II SA/Po 629/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Pancewicz po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2008 r. sprawy ze skargi U. D. i K.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r. Nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących solidarnie kwotę 100 zł (sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego , III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ E. Podrazik /-/ B. Drzazga /-/ W. Batorowicz Burmistrz Miasta K. decyzją z dnia [...]r. na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej u.g.n.) oraz uchwały Nr [...] Rady Miejskiej K. z dnia [...]r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału (Dz.Urz.Woj.Wlkp. Nr 134, poz. 2764) i uchwały Nr [...] Rady Miejskiej K. z dnia [...]r. zmieniającej uchwałę w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału (Dz.Urz.Woj.Wlkp. Nr 12, poz. 291) ustalił jednorazową opłatę w wysokości [...] zł do zapłaty przez U. D. do 2/3 cz. i K. W. do 1/3 cz. Wyjaśniono, że opłata stanowi 20% wzrostu wartości nieruchomości, związanego z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości nr [...] położonej w K. przy ul. S.. W uzasadnieniu orzeczenia organ wyjaśnił, że wskazana nieruchomość stanowiąca współwłasność obojga skarżących była przedmiotem podziału na podstawie decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...]r. nr [...]. Zgodnie z operatem szacunkowym na skutek podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Różnica wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale dla działki [...] została określona na [...]zł. Stąd wysokość opłaty adiacenckiej, przy uwzględnieniu 20% stawki procentowej określonej uchwałą Rady Miejskiej K. wyniosła [...]zł. W przewidzianym ustawą terminie skarżący wnieśli odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta podnosząc, że powstałe w wyniku podziału nieruchomości, pomimo uzyskanej decyzji w sprawie warunków zabudowy, nie zostały zakwalifikowane jako działki budowlane. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...]r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję wyjaśniając, że dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości nie jest istotne zbycie nieruchomości, a wyłącznie jej podział. Powstałe w wyniku podziału działki o numerach 83/6, 83/7 i 83/8 rzeczoznawca wycenił jak działki budowlane z tego względu, iż dla przedmiotowej nieruchomości wydana została decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Powstałe w wyniku podziału działki mają dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną. W skardze do sądu administracyjnego podniesiono zarzut błędnego zakwalifikowania nieruchomości rolnej jako działki budowlanej. Skarżący zarzucili, iż operat szacunkowy sporządzono z wyłączeniem ich udziału i zawiera on wiele błędów. W skardze zauważono też, że w akcie notarialnym działki określono jako "rolne". W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Dokonując kontroli zgodności zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), z prawem sąd administracyjny bada zgodność zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowość zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Stosownie do treści art. 134 § 1 powołanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i granicami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy, w granicach sprawy, Sąd doszedł do przekonania, iż decyzja została wydana z naruszeniem przepisu art. 98a ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. – o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603). Wobec powyższego skargę należało uwzględnić, choć z innych powodów niż w niej wskazano. W opisanym stanie faktycznym ziściły się przesłanki do zastosowania przepisu art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z powołanym przepisem, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stanowiący podstawę do obliczenia opłaty adiacenckiej operat szacunkowy z dnia [...]r. opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego M. J., zaistnienie tej przesłanki przesądził. Z operatu wynika, że rzeczoznawca dokonał porównania wartości działek gruntu rolnego przeznaczonego pod zabudowę (str. 10) z wartością tego samego gruntu po podziale, przyjmując wartość dla działek budowlanych (str. 12). Przyjęcie takiej reguły uznać należało za prawidłowe. Na podstawie decyzji nr [...] Prezydenta Miasta K. z dnia [...]r. znak [...], czyli jeszcze przed decyzją o podziale nieruchomości, ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz urządzeniem drogi dojazdowej. Trafnie zatem, oceniając wartość nieruchomości przed podziałem, rzeczoznawca podkreślił przeznaczenie gruntu pod zabudowę. Nie budzi wątpliwości Sądu przyjęcie przez rzeczoznawcę, iż po podziale w skład nieruchomości wycenianej wchodzą działki budowlane. Wpływ na taką kwalifikacje gruntu miało wydzielenie działek o pow. ok. [...]m2 typowych dla zabudowy jednorodzinnej oraz funkcjonująca w obrocie decyzja o warunkach zabudowy dla trzech budynków mieszkalnych. Wydzielenie dróg dojazdowych ma zapewnić dostęp do każdej działki. Nie było podstaw do przyjęcia, że działki po podziale będą wykorzystywane jako grunty rolne. Także oznaczenie w ewidencji gruntów nie wyklucza przyjęcia, iż są to działki o przeznaczeniu budowlanym. Zarzuty skarżących, co do błędów w operacie szacunkowym we wskazanym powyżej zakresie były nietrafne. Błędne natomiast było dokonanie i uwzględnienie przez rzeczoznawcę w tym samym operacie wyceny wartości wydzielonych pod drogi publiczne działek nr 83/5 i 83/9 (str. 15). Zgodnie bowiem z art. 98a ust. 3 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnie działek gruntu wydzielonego pod te drogi. Z operatu szacunkowego wynika, iż takiego zabiegu rzeczoznawca nie dokonał. Na str. 15 operatu wyraźnie wskazano, że na wartość nieruchomości po podziale – [...],- zł składa się między innymi wartość działek pod drogi publiczne, tj. działka nr 83/5 – [...],- zł i działka nr 83/10 – [...],- zł. Wartość gruntu przeznaczonego pod wskazane drogi nie może być również usunięta z pozycji "wartość nieruchomości przed podziałem". Wskazany błąd w operacie szacunkowym nie został zauważony w decyzjach organów obu instancji. Tym samym zaskarżona decyzja zawiera powtórzony błąd polegający na naruszeniu przepisu prawa materialnego, który miał wpływ na wynik sprawy, tj. art. 98a ust. 3 o gospodarce nieruchomościami. W tych warunkach Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) uchylił zaskarżoną decyzję i w oparciu o przepis art. 135 p.p.s.a. poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Przy ponownym rozpoznaniu organy administracji muszą uwzględnić powołane przepisy prawa materialnego i obliczyć opłatę adiacencką z jego uwzględnieniem. O kosztach postępowania Sąd orzekł w oparciu o przepis art. 200 p.p.s.a. /-/ E.Podrazik /-/ B.Drzazga /-/ W.Batorowicz MarK