II SA/Po 61/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędzia WSA Barbara Drzazga Protokolant St. sekretarz sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi Gminy T. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] listopada 2015r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty P. z dnia [...] sierpnia 2015r. nr [...], II. zasądza od Wojewody Wielkopolskiego na rzecz skarżącej Gminy kwotę [...] zł ( [...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r., nr [...], Starosta P. (dalej: "Starosta" lub "organ pierwszej instancji"), działając na podstawie art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: "K.p.a."), art. 12 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: "specustawa") oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: "u.g.n.") z urzędu orzekł o ustaleniu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych – Oddział Terenowy w P. odszkodowanie w łącznej kwocie [...] zł, za utracone prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości S., gmina T., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb: S., arkusz mapy [...], działka nr [...], o pow. [...] ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] (dalej: "Nieruchomość") – przejętej na rzecz Gminy T. (dalej: "Gmina") dla celów realizacji inwestycji drogowej. Inwestycja ta polegać będzie na budowie drogi gminnej nr [...] w S., gmina T. – w trybie art. 12 specustawy. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji podniósł, że poprzez decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] września 2014 r. Nieruchomość została przeznaczona do zajęcia pod realizację inwestycji drogowej. Postanowieniem z dnia [...] listopada 2014 r. Starosta powołał rzeczoznawcę majątkowego, która sporządziła operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2014 r. stanowiący podstawę do ustalenia odszkodowania za Nieruchomość objętą niniejszym postępowaniem administracyjnym. Oceniając ww. operat szacunkowy Starosta uznał, że jest on zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości, jak i nakładów budowlanych występujące na określonym rynku regionalnym. Gmina nie zgodziła się z powyższym rozstrzygnięciem i wniosła odwołanie do Wojewody Wielkopolskiego (dalej: "Wojewoda" lub "organ odwoławczy"). W uzasadnieniu odwołania Gmina podtrzymała swoje stanowisko wyrażone w piśmie z dnia [...] marca 2015 r., nr [...], skierowanym do Starosty na etapie postępowania, w którym zgłosiła swoje zastrzeżenia do operatu szacunkowego. W zastrzeżeniach tych Gmina nie zgodziła się z odrzuceniem nieruchomości drogowych z terenu Gminy T., które zdaniem rzeczoznawcy nie są podobne do nieruchomości wycenianej, a następnie przyjęcie nieruchomości podobnych do tych z terenu Gminy T., tylko o wyższej cenie. Gmina wskazał, że rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości położone w gminie D., w S. i w L. Tymczasem, zdaniem Gminy, nieruchomościami podobnymi są nieruchomości odrzucone przez rzeczoznawcę, położone w Gminie T. Gmina wniosła w tym zakresie o przyjęcie do wyceny nieruchomości z terenu Gminy, bowiem nie różnią się one powierzchnią, położeniem, ani rodzajem gruntów otaczających od nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę. Poza zastrzeżeniami do operatu szacunkowego Gmina zwróciła uwagę, że nawet analizując cenę gruntów pod aktywizację gospodarczą, która w S., w S., w R. jest na poziomie 90-150 zł /m2 i to działek, które mogą być w dowolny sposób zabudowane, to wycena drogi, na poziomie 127 zł/m2 jest zbyt wygórowana. Ceny dróg na terenie Gminy oscylują w granicach 25-50 zł/m2. Decyzją z dnia [...] listopada 2015 r., nr [...], organ odwoławczy, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a., orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji w całości i w tym zakresie orzekł o ustaleniu na rzecz Skarbu Państwa – Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w P. odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł, za utracone prawo własności Nieruchomości – przejętej na rzecz Gminy dla celów realizacji inwestycji drogowej, o której była mowa wyżej, w trybie art. 12 ust. 4 specustawy. W uzasadnieniu przedmiotowego rozstrzygnięcia Wojewoda zwrócił uwagę, iż działka nr [...] jest obecnie zapisana w księdze wieczystej KW nr [...] jako własność Gminy, natomiast w osnowie zaskarżonej decyzji Starosty podano księgę wieczystą KW nr [...], w której działka nr [...] była zapisana na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Organ odwoławczy zwrócił uwagę na fakt, iż organ pierwszej instancji w sposób niewłaściwy ustalił stronę przedmiotowego postępowania administracyjnego. Jednak bowiem wynika z przeprowadzonego postępowania, właścicielem nieruchomości w dniu wydania decyzji był Skarb Państwa – Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w P. Zdaniem Wojewody, na organie administracyjnym spoczywa obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego jako opinii w przedmiotowej sprawie pod względem formalnym. Organ prowadzący postępowanie nie może jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Organ odwoławczy w wyniku analizy operatu szacunkowego z [...] grudnia 2014 r. nie dopatrzył się uchybień co do jego treści, mających wpływ na jego ocenę jako dowodu w niniejszej sprawie. Wojewoda doszedł do przekonania, że ww. operat szacunkowy jest wiarygodnym dowodem i zawiera czytelne uzasadnienie w jaki sposób zostały określone cechy rynkowe oraz ich wagi procentowe dla nieruchomości wycenianej, w tym opisy i oceny nieruchomości podobnych. Umożliwiło to weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego. Operat szacunkowy jest więc w swojej treści spójny w zakresie ustalonych cech rynkowych wycenianej nieruchomości i przypisanych im wag, a także zawiera opis i charakterystykę nieruchomości porównawczych. Pozwala to organowi również prześledzić cały proces wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz jej wynik końcowy. Rzeczoznawca majątkowy objął analizą rynek lokalny nieruchomościami nabywanymi pod drogi. Rzeczoznawca majątkowy ustalił cztery atrybuty waloryzujące i przypisał im wagi procentowe. W wyniku porównania trzech nieruchomości podobnych rzeczoznawca majątkowy oszacował 1 m2 gruntu na kwotę 127,03 zł, co przy powierzchni [...] m2 stanowi kwotę [...] zł. Zdaniem organu odwoławczego, operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, jak również nie zawiera, żadnych niejasności ani pomyłek i posiada wszystkie elementy treści wymagane przez obowiązujące przepisy prawa i tym samym nie znaleziono podstaw do jego podważenia. Wobec powyższego opinia rzeczoznawcy majątkowego jest spójna, logiczna, konsekwentna i wiarygodna. Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda podniósł, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym na stronie 15 wyjaśnił, dlaczego nie wziął do porównania nieruchomości z terenu Gminy. Rzeczoznawca majątkowy uzasadnił, iż dokonał wyboru nieruchomości z innych gmin powiatu p. z uwagi na większe podobieństwo terenów komunikacji pod kątem cenności terenów przyległych, występujących w tych gminach. W kwestii zarzutów dotyczących wyceny innych nieruchomości położonych w Gminie Wojewoda zauważył, że strona – kwestionując ustalenia operatu szacunkowego – powinna przedstawić dowody na tę okoliczność. Gmina nie zgodziła się z powyższym rozstrzygnięciem i wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania oraz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Gmina zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie następujących przepisów prawa: 1) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.; 2) art.4 pkt 16 i pkt 17, art. 134 ust. 2, art. 153 ust. 1, art. 175 u.g.n.; 3) § 4 ust.3, § 36 ust. 1, 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: "rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r."). W uzasadnieniu przedmiotowej skargi skarżący podniósł, że Gmina kwestionuje wysokość ustalonego odszkodowania. Jest ono bowiem znacznie wyższe od rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości. Operat szacunkowy, stanowiący w niniejszej sprawie obligatoryjny środek dowodowy, jest nieprawidłowy i nie powinien stanowić podstawy do wydania decyzji. W operacie tym przyjęto błędne dane wyjściowe, co doprowadziło do błędnych ustaleń. Zdaniem skarżącej Gminy, istotne w sprawie są art. 152 ust.2 i art. 153 ust. 1 u.g.n., z których wynika, iż podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różnice nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Przez nieruchomość podobną, zgodnie z art. 4 pkt. 16 u.g.n., należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W niniejszej sprawie Wojewoda bezkrytycznie przyjął wartości ustalone przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, uznając je za prawidłowe, w sytuacji kiedy wycena jest sprzeczna z prawem, naruszając więc art. 7, art.77 § 1 i art. 80 K.p.a. Działka [...] powstała w wyniku podziału działki [...], której część zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest na drogę dojazdową gminą. Rzeczoznawca majątkowy określiła wartość rynkową działki [...] o pow. [...] ha na kwotę [...] zł, a więc; 127,03 zł/m2. Rzeczoznawca dokonując opisu nieruchomości w aspekcie przyjętych atrybutów, przyjął rodzaj otaczających gruntów za bardzo korzystny, bo w otoczeniu terenów o przeznaczeniu handlowo-usługowym z uwzględnieniem lokalizacji handlu wielkopowierzchniowego, co w gruncie przesądziło o ustaleniu bardzo wysokiej wartości rynkowej nieruchomości. Już ze zdjęć na str. 6 jak i 7 obrazujących lokalizację szczegółową Nieruchomości widać różnicę pomiędzy tym co faktycznie widać na zdjęciach, a poczynionymi ustaleniami rzeczoznawcy. Jedynie od strony południowej otoczenie przedmiotowej działki stanowi handel wielkopowierzchniowy, z pozostałych stron, tj. od strony północnej, wschodniej i zachodniej są pola uprawne, co obrazuje mapa poglądowa dz. [...]. Zdaniem strony skarżącej, stan otoczenia, a więc wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której położona jest Nieruchomość należy oceniać zgodnie ze stanem faktycznym, a nie stanem opisanym w planie miejscowym. Pomimo, że plan miejscowy przewiduje np. obiekty handlowe, czy osiedla mieszkaniowe, to w większości przypadków z chwilą wejścia planu w życie tak się nie dzieje. Mijają lata zanim postanowienia planu miejscowego staną się rzeczywistością. Z operatu natomiast wynika, iż tereny przyległe przez rzeczoznawcę zostały określone zgodnie z planem. Istotne w sprawie jest, że "cenność otoczenia" pozwoliła rzeczoznawcy na zastosowanie metody /ekstrapolacji/ oraz współczynnika korekcyjnego "K", wpływających ostatecznie na wysokość wartości rynkowej nieruchomości. Z tych względów ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę w przedmiocie otoczenia – stanu nieruchomości i konsekwencji z tym związanych mających wpływ na przyjętą wysokość współczynników korygujących i wartość rynkową nieruchomości, są nie do przyjęcia, bo są nieprawdziwe. Rzeczoznawca majątkowy jako nieruchomości podobne wybrał działki położone w D., S., L. i K., zupełnie pomijając nieruchomości położone w miejscowości skarżącej Gmina. Do porównań nie uwzględnił transakcji pochodzących z terenu Gminy z uwagi na brak podobieństwa terenów komunikacyjnych, głównie pod katem cenności terenów przyległych, które charakteryzują się wyższymi cenami w porównaniu do cen gruntów aktywizacji gospodarczej, czy mieszkalno-usługowych. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat, naruszył więc przepisy art. 4 pkt 16 i 17, art. 134 ust. 2, 152 ust.2. art. 153 ust. 1 ust. 1, art. 155 ust. 1 pkt 4, pkt 7 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 3 i § 36 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Skarżąca Gmina podkreśliła, że zebranie przez rzeczoznawcę majątkowego danych z aktów notarialnych obejmujących D., S., L. i K., w sytuacji kiedy istnieje rynek nieruchomości przeznaczonych pod komunikację w Gminie T., jest nie do przyjęcia. W kontroperacie sporządzonym na zlecenie Gminy, rzeczoznawca majątkowy uwzględniając rynek lokalny, a także właściwe współczynniki korygujące, ustalił cenę 1m2 nieruchomości przeznaczonej pod komunikację na 65,18 zł, a więc wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na [...] zł i wartość ta w porównaniu z transakcjami drogowymi skarżącej jest jak najbardziej do przyjęcia. W odpowiedzi na powyższą skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Podczas rozprawy sądowoadministracyjnej stawiła się pełnomocnik Gminy, wnosząc i wywodząc jak w skardze. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., dalej: "P.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu (czynności). Po przeprowadzeniu kontroli zaskarżonej decyzji w ramach wyżej zakreślonej kognicji, Sąd uznał, że skarga zasługiwała na uwzględnienie. Przedmiotem kontrolowanej przez Sąd decyzji Wojewody z dnia [...] listopada 2015 r., nr [...] oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty z dnia [...] sierpnia 2015 r., nr [...], jest ustalenie na rzecz Skarbu Państwa – Agencji Nieruchomości Rolnych (Oddział Terenowy w P.) odszkodowania za w łącznej kwocie [...] zł, za utracone prawo własności Nieruchomości przejętej na rzecz Gminy T. dla celów realizacji inwestycji drogowej na podstawie specustawy (dla przypomnienia: ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych; tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.; aktualnie: Dz. U. z 2015 r., poz. 2031). W myśl art. 12 ust. 4a specustawy organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z ust. 5 tego samego artykułu do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.; błędnie w tym zakresie organ pierwszej instancji powołał publikator tej ustawy, ale nie miało to znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy poddanej sądowej kontroli), z zastrzeżeniem art. 18 specustawy. Art. 18 ust. 1 specustawy stanowi natomiast, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ponadto art. 23 specustawy stanowi, że w sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale stosuje się przepisy u.g.n. Z kolei zgodnie z przepisem art. 128 ust. 1 u.g.n. wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem odpowiadającym wartości tego prawa. Stosownie do treści art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości w oparciu o przepisy wymienione wyżej specustawy, u.g.n. (art. 149-159) oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. z 2004 r. nr 270, poz. 2109 ze zm.). Opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości ma wprawdzie podstawowe znaczenie dla ustalenia w postępowaniu administracyjnym wartości nieruchomości, to jednak należy zwrócić uwagę, że operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości odszkodowania (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II SA/Po 178/13; publ. w Internecie, w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/; dalej "CBOIS"). Skoro w świetle art. 84 K.p.a. (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.; aktualnie: tekst jedn. Dz. U. z 2016, poz. 23) operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego, to podlega ocenie organu – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 5 października 2009 r., sygn. akt I OSK 1444/08, publ. w CBOIS). Wnioski takiej opinii w żadnej mierze nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Innymi słowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości odszkodowania za odebraną własność. Nie oznacza to jednak bezwzględnego związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o określeniu wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości (por. wyroki NSA z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 oraz z dnia 4 czerwca 2009 r. sygn. akt I OSK 860/08, publ. w CBOIS). Jak wynika z analizy zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji organy administracji publicznej dokonały oceny przedłożonego operatu szacunkowego. W ocenie Sądu analiza powyższa nie pozwala jednakże przyjąć, aby organy rozważyły wszechstronnie prawidłowość przedłożonego operatu szacunkowego dotyczącego Nieruchomości. Tym samym organy dopuściły się naruszenia przepisów art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. W ocenie Sądu przedłożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2014 r. dotyczący Nieruchomości zawiera nieścisłości, które mogły rzutować na prawidłowość dokonanej oceny i które nie zostały wyjaśnione, przez organy obu instancji. W pierwszym rzędzie zauważyć należy, że rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości położone w gminie D., w S. i w L. (wymienione w operacie, w tabeli na str. 15). Jednocześnie rzeczoznawca odrzucił do porównania nieruchomości położone w Gminie T. (wymienione w operacie, w tabeli na str. 13). Takie działanie, zdaniem Sądu, budzi poważne wątpliwości, co do prawidłowości wyznaczenia przez rzeczoznawcę najbardziej podobnych nieruchomości do porównania. Zauważyć bowiem należy, że na terenie skarżącej Gminy znajdują się nieruchomości podobne, które mogły zostać wzięte pod uwagę podczas porównania, ale z niewiadomych przyczyn rzeczoznawca zdecydował się rozszerzyć zakres terytorialny badania rynku do terenu pozostałych gmin powiatu i przyjął do porównania wyłącznie nieruchomości spoza terenu Gminy T. Jest to tym bardziej niezrozumiałe, że powierzchnia przyjętych do porównania nieruchomości w gminie D., w S. i w L. (zakres 25-1320m2) znaczącą odbiega od powierzchni Nieruchomości przejętej na rzecz Gminy ([...]ha=[...]m2). W tym zakresie nieruchomości odrzucone przez rzeczoznawcę – a znajdujące się na terenie skarżącej Gminy – mają powierzchnię bliższą w stosunku do spornej Nieruchomości (21-2269m2). Ponadto należy zauważyć, że cena jednostkowa (zł/m2) przyjętych do porównania nieruchomości w gminie D., w S. i w L. (66,04-125) jest znacząco wyższa od tego samego parametru, ale dotyczącego podobnych transakcji przeprowadzonych na terenie Gminy (10-57,47). Nie jest zatem dla Sądu zrozumiałe, dlaczego organy nie wyjaśniły dokładnie tych rozbieżności. Gdyby chcieć uznać wyliczenia rzeczoznawcy i przyjęte przez niego nieruchomości podobne, jako prawidłowe – należałoby w tym zakresie dokładnie uargumentować, dlaczego nie należy brać pod uwagę transakcji przeprowadzonych na terenie Gminy. Organy zaniechały jednak dokładnego zbadania operatu w tym zakresie, opierając się bezkrytycznie na ustaleniach i wyliczeniach rzeczoznawcy, które zdaniem Sądu, nie są przekonujące. Wyżej wskazana nieścisłość nie została wyjaśniona w sposób przekonujący w toku postępowania administracyjnego ani przez rzeczoznawcę, ani przez organy administracji, choć niewątpliwie okoliczność odrzucenia podobnych transakcji drogowych przeprowadzonych na terenie skarżącej Gminy mogła mieć wpływ na wyliczenia dokonane przy ustaleniu wartości Nieruchomości. Zdaniem Wojewody, rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym na stronie 15 wyjaśnił, dlaczego nie wziął do porównania nieruchomości z terenu Gminy, wskazując, że dokonał wyboru nieruchomości z innych gmin powiatu p. z uwagi na większe podobieństwo terenów komunikacji pod kątem cenności terenów przyległych, występujących w tych gminach. Taka argumentacja nie może jednak zostać uznana przez Sąd za wystarczającą, aby odrzucić nieruchomości podobne z terenu Gminy. Zastrzeżenia Sądu budzi także okoliczność, że atrakcyjność Nieruchomości została zbadana przez rzeczoznawcę niejako "na przyszłość", poprzez wskazanie, że znajduje się ona w obrębie możliwego w przyszłości uzupełnienia zabudowy handlowo-usługowej. Ponadto nie zostało dokładnie uzasadnione przez rzeczoznawcę zastosowanie wagi 35% dla parametru "rodzaj gruntów otaczających", podczas gdy innym parametrom przyznano wagę niższą (np. "lokalizacja ogólna" to 25%). Powyższe, niewyjaśnione przez organ nieścisłości operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2014 r., który stanowił główny dowód w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym uzasadniał w ocenie Sądu uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji z uwagi na naruszenie przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, to jest na ustalenie wysokości kwoty odszkodowania za nieruchomości przejętą pod inwestycję drogową. Reasumując, zdaniem Sądu, organy orzekające w sprawie nie przeprowadziły kompletnej i rzeczowej oceny operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2014 r., akceptując w pełni końcowe wnioski biegłej, bez głębszej analizy tego dowodu. Za wadliwe uznać należało przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównania jedynie nieruchomości położonych w gminie D., w S. i w L., a pominięcie podobnych nieruchomości na terenie skarżącej Gminy. Należy podkreślić, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również merytorycznym (por. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11; publ. CBOSA). Organy administracji powinny więc skontrolować, na jakich przesłankach biegły oparł konkluzję zawartą w operacie oraz prawidłowość jego rozumowania, czy operat w tym względzie jest jasny i logiczny. Przedstawiony przez stronę skarżącą na etapie postępowania sądowoadministracyjnego kontroperat nie może stanowić dowodu w niniejszej sprawie. Na tej podstawie jednak zostały wywiedzione w skardze argumenty, które znalazły uznanie Sądu i doprowadziły do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej edycji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Należy podkreślić, że argumenty zawarte w skardze były już wcześniej podnoszone przez Gminę na etapie odwołania i wcześniej – po sporządzaniu operatu szacunkowego. Mając powyższe na względzie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) i art. 135 P.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty P. z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...]. O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął w oparciu o art. 200 i 205 P.p.s.a.