II SA/Po 243/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Asesor WSA Arkadiusz Skomra (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 19 czerwca 2024 r. w sprawie ze skargi M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 1 lutego 2024 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz M. G. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia 1 lutego 2024 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania W. B. (dalej również jako "wnioskodawca" lub "inwestor"), uchyliło w całości decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia 10 marca 2023 r. Nr [...] o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech obiektów inwentarskich do chowu bydła mięsnego o obsadzie inwentarza do 1120 DJP dla każdego obiektu, realizowanych jako rozbudowa gospodarstwa rolnego i w to miejsce orzekło o ustaleniu na rzecz Wnioskodawcy warunków zabudowy nieruchomości, składającej się z działek oznaczonych numerami ewid.: [...], [...], [...], [...], [...] [...], położonej w S. , obręb geodezyjny S. , gmina K. , dla inwestycji obejmującej budowę trzech budynków inwentarskich wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi oraz pozostałą niezbędną infrastrukturą. Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jak wynika z jej uzasadnienia, zapadła w następującym stanie faktycznym sprawy. W dniu 15 grudnia 2022 r. wpłynął do Burmistrza Miasta i Gminy K. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego podlegającego na budowie trzech budynków inwentarskich do chowu bydła mięsnego o obsadzie inwentarza do 1120 DJP dla każdego obiektu, realizowanego jako rozbudowa gospodarstwa rolnego na działkach oznaczonych numerami ewid.: [...], [...], [...], [...], [...] i [...], położonych w S., obręb geodezyjny S., gmina K. . W wyniku rozpatrzenia wniosku Burmistrz Miasta i Gminy K. decyzją Nr [...] z dnia 10 marca 2023 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że Wnioskodawca nie przedstawił żadnego faktycznego źródła zaopatrzenia inwestycji w wodę. Wnioskodawca za pośrednictwem Burmistrza Miasta i Gminy K. odwołał się od decyzji Nr [...] Burmistrza wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i wydanie orzeczenia co do istoty sprawy. W dniu 24 kwietnia 2023 r. oraz w dniu 04 maja 2023 r. Wnioskodawca uzupełnił odwołanie o dokumentację określającą sposób zaopatrzenia przedsięwzięcia w wodę. Pismem z dnia 20 grudnia 2023 r. Wnioskodawca doprecyzował treść wniosku o ustalenie warunków zabudowy, wskazując precyzyjne parametry projektowanych budynków. Wydając wskazaną na wstępie decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, iż wnioskowany teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wobec powyższego, postępowanie o wydanie niniejszej decyzji było prowadzone zgodnie z wymogami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm. – dalej jako "u.p.z.p."), jak dla terenu, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dla inwestycji, dla której nie ma obowiązku sporządzania takiego planu. W uzasadnienie decyzji Kolegium podniosło, iż na podstawie art. 61 ust. 4 u.p.z.p. odstąpiono od analizy w zakresie wskazanym w art. 61 ust. 1 pkt 1. Wnioskodawca przedłożył stosowne oświadczenie o wielkości posiadanego gospodarstwa rolnego. Możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest uzależniona od łącznego spełnienia wszystkich warunków art. 61 ust. 1 pkt. 1-6 u.p.z.p.. W trakcie analizy stanu faktycznego i prawnego obszaru analizowanego ustalono, iż wszystkie warunki o których mowa w powołanej ustawie, zostały spełnione. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniósł M. G. (dalej jako "Skarżący") zarzucając jej naruszenie: - art. 61 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., gdyż na skutek niewyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy błędnie przesądził, że w sprawie zastosowanie znajduje wyjątek pozwalający na pominięcie badania spełnienia przez planowaną inwestycję zachowania tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, co miało wpływ na wynik sprawy; - art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię, co miało wpływ na wynik sprawy; przyjmując że została spełniona przesłanka do wydania warunków zabudowy w zakresie uzbrojenia terenu wystarczającego dla zamierzenia budowlanego; - art. 77 § 1 w związku z art. 80 k.p.a., poprzez niedostateczne wyjaśnienie czy istnieją możliwości zaopatrzenia w wodę planowanej inwestycji, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy; - art. 7 k.p.a. poprzez przyjęcie w oparciu o twierdzenia inwestora o istnieniu możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej planowanej inwestycji i zaopatrzenie obiektów inwentarskich w wodę, które nie były poparte rzetelną weryfikacją materiału dowodowego, co miało wpływ na wynik sprawy; - § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez brak wyjaśnienia w analizie urbanistycznej zasad ustalenia i wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy. Wskazując na powyższe Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. Uzasadniając skargę Skarżący podniósł m.in., że Inwestor we wniosku wskazał, że dostęp do wody realizowany będzie przez projektowane przyłącze do sieci wodociągowej. W ramach decyzji również ustalono zaopatrzenie w wodę z przyłącza z sieci wodociągowej - na warunkach gestora sieci, jednocześnie organ II instancji uznał, że uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Inwestor w uzupełnieniu odwołania złożonego do organu II instancji wyjaśnił, że woda do fermy zostanie dostarczona z ujęcia wody zlokalizowanego na dz. nr ew. [...] w miejscowości G., ul. [...] (siedziba Zakładu [...] B. sp. z o.o.). Inwestor wskazał, że odległość między ujęciem a fermą wynosi około 2,5 - 3 km. Jednocześnie Inwestor przedłożył zgłoszenie zamiaru budowy przyłącza wodociągowego do działki nr ew. [...] w G. przy ulicy [...]. W zgłoszeniu inwestor wskazał termin rozpoczęcia robót budowlanych na dzień 1 kwietnia 2018 r. Do wykonywania robót budowlanych na zgłoszenie można przystąpić, jeżeli w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. Termin 3 lat, o którym mowa w tym przepisie, jest terminem prawa materialnego, którego przekroczenie powoduje, że powyższe uprawnienie wygasa z mocy prawa. Skarżący zaznaczył, że zgodnie z art. 30 ust. 5b Prawa budowlanego w przypadku nierozpoczęcia wykonywania robót budowlanych przed upływem 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia, rozpoczęcie tych robót może nastąpić po dokonaniu ponownego zgłoszenia. Organ II instancji nie poczynił w ramach postępowania żadnych czynności sprawdzających, czy przedłożone przez Inwestora zgłoszenie zostało skonsumowane (przyłącze powstało) czy z uwagi na upływ czasu zostało wygaszone z mocy prawa. Jest to o tyle istotne, że to właśnie brak był podstawą wydania przez organ I instancji decyzji odmownej. Kwestia ta winna zatem w całym postępowaniu mieć znaczenie pierwszoplanowe i być wyjaśniona dogłębnie. Tym bardziej, że lokalne przedsiębiorstwo wodociągowe (K. Usługi Komunalne sp. z o.o.) nie ma możliwości zapewnienia dostaw do obiektów inwentarskich projektowanych przez Inwestora z uwagi na ograniczone możliwości zasobowe ujęć i zbyt małą przepustowość sieci wodociągowej nie jest w stanie zapewnić wody do pojenia zwierząt i celów p-poż. (pismo Ldz. [...] z dnia 8 marca 2023 r.). W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie wskazując, iż nowoczesne gospodarstwo rolne stanowi zorganizowaną całość gospodarczą, nawet jeżeli np. wchodzą w jego skład grunty rolne bezpośrednio ze sobą nie sąsiadują i są rozrzucone na znacznym terenie. Odmienne definiowanie gospodarstwa rolnego, a w konsekwencji ustalanie warunków zabudowy w oparciu o art. 61 ust. 4 u.p.z.p. wyłącznie w odniesieniu do inwestycji polegających na budowie niewielkich obiektów inwentarskich, gospodarskich, tradycyjnie towarzyszących zabudowie mieszkaniowej realizowanych w obrębie jednego podwórza, tzw. siedliska, nie odpowiada współczesnym warunkom prowadzenia gospodarstwa rolnego i związanego z tym realizowania inwestycji polegających na wznoszeniu także rozbudowanych instalacji związanych z produkcją rolną prowadzoną na większą skalę. W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 61 ust 1 pkt. 3 u.p.z.p. organ wskazał, iż wnioskodawca przedłożył pisemne zapewnienie Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. w J. o zapewnieniu dostawy wody dla planowanej inwestycji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Na wstępnie należy zwrócić uwagę, że niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie art. art. 15zzs4 ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 1327 ze zm.). Zgodnie z powołanym przepisem w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania tego z nich, który obowiązywał jako ostatni, wojewódzkie sądy administracyjne i Naczelny Sąd Administracyjny mogą rozpoznać sprawę na posiedzeniu niejawnym, chyba że strona lub uczestnik postępowania wniosą o rozpoznanie sprawy na rozprawie. Wniosek strony lub uczestnika postępowania wiąże sąd. W przedmiotowej sprawie zarządzeniem z dnia 14 maja 2024 r. Przewodnicząca Wydziału II tut. Sądu skierowała sprawę do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym, a żadna ze stron poinformowana o powyższym nie wniosła o rozpoznanie sprawy na rozprawie. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634, dalej P.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem tak rozumianej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego o uchyleniu decyzji Burmistrza Miasta i Gminy i orzeczeniu w to miejsce o ustaleniu warunków zabudowy. Dokonując oceny zaskarżonej decyzji w pierwszej kolejności rozstrzygnąć należy czy w niniejszej sprawie znajdował zastosowanie art. 61 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm. – dalej jako "u.p.z.p."), który uprawnia do odstąpienia przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy od badania warunków "dobrego sąsiedztwa", jak stwierdził to organ II instancji. Weryfikacja planowanej inwestycji przez pryzmat przywołanej zasady określona jest w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Art. 61 ust. 4 u.p.z.p. przewiduje, że wymogu określonego w ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Zastosowanie tego wyjątku jest zatem dopuszczalne wyłącznie wtedy, gdy zostanie ustalone, że: 1) planowana inwestycja dotyczy zabudowy zagrodowej; 2) zabudowa zagrodowa jest związana z gospodarstwem rolnym; 3) powierzchnia tego gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. W przypadku określonym w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. ustawodawca zrezygnował więc z konieczności zachowania zasady dobrego sąsiedztwa, jednak ustalenie warunków zabudowy z powołaniem się na to odstępstwo wiąże się z koniecznością wykazania przez organy, że inwestor spełnia opisane w przepisie warunki. W ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie organ nie dopełnił opisanego obowiązku, poprzestając w istocie jedynie na ustaleniu powierzchni gospodarstwa rolnego inwestora. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji poza lakonicznym stwierdzeniem, przekopiowanym z analizy urbanistycznej, iż odstąpiono od analizy, ponieważ wnioskodawca przedłożył stosowne oświadczenie o wielkości posiadanego gospodarstw rolnego, nie zawiera żadnego uzasadnienia czy mamy faktycznie do czynienia z zabudową zagrodową oraz czy wielkość gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Również dokumenty znajdujące się w aktach sprawy nie pozwalają na rozstrzygnięcie powyższej kwestii. Sąd podziela przy tym stanowisko, iż obecnie nie ma podstaw do przyjęcia, by zabudowa zagrodowa musiała znajdować się w obrębie jednej działki ewidencyjnej. Należy zauważyć, że aktualnie w judykaturze dominuje stanowisko, że wiązanie pojęcia "zabudowy zagrodowej" wyłącznie z siedliskiem, czy działką siedliskową nie znajduje uzasadnienia normatywnego. Rację ma też organ II instancji, że nie chodzi o zabudowę w obrębie jednej działki ewidencyjnej. Należy zwrócić za NSA (m. in. wyrok z dnia 18 kwietnia 2018 r., sygn. II OSK 2674/17) uwagę na wykładnię celowościową art. 61 ust. 4 u.p.z.p., którego zadaniem jest, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, umożliwienie rolnikom posiadającym duże gospodarstwa rolne, wydzielenie obszaru przeznaczonego pod budownictwo zagrodowe, czyli wchodzące w skład gospodarstwa, które może mieć charakter rozproszony. Pojęcie "budownictwa zagrodowego" użyte w u.p.z.p. powinno być rozumiane w znaczeniu funkcjonalnym, a więc obejmować swym zakresem inwestycje zagrodowe, które są organizacyjnie powiązane w ramach jednego gospodarstwa, dopuszczając ich rozproszenie przestrzenne. Zgodnie z art. 553 k.c., za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Innymi słowy, zabudowa zagrodowa polega na tym, że na terenie gospodarstwa rolnego buduje się w miejscu do tego najbardziej dogodnym budynki składające się na zagrodę. Związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa, jako pewnej całości produkcyjnej. "Współczesny charakter gospodarki rolnej powoduje utratę aktualności tradycyjnego rozumienia pojęcia zagrody, rozumianego jako zespół budynków i budowli zlokalizowanych w obrębie "działki siedliskowej", tworzących zagrodę, a więc budynki i budowle skoncentrowane wokół wspólnego obejścia. Obiekty wielkogabarytowe jak np. silosy, czy budynki inwentarskie o dużej obsadzie, znajdują się często w znacznym oddaleniu od budynku mieszkalnego i funkcjonującej przy nim zagrody w tradycyjnym znaczeniu. Produkcyjny charakter gospodarstwa rolnego oraz konieczność zapewnienia bezpiecznych warunków mieszkaniowych w ramach zagrody wymuszają, aby niektóre budowle, zwłaszcza te uciążliwe dla otoczenia, pozostawały we właściwej odległości od zabudowań domowych i przydomowych. Nie istnieją aktualnie powody, aby pojęcie zagrody rozumianej jako zaplecze mieszkaniowe, maszynowe i infrastrukturalne dla gospodarstwa rolnego ograniczać do pojęcia podwórza lub obejścia, na którym przede wszystkim znajduje się budynek mieszkalny. Poszczególne budynki, budowle i urządzenia mogą być położone w oddaleniu od centralnego punktu zagrody. Istotne jest jednak to, aby były one funkcjonalnie i organizacyjnie powiązane z gospodarstwem rolnym, którego elementem jest zagroda (siedlisko) - wyrok NSA z dnia 17 października 2019 r., sygn. II OSK 2951/17. Taką linię orzeczniczą prezentują także wyroki NSA z 29 stycznia 2020 r., sygn. akt II OSK 726/18 oraz z 9 października 2019 r., sygn. akt II OSK 2829/17. Wprawdzie ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz regulująca kolejny etap procesu budowlanego ustawa - Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia "zabudowa zagrodowa" to jednak pojęcie to zostało zdefiniowane w § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065, z późn. zm.). Definicja ta jest co prawda zawarta w akcie wykonawczym, ale powinna stanowić istotną wytyczną w wykładni tego określenia, nie ma bowiem uzasadnienia, aby było ono różnie rozumiane na kolejnych etapach realizacji tej samej inwestycji. Zgodnie z tym przepisem przez "zabudowę zagrodową" należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Zabudowa zagrodowa obejmuje zatem także budynki inwentarskie w gospodarstwach rolnych o profilu hodowlanym, niezależnie od sposobu ich lokalizacji." (Wyrok NSA z 10.03.2021 r., II OSK 2951/19, LEX nr 3170124.). Konkludując powyższe rozważania i przegląd prezentowanych w judykaturze poglądów podkreślić należy, że niezależnie od tego, czy organy przyjmują, że zabudowa zagrodowa powinna mieć charakter zwarty, "w obrębie jednego podwórza", czy może mieć charakter rozproszony na obszarze większego gospodarstwa rolnego, powinna ona w swoim charakterze służyć obsłudze tego gospodarstwa, a jej nieodłącznym składnikiem jest istnienie przynajmniej jednego budynku mieszkalnego (tak n.p. NSA w wyroku z dnia 29 czerwca 2021 r. sygn. akt II OSK 609/11). Organy powinny zatem wskazać, jaką przyjmują koncepcję zabudowy zagrodowej i, jak już wskazano wyżej, precyzyjnie wyjaśnić czy wszystkie przesłanki określone w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. zostały wypełnione, jeśli zamierzały zastosować wyjątek skonstruowany tym przepisem. W tym miejscu podkreślić należy, iż wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczył wyłącznie budowy trzech budynków inwentarskich. Co prawda we wniosku tym wskazano również, że wniosek dotyczy rozbudowy gospodarstwa rolnego, to jednakże w aktach sprawy nie znajduje się żadna wzmianka o charakterze posiadanego gospodarstwa rolnego. We wniosku wskazano wyłącznie powierzchnię tego gospodarstwa, która następnie została potwierdzona dokumentami – w tym decyzjami wymiarowymi podatku. Sąd miał przy tym na uwadze, iż do wniosku załączono decyzję środowiskową. Jednakże i jej analiza nie pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, iż mamy do czynienia z zabudową zagrodową. Na str. [...] uzasadnienia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 czerwca 2020 r. wskazano jedynie, że "istniejące gospodarstwo jest po przeciwnej – północnej stronie drogi". Takie stwierdzenie w dalszej kolejności nie pozwala na ustalenie czy mamy do czynienia z zabudową zagrodową, gdyż nie wynika z niej co wchodzi w skład tego gospodarstwa rolnego. Natomiast z załączonych do wniosku map jednoznacznie wynika, że działki objęte wnioskiem są działkami niezabudowanymi. Sąd dostrzega również, iż po drugiej stronie ul. [...] znajduje się zabudowa mieszkaniowa wraz z zabudową gospodarczą (działki nr [...] oraz [...]), to jednakże w aktach sprawy nie znajduje się żaden dokument pozwalający na stwierdzenie, że inwestor jest właścicielem tychże terenów. Przy czym należy mieć na uwadze, iż adres wskazany we wniosku nie jest tożsamy z adresem terenu inwestycji. W tym miejscu podkreślić należy, iż nie każda zabudowa na działkach rolnych stanowić będzie zabudowę zagrodową. Obowiązkiem organów jest w takim przypadku precyzyjne ustalenie, na jakich działkach wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne, gdzie znajduje się istniejący budynek mieszkalny, jakie budynki i budowle wchodzą w zakres prowadzonego gospodarstwa rolnego, i jaki jest przedmiot prowadzonej działalności rolniczej. Tak zgromadzone informacje pozwoliłyby ustalić, czy planowane przedsięwzięcie stanowi element zabudowy zagrodowej i czy pozostaje ona w związku z prowadzonym gospodarstwem rolnym. (zob. wyrok NSA z 14 grudnia 2008 r., sygn. II OSK 1536/07.) Kwestia ta musi zostać należycie wyjaśniona. Wypełnienie wskazanego obowiązku jest istotne przede wszystkim z tego względu, że, jak już wskazano, pominięcie zasady dobrego sąsiedztwa, nie jest możliwe w przypadku, gdy planowana inwestycja ogranicza się wyłącznie do realizacji obiektów, które samodzielnie lub łącznie z już istniejącymi obiektami, nie mogą być sklasyfikowane jako zabudowa zagrodowa. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, jest narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W ocenie Sądu organ powyższym wymaganiom nie sprostał, co winno zostać wyjaśnione w toku ponownego rozpoznawania sprawy. Z powyższych względów za całkowicie zasadny Sąd uznał zarzut naruszenia art. 61 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Natomiast za niezasadny należało uznać zarzut naruszenia art. art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zakresie jakim dotyczy w zaopatrzenie w wodę. W ocenie Sądu przedłożone przez inwestora dokumenty w postaci pisma PWIK J. z dnia 23 lipca 2020 r. o zapewnieniu dostawy wody, zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na budowie przyłącza wodociągowego i jego przyjęcia, decyzji z dnia 23 sierpnia 2022 r. o wyrażeniu zgody na lokalizacje budowy przyłącza wodociągowego są wystarczające dla uznania, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Należy pamiętać, iż celem art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. A z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Warto w tym miejscu wskazać, iż zawarta w uzasadnieniu skargi argumentacja nie może zostać uwzględnione. Sąd miał na uwadze, iż zgodnie z art. 30 ust. 5b Prawa budowlanego w przypadku nierozpoczęcia wykonywania robót budowlanych przed upływem 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia, rozpoczęcie tych robót może nastąpić po dokonaniu ponownego zgłoszenia. W przedmiotowej sprawie Inwestor dokonał zgłoszenia w dniu 6 marca 2018 r. wskazując termin rozpoczęcia prac na 1 kwietnia 2018 r. W ocenie Sądu powyższa kwestia tj. czy inwestor rozpoczął realizację prac wynikających z dokonanego zgłoszenia nie ma znaczenia w niniejszej sprawie. Istotne jest natomiast, że inwestor załączył do akt sprawy pisemne zapewnienie Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. w J. o zapewnieniu dostawy wody dla planowanej inwestycji oraz inne dokumenty (m.in. decyzję Powiatowego Zarządu Dróg w K. z dnia 23 sierpnia 2022 r., wyrażającą zgodę na lokalizację budowy przyłącza) wskazujące na możliwość realizacji takiego przyłącza wodnego. Natomiast w ocenie Sądu na obecnym etapie nie jest konieczne aby inwestycja w zakresie przyłącza wodnego została już zrealizowana. Nie można oczekiwać od inwestora aby ten poniósł znaczne nakłady finansowe na budowę przyłącza przed uzyskaniem informacji o możliwości realizacji inwestycji tj. przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast w niniejszej sprawie do wniosku nie załączono innych dokumentów potwierdzających zapewnienie dostępu inwestycji do infrastruktury technicznej w tym przede wszystkim w zakresie dostawy energii elektrycznej podczas gdy z wniosku jednoznacznie wynika, iż energia elektryczna ma być dostarczana sieci. Z powyższych względów w tym zakresie organ winien podjąć działania celem ustalenia czy faktycznie istniejąca czy też projektowana infrastruktura jest wystarczająca dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego nie ograniczając się w tym zakresie wyłącznie do kwestii zaopatrzenia inwestycji w wodę. Ponadto za niezasadny Sąd uznał zarzuty skargi o orzeczeniu przez organ sprzecznie z wnioskiem inwestora. W tym miejscu wskazać należy, iż we wniosku o ustalenie warunków zabudowy wnioskodawca faktycznie wskazał jako powierzchnię zabudowy min. 24.000 m2 (tj. 2,4 ha) a maksymalnie 27.000 m2 (tj. 2,7 ha), a powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia od 9.000 m2 do 18.000 m2, to jednakże w toku postępowania odwoławczego w piśmie z dnia 20 grudnia 2023 r. doprecyzowując parametry zabudowy wnioskodawca wskazał jako powierzchnię przeznaczoną pod zabudowę i przekształcenia 12 ha. Tym samym decyzja o warunkach zabudowy jest zgodne ze zmodyfikowanym wnioskiem inwestora. Jednakże w tym miejscu wskazać należy, iż ustalone parametry zabudowy wymagają dodatkowych wyjaśnień z punktu widzenia parametrów określonych w decyzji środowiskowej, a których zabrakło w uzasadnieniu decyzji. Wobec powyższego wskazać należy, iż w decyzji środowiskowej jako teren przeznaczony do przekształcenia wskazano 5,6 ha przy sprecyzowaniu, iż łączna powierzchnia budynków chowu nie powinna przekroczyć, 4,4 ha (pkt. 3.1 decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 czerwca 2020 r.). Natomiast w zaskarżonej decyzji organ jako teren pod zabudowę i do przekształcenia wskazał 12 ha, a więc powierzchnię ponad dwukrotnie większą niż wynika to z wydanej decyzji środowiskowej. Przy czym należy mieć na uwadze, iż decyzja środowiskowa dopuszczała realizację 5 budynków, a wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy wyłącznie 3. Tym samym wyjaśnienia przez organ wymaga kwestia zwiększenia powierzchni zabudowy i powierzchni przekształcenia w odniesieniu do parametrów określonych w decyzji środowiskowej. Organ winien w niniejszej sprawie mieć na uwadze, iż intensyfikacja zabudowy tj. zwiększenie powierzchni zabudowy oraz powierzchni gruntu przeznaczonej do przekształcenia może wymagać nowej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji. Rozpoznając sprawę ponownie Samorządowe Kolegium Odwoławcze mając na uwadze stanowisko wyrażone w niniejszym uzasadnieniu w pierwszej kolejności dokona jednoznacznych ustaleń, dając temu wyraz w uzasadnieniu, czy w niniejszej sprawie znajdzie zastosowanie art. 61 ust. 4 u.p.z.p. tj. czy wniosek faktycznie dotyczy zabudowy zagrodowej, czy zabudowa związana jest z gospodarstwem rolnym oraz czy powierzchna gospodarstwa rolnego wnioskodawcy przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Po dokonaniu powyższych ustaleń organ przeprowadzi stosowne postępowanie pamiętając przy tym, iż z decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach wynikają konkretne parametry zabudowy. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 sentencji. O kosztach postępowania (pkt 2 wyroku) orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. uwzględniając wysokość uiszczonego przez stronę skarżącą wpisu sądowego od skargi (500 zł).