II SA/Po 615/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Barbara Drzazga Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 października 2011 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody z dnia 30 maja 2011r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę. Uchwałą Rady Gminy [...] Nr XI/59/99 z 14 kwietnia 1999r. zatwierdzony został Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego osiedla letniskowego W.-O. nad jeziorem [...]. Planowane działki gruntu nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] przeznaczono na tereny planowanych ulic dojazdowych i ciągów pieszo jezdnych, tereny zarezerwowane na przebieg "obwodnicy" drogi wojewódzkiej, odcinka pasa drogowego, ustalonej w planie ogólnym obwodnicy, do czasu jej realizacji tereny planowanej osiedlowej ulicy zbiorczej, tereny planowanych ulic lokalnych. Decyzją z dnia [...] 1999r. znak [...] Wójt Gminy [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości działki nr [...], położonej w O., będącej własnością B. i J. K.. Jednocześnie w punkcie drugim tej decyzji stwierdził przejście z mocy prawa nowopowstałych działek nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] na własność Gminy, jako nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne gminne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], decyzją z dnia [...] 2006r. znak [...] orzekło o odmowie stwierdzenia nieważności pkt. 2 decyzji Wójta Gminy [...] z [...] 1999r. Decyzja Kolegium jest ostateczna. Decyzją z dnia [...] 2011r. Starosta [...] na podstawie art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r kodeks postępowania administracyjnego, zwanej dalej k.p.a., (Dz. U z 2000r. nr 98, poz. 1071 ze zm.) oraz art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2010r. nr 102 poz. 651 ze zm. zwanej dalej u.g.n.) ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł od Gminy [...], dla B. i J. K., za działki gruntu nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], o łącznej powierzchni 0,5459 ha, położonych we wsi [...], które przeszły z mocy prawa na własność Gminy [...] z przeznaczeniem na drogi publiczne, wskutek decyzji Wójta Gminy [...], z dnia [...] 1999r. znak [...]. Odwołanie od powyższej decyzji Starosty [...] wniosła Gmina [...], zarzucając, iż: - organ I instancji nie odniósł się do kwestii zrzeczenia się odszkodowania za nieruchomość oraz wniosku o umorzenie postępowania, - decyzja Starosty [...] została bezkrytycznie oparta na treści operatu szacunkowego -operat szacunkowy został sporządzony przez biegłego W. J. z naruszeniem prawa, a w toku postępowania administracyjnego organ I instancji nie odniósł się do zarzutów podniesionych co do operatu, w tym w zakresie doboru nieruchomości wziętych do porównania w operacie, - starosta w wydawanych decyzjach nie jest konsekwentny co do wyboru przez autorów operatów szacunkowych, metod ustalania wysokości odszkodowania. Decyzją z dnia [...] 2011r. Wojewoda [...] utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy, wskazując w uzasadnieniu, iż miejscowym planie osiedla letniskowego W. - O. nad jeziorem W. zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy [...] Nr XI/59/99 z 14 kwietnia 1999r. przedmiotową nieruchomość przeznaczono na tereny planowanych ulic dojazdowych i ciągów pieszo jezdnych, tereny zarezerwowane na przebieg "obwodnicy" drogi wojewódzkiej, odcinka pasa drogowego, ustalonej w planie ogólnym obwodnicy, do czasu jej realizacji tereny planowanej osiedlowej ulicy zbiorczej, tereny planowanych ulic lokalnych. Organ II instancji podkreślił, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] odmówiło stwierdzenia nieważności pkt 2 decyzji Wójta Gminy [...] z [...] 1999r. Nie ma wątpliwości, iż przedmiotowa nieruchomość przeszła z mocy prawa na własność Gminy [...], z dniem, z którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, spełnione zostały wszystkie warunki zawarte w art. 93 i art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mianowicie: ostateczną decyzją dokonano podziału nieruchomości, podział jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego, a wydzielona działka przeznaczona jest w planie pod drogę publiczną. W konsekwencji stronie należy się stosowne odszkodowanie. Wojewoda wskazał również, że wziął pod uwagę zarzuty strony dotyczące sporządzenia operatu szacunkowego i zobowiązał jego autora do ustosunkowania się do tych zarzutów. W konsekwencji organ odwoławczy, uwzględniając treść odpowiedzi biegłego, uznał, iż strona nie wykazała wadliwości operatu szacunkowego. Skargę na powyższą decyzję wniosła Gmina [...] zarzucając: - naruszenie art. 98 ust. 1 u.g.n. polegające na uznaniu, iż odszkodowanie przysługuje właścicielowi nieruchomości pomimo niezakwalifikowania danej drogi, przewidzianej w planie zagospodarowania przestrzennego do kategorii dróg publicznych oraz braku jednoznacznego określenia kategorii planowanej drogi; - naruszenie przepisu art. 98 § 3 u.g.n. polegające na przyjęciu, iż rokowania dotyczące wysokości odszkodowania za grunty przejęte pod drogi jak i skuteczne zrzeczenie się roszczenia o odszkodowanie mogą nastąpić dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości. - naruszenie art. 105 § 1 k.p.a., polegające na odmowie umorzenia postępowania. W konkluzji skarżąca Gmina wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] z 10 stycznia 2011r. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, odwołując się do argumentacji przedstawionej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (legalności). Ocenie Sądu podlega zatem zgodność aktów administracyjnych (w tym przypadku decyzji) zarówno z przepisami prawa materialnego jak i procesowego. Kontrola ta obejmuje badanie, czy organy administracji w toku rozpoznawanej sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Kontrola wojewódzkiego sądu administracyjnego stosownie do unormowania art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) obejmuje wszystkie, a nie tylko podniesione w skardze kwestie związane z procesem stosowania prawa w postępowaniu administracyjnym. Obejmuje więc to, czy organy administracji dokonały prawidłowych ustaleń odnośnie do obowiązywania zastosowanych norm prawnych, czy normy te właściwie zinterpretowały i czy nie naruszyły zasad ustalania określonych faktów za udowodnione. Przepis art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania przez Wójta Gminy [...] decyzji z dnia 8 listopada 1999r., zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, stanowił, iż podział nieruchomości może nastąpić, jeżeli jest on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidywał, iż działki gruntu wydzielone pod drogi z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa na własność gminy z dniem, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna, a orzeczenie o podziale prawomocne. W ust. 3 tego przepisu przewidziano za działki gruntu, wymienione w ust. 1, odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości W tym ostatnim wypadku ustalenie wysokości odszkodowania następuje na podstawie art. 129 ust. 1 u.g.n. w trybie administracyjnym, w postępowaniu w indywidualnej sprawie z zakresu administracji publicznej. Zgodnie z art. 129 ust. 5 u.g.n. decyzję o odszkodowaniu wydaje starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Na podstawie art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Ust. 2 tego przepisu wskazuje, iż ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Odszkodowanie, o którym mowa w powyższym przepisie przysługuje z tytułu utraty własności gruntu na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w przypadku gdy podział nieruchomości dokonywany jest zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami a powstałe działki gruntu wydzielone zostały pod drogi publiczne, stąd w sprawie niniejszej istotnym było ustalenie, czy w związku z wydaną przez Wójta Gminy [...] ostateczną decyzją z dnia [...] 1999r. działki nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] powstałe z podziału działki nr [...] przeszły z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego W świetle okoliczności przedmiotowej sprawy należy przyjąć, że podział działki nr [...], dokonywany na wniosek dotychczasowego jej właściciela oraz w zgodzie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doprowadził do wydzielenia działek nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] pod drogi publiczne, ze skutkiem określonym w art. 98 ust. 1 u.g.n. Nie ma racji skarżąca Gmina wskazując, iż brak podjęcia uchwały przez Gminę [...] o zaliczeniu dróg stanowiących nieruchomości będących przedmiotem sprawy, do dróg gminnych, przesądza o tym, iż działki nie przeszły na własność gminy. Gmina nabyła bowiem prawo własności nieruchomości w chwili wydania ostatecznej decyzji o podziale nieruchomości. Intencją Wójta Gminy [...] w chwili wydania decyzji z dnia [...] 1999r było przejęcie nieruchomości przez Gminę pod drogi publiczne, (świadczy o tym ponad wszelką wątpliwość treść punktu 2 decyzji z 8 listopada 1999r.). Z całą pewnością ww. decyzja Wójta Gminy [...] nie była sprzeczna z planem miejscowym. Gmina [...] nie mogła podjąć - przed wydaniem ww. decyzji – uchwały o uznaniu dróg za drogi gminne, mogła i powinna to uczynić po uprawomocnieniu się decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Skoro tego nie uczyniła, stanowi to niewątpliwe zaniedbanie, pozostające jednak bez wpływu na ocenę kwestii własności nieruchomości. Wystąpienie skutku przejścia własności, o którym mowa w art. 98 ust. 1 nie jest jednak związane z faktycznym istnieniem drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych, co wynika choćby z prawidłowo analizowanej przez skarżącą treści tego przepisu. Zarówno w orzecznictwie, jak i w nauce prawa administracyjnego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 29 marca 1995 r. (III ARN 7/95, OSNAP i US 1995, nr 17, poz. 213, a także A. Łukaszewska (w:) J. Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska Gospodarka nieruchomościami. Komentarz. Warszawa 2003, teza 2. do art. 98) wskazuje się też słusznie, że z wydzieleniem gruntu pod drogę przy podziale nieruchomości mamy do czynienia w wypadku, kiedy w planie miejscowym terenu objętego podziałem zostały przewidziane linie rozgraniczające ulice, place oraz drogi publiczne. Wydzielenie drogi z nieruchomości objętej podziałem przesądza losy prawne gruntu zajętego pod drogę. Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość, o której podział wystąpił jej właściciel, to z dniem, w którym decyzja administracyjna o zatwierdzeniu projektu podziału stała się ostateczna lub orzeczenie sądu o podziale stało się prawomocne, własność gruntu zajętego pod drogę przechodzi z mocy prawa odpowiednio: na gminę, powiat, województwo albo na Skarb Państwa (A. Łukaszewska, tamże, teza 3). Sąd podzielił przy tym stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, przedstawione w wyroku z dnia 21 września 2010r. (II SA/Kr 799/10) LEX nr 753639, iż wystąpienie skutku przejścia własności, o którym mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n. nie jest związane z faktycznym istnieniem drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy 21 marca 1985r. o drogach publicznych, (Dz.U. z 2007r nr 19, poz. 115). W ocenie Sądu gdyby w przedmiotowej sprawie wskazane powyżej działki nie były przeznaczone pod drogi publiczne, to podział nieruchomości w sposób wskazany w decyzji Wójta Gminy [...] byłby niedopuszczalny, z uwagi na treść przepisu art. 93 ust. 3 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w chwili wydania decyzji, bowiem projektowane do wydzielenia działki nie miałyby dostępu do drogi publicznej. Rozstrzygnięcie przyjęte w decyzji z dnia [...] 1999r. jest również zgodne z treścią planu miejscowego, który w części opisowej, w zakresie działek o nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], wskazuje, iż są one przeznaczone jako obszary "komunikacji publicznej", a więc obszary, które w przyszłości mają stanowić drogi publiczne. Zapisy przedmiotowego planu, w powiązaniu z naniesionymi oznaczeniami graficznymi w załączniku do tego planu, oraz obowiązującą od dnia 1 stycznia 1995 r. ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, poz. 415 ze zm.) pozwalają na przyjęcie, że decyzja podziałowa jest zgodna z obowiązującym w dacie jej wydania planem miejscowym. Jak wskazano powyżej, w dacie uchwalenia Planu Zagospodarowania Przestrzennego osiedla rekreacyjnego O. – W., to jest 26 marca 1996r. obowiązywały przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 2 powołanej ustawy wynika, iż każda droga znajdująca się w planie, bez względu czy jest drogą dojazdową czy lokalną – osiedlową, jest drogą publiczną, gdyż niedopuszczalne było wyznaczanie w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego przebiegu dróg wewnętrznych. Sąd podzielił przy tym podobne stanowisko, przedstawione przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 6 sierpnia 2010r, (sygn. akt II SA/Po 220/10, LEX 737781). Jak wykazano powyżej, co do kwestii ewentualnego stwierdzenia nieważności pkt. 2 decyzji Wójta Gminy [...] z dnia [...] 1999r. wypowiedziało się Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w decyzji z dnia 11 sierpnia 2006r. w której odmówiło stwierdzenia nieważności pkt. 2 ww. decyzji. Wyżej wymieniona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] przesądziła o tym, iż decyzja Wójta Gminy [...] o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości z dnia [...] 1999r. pozostała w obrocie prawnym. Należy przy tym zauważyć, iż zarzut niezgodności tej decyzji z planem miejscowym – konsekwentnie podnoszony przez Gminę [...] – jest zarzutem rażącego naruszenia prawa. Kwestia ta była badana przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] i ostatecznie rozstrzygnięta w opisanej powyżej decyzji z dnia 11 sierpnia 2006r.. Nie ma racji skarżąca Gmina, iż w zakresie terenów planowanych pod obwodnicę drogi wojewódzkiej, organem zobowiązanym do zapłaty odszkodowania byłby Wojewoda [...]. Plan miejscowy reguluje bowiem tę sytuację, wskazując, iż do czasu realizacji obwodnicy tereny te przeznaczone są pod drogę osiedlową, zbiorczą, która zdaniem Sądu, w kontekście ww. uwag była planowana jako droga gminna. Również bezzasadne jest powoływanie się przez skarżącą Gminę na treść stanowiska Ministra Transportu i Budownictwa, zawartego w piśmie z dnia 8 lutego 2006r. albowiem stanowisko to dotyczy wzajemnej relacji kwestii przeznaczenia nieruchomości pod drogi publiczne, w planach miejscowych i kwestii momentu, w którym dana droga staje się drogą publiczną. Ocena ta pozostaje bez wpływu na fakt przejścia na własność gminy nieruchomości przeznaczonej pod drogę gminną, w związku z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, tak jak to miało miejsce w przedmiotowej sprawie. W tym kontekście należy zauważyć, iż niewątpliwie obecne władze Gminy [...] zmieniły koncepcję co do przeznaczenia przedmiotowych nieruchomości, pod wpływem zaistniałej sytuacji, gdy poprzedni właściciele nieruchomości wycofali się z wcześniejszych zapewnień co do nieodpłatnego przejęcia przez Gminę [...] nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, gminne. W ocenie Sądu wobec takiej postawy właścicieli, Gmina podjęła próbę zakwestionowania decyzji zatwierdzających podział nieruchomości, co niewątpliwie związane jest z koniecznością wypłaty odszkodowań za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne. Dla dokonania prawidłowej wykładni wskazanych przepisów pewną wytyczną winien być w tym kontekście także wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w sprawie Bugajny i inni przeciwko Polsce z dnia 6 listopada 2007 r. (skarga nr 22531/05; wersja skrócona - LEX nr 318591). W orzeczeniu tym Trybunał stanął na stanowisku, że o ile sam podział nieruchomości został uznany za zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to niedopuszczalna jest odmowa wywłaszczenia za odszkodowaniem nieruchomości przeznaczonych w wyniku tego podziału pod budowę drogi (ulicy) tylko z tego powodu, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dróg tych nie uwzględniono. Trybunał stwierdził bowiem, że "przyjmując takie podejście władze mogłyby skutecznie unikać obowiązku budowy i utrzymywania dróg innych niż główne drogi publiczne przewidziane w planach zagospodarowania przestrzennego, przerzucając jednocześnie ten obowiązek na indywidualnych właścicieli nieruchomości". Powyższy wyrok Trybunału zapadł na gruncie prawa międzynarodowego (tj. art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności) i w kontekście art. 93 i art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Nie można podzielić stanowiska skarżącej, jakoby strony uzgodniły już nieodpłatne przejęcie przez Gminę nieruchomości, na mocy porozumienia (bez daty), zawartego z B. K.. Nie ma wątpliwości, że porozumienie to zostało zawarte przed wydaniem ww. decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości. Wszelkie tego typu porozumienia są przedwczesne i niewiążące jeżeli zostały ustalone przed uprawomocnieniem się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Wbrew skarżącemu zdaniem Sądu przedstawiony przez Naczelny Sąd Administracyjny podobny pogląd, w wyroku z 8 grudnia 2010r. (I OSK 203/10) jest logiczny i przekonujący. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, iż przewidziane w art. 98 ust. 3 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami uzgodnienia, w toku których właściciel może zrzec się odszkodowania, mogą mieć miejsce dopiero po przejściu nieruchomości na własność gminy (powiatu, województwa, Skarbu Państwa). Tak więc z akt sprawy wynika, iż B. K., a tym bardziej J. K., który żadnego oświadczenia nie podpisywał, nie złożyli skutecznego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do odszkodowania za przedmiotowe nieruchomości. Sąd z urzędu stwierdził, iż słusznie Wojewoda [...] nie znalazł podstaw do zakwestionowania przydatności operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego W. J.. Operat szacunkowy jest logiczny, spójny, działania matematyczne uwidocznione w operacie nie zawierają błędów. Biegły w sposób przekonujący wykazał, iż w przedmiotowej sprawie zaistniała przesłanka do zastosowania metody wskazanej w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, uwzględniającej ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Biegły W. J. przeanalizował ok. 40 transakcji z terenu Gminy [...] i gmin pobliskich, związanych z przeniesieniem prawa własności gruntów przeznaczonych pod drogi i wobec dużej rozbieżności cenowej, wyeliminował transakcje o skrajnych cenach (tych, w których wartość 1 metra kwadratowego wyceniono na 1,- zł i tych gdzie cena 1 m2 wynosiła [...] zł. Biegły słusznie wyeliminował transakcje zawierane na terenach silnie zurbanizowanych i oraz te z większych miast, (co zdaniem Sądu było korzystne dla Gminy [...], albowiem niewątpliwie ceny osiągane w miastach są znacznie wyższe). Kwestia ta była podnoszona przez Gminę [...] w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W piśmie z dnia 4 marca 2011r, (k.[...] akt organu II instancji) biegły wyjaśnił dlaczego nie brał pod uwagę transakcji, w których przyjęto skrajnie niską cenę 1 m2 gruntu, w kwocie [...] zł. Okolicznością powszechnie znaną jest przy tym fakt częstego przeprowadzania transakcji, których przedmiotem są nieruchomości przeznaczone pod drogi, w których ustalana jest skrajnie niska cena gruntu. Transakcje takie nie mają nic wspólnego z transakcjami wolnorynkowymi, a zatem już na podstawie art. 151 u.g.n., w zw z art. 134 u.g.n. (w oparciu, o który określa się wysokość odszkodowania) przewidującego, iż wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, wykluczone jest porównywanie transakcji niemających znamion wolnorynkowych. W tym miejscu należy podkreślić, że wyeliminowanie przez biegłego z porównania transakcji, w których ustalono ceny najwyższe, wskazuje iż biegły nie sporządzał operatu w sposób bezkrytyczny i uwzględnił interes Gminy [...], nie dopuszczając do ustalenia wygórowanej wartości odszkodowania. Biegły prawidłowo zastosował przewidziane w ww. rozporządzeniu podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, w sposób czytelny i logiczny przedstawił poszczególne kroki i procedurę postępowania w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. W. J. porównując podobne transakcje dokonane na lokalnym rynku, wskazał w szczególności na niewielką zależność pomiędzy wielkością działki a jej ceną, dostrzegając natomiast wpływ na cenę takich czynników jak: położenie działki oraz wartość gruntów przyległych, (okoliczność ta została wyjaśniona przez biegłego również w piśmie z dnia 4 marca 2001r. k. [...] akt organu II instancji) Nie jest rolą Sądu orzekającego w niniejszej sprawie ocena dlaczego w innej sprawie Starosta Powiatowy uznał za zasadne przyjęcie przez biegłego sporządzającego operat szacunkowy metody obliczeń wskazanej w § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Obowiązkiem Sądu była ocena czy organy słusznie uznały za przekonujący i wiarygodny operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania administracyjnego i takiej oceny Sąd dokonał. Okoliczności sprawy wskazują, iż podstawą ustalenia odszkodowania za grunt wydzielony pod drogi była wartość rynkowa nieruchomości, jak tego wymaga art. 134 ust. 1 u.g.n., ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego według zasad określonych w art. 149-157 tej ustawy oraz w oparciu o przepisy rozporządzenia wykonawczego. Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.