służących przecież mieszkańcom okolicznych budynków. Niezasadne są również zarzuty skarżących, którzy podnieśli w kontekście ewentualnej konieczności wycięcia drzew w celu realizacji rzeczonej inwestycji, że obecnie nie wiadomo czy taka decyzja o wycince zostanie wydana, czy też nie na podstawie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody. Ta kwestia zaś powinna według nich być wyjaśniona przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Nie można zgodzić się z takim twierdzeniem. Żaden przepis nie nakazuje inwestorowi uzyskanie decyzji o pozwoleniu na wycięcie drzew przed ustaleniem warunków zabudowy. Przeciwnie to właśnie decyzja o warunkach zabudowy ustala ogólne ramy inwestycji i zagospodarowania terenu i określa tzw. warunki brzegowe zagospodarowania danego terenu. W spornej decyzji zaś sformułowano w kontekście wycięcia drzew warunek ewentualny, mówiący, iż w przypadku kolizji inwestycji z istniejącymi drzewami należy uzyskać decyzję na ich wycinkę i uzgodnić projekt gospodarki zielenią, sporządzony w oparciu o inwentaryzację drzewostanu. Rzeczą pozbawioną sensu byłoby więc oczekiwanie na uzyskanie przez inwestora wskazanej przez skarżących decyzji o wycince drzew, skoro nie wiadomo na obecnym etapie czy wycinka taka będzie niezbędna. Jeśliby jednak okazało się, że będzie ona konieczna to przecież inwestor nie zrealizuje swojej inwestycji bez uprzedniego uzyskania stosownego pozwolenia. Podobnie bezpodstawne są twierdzenia skarżących jakoby w przypadku rzeczonej inwestycji nie został spełniony wymóg zgodności z odrębnymi przepisami ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami ( Dz. U. z 2003 r. nr 162 poz. 1568 ). Budynek bowiem, w którym mieszkają skarżący - ul. A w "[...]" jest objęty ochroną konserwatorską. Przede wszystkim trzeba podkreślić, że odnośnie terenu, na którym ma być posadowiona inwestycja nie zachodzi potrzeba określenia wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, gdyż teren ten nie podlega tego typu ochronie. Dla niniejszej sprawy zaś nie ma znaczenia czy nieruchomość skarżących objęta jest ochroną konserwatorską czy też nie. Podkreślić również trzeba, że istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Ustalenie zaś w decyzji o warunkach zabudowy, że w przypadku kolizji inwestycji z istniejącym uzbrojeniem terenu projektowane rozwiązanie trzeba uzgodnić z dysponentami poszczególnych sieci i właścicielami urządzeń nie stanowi, jak wskazują skarżący, że kwestia ta nie została do końca uregulowana. Organ sformułował bowiem jedynie warunek, tak jak w przypadku potencjalnej wycinki drzewostanu, że w przypadku ewentualnej kolizji inwestor zobowiązany będzie uzyskać stosowne uzgodnienia. W przypadku wystąpienia więc takiej kolizji bez uwzględnienia tego warunku nie będzie możliwa realizacja inwestycji. Tak więc obawy skarżących w tym zakresie nie są zasadne. Wobec tego, że organy prawidłowo zweryfikowały spełnienie przez inwestora wszystkich niezbędnych wymogów ustawowych dla ustalenia warunków zabudowy – w tym m.in. zapewnienia kontynuacji dotychczasowej funkcji zabudowy przedmiotowego obszaru, nie może być mowy o naruszeniu wskazanych w skardze przepisów postępowania administracyjnego ani prawa materialnego. W tym stanie rzeczy na mocy art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalono.