I OSK 126/14

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Wiesław Morys sędzia NSA Jan Paweł Tarno sędzia NSA Paweł Miładowski (spr.) Protokolant starszy asystent sędziego Rafał Kopania po rozpoznaniu w dniu 22 października 2015 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej "I." Sp.z.o.o. z siedzibą w R. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 września 2013 r. sygn. akt VIII SA/Wa 326/13 w sprawie ze skargi "I." Sp. z.o.o. z siedzibą w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną. Wyrokiem z dnia 26 września 2013 r., sygn. akt VIII SA/Wa 326/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę "I." sp. z o.o. z siedzibą w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zwanego dalej "SKO", w R.z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. W uzasadnieniu wyroku Sąd przytoczył następujące okoliczności faktyczne i prawne sprawy. Decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r., znak: [...], Prezydent Miasta R. orzekł o ustaleniu I. sp. z o.o. opłaty adiacenckiej w wysokości 17279,10 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej przy ul. [...] w R., o łącznej powierzchni 9726 m2, stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] z obrębu [...], arkusz [...] wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta Miasta R. z dnia [...] września 2011 r., znak: [...]. Określił jednocześnie, że ww. opłata podlega uiszczeniu w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości po podziale stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. S. w dniu 6 sierpnia 2012 r. oraz aneks do operatu z dnia 17 października 2012 r. Wartość nieruchomości przed podziałem ustalona została na kwotę 859681 zł, natomiast po podziale 917278 zł. Podział przedmiotowej nieruchomości spowodował zatem wzrost jej wartości o 57597 zł. Zgodnie z obowiązującą w tym zakresie uchwałą, stawka opłaty adiacenckiej wynosi 30% wzrostu wartości, czyli w przedmiotowej sprawie 17279,10 zł. W piśmie z dnia 2 października 2012 r. organ odpowiedział na zastrzeżenia skarżącej Spółki. Odwołanie od ww. decyzji złożyła I. sp. z o.o., kierując zarzuty przeciwko rzetelności operatu szacunkowego. Zaskarżoną decyzją SKO w R. utrzymało w mocy ww. decyzję ustalającą opłatę adiacencką. Organ odwoławczy wyjaśnił, że istniały w niniejszej sprawie podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej. Ponadto złożony przez rzeczoznawcę operat jest logiczny, kompletny i spójny. Wartość rynkową nieruchomości przed i po podziale oszacowano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Ustalając wartość rynkową nieruchomości (przed i po podziale), rzeczoznawca dokonał właściwego doboru transakcji oraz uwzględnił wszystkie cechy mające wpływ na ich wartość (atrakcyjność lokalizacji, wielkość powierzchni działki, warunki zagospodarowania, uzbrojenie terenu, dostępność komunikacyjna). Do ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca uwzględniła do porównania 14 transakcji wybranych nieruchomości gruntowych podobnych do wycenianej pod względem atrakcyjności lokalizacji ogólnej, dostępności komunikacyjnej, funkcji w planie, wielkości powierzchni działek, uzbrojenia terenu i podobnym przeznaczeniu. Rzeczoznawca określiła trend czasowy, cenę maksymalną, minimalną i średnią arytmetyczną, które następnie skorygowała współczynnikami korygującymi i ustaliła wartość rynkową nieruchomości składającej się z działki nr [...] (przed podziałem) na kwotę 859681 zł. Do ustalenia wartości nieruchomości powstałych po podziale działki nr [...] rzeczoznawca przyjęła kolejne 11 nieruchomości podobnych do wycenianych. Podobnie również ustaliła trend czasowy, ceny maksymalną, minimalną i średnią arytmetyczną, które następnie skorygowała współczynnikami korygującymi. Sumę wartości jedenastu nieruchomości powstałych na skutek podziału działki nr [...] oszacowała na kwotę 919271 zł. Następnie w dniu 17 października 2012 r. biegła sporządziła aneks do ww. operatu szacunkowego, związany ze zmianą wartości 1 m2 działki nr [...], co skutkowało zmianą wartości działki nr [...] po podziale, która ostatecznie wyniosła kwotę 917278 zł. Zgodnie z przepisami cytowanej wyżej uchwały, 30% różnicy kwot 917278 zł i 859681 zł stanowi wartość opłaty adiacenckiej. Odnosząc się do odwołania organ II instancji wskazał, że podważanie operatu szacunkowego powinno wymagać przedstawienia przeciw dowodu; to, że sporządzenie operatu nie wymaga uczestnictwa strony w oględzinach przeprowadzonych przez rzeczoznawcę; pojęcie "nieruchomości podobnej" nie jest tożsame z identycznością. Rzeczoznawca uwzględnił cech nieruchomości związane z lokalizacją, powierzchnią, uzbrojeniem i dojazdem. Dobierając odpowiednio wartości poszczególnych współczynników korygujących rzeczoznawca majątkowy w maksymalnie możliwy sposób zniwelował różnice między istotnymi dla wyceny nieruchomości kryteriami. Ponadto prawidłowo nie poszukiwał na rynku nieruchomości podobnych z uwzględnieniem cechy, aby składała się z wielu działek, powstałych w wyniku jej podziału. Działanie takie skazane byłoby z góry na niepowodzenie. Aby oszacować wartość nieruchomości po podziale rzeczoznawca słusznie przyjął, że wartość ta stanowi sumę wartości działek powstałych w wyniku podziału. Powyższą decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie I. sp. z o.o., domagając się uchylenia zaskarżonej, jako wydanej z naruszeniem art. 7, art. 8, art. 10 K.p.a.; art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 i art. 155 ust. 1 pkt 1, 3, 5 i 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n."; art. 7, art. 8, art. 11, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a. W odpowiedzi na skargę SKO w R. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty przedstawione w decyzji. W odniesieniu do zarzutów skargi SKO wyjaśniło, że dowodem w sprawie jest operat szacunkowy z dnia 6 lipca 2012 r. oraz aneks do operatu szacunkowego z dnia 17 października 2012 r., z których wynika wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości. Ponadto cena zapłacona przez Spółkę za grunt nie musi być tożsama z wartością ustalona przez rzeczoznawcę. W ocenie organu nie doszło także do naruszenia art. 10 K.p.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 26 września 2013 r. sygn. akt VIII SA/Wa 326/13, oddalając skargę powołał się na treść art. 98a ust. 1 i ust. 1a, art. 7, art. 146 ust. 1a u.g.n. i stwierdził, że biegły nie ma pełnej swobody, co do sposobu wyceny, dokonywanej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej (w tym wynikającej z tytułu wzrostu nieruchomości. Zasady i tryb postępowania przy określaniu wartości nieruchomości określają przepisy działu IV u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wycenie podlega całość nieruchomości, a szczególnym dowodem jest operat szacunkowy, który ma walor opinii biegłego (por. wyroki NSA: z 5 maja 2011 r., II OSK 979/10; z 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11). organ ma więc prawo zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (por. wyrok WSA w Łodzi z 24 października 2007 r., II SA/Łd 802/07; wyrok WSA w Warszawie z 13 października 2011 r., I SA/Wa 1630/11). Mając na względzie powyższe zasady Sąd uznał, że w niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, bo z uwzględnieniem wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, a w konsekwencji różnicę tych wartości, stanowiącą podstawę określenia opłaty adiacenckiej. W ocenie organów obu instancji, przedmiotowy operat szacunkowy jest wyczerpujący i nie zawiera błędów, został oceniony według powyższych wskazań. Sąd podziela w pełnym zakresie powyższą ocenę organów. W konkluzji Sąd stwierdził, że w przedmiotowej sprawie podstawą naliczenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem, a nie w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, jak to sugeruje skarżąca Spółka. Zaskarżona decyzja zapadła zatem w związku z treścią art. 98a u.g.n. Sąd podzielił stanowisko organów, że podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość (por. wyrok WSA w Warszawie z 2 grudnia 2010 r., IV SA/Wa 1221/10). Podobną procedurę biegła zastosowała w przypadku szacowania wartości działek po podziale, przyjmując, że wartość tak oszacowanej nieruchomości stanowi sumę wartości działek powstałych w wyniku podziału. Zasadne jest stanowisko organu odwoławczego, wyrażone w odpowiedzi na skargę, że cena za m² gruntu, jaki płaciła Spółka, nabywając poszczególne działki od osób fizycznych, nie musi być tożsama z wartością nieruchomości ustaloną przez biegłą. Biegła przy sporządzaniu przedmiotowego operatu korzystała z materiałów źródłowych, o których mowa w art. 155 ust. 1 u.g.n., załączając część z nich jako załączniki do operatu. Również, wbrew zarzutom skarżącej, badała księgę wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w R.. W orzecznictwie przyjmuje się, że rzeczoznawca nie ma obowiązku badania i analizowania danych zawartych we wszystkich wskazanych w art. 155 ust. 1 u.g.n. źródłach. Zasadą jest, że powinien on wykorzystać tylko te dane, które są mu niezbędne. Tak więc z jakich źródeł rzeczoznawca skorzysta zależało będzie od potrzeby konkretnej sprawy, a zwłaszcza celu wyceny, przyjętego podejścia metody i techniki szacowania (por. wyrok NSA z 18 maja 2011 r., I OSK 1095/10, wyrok WSA w Lublinie z 27 kwietnia 2010 r., II SA/Lu 85/10). Sąd nie podziela więc zarzutu skarżącej, że operat szacunkowy nie został sporządzony zgodnie z art. 155 ust. 1 pkt 1, 3 i 7 u.g.n. Sąd nie zgodził się z zarzutem skargi, że o braku rzetelności przedmiotowego operatu świadczą przeprowadzone przez biegłą oględziny nieruchomości bez zawiadomienia strony o tej czynności, co w ocenie skarżącej stanowi naruszenie art. 79 § 1 K.p.a. Wizja lokalna przeprowadzona przez biegłą nie ma charakteru dowodowego w sprawie, przewidzianego w art. 85 K.p.a., a jest jedynie jedną z czynności dokonywanych na użytek sporządzenia operatu szacunkowego, o których mowa w art. 155 ust. 4 u.g.n. Dowodem w sprawie jest wyłącznie operat szacunkowy, przy sporządzaniu którego, o ile biegły nie potrzebuje informacji od stron, obecność tych ostatnich nie jest konieczna. Istotą dowodu z opinii biegłego jest samodzielne, bez udziału stron i organu, przygotowanie i opracowanie opinii. Przyjęcie, że strona ma prawo do udziału w sporządzaniu opinii biegłego przez zagwarantowanie jej m.in. możliwości udziału w wizji lokalnej dokonywanej w trybie art. 155 ust. 4 u.g.n., byłoby sprzeczne z naturą tego środka dowodowego. Udział strony w postępowaniu dowodowym, polegającym na sporządzeniu opinii biegłego, jest zagwarantowany, jeśli strona ma możliwość odniesienia się do tej opinii po jej sporządzeniu, a przed rozstrzygnięciem w sprawie (por. wyrok NSA z 20 kwietnia 2011 r., I OSK 977/10; wyrok WSA w Lublinie z 16 lutego 2012 r., II SA/Lu 945/11). Dlatego Sąd nie uznał za zasadne zarzutów skargi, że organy prowadzące przedmiotowe postępowanie administracyjne były zobowiązane powiadomić strony o miejscu i czasie przeprowadzenia przez rzeczoznawcę majątkowego oględzin nieruchomości, a tym samym, że naruszyły art. 7, art. 8, art. 11, art. 75 § 1 i art. 77 § 1 K.p.a. Sąd wskazał, że organy analizując operat uznały, że stanowi on wiarygodny dowód na wzrost wartości nieruchomości w związku z jej podziałem. Zdaniem Sądu, ocena ta jest pełna i logiczna, a zarzuty skarżącej wobec operatu nie zasługują na uwzględnienie. Strona, kwestionując ustalenia operatu szacunkowego i nie zgadzając się z wyjaśnieniami biegłej na postawione wobec treści operatu zarzuty, powinna przedłożyć jako dowód operat szacunkowy sporządzony przez innego rzeczoznawcę, do którego organ musiałby się ustosunkować, ewentualnie na poparcie swoich zarzutów przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyroki WSA w Warszawie: z 6 marca 2012 r., I SA/Wa 1450/11; z 22 lutego 2012 r., I SA/Wa 1164/11). Odnosząc się natomiast do zarzutów skarżącej naruszenia przez organ odwoławczy art. 10 § 1 K.p.a. Sąd wskazał, że przy piśmie z dnia 26 listopada 2013 r. pełnomocnik skarżącej został zawiadomiony o zgromadzeniu całości materiału dowodowego w sprawie zgodnie z art. 10 K.p.a. (por. wyroki NSA: z 18 maja 2006 r., II OSK 831/05; z dnia 1 lutego 2011 r., II OSK 1098/10). Skargę kasacyjną od powyższego złożyła I. sp. z o.o. opartą na przesłankach z art. 174 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", wnosząc o uchylenie zaskarżonego wyroku i zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych. W ocenie strony skarżącej kasacyjnie Sąd I instancji nie uwzględnił skargi pomimo, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów: - prawa procesowego, tj. art. 7, art. 8, art. 11, art. 80, art. 75 § 1 i art. 77 § 1 K.p.a., a także z naruszeniem przepisów art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 155 ust. 1 pkt 1, 3, 5 i 7 u.g.n., a także § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia; oraz art. 106 § 3 p.p.s.a. przez niedopuszczenie dowodów z aktów notarialnych z których wynika cana zakupu nieruchomości przez skarżącą Spółkę; - prawa materialnego, tj. art. 98a ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n., jak również § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia przez błędną wykładnię przepisów i przyjęcie, że można określić wysokość opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy, który zawiera istotne wady oraz, że biegła w niniejszej sprawie dokonała wyboru właściwej metody szacowania nieruchomości będącej przedmiotem sprawy, a także, że przyjęte przez nią do porównania nieruchomości są "nieruchomościami podobnymi" w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n., pomimo, że nieruchomości przyjęte do porównania takimi nie były oraz na przyjęciu, że dopuszczalne jest szacowanie wartości poszczególnych działek powstałych po podziale nieruchomości, a nie całej nieruchomości jak również, że ceny rynkowe zapłacone przez skarżącego za nieruchomość nie mają znacznie dla ustalenia zmian wartości nieruchomości w związku z jej podziałem. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Wobec tego, że w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a., a nadto nie zachodzi również żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku Sądu pierwszej instancji, Naczelny Sąd Administracyjny dokonał takiej kontroli zaskarżonego wyroku jedynie w zakresie wyznaczonym podstawami skargi kasacyjnej. Naczelny Sąd Administracyjny orzekający w niniejszej sprawie za niezasadne uznał zarzuty skargi kasacyjnej. Wbrew twierdzeniom strony skarżącej kasacyjnie w niniejszej sprawie zostało wykazane, że wartość nieruchomości skarżącej Spółki wzrosła po dokonaniu podziału nieruchomości. Na tę okoliczność w aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy. Zaistniały tym samym hipotezy zawarte w art. 4 pkt 11 i art. 98a ust. 1 u.g.n., a więc i dyspozycja do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zupełnie inną kwestią jest podnoszona przez skarżącą Spółkę argumentacja dotycząca prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, w zakresie: - wyboru sąsiednich nieruchomości z uwagi na ich lokalizację, wielkość i przeznaczenie jako "podobnych"; - nieuzasadnienia wyboru wielkości poszczególnych współczynników korygujących; - niewzięcie pod uwagę wartości nieruchomości należącej do Spółki z daty nabycia jej przez Spółkę. Jednak sformułowanie w tym zakresie zarzutu co do błędnego sporządzenia dowodu w sprawie, który stanowił podstawę wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, wymagało od strony skarżącej kasacyjnie wykazania, że zaistniała wada postępowania miała istotny wpływ na wynik sprawy. Wynika to wprost z treści art. 174 pkt 2 p.p.s.a. Jeżeli zatem skarżąca kasacyjnie Spółka podnosi określone zarzuty przeciwko operatowi szacunkowemu – jedynemu dowodowi w sprawie – to powinna konkretnie wykazać, które nieruchomości nie powinny być brane pod uwagę przy sporządzaniu operatu szacunkowego oraz te, które (jako "nieruchomości podobne") są bliższe walorom jakie posiadała w dacie sporządza operatu szacunkowego nieruchomość należąca do skarżącej Spółki. W tym zakresie twierdzenia skarżącej Spółki są gołosłowne, ponieważ nie wykazują czy w ogóle wskazywane przez nią zarzuty mają jakikolwiek wpływ na wynik sprawy, tj. na wartość nieruchomości po dokonaniu jej podziału, w sytuacji gdy przyjęte do porównania nieruchomości przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową, parkingi, ciągi komunikacyjne, stację transformatorową i znajdowały się w granicach tego samego miasta. Istotna jest bowiem to jaka została przyjęta wartość tych nieruchomości w trakcie wyceny nieruchomości skarżącej Spółki – z operatu wynika, że ich wartość ustalono zgodnie z zasadami wyceny, ponieważ rzeczoznawca szacował poddając analizie umowy notarialne zawarte od 2010 r. Ponadto nie podważa przyjętej w operacie wyceny okoliczność, że inna była wartość nieruchomości w dacie jej nabycia przez skarżącą Spółkę. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Nie wynika z tego aby istniała w niniejszej sprawie konieczność uwzględnienia ceny wartości nieruchomości skarżącej Spółki z daty nabycia tej nieruchomości. W przeciwnym razie nie byłoby konieczności ustalania wartości nieruchomości na datę dokonania podziału. Wbrew stanowisku Spółki Sąd I instancji odniósł się do zarzutu jakoby została pominięta cena nieruchomości skarżącej Spółki z daty jej nabycia. Jak trafnie wskazał Sąd, operat stanowi dowód tego, jaką wartość nieruchomość miała przed oraz po podziale i to właśnie różnica tych wartości stanowi podstawę określenia opłaty adiacenckiej. Wyceny dokonuje się bowiem zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n. co oznacza, że rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości, a nie jej cenę. Skoro ustalając wartość nieruchomości ustala jej wartość rynkową, to czyni to na podstawie czynników rynkowych (por. wyrok NSA z 11 kwietnia 2014 r., II OSK 2745/12). Tym samym brak jest związku przyczynowego pomiędzy zapłaconą ceną za nieruchomość w dacie zawarcia aktu notarialnego, a jej wartością bezpośrednio przed datą podziału nieruchomości. Te dwie wartości mogą bowiem różnić się z uwagi na upływ czasu pomiędzy zawarciem aktu notarialnego, a sporządzaniem operatu szacunkowego (który uwzględnia tylko określony czasookres z art. 98a ust. 1 u.g.n.) oraz tym, że ustalenie wartości nieruchomości dla celów operatu szacunkowego następuje w oparciu o czynniki rynkowe, które dodatkowo podlegają uśrednieniu i zastosowaniu metody korygującej. Już chociażby z treści samych przepisów prawa wynika, że cena zapłacona za nieruchomość może być inna od jej wartości ustalanej na potrzeby operatu szacunkowego. Dlatego skoro strona skarżąca nie zgadzała się z okolicznościami wynikającymi z operatu szacunkowego to powinna przedstawić kontrdowód, który mógłby odpowiadać mocy dowodowego operatu szacunkowego, tj. kontrwycenę jej nieruchomości lub wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 u.g.n. – na co zasadnie wskazał Sąd I instancji. Z akt sprawy nie wynika aby dobór nieruchomości w operacie miał na celu wyłącznie wykazanie wzrostu wartości nieruchomości. Skarżąca Spółka nie wskazała bowiem jakie inne nieruchomości miałyby wpływ na niższą cenę jej nieruchomości po dokonaniu podziału i z jakich względów rzeczoznawca powinien je uwzględnić w sporządzonym operacie szacunkowym. Bez tych informacji w zasadzie brak jest podstaw do podważenia wyniku jaki zawiera operat szacunkowy, a tym samym czyni w tym zakresie zarzut naruszenia prawa procesowego, tj. art. 7, art. 8, art. 11, art. 80, art. 75 § 1 i art. 77 § 1 K.p.a., a także z naruszeniem przepisów art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 155 ust. 1 pkt 1, 3, 5 i 7 u.g.n., a także § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia, pozbawiony usprawiedliwionych podstaw. W tych warunkach również zarzut naruszenia art. 106 § 3 p.p.s.a. nie zawiera usprawiedliwionych podstaw, ponieważ jak wyżej wskazano dla ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem nie mają decydującego znaczenia ceny zakupu nieruchomości, która podlegała podziałowi. W operacie prawidłowo ustalono wartość przedmiotowej nieruchomości po podziale jako sumę poszczególnych wartości jedenastu działek powstałych po podziale działki nr [...]. Operat szacunkowy odnosi się bowiem do całej nieruchomości. Wynika to z tego, że ustalenie wartości nieruchomości po podziale powinno uwzględniać rzeczywiste cechy powstałych działek, tak jak w niniejszej sprawie po podziale przedmiotem operatu są działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, ale i pod ciągi komunikacyjne i inne. Z tego względu opłata adiacencka dotyczy właśnie całej nieruchomości, a nie tylko wybranych działek, co wynika jednoznacznie z treści art. 98a u.g.n. i uwzględnia konkretne cechy nowo powstałych działek w wyniku podziału, co niewątpliwie ma na celu ustalenie tego jaka jest wartości całej nieruchomości po podziale. Te cechy strona skarżąca odnosi do pojęcia "nieruchomości podobnej" i wskazuje na zły dobór tego rodzaju nieruchomości na potrzeby sporządzenia operatu szacunkowego. W zakresie wykładni pojęcia "nieruchomości podobnej" Sąd trafnie wskazał, że nie chodzi o uwzględnienie nieruchomości takich samych. Artykuł 4 pkt 16 u.g.n. przez "nieruchomość podobną" rozumie nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Definicja ta wskazuje jakie okoliczności, cechy, muszą być brane pod uwagę, aby można było mówić o porównywalności nieruchomości. Nie wymienia oczywiście wszystkich cech, wskazując niektóre, ale nie wyklucza też innych, gdyż w każdej sytuacji, w każdej sprawie o porównywalności nie muszą przesądzać tylko cechy wymienione w przepisie, ale także inne. Z definicji tej wynika jednakże, że nieruchomości podobne to takie, które są porównywalne, porównywalne pod każdym względem, zatem dobrane tak, że nie budzi wątpliwości, że te o znanych cechach mogą świadczyć o wartości nieruchomości wycenianej. Wartość bowiem tej nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania w przypadku jej obrotu (por. wyrok NSA z 28 sierpnia 2013 r., I OSK 351/12). Operat uwzględnia bowiem takie cechy jak rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych w Radomiu, (uwzględnia transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową), sposób zagospodarowania tego terenu oraz kilkanaście nieruchomości podobnych jako przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, zgodnie z § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia. Ponadto rzeczoznawca wprost wskazał, że na cenę gruntów miało wpływ: lokalizacja, przeznaczenie, postanowienia planu miejscowego, powierzchnia, połączenia komunikacyjne, infrastruktura oraz wskazał, że obiektywnie następuje comiesięczny wzrost wartości nieruchomości na rynku; a dla przedmiotowej nieruchomości ustalił i uwzględnił lokalizację jako "średnio korzystną", każdorazowo uzasadniając współczynnik korygujący (czynniki wpływające na wartość nieruchomości). Brak jest tym samym podstaw do stwierdzenia, że operat szacunkowy uwzględniał nieruchomości, które nie posiadały cech "porównywalności". Zasady określania wartości nieruchomości uregulowane są przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami dział IV rozdział 1, przepisami wykonawczymi do niej – rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez wskazanie sposobów określania wartości, podejść, metod i technik wyceny. Jakkolwiek wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 u.g.n.), to jednak musi się on trzymać reguł, które ww. przepisy określają. Jak wynika z powyższego wywodu reguły te w niniejszej sprawie zostały zachowane, ponieważ biegły uznał, że właściwe będzie podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, która polega na porównaniu co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W tej metodzie wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 ww. rozporządzenia). Operat uwzględnia te zasady, biorąc pod uwagę m.in. cechy nieruchomości podobnych. Zastosowanie tej metody mieści się zatem w hipotezie art. 153 ust. 1 u.g.n., która wymaga uwzględnienia nieruchomości podobnych. Z tych względów nie można się doszukać aby w niniejszej sprawie doszło do naruszenia prawa materialnego, tj. art. 98a ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n., jak również § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia. Zarzut skargi kasacyjnej w tym zakresie nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Mając powyże na względzie, na podstawie art. 184 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.