II SA/Po 214/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Protokolant St. sekretarz sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi G. J. i I. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2014r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Wójt Gminy decyzją z [...] października 2014r., na podstawie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r . Nr 261, poz. 2603 ze zm.), uchwały Rady Gminy Komorniki Nr XXXII/211/2005 z dnia 28 lutego 2005 r. w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Wielkopolskiego z 2005 r., Nr 48, poz. 1513) ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych miejscowości R.-S., gm. K. o numerze ewidencyjnym [...] na skutek podziału nieruchomości zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy z dnia [...]12.2011r., która stała się ostateczna w dniu 05.01.2012r. Do zapłaty opłaty zobowiązał G. J. i I. J. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ administracyjny wskazał, powołując się na przepis art. 98a ust. l ustawy oraz uchwały Nr XXXIII/3 3 7/2005 z dnia 29 sierpnia 2005r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, że nastąpił wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości powstałych po podziale i ustalił opłatę adiacencką w wysokości 30 % wartości tego wzrostu. W wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o łączną kwotę [...] zł wobec czego opłata adiacencką stanowi kwotę [...] zł. (30%x [...] zł). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym 18 lipca 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkową Panią K. M. Od decyzji organu I instancji odwołanie złożyli I. J. i G. J zarzucając liczne uchybienia w trakcie wyceny nieruchomości oraz podnieśli kwestię wadliwego ustalenia stron postępowania. 1. Naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - dalej k.p.a. (Dz. U. z 2013 r., poz. 267) polegające na nie wyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego oraz na jego dowolnej ocenie poprzez dopuszczeniu opinii podmiotu, którego wcześniejszy operat został w postępowaniu podważony jako nierzetelny. Ponadto organ w celu weryfikacji opinii rzeczoznawcy uzyskuje opinię tego samego rzeczoznawcy, który w istocie ocenia własną pracę, rozstrzygając następnie bez stanowiska strony odnośnie wyjaśnień biegłego, 2. Naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. poprzez wydanie decyzji bez umożliwienia stronie wypowiedzenia się, co do zebranych materiałów oraz możliwości zgłoszenia żądań, polegające na niewyznaczeniu terminu na wypowiedzenie się, co skutkuje pozbawieniem strony prawa do czynnego udziału w każdym stadium postępowania. 3. Naruszenie wyrażonej w art. 8 k.p.a. - zasady pogłębiania zaufania do organów Państwa, poprzez prowadzenie postępowania w sposób budzący uzasadnione wątpliwości. 4. Naruszenie art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014- 518 j.t.) poprzez przyjęcie w operacie do porównania nieruchomości, których nie można określić kryterium nieruchomości podobnych, w szczególności z uwagi na znaczne różnice w powierzchni nieruchomości oraz inne kryteria wpływające na ich cenę, jak indywidualizacja cech miejsca ich położenia. 5. Naruszenie art. 154 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne przyjęcie, że rzeczoznawca majątkowy wykonał operat w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa. 6. Naruszenie § 26 ust 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004.207.2109), gdyż rzeczoznawca nie wziął do wyceny nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości i dokonał nieprawidłowo porównania nieruchomości wycenianej z innymi nieruchomościami, które byty przedmiotem obrotu rynkowego mimo istotnych różnic cech tych nieruchomości. 7. Naruszenie § 56 ust 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego - operat szacunkowy powinien posiadać "przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem", poprzez nienależyte uzasadnienie przedłożonego operatu. Pełnomocnik wniósł o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] grudnia 2014r. na podstawie art. 4 pkt 16), art. 98a ust. 1 i la, art. 148 ust. 1, art. 156, art. 157 ust. 1, art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i art. 138 §1 pkt.1 kpa utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy. W motywach rozstrzygnięcia Kolegium przytoczyło i powołało się na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 98a ust. 1, art. 144 ust. 2, art. 146 ust. la, art. 147 i art. 148 ust. 1-3. Organ przyjął, że w rozpatrywanej sprawie warunkiem umożliwiającym ustalenie opłaty adiacenckiej, o której mowa w powołanych powyżej przepisach ustawy jest wystąpienie trzech przesłanek: 1. pozytywne rozpatrzenie przez organ administracji wniosku o przeprowadzenie podziału nieruchomości, 2. wzrost wartości nieruchomości w następstwie wydanej decyzji o podziale nieruchomości, 3. obowiązywanie w czasie, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki opłaty adiacenckiej. Wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty nastąpiło w ustawowym terminie 3 lat od momentu uprawomocnienia się decyzji Wójta Gminy z dnia [...] grudnia 2011 roku zatwierdzającej podział nieruchomości. W chwili, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (tj. 5 stycznia 2012r.) obowiązywała uchwała Rady Gminy Komorniki nr XXXII/211/2005 z dnia 28 lutego 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Wobec powyższych okoliczności istota sprawy sprowadza się do wykazania, że w wyniku podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości. Stosownie do art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinia w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą K. M. stanowi dowód w niniejszej sprawie. Rzeczoznawca wybrała metodę porównywania parami i korygowania ceny średniej. Kolegium przyjęło, że biegła posiadała wiedzę o przeznaczeniu nieruchomości w dniu podziału, gdyż dla przedmiotowej nieruchomości zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy (str. 13 operatu). Biegła oszacowała wartość nieruchomości dwiema metodami porównawczymi. Mogła zastosować takie podejście, gdyż znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W operacie oraz w dodatkowych pismach wyjaśniła powody takiego wyboru metod. Jak wskazał organ I instancji w wyniku decyzji podziałowej nieruchomość składa się z jedenastu ([...]) i dziewięciu ([...]) działek ewidencyjnych. Dla potrzeb analizy ogólnej rzeczoznawca w sposób prawidłowy określiła rynek lokalny jako nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Operat zawiera na stronach 15 i 16 informacje, że biegła przy wycenie uwzględniła specyfikę położenia nieruchomości i określiła cechy, którymi kierowała się w trakcie dokonywania analizy i wyceny nieruchomości przed dokonanym podziałem i po wydzieleniu działek powstałych z działki nr [...]. Cechami tymi były przed podziałem: 1) Lokalizacja, 2) Sąsiedztwo i otoczenie, 3) Poziom infrastruktury technicznej i drogi dojazdowe, 4) Powierzchnia nieruchomości, 5) Możliwości zagospodarowania. Z kolei po podziale wyodrębniła następujące cechy: Lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, 2) Poziom infrastruktury technicznej i droga dojazdowa, 3) Rodzaj i struktura działek po podziale. Zgodnie z rozporządzeniem § 56 ust. 1 Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) dokonała przedstawienia obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (str. 26). Biegła wyraźnie opisała skale cech rynkowych (str. 21, 25). Dokonała procentowego wartościowania każdej z cech w stosunku do całości wartości. Dzięki temu Kolegium mogło dokonać analizy i zbadania prawidłowości obliczeń w dalszej części operatu. W stosunku do działki nr [...] przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe przedstawiono w opinii trzy nieruchomości podobne (tabela str. 20). Biegła określiła granicę współczynników korygujących w oparciu o cenę maksymalną i minimalną za podobne nieruchomości, a także z uwagi na wielkość nieruchomości zastosowała specjalną metodę ekstrapolacji. To dało jej podstawę do określenia konkretnych cech nieruchomości za pomocą skali cech przedstawionych na stronie 26. Taki sposób analizy jest słuszny i znany organowi odwoławczemu, gdyż jest oparty o metodologię wyceny tzw. metodę korygowania ceny średniej. Taki sam sposób zastosowała w stosunku do działki nr [...]. Biegła uwzględniła różnice za pomocą poprawek kwotowych. Po zsumowaniu wartości skorygowanych za metr kwadratowy biegła uśredniła cenę i uzyskała końcową wartość w wysokości [...] zł za m² dla każdej nieruchomości. W zakresie wydzielonych działek powstałych po podziale biegła zastosowała metodę porównywania parami, przy czym szeroko wyjaśniła powody takiego wyboru. Spośród kilku nieruchomości wybrała trzy najbardziej odpowiadające wycenianym nieruchomościom. Opisała cechy każdej nieruchomości. Następnie w tabelach na stronach 30 i 33 za pomocą poprawek kwotowych korygowała wartość nieruchomości wybranych. W ten sposób uzyskała wartość metra kwadratowego na poziomie [...]zł. Po zsumowaniu wszystkich wartości nieruchomości biegła uzyskała wartość wszystkich nieruchomości po podziale w łącznej kwocie [...] zł. Kolegium podkreśliło, że w celu określenia wartości nieruchomości wycenianej rzeczoznawca majątkowy porównał nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi. Rzeczoznawca wyceniała przedmiotowe nieruchomości indywidualnie uwzględniając ich atrybuty i dokonując stosownych korekt ze względu na ewentualnie występujące różnice w cechach rynkowych. W ocenie organu można zatem uznać za spełniony warunek adekwatności doboru przez rzeczoznawcę transakcji pomocniczych do nieruchomości wycenianej w zakresie cech rynkowych, które różnicują nieruchomości, i które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Definicja nieruchomości podobnej została zawarta w przepisach art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego operat zawierał materiał dowodowy pozwalający uznać, że biegła wzięła pod rozwagę różnice wynikające z cech poszczególnych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Dlatego zarzut podniesiony w odwołaniu, że operat jest nierzetelny jest bezpodstawny. Również zarzut, że organ I instancji nie dokonał oceny materiału dowodowego jest chybiony. Organ I instancji dokonał oceny materiału dowodowego, wyjaśnił Skarżącym przesłanki wydanej decyzji oraz podstawy do wydania decyzji. Powyższa analiza operatu dokonana przez organ I instancji oraz Kolegium pozwala uznać, że opinia zawiera pełne informacje, a dowód ten jest sporządzony w oparciu o przepisy prawa obowiązujące w dniu zaistnienia przesłanek do wydania decyzji. Ogólne tendencje oraz nieruchomości przedstawione przez biegłą na rynku nieruchomości nie odbiegają od rzeczywiście zaistniałych stanów na rynku nieruchomości. Dokonany wybór przez biegłą jest zróżnicowany i obejmuje adekwatne tj. podobne nieruchomości. Niezwykle ważne jest, że operat przedstawia tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale oraz nieruchomości, które biegła wzięła do porównania. Tabele w operacie są czytelne i umożliwiają szybką możliwość weryfikacji przez Stronę i organy dokonanych obliczeń. Biegła przedstawiła procentowe wagi cech. W ocenie Kolegium stanowi to dowód, na okoliczność, iż operat jest spójny i przedstawione obliczenia oparte są na obiektywnych przesłankach. Tylko bowiem takie ustalenia w oparciu o wykaz nieruchomości mogą stanowić dowód na okoliczność, że zmiany w postaci podziału nieruchomości doprowadziły do rzeczywistego wzrostu wartości dzielonej nieruchomości. Dokonane obliczenia w oparciu o stosowne algorytmy zastosowane w operacie przez biegłą są jednocześnie przełożeniem istniejących tendencji na rynku nieruchomości, a także wartości poszczególnych wycenianych działek, ich cech różniących się od cech branych do porównania nieruchomości, co też przekłada się w dalszej kolejności na wartość w postaci ceny (wartości jednostkowej) możliwej do uzyskania na rynku sprzedaży nieruchomości. W ocenie SKO opinia w sposób jednoznaczny wykazuje wzrost wartości nieruchomości. Jednocześnie skoro materiał dowodowy nie budzi wątpliwości może być uznany za dowód w niniejszej sprawie. Zgodnie z art. 7 Kpa w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Kolegium stosując się do tej zasady dokonało powtórnego zbadania sprawy, oceniło całość postępowania organu oraz wyjaśniło Stronie zasadność działania organu I instancji. Organ Odwoławczy nie przeprowadzał i nie uzupełniał materiału dowodowego. W ocenie organów operat nie budził wątpliwości, a dalsze czynności prowadziłyby tylko do nieuzasadnionego wydłużenia postępowania. Ponadto jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców mogłaby uznać, że operat jest całkowicie nieprzydatny w niniejszej sprawie. Jednakże organy nie znalazły podstaw do skierowania dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą pod opinię takiej organizacji. Dla potwierdzenia słuszności odmowy skierowania przez organy do wymienionej organizacji wniosku o ocenę operatu Kolegium przytoczyło stosowne tezy z orzecznictwa sądów administracyjnych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że w cytowanym powyżej przepisie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawarta jest treść, że stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości oraz obszaru przeznaczonego pod drogę wewnętrzną. Interpretacja tego przepisu pozwala biegłemu dokonywać wyceny w oparciu o wszystkie dokumenty, zdarzenia faktyczne i stany prawne, które mają odniesienie do wycenianych nieruchomości. Dlatego skoro zgodnie z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego zawarte są enumeratywnie wymienione elementy operatu, to biegły nie może dowolnie wybierać nieruchomości do analizy, tylko zgodnie z tymi wytycznymi uwzględnia przeznaczenie zgodne z decyzją o warunkach zabudowy. Kolegium przyjęło, że biegła stosownie do art. 4 pkt 16) ustawy o gospodarce nieruchomościami prawidłowo dokonała wyboru nieruchomości w oparciu o przeznaczenie określone w planach, decyzjach i studium. Nadto zdaniem Kolegium operat zawiera wszystkie elementy wskazane rozporządzeniu. Przyjęta metodologia jest podobna do innych wycen stosowanych przez biegłych w podobnych sprawach. Stąd Kolegium nie podziela argumentu, że jest ona wadliwa. Ponadto organy bardzo szeroko wyjaśniły te kwestie Stronom w swych rozstrzygnięciach. W kontekście przyjętych cen. Biegła wyceniała nieruchomości zgodnie ze standardami rzeczoznawców majątkowych. Dodatkowo wskazać należy, że biegła nie może do analizy zgodnie ze standardami przyjmować nieruchomości sprzedawanych w drodze przetargu. Wynika to z treści przepisu § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny, który określa, że przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przedłożenie transakcji zróżnicowanych cenowo, powoduje, że szacowanie jest prawidłowe, a uzyskane wyniki szacowania w oparciu o ceny i cechy daje największe prawdopodobieństwo, że na wolnym rynku możliwe są ceny do uzyskania zawarte w operacie. Kolegium podkreśliło, że wszystkie obliczenia są poprawne, jak również dobór cech. Dlatego operat należy uznać za prawidłowy. Odnosząc się do zarzutów wniesionych przez pełnomocnika Odwołujących się, Kolegium uznało za całkowicie chybiony zarzut pierwszy dotyczący dopuszczenia opinii sporządzonej przez biegłą. Przepisy wyraźnie wskazują, że operat sporządza biegły rzeczoznawca. W stosunku do biegłego w zakresie ewentualnego wyłączenia mają zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego (vide art. 24-27 kpa). Sam fakt, że operat sporządzony został w tym samym biurze nie może świadczyć o wadliwości lub konieczności wyłączenia biegłego. To właśnie okoliczność, że operat został sporządzony przez innego biegłego świadczy, że musiał on uwzględniać uwagi Kolegium po pierwotnym uchyleniu decyzji organ I instancji. Także zarzuty drugi i trzeci są nieskuteczne albowiem organ I instancji przesłał pismem wyjaśnienia biegłej z dnia 22 września 2014 r. Pismo to pełnomocnik odebrał w dniu 24 października 2014r. Organ wyjaśnił stronie, że biegła podtrzymuje swoje stanowisko i w tej sytuacji organ I instancji wydał decyzję. Strony nie przedłożyły do czasu zakończenia postępowania odwoławczego żadnych dowodów świadczących o wadliwości operatu (kontroperat, opinia stowarzyszenia biegłych rzeczoznawców). Organ I instancji posiadał jedyny dowód w sprawie, stąd zgodnie z orzecznictwem sądowo-administracyjnym ciężar dowodu w tej sytuacji spoczywał na stronie odwołującej. Zarzuty od czwartego do siódmego przedstawiony przez pełnomocnika nie znajduje potwierdzenia albowiem w operacie biegła wskazała, że posiada informacje o cechach w tym o powierzchni nieruchomości wycenianej i zastosowała z tego powodu specjalną korektę, a także korygowała wartości nieruchomości za pomocą współczynników korygujących odpowiednio do każdej cechy. Kolegium wskazuje, ponownie, że skarżący nie udowodnili wadliwości operatu. Oczywistym jest także, że nie ma na rynku dwóch identycznych nieruchomości. Stąd głównym kryterium wyboru nieruchomości dokonywanych przez biegłych jest przeznaczenie (tutaj tereny zabudowy mieszkaniowej) i na tej podstawie dokonuje się dalszej analizy cech. W tej sprawie nadto doszło do podziału nieruchomości na standardowe działki budowlane, a załączone chociażby na stronie 23 operatu mapki i fotografie nieruchomości wybranych do dalszej analizy świadczy, że wybrane nieruchomości spełniają kryterium podobieństwa. Zatem dowód w niniejszym postępowaniu ma posłużyć wyjaśnieniu, czy w warunkach obiektywnych transakcji doszło do realnego wzrostu wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie opinia jednoznacznie wskazuje, że nastąpił wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości. SKO nie znalazł podstaw do tego, ażeby uznać, że wniesione na etapie postępowania odwoławczego zarzuty miały istotny wpływ na wynik sprawy. Tym samym wartość nieruchomości położonej w R.-S. po podziale ustalona została w łącznej wysokości (działka [...]i [...])[...]zł., z kolei wartość nieruchomości przed podziałem to [...] zł. W związku z tym organ prawidłowo ustalił, że wzrost wartości nieruchomości będącej we władaniu wymienionych w sentencji niniejszej decyzji stron w konsekwencji podziału wynosi: [...]zł. Powyższa kwota jest podstawą do ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Dlatego biorąc pod uwagę uchwałę Rady Gminy w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty, która stanowi, że stawka opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po jej podziale stwierdzić należy, że zawarta w decyzji organu I instancji wysokość opłaty jest prawidłowa. Wynika to z obliczenia: [...] zł (wzrost wartości nieruchomości) x 30% = [...] zł. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję organu II instancji wnieśli G. J. i I. J. zaskarżając decyzję w całości i wnosząc o jej uchylenie. Skarżący zarzucili naruszenie przepisów postępowania, w szczególności: 1. art. 7 Kpa, art. 77 § 1 Kpa i art. 80 Kpa polegające na nie wyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego oraz na jego dowolnej ocenie poprzez dopuszczeniu opinii podmiotu, którego wcześniejszy operat został w postępowaniu podważony jako nierzetelny. Ponadto organ w celu weryfikacji opinii rzeczoznawcy uzyskuje opinię tego samego rzeczoznawcy, który w istocie ocenia własną pracę, rozstrzygając następnie bez stanowiska strony odnośnie wyjaśnień biegłego, 2. art. 138 §2 Kpa polegające na nieuchyleniu decyzji organu I instancji, mimo że organ ten nie zgromadził i nie rozpatrzył tym samym całego materiału dowodowego, a strona bez swojej winy została pozbawiona możliwości czynnego udziału w sprawie, 3. art. 10 § 1 Kpa poprzez wydanie decyzji bez umożliwienia stronie wypowiedzenia się, co do zebranych materiałów oraz możliwości zgłoszenia żądań, polegające na niewyznaczeniu terminu na wypowiedzenie się, co skutkuje pozbawieniem strony prawa do czynnego udziału w każdym stadium postępowania, 4. art. 8 Kpa - zasady pogłębiania zaufania do organów Państwa, poprzez prowadzenie postępowania w sposób budzący uzasadnione wątpliwości, 5. art. 2 Konstytucji poprzez obrazę fundamentalnych zasad postępowania, prowadzące do naruszenia konstytucyjnej zasady demokratycznego państwa prawnego. Nadto Skarżący zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności: 1. art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie w operacie do porównania nieruchomości, których nie można określić kryterium nieruchomości podobnych, w szczególności z uwagi na znaczne różnice w powierzchni nieruchomości oraz inne kryteria wpływające na ich cenę, jak indywidualizacja cech miejsca ich położenia, 2. art. 154 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne przyjęcie, że rzeczoznawca majątkowy wykonał operat w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa, 3. § 26 ust 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004.207.2109), gdyż rzeczoznawca nie wziął do wyceny nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości i dokonał nieprawidłowo porównania nieruchomości wycenianej z innymi nieruchomościami, które byty przedmiotem obrotu rynkowego mimo istotnych różnic cech tych nieruchomości, 4. § 56 ust 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego - operat szacunkowy powinien posiadać "przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem", poprzez nienależyte uzasadnienie przedłożonego operatu, 5. art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z 5 lipca 2001r. o cenach poprzez przyjęcie błędnej wykładni, że cena przedmiotowej nieruchomości oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, która kupujący ma zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę, która określona została w operacie szacunkowym jest ceną wolną od podatku VAT. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołując się na argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wniosło o oddalenie skargi jako niezasadnej. Nadto Kolegium odniosło się do zarzutów podniesionych przez Skarżących. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga okazała się niezasadna. Przedmiotem kontroli zgodności z prawem w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzająca jej wydanie decyzja w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez organy obu instancji przyjmując je za własne i czyniąc podstawą swych rozważań. W sprawie pozostawało poza sporem, że Wójt Gminy decyzją z [...] grudnia 2011r. zatwierdził podział nieruchomości należących do Skarżących zapisanych dla działki o numerze geodezyjnym [...] w księdze wieczystej [...] i dla działki nr [...] w księdze wieczystej [...]. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna w dniu 05 stycznia 2012r. Materialnoprawną podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie jest art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010, Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej "ugn"). Sama opłata adiacencka, zdefiniowana w art. 4 pkt 11 ugn, stanowi rodzaj renty gruntowej pobieranej przez gminę z racji wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej ewidencyjnego podziału. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustalana jest przez radę gminy w formie uchwały, w kwocie nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Uchwałę taką Rada Gminy podjęła dnia 28 lutego 2005r., ustalając wysokość opłaty adiacenckiej na 30%. Ustalenie i wymierzenie owej opłaty winno nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W niniejszej sprawie opłata została ustalona przed upływem 3-letniego terminu. Istotnym warunkiem wymierzenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości. Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości wskazującą na większą atrakcyjność nieruchomości podzielonej na wyodrębnione ewidencyjnie działki gruntu aniżeli stanowiącej jedną całość. Biegła oszacowała wartość przedmiotowych nieruchomości dwiema metodami porównawczymi. Słusznie przyjęły organy, że biegła w sporządzonym operacie prawidłowo zastosowała metodę porównywania parami i korygowania ceny średniej. W ocenie Sądu, sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości została dokonana w sposób rzetelny i fachowy. Sformułowane przez Skarżących zarzuty do opinii nie podważyły prawidłowej wysokości przyjętej do obliczenia opłaty adiacenckiej kwoty różnicy między wzrostem wartości nieruchomości utworzonych przez podział, a wartością nieruchomości przed jego dokonaniem. Słusznie uznały organy, że biegła posiadała wiedzę o przeznaczeniu nieruchomości w dniu podziału – grunty mieszkaniowe, gdyż dla przedmiotowej nieruchomości zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Do porównania biegła przyjęła 8 działek z K. i 19 z okolicy. Biegła odrzuciła skrajne transakcje i do porównania przyjęła 12 transakcji, w tym 7 transakcji podobnych. Biegła szczegółowo zanalizowała cechy nieruchomości powstałych po podziale. Uwzględniła, że powstało 6 działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową o powierzchni około 1.500 m², jedna działka o powierzchni około 1 ha oraz jedna o powierzchni około 4 ha W świetle treści operatu szacunkowego przyjąć należy, że spełniony był warunek adekwatności doboru przez rzeczoznawcę transakcji pomocniczych do nieruchomości wycenianej, zarówno przed podziałem jak i po podziale. Biegła w piśmie z 22 września 2014r. wyjaśniła nadto wątpliwości zgłoszone przez pełnomocnika skarżących i dodatkowo uzasadniła przyjęte metody doboru i szacowania nieruchomości (k. 239 i nast. akt I inst.), a także w piśmie z 4 grudnia 2014r. (k. 300 i nast. akt I inst.). Zaznaczyć przy tym należy, że zgodnie z art. 154 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wobec powyższego do kompetencji biegłego rzeczoznawcy majątkowego, jako specjalisty posiadającego wiedzę specjalną, należy wybór metody doboru i szacowania nieruchomości przed i po podziale. W ocenie Sądu brak jest uchybień co do rzetelnego i spójnego wykonania opinii i logicznego rozumowania w przedmiocie szacowania przedmiotowych nieruchomości. Niezasadne okazały się zatem zarzuty skarżących dotyczące naruszenia prawa materialnego art. 4 pkt 16 ugn. i art. 154 ugn. oraz § 26 ust. 1 i §56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Sąd w składzie rozstrzygającym niniejszą sprawę przychyla się do stanowiska, że jeżeli skarżący kwestionują przeprowadzoną w sprawie opinię biegłego rzeczoznawcy to winni wystąpić o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ugn). Skarżący tymczasem poza zgłoszeniem uwag i zastrzeżeń do opinii biegłej nie poparli swoich twierdzeń konkretnymi argumentami. W tym miejscu wskazać należy, że niezasadny jest zarzut stronniczości biegłej, która wykonała ponowną opinię w Kancelarii Rzeczoznawcy Majątkowego J. W., który sporządził poprzednio zakwestionowana opinię. Zgodnie z art. 156 ust. 1 ugn opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza na piśmie konkretny rzeczoznawca majątkowy, pod swoim nazwiskiem i to on ponosi za nią odpowiedzialność. Sam fakt współpracy z Kancelarią Rzeczoznawcy Majątkowego nie może skutkować uznaniem opinii za nieprzydatną do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Istotne znaczenie ma merytoryczna treść opinii, rzetelność sporządzenia, jasność i logiczność wniosków. Mając na uwadze całokształt zgromadzonych akt sprawy wskazać należy, że organy dokonały szerokiej i gruntownej oceny głównego dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy. Nadmienić należy, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału nieruchomości na wniosek właścicieli nieruchomości. Wynika to z art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ugn. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie: art. 80 kpa, nakazujący organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego; art. 7 kpa, który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego i art. 77 § 1 kpa, który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości, co w niniejszej sprawie organy uczyniły. Niezasadne okazały się zatem zarzuty naruszenia przepisów postępowania w zakresie art. 7 kpa, art. 8 kpa, art. 77 §1 kpa, art. 80 kpa i skutkiem tego organ II instancji nie naruszył art. 138 §2 kpa. Słusznie wskazało Kolegium, że w niniejszej sprawie nie ma podstaw do zastosowania art. 138 §2 kpa. Ocena dowodu w postaci operatu szacunkowego, dokonana także przez organ II instancji, była prawidłowa i została szczegółowo umotywowana. Niniejszy operat został należycie i obszernie uzasadniony, zatem trafnie został przez organy obu instancji uznany za pomocny i wystarczający do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Z akt sprawy wynika, też że skarżący w niniejszej sprawie w postępowaniu przed organem I instancji mieli zapewniony czynny udział. Pismem z 21 sierpnia 2014r. zawiadomiono oboje skarżących o wykonaniu ponownego operatu szacunkowego przedmiotowych nieruchomości i pouczono o treści art. 10 §1 kpa (k. 206 – 210 akt adm. I inst.). Następnie skarżący poprzez swojego profesjonalnego pełnomocnika zgłosili uwagi do opinii, na które biegła odpowiedziała pisemnie. Odpowiedzi te zostały pełnomocnikowi doręczone, zatem zapewniono w całej rozciągłości udział skarżących przed organem I instancji. Sąd dostrzega natomiast uchybienie organu II instancji w zakresie naruszenia art. 10 §1 kpa, gdyż organ ten nie zawiadomił skarżących przed wydaniem decyzji odwoławczej o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym i wypowiedzenia się co do jego treści. Sąd przyjął, że uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy skutkujące koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy nie przeprowadził bowiem żadnego postępowania dowodowego, dokonał jedynie ponownej i merytorycznej oceny zabranego przez I instancję materiału, który okazał się wystarczający do rozpoznania i rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Skoro organ odwoławczy nie prowadził postępowania dowodowego i orzekał w oparciu o materiał zgromadzony przez organ pierwszej instancji to brak zawiadomienia skarżących o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań nie miał istotnego wpływu na wynik sprawy (wyr. NSA z 10 września 2014r., sygn. akt II OSK 574/13, dostępne www.orzeczenia.nsa.gov.pl) W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego akcentuje się , że zarzut zgłoszony w zakresie art. 10 §1 kpa musi zatem wskazywać, jakiej konkretnie czynności procesowej strona nie mogła dokonać z powodu naruszenia zasady czynnego udziału w postępowaniu, jakiego dowodu w sprawie nie mogła przedstawić i jaki wpływ na wynik sprawy mogło mieć tak stwierdzone uchybienie. Pełnomocnik skarżących nie tylko nie dowiódł, że zachodzi jakiś związek pomiędzy podnoszonym przez niego naruszeniem prawa a rozstrzygnięciem podjętym w sprawie, ale nawet nie sprecyzował, w jakich czynnościach skarżący został pozbawiony udziału (wyr. NSA z 19 lutego 2015r., sygn. akt II OSK 1741/13). Odnośnie wyceny nieruchomości (przed i po podziale) Sąd także podziela stanowisko organu zawarte w odpowiedzi na skargę, że wycena nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej dotyczy wartości netto. Opłata adiacencka określona jest bowiem na podstawie różnicy wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem i po podziale. Biegli operują ceną netto. Uwzględnienie podatku VAT wynika z problematyki prawnopodatkowej i nie dotyczy osób fizycznych. W związku z tym należy przyjąć, że nie tylko wartość działek po podziale obliczana jest jak w art. 151 ugn, ale także wartość działek porównawczych winna być wskazana bez VAT. Nieistotny dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest zatem zarzut naruszenia art. 3 ust.1 pkt 1 ustawy o cenach. Nadto skarżący podnieśli powyższy zarzut dopiero w skardze do sądu administracyjnego, zatem nie był on przedmiotem merytorycznej oceny organów. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270, dalej ppsa) - Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W świetle tego przepisu Sąd nie dopatrzył się również innych naruszeń przepisów postępowania, które skutkowałoby uchyleniem zaskarżonej decyzji organu I i II instancji. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ppsa oddalił skargę, jak orzekł w sentencji wyroku. /-/ E. Podrazik /-/ J. Zieliński /-/ E. Brychcy