II SA/Po 428/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Skomra Sędzia WSA Paweł Daniel po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 11 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi Gminnej Spółdzielni w B. w likwidacji na decyzję Inspektor Nadzoru Budowlanego z dnia 2 kwietnia 2025 r., nr [...] w przedmiocie nakazu zabezpieczenia nieużytkowanego obiektu budowlanego oddala skargę. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] (dalej jako PINB) decyzją z dnia 7 lutego 2025 r. nr [...] działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm. dalej Pr. bud.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572 dalej k.p.a.) nakazał właścicielowi - Gminnej Spółdzielni w B. w likwidacji (dalej też jako GS w B. lub Spółdzielnia) - zabezpieczenie nieużytkowanego młyna gospodarczego w miejscowości J. (dz. nr [...], obręb [...]), gmina [...], w terminie do dnia 15 sierpnia 2025 r., polegające na: - zamurowaniu bądź wypełnieniu innym trwałym materiałem niezabezpieczonych otworów w ścianach zewnętrznych; - naprawie poszycia dachu wykonanego z desek; - naprawie pokrycia dachowego wykonanego z papy; - naprawie systemu odwodnienia poprzez uzupełnienie brakujących i wymianę zniszczonych elementów rynien i rur spustowych. W wyniku kontroli przeprowadzonej przez PINB w dniu 6 marca 2024 r. ustalono, że budynek młyna w J. składa się z trzykondygnacyjnej bryły głównej oraz jednokondygnacyjnej przybudówki i wykonany jest w konstrukcji murowanej z cegły pełnej. Z uwagi na brak dostępu do wnętrza obiektu nie określono wówczas konstrukcji stropów i dachu. Stwierdzono ubytki połaci dachowej, zniszczone rynny i rury spustowe (w tym luźny element na elewacji frontowej stanowiący zagrożenie dla osób trzecich), liczne braki szyb w oknach oraz uszkodzenia stolarki zewnętrznej. Przybudówka umożliwiała swobodny dostęp do wnętrza osobom postronnym. Stwierdzono, że budynek nie jest użytkowany od wielu lat. Organ ustalił, że obiekt jest wpisany do Gminnej Ewidencji Zabytków oraz że właścicielem ujawnionym w ewidencji gruntów i księdze wieczystej jest Gminna Spółdzielnia w B. w likwidacji. W toku postępowania PINB uzyskał wyjaśnienia likwidatora spółdzielni, który wskazywał, że likwidatorem Gminnej Spółdzielni w B. jest Regionalny Związek Spółdzielni Rewizyjnych w K.. Rozpoczęcie likwidacji nastąpiło z dniem 1 lipca 2021 r. Młyn oraz nieruchomość na której jest zlokalizowany, nie figuruje w środkach trwałych. Młyny będące w rękach prywatnych odebrano po wojnie ludziom i przekazano do PZZ na mocy decyzji powiatowych rad narodowych (w latach ok. 1972-1973). Następnie młyny przekazano gminnym spółdzielniom. Młyn w J. odzyskano na podstawie decyzji wymienionej w dziale III księgi wieczystej. W związku z czym spółdzielnia przestała być właścicielem i młyn został wykreślony ze środków trwałych gminnej spółdzielni w lipcu 2021 r. Spadkobiercy nie wpisali się do księgi wieczystej. Organ nie uzyskał jednak dokumentów potwierdzających skuteczny zwrot nieruchomości spadkobiercom. W dniu 9 października 2024 r., po uzyskaniu dostępu do wnętrza budynku, przeprowadzono ponowną kontrolę. Ustalono, że obiekt posiada drewniane stropy w bryle głównej, dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą oraz liczne uszkodzenia stolarki, poszycia dachowego i orynnowania. Stwierdzono przedostawanie się wody opadowej do wnętrza, degradację elementów konstrukcyjnych oraz swobodny dostęp osób trzecich. Stan techniczny budynku, w szczególności dachu, stolarki oraz podłóg drewnianych, stwarza realne zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia, zwłaszcza wobec bezpośredniego sąsiedztwa budynków mieszkalnych. Wobec powyższego w dniu 23 grudnia 2024 r. wszczęto postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego nieużytkowanego młyna gospodarczego Dnia 13 stycznia 2025 r. do organu dostarczono akt notarialny nr rep. [...], z którego wynika, że w 2007 r. K. N. oraz S. S., działający w imieniu i na rzecz Gminnej Spółdzielni w B. ", sprzedali C. i E. R., z całej nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...], zabudowaną działkę nr [...]. PINB podkreślił, że w obecnym stanie przedmiotowy budynek nie nadaje się do użytkowania, co jednak nie oznacza, iż nie nadaje się do odbudowy i remontu. Ponieważ budynek nie jest użytkowany PINB w [...] uznał wykonanie nakazanych w sentencji niniejszej decyzji robót za konieczne w celu zabezpieczenia pozostałej części budynku oraz jego wyposażenia przed dalszą degradacją oraz w celu zapobiegania zagrożeniom życia lub zdrowia ludzi przebywających w sąsiedztwie budynku i bezpieczeństwu mienia. Odnosząc się do kwestii nałożenia obowiązków na Gminną Spółdzielnię w B. w likwidacji, organ wskazał, iż zgodnie z art. 61 Pr. bud. to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 i zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Właścicielem nieruchomości ujawnionym w dziale II Księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla dz. nr [...] oraz w danych z ewidencji gruntów i budynków jest Gminna Spółdzielnia w B. w likwidacji. Wg zebranego przez PINB w [...] materiału dowodowego, spółdzielnia dysponowała nieruchomością nr [...], w 2004 roku dokonała podziału nieruchomości na dz. nr [...] i [...], następnie w roku 2007 sprzedała dz. nr [...], a pozostałą częścią nieruchomości (dz. nr [...]) dysponowała jak swoją co najmniej do roku 2017 r. Zadbanie przez Gminną Spółdzielnię w B. o wpisanie w 2016 r. do działu III księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w dziale II z rzeczywistym stanem prawnym, pozostaje bez znaczenia w sytuacji, gdy brakuje dowodów potwierdzających zwrot nieruchomości spadkobiercom, a jednocześnie zgromadzony materiał potwierdza, że Gminna Spółdzielnia w B. , będąca obecnie w likwidacji, dysponuje tą nieruchomością w zakresie, jaki przysługuje jedynie właścicielowi lub zarządcy. Z tego względu obowiązki związane z zabezpieczeniem nieruchomości nałożono na skarżącą. W odwołaniu od powyższej decyzji Gminna Spółdzielnia w B. w likwidacji reprezentowana przez adwokata zaskarżyła opisaną wyżej decyzję w całości i zarzuciła organowi naruszenie art. 6, 7, 8, 9,11 i 80 k.p.a., poprzez wadliwe uznanie, że opisane w sentencji decyzji obowiązki należy nałożyć na skarżącą, która nie jest ani właścicielem ani zarządcą spornego obiektu. Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej jako WWINB) decyzją z dnia z dnia 2 kwietnia 2025 r. nr [...] działajac na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 oraz art. 104 § 1 k.p.a. uchylił decyzję organu I instancji w zakresie określenia podmiotu zobowiązanego i w miejsce: właściciel - Gminna Spółdzielnia w B. w likwidacji; orzekam o określeniu podmiotu zobowiązanego jako zarządca - Gminna Spółdzielnia w B. w likwidacji, a w pozostałej części utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. WWINB wskazał, że podstawą prawną obowiązku nałożonego w drodze decyzji Gminną Spółdzielnię w B. w likwidacji był art. 66 ust 1 Pr. bud. W sprawie ustalono, że budynek jest w złym stanie technicznym, a elementy takie jak zwisające rynny mogą być zagrożeniem dla ludzi znajdujących się w pobliżu oraz mienia właścicieli nieruchomości sąsiednich. W budnku młyna stwierdzono ubytki w stolarce okiennej i drzwiowej, w szczególności w przybudówce młyna, zły stan techniczny stropów, występowanie luźnych elementów pokrycia dachowego, a także możliwość dostępu do obiektu przez osoby postronne i zwierzęta. W ocenie organu wojewódzkiego PINB prawidłowo zdefiniował zagrożenie jakie może powodować przedmiotowy budynek. Ponadto zdaniem organu odwoławczego wykonanie robót budowlanych określonych w sentencji zaskarżonej decyzji usunie zagrożenie jakie może powodować przedmiotowy budynek. Odnosząc się do kwestii adresata nałożonych obowiązków organ odwoławczy wyjaśnił, że Gminna Spółdzielnia w B. stała się właścicielem przedmiotowego młyna w wyniku jego nacjonalizacji. Nacjonalizacja miała miejsce na podstawie zarządzenia Ministra Skupu nr [...] z dnia 30 grudnia 1954 r. ustanawiającego przymusowy zarząd nad przedsiębiorstwem młyn motorowy - M. N., J. N. i A. N.. Na podstawie orzeczenia (znak: [...]) z dnia 22 maja 1962 r. Przewodniczący Komitetu Drobnej Wytwórczości stwierdził przejścia na własność Państwa młyna motorowego. Następnie 12 czerwca 1962 r. na wniosek Rejonowego Przedsiębiorstwa Młynów Gospodarczych w [...]. jako właściciela działki na której znajduje się młyn wpisano Skarb Państwa - RPMG w [...] Postanowieniem z dnia 9 listopada 1962 r. Sąd Powiatowy w K. dokonał wpisu w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości wpisując jako właściciela Skarb Państwa. Następnie w 1965 r. RPMG w [...] przekazało młyn Gromadzkiej Radzie Narodowej w B. . Zarządzeniem nr [...] z dnia 15 września 1971 r. Przewodniczący Komisji Drobnej Wytwórczości przekazał młyn na rzecz GS w B. na własność. Decyzją z dnia 4 stycznia 1972 r. nr [...] Prezydium Powiatowej Rady Narodowej przekazał nieruchomości stanowiącej własność Prezydium Gromadzkiej Rady Narodowej na rzecz GS-u w B. . Przekazanie odbyło się w styczniu 1972 r. co potwierdza protokół zdawczo-odbiorczy z 26 stycznia 1972 r. Wnioskiem z dnia 22 marca 1977 r. GS w B. zwrócił się do Państwowego Biura Notarialnego o wpis prawa własności. Decyzją z dnia 22 czerwca 1994 r. (znak: [...]) Minister Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej stwierdził nieważność zarządzenia Ministra Skupu z 30 grudnia 1954 r. ustanawiającego przymusowy zarząd państwowy nad przedmiotowym młynem. W tym miejscu należy wyjaśnić, że w uzasadnieniu tej decyzji jako byłych właścicieli wskazano: M. N., J. N. i A. N.. Natomiast z wnioskiem o wydanie tej decyzji zwrócili się M. N., H. C. i H. C.. Następnie wnioskiem z 5 sierpnia 1994 r. M. N., A. N. i J. N. wnieśli o unieważnienie decyzji Prezydium Powiatowej Rady Narodowej z dnia 4 stycznia 1972 r. przekazującej przedmiotowy młyn na własność GS w B. . Ponadto Minister Przemysłu i Handlu decyzją z dnia 5 listopada 1994 r. (znak: [...]) stwierdził nieważność orzeczenia z dnia 22 maja 1962 r. stwierdzającego przejście przedmiotowego młyna na własność Państwa. Decyzją z dnia 20 stycznia 1995 r. (nr [...]) Urząd Rejonowy w [...] orzekł o wygaśnięciu decyzji Prezydium Powiatowej Rady Narodowej z dnia 4 stycznia 1972 r. Odwołanie od tej decyzji wniósł GS w B. . Urząd Wojewódzki w [...] decyzją z dnia 17 marca 1995 r. (nr [...]) utrzymał w mocy decyzję Urzędu Rejonowego w [...]. Wobec tego WWINB stwierdził, że zarządzenie ustanawiające przymusowy zarząd nad młynem motorowym w J. oraz przekazujące go na własność GS w B. zostały wyeliminowane z obrotu prawnego. Organ odwoławczy zauważył, że Urząd Rejonowy w [...] w swej decyzji wskazał, iż sprawę wykreślenia prawa własności Skarbu Państwa w [...] pozostawia nie rozpatrzoną z uwagi na to, iż zgodnie z art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (...) zobowiązanym do ujawnienia swego prawa w istniejącej KW jest właściciel nieruchomości. Zgodnie z ustaleniami organu odwoławczego po wyeliminowaniu z obrotu prawnego decyzji nacjonalizujących przedmiotowy młyn i przekazujących go na własność GS w B. , poprzedni domniemani właściciele nie wpisali swego prawa własności do księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości. WWINB zwrócił uwagę, że pomimo wygaśnięcia decyzji przekazującej na własność GS przedmiotowego młyna, Spółdzielnia od 1995 r. w dalszym ciągu dysponowała nim jak właściciel, bowiem w 2004 r. dokonał podziału dz. [...] na której znajduje się przedmiotowy młyn na dwie odrębne nieruchomości o nr [...] i [...], sprzedała działkę nr [...]. Nadto z informacji pozyskanych od Wójta Gminy [...] wynika, że płatnikiem podatku od nieruchomości za przedmiotowy młyn do 2017 r. był GS w B. . Wskazać także należy, że Spółdzielnia 4 listopada 2015 r. zwróciła się do Sądu Rejonowego w K. o wpisanie w treści księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym. Ustalono jednak, że młyn ze środków trwałych został usunięty dopiero w lipcu 2021 r. (prawdopodobnie przy rozpoczęciu likwidacji) co miało miejsce po 26 latach od wygaśnięcia decyzji na podstawie której GS-w B. stał się właścicielem przedmiotowego młyna. Mając to na uwadze, organ odwoławczy doszedł do wniosku, że nieprawidłowo GS w B. został uznany przez PINB za właściciela przedmiotowego młyna. Z dokumentacji zgromadzonej przez PINB wynika, że w obrocie prawnym są decyzję organów administracji publicznej stwierdzające nieważność decyzji przekazującej przedmiotowy młyn na własność GS-u w B. . Jednakże ze zgromadzonej dokumentacji wynika także że od 1995 r. do 2017 r. GS w B. dysponował przedmiotowym młynem i nieruchomością na której się znajduje jak właściciel, opłacając podatek oraz dokonując podziału nieruchomości, wobec tego zachował się jak jego zarządca. WWINB zauważył, że organ I instancji przystąpił do poszukiwania spadkobierców pierwotnych właścicieli, na rzecz których przedmiotowy młyn został zwrócony w latach 1994 - 1995. Zgodnie bowiem z ustaleniami PINB, właściciele młyna przed jego nacjonalizacją w chwili prowadzenia postępowania już nie żyli. PINB ustalił, że dzieci M. N., A. N. i J. N. również nie żyją. Również w trakcie kontroli w której uczestniczyły córki M. N. oświadczył, że ich dziadek W. N. (ojciec M. ) nie był właścicielem młyna w J. lecz tylko go prowadził, z tym że ww. osoby nie miały wiedzy na jakiej zasadzie. Natomiast M. N., A. N. i J. N. prowadzili przedmiotowy młyn przed nacjonalizacją w imieniu ich ojca. Ponadto obecne podczas kontroli córki M. N. uważają iż nie są właścicielami przedmiotowego młyna. Reasumując, mimo podjętych działań nie udało się ustalić spadkobierców właścicieli przedmiotowego młyna przed jego upaństwowieniem. Zdaniem organu odwoławczego adresatem nałożonego obowiązku winien być podmiot, który daje największe prawdopodobieństwo wykonania nałożonych obowiązków, które w przedmiotowej sprawie mają na celu usunięcie stanu zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, który to stan może powodować przedmiotowy obiekt. W ocenie WWINB w niniejszej sprawie na GS w B. jako zarządcę nieruchomości powinny być nałożone obowiązki wskazane w sentencji decyzji. Odnosząc się do treści odwołania WWINB wskazał, że GS w B. jest ostatnim znanym właścicielem przedmiotowego młyna jak i całej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, jednak mimo wygaśnięcia decyzji na podstawie której stał się właścicielem młyna, nadal dysponował nim oraz nieruchomością na której się znajduje, wydzielając z działki nr [...] dwie odrębne nieruchomości, z czego jedną sprzedał, a od pozostałej części opłacał podatek od nieruchomości aż do 2017 r. co oznacza że do tego okresu bezsprzecznie sprawował nad nim zarząd. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu Gminna Spółdzielnia w B. w likwidacji zaskarżyła decyzję Inspektor Nadzoru Budowlanego z dnia 2 kwietnia 2025 r. nr [...] w całości i zarzucając organowi naruszenie art. 6, 7, 8, 9,11 i 80 k.p.a. oraz art. 66 i 61 Pr. bud. poprzez bezpodstawne uznanie spółdzielni za zarządcę nieruchomości i nałożenie na nią obowiązków. Skarżący wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji, zasądzenie na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania oraz przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci wykazu środków trwałych spółdzielni za lata 1995-1997, na okoliczność, iż sporna nieruchomość została usunięta z środków trwałych Spółdzielni w 1995 r. Skarżący podniósł, że organ odwoławczy błędnie uznał Gminną Spółdzielnię w B. za zarządcę nieruchomości. W ocenie skarżącego brak jest jakichkolwiek podstaw faktycznych i prawnych do przyjęcia, że Spółdzielnia pełniła funkcję zarządcy młyna. Zarząd nieruchomością wymaga bowiem wykonywania czynności faktycznych lub prawnych na podstawie przepisów prawa albo umowy z właścicielem, ewentualnie faktycznego sprawowania władztwa nad nieruchomością, czego w niniejszej sprawie nie wykazano. Spółdzielnia nie zna aktualnego właściciela nieruchomości, nie zawierała żadnej umowy dotyczącej jej zarządzania, nie dysponuje kluczami do obiektu ani dokumentacją, a od wielu lat nie wykonuje na nieruchomości żadnych czynności. Już w 2015 r. złożyła wniosek o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej o niezgodności wpisu właściciela ze stanem rzeczywistym, a w 2017 r. zaprzestała opłacania podatku od nieruchomości, co potwierdza brak władztwa nad młynem. Ponadto młyn został wykreślony ze środków trwałych Spółdzielni już w 1995 r. Okoliczność, że Spółdzielnia była ostatnim znanym właścicielem nieruchomości, nie uzasadnia przypisania jej statusu zarządcy, zwłaszcza że utrata własności nastąpiła wskutek wyeliminowania decyzji administracyjnej z obrotu prawnego, a nie przeniesienia prawa na inny podmiot. W odpowiedzi na skargę Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Przedmiotem kontroli Sądu w rozpoznawanej sprawie są rozstrzygnięcia organów nadzoru budowlanego nakładające na Gminną Spółdzielnię w B. w likwidacji (dalej też jako GS w B. lub Spółdzielnia) obowiązków związanych z zabezpieczeniem nieużytkowanego młyna gospodarczego w miejscowości J. (dz. nr [...], obręb [...]), gmina [...], z uwagi na stwierdzenie, że obiekt ten może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia stanowił art. 66 ust. 1 pkt 1 Pr. bud. zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości wystarczające jest ustalenie, nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu. Decyzja podejmowana na jego podstawie ma charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpią przesłanki ustawowe, to organ nadzoru budowlanego zobligowany jest do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Art. 66 ust.1 Pr.bud. reguluje sytuacje, gdy podmiot zobowiązany nie wywiązuje się z ciążących na nim z mocy prawa obowiązków, których celem jest utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym. Zgodnie bowiem z art. 61 Pr.bud. właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 ustawy; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Zgodnie zaś z art. 5 ust. 2 Pr. bud.: obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Wyżej wymienione obowiązki w zakresie utrzymania obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym wynikają zatem wprost z przepisów prawa, a ich naruszenie uprawnia właściwy organ do odpowiedniej (przewidzianej ustawą) ingerencji, umożliwiającej ich wyegzekwowanie. Nałożenie obowiązków z art. 66 ust. 1 Pr. bud. jest więc konsekwencją niezastosowania się do obowiązków utrzymania obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym wynikających z art. 61 pkt 1 tej ustawy. Przepis ten znajduje zatem zastosowanie w przypadku doprowadzenia do znacznego zużycia technicznego obiektu budowlanego poprzez brak remontów czy konserwacji spowodowanych zaniedbaniem bądź biernością właściciela lub zarządcy. W okolicznościach kontrolowanej sprawy decyzja dotyczy młyna gospodarczego, który od wielu lat pozostaje nieużywany i znajduje się w złym stanie technicznym, stwarzając realne zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia, zwłaszcza wobec bezpośredniego sąsiedztwa budynków mieszkalnych. Zdaniem Sądu materiał dowodowy zgromadzony w toku postępowania administracyjnego stanowił wystarczające podstawy do uznania, że w sprawie wystąpiła przesłanka wymieniona w art. 66 ust. 1 pkt 1 Pr. bud. i konieczne jest przeprowadzenie nakazanych robót zabezpieczających i naprawczych. W sprawie wydanie przez organy decyzji na podstawie art. 66 Pr. bud. było niewątpliwie spowodowane złym stanem technicznym budynku wynikającym z jego wieloletniego zaniedbania, który został ustalony podczas przeprowadzonych oględzin i nie został zakwestionowany przez stronę skarżącą. Należy przy tym zwrócić uwagę na usytuowanie art. 66 Pr. bud., który znalazł się w rozdziale 6 ustawy zatytułowanym "utrzymanie obiektów budowlanych". Przez pojęcie "utrzymanie obiektów budowlanych" należy rozumieć zachowanie budynku w stanie niepogorszonym i niestwarzającym zagrożenia dla otoczenia. Obowiązki nakładane na podstawie art. 66 ustawy obejmują zatem sytuacje związane z nieprawidłową eksploatacją obiektu budowlanego, polegającą na zaniechaniu wykonywania powinności określonych w art. 61 oraz w dalszych przepisach tego rozdziału ustawy. Oznacza to, że usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w trybie art. 66 ust. 1 Pr. bud. może dotyczyć jedynie takich nieprawidłowości, które powstały podczas użytkowania obiektu budowlanego, a więc związanych zazwyczaj z niewłaściwym jego użytkowaniem, doprowadzeniem do znacznego zużycia technicznego poprzez brak remontów i konserwacji spowodowanych m.in. biernością, niedbalstwem oraz brakiem należytego nadzoru właściciela lub zarządcy (por. wyrok NSA z dnia 17 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 1100/10 oraz wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 26 lutego 2014 r., sygn. akt II SA/Rz 58/14, dost. CBOSA). W okolicznościach niniejszej sprawy nie była kwestionowana co do zasady konieczność usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego obiektu. Przedmiotem sporu pozostaje natomiast ustalenie zobowiązanego do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. PINB nałożył obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości na GS B. jako właściciela nieruchomości, natomiast WWINB skorygował to stanowisko, uznając stronę skarżącą za zarządcę. GS B. w toku postępowania konsekwentnie twierdziła, że od wielu lat nie ma już związku z młynem gospodarczym, nie jest jego właścicielem ani zarządcą. Wobec tego wyjaśnić należy, że adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 Pr. bud. jest przede wszystkim podmiot wskazany w art. 61 Pr. bud., co oznacza konieczność ustalenia właściciela obiektu lub jego zarządcy oraz zakresu ich obowiązków związanych z utrzymaniem obiektu w należytym stanie technicznym. Nakaz w trybie art. 66 Pr. bud. powinien być skierowany w pierwszej kolejności do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym - zgodnie z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 ww. ustawy - ciąży obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym, a który posiadając uprawnienia do władania i zarządzenia obiektem, jest w stanie najpełniej, ale i najsprawniej, posiadając dostęp do całej dokumentacji obiektu, przywrócić jego prawidłowy stan techniczny i bezpieczne użytkowanie. Przy wyborze adresata obowiązków z art. 66 ust. 1 Pr. bud. należy kierować się wymogiem uzyskania sprawnego i kompleksowego rozwiązania problemu, aczkolwiek pierwszeństwo normatywnego wskazania w art. 66 Pr. bud. nie jest kryterium decydującym (por. wyrok WSA z Białymstoku z 25 lutego 2020 r. sygn. akt II SA/Bk 598/19, CBOSA). W drodze wyjątku, w sytuacji niemożności ustalenia właściciela lub zarządcy danego obiektu, orzecznictwo dopuszcza uczynienie adresatem takiej decyzji innego podmiotu, tj. faktycznie władającego nieruchomością podmiotu wpisanego do ewidencji gruntów i budynków (por. wyrok NSA z 12 stycznia 2017 r. sygn. akt II OSK 976/15, CBOSA). Jak wskazuje się w doktrynie, adresatami decyzji określonej w art. 66 Pr. bud. są – w zależności od stanu faktycznego sprawy – właściciel, użytkownik wieczysty, zarządca, a w pewnych sytuacjach także inny podmiot, który np. z upoważnienia tych podmiotów sprawuje pieczę nad tym, aby obiekt był utrzymywany i użytkowany właściwie. Nie można wykluczyć, że podmiotem tym będzie władający, zwłaszcza w razie nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości. Możliwe będzie także, iż nakaz zostanie wydany w stosunku do syndyka masy upadłości czy też likwidatora. Adresując decyzję do podmiotu władającego, organ musi mieć na uwadze to, że ma być ona wykonalna, w przeciwnym bowiem razie zaistnieje przesłanka nieważnościowa z art. 156 k.p.a. (zob. A. Kosicki [w:] Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, LEX/el. 2024, art. 66.). Jak wynika z ustaleń organów, Gminna Spółdzielnia w B. uzyskała tytuł do przedmiotowego młyna w następstwie jego nacjonalizacji. Proces ten został zapoczątkowany w latach 50, zarządzeniem Ministra Skupu, ustanawiającym przymusowy zarząd państwowy nad młynem prowadzonym przez M. N., J. N. i A. N.. Orzeczeniem z dnia 22 maja 1962 r. potwierdzono przejście młyna na własność Skarbu Państwa, co znalazło odzwierciedlenie we wpisach w księdze wieczystej, a następnie w przekazaniu obiektu Gromadzkiej Radzie Narodowej w B. . W dalszej kolejności, na mocy zarządzenia z dnia 15 września 1971 r. oraz decyzji Prezydium Powiatowej Rady Narodowej z dnia 4 stycznia 1972 r., młyn został przekazany na własność GS w B. . Faktyczne przejęcie nieruchomości nastąpiło w styczniu 1972 r., co potwierdza protokół zdawczo-odbiorczy, a w 1977 r. Spółdzielnia wystąpiła o ujawnienie swojego prawa własności w księdze wieczystej. W latach 90 stwierdzono nieważność zarówno aktów ustanawiających przymusowy zarząd państwowy, jak i orzeczeń potwierdzających przejście młyna na własność Skarbu Państwa oraz decyzji przekazującej go GS w B. . W konsekwencji decyzje nacjonalizacyjne i przekazujące własność zostały wyeliminowane z obrotu prawnego, przy czym ani dawni właściciele ani ich następcy prawni nie ujawnili swojego prawa w księdze wieczystej. Co jednak szczególnie istotne, pomimo wygaśnięcia 1995 r. decyzji przekazujących GS w B. młyn na własność, skarżąca Spółdzielnia nie wyzbyła się władztwa nad młynem. GS w B. nadal dysponowała młynem i zachowywała się jak właściciel: - w 2004 r. skarżąca dokonała podziału działki nr [...], na której znajduje się przedmiotowy młyn, na dwie odrębne nieruchomości o nr [...] i [...], a następnie w 2007 r. sprzedała działkę nr [...] za cenę [...] zł. - skarżąca opłacała podatek od nieruchomości za działkę, na której znajduje się młyn do 2017 r. - 4 listopada 2015 r. skarżąca wystąpiła do Sądu Rejonowego w K. o wpisanie w treści księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym. - pozostaje wpisana jako właściciel w Ewidencji gruntów i budynków. Zdaniem Sądu należało podzielić stanowisko WWINB, że skarżąca w latach 1995-2017 r. mimo wygaśnięcia prawa własności zachowywała się względem przedmiotowego młyna jak właściciel (samoistny posiadacz/zarządca nieruchomości). Ponadto zgromadzony przez organy materiał dowodowy nie wskazuje by skarżąca wyzbyła się posiadania (zarządu nieruchomością) po wygaśnięciu decyzji, w takim sensie, że całkowicie utraciła zainteresowanie w utrzymaniu nieruchomości i zerwała z nią wszelkie związki. Przeciwnie, skarżąca kontynuowała opłacanie podatku, dokonała podziału nieruchomości, co wskazuje na to, że przez wiele lat nie zerwała związku z nieruchomością. Bezspornie również w miejsce skarżącego do dzisiaj nie wstąpili spadkobiercy pierwotnych właścicieli młyna, ani organom nie udało się ich odnaleźć. Sąd zgadza się z organem odwoławczym, że GS w B. w świetle zgromadzonych dowodów za właściciela młyna uznanym być nie może. Mając na uwadze brzmienie art. 66 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 61 Pr. bud. obowiązki na skarżącą należało nałożyć jako na zarządcę, z uwagi na to że przez wiele lat po wygaśnięciu decyzji młyn pozostawał w posiadaniu i zarządzie skarżącej, który dokonywał on względem niego czynności władczych. Przypomnieć należy, że ujawniając nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego, do tego zagrażający życiu i zdrowiu ludzi, organy miały obowiązek skierowania nakazu usunięcia nieprawidłowości do właściciela bądź zarządcy obiektu budowlanego. Osobami tymi, w zależności od stanu faktycznego i prawnego, mogą być, co wyżej podkreślano, zarówno właściciele lub współwłaściciele budynku jak i zarządcy obiektu budowlanego (art. 61 Pr. bud.). Decyzja oparta na art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Pr. bud. nie stanowi rozstrzygnięcia organu państwa przesądzającego o tytule prawnym do nieruchomości. Organy administracyjne nie są powoływane do rozstrzygania spraw cywilnych, ani w formie rozstrzygnięcia, którego przedmiotem jest sprawa cywilna, ani poprzez stwierdzenia zawarte w uzasadnieniu decyzji, które pretendowałyby do wypowiedzi przesądzających zagadnienia cywilnoprawne, do czego powołane są sądy powszechne (art. 2 § 1 k.p.c.). Kwalifikacja określonych okoliczności dokonywana przez organ administracyjny w ramach stosowania normy prawa materialnego zawierającej przesłankę w postaci własności obiektu budowlanego oraz zarządzania obiektem odnosi się wyłącznie do rozpatrywanej sprawy (zob. wyrok NSA 27 listopada 2020 r. sygn. akt II OSK 2308/18, dost. CBOSA). Mając to na uwadze stwierdzić należy, że obowiązki związane z zabezpieczeniem obiektu stanowiącego zagrożenie dla osób postronnych, należało nałożyć na GS w B. . Zdaniem Sądu za niewystarczające do uniknięcia odpowiedzialności za stan obiektu należało uznać wpisanie ostrzeżenia w dz. III księgi wieczystej nieruchomości, a nawet wykreślenie młyna z ewidencji środków trwałych. Jak już wyżej sygnalizowano, mimo wygaśnięcia decyzji przyznających prawo własności, młyn pozostawał w posiadaniu strony skarżącej. Musiał on więc przynosić GS w B. jakieś wymierne pożytki, skoro strona kontynuowała przez 22 lata opłacanie podatku od nieruchomości, a co najmniej uzyskała jakieś środki na skutek sprzedaży części nieruchomości. Wobec tego, w sytuacji gdy obiekt ten – na skutek zaniedbania – stanowi zagrożenie dla osób postronnych, zasadnym jest nałożenie obowiązków naprawczych na podmiot, który wykazuje z nim najsilniejszy związek, w szczególności podmiot, który korzystał z obiektu przez wiele lat. Niedopuszczalne jest bowiem, aby wygaśnięcie decyzji o przyznaniu prawa własności pozostawało bez znaczenia dla skarżącej, gdy – co najmniej do 2017 r. – wykonywała prawa do młyna, natomiast w momencie powstania obowiązku dbałości o obiekt i wykonania prac naprawczych było podnoszone jako zasadniczy argument wyłączający jej odpowiedzialność. Dla sprawy znaczenia również nie ma to, że skarżący pozostaje w likwidacji, gdyż otwarcie likwidacji nastąpiło w 2021 r. i przez 5 lat nie została ona zakończona. Wobec tego za niewystarczające Sąd uznał działania i argumentację strony skarżącej zmierzającej do podważenia nałożenia na GS B. opisanych w sentencji decyzji obowiązków. Należy przy tym podkreślić, że zgodnie z art. 61 pkt 1 Pr. bud. właściciel lub zarządca obiektu budowlanego obciążony jest obowiązkiem utrzymywania i użytkowania tego obiektu zgodnie z odpowiednimi zasadami. Ten obowiązek ma charakter publicznoprawny, wypływa z przepisów prawa administracyjnego i na straży jego należytej realizacji stoją organy nadzoru budowlanego. Trzeba oczywiście pamiętać, że określone uprawnienia mogą przysługiwać właścicielowi (właścicielom) budynku również na płaszczyźnie prawa prywatnego, jednak skorzystanie z nich nie jest zależne od organów nadzoru budowlanego i nie wpływa na realizację kompetencji oraz zadań wynikających z przepisów Prawa budowlanego. Organy nadzoru budowlanego, stwierdziwszy nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego, mają obowiązek wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, wraz z określeniem terminu na wykonanie tego obowiązku. Ma ona charakter związany, co należy rozumieć w ten sposób, że organ, zauważając nieodpowiedni stan techniczny, ma obowiązek ją wydać i sformułować adekwatne nakazy. Co za tym idzie, wydanie takiej decyzji ma charakter autonomiczny względem ewentualnego skorzystania przez właściciela (zarządcę) z uprawnień danych na mocy innych przepisów, w tym o charakterze cywilnym. Relacje prawne, np. pomiędzy właścicielami budynku a deweloperem, nie będą miały wpływu na obowiązki PINB i WINB jako organów administracji budowlanej pilnujących ładu w tym zakresie (por. wyrok WSA we Wrocławiu w orzeczeniu z 18 stycznia 2024 r. sygn. akt: II SA/Wr 436/23, dost. CBOSA). Mając na uwadze publicznoprawny charakter obowiązków nakładanych w zaskarżonej decyzji, jak i fakt że strona skarżąca nie wykazała w wystarczające sposób by wyzbyła się posiadania młyna, czyniąc to obecnie w celu uniknięcia odpowiedzialności za jego stan techniczny i zagrożenie jakie stwarza, Sąd uznał, że skarga GS B. nie zasługuje na uwzględnienie. Reasumując, Sąd stwierdził, że postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone prawidłowo, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Obowiązki określone w decyzji zostały właściwie określone i nadają się do wykonania. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 poz. 935 ze zm. dalej P.p.s.a.) oddalił skargę. Sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym, stosownie do art. 119 pkt 2 P.p.s.a.