I SA/Po 195/26

Dnia 8 kwietnia 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Szymon Widłak (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Mirella Ławniczak Sędzia WSA Izabela Kucznerowicz Protokolant: st. sekretarz sądowy Marta Ziewińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2026 roku sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 października 2024 r. nr [...] w przedmiocie określenia wysokości zobowiązania w podatku od nieruchomości za 2023 r. oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: "SKO", "Kolegium") decyzją z dnia 23 października 2024 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 22 grudnia 2023 r. nr [...] określającą skarżącej [...] Sp. z o.o. w P. (dalej: "skarżąca", "spółka") wysokość zobowiązania w podatku od nieruchomości na 2023 rok. Wskazana decyzja wydana została w następującym stanie sprawy. Postanowieniem z 21 lipca 2023 r. Prezydent Miasta [...] wszczął postępowanie w sprawie określenia spółce wysokości zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości na 2023 rok. Na dzień 1 stycznia 2023 r. spółka była właścicielem oraz użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości położonej w P. przy ulicy [...], o powierzchni 11.477 m2, stanowiącej działkę o oznaczeniach geodezyjnych [...], arkusz 47, obręb [...], dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą numer [...] Z danych zawartych w Systemie Informacji Przestrzennej Miasta [...] - w bazie Ewidencji Gruntów i Budynków (dalej: "EGiB") wynika, że przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest dwoma budynkami tzw. "hotelu" oraz tzw. "byłej stołówki", które zostały sklasyfikowane jako budynki niemieszkalne. Na podstawie umowy najmu z 23 kwietnia 2014 r. zawartej pomiędzy spółką a Zarządem Komunalnych Zasobów Lokalowych Sp. z o.o. (dalej: "ZKZL"), która to umowa nadal obowiązywała w 2023 r., spółka wynajmowała pokoje usytuowane w jednym z budynków przedmiotowej nieruchomości. W latach 2012 - 2015 toczyły się, postępowania, w trakcie których Prezydent Miasta [...] ustalił, iż spółka zaniżyła powierzchnię użytkową budynków zlokalizowanych na przedmiotowej nieruchomości. Z kolei w latach 2018-2021 spółka występowała o ustalenie warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania budynku tzw. "byłej stołówki". Wobec spółki wydano decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku "byłej stołówki" na budynek mieszkalny oraz decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku "byłej stołówki" na budynek z usługami hotelowymi. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: "PINB") nie posiada dokumentów dotyczących odbioru inwestycji na przedmiotowej nieruchomości. PINB nie wydał wobec spółki decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, ani zaświadczeń o zakończeniu budowy dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Wobec spółki nie wydano również decyzji o: ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, o pozwoleniu na budowę, jak również nie prowadzono postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy oraz nie toczy się żadne inne postępowanie dotyczące przedmiotowej nieruchomości. W ewidencji Archiwum Zakładowego Urzędu Miasta [...] nie odnaleziono dokumentacji dotyczącej pozwolenia na budowę budynków znajdujących się na terenie przedmiotowej nieruchomości. Decyzją z dnia 22 grudnia 2023 r. Prezydent Miasta [...] określił skarżącej wysokość zobowiązania w podatku od nieruchomości za 2023 rok na kwotę [...]zł. Organ I instancji przyjął, że oba budynki znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości zostały sklasyfikowane w EGiB jako niemieszkalne i że z materiału dowodowego zebranego w sprawie wynika, że są zajmowane przez spółkę na prowadzenie działalności gospodarczej. Powyższe uzasadnia zatem zastosowanie wyższej stawki podatkowej, jak dla budynków niemieszkalnych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 70 ze zm. dalej "u.p.o.l."). W odwołaniu od decyzji pełnomocnik skarżącej zarzucił naruszenie przepisów art. 1a ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 1a ust. 2a u.p.o.l. w zw. z art. 187 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm. dalej "o.p.") oraz art. 191 o.p. poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego co do charakteru budynku "byłej stołówki", jak również co do gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy obiekt, co skutkowało zastosowaniem nieprawidłowej stawki podatku. Decyzją z dnia 23 października 2024 r. SKO utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...]. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że budynki znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości zostały sklasyfikowane w EGiB jako niemieszkalne, co jest zgodne ze stanem rzeczywistym, gdyż z odpisu KRS wynika, iż spółka prowadzi działalność m.in. w zakresie hoteli i wynajmu. Nadto oględziny nieruchomości wykazały, że na terenie spółki, znajdowały się reklamy informujące o prowadzeniu hotelu pracowniczego i oferowaniu tanich noclegów. Nadto w 2023 r. spółka miała zawartą umowę najmu z ZKZL, na odpłatnie wynajmowanie części budynku znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości, z przeznaczeniem na lokale zastępcze. Powyższe oznacza, że spółka z prowadzonej działalności gospodarczej generuje dochody. Organ stwierdził zatem, że znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy budynki mogą zostać uznane za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, co uzasadnia zastosowanie stawek podatkowych z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) u.p.o.l. W skardze wniesionej do Sądu pełnomocnik spółki zaskarżył decyzję SKO w całości wnosząc o jej uchylenie oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Pełnomocnik skarżącej zarzucił naruszenie przepisów: - art. 200 o.p. w zw. art. 120, art. 121 § 1 o.p., art. 122 o.p. i art. 187 § 1 o.p. polegające na zaniechaniu wyznaczenia skarżącej terminu na wypowiedzenie się w sprawie zebranego materiału dowodowego, co uniemożliwiło zgłoszenie wniosków dowodowych i miało istotny wpływ na wynik sprawy; -- art. 1a ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 1a ust. 2a u.p.o.p.l. w zw. z art. 187 § 1 oraz art. 191 o.p. polegające na błędnym ustaleniu stanu faktycznego dotyczącego charakteru budynków i gruntu przedmiotowej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 145 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r. poz. 143 t.j. dalej "p.p.s.a."), uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie decyzji następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd dokonując kontroli zaskarżonej decyzji nie stwierdził naruszenia przepisów prawa materialnego ani przepisów prawa procesowego w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonej decyzji. Na wstępie należy wskazać, że Sądowi wiadomym jest z urzędu, że decyzja z dnia 23 października 2024 r. nr [...] została zaskarżona do tut. Sądu i postanowieniem z 6 maja 2025 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I SA/Po 6/25 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu odrzucił skargę z przyczyn formalnych (pomimo wskazania w udzielonym pełnomocnictwie adresu elektronicznego do doręczeń na platformie ePUAP, SKO nie doręczyło decyzji pełnomocnikowi skarżącej w formie elektronicznej). Z akt administracyjnych sprawy wynika, że po wydaniu wskazanego postanowienia Kolegium doręczyło decyzję pełnomocnikowi skarżącej w sposób prawidłowy przez ePUAP. Pełnomocnik spółki wniósł z kolei w ustawowym terminie skargę do Sądu, która jako spełniająca warunki formalne podlega rozpoznaniu w niniejszej sprawie. Postanowienie bowiem o odrzuceniu skargi nie rozstrzygało o istocie sprawy sądowoadministracyjnej, lecz w inny sposób zakończyło postępowanie w danej instancji. Przedmiotem sprawy jest decyzja określająca zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości – budynków i gruntu, znajdujących się w posiadaniu spółki jako przedsiębiorcy. Kwestią sporną jest ocena sposobu opodatkowania nieruchomości. Zdaniem organu budynki znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości to budynki niemieszkalne, zajęte przez skarżącą na prowadzenie działalności gospodarczej – hotelowej, polegającej na wynajmie pokoi znajdujących się w części jednego z budynków, do których znajduje zastosowanie wysokość stawki podatkowej przewidziana w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) u.p.o.p.l. W ocenie skarżącej natomiast przedmiotowe budynki powinny zostać zaliczone zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) do "budynków zbiorowego zamieszkania" obejmujących m.in. hotele robotnicze, co przesądza o opodatkowaniu nieruchomości stawką przewidzianą dla obiektów pozostałych w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e) u.p.o.l. Spółka wskazała, że przedmiotowy obiekt nie został wybudowany jako hotel i nie pełnił funkcji hotelowych. Nadto powołała się na wyrok z 6 maja 2016 r. [...] Sądu Rejonowego [...] ustalający stawkę opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości, w którym Sąd stwierdził, że obiekt wykorzystywany jest na potrzeby zapewnienia lokali socjalnych osobom eksmitowanym, stąd skarżąca wnioskuje, że lokal jest wykorzystywany na cele mieszkalne. Nadto skarżąca wskazywała, że budynek tzw. "byłej stołówki" jest w złym stanie technicznym, został wyłączony z użytkowania, dlatego nie ma podstaw do opodatkowania tej części budynku. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził, że organy podatkowe dokonały prawidłowej kwalifikacji przedmiotowych budynków jako niemieszkalnych. Należy bowiem wskazać, że zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2024 poz. 1151 dalej. "p.g.k.") podstawę wymiaru podatków stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Organ podatkowy nie może samodzielnie dokonywać klasyfikacji funkcji nieruchomości, lecz powinien odwołać się do odpowiednich zapisów ewidencji gruntów i budynków (por. uchwała składu 7 sędziów NSA z 27 kwietnia 2009 r. II FPS 1/09, wyrok NSA z 20 marca 2024 r. III FSK 4921/21, orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). W dniu 31 lipca 2021 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2024 poz. 219 t.j. dalej "rozporządzenie"), które wprowadziło zmiany w sposobie klasyfikacji gruntów i budynków. W związku z dostosowaniem bazy EGiB do przepisów rozporządzenia, w rejestrze nie wykazuje się informacji o głównej funkcji budynku oraz klasie budynku według PKOB. Zgodnie bowiem z przepisem § 18 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia danymi ewidencyjnymi dotyczącymi budynku są rodzaj budynku według Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), o której mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej. Dla organu zatem przy dokonywaniu kwalifikacji budynku, nie był miarodajny jego rodzaj według PKOB, a jedynie dane ewidencyjne budynku według KŚT zawarte w EGiB. W związku natomiast z przepisem § 18 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia dla przedmiotowych budynków zarejestrowano w operacie ewidencyjnym rodzaj budynku według KŚT jako "pozostałe budynki niemieszkalne". Należy przy tym zauważyć, że klasyfikacja w EGiB nie jest wprawdzie bezwzględnym i wystarczającym warunkiem stosowania normy prawnopodatkowej, gdyż opodatkowaniu podlega zdefiniowany w ustawie stan faktyczny, który można ustalić za pomocą dowolnego środka dowodowego dopuszczonego przez przepisy proceduralne. To na stronie postępowania podatkowego spoczywał zatem ciężar wykazania, że dane z ewidencji nie są zgodne ze stanem rzeczywistym. Co do zasady jednak, EGIB, zachowuje zgodność ze stanem prawnym i rzeczywistym, a zatem organ podatkowy nie mógł, w sytuacji nieprzedstawienia przeciwdowodów, odstąpić od oceny stanu faktycznego sprawy, zgodnie z danymi zawartymi w tym dokumencie urzędowym w rozumieniu art. 194 § 1 o.p. Dane te były wiążące dla określenia rodzaju przedmiotu opodatkowania podatkiem od nieruchomości. W realiach niniejszej sprawy, treść EGiB była przy tym zbieżna z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie. W szczególności z treścią umowy najmu zawartej przez skarżącą z ZKZL oraz zapisów w Krajowym Rejestrze Sądowym dotyczących przedmiotu działalności gospodarczej skarżącej spółki. Z dokumentów tych wynika jednoznacznie, że skarżąca prowadzi działalność hotelową, związaną z wynajmem hoteli. Nie można przy tym stwierdzić, że skarżący prowadzi działalność o charakterze mieszkaniowym, nie posiada bowiem budynków o charakterze mieszkalnym, lecz hotelowym, które w ramach działalności gospodarczej wynajął odpłatnie ZKZL, jak również ogłasza się, iż wynajmuje "tanie pokoje" hotelowe. Jednocześnie należy zauważyć, że budynek zbiorowego zamieszkania nie może być utożsamiany z budynkiem mieszkalnym, który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Spółka podejmowała działania mające na celu zmianę przeznaczenia nieruchomości z obiektu niemieszkalnego na mieszkalny, jednakże były one bezskuteczne. Co szczególnie jednak istotne to dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji należało mieć na względzie, że dotyczyła opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynków, jako związanych z prowadzoną przez skarżącą działalności gospodarczej jako przedsiębiorcy. Zgodnie natomiast z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) u.p.o.l. Rada gminy w drodze uchwały, określa wysokość stawek podatku od nieruchomości, z tym że stawki nie mogą przekroczyć rocznie od budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej wskazanej w tym przepisie powierzchni użytkowej. Należy przy tym zauważyć, że w przepisie tym został użyty zwrot "zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej", a nie "w których prowadzona jest działalność gospodarcza. Nie zawsze bowiem przedsiębiorca dla osiągnięcia efektów swojej działalności będzie musiał "fizycznie" wykorzystywać składniki swojego majątku. Należy mieć jednak na uwadze, że wyroki zapadłe na kanwie art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. odrzuciły rozwiązane oparte na automatyzmie i odgórnym powiązaniu z działalnością gospodarczą nieruchomości będących w posiadaniu przedsiębiorcy (m.in. wyroki NSA: z 15 grudnia 2021 r. w sprawie III FSK 4061/21, z 24 marca 2022 r. wydany w sprawie III FSK 2647/21, orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych dalej "CBOSA"). Oceniając zatem istnienie związku nieruchomości z prowadzeniem działalności gospodarczej, organy podatkowe prawidłowo wzięły pod uwagę status podatnika i charakter prowadzonej przez niego działalności. Nie ulega bowiem wątpliwości, że skarżąca spółka kapitałowa jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą (hotelową), co znajduje potwierdzenie w Krajowym Rejestrze Sądowym oraz w umowie najmu zawartej z ZKZ dla realizacji wyroków eksmisyjnych. W ramach tej działalności skarżąca udostępniła pokoje hotelowe do użytku ZKZL, za opłatą wynikającą z umowy, w której występuje jako przedsiębiorca - hotelarz. Nieruchomość jest zatem zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej, a to jak przedsiębiorca wykorzystuje tę nieruchomość i czy w ogóle ją użytkuje w jakikolwiek sposób, czy też jak twierdzi część tej nieruchomości jest wyłączona z użytkowania, zależy od prowadzonego przez przedsiębiorcę modelu o charakterze biznesowym. Na prawną ocenę podstaw opodatkowania nie może mieć również wpływu to, z jakim podmiotem przedsiębiorca zawiera umowy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Skoro skarżąca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie hoteli to tym samym budynki hotelowe są w sposób oczywisty związane z tak określoną działalnością, co uzasadnia opodatkowanie stawkami podatku od nieruchomości przewidzianymi dla przedmiotów opodatkowania związanych z działalnością gospodarczą. Są to zatem te składniki majątku podatnika, które mają w założeniu przynosić mu przychód z prowadzonej działalności i tym samym pozostają związane z tą działalnością. Prawidłowo zatem organy podatkowe uznały, że znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości budynki niemieszkalne zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, do których należało zastosować stawkę podatku od nieruchomości przewidzianą w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. Jedyną bowiem formą aktywności podatnika, posiadającego przedmiotową nieruchomość, jest wykonywanie działalności gospodarczej, a zatem wyłącznym przejawem jego działania jest prowadzenie przedsiębiorstwa. Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut naruszenia przepisów art. 200 o.p. w zw. art. 120, art. 121 § 1 o.p., art. 122 o.p. i art. 187 § 1 o.p. polegający na zaniechaniu wyznaczenia skarżącej terminu na wypowiedzenie się w sprawie zebranego materiału dowodowego. W piśmie z 19 lutego 2024 r. SKO poinformowało bowiem stronę o możliwości przeglądania akt sprawy, składania wniosków i uwag, o możliwości przedstawienia dodatkowych dowodów odnoszących się do przesłanek istotnych dla sposobu załatwienia sprawy. Pouczono również, że przed wydaniem decyzji strona może wypowiedzieć się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Spółka skorzystała z tego uprawnienia ustosunkowując się do zebranego materiału dowodowego w sprawie. Należy przy tym zauważyć, że strona w toku całego postępowania ma prawo wypowiadać się w sprawie zebranego materiału dowodowego, niezależnie od tego czy termin został wyznaczony czy też nie. To, że organ nie wyznaczył siedmiodniowego terminu na wypowiedzenie się stronie nie miało istotnego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy, gdyż przed wydaniem decyzji odwoławczej stronie zagwarantowano prawo i możliwość wypowiedzenia się. W ocenie Sądu nie doszło również do naruszenia przez organy podatkowe przepisów procedury podatkowej. Organy prawidłowo ustaliły stan faktyczny, w oparciu o wystarczająco rozpatrzony i zebrany, dla wydania decyzji w sprawie, materiał dowodowy. Zgodnie z art. 122 o.p. podjęły niezbędne działania w celu wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. W szczególności zwróciły się do stosownych organów o udzielenie informacji w sprawie, jak również włączyły do akt postępowania materiał dowodowy zgromadzony postępowaniach toczących się wobec spółki w latach 2012 - 2015 oraz 2018-2021 i ustaliły jakie konkretnie decyzje administracyjne zostały wydane wobec spółki. Mając powyższe na względzie, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę orzekając jak w sentencji wyroku.