I SA/Op 83/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Gocki Sędziowie Sędzia WSA Tomasz Judecki Sędzia WSA Aleksandra Sędkowska (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 8 czerwca 2022 r. sprawy ze skargi J. P. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu z dnia 27 grudnia 2021 r., nr 1601-IEE.711.542.2021 w przedmiocie zarzutów na prowadzone postępowanie egzekucyjne, oddala skargę. Przedmiotem skargi wniesionej przez J. P. (dalej jako: skarżący, strona) jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu z dnia 27.12.2021 r., którym organ ten działając na podstawie przepisu art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, ze zm.) [dalej: K.p.a.] i art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2020 r. poz. 1427, ze zm.) [dalej: u.p.e.a.], - utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu z 10 września 2021 r. w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości położonej w O. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Zaskarżone rozstrzygnięcie zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu prowadzi wobec skarżącego postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Opolu, a obejmujących zaległości w podatku od towarów i usług za III kw. i 2011 r., I, III, IV kw. 2012 r., I, II, IV kw. 2013 r., I, II, IV kw. 2014 r., I, II, lii, IV kw. 2015 r., I, II, III, IV kw. 2016 r., I, II, III, IV kw. 2017 r., II, III, IV kw. 2018 r., I, II kw. 2019 r. a także podatek dochodowy za lata 2012-2018 wraz z odsetkami. Organ egzekucyjny 10 zawiadomieniami opisanymi szczegółowo w zaskarżonym postanowieniu dokonał zajęcia należącej do skarżącego nieruchomości, położonej w O. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Jednocześnie wezwał stronę do zapłaty, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomień, zaległości wraz z odsetkami za zwłokę i kosztami egzekucyjnymi, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu, działając na podstawie art. 110n u.p.e.a. pismem z 29 stycznia 2020 r. nr [...] zwrócił się do Prezydenta Miasta Opola o udzielenie informacji, czy zajęta nieruchomość znajduje się na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne. W odpowiedzi Prezydent Miasta Opola poinformował (pismo z 24 lutego 2020 r. nr [...]), że działka nr a k.m. [...] obręb K., znajdująca się w O. przy ul. [...], położona jest na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 8MN. Zgodnie z opisem tej funkcji w "Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego osiedla M. w O." (uchwała nr [...] Rady Miasta O. z dnia [...]) przestrzeń ta przewidziana jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a także w ramach funkcji uzupełniających pod zieleń urządzoną i obiekty towarzyszące, w tym sieci infrastruktury technicznej, małą architekturę. Przedstawiony plan nie przewiduje lokalizacji inwestycji celu publicznego na tym terenie. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu obwieszeniem z 30 września 2020 r., działając na podstawie art. 110o § 2 u.p.e.a., podał do wiadomości publicznej informację o rozpoczęciu 26 października 2020 r. opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Poprzez to obwieszczenie organ egzekucyjny wezwał uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Obwieszenie zostało umieszczone na tablicy ogłoszeń Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu oraz w siedzibie Urzędu Miasta Opola. Ponadto o terminie rozpoczęcia opisu i oszacowania organ egzekucyjny zawiadomił znanych mu uczestników postępowania (pismo z 30 września 2020 r. nr [...]). Zawiadomienie doręczono stronie 9 października 2020 r. (w trybie art. 43 K.p.a.) oraz wierzycielom hipotecznym: Dyrektorowi B. S.A. (6 października 2020 r.), Dyrektorowi Oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych w Opolu (1 grudnia 2020 r.), Naczelnikowi Drugiego Urzędu Skarbowego w Opolu (2 października 2020 r.). Organ egzekucyjny na podstawie art. 110s § 1 u.p.e.a. zlecił (pismo z 2 października 2020 r. nr [...]) rzeczoznawcy majątkowemu G. K. dokonanie opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz wyznaczył termin oględzin na 26.10.2020 r. godz. 10.00. Pismo doręczył rzeczoznawcy 6 października 2020 r. Natomiast 26 października 2020 r. organ egzekucyjny dokonał oględzin nieruchomości i sporządzony z tej czynności protokół doręczył w tym samym dniu zarówno skarżącemu, jak i rzeczoznawcy majątkowemu G. K. Rzeczoznawca majątkowy 10 listopada 2020 r. sporządził operat szacunkowy. Wartość rynkową nieruchomości oszacował na kwotę 619.400,00 zł (w tym wartość gruntu - 163.300,00 zł). Ostatecznie czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości zostały ukończone 15 grudnia 2020 r. poprzez sporządzenie protokołu z opisu i oszacowania nieruchomości (nr [...]). Protokół wraz z operatem szacunkowym został doręczony stronie 17 grudnia 2020 r. Pismem z 29 grudnia 2020 r. skarżący wniósł zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości. Jego zdaniem wartość nieruchomości została przez rzeczoznawcę majątkowego ustalona niewłaściwie. Biegła błędnie przyjęła, że sposób użytkowania budynku to funkcja mieszkaniowa, a nie mieszkaniowo - usługowa. Organ egzekucyjny, pismem z 11 stycznia 2021 r. nr [...], zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w zakresie zgłoszonych zarzutów do opisu i oszacowania (pismo doręczono biegłej 13 stycznia 2021 r.). Biegła, w piśmie z 27 stycznia 2021 r., odniosła się do zarzutów skarżącego. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu, postanowieniem z 24 lutego 2021 r. działając na podstawie art. 110u § 1 u.p.e.a. uznał wniesione przez stronę zarzuty za nieuzasadnione. Na skutek zażalenia skarżącego postanowienie to zostało uchylone, a sprawę przekazano do ponownego rozpoznania. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu, po ponownym rozpoznaniu sprawy, postanowieniem z 10 września 2021 r. uznał wniesione przez stronę zarzuty za nieuzasadnione. Po rozpatrzeniu zażalenia skarżącego, organ II instancji wydał opisane na wstępie postanowienie z dnia 27.12.2021 r. W uzasadnieniu podzielił stanowisko organu egzekucyjnego co do braku zasadności podnoszonych przez stronę zarzutów dotyczących opisu i oszacowania nieruchomości. Stwierdził, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy prezentuje stan faktyczny i prawny nieruchomości, co szczegółowo uzasadnił. We wniesionej skardze strona podniosła zarzuty naruszenia przepisów prawa: 1) procesowego: a) art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a., art. 80 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a.- poprzez nierozpatrzenie całego materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie w sposób wyczerpujący i błędne nieuznanie przez organ, że organ pierwszej instancji błędnie odstąpił od oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę G. K. w kontekście zarzutów podniesionych przez skarżącego do dokonanego opisu i oszacowania nieruchomości oraz prawidłowości przyjętych przez rzeczoznawcę transakcji, jako elementu wyceny nieruchomości, a jedynie ograniczenie się przez organ pierwszej instancji do przytoczenia stanowiska zajętego przez rzeczoznawcę majątkowego; b) art. 8 § 1 K.p.a. - poprzez nieuznanie przez organ, że organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie w sposób niebudzący zaufania skarżącego do władzy publicznej, gdyż uznał, że wartość przedmiotowej nieruchomości będącej przedmiotem opisu i oszacowania została ustalona na kwotę rażąco niską, o czym świadczy sporządzony na zlecenie skarżącego operat szacunkowy przez innego rzeczoznawcę majątkowego; c) art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w zw. z art. 144 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a.- poprzez błędne utrzymanie zaskarżonego postanowienia w mocy w sytuacji zaistnienia przesłanek do jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji; 2) materialnego: a) art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji niedostrzeżenie, iż w operacie szacunkowym G. K. przyjęty zbiór nieruchomości został określony nieprawidłowo, bowiem nie znalazły się w nim nieruchomości podobne, w sytuacji gdy wybrane przez rzeczoznawcę podejście porównawcze do wyceny nieruchomości obliguje do wzięcia pod uwagę cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen; b) § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji niedostrzeżenie, iż rzeczoznawca majątkowy zestawił ceny transakcyjne nieruchomości, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji (bardzo zły stan budynków, wybudowanych w budownictwie przedwojennym, wymagające kapitalnego remontu); c) art. 151 ust. 1 u.g.n. - poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji błędne uznanie przez organ, że ustalona przez organ pierwszej instancji wartość nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez G. K. jest odpowiednio ustaloną wartością rynkową przedmiotowej nieruchomości, w oparciu o którą zostanie ustalona cena wywoławcza w ramach licytacji publicznej - w sytuacji, gdy wartością rynkową powinna być szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej, a oszacowana wartość nieruchomości jest wartością rażąco zaniżoną w stosunku do jej ceny rynkowej w rozumieniu tego przepisu; d) art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n. - poprzez jego niezastosowanie i w efekcie uznanie, że organ pierwszej instancji prawidłowo nie zlecił dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego przez G. K. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, a to w sytuacji załączenia do akt sprawy rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, a w wycenie nieruchomości dokonanej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę G. K. oraz w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę T. L. istnieje kolosalna rozbieżność wartości wycenianej, tożsamej nieruchomości (1.036.600,00 zł w stosunku do 619.400,00 zł, a więc różnica wynosi aż 417.200,00 zł), co w ma niewątpliwy wpływ na sytuację skarżącego; e) art. 4 pkt 16 u.g.n. - poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji niedostrzeżenie, iż w operacie szacunkowym G. K. celem wyceny nieruchomości zostały przyjęte do porównania nieruchomości, które nie są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na ich bardzo zły stan. W związku z powyższym, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia, uchylenie decyzji organu pierwszej instancji, przyznanie na rzecz skarżącego od organu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlega oddaleniu. Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli Sądu jest zgodność zaskarżonej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Usunięcie z obrotu prawnego decyzji lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstawy do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329), dalej: "p.p.s.a.", tj. w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy. Należy również wskazać, że w myśl art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W niniejszej sprawie zaistniały zatem warunki do jej rozpoznania w trybie uproszczonym. Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu z dnia 27.12.2021 r. w przedmiocie nieuwzględnienia zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości położonej w O. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że w sprawie nie doszło do naruszenia prawa, a zarzuty podniesione przez skarżącego nie zasługują na uwzględnienie. Wyjaśnić na wstępie należy, że dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 K.p.a. w związku z art. 75 § 1 K.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 7 października 2015 r., sygn. akt I SA/Ol 54/15). Organ egzekucyjny powinien przede wszystkim zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy. Taka ocena w niniejszej sprawie została przez organy dokonana. Podkreślenia wymaga natomiast, że organ egzekucyjny nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły (zob. np. wyrok NSA z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11 oraz wyrok WSA w Gdańsku z 18 sierpnia 2010 r., II SA/Gd 517/09). Sąd orzekający w niniejszej sprawie poglądy prezentowane w tych orzeczeniach w pełni podziela. Kwestionując opis i oszacowanie wartości nieruchomości skarżący wskazuje, że wartość nieruchomości została przez rzeczoznawcę majątkowego ustalona niewłaściwie. Zdaniem strony biegła błędnie przyjęła, że sposób użytkowania budynku to funkcja mieszkaniowa, a nie mieszkaniowo - usługowa. Powołując art. 153 ust. 1 u.g.n. a także § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555, tj.) podniósł, że w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym błędnie określono na kwotę 3.499,85 zł/m² cenę średnią z próby. Zdaniem skarżącego zbiór przyjęty do porównań nieruchomości został określony nieprawidłowo i nie znalazły się w nim nieruchomości podobne. W ocenie skarżącego w operacie tym zestawione zostały ceny transakcyjne nieruchomości, które nie są podobne do nieruchomości wycenianej, np. nieruchomość wyszczególniona w pozycji nr 16 (o pow. 0,1112 ha, na której jest usytuowany budynek w złym stanie, nadający się do remontu, o cenie jednostkowej 2.169,31 zł/m²) lub nieruchomość wskazana w pozycji nr 19 (o pow. 0,0647 ha, na której usytuowany jest budynek mieszkalny z lat przedwojennych, przeznaczony do remontu, o cenie jednostkowej 1.749,32 zł/m²). W ocenie skarżącego w sprawie doszło do rażącego naruszenia § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, a przyjęcie do porównania nieruchomości, które nie są podobne do nieruchomości wycenianej doprowadziło do błędnego ustalenia średniej ceny jednostkowej nieruchomości podobnych w kwocie 3.499,85 zł/m², a w konsekwencji wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej na kwotę 3.027,37 zł/m², a całej nieruchomości zabudowanej na kwotę 619.400,00 zł. Podniósł , że przy korygowaniu ceny średniej błędnie przyjęto, że powierzchnia budynku wycenianego (204,59 m2) jest słaba, co doprowadziło do obniżenia współczynnika dla wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji do obniżenia ceny z 3.499,85 zł/m² do 3.027,37 zł/m². Wskazał, że powołany na zlecenie strony biegły T. L. wycenił przedmiotową nieruchomość na kwotę 1.036.600,00 zł (w tym wartość gruntu - 110.300,00 zł, wartość budynku mieszkalnego - 890.800,00 zł, wartość budynku garażowego - 35.500,00 zł). Według strony z uwagi na znaczną rozbieżność pomiędzy operatami szacunkowymi (aż 417.200,00 zł) konieczne jest zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n., celem wyjaśnienia zaistniałych wątpliwości. Podkreślił, że w postępowaniu administracyjnym to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, a także podjęcie niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. W toku postępowania biegła odniosła się do zarzutu rażącego zaniżenia rzeczywistej wartości wycenianej nieruchomości. Wskazała, że wyceniana nieruchomość jest położona na terenie, którego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego to funkcja mieszkaniowa i takie przeznaczenie przyjęto w procesie wyceny. Fakt, że na parterze budynku prowadzona jest działalność gospodarcza nie zmienia przeznaczenia nieruchomości wyznaczonej w miejscowym planie. Odnosząc się do kwestii odrębnego oszacowania garażu biegła wskazała, że w procesie wyceny nie określa się oddzielnie części składowych nieruchomości, bo nie podlegają one osobnemu procesowi sprzedaży. Wartość budynku garażu została określona jako część składowa całej nieruchomości, a wszystkie nieruchomości przyjęte w próbce reprezentatywnej zabudowane są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z wbudowanym lub dobudowanym garażem. Następnie wskazała, że na rynku bardziej poszukiwane są domy mieszkalne do 180 m2. Budynki o większej powierzchni, z uwagi na cenę globalną, wykazują mniejsze zainteresowanie i wymagają dłuższej ekspozycji na rynku, trudniej się sprzedają i wymagają specyficznego inwestora. Stąd powierzchnia budynku oceniona została jako "słaba". W odniesieniu do kwestii doboru nieruchomości podobnych wyjaśniła, że w sporządzonym operacie zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, a proces wyceny przedstawiono w pkt. 5.2. Podkreśliła, że dobór nieruchomości uzależniony jest od ilości zebranych transakcji, a w przypadku braku transakcji nieruchomościami o najbardziej zbliżonych cechach przyjmuje się inne nieruchomości o cechach wspólnych, odbiegających od nieruchomości wycenianej. Warunkiem przyjęcia ich do porównań jest wyłącznie ich podobieństwo, czyli posiadanie porównywalnych cech określonych w art. 4 pkt 16 u.g.n. Biegła zaznaczyła, że nieruchomość podobna to nie znaczy taka sama. Wyjaśniła, że w myśl art. 153 ust. 1 u.g.n. pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice, które powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Podobieństwo polega na posiadaniu istotnych i wspólnych cech, możliwych do określenia, ujmowanych w procesie porównań, w formie cząstkowych różnic wartości. Należą do nich: położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy. Biegła wyjaśniła, że w opracowanej przez nią opinii ze zbioru transakcji nieruchomości zabudowanych wybrano 30 najbardziej podobnych, a ich współczynnik zmienności określony został na poziomie 26 %. Wybrane nieruchomości poddane zostały procedurze korygowania, przez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości i wyeksponowanie jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości podobnych, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy, określenie zakresu sumy współczynników korygujących. Wszystkie transakcje przyjęte w procesie szacowania pochodzą z rynku wtórnego i zawierane były pomiędzy osobami fizycznymi. Biegła wskazała, że nie można tego samego powiedzieć o transakcjach przyjętych przez T. L., który jedną z transakcji przyjął z rynku pierwotnego jako cenę brutto, co znacznie zawyżyło przedział cenowy i podniosło wartość nieruchomości. Ponadto wskazała, że w jednej z transakcji przyjętych przez T. L. zaniżona jest powierzchnia użytkowa, co wpływa na podwyższenie wartości jednostkowej tej transakcji, a inna z transakcji jest znowu opisana jako zabudowa wolnostojąca, a jest to nowa zabudowa szeregowa - niepodobna do wycenianej. Rzeczoznawca podkreśliła, że jej opinia została wykonana rzetelnie, a ustalenia i obliczenia w niej zawarte są zgodne z obowiązującymi przepisami, stanem wiedzy i posiadanym doświadczeniem. Jej zdaniem określona wartość jest wartością rynkową, najbardziej prawdopodobną wartością jaką można uzyskać za przedmiotową nieruchomość. W ocenie Sądu organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Jak już wyżej wskazano, ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie, co do zasady nie są uprawnione wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż rolą rzeczoznawcy jest pomoc w rozstrzygnięciu wątpliwości w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych. W takim też celu ustawodawca dopuszcza możliwość powołania biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.), którego opinia podlega kontroli sądowej jednak tylko co do jej sporządzenia w kontekście zgodności z prawem. W badanej sprawie Sąd nie stwierdził w tym zakresie naruszenia przepisów prawa. W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 110u § 1 u.p.e.a., zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zakresem zaskarżenia może być objęta każda czynność organu egzekucyjnego wykonana w trakcie tego postępowania, jak również wycena nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Dlatego też podczas oceny zgłoszonych zarzutów do opisu i oszacowania analizie zgodności z prawem i materiałem dowodowym podlega zarówno operat rzeczoznawcy majątkowego, jak i protokół opisu i oszacowania sporządzony przez organ egzekucyjny. Stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Z przeprowadzonej czynności opisu i oszacowania organ sporządza protokół, którego treść określa art. 110r § 1 u.p.e.a. Zgodnie z tym przepisem w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny winien zawrzeć następujące informacje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. W protokole z opisu i oszacowania określa się taką wartość nieruchomości, jaka wynika z operatu szacunkowego sporządzonego zgodnie z przepisami, przez osobę mającą określone uprawnienia i wiadomości specjalne. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w art. 110r § 2 u.p.e.a. Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. z 2014 r. poz. 742 - dalej "rozporządzenie w sprawie opisu i oszacowania nieruchomości"). Zasady dokonywania wyceny nieruchomości określone zostały w przepisach art. 149 - 157 u.g.n. i uszczegółowione w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz, 555, tj. - dalej "rozporządzenie w sprawie wyceny"). W przepisie § 56 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny wskazano sposób dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, który obejmuje: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny, 2) określenie celu wyceny, 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, 5) opis stanu nieruchomości, 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (§ 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny). Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przy czym określając wartość rynkową nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze (§ 49 rozporządzenia w sprawie wyceny). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (art. 153 ust. 2 u.g.n.). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (art. 153 ust. 4 u.g.n.). Wynika z tego, że wartość rynkowa nieruchomości może być określona wyłącznie na podstawie analizy rynku, na którym się znajduje. Stosując metodę korygowania ceny średniej rzeczoznawca majątkowy powinien w operacie przedstawić utworzony z określonego rynku zbiór przyjętych do porównań nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, składający się z co najmniej kilkunastu nieruchomości, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zastosowanie podejścia porównawczego zakłada zatem korygowanie wartości danej nieruchomości ze względu na cechy różniące ją od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy (art. 156 ust. 1 u.g.n.) powinien w swej treści zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny). Ponadto operat winien spełniać zarówno wymogi formalne, określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Analiza akt sprawy potwierdza, że organy dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego. Sporządzony dla potrzeb tej sprawy operat szacunkowy prezentuje stan faktyczny i prawny nieruchomości. Został wykonany przez uprawnioną do tego osobę, tj. rzeczoznawcę majątkowego. Na podstawie tego operatu sporządzony został protokół z opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 15 grudnia 2020 r. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny i zawiera wszystkie niezbędne elementy, wymienione w § 56 tego rozporządzenia. Rzeczoznawca dokonała wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Wyjaśniła na czym polega przyjęte przez nią podejście i metody, opisała przeprowadzone badanie rynku nieruchomości, w tym obszar rynku i okres badania, a następnie dokonała analizy wartości rynkowej nieruchomości przy uwzględnieniu trendu czasowego. Określiła cechy i wagi przyjęte w operacie oraz wybrała nieruchomości zabudowane porównawcze, dokonując ich opisu. Podobnej analizy dokonała w przypadku gruntu. Stosownie do wymagań zawartych w art. 110s § 2 u.p.e.a. dokonała wyceny wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej, a następnie działki gruntu. Ustalenie tej wartości jest wypadkową złożonego procesu szacowania przeprowadzanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wycena ta polega na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n., a więc ceny realnie możliwej do uzyskania w normalnych warunkach obrotu nieruchomościami. Wszystkie przyjęte przez rzeczoznawcę nieruchomości porównawcze pochodziły z terenu miasta O. i dotyczyły kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży z lat 2019 - 2020 podobnych nieruchomości zabudowanych i gruntów. W tabeli na str. 21 - 23 operatu rzeczoznawca przedstawiła 30 transakcji rynkowych nieruchomości zabudowanych. Natomiast w tabeli na str. 24 - 26 operatu - 25 transakcji rynkowych nieruchomości niezabudowanych. Stosując metodę porównawczą biegła przyjęła średnią wartość za 1 m2 nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym w kwocie 3.499,85 zł, którą skorygowała o współczynnik 0,865 - do kwoty 3.027,37 zł. Skorygowaną wartość 1 m2 pomnożyła przez powierzchnię użytkową budynku tj. 204,59 m2, co dało wartość 619.369,63 zł (po zaokrągleniu - 619.400,00 zł). Natomiast średnia cena za 1 m2 działki gruntu o numerze a przyjęta została w wysokości 247,99 zł, wynoszącej po skorygowaniu o współczynnik 1,202 - 298,08 zł, która to cena pomnożona przez powierzchnię działki 548 m² dała wartość 163.347,84 zł (po zaokrągleniu 163.300,00 zł). Dodatkowo na str. 29 - 31 rzeczoznawca dokonała charakterystyki nieruchomości zabudowanej i gruntu, co pozwoliło na porównanie do jakiego stanu faktycznego odniosła wyszukiwanie działek podobnych. Tym samym podzielić należy stanowisko organów, że rzeczoznawca dokonała prawidłowej analizy lokalnego rynku. Wyodrębniła wystarczającą dla przyjętej metody liczbę transakcji podobnych i porównywalnych. Nie budzi wątpliwości, że porównywane nieruchomości są nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Należy uznać, że biegła wykorzystując metodę korygowania ceny średniej dokonała odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównawczych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami - zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie wyceny. Uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, czym wypełniła także dyspozycję art. 154 ust. 1 u.g.n. Biegła wyjaśniła w sposób jednoznaczny przyjętą metodologię, opisała nieruchomości wybrane do porównania i ustaliła wynik końcowy badania. Argumentacja operatu, sposób analizy i zastosowane metody nie budzą wątpliwości. Wyliczenia oraz wnioski wynikające z operatu szacunkowego są jasne i logiczne. Dlatego też dokonując oceny operatu organ egzekucyjny uprawniony był do uznania jego rzetelności i pełności oraz ustalenia braku podstaw do kwestionowania przyjętych w nim rozważań i wartości. Ocena ta mieściła się w ramach swobodnej oceny tego dowodu. Ponadto, na jego podstawie organ egzekucyjny prawidłowo sporządził protokół opisu i oszacowania nieruchomości z 15 grudnia 2020 r., który zawiera wszystkie elementy określone w art. 110r § 1 u.p.e.a. Tym samym podniesione przez stronę zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Co do zarzutu dotyczącego braku oceny przez organ egzekucyjny wartości dowodowej zaskarżonego operatu szacunkowego prawidłowo przyjęto w sprawie, że kontrola w tym zakresie nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Organy prowadzące postępowanie nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Innym zagadnieniem jest możliwość oceny przez organy operatów szacunkowych w zakresie ich wartości dowodowej. Czym innym jest ocena specjalistyczna operatu, a czym innym ocena wiarygodności operatu, jako dowodu w toczącym się postępowaniu. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Analiza akt sprawy potwierdza, że organy dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego pod kątem jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Operat szacunkowy zasadnie został oceniony jako spełniający warunki formalne wskazane w ww. przepisach, a także prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Organ zasadnie uznał, że treść operatu nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, biegła nie pominęła istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W zakresie zarzutów strony odnośnie wyboru przez biegłego nieruchomości podobnych wskazać trzeba, że to autor operatu, a nie organy administracji, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne, dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jak stanowi art. 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n. wynikiem wyceny nieruchomości jest określenie jej wartości rynkowej. Ustalenie tej wartości jest wypadkową złożonego procesu szacowania przeprowadzanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wycena ta wymaga wyselekcjonowania według określonych kryteriów pewnej bazy porównawczej, która jest punktem wyjścia dla dalszych wyliczeń wartości rynkowej danej nieruchomości. Wycena nie polega na przyjęciu cen maksymalnych, lecz na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n., a więc ceny realnie możliwej do uzyskania w normalnych warunkach obrotu nieruchomościami. Zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy przy tym podkreślić, że żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie nieruchomość o takich samych parametrach, co nieruchomość wyceniana. Co więcej - na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Różnice między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami, które zostały uznane za podobne, mogą wynikać np. z ograniczonej liczby transakcji na danym rynku lokalnym w odniesieniu do pewnej kategorii nieruchomości. Dlatego też sporządzenie operatu w postępowaniu egzekucyjnym powierza się tylko osobie, której potwierdzone kwalifikacje specjalistyczne, pozwalają przyjąć, że osoba ta dokona oszacowania w sposób jak najbliższy rzeczywistej wartości. Wykorzystując posiadaną wiedzę i doświadczenie dobierze do porównania takie nieruchomości, które faktycznie są podobne do nieruchomości badanej i jednocześnie, ich cenę skoryguje w taki sposób, by zniwelować wpływ na ich wartość cech odmiennych od nieruchomości badanej. Podkreślić w tym miejscu raz jeszcze należy, że organy administracji nie mogą wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, naruszyłyby wtedy art. 154 ust. 1 u.g.n. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Organ egzekucyjny, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości doboru nieruchomości do porównania, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wyboru cech różnicujących wartość nieruchomości. Zagadnienia te, jako że są objęte wiedzą specjalistyczną nie mogą być kwestionowane. W kwestii przedłożonego przez stronę dowodu w postaci operatu szacunkowego z 12 listopada 2020 r., sporządzonego na jego zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego T. L., a także podniesionego zarzutu w zakresie konieczności wystąpienia przez organ administracji w trybie art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem dokonania oceny operatów – Sąd podziela stanowisko organu, że tzw. kontroperat złożony w toku postępowania administracyjnego przez stronę kwestionującą wysokość oszacowanej wartości nieruchomości przez biegłego powołanego przez organ, nie powoduje co do zasady utraty przez operat wykonany na zlecenie organu przymiotu wiarygodności dowodowej, z jakiej korzysta opinia biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. Zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na zlecenie organu egzekucyjnego. Podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy też bazy danych transakcyjnych nieruchomości stanowiących przedmiot obrotu, a w oparciu o którą dokonano oszacowania wartości nieruchomości mogłoby nastąpić jedynie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, gdy nie mają one wątpliwości co do prawidłowości operatu. Zarówno organ egzekucyjny, jak i Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Opolu słusznie stwierdzili, że operat jest prawidłowy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków. Jeżeli strona nie zgadza się z taką oceną dowodu, to powinna samodzielnie sformułować konkretne zastrzeżenia do ocenianego operatu szacunkowego. Przy czym należy podkreślić, że art. 157 u.g.n. nie jest normą mającą gwarantować uprawnienia procesowe strony, lecz normą ogólną, regulującą dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych. Operat szacunkowy z 10 listopada 2020 r., który był podstawą oszacowania wartości nieruchomości w niniejszej sprawie został prawidłowo oceniony w toku postępowania administracyjnego. Nie został on sporządzony z naruszeniem przepisów prawa, ani nie zawiera oczywistych i rażących błędów, które dyskwalifikowałyby ten dokument jako dowód w sprawie (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 13 maja 2021 r. sygn. akt II SA/Ke 295/21, Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 czerwca 2019 r. sygn. akt II OSK 2046/17, Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 grudnia 2020 r. sygn. akt I OSK 3141/18). Tym samym w ocenie Sądu opinia została sporządzona w należyty sposób, zgodnie z wymogami prawa. Biegła szczegółowo i precyzyjnie wyjaśniła, jakie okoliczności wzięła pod uwagę, dokonując wyceny wartości nieruchomości. Wycena została poprzedzona ustaleniem przez biegłego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości na daty wyceny. Przy szacowaniu nieruchomości biegła, stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n. określiła wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym, wyjaśniając wyczerpująco i zrozumiale wybór wskazanego podejścia przy szacowaniu nieruchomości. Wycena nieruchomości zawarta w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłą poparta jest rzeczowym i wyczerpującym uzasadnieniem, zawierającym dokładny opis wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę lokalnego rynku nieruchomości, wykaz transakcji nieruchomości podobnych, na których oparto analizę. Podkreślenia jeszcze raz wymaga, iż stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze wyceny nieruchomości polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu wskazanej metody nie polega zatem na odnalezieniu przez biegłego transakcji identycznej do dotyczącej wycenianej nieruchomości, lecz na doborze większej ilości nieruchomości porównawczych o podobnych cechach do nieruchomości wycenianej, a następnie skorygowaniu uzyskanych cen ze względu na cechy różniące nieruchomość wycenianą oraz nieruchomości podobne. Przeprowadzona przez biegłą wycena nieruchomości poprzedzona była analizą nieruchomości znajdujących się na terenie miasta O. i obejmowała okres od marca 2019 r. do lutego 2020 r. Dobór transakcji przez rzeczoznawcę majątkowego był prawidłowy i zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. Wybrane nieruchomości poddane zostały procedurze korygowania poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości podobnych, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy, określenie zakresu sumy współczynników korygujących. W metodzie korygowania ceny średniej nie dokonuje się wyboru konkretnych nieruchomości do porównania, ale koryguje się cechy rynkowe określone dla wybranego segmentu rynku w zakresie określonych współczynników korygujących. W ten sposób otrzymuje się średnią wartość współczynnika korygującego dla wycenianej nieruchomości. W dalszej kolejności przez pomnożenie przez wartość średnią z próbki reprezentatywnej otrzymuje się wartość jednostkową dla wycenianej nieruchomości, gdzie przez pomnożenie przez powierzchnię budynku otrzymuje się wartość rynkową nieruchomości. Reasumując stwierdzić należy, że w sprawie nie doszło do naruszenia prawa, a zgromadzony w aktach sprawy materiał dowodowy potwierdza, że organ egzekucyjny zajął prawidłowe stanowisko w sprawie i w konsekwencji trafnie uznał, że przedmiotowy operat szacunkowy (jak również protokół w sprawie opisu i oszacowania) zawiera wszystkie wymagane prawem elementy. Ponadto w operacie wyjaśnione zostały kwestie związane z wyborem metody szacunku oraz utworzeniem bazy transakcji wykorzystanej dla wyceny nieruchomości stanowiącej własność skarżącego. Tym samym zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. Mając powyższe na uwadze orzeczono, jak w sentencji wyroku w oparciu o art. 151 p.p.s.a. ----------------------- 19