II SA/Po 376/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Sędzia WSA Paweł Daniel (spr.) Protokolant specjalista Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 października 2025 r. sprawy ze skargi H. sp. z o.o. z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia 28 lutego 2025 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej również jako: "Kolegium", "organ odwoławczy", "organ II instancji" albo "SKO") decyzją z dnia 28 lutego 2025 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia 08 lipca 2024 r. ustalającą warunku zabudowy dla inwestycji polegającej na polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze na działkach nr [...], [...], [...] (część), [...] ark. [...], obręb W., działka nr [...] ark. [...], obręb W., położonej w P. przy ul. [...] (obręb W. ) – dalej jako: "inwestycja". W uzasadnieniu decyzji organ scharakteryzował postępowanie zainicjowane przez S. (dalej jako: "inwestor"), zakończone decyzją Prezydenta Miasta P. z dnia 8 lipca 2024 r., nr [...], mocą, której ustalono warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł H. reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika. Rozpoznając wniesione odwołanie SKO uznało, że organ I instancji prawidłowo ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, ponieważ planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji (zabudowa mieszkalna wielorodzinna z usługami w parterze). Organ odwoławczy uznał, że Prezydent prawidłowo wyznaczył obszar analizowany w promieniu 273 m od granic terenu objętego wnioskiem (3 x szerokość frontu terenu), a zarzut odwołującej spółki, o braku wyjaśnień w części tekstowej analizy co do sposobu wyznaczenia obszaru, uznano za bezpodstawny. Przechodząc do poszczególnych parametrów zabudowy Kolegium uznało, że ustalenia Prezydenta Miasta P. w zakresie parametrów, na podstawie sporządzonej analizy urbanistycznej, są uzasadnione, nawet gdy przekraczają średnie wartości obszaru analizowanego, gdyż mieszczą się w dopuszczalnych odstępstwach (§ 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie". I tak, wskaźnik powierzchni nowej zabudowy ustalono w przedziale od 18% do 43%. SKO uzasadniło, że dolna wartość (18%) jest o 21% mniejsza od średniej, a górna (43%) większa o 4% od średniej, ale mieści się w przedziale dla funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej (17,6% - 74,9%). Odnosząc się do szerokość elewacji frontowej Kolegium podkreśliło, że ustalono ją w przedziale od 80 m do 88 m. SKO przyznało, że wartości te są wyższe od średniej (52,7 m) z uwzględnieniem tolerancji +20%, ale zaakceptowało uzasadnienie organu I instancji, że z drogi publicznej będzie widoczna jedynie elewacja o szerokości ok. 12-13 m, a maksymalna wartość 88 m odnosi się do odległości wyznaczonej przez skrajne narożniki w głębi terenu. W zakresie parametru geometrii Dachu ustalono dach płaski o spadku do 12°, co w ocenie SKO było uzasadnione, ponieważ w obszarze analizowanym występują dachy zarówno płaskie, jak i strome. Dodatkowo organ odwoławczy uznał, że ochrona interesów osób trzecich, w tym Skarżącego (związanego ze służebnością przechodu/przejazdu oraz immisjami z uwagi na produkcję przemysłową), może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami Prawa budowlanego. Decyzja o warunkach zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej. Skargę na powyższą decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu H. Sp. z o.o. (dalej również jako: "skarżąca") reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: 1) § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Zdaniem skarżącej w decyzji ustalono zbyt szerokie i nieuzasadniony zakresu wskaźnika powierzchni nowej zabudowy, wynoszący od 18% do 43% powierzchni działki. Skarżąca argumentuje, że wartości te są niezgodne ze średnią w obszarze analizowanym, która dla funkcji mieszkalnej wielorodzinnej wynosi co najmniej 45%. Ustalenie tak niskiej dolnej granicy (18%) oraz tak szerokiej rozpiętości nie odzwierciedla faktycznego stanu w terenie; 2) § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Skarżąca podniosła, że ustalenie szerokości elewacji frontowej w zakresie od 80 m do 88 m, podczas gdy średnia wartość tego parametru w obszarze analizowanym wynosi 52,7 m (lub 50 m w pierwotnych ustaleniach), powoduje, że ustalona szerokość przekracza dopuszczalną tolerancję +20% od średniej, co narusza zasadę kontynuacji parametrów. Zdaniem skarżącej nie ma racji Kolegium, przyjmując jedynie część elewacji miała być widoczna z drogi publicznej, a definicja szerokości elewacji frontowej powinna obejmować całą jej szerokość. 3) § 8 rozporządzenia. W ocenie skarżącej pomimo ustalenia rodzaju dachu (dach płaski o spadku do 12°), organy zaniechały ustalenia kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki. Skarżący argumentuje, że nawet dach płaski (lub niemal płaski) posiada kalenicę, a jej usytuowanie – niezgodne z przeważającym ładem przestrzennym w okolicy – mogłoby zakłócić ten ład; 4) art. 6 ust. 2 pkt 1 i art. 54 pkt 1 ppkt 2) lit. d) ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130, zwanej dalej "u.p.z.p.", "ustawa"). W ocenie skarżącej organy nie uwzględniły w pełni prawnie chronionych interesów skarżącego (jako właściciela sąsiedniej nieruchomości) na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Chodzi tu o dwie kwestie: 1) służebności - możliwość uniemożliwienia korzystania z istniejącej służebności przechodu, przejazdu oraz infrastruktury technicznej (np. sieci przesyłowych) obciążającej teren inwestycji. 2) immisji - prawdopodobieństwo przyszłych roszczeń ze strony mieszkańców nowej zabudowy związanych z immisjami (hałas, emisje zapachowe) wynikającymi z prowadzonej przez Skarżącego działalności produkcyjnej (fabryka pojazdów szynowych). Skarżący twierdzi, że decyzja o warunkach zabudowy powinna zabezpieczyć jego interesy przed konfliktami związanymi z sąsiedztwem funkcji mieszkaniowej i przemysłowej, a późniejsze postępowanie o pozwolenie na budowę nie da już pełnej ochrony. 5) § 9 rozporządzenia i art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Skarżący zarzuca zaniechanie omówienia i należytego uzasadnienia wyników analizy urbanistycznej w jej części tekstowej. Utrzymuje, że brak jest wystarczających wyjaśnień dotyczących sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego i uzyskanych wyników, co uniemożliwia stronom skuteczną weryfikację poprawności ustaleń organów; 6) art. 77 § 1 w zw. z art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 935, dalej jako: "K.p.a."). Skarżąca podniosła, że Kolegium nie zebrało i nie rozpatrzyło w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, przyjmując automatycznie twierdzenia Organu I instancji. Dotyczy to w szczególności: nieuzasadnionych rozbieżności w ustaleniach (np. różna średnia szerokość elewacji frontowej: 50 m vs. 52,7 m), braków formalnych, takich jak nieustalenie kierunku kalenicy dachu, nienależytego uzasadnienia wyznaczonych wskaźników zabudowy, które mają prowadzić do naruszenia ładu przestrzennego; 7) art. 8 K.p.a. Skarżąca twierdzi, że decyzje organów zostały przygotowane wyłącznie w celu zadośćuczynienia wnioskom inwestora, przedkładając jego interes nad potrzeby interesu publicznego i interesy osób trzecich. Działanie takie, zdaniem skarżącej, narusza zasadę prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do władzy publicznej. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia 28 lutego 2025 r., nr [...] oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia 8 lipca 2024 r., nr [...], jak również zasądzenie na zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszej sprawie pozostaje decyzja Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. , którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia 08 lipca 2024 r. ustalającą warunku zabudowy dla inwestycji polegającej na polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze na działkach nr [...], [...], [...] (część), [...] ark. [...], obręb W., działka nr [...] ark. [...], obręb W., położonej w P. przy ul. [...] (obręb W. ). Przechodząc do merytorycznej oceny skargi należy w pierwszej kolejności zauważyć należy, że w dniu 24 września 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dokonana ustawą z dnia 07 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Jednakże zgodnie z art. 59 ust. 2 powołanej ustawy, do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym. Oznacza to, że w sprawie miał zastosowanie przepis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym przed 24 września 2023 r., z którego wynika że: - "Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu" (ust. 1), - "W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę" (ust. 5a). Podobnie w przedmiotowej sprawie – na mocy § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r., w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r., poz. 1166) w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdywało dotychczas obowiązujące rozporządzenie z 2003 r. W tak ustalonym stanie prawnym rozstrzygnąć należało, czy zgromadzony materiał dowody dawał podstawę, aby ustalić warunki zabudowy dla opisanej na wstępie inwestycji. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Równocześnie, stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491). Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje, iż ratio legis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest ochrona "ładu przestrzennego", określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06, Baza NSA). Innymi słowy, zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, Baza NSA). Przechodząc do oceny przedstawionych akt sprawy Sąd wskazuje, że wbrew zarzutom skargi obszar analizowany został określony prawidłowo. Stosownie do treści art. 61 ust. 5a w brzemieniu dotychczasowym obszar analizowany ustalono w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, spełniając warunki przyjęte przez ustawodawcę. Równocześnie, co nie jest kwestionowane przez strony, na terenie analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa, co powoduje, że planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji (zabudowa mieszkalna wielorodzinna z usługami w parterze). Jak wskazuje analiza akt sprawy oraz wniesionej skargi skarżąca kwestionuje prawidłowość przyjętych wskaźników zabudowy. Ze stanowiskiem powyższym nie można się zgodzić. I tak, w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy uznać należy, że został on ukształtowany w sposób prawidłowy i zgodnie z prawem. Niewątpliwie jest to kluczowy parametr urbanistyczny, określający dopuszczalną intensywność zabudowy działki. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, parametr ten został ustalony w przedziale od 18% do 43%, co odpowiada regulacji zawartej w § 5 rozporządzenia. Po pierwsze, nie można dyskwalifikować wyznaczenia parametru zabudowy w tzw. "widełkach" pomiędzy krańcowymi wysokościami spośród występujących. Skoro bowiem dana inwestycja mieści się w takich "widełkach", to - co do zasady - mieści się w dotychczasowym sposobie zagospodarowania terenu. Na etapie ustalania warunków zabudowy nie jest też konieczne wyznaczanie bardzo ścisłych parametrów przyszłej zabudowy, ponieważ dla zachowania zastanego ładu przestrzennego zazwyczaj nie jest to niezbędne. Szczegółowe parametry inwestycji ustalane są na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i uzyskiwania pozwolenia na budowę. Sposób ustalenia parametrów zabudowy w przedmiotowej sprawie w żaden sposób nie narusza tym samym przepisów rozporządzenia i nie zaburza ładu przestrzennego (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 grudnia 2019 r., sygn. akt II OSK 2802/19 oraz z dnia 24 listopada 2022 r., sygn. akt II OSK 1126/20, Baza NSA). W przedmiotowej sprawie mieć należy na względzie, że średnia wartość wskaźnika w obszarze analizowanym wynosi około 39%, a wyznaczona w decyzji wartość górna (43%) jest tylko o 4% większa od średniej, co mieści się w dopuszczalnej granicy tolerancji wynikającej z rozporządzenia. Wartość dolna (18%) jest o 21% mniejsza od średniej, ale wskaźnik ten musi być ustalony dla całej funkcji występującej w obszarze. Jest to o tyle istotne, że wskaźniki dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w obszarze analizowanym wahały się od 17,6% do 74,9%, tym samym ustalony przedział 18% - 43% mieści się w zakresie przeznaczenia planowanej inwestycji. Sąd podkreśla, że § 5 ust. 2 rozporządzenia pozwala na pewne odstępstwa od średniej wartości, o ile są one uzasadnione cechami charakterystycznymi obszaru lub sąsiadującego terenu. W przedmiotowej sprawie wyznaczenie przedziału, a nie jednej sztywnej wartości, jest prawidłowe, ponieważ daje inwestorowi pewną elastyczność w projektowaniu, przy założeniu, że zarówno minimalna, jak i maksymalna wartość zachowuje relację do istniejącej zabudowy i mieści się w kontekście zabudowy wielorodzinnej na danym obszarze. Sąd podkreśla, że położenie inwestycji (przy ul. [...] w P., obręb W.) charakteryzuje się często mieszaniem funkcji (mieszkalna i usługowa) oraz różnorodnością istniejącej zabudowy. Jest to o tyle istotne, że w kontekście zabudowy w pierzei ulicznej lub w zróżnicowanym otoczeniu, często stosuje się szeroki zakres wskaźników, aby nowa zabudowa mogła płynnie dopasować się zarówno do niskiej, jak i intensywnej zabudowy w sąsiedztwie. Ustalony wskaźnik pozwala na zachowanie zgodności z mniej intensywną zabudową (dolna granica 18%) oraz bardziej intensywną zabudową (górna granica 43%), co jest typowe dla terenów miejskich i przyulicznych. Tym samym wyznaczone wartości nie naruszają zasady kontynuacji i są właściwie dopasowane do zróżnicowanego charakteru zabudowy w obszarze analizowanym. Podobnie za prawidłowe uznać należało ustalenia dotyczące wskaźnika szerokości elewacji frontowej, określone w przedziale od 80 m do 88 m. Sąd podkreśla, że choć ustalone wartości (80-88 m) są wyższe niż średnia z obszaru analizowanego (wynosząca 52,7 m) powiększona o dopuszczalną tolerancję +20%, organ I instancji, a za nim SKO, słusznie zastosowały § 6 ust. 2 rozporządzenia. Przepis ten dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. W ocenie Sądu prawidłowość tych ustaleń wynika bezpośrednio ze specyficznego położenia i ukształtowania planowanej inwestycji na działce. Po pierwsze, decyzja prawidłowo rozróżnia techniczną szerokość elewacji od jej realnego wpływu na pierzeję ulicy. Mieć bowiem należy na względzie, że elewacja widoczna z drogi publicznej (od strony ul. [...] będzie miała szerokość zaledwie ok. 12-13 metrów. Ta wąska część frontu budynku będzie wpisywać się w istniejącą linię zabudowy i nie zaburzy wizualnie ładu przestrzennego ulicy. Natomiast ustalona maksymalna wartość 88 metrów nie dotyczy części budynku stojącej bezpośrednio przy ulicy. Odnosi się ona do odległości wyznaczonej przez skrajne narożniki budynku znajdujące się w głębi terenu. Oznacza to, że choć inwestycja będzie szeroka w dalszej części działki, jej faktyczny front, z którego będzie odbywała się obsługa komunikacyjna będzie wąski. Zastosowanie odstępstwa na podstawie § 6 ust. 2 było więc uzasadnione, ponieważ sztywna interpretacja § 6 ust. 1 (oparta na średniej) dotyczyłaby parametru (88 m), który nie ma realnego przełożenia na wizualny odbiór budynku od strony frontu terenu. Zastosowanie odstępstwa od średniej jest również uzasadnione różnorodnością parametrów istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Jak wynika z analizy, szerokość elewacji frontowej dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w tym obszarze waha się w ekstremalnym zakresie: od 8 metrów (ul. [...]) aż do 209,7 metrów (budynki przy ul. [...]). W kontekście tak dużej rozpiętości, trzymanie się średniej wartości (52,7 m) byłoby nieuzasadnione i nie odzwierciedlałoby faktycznego charakteru zabudowy. Ustalenie parametru w przedziale 80-88 m, przy uwzględnieniu specyfiki położenia budynku (tylko 12-13 m widoczne od frontu), zostało przez SKO słusznie uznane za prawidłowe i zgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa. Przechodząc do zarzutu naruszenia § 8 rozporządzenia, wskazać należy, że w ocenie skarżącej pomimo ustalenia rodzaju dachu (dach płaski o spadku do 12°), organy zaniechały ustalenia kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki. Skarżąca argumentuje, że nawet dach płaski (lub niemal płaski) posiada kalenicę, a jej usytuowanie – niezgodne z przeważającym ładem przestrzennym w okolicy – mogłoby zakłócić ten ład. W ocenie Sądu Kolegium zasadnie uznało zarzut za nieistotny, ale nie poprzez analizę charakteru dachu płaskiego, lecz poprzez stwierdzenie, że ustalony parametr (dach płaski) jest wystarczający do zachowania ładu przestrzennego. W przypadku płaskiego dachu wysokość kalenicy w zasadzie jest równa wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Kalenica przy płaskim dachu występuje w formie kalenicy odwróconej, która jest wewnętrzną rynną lub kanałem na najniższym punkcie dachu, odprowadzającym wody opadowe do systemu rynnowego. W konsekwencji brak ustalenia parametru kierunku głównej kalenicy nie może dyskwalifikować wydanej decyzji. W zakresie podnoszonego zarzutu dotyczącego naruszenia interesu skarżącej (spółki H. ), podzielić należy ocenę organu odwoławczego, że ochrona interesów osób trzecich na etapie ustalania warunków zabudowy jest ograniczona i nie może zastępować ani wkraczać w kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej, które działają na etapie wydawania pozwolenia na budowę. W konsekwencji kwestie takie jak poszanowanie istniejących służebności (przejazdu, przechodu, infrastruktury technicznej) podlegają ocenie pod kątem zgodności z przepisami prawa budowlanego, a oceny tej dokonuje organ wydający pozwolenie na budowę, a nie organ ustalający warunki zabudowy. Również kwestia ewentualnych przyszłych konfliktów sąsiedzkich związanych z możliwymi immisjami, nie mogła zostać w przedmiotowej sprawie uznana za okoliczność przesądzającą o niemożności wydania decyzji o warunkach zabudowy. Tego typu subiektywne przekonanie skarżącej po pierwsze narusza zasadę wynikającą z art. 6 ust. 2 u.p.z.p., który gwarantuje każdemu prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami zabudowy, o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich, a po drugie nie może ono ograniczać prawa właścicieli lub innych podmiotów uprawnionych do zagospodarowania własnego terenu. Skoro inwestycja spełniała łączne wymogi ustawowe (m.in. zasadę dobrego sąsiedztwa, dostęp do drogi, uzbrojenie) to organ był zobligowany do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Za niezasadne należy uznać zarzuty skarżącej dotyczące naruszenia zasady prawdy obiektywnej (art. 7 K.p.a.), zasady wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego (art. 77 § 1 K.p.a.) oraz zasady swobodnej oceny dowodów (art. 80 K.p.a.), co powiązano z brakiem dostatecznego odniesienia się do wyników przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Wbrew twierdzeniom skarżącej, organy obu instancji przeprowadziły postępowanie w sposób wnikliwy i wyczerpujący. Kluczowym dowodem w sprawie o ustalenie warunków zabudowy jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Dokument ten (zarówno w części tekstowej, jak i graficznej) został sporządzony prawidłowo i stanowił podstawę do ustalenia kwestionowanych parametrów. Organ I instancji, a w ślad za nim Kolegium, szczegółowo odniosły się do wyników tej analizy, uzasadniając ustalenie poszczególnych wskaźników. Fakt, iż skarżąca nie zgadza się z wnioskami płynącymi z tej analizy (np. co do dopuszczalności ustalenia parametrów w formie widełek lub w wysokości odbiegającej od średniej) stanowi jedynie polemikę z prawidłowymi ustaleniami organu, a nie dowód na przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów. Organy szczegółowo wyjaśniły, dlaczego skorzystały z możliwości przewidzianych w rozporządzeniu (np. § 5 ust. 2 czy § 6 ust. 2), opierając swoje rozstrzygnięcie na obiektywnych cechach obszaru analizowanego. Niezasadny okazał się również zarzut naruszenia zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów władzy publicznej (art. 8 K.p.a.). Zasada ta nie może być interpretowana jako obowiązek wydania decyzji zgodnej z subiektywnymi oczekiwaniami strony postępowania. Organy w niniejszej sprawie działały w ramach obowiązującego prawa, dokonując prawidłowej wykładni przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W szczególności, organy prawidłowo zważyły konkurujące interesy: prawo inwestora do zagospodarowania terenu, do którego posiada tytuł prawny (wynikające z art. 6 ust. 2 u.p.z.p.) oraz interes osób trzecich, w tym skarżącej. Kolegium słusznie wskazało na odmienność postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy i w sprawie pozwolenia na budowę, trafnie rozgraniczając zakres ochrony interesów osób trzecich na tych etapach . Takie działanie, polegające na stosowaniu prawa zgodnie z jego przeznaczeniem i kompetencjami organów, nie może być uznane za działanie podważające zaufanie do władzy. Zarzuty o stronniczości organów i faworyzowaniu inwestora mają charakter wyłącznie subiektywny i nie znajdują żadnego potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Podsumowując dotychczasowe rozważania wskazać należy, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a zgromadzony materiał dowodowy dawał podstawę do wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu działając na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę.