II SA/Po 558/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Maria Kwiecińska Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 listopada 2014 r. sprawy ze skargi M. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu z dnia [...] marca 2014 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Ł.[...] z dnia [...] 2014 r. nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu na rzecz skarżącego kwotę [...],- ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Decyzją z dnia [...] marca 2014 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. (dalej: Kolegium) utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Ł. (dalej również: Wójt Gminy) z dnia [...] stycznia 2014 r. [...] ustalającą w stosunku do M. F. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości. Powyższe decyzje wydano w następujących okolicznościach faktycznych: Wójt Gminy Ł., w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r. – wydaną na podstawie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651, z późn. zm. – dalej: u.g.n.) w zw. z uchwałą Rady Gminy Ł. nr XIX/108/2012 z dnia 28 marca 2012 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich (Dz.Urz.Woj.Wlkp. z 2012 r., poz. 2032) – ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o powierzchni [...] m² położonej w O. oznaczonej ewidencyjnie jako działki nr [...] i [...], obręb geodez. O., zapisanych w księdze wieczystej nr [...] oraz nr [...] prowadzonych przez Sąd Rejonowy w K. - w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela. Podział nieruchomości położonej w O., stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] m² obręb geodez. O., zapisanej w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w K., zatwierdzony został wydaną na wniosek M. F. decyzją Wójta Gminy Ł. z dnia [...] maja 2012 r. [...], ostateczną od dnia [...] czerwca 2012 r. (wskutek upływu 14 dni od dnia doręczenia decyzji wnioskodawcy). W wyniku podziału powstały działki nr [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha. Organ I instancji ustalił, że wartość nieruchomości w wyniku podziału wzrosła o kwotę [...] zł, wobec czego zaszły podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu w wysokości [...] zł, co stanowi 15% wzrostu wartości (według stawki wynikającej z uchwały Rady Gminy Ł. nr XIX/108/2012 z dnia 28 marca 2012 r.). W zakresie ustalenia wartości nieruchomości organ wyjaśnił, że nastąpiło to na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] listopada 2012 r., zaktualizowanego w dniu [...] listopada 2012 r. dla nowo powstałej działki nr [...] oraz operatu szacunkowego z dnia [...] września 2013 r. dla nowo powstałej działki nr [...]. Organ podniósł, że odstąpił od zlecenia nowej wyceny dla obydwu działek, a jedynie uzupełniono dotychczasowe oszacowanie o wycenę działki nr [...], pominiętej przy pierwszej wycenie wykonanej w sprawie. Przedstawione operaty organ uznał za wiarygodny dowód w sprawie. Odwołując się do treści operatu, organ wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, przyjmując do porównania nieruchomości podobne w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. Organ zaznaczył, że wycenie podlegała działka nr [...] o pow. [...] m² przed podziałem i działki nr [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha powstałe w wyniku podziału. W konsekwencji analizy sporządzonych operatów organ stwierdził, że wzrost wartości działki nr [...] spowodowany jej podziałem znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Odwołując się do stanowiska rzeczoznawcy organ stwierdził, że działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową maja różne ceny, które zależą przede wszystkim od wielkości działki - im mniejsza działka, tym cena 1 m² gruntu jest wyższa; ponadto zanotowano na lokalnym rynku większy popyt na działki o pow. do [...] m²; zakup dużej działki budowlanej wiąże się z większym wydatkiem i większymi kosztami jej późniejszego zagospodarowania i utrzymania. Organ w uzasadnieniu wyjaśnił również, że zgodnie z art. 148 ust. 1 u.g.n. obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, kiedy decyzja ustalająca opłatę stała się ostateczna. W odwołaniu od decyzji z dnia [...] stycznia 2014 r. M. F. domagał się uchylenia tej decyzji i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Zarzucił organowi naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. W uzasadnieniu podniósł, że organ I instancji, jak i rzeczoznawca nie odnieśli się do zarzutów sformułowanych w odwołaniu od pierwszej decyzji Wójta Gminy wydanej w niniejszej sprawie w dniu [...] marca 2013 r. oraz w decyzji Kolegium z dnia [...] maja 2013 r. [...]. Zdaniem strony przy wycenie nieruchomości nie zostało wzięte pod uwagę, ze nieruchomość nr [...] nie jest zabudowana ani uzbrojona, stanowi grunty one i nie ma dostępu do drogi publicznej. Nadto podniósł, że rzeczoznawca majątkowy nie uzasadnił, czym kierował się, wybierając nieruchomości porównawcze i ograniczył się jedynie do stwierdzenia, że nieruchomości te mają "lokalizacje porównywalną do szacowanej" bądź "lokalizacje gorszą od szacowanej" i nie wiadomo, czy uwzględnił fakt peryferyjnego położenia szacowanej nieruchomości oraz fakt braku bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W jego ocenie operat szacunkowy powinien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności. Ponadto podniósł, że decyzja o warunkach zabudowy wydana dla działki nr [...] obejmowała budowę jednego budynku mieszkalnego i mogła zostać "skonsumowana" tylko w stosunku do jednej z działek powstałych wyniku podziału, a mianowicie działki nr [...], która zachowała charakter działki budowlanej, jaki wcześniej miała cała dzielona nieruchomość, co budzi wątpliwości, czy wartość działki nr [...] rzeczywiście wzrosła. Kwestionował również ustalenie sposobu zagospodarowania działki nr [...] przed podziałem, wskazując, że stanowiła ona grunt orny i nie była zagospodarowana zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, zaś wykonanie fundamentów na działce nr [...] nastąpiło później, po wydaniu decyzji podziałowej. Skarżący uznał, że organ I instancji nie ocenił wnikliwie operatu szacunkowego, co należało do jego obowiązków. W odpowiedzi na odwołanie, Wójt Gminy nie zgodził się zarzutami strony i wniósł o utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji. Kolegium w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] marca 2014 r., uzupełniając opis stanu faktycznego, wyjaśniło, że wartość nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale została określona przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami; wartość przedmiotowej działki wg stanu przed poddziałem: [...] zł, wartość przedmiotowych działek wg stanu po podziale: [...] zł, wzrost wartości działki: [...] zł. Dalej organ odwoławczy podniósł, że organ I instancji zastosował się do wytycznych Kolegium zwartych w decyzji z dnia [...] maja 2013 r. uchylającej decyzję Wójta Gminy z dnia [...] marca 2013 r. i "uzupełnił operat szacunkowy o wycenę drugiej działki powstałej w wyniku podziału", a następnie ocenił materiał dowodowy i zaskarżoną decyzją ustalił opłatę adiacencką "w łącznej wysokości" [...] zł. W uzasadnieniu prawnym organ II instancji przywołał przepisy art. 98a ust. 1 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n. Kolegium podzieli ocenę organu I instancji co do sprowadzonych na potrzeby sprawy operatów szacunkowych i uznało, że organ ten wyjaśnił kwestie sporne podniesione przez stronę i przede wszystkim został sporządzony drugi operat szacunkowy określający wartość działki nr [...] powstałej po podziale. W ocenie Kolegium z ustaleń poczynionych na podstawie operatów szacunkowych bezsprzecznie wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła na skutek jej podziału. Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium podniosło, że organ I instancji wyjaśnił, iż dla działki nr [...] zostały określone warunki zabudowy w decyzji z dnia [...] grudnia 2011 r. znak [...] i przeznaczenie to jest następujące: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, działka nieuzbrojona, z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej. W ocenie Kolegium, Wójt Gminy słusznie przyjął, że po podziale warunki zabudowy dotyczyły obydwu działek powstałych w wyniku podziału. W tym zakresie Kolegium odwołało się również do treści art. 94 ust. 1 u.g.n. i podniosło, że ocena zgodności podziału nieruchomości z postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczy w zasadzie możliwości samodzielnego zagospodarowania powstałych po podziale działek zgodnie z warunkami określonymi w takich decyzjach . Stąd też uznało, że strona nie ma racji co do tego, że działka nr [...] w wyniku podziału pozostała działką o przeznaczeniu ornym. Ponadto Kolegium przedstawiło argumentację przemawiającą za prawidłowością ustalenia, że droga, przy której usytuowana jest nieruchomość objęta wyceną, ma status gminnej drogi publicznej, jak również zwróciło uwagę na fakt, że wycenie podlegała nieruchomość bez uwzględnienia zabudowań, zatem zarzuty stronnych w tym względzie są pozbawione znaczenia. W skardze na powyższą decyzje Kolegium wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. F., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów: - art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. w zakresie oceny operatu szacunkowego z września 2013 r. sporządzonego dla działki nr [...] oraz operatu szacunkowego z listopada 2012 r. dla działki nr [...], którego aktualność została potwierdzona w dniu [...] listopada 2013 r.; - art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez niezasadne utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu m.in. zakwestionował dobór transakcji z poszczególnych okresów poprzedzających wycenę, jak i brak możliwości identyfikacji poszczególnych transakcji, a także niespójne przypisanie przez rzeczoznawcę szacowanej działce poszczególnych cech i atrybutów oraz niespełnienie przez nieruchomości przyjęte do porównania kryterium podobieństwa do wycenianej działki. W odpowiedzi na skargę Kolegium, uznając, że zarzuty strony nie mają wpływu na ocenę prawidłowości zaskarżonego rozstrzygnięcia, podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga jest zasadna. Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości rozstrzygnięcia Kolegium utrzymującego w mocy decyzję Wójta Gminy Ł. ustalającą wobec M. F. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Zarówno decyzja Kolegium, którą została utrzymana w mocy decyzja organu I instancji w przedmiocie opłaty adiacenckiej, jak i ta ostatnia decyzja, zostały wydane z istotnym naruszeniem przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Z przewołanych wyżej przepisów wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpi podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a u.g.n.); 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W przedmiotowej sprawie poza sporem pozostaje, że ostateczną decyzją Wójta Gminy Ł. z dnia [...] maja 2012 r. [...] został zatwierdzony na wniosek skarżącego podział nieruchomości położonej w O., stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] m², a w wyniku podziału powstały działki nr [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha. Spełniona została tym samym pierwsza przesłanka określona w art. 98a ust. 1 u.g.n., uzasadniająca ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Zarazem decyzje organów obydwu instancji zostały wydane przed upływem trzyletniego terminu, o jakim mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Ponadto w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej umożliwiające określenie jej wysokości (uchwała Rady Gminy Ł. nr XIX/108/2012 z dnia 28 marca 2012 r.). Zasadnicze wątpliwości w sprawie budzi jednakże prawidłowość stwierdzenia ostatniej przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, jaką jest faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, ustalony na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W tym miejscu należy podkreślić, że operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 k.p.a.), to podlega ocenie organu – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi jedynie dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości odszkodowania. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż wyłączną kompetencją organu jest ocena zasadności wypłaty odszkodowania oraz ustalenia jej wysokości. To również organ ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Jak wynika z analizy zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, organy administracji publicznej dokonały oceny przedłożonego operatu szacunkowego uznając, że został on sporządzony na podstawie przepisów prawa i mógł stanowić dowód wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem Sądu dokonana ocena jest jednak wadliwa, zaś przedłożony operat jest obarczony dyskwalifikującymi go wadami. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że zgodnie z art. 4 pkt 6a ustawy o gospodarce nieruchomościami przez określanie wartości nieruchomości należy rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W okolicznościach rozpatrywanej sprawy przedmiotem prawa własności podlegającym wycenie była nieruchomość przed podziałem zapisana w księdze wieczystej nr [...], a ustaleniu podlegało, czy jej wartość wzrosła spowodowanego zatwierdzeniem projektu podziału działki nr [...] o pow. [...] m² na działki nr [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha. Co warte podkreślenia, nadanie nowo powstałym działkom odrębnych numerów geodezyjnych, a także wyodrębnienie prawne w księgach wieczystych nr [...] oraz [...] prowadzonych przez Sąd Rejonowy w K. nie mogło mieć znaczenia dla sposobu wyceny nieruchomości, której dotyczył podział. Pojęcie nieruchomości zdefiniowane zostało w ten sposób, że przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1 u.g.n.). Natomiast przez działkę gruntu należy rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3 u.g.n.). Nie może zatem budzić uzasadnionych wątpliwości, że z woli ustawodawcy na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęcia nieruchomości nie można utożsamiać z pojęciem działki gruntu. Taki sposób wykładania przepisów ustawy wykluczył bowiem sam ustawodawca, formułując legalne definicje nieruchomości gruntowej i działki gruntu. Powyższe oznacza, że przedmiotem wyceny zarówno przed, jak i po podziale mogła być wyłącznie (cała) nieruchomość uprzednio zapisana w księdze wieczystej nr [...] o pow. [...] m². Równocześnie wyjaśnić należy, że – jak na to trafnie zwrócił uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 21 lutego 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 1110/12 (orzeczenie dostępne w Internecie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl, przywołane m.in. w wyroku tutejszego Sądu z dnia 20 listopada 2013 r. sygn. akt II SA/Po 478/13) – przepisy prawa nie uprawniają rzeczoznawcy majątkowego do tego, by wartość nieruchomości po podziale określić jako sumę wartości działek geodezyjnych powstałych wskutek podziału nieruchomości. Jak podkreślono w uzasadnieniu powołanego powyżej wyroku, wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości objętej podziałem nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. W rozpatrywanym przypadku rzeczoznawca posłużył się podejściem porównawczym. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z treści powołanego przepisu jasno wynika, że przy przyjęciu podejścia porównawczego wartość nieruchomości określa się z uwzględnieniem cen, jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Analogiczne wnioski wynikają z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109, z późn. zm. - dalej: rozporządzenie wykonawcze), w myśl którego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Nie może zatem budzić wątpliwości, że punktem odniesienia przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych jest "nieruchomość będąca przedmiotem wyceny", a nie poszczególne jej działki, nawet jeżeli w wyniku podziału zostały również wyodrębnione prawnie. Przy znajdującej w niniejszej sprawie zastosowanie metodzie wyceny – metodzie porównywania parami – porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego). Tym samym, ustawodawca nie daje rzeczoznawcy możliwości szacowania wartości nieruchomości na podstawie sumy wartości nieruchomości podobnych do działek geodezyjnych wchodzących w skład wycenianej nieruchomości. Gdyby było to wolą ustawodawcy, zostałoby jasno wyartykułowane w przepisach prawa. Tymczasem ustawodawca, który dokonał wyraźnego rozróżnienia pomiędzy nieruchomością gruntową a działką gruntu, przedmiotem wyceny uczynił nieruchomości, nakazując w ramach metody porównywania parami i korygowania ceny średniej operować danymi dotyczącymi nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca, przeprowadzając wycenę nieruchomości po podziale, faktycznie dokonał oszacowania wartości poszczególnych działek, opierając się na danych dotyczących nieruchomości podobnych do tych wyodrębnionych geodezyjnie (a także prawnie) działek, a nie – jak tego wymaga przepis prawa – do całej wycenianej nieruchomości sprzed podziału. W orzecznictwie wskazuje się, że istota opłaty adiacenckiej sprowadza się do tego, że ten kto uzyskuje korzyść na skutek wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego określonymi zdarzeniami, przekazuje część tej korzyści na rzecz gminy (por. uchwała NSA z dnia 9 października 2000 r. sygn. OPK 8/00, ONSA 2001/1/15). Z istoty opłaty adiacenckiej i celów, jakim służy jej ustalanie, nie sposób wyprowadzić wniosku na temat zasadności przyjmowania do określenia wartości nieruchomości po podziale wartości nieruchomości podobnych do działek ewidencyjnych wchodzących w skład wycenianej nieruchomości. Nieruchomością podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. jest bowiem taka nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny. Punktem odniesienia zatem każdorazowo jest nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny, a nie działka stanowiąca jej część. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, wskazać należy, że nieruchomością podlegającą wycenie powinna być w obu przypadkach (przed i po podziale geodezyjnym) nieruchomość o powierzchni odpowiadającej działce nr [...] przed podziałem, tj. [...] m² ([...] ha). Tymczasem, dokonując wyceny tej nieruchomości po podziale, po pierwsze zastosowano niedopuszczaną metodę odrębnego oszacowania każdej z powstałych działek w wyniku podziału - operat z listopada 2012 r., którego aktualność została następnie potwierdzona przez rzeczoznawcę w listopadzie 2014 r., dotyczył wartości działki nr [...] o pow. [...] m², a drugi w września 2013 r. dotyczył działki nr [...] o pow. [...] m², co spowodował następnie proste zsumowanie wartości obydwu tych działek dla ustalenia wzrostu wartości całej nieruchomości objętej podziałem. Po drugie, do porównania wartości nieruchomości przyjęto działki o powierzchni poniżej [...] m², wybierając nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej, a zatem różniące się w sposób zasadniczy powierzchnią od nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, którą jest nieruchomości pow. [...] m². Konsekwentnie też organ I instancji zsumował wzrost wartości ustalony dla każdej z działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], tj. [...] zł dla działki nr [...] i [...] zł dla działki nr [...], w ten sposób stwierdzając, że wartość działki nr [...] w wyniku podziału wzrosła o [...] zł. Zatem niewątpliwie to zestawienie wartości poszczególnych działek, następnie zsumowanych stanowiło sposób, w jaki ustalono wartość całej nieruchomości po podziale, a następnie obliczono wysokość opłaty adiacenckiej. Sąd podkreśla, że analiza przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami - sformułowanych zasad wyceny w dziale IV ustawy zatytułowanym "Wycena nieruchomości", jak i samo pojęcie "wyceny nieruchomości" zdefiniowane w dziale I "Przepisy ogólne" tej ustawy, wskazuje na to, że prawodawca nie przewidział rozwiązania, które zakładałoby określenie wartości nieruchomości na podstawie danych dotyczących nieruchomości podobnych do poszczególnych działek ewidencyjnych (nawet następnie wyodrębnionych prawie), które powstały na skutek podziału nieruchomości objętej podziałem geodezyjnym i oszacowaniem. Wniosków takich nie sposób również wyprowadzić z brzmienia przepisów działu I ustawy o gospodarce nieruchomościami. Istotne jest bowiem to, czy sam podział geodezyjny spowodował wzrost wartości całej nieruchomości objętej podziałem, a nie dalsze konsekwencja w postaci prawnego wyodrębnienia poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości. Stąd też uznać należało, że operaty w przedmiotowej sprawie zostały sporządzone z naruszeniem art. 4 pkt 16 oraz art. 98a ust. 1 u.g.n. i jako takie nie mogły stanowić dowodu w sprawie. W konsekwencji, skoro przydatność operatu sporządzonego w kontrolowanym przez Sąd postępowaniu administracyjnym została przez skarżącego skutecznie podważona, odnoszenie się do poszczególnych zarzutów skargi dotyczących stanu zagospodarowania nieruchomości objętej podziałem, przypisania jej oraz nieruchomościom przyjętym do porównania - określonych cech i atrybutów doboru transakcji oraz cen przez rzeczoznawcę jest bezprzedmiotowe. Reasumując dotychczasowe rozważania, stwierdzić należy, że zarówno organ I instancji, jak i organ odwoławczy przyjęły jako dowód w sprawie operaty sporządzone z naruszeniem obowiązujących przepisów. W szczególności, o czym była mowa wyżej, przy sporządzaniu przedmiotowych operatów doszło do naruszenia przepisów art. 4 pkt 16 i art. 98a ust. 1 u.g.n., które miało wpływ na wynik sprawy. Opierając zatem swoje rozstrzygnięcie na takim dowodzie, organy nie tylko naruszyły przywołane przepisy prawa materialnego, ale również przepisy postępowania, w szczególności art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., w stopniu niewątpliwie mogącym mieć istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przeprowadzenie podstawowego dowodu w sprawie, jakim jest opinia rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego, wymagało wyeliminowania z obrotu prawnego nie tylko zaskarżone decyzji, ale i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Mając wszystko powyższe na względzie, należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c oraz art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.) uchylić zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Ł. z dnia [...] stycznia 2014 r. W tym stanie rzeczy Sąd orzekł, jak w punkcie I sentencji. Ponownie rozpatrując sprawę, organy uwzględnią powyższe rozważania co do niedopuszczalności dokonywania wyceny nieruchomości po podziale jako sumy wartości działek powstałych na skutek podziału nieruchomości. Ponadto rozważą zasadność powołania innego biegłego, gdyby dotychczasowy z przyczyn subiektywnych nie był w stanie na rynku lokalnym lub regionalnym znaleźć nieruchomości podobnych do będącej przedmiotem oszacowania na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej. O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 200, art. 205 § 1 i art. 209 powołanej ustawy (punkt II sentencji), mając na uwadze wniosek strony skarżącej i wysokość poniesionych przez stronę kosztów sądowych. Ponadto Sąd na podstawie art. 152 tej ustawy określił, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana (punkt III sentencji).