II SA/Po 1033/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak – Owczarczak Sędzia WSA Jakub Zieliński Protokolant ref. stażysta Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi Z. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] września 2015r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Decyzją z dnia [...] lipca 2013 r., nr [...], Burmistrz Miasta i Gminy S. na podstawie art. 9, art. 10, art. 75, art. 80, art. 84 § 1, art. 104 § 1 i art. 107 § 1 i 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 z późn. zm., dalej: "k.p.a."), art. 7, art. 98a ust. 1 i 1a oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 10, poz. 751 z późn. zm., dalej: "u.g.n."), art. 2 § 1 pkt 1, art. 207 i art. 210 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r., nr 8, poz. 60 z późn. zm.) w zw. z § 1 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia 9 grudnia 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości oraz z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. nr 255, poz. 4674) ustalił wobec Z. C. opłatę adiacencką w wysokości 115.500,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...], arkusz mapy [...], obręb G., KW nr [...], w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...], która stała ostateczna z dniem [...] grudnia 2012 r. Burmistrz Miasta i Gminy S. wskazał zarazem, że powyższa opłata powinna być uiszczona w ciągu 14 dnia od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, a do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że na wniosek skarżącego decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. zatwierdzono projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] grudnia 2012 r. W tym czasie obowiązywała powołana wyżej uchwała z dnia [...] grudnia 2008 r., określająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Postanowieniem z dnia [...] lutego 2013 r. powołany został biegły – rzeczoznawcza majątkowy, którego zadaniem było sporządzenie operatu szacunkowego i ustalenie, czy w wyniku podziału omawianej nieruchomości wzrosła jej wartość. Przedmiotem wyceny była nieruchomość o powierzchni 2,3308 ha przed podziałem, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i szesnastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wykazał, że w wyniku podziału omawianej nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę 385.00 zł, a zatem opłata adiacencka wynosi 115.500 zł, przy stawce procentowej 30%. Organ I instancji dokonał oceny powyższego operatu, uznając, że odpowiada on przepisom, a w szczególności art. 98a u.g.n. i przepisom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), a także standardom zawodowym oraz specyfice badanej nieruchomości i terenu, na którym jest ona położona. Oszacowania nieruchomości dokonano podejściem porównawczym, metodą porównywania nieruchomości parami. Na podstawie dostępnych danych transakcyjnych w badanym okresie na terenie powiatu p. nie odnotowano wyraźnego trendu cenowego w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym. Dlatego biegły odstąpił od korekty cen transakcyjnych z uwagi na upływ czasu. W celu określenia wartości prawa własności działki przed podziałem, biegły przyjął transakcje nieruchomościami dokonane w latach 2011-2012 o powierzchni od 0,5622 ha do 4,4600 ha. Jako nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej przed podziałem uznano trzy transakcje: nieruchomość położoną w Zalasewie o powierzchni 4,0996 ha, nieruchomość w G. o powierzchni 4,0500 ha i nieruchomość w G. o powierzchni 1,3200 ha. Ceny transakcyjne gruntów podobnych zawierały się w przedziale od 85 zł/m2 do 180 zł/m2, a średnia cena w zbiorze nieruchomości podobnych wyniosła 118,09 zł. Następnie biegły wyodrębnił 4 cechy różnicujące grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, przypisując im określone wagi. Na tej podstawie ustalił wartość rynkową 1 m2 rozważanego gruntu przed podziałem na kwotę 124,69 zł/m2. Dla określenia wartości rozważanej nieruchomości po podziale rzeczoznawca majątkowy przyjął segment rynku nieruchomości niezabudowanych, gruntów inwestycyjnych z wydzielonymi działkami o powierzchni predysponujących do samodzielnych inwestycji mieszkaniowych wraz z wydzielonymi działki przeznaczonymi pod tereny komunikacji. W tym celu przyjęto transakcje dokonane w latach 2011-2012 nieruchomościami o powierzchni od 0,0538 ha do 2,6629 ha. Jako najbardziej podobne nieruchomości do wycenianego gruntu uznano nieruchomość położoną w S., w skład której wchodziło 11 działek budowlanych, nieruchomość w M., w skład której wchodziło 12 działek budowlanych, oraz nieruchomość w S., w skład której wchodziło 8 działek budowlanych. Ceny transakcyjne gruntów podobny do nieruchomości wycenianej zawierały się w przedziale od 108,35 zł/m2 do 207,82 zł/m2, a średnia cena w zbiorze nieruchomości podobnych wyniosła 148,73 zł/m2. Następnie biegły wyodrębnił 4 cechy różnicujące grunty o tego typu przeznaczeniu, przypisując im zarazem określone wagi. Na tej podstawie ustalono, że wartość rynkowa 1 m2 gruntu wyniosła 144,91 zł/m2. Ze względu na większą powierzchnię (gorsza cecha) 2 wydzielonych działek ([...] i [...]), biegły ograniczył wzrost wartości w tej części nieruchomości o ok. 10% w stosunku do pozostałych działek w kompleksie. Wartości tej odpowiada współczynnik korekcyjny (k) wynoszący 0,976. W konsekwencji wartość nieruchomości o powierzchni 23.008 m2 po podziale wyniosła 3.254.000 zł. W konsekwencji w wyniku podziału wartość rozważanego gruntu wzrosła o 385.000 zł. Określona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości uwzględnia przede wszystkim wartość gruntu, lokalizację, otoczenie, wielkość i potencjał inwestycyjny. Oszacowana wartość odpowiada realiom rynkowym i jest wiarygodna, ponieważ odzwierciedla stan oraz tendencje występujące na lokalnym rynku o podobnym charakterze. W piśmie z dnia [...] kwietnia 2013 r. skarżący wniósł zastrzeżenia do przedmiotowego operatu szacunkowego, wskazując, że opracowanie to nie zawiera szczegółowej dokumentacji opisowej, ani fotograficznej nieruchomości przyjętych do porównania przed podziałem i po podziale w zakresie ich kształtu, uzbrojenia i drogi dojazdowej. Ponadto lokalizacja nieruchomości powinna być określona jako średnia, gdyż grunt ten nie znajduje się w pobliżu granic miasta P., a dotarcie do przystanku komunikacji miejskiej jest utrudnione i czasochłonne. Poza tym w 2012 r. nastąpił okres regresu w budownictwie, co nie zostało uwzględnione przez biegłego. W piśmie z dnia [...] kwietnia 2013 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do złożonych zastrzeżeń, podnosząc, że wszystkie nieruchomości porównawcze stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej i są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. Biegły wyjaśnił również, że kształt nieruchomości został opisany za pomocą odpowiedniej cechy. W kwestii pozostałych cech nieruchomości należy odnieść się do stanu na dzień ich sprzedaży, a nie chwili obecnej. Biegły wskazał również, że nieruchomości wykorzystane do bezpośrednich porównań nie posiadają uzbrojenia. Istnieje natomiast możliwość ich uzbrojenia w sieć energetyczną i wodociągową, gdyż odpowiednia infrastruktura znajduje się w pobliżu. Podkreślił również, że nieruchomości porównawcze, podobnie jak wyceniany grunt, nie posiadają urządzonej sieci dróg wewnętrznych. Działki pod drogi są wprawdzie wydzielone w ich przypadku, ale nie urządzone. Wszystkie nieruchomości wymagają zatem porównywalnych inwestycji, aby przygotować je do sprzedaży indywidualnym nabywcom. Ocenę lokalizacji przedmiotowej nieruchomości jako dobrej należy z kolei rozpatrywać w kontekście nieruchomości porównawczych, położonych w innych gminach, z których dojazd do P. jest zdecydowanie bardziej utrudniony. Istotny jest przy tym nie tylko układ komunikacyjny, lecz także charakter dróg wlotowych do P., wobec czego S. i inne miejscowości sąsiednie mają dobre połączenie z P. Na marginesie biegły zaznaczył, że przychylenie się do postulatu skarżącego w zakresie zmiany wartości parametru lokalizacji nieruchomości doprowadziłoby wręcz do podwyższenia wysokości opłaty adiacenckiej. Brak jest również podstaw do przyjęcia spadkowego trendu wartości nieruchomości. Na rynku widoczny jest wprawdzie pewien zastój. Nie przekłada się on na powstanie trendu malejącego. W tych okolicznościach organ I instancji ustalił wskazaną w sentencji decyzji opłatę adiacencką. Pismem z dnia [...] lipca 2013 r. Z. C. odwołał się od powyższej decyzji z dnia [...] lipca 2013 r. W uzasadnieniu skarżący podniósł, że w jego ocenie podział przedmiotowej nieruchomości nie mógł doprowadzić do jej wzrostu. Co więcej, w piśmie z dnia [...] kwietnia 2013 r. przedstawił swoje wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego. Niemniej zastrzeżenia te nie zostały przekonująco wyjaśnione przez organ I instancji. Zastrzeżenia podniesione przez skarżącego dotyczyły w szczególności (1) braku możliwości zweryfikowania za pomocą dokumentacji fotograficznej lub opisowej, czy nieruchomości przyjęte do szacowania są rzeczywiście podobne do działki nr [...], (2) uznania, że lokalizacja przedmiotowej nieruchomości jest dobra, gdy tymczasem powinna być oceniona jako średnia, (3) nieuwzględnienia konieczności wykonania uzbrojenia terenu i drogi dojazdowej do działek. Decyzją z dnia [...] września 2015 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na mocy art. 1 ust. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r., nr 79, poz. 856 z późn. zm.), art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 4 pkt 16, art. 98a, art. 156 ust. u.g.n. oraz § 4 ust. 3 i § 56 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję z dnia [...] lipca 2013 r. W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz przytoczył przepisy, które w jego ocenie powinny znaleźć zastosowanie w rozpatrywanej sprawie. Organ II instancji wyjaśnił przy tym, że w chwili, gdy decyzja z dnia [...] grudnia 2012 r. stała się ostateczna, obowiązywała uchwała z dnia [...] grudnia 2008 r. Burmistrz Miasta i Gminy S. mógł zatem ustalić wysokość opłaty adiacenckiej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. podzieliło przy tym ustalenia faktyczne organu I instancji, aprobując w szczególności operat szacunkowy załączony do akt sprawy. Organ odwoławczy wskazał, że dla przedmiotowej nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i szesnastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Transakcje przyjęte jako podstawa do oszacowania wzrostu wartości poruszanej nieruchomości po podziale nie budzą wątpliwości. Należy je uznać za trafne, podobnie jak wyliczenia zawarte we wspomnianym opracowaniu rzeczoznawcy majątkowego. Tym samym wartość 1 m2 rozważanego gruntu przed podziałem i po podziale została oszacowana jako najbardziej prawdopodobna cena rynkowa. Organ II instancji zaznaczył również, że skarżący nie skorzystał z możliwości poddania operatu szacunkowego merytorycznej kontroli ze strony organizacji zawodowej zrzeszającej rzeczoznawców majątkowych. Dlatego też nie można zgodzić się z zarzutami skarżącego, które zmierzają do podważenia poprawności i rzetelności sporządzonego opracowania. Pismem z dnia [...] października 2016 r. Z. C. zaskarżył powyższą decyzję Kolegium z dnia 9 września 2015 r., zarzucając organowi II instancji naruszenie (1) art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez nieprawidłowe ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej, (2) art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez błędne uznanie, że nieruchomości przyjęte do szacowania są podobne, (3) § 4 pkt 1 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. poprzez nieuwzględnienie indywidualnych cech działek powstałych po podziale nieruchomości, a w szczególności działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną oraz niewzięcie pod uwagę faktu, że na działce nr [...] zlokalizowany jest wodociąg DN 500, (4) § 4 pkt 1 i 3 powołanego rozporządzenia poprzez uznanie, że nieruchomości położone w gminie T. P. są podobne, mimo że ceny gruntów w tej gminie są wyższe niż w pozostałych miejscowościach, (5) § 36 ust. 6 pkt 5 cytowanego rozporządzenia poprzez odstąpienie od odrębnej wyceny działki nr [...], (6) art. 98a ust. 1 u.g.n. w zw. z § 56 ust. 4 wymienionego rozporządzenia poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym, który nie zawiera dokumentacji źródłowej, (7) art. 151 u.g.n. poprzez nieuwzględnienie drogowego charakteru działki nr [...], (8) art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez bierne zachowanie organów administracji publicznej i nie wystąpienie do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu weryfikacji prawidłowości operatu szacunkowego, (9) art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na nieaktualnym operacie szacunkowym, (10) art. 80 k.p.a. poprzez uznanie, że wartość przedmiotowej nieruchomości określona w operacie szacunkowym jest prawidłowa, gdy tymczasem nie wynika to z materiału dowodowego, (11) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego wyjaśnienia wszystkich okoliczności istotnych w niniejszej sprawie, a w szczególności niewyjaśnienie różnic w wycenie nieruchomości sąsiedniej, tj. działek nr [...] i [...], (12) art. 77 § 4 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie decyzji Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] sierpnia 2013 r., nr [...], wraz z operatem szacunkowym sporządzonym na potrzeby postępowania zakończonego wspomnianym rozstrzygnięciem, oraz (13) art. 11 k.p.a. poprzez nieprzedstawienie w uzasadnieniu decyzji twierdzeń i ustaleń, które legły u podstaw wydania kwestionowanych rozstrzygnięć. W uzasadnieniu skarżący wskazał, że w równolegle toczącym się postępowaniu w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po jej podziale stwierdzono, że wzrost ten dla działek nr [...] i [...] wyniósł 3,57 zł/m2. Grunty te sąsiadują z przedmiotową nieruchomością, dla której wspomniany wzrost oszacowano na 16,73 zł/m2, a więc ponad 4-krotnie więcej. Co więcej, 15% działki nr [...] jest przeznaczone obecnie pod drogę wewnętrzną, co nie zostało należycie uwzględnione w operacie szacunkowym. W szczególności cena 144 zł/m2 została błędnie ustalona w odniesieniu do całej działki nr [...], w tym także do wymienionej drogi. Tymczasem nieruchomości drogowe nie stanowią przedmiotu samodzielnego obrotu i pełnią jedynie funkcję służebną w odniesieniu do działek wydzielonych pod zabudowę jednorodzinną. Ponadto rzeczoznawca majątkowy nie wziął uwagę faktu, że dwie większe wydzielone działki znajdują się ok. 200 m od chronionego obszaru Natura 2000, a ich wielkość zdeterminowana jest ustaleniami środowiskowymi dokonanymi przez Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w decyzji z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...]. W ich przypadku nie istnieje zatem możliwość dokonania dalszego podziału nieruchomości, co w konsekwencji prowadzi do ograniczenia sposobu ich zagospodarowania. Skarżący wskazał również, że uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] maja 2012 r. zmieniono uchwałę z dnia [...] grudnia 2008 r. w ten sposób, że stawka procentowa z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej w wysokości 1% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. W pozostałym zakresie Z. C. przytoczył zarzuty sformułowane w skardze oraz powtórzył swoją wcześniejszą argumentację zaprezentowaną w odwołaniu z dnia [...] lipca 2013 r. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje Skarga okazała się niezasadna. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jak wynika przy tym z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm., dalej: "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami skargi, ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r, o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 z późn. zm., dalej: "u.g.n."). Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę administracyjną z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenia opłaty adiacenckiej może przy tym nastąpić w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Jak wynika przy tym z art. 98a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o jakiej mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Odnosząc powyższe uwagi do specyfiki rozważonej sprawy, należy zauważyć, że ustalenie opłaty adiacenckiej wymaga spełnienia dwóch głównych wymogów, tj. (1) w obrocie prawnym musi istnieć ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, a nadto (2) w chwili, gdy decyzja ta stała się ostateczna, w obrocie prawnym musi występować uchwała określająca stawkę procentową rozważanej uchwały. Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że oba te warunki zostały spełnione. Na mocy decyzji Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...], zatwierdzony został bowiem podział nieruchomości określonej jako działka nr [...], należącej Z. C. (k. 1-3 akt adm. organu I instancji). Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] grudnia 2012 r. W tym czasie w obrocie prawnym pozostawała uchwała nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] grudnia 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości oraz z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. nr 255, poz. 4674 z późn. zm.). Okoliczności te należy uznać za bezsporne, gdyż nie były kwestionowane przez żadną ze stron postępowania. Konsekwentnie zatem trzeba stwierdzić, że spełnione zostały wymogi, od których zależy ustalenie omawianej opłaty adiacenckiej. Kluczowe wątpliwości, jakie wyłoniły się na tle rozpatrywanej sprawy, związane są z oceną prawidłowości dokonanej wyceny. Skarżący wywodził bowiem, że operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo, a nadto w chwili orzekania przez organ II instancji opracowanie to było już nieaktualne. Z takim stanowiskiem nie zgadzały się organy administracji publicznej, które konsekwentnie oceniały pozytywnie wspomnianą ekspertyzę biegłego. Zasadniczo w ocenie Sądu należy przychylić się do tego ostatniego poglądu. Najpierw należy rozważyć, czy operat szacunkowy, powoływany przez organy administracji publicznej w kontrolowanych rozstrzygnięciach, był aktualny. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o jakich mowa w art. 154 u.g.n. Nie oznacza to jednak, że po upływie wspomnianego okresu opracowanie sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego automatycznie i bezpowrotnie traci moc prawną. Jak wynika bowiem z art. 156 ust. 4 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n., po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Przepis ten dodatkowo uszczegóławia § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U., nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Zgodnie bowiem z tym przepisem, potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje w takim przypadku klauzulę w sposób, o jakim mowa w § 57 ust. 1 powołanego rozporządzenia, tj. składając swój podpis, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że na potrzeby kontrolowanego postępowania sporządzony został w dniu [...] marca 2013 r. operat szacunkowy (k. 12-32 akt adm. organu I instancji). Tym samym opracowanie to pozostawało aktualne w myśl art. 156 ust. 3 u.g.n. do dnia [...] marca 2014 r. Na wspomnianym operacie nie widnieje przy tym klauzula aktualizacyjna, o jakiej mowa w art. 156 u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 powołanego rozporządzenia. Niemniej organ II instancji uzyskał w piśmie z dnia [...] lutego 2014 r. oraz w piśmie z dnia [...] lipca 2015 r. od rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat szacunkowy z dnia [...] marca 2013 r., potwierdzenie jego aktualności (k. 65 i 68 akt adm. organu I instancji). Taki sposób potwierdzenia aktualności omawianego opracowania nie odpowiada wprawdzie w pełni art. 156 u.g.n. w zw. § 58 ust. 1 cytowanego rozporządzenia, gdyż stosowna klauzula powinna być umieszczona w samej ekspertyzie, a nie w dodatkowym dokumencie. Niemniej powyższe uchybienie nie miało istotnego znaczenia, a w szczególności nie może ono stanowić podstawy do wywodzenia, że operat szacunkowy nie został zaktualizowany. Tym samym nietrafny okazał się zarzut oparcia rozstrzygnięcia organu II instancji na operacie szacunkowym z naruszeniem art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. Skarżący następnie podnosił zarzuty dotyczące obliczeń przeprowadzonych przez biegłego, opierając swoją argumentację na rozbieżności oszacowanej ceny dla działki nr [...] i dla sąsiednich działek nr [...] i [...]. Wywody te okazały się jednak nietrafne. Należy bowiem zauważyć, że wymienione nieruchomości istotnie różniły się, co mimo bliskiego sąsiedztwa, co wpłynęło na różnicę we wzroście wartości gruntu po podziale. Z operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2013 r., sporządzonego dla działek nr [...] i [...] wynika bowiem, że pierwsza z nich miała powierzchnię 0,3745 ha, a druga – 0,3737 ha (k. 31-48 akt sądowych). Tymczasem powierzchnia działki nr [...] wynosiła 2,3008 ha, a zatem była prawie 6 razy większa. Dla działek nr [...] i [...] przyjęto łącznie 8 transakcji porównawczych dla gruntów o powierzchni od 3.352 m2 do 9.963 m2 i cenie od 85,00 zł/m2 do 136,58 zł/m2, przy czym większość nieruchomości miała powierzchnię poniżej 9.000 m2. Z kolei dla działki nr [...] przyjęto 13 transakcji porównawczych dla gruntów o powierzchni od 5.622 m2 do 70.000 m2 i cenie od 85,00 zł/m2 do 180,00 zł/m2, przy czym większość nieruchomości miała powierzchnię powyżej 12.000 m2. Powyższe odmienności zaważyły zatem na różnicy w wycenie, mimo bezpośredniego sąsiedztwa wymienionych działek. Należy ponadto zaznaczyć, że rzeczoznawcza majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2013 r. przyjął do porównania nieruchomości podobne do działki nr [...] pod względem ich lokalizacji i potencjału gospodarczego. Tym samym posłużył się kryteriami wskazanymi w art. 4 pkt 16 u.g.n. Biegły uwzględnił przy tym także negatywne cechy tych gruntów, w szczególności związane ze stosunkowo dużą powierzchnią nieruchomości czy też brakami w uzbrojeniu terenu i w urządzeniu dróg. Skarżący kwestionował jednak ustalenie przez biegłego, że lokalizacja przedmiotowej nieruchomości jest dobra, wskazując w szczególności na utrudnienia komunikacyjne oraz brak bliskiego sąsiedztwa granicy z P. Niemniej w piśmie z dnia [...] kwietnia 2013 r. rzeczoznawca majątkowy przekonująco wyjaśnił, że określenie "dobra" użyte zostało jedynie na potrzeby operatu szacunkowego (k. 40-41 akt adm. organu I instancji). Parametr ten został przyjęty w porównaniu do innych analizowanych nieruchomości. Nierzadko dojazd do centrum P. z terenu pozostałych gruntów poddanych badaniu byłby trudniejszy niż w przypadku działki nr [...]. Tym samym Sąd nie znalazł także podstaw do zakwestionowania powyższych ustaleń. Trzeba w tym miejscu podkreślić, że skarżący w celu podważenia konkluzji zawartych w operacie z dnia [...] marca 2013 r. odwołuje się do ustaleń poczynionych w operacie szacunkowy z dnia [...] lipca 2013 r. Jak już wskazano to ostatnie opracowanie dotyczy działek nr [...] i [...], którą istotnie różnią się od działki nr [...]. Tym samym ewentualne różnice pomiędzy wymienionymi operatami szacunkowymi w żaden sposób nie podważają poprawności i rzetelności ekspertyzy sporządzonej dla przedmiotowej nieruchomości. Poza wspomnianym operatem szacunkowym z dnia [...] lipca 2013 r. skarżący nie przedłożył żadnego opracowania, które wskazywałoby na merytoryczne uchybienia operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2013 r. Nie zwrócił się także do właściwej organizacji rzeczoznawców majątkowych o zbadanie poprawności kwestionowanej przez niego ekspertyzy. Zgodnie bowiem z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie zasady określone bliżej w tym przepisie. Wprawdzie w skardze z dnia [...] października 2015 r. Z. C. zarzucał organom administracji publicznej bierność i niewystąpienie z wnioskiem inicjującym kontrolę z art. 157 ust. 1 u.g.n. (k. 3-18 akt sądowych). Niemniej zarzut ten jest w niniejszej sprawie niezasadny. Trzeba bowiem zaznaczyć, że organy administracji publicznej oceniły pozytywnie wspomniany operat szacunkowy, badając zarazem jego zgodność z wymogami formalnymi, a także spójność, poprawność i rzetelność. Nie powzięły one zatem żadnych wątpliwości co do wartości merytorycznej rozważanego opracowania, wobec czego nie były również zobowiązane do złożenia wniosku o sprawdzenie operatu szacunkowego. Tym bardziej, że ustawodawca nie nakłada obowiązku zwracania się do organizacji zawodowej z wnioskiem o zbadanie ekspertyzy sporządzonej przez rzeczoznawców majątkowych. Jeżeli natomiast skarżący miał zastrzeżenia dotyczące poprawności merytorycznej omawianego opracowania, to mógł samodzielnie wystąpić o wszczęcie kontroli z art. 157 ust. 1 u.g.n. Nie uczynił jednak tego, a zatem w świetle materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy należy uznać, że operat szacunkowy z dnia [...] marca 2013 r. jest poprawny. Sąd podziela przy tym pogląd organów administracji publicznej co do spełnienia wymogów formalnych przez wspomnianą ekspertyzę rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy jest bowiem logiczny i spójny wewnętrznie, a przy tym zawiera wszystkie elementy przewidziane przez prawo. Ponadto należy zaznaczyć, że we wspomnianym piśmie z dnia [...] kwietnia 2013 r. rzeczoznawca majątkowy obszernie odniósł się do zarzutów skarżącego. Skarżący wywodził poza tym, że biegły nie uwzględnił w swoich wyliczeniach przeznaczenia działki nr [...] pod drogę dojazdową. Argument ten należy jednak uznać za nietrafny. Trzeba bowiem podkreślić, że w świetle art. 98a u.g.n. istotny jest wzrost wartości nieruchomości jako całości, a nie jej poszczególnych działek (zob. wyrok NSA z dnia 22 października 2015 r., I OSK 126/14, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 10 czerwca 2015 r., II SA/Wr 98/15, tamże; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 9 kwietnia 2015 r., II SA/Po 1409/14, tamże). Biegły przyjął zatem słusznie jako podstawę do swoich analiz działkę nr [...] przed podziałem, a zatem obejmującą obecnie także działkę drogową nr [...]. Co więcej, także z nieruchomości uznanych przez rzeczoznawcę majątkowego za podobne do wycenianej nieruchomości zostały w wyniku podziału wyodrębnione działki drogowe. Trzeba przy tym wskazać, że – wbrew twierdzeniom skargi – postanowienie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w P. z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...], nie ustanawiania żadnych ograniczeń dla działek nr [...] i [...] (k. 49-53 akt sądowych). Wspomniany akt administracyjny uzgadnia bowiem jedynie realizacje przedsięwzięcia polegającego na budowie zespołu 18 budynków mieszkalnych w zakresie oddziaływania na obszar Natura 2000. Tym samym w powyższym zakresie zastrzeżenia zgłaszane przez skarżącego również okazały się bezpodstawne. Na marginesie Sąd pragnie wskazać, że bezprzedmiotowe jest powoływanie się w skardze z dnia [...] października 2015 r. na zmiany wprowadzone przez uchwałę nr [...] Rady Miejskiej w S. w sprawie zmiany uchwały nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] grudnia 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości oraz z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. poz. 2602). Uchwała ta dotyczy bowiem w istocie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej, ustalanej na podstawie art. 144 u.g.n. Tymczasem w niniejszej sprawie organy administracji publicznej orzekały o opłacie adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem gruntu, do której zastosowanie znajduje art. 98a u.g.n. Podsumowując, wbrew twierdzeniom skarżącego, operat szacunkowy, na jakim oparto rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, okazał się aktualny i był poprawnie sporządzony. Mógł on zatem stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. W konsekwencji kontrolowane decyzje należy uznać za prawidłowe . W tej sytuacji Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi. Skarga jako niezasadna podlegała zatem oddaleniu na mocy art. 151 p.p.s.a.