II SA/Op 43/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Janowska Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Bogusz - spr. Sędzia NSA Jerzy Krupiński Protokolant St. inspektor sądowy Grażyna Jankowska-Stykała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Opolu z dnia 18 października 2018 r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy terenu oddala skargę. Wnioskiem z 23 października 2017 r. R. K. złożył wniosek ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie jednorodzinnego budynku mieszkalnego ze stawem w miejscowości [...] na działce nr a; k.m. [...], obręb [...]. W uzasadnieniu wskazał, że inwestycja dotyczy zabudowy terenu budynkiem jednorodzinnym, wolnostojącym, z garażem, o powierzchni zabudowy 160 m2, kubatury 800 m³. Na terenie planowany jest też staw o głębokości 1m. Do wniosku załączył mapę z zaznaczonym terenem planowanej inwestycji, granice działki i pokrywające się z nią granice obszaru oddziaływania inwestycji. Z załączonego wypisu z rejestru gruntów wynikało, że w skład działki a obszaru 0,38 ha, wchodzi łąka klasy III obszaru 0,35 ha i obszaru 0,03 ha. Burmistrz Ozimka decyzją z 4.09.2018 r. nr [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego stwierdzając, że nie spełnia ono wymogu w zakresie kontynuacji funkcji, wskazanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2018 poz. 1945 ze zm.) dalej też "ustawy". W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ I instancji opisał wnioskowaną inwestycję i przytoczył treść przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy określających przesłanki, od których łącznego spełnienia jest uzależnione wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wyjaśnił, iż w celu ustalenia określonych tym przepisem przesłanek przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze położonym wokół wskazanego we wniosku terenu inwestycji. Ustalił, że brak jest co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Ponadto działka nr a to użytki rolne klasy III (łąki trwałe), która położona jest w znacznej odległości od terenów zabudowanych, oraz żadna jej część "nie zawiera się w obszarze zwartej zabudowy", co oznacza, że nie spełnione zostały łącznie warunki określone w art. 1 pkt 2 lit b ustawy z dnia 10 lipca 2015 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wobec tego wymagana jest zgoda właściwego ministra na zmianę przeznaczenia terenu planowanej inwestycji, tj. działki nr a, na cele nierolnicze. Zaznaczył, że integralną częścią decyzji jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W odwołaniu R. K. zarzucił, iż wydanie decyzji na jego niekorzyść nastąpiło w wyniku wadliwej interpretacji przepisów prawa. Jego zdaniem teren inwestycji stanowiący działkę nr a "spełnia wszystkie 4 warunki ustawy", a "obwiednię zwartej zabudowy wyznacza się po granicy zewnętrznej sąsiedniej działki budowlanej". Dodał, że działki nr b i nr c "nie są podzielone na części rolne i budowlane". Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Opolu po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia 18 października 2018 r. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Ozimka z 4 września 2018 r. W uzasadnieniu podniesiono, że materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy dopuszczalna jest zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wskazanie wszelkich warunków wynikających z przeprowadzonej analizy i z przepisów odrębnych. Decyzję o warunkach zabudowy musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ, w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia. Według art. 61 ust. 1 ustawy ustalenie warunków zabudowy zależy od łącznego spełnienia następujących warunków, a mianowicie musi istnieć co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy co do kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (pkt 1), teren ma dostęp do drogi publicznej (pkt 2), istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pkt 3), teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (pkt 4). decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi (pkt 5). Oznacza to, że dla inwestycji nie spełniającej choćby jednego z warunków wskazanych w przytoczonym przepisie ograniczającym swobodę inwestora, nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy. Jednym z warunków wymaganych ustawą, od których spełnienia uzależniona jest możliwość ustalenia warunków zabudowy jest to, by teren, którego wniosek dotyczy nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, chyba że jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Teren zamierzenia inwestycyjnego był wskazany w planie, który utracił moc jako teren gruntów rolnych, tzn. nie jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 na zmianę przeznaczenia tych terenów na cele nierolnicze i nieleśne. Dla tego terenu nie był sporządzony i uchwalony plan miejscowy po dniu 1 stycznia 1995 r. Jest to istotne, bowiem działka inwestycyjna nr a to w znacznej części grunty klasy III ( łąki trwałe), a nadto rowy (W). Przepisami regulującymi kwestię dopuszczalnej zmiany przeznaczenia gruntów z rolnych lub leśnych na grunty o przeznaczeniu na cele nierolnicze i nieleśne są przepisy ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1161), zwanej dalej u.o.g.r. Zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r. przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III - wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a. Wyjątki od reguły, że grunt rolny - użytki rolne klas I-III nie wymaga zgody właściwego ministra na zmianę przeznaczenia, zostały wymienione w art. 7 ust. 2a u.o.g.r. Przepis ten stanowi, iż nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki: 1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; 2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 624 i 820), dalej u.g.n; 3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1440, 1920, 1948 i 2255 oraz z 2017 r. poz. 191); 4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha bez względu na to czy stanowią jedną całość czy kilka odrębnych części. Organ odwoławczy zaakceptował stanowisko organu I instancji, iż nie zachodzą w sprawie wyjątki z art. 7 ust. 2a pkt 1 - 4 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Niespełniony jest warunek z art. 7 ust. 2a pkt 1 u.o.g.r. Odnosząc się do zarzutów odwołania, należy wskazać, że zgodnie z art. 4 pkt 30 u.o.g.r. przez "obszar zwartej zabudowy" rozumieć należy: "obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m". Skoro obwiednią ma być prowadzona w odległości 50 m albo od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są budynki (jeśli ich odległość od granic działki jest mniejsza niż 50 m) przyjąć należy, iż w obszarze zwartej zabudowy mogą się znaleźć wyłącznie działki już zabudowane. Użyte w powyższej definicji zwroty "zewnętrzne krawędzie" oraz "zewnętrzne granice" odnoszą się odpowiednio do budynków oraz działek, co wynika bezpośrednio z przepisu, nie zaś do "obszaru zwartej zabudowy". ". W sprawie na podstawie znajdującego się w aktach załącznika nr 2 do decyzji - analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, część graficzna, można jednoznacznie ustalić, że działka nr a, na której planowana jest inwestycja jest działką niezabudowaną. Tym samym żadna jej część nie mieści się w obszarze zwartej zabudowy, który wyznacza się za pomocą obwiedni w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki. Zasadniczo wszystkie mapy znajdujące się w aktach sprawy potwierdzają, iż działka nr a jest działką niezabudowaną. W tej sytuacji nic może być wątpliwości, iż nie został spełniony warunek określony w art. 7 ust. 2a pkt 1 u.o.g.r. aby co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawierała się w obszarze zwartej zabudowy. Spełniony jest wprawdzie warunek z art. 7 ust. 2a pkt 2 i 4 tej u.o.g.r. - powierzchnia działki wynosi bowiem 0,3800 ha, a zatem jest mniejsza niż 0,5 ha, a jej odległość od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu u.g.n. jest mniejsza niż 50 m, bowiem wynosi 16 m (działka nr c), jednak zgoda właściwego ministra na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych nie jest wymagana tylko przy łącznym spełnieniu wszystkich warunków wymienionych w art. 7 ust. 2a u.o.g.r. Dlatego brak spełnienia się któregokolwiek z nich skutkuje koniecznością uzyskania takiej zgody. (por. także wyrok NSA z dnia 24 marca 2016 r., sygn. akt II OSK 1837/14 i cytowane w nim orzecznictwo). Organ nie naruszył wyznaczonych treścią art. 1 ust. 2 ustawy granic władztwa planistycznego prawidłowo identyfikując określoną przepisami rangi ustawowej przeszkodę do wydania decyzji. Rozwinięciem ogólnej normy zawartej w art. 4 ust. 2 ustawy stanowiącej, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze. Konieczność uzyskania takiej zgody wyklucza możliwość ustalenia dla danego terenu warunków zabudowy. Prawidłowo organ pierwszej instancji odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego z powodu braku możliwości ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy. W takim stanie faktycznym sprawy analizę zaskarżonej decyzji pod kątem pozostałych przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy należało uznać za zbędną. W skardze R. K. wniósł o uchylenie decyzji, zarzucił błąd w ustaleniach faktycznych i przyjęcie, że wniosek dotyczy działki numer geodezyjny d z k. m.[...], podczas gdy właściwy numer to a z k. m. [...]. Ponadto zarzucił błędne ustalenie, że w sprawie wymaga jest zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na przeznaczenie działki 0,38 ha na cele nierolnicze, gdyż spełniane są wszystkie 4 warunki o jakich mowa w art. 7 ust. 2a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, o ile uwzględni się położenie budynku i granic działki nr c, a nie jak przyjęły organy działki nr b. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i odwołał się do argumentów podniesionych w zaskarżonej decyzji. Jednocześnie wyjaśnił, że w decyzji z 18 października 2018 r. w wyniku oczywistej omyłki działkę a oznaczono błędnym numerem d. Błąd ten został sprostowany z urzędu postanowieniem z dnia 4 lutego 2019 r. nr [...], doręczonym skarżącemu (por. postanowienie załączone do pisma organu k.10 – 11 akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlegała oddaleniu . I. Na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. 2017 r., poz. 2188 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( t.j. Dz.U. 2018r., poz.1302 ze zm.) dalej w skrócie: "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W myśl art. 3 § 2 pkt 1 P.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg między innymi na decyzje administracyjne. W myśl art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art.57a, który w niniejszej sprawie nie ma zastosowania. II. Zaskarżona decyzja wydana została na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm.) dalej też "ustawy". Bezspornym jest, że na terenie objętym wnioskiem nie obowiązywał miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego, zaś inwestycja nie ma charakteru inwestycji celu publicznego. Co do zasady w sprawie administracyjnej o ustalenie warunków zabudowy istotne dla trybu postępowania są regulacje art. 60 - 64 ustawy, a także art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55, art. 56 i art. 53 ust. 5b - 5c, które zgodnie z dyspozycją art. 64 ust. 1 oraz art. 60 ust. 1a ustawy, stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Wśród dalszych aktów, w tym wykonawczych, zastosowanie mają przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) a także regulacje zawarte w przepisach odrębnych. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Powołana wyżej regulacja wraz z przepisem art. 59 ust. 1 i ust. 2 ustawy określa przesłanki, których łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, które przenoszą się następnie na treść rozstrzygnięcia zawartego w decyzji. Postępowanie o ustalenie warunków zabudowy uznawane jest za postępowanie skargowe, wszczynane tylko na wniosek inwestora, co wynika z art. 52 ust. 1 ustawy w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy. Wniosek ten winien spełniać wymogi przewidziane w art. 63 K.p.a., zaś nadto określone w art. 52 ust. 2 ustawy w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy. Istotnym elementem postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy jest zebranie stosownych dowodów i przeprowadzenie analizy, która odbywa się na zasadach określonych w rozporządzeniu wykonawczym, wydanym na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6-7 ustawy. W § 3 ust. 1 rozporządzenia określono sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, na którym przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Wszystkie ustalenia dotyczące wyznaczenia obszaru analizowanego winny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanej decyzji, względnie w tej jej części, którą stanowi załącznik tekstowy będący wynikami analizy. Wyznaczenie obszaru analizowanego bez dowolności, z uwzględnieniem kryteriów obiektywnych, ma bowiem zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy oraz jej wyników, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy. Pozwala też na realizację zasady równego traktowania inwestorów oraz osób trzecich tam, gdzie nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Podkreślenia wymaga przy tym, że przeprowadzenie w sprawie analizy należy nie do urbanisty, któremu ustawodawca powierzył jedynie sporządzenie projektu decyzji (art. 60 ust. 4 ustawy), lecz do organu administracji publicznej ponoszącego odpowiedzialność za wydane rozstrzygnięcie. O ile w toku postępowania organ administracji publicznej korzysta z analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej przez osobę uznaną za posiadającą wiedzę specjalną w określonej dziedzinie, winien taki dokument ocenić, jak każdy dowód zgodnie z art. 80 K.p.a. W odniesieniu do decyzji ustalającej warunki zabudowy takie dodatkowe składniki określone zostały w § 9 cyt. rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań (....), (Dz. U.2003 Nr.164 poz.1588). W myśl § 9 ust. 1 tego rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Dalej, jak wynika z § 9 ust. 2 rozporządzenia, wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (§ 9 ust. 3). Zgodnie z § 9 ust. 4 rozporządzenia część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy III. Zgodnie z art. 7 ust. 1 u.o.g.r. przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III - wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem art. 7 ust. 2a u.o.g.r. Stosownie do normy art. 7 ust 2a u.o.g.r. nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki: 1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; 2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782, z późn. zm.); 3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 460, 774 i 870); 4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części. W niniejszej sprawie poza sporem jest, że teren inwestycji - działka nr a stanowi łąkę klasy III o powierzchni 0,38 ha i rów 0,03 ha. W taki sposób teren ten określony jest w rejestrze gruntów. Bezsporne jest, że przedmiotowa inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie ma charakteru rolniczego. Sporną kwestią w niniejszej sprawie było spełnienie przesłanek z art. 7 ust. 2a u.o.g.r.i.l., które skutkowałoby brakiem konieczności uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III. Podkreślić należy, że decyzja ustalająca warunki zabudowy przesądza jedynie co do zasady, że na konkretnej działce wskazanej we wniosku jest możliwość realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia, nie określa natomiast dokładnego położenia inwestycji na działce. Na tym etapie nie rozstrzyga się więc, która część działki przeznaczona będzie na cele nierolnicze (nieleśne). Tym samym określenie "teren" nie może być rozumiane, jako część działki, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zagospodarowana, ponieważ ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem, jako całości a nie jej części. W analizowanej sprawie nie zostały spełnione łącznie przesłanki z art. 7 ust. 2a u.o.g.r., co jest warunkiem sine qua non zwolnienia z konieczności uzyskania przez skarżącego zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na przeznaczenie działki na cele nierolnicze . Zgodnie z art. 7 ust. 2a pkt 1 u.o.g.r., co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu winna zawierać się w obszarze zwartej zabudowy. Tymczasem sporny grunt nie znajduje się w obszarze zwartej zabudowy. Skarżący kwestionuje sposób wyznaczenia obszaru zwartej zabudowy, ale zapomina jakie nieruchomości ten zwarty obszar tworzą. Z lektury akt sprawy wynika wprost, że na podstawie map geodezyjnych i wypisów z rejestru gruntów opracowano analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, którą podkreślała, że otaczająca teren inwestycji zabudowa ma cechy zabudowy: - od południowej strony - tereny zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej - od wschodniej strony – tereny zabudowy zagrodowej - od północnej i zachodniej strony – tereny użytków rolnych i drogi. Analizując położenie działki względem obszaru zwartej zabudowy ustalono że: • wnioskowana działka nr a położona jest w obszarze rozproszonej zabudowy mieszanej (mieszkaniowej i zagrodowej), • w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr a znajdują się działki nr e, f, g, h, i, j, k, które w ewidencji gruntów oznaczone są jako użytki rolne (pola lub łąki) i droga gminna dojazdowa dz. nr l, czyli: nie ma żadnych działek budowlanych, • w dalszym analizowanym otoczeniu, na działkach nr b, ł, m, n, o znajduje się zgrupowanie pięciu posesji, na których znajduje się łącznie 11 budynków: mieszkalnych i gospodarczych tworzących zwartą zabudowę, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków jest mniejsza niż l00m, • na kolejnych działkach nr c i p są pojedyncze dwie posesje zabudowy mieszkaniowo zagrodowej, gdzie największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków przekracza 100m, • w obszarze zwartej zabudowy wyznaczonym przez obwiednię poprowadzoną w odległości 50m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę mieszczą się całe działki nr r, m, n, o i południowa część działki nr b, • najbliżej granic wnioskowanej działki nr a położona jest działka nr b tworząca przestrzeń zwartej zabudowy, • najmniejsza odległość liczona od granic wnioskowanej działki nr a do obszaru zwartej zabudowy (wyznaczonego przez obwiednię poprowadzoną w odległości 50m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę) obejmującego tylko południową część działki nr b . W konsekwencji żadna część powierzchni działki a, czyli terenu planowanej inwestycji, nie zawiera się w obszarze zwartej zabudowy w rozumieniu art. 4 pkt 30 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Według tego przepisu obszar zwartej zabudowy to obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m. Skarżący uważa, że spełnia wymóg art. 7 ust. 2a pkt 1 u.o.g.r., gdyż obwiednia winna wyznaczyć obszar obejmujący działkę c, której granica jest w odległości mniejszej niż 50 m od granicy jego działki, a nie jak to uczyniono odnosząc obwiednię do działki b. Tego zarzutu skarżącego nie można podzielić. Obwiednia wyznaczająca obszar zawartej zabudowy nie może dotyczyć działki c. Jest to działka zagrodowa, leżąca nie w obszarze zwartej zabudowy, lecz rozproszonej zabudowy zagrodowej. Obszar zwartej zabudowy tworzą działki: r, m, n, o i b, stąd prawidłowo odnoszono powierzchnię terenu inwestycji do działki b, a nie c. W konsekwencji brak łączonego spełnienia warunków z art. 7 ust. 2a pkt 1-4 u.o.g.r. oznacza, że teren inwestycji wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi co do przeznaczenia na cele nierolnicze, a to powoduje, że nie został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.