II SA/Po 677/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Paweł Daniel Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (sprawozdawca) Sędzia WSA Arkadiusz Skomra Protokolant: starszy sekretarz sądowy Izabela Kaczmarczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 stycznia 2026 r. sprawy ze skargi A. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 czerwca 2025 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Przedmiotem niniejszej sprawy jest skarga A. J. (zwanej dalej "skarżącą") na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego (zwanego dalej "SKO", "Kolegium" lub "organem II instancji") z dnia 26 czerwca 2025 r., nr [...]. W decyzji tej utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy [...] (zwanego dalej "Burmistrzem" lub "organem I instancji") z dnia 3 stycznia 2025 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości K., przy ul. [...], stanowiącej działki nr ew. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...]. Działki te powstały w wyniku podziału działki nr ew. [...]. Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o poniżej przedstawione okoliczności faktyczne i prawne. Wszystkie powołane poniżej orzeczenia sądowe są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie: https://orzeczenia.nsa.gov.pl, chyba że wyraźnie zostanie wskazane inne źródło publikacji orzeczenia. Decyzją z dnia 12 czerwca 2023 r., nr [...] (zwanej dalej "decyzją z 2023 r."), Burmistrz zatwierdził podział działki nr ew. [...], w wyniku czego powstały ww. działki. W decyzji wskazano, że nastąpiły przybytek powierzchni o 1 m2 na skutek nowego pomiaru przy podziale. Projekt podziału zostaje zatwierdzony pod warunkiem ustanowienia służebności dostępu do drogi publicznej przy zbywaniu działek nr ew. [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...]. Z uwagi na brak zaskarżenia tej decyzji, stała się ona prawomocna z dniem 14 czerwca 2023 r. Pismem z dnia 29 lipca 2024 r. Burmistrz powiadomił skarżącą o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenkciej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości podzielonej według decyzji z 2023 r. Na zlecenie Burmistrza rzeczoznawca majątkowy – K. G. – sporządził operat szacunkowy na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Rzeczoznawca stwierdził, że wartość ww. nieruchomości jest wyższa o [...] zł. Przed wydaniem decyzji Burmistrz zawiadomił skarżącą o możliwości zawnioskowania o rozłożenie opłaty adiacenckiej na roczne raty płatne przez okres 10 lat. Skarżąca nie zareagowała na to pismo. Decyzją z dnia 3 stycznia 2025 r., nr [...], Burmistrz ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej działkę [...], podzieloną następnie na działki nr ew. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...] i wezwał skarżąca do jej uiszczenia w terminie 14 dni od dnia uzyskania przez decyzję przymiotu ostateczności. W uzasadnieniu decyzji Burmistrz podniósł, że z uwagi na zapadłą decyzję z 2023 r., zasadne było wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie. Aby ustalić wysokość opłaty adiacenckiej niezbędne było pozyskanie operatu szacunkowego. Taki operat pozyskano, a w nim wykazano wzrost wartości nieruchomości na kwotę ponad [...]. zł. Zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Miasta i Gminy [...] z dnia 26 marca 2012 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2012 r. poz. [...], zwanej dalej "uchwałą stawkową"), stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30%. To oznacza, że opłata powinna mieć wartość, jak ta, którą wskazano w sentencji decyzji. Przedstawiony do akt sprawy operat szacunkowy jest, zdaniem Burmistrza, kompletny. Burmistrz co prawda nie może ingerować w merytoryczną stronę operatu szacunkowego, ale kierując się przepisem art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572, zwanej dalej "k.p.a.") stwierdzono, że operat zawiera wszystkie prawem wymagane elementy i jest on wystarczającym dowodem do tego, aby podjąć niniejsze rozstrzygnięcie. Skarżąca, reprezentowana przez pełnomocnika – ad B. – wniosła odwołanie od decyzji organu I instancji. Decyzji zarzucono wymierzenie najwyższej opłaty adiacenckiej, kiedy w ww. uchwale zaznaczono, że można wymierzyć opłatę w wysokości 30%. Zdaniem skarżącej, decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344, zwanej dalej "u.g.n.") ma charakter uznaniowy. Skarżąca uważa też, że skoro przy zbyciu konieczne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej, to wartość nieruchomości będzie mniejsza, a nie większa. To zdaje się wykluczać możliwość nałożenia opłaty adiacenckiej. Rzeczoznawca majątkowy wycenił całą nieruchomość, a nie każdą osobno. Decyzją z dnia 26 czerwca 2025 r., nr [...], Kolegium utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji SKO podniosło, że Burmistrz postąpił właściwie nakładając na skarżącą opłatę adiacencką przy zastosowaniu 30-procentowej stawki. Stawka jest określona przez akt prawa miejscowego, dlatego nie było możliwości odstąpienia od niej i przyjęcie niższej. Dalej Kolegium wyjaśniło, że przedmiotem analizy przeprowadzonej w operacie szacunkowym uczyniono rynek nieruchomości od 2020 r. Objęto nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Było to spowodowane tym, że dla działki pierwotnej wydano kilka decyzji o warunkach zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe. Rzeczoznawca majątkowy nie objął swoją analizą działki nr ew. [...], ponieważ nie jest ona zdolna do samodzielnego zagospodarowania. W kwestii doboru metodyki działania rzeczoznawcy majątkowego, to należy tutaj pozostawić rzeczoznawcy swobodę. To on jest fachowcem i to on zna omawianą tematykę. SKO ma świadomość tego, że nie da się dobrać do analizy porównawczej identycznych nieruchomości, dlatego też bierze się pod uwagę czynniki korygujące cenę. Kolegium nie zgodziło się ze skarżącą w kwestii wyceny całości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wycenił każdą nowo powstałą działkę z pominięciem działki nr ew. [...]. Sama redakcja przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n może wskazywać na uznaniowy charakter tej sprawy, ale Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale o sygn. akt OPK 21/99 stwierdził, że jeżeli podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, to zasadne jest wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej i zobowiązanie właściciela do jej uiszczenia. Skarżąca, reprezentowana przez ww. adwokata, wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na decyzję organu II instancji, domagając się stwierdzenia jej nieważności, jak i decyzji organu I instancji, ewentualnie ich uchylenia, wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji, rozpoznania sprawy na rozprawie, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego. Skarżąca podniosła tożsame zarzuty jak w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a ponadto podniosła zarzut naruszenia: 1) art. 7 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia jakichkolwiek ustaleń w odniesieniu do kwestii istotnych – rzeczywistego wpływu podziału na wartość nieruchomości, nałożenie na skarżącą kosztów, jakich nie jest w stanie ona ponieść, niewzięcie pod uwagi choroby nowotworowej skarżącej, nałożenie nieproporcjonalnego obciążenia finansowego; 2) art. 11 k.p.a. poprzez brak jasnego, wyczerpującego i przekonującego uzasadnienia zaskarżonej decyzji, pominięcie i bagatelizowanie argumentów przedstawianych w toku postępowania; 3) art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodów zamiast swobodnej, w szczególności treści uchwały stawkowej, ponieważ Burmistrz nie miał obowiązku nakładania opłaty adiacenckiej w najwyższej kwocie; mógł ją miarkować, co wynika z istoty uznania administracyjnego. W uzasadnieniu skargi podniesiono główne tezy zawarte w odwołaniu od decyzji Burmistrza. Przede wszystkim to, że opłata ustalana na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. jest wydawana w warunkach uznania administracyjnego. Uchwała stawkowa wskazuje na maksymalną wartość opłaty, jaka może być nałożona. Nie ma mowy o minimalnej, dlatego niezasadnie wymierzono najwyższą opłatę. Nie zbadano w ogóle sytuacji majątkowej, rodzinnej i zdrowotnej skarżącej. Skarżąca kwestionuje niezmiennie metodykę działania rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca miał przyjąć do analizy działkę przed podziałem o powierzchni większej, niż działki po podziale. Przyrost nastąpił o 1m2. Nie wzięto pod uwagę konieczności ustanowienia drogi koniecznej dla przyszłej sprzedaży nieruchomości. Z tego względu nieruchomość traci na wartości, a nie zyskuje. To podaje w wątpliwość zasadność prowadzenia całego postępowania w tej sprawie. SKO nie odniosło się do zarzutów skarżącej co do np. braku korekty wartości transakcji pod kątem upływu czasu. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie. Organ II instancji podtrzymał stanowisko, jakie zajął w zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 29 sierpnia 2025 r., nr [...], Kolegium wstrzymało z mocy prawa wykonanie swojej decyzji. Na rozprawę w dniu 14 stycznia 2026 r. nie stawił się nikt, pomimo prawidłowego zawiadomienia o terminie rozprawy. Sąd ogłosił wyrok po zamknięciu rozprawy i odbyciu narady. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Postępowanie administracyjne o ustalenie opłaty adiacenckiej to szczególne postępowanie, bowiem w jego trakcie uzyskiwany jest szczególny dowód w postaci operatu szacunkowego. Jest to kluczowy dowód. Nie oznacza to jednak, że jakikolwiek organ orzekający w sprawie jest zwolniony z obowiązków, o jakich mowa w art. 7 i art. 80 k.p.a. Prawdą jest, że ani SKO, ani Burmistrz nie mogą wkraczać w merytoryczną sferę pracy biegłego – rzeczoznawcy majątkowego – i kwestionować jego ustalenia. Jednakże organy mają obowiązek ocenić, czy cechy wspólne nieruchomości, bardziej lub mniej zbliżone do siebie, zostały uwzględnione. Wiadome jest to, że nie da się dobrać do analizy porównawczej działek o takich samych cechach jak wielkość, ukształtowanie powierzchni, uzbrojenie, dojazd i inne. Nie ma dwóch takich samych działek o takich samych cechach i ulokowanych w takich samych okolicznościach. Konieczne jest natomiast uwzględnienie takich samych cech, które bez wątpienia wpływają na cenę nieruchomości (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 21 listopada 2024 r., sygn. akt IV SA/Po 625/24). Kwestią bezsporną jest, że skarżąca doprowadziła do podziału swojej działki. Z jednej działki powstało kilka. Jedna z nich, tj. działka nr ew. [...] jest ukształtowana w taki sposób, że może w przyszłości stanowić działkę drogową dla zapewnienia skomunikowania południowych działek skarżącej. Z uwagi na jej ukształtowanie niepozwalające na zagospodarowanie na cele mieszkaniowe, tak jak pozostałe nowo powstałe, na podstawie art. 98a ust. 3 u.g.n. nie podlegała ona wycenie. Ustawodawca zastrzegł w art. 98a ust. 1 u.g.n., że wzrost wartości nieruchomości, jaki może nastąpić na skutek jej podziału, jest przesłanką do ustalenia i nałożenia opłaty adiacenckiej. W tym miejscu należy wyjaśnić skarżącej, że wbrew sformułowaniu użytemu przez prawodawcę, nałożenie opłaty, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. jest obowiązkiem. Obowiązek ten jest przede wszystkim wzmocniony regulacjami o ponoszeniu odpowiedzialności z tytułu naruszenia dyscypliny finansów publicznych (zob. art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r. o odpowiedzialności za naruszenie dyscypliny finansów publicznych [t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1484]). Z trudem można wyobrazić sobie sytuację, w jakiej organ administracji publicznej, tj. wójt, burmistrz (prezydent miasta), mogąc pozyskać środki finansowe zasilające budżet gminy, intencjonalnie nie czyni tego. Jedynie w sytuacji, gdyby koszty postępowania administracyjnego miały przewyższyć wartość opłaty adiacenckiej, organ mógłby odstąpić od wszczęcia postępowania w tej sprawie (zob. np. wyrok NSA z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I OSK 1595/16). Tego w niniejszej sprawie nie było, dlatego wszczęcie postępowania administracyjnego prez Burmistrza było w pełni uzasadnione. W niniejszej sprawie doszło do podziału nieruchomości skarżącej, dlatego Burmistrz zasadnie wszczął postępowanie administracyjne w celu ustalenia opłaty adiacenckiej. Co istotne, najważniejszy dowód w sprawie – operat szacunkowy – potwierdził fakt wzrostu wartości nieruchomości skarżącej. To uzasadniało nałożenie opłaty na skarżącą. Operat szacunkowy jest kompletny. Zawiera on wszystkie prawem wymagane elementy, co zostało zweryfikowane przez organy administracji publicznej. Na szczególną uwagę zasługuje wnikliwa analiza rzeczoznawcy majątkowego, jaka dotyczyła rynku nieruchomości poddanego analizie majątkowej. Rzeczoznawca ustalił bowiem tło transakcji, wziął poprawkę na trudny okres pandemii wirusa SARS-CoV-2, który kształtował dynamikę transakcji. Rzeczoznawca zrekonstruował cechy, jakie był zobowiązany wziąć pod uwagę (k. 14 akt administracyjnych organu I instancji, s. 11 operatu). Nie dość, że omówiono cechy to także zestawiono ich warianty, jakie kształtowały następnie cenę. Te cechy i warianty były następnie ustalone dla działki skarżącej (k. 9 akt administracyjnych organu I instancji, s. 6 operatu) oraz dla działek przyjętych do analizy porównawczej (k. 19 akt administracyjnych organu I instancji, s. 16 operatu). To samo uczyniono dla analizy sprzed, jak i po podziale nieruchomości. Następnie skarżący wziął pod uwagę wagę procentową każdej z cech istotnych, a to determinowało cenę nieruchomości. Należy zatem stwierdzić, że rzeczoznawca skrupulatnie wykonał swoje zadanie, a Burmistrz i SKO prawidłowo ocenili operat szacunkowy jako dowód w niniejszej sprawie. Korzystając z przepisu art. 80 k.p.a., żaden z organów nie wkroczył w merytoryczną stronę rzeczoznawcy majątkowego, a mimo to ocenił operat szacunkowy. Operat szacunkowy pozyskany w niniejszej sprawie wykazał wzrost wartości nieruchomości skarżącej o kwotę [...]zł. Wbrew temu, co twierdzi skarżąca, Burmistrz był zobligowany do zastosowania § 1 ust. 2 uchwały stawkowej, w którym ustalono stawkę procentową w wysokości 30%. Co istotne, uchwała stawkowa jest aktem prawa miejscowego, a więc nie można jej zakwestionować inaczej, niż skargą na tę uchwałę. To jednak jest poza ramami niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego. Ponadto ustawodawca w art. 98a ust. 1 u.g.n. zastrzegł dla lokalnego prawodawcy tylko górną granicę stawki procentowej, jaką może przyjąć. Stawka ta nie może być większa niż 30%, co oznacza, że może mieć każdą wartość równą albo niższą 30%, byle nie 0%. Decyzja w tej sprawie należy wyłącznie do lokalnego prawodawcy. Rada gminy ma obowiązek działania na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n., nie jest to działanie fakultatywne (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 10 sierpnia 2018 r., sygn. akt II SA/Gl 404/18, a także: E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 98a [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2025). Dla porządku dalszych rozważań, Sąd będzie odnosić się kolejno do zarzutów skargi. Już teraz należy stwierdzić niezasadność wszystkich zarzutów, a to w kontekście art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, zwanej dalej "p.p.s.a."), stanowiło przesłankę oddalenia skargi. Nie doszło do naruszenia przepisu art. 7 k.p.a. przez jakikolwiek organ administracji publicznej orzekający w niniejszej sprawie (rozpoznawczy jak i odwoławczy). Wbrew temu, co uważa skarżąca, Burmistrz i SKO podjęli się wyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego i jego przeanalizowania. Faktem jest, że organy te miały mocno zawężone możliwości z uwagi na specyfikę omawianej materii, gdzie wymagane jest posiadanie wiedzy fachowej. Tę zaś miał tylko rzeczoznawca majątkowy. Podział nieruchomości skarżącej, jaki nastąpił w 2023 r., wywołał wzrost wartości nieruchomości. Dzięki metodyce obliczeniowej przedstawionej w operacie szacunkowym, ta okoliczność faktyczna została udowodniona. Z kolei skarżąca nie przeprowadziła żadnego kontrdowodu. Skarżąca tylko kwestionuje ustalenia rzeczoznawcy majątkowego, nie przedstawiając jednocześnie żadnych twierdzeń popartych dowodem również korzystającym z doniosłości dowodu z opinii biegłego. Ciężko jest zatem stwierdzić uchybienia rzeczoznawcy, jeżeli skarżąca nie podnosi twierdzeń popartych dowodem tej samej rangi. Burmistrz, ani SKO nie mieli prawa działać w kierunku uniknięcia obciążenia skarżącej opłatą adiacencką, gdyż w przeciwnym wypadku, działaliby wbrew zasadzie praworządności (art. 6 k.p.a.) i wspomnianej odpowiedzialności za naruszenie dyscypliny finansów publicznych. Ziściła się hipoteza normy prawnej z art. 98a ust. 1 u.g.n., bowiem dokonano podziału nieruchomości, co wywołało jej wzrost. Nie można tutaj mówić o naruszeniu zasady sprawiedliwości społecznej, kiedy skarżąca zyskuje na wartości swojej nieruchomości w wyniku działania Burmistrza, który dokonał podziału nieruchomości na jej prośbę. To on bowiem wydał decyzję podziałową (por. wyrok NSA z dnia 29 kwietnia 2025 r., sygn. akt I OSK 2516/23). Zarzut naruszenia art. 7 w związku z art. 8 k.p.a. jest niezasadny, a przede wszystkim niedopuszczalny. Żaden przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami nie daje podstaw do odstąpienia od nałożenia na skarżącą opłaty adiacenckiej z uwagi na jej sytuację majątkową, rodzinną, czy zdrowotną. Wszelkie ulgi, w tym umorzenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w oparciu o przepisy o finansach publicznych, o czym mowa w art. 98a ust. 5 u.g.n. To z kolei prowadzi do wniosku, że organ administracji publicznej, orzekając na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n., nie bierze pod uwagę żadnych okoliczności związanych z osobistą sytuacją podmiotu, na który opłata ma być nałożona. Co więcej, przed wydaniem decyzji, organ I instancji zwrócił się do skarżącej z informacją o możliwości rozłożenia na raty opłaty adiacenckiej. Skarżąca nie skorzystała z tej możliwości pozostawiając tę informację bez reakcji. Nie może być przy tym mowy o naruszeniu zasady proporcjonalności, bowiem przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. oraz art. 6 k.p.a. nie dają do tego podstaw. Z woli ustawodawcy, a także prawodawcy lokalnego, opłata adiacencka jest ponoszona w konkretnej wartości. Nie można tutaj niczego miarkować. Skarżąca jest obciążona obowiązkiem poniesienia opłaty adiacenckiej bez możliwości uchylenia się od niej na tym etapie postępowania. Jak wskazano w poprzednim akapicie, jedyna ulga, o której mowa w art. 98a ust. 5 u.g.n., będzie stanowić ewentualnie osobne postępowanie administracyjne. Wartość nieruchomości skarżącej wzrosła, co nie budzi wątpliwości. Zatem nie ma podstaw do odstąpienia od jej nałożenia, a skoro tak – do jej miarkowania. Wbrew temu co twierdzi skarżąca, wzrost wartości nieruchomości nastąpił. Jest to stan obiektywny potwierdzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Przypomnienia wymaga to, że w tej sprawie ocenia się tylko wzrost wartości nieruchomości, co stanowi podstawę do ustalenia i nałożenia opłaty adiacenckiej. Skoro skarżąca kwestionuje przyrost powierzchni o 1 m2, to skarżąca powinna zakwestionować decyzję z 2023 r., w której nastąpił podział. Teraz ta decyzja korzysta z ochrony z art. 16 § 1 i 3 k.p.a., a więc ustaleń dokonanych w jej treści nie można już podważać. W kwestii drogi dojazdowej do nowo powstałych działek, należy zaznaczyć, że w postępowaniu o ustalenie i nałożenie opłaty adiacenckiej rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości według stanu na dzień podziału nieruchomości ("przed") i na dzień uprawomocnienia się decyzji podziałowej ("po"). Droga dojazdowa ma być ustalona w przyszłości, gdy skarżąca zechce sprzedać swoje działki. To czy sprzedaż nastąpi jest zdaniem przyszłym i niepewnym. Nie można zatem uczynić z tego przedmiotu wyceny. Zarzut naruszenia art. 11 k.p.a. jest niezasadny. To, że skarżąca nie czuje się przekonana argumentacją Burmistrza czy SKO, nie świadczy o wadliwości którejkolwiek z decyzji. Sąd rozumie, że skarżąca jest przeświadczona o swoich racjach, ale trafność rozstrzygnięcia jest dla Sądu niekwestionowana. Żaden z organów nie zbagatelizował wniosków, ani argumentów skarżącej. Po prostu organy ten mają inny punkt widzenia, a w ocenie Sądu, to organom należy przyznać rację w tym sporze. Niezasadny był zarzut naruszenia art. 80 k.p.a., gdzie tut. Sąd już w zasadzie odniósł się do niego. Na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. rada gminy podejmuje akt prawa miejscowego, w którym określa stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Nie może natomiast być ona wyższa niż 30%. Musi zatem to być każda wartość. Nie może stanowić ona 0%, ale maksymalną stawką może być 30%. Jeżeli skarżąca kwestionuje tak wysoką stawkę, powinna zaskarżyć uchwałę stawkową do sądu administracyjnego. Sąd w niniejszej sprawie nie może ocenić zasadności uchwały stawkowej, bowiem co innego jest przedmiotem zaskarżenia. Ponadto, jeżeli lokalny prawodawca może ustanowić stawkę procentową według ww. kryteriów, to Burmistrz musiał postąpić wyłącznie według treści tej uchwały. Nie może być tak, że np. Rada Miasta i Gminy [...] przyjmie stawkę na poziomie 20%, a Burmistrz zastosuje 10% z uwagi na brzmienie art. 98a ust. 1 u.g.n., gdzie stanowi się "nie więcej". Przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. ma charakter ius cogens, a to oznacza, że nie można odstępować od jego treści. Brzmienie § 1 uchwały stawkowej jest następujące: "Ustala się stawkę procentową opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku dokonania i zatwierdzenia jej podziału na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa [ust. 1 – uw. Sądu]. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala się w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości [ust. 2 – uw. Sądu]". Nie można zgodzić się z zarzutem naruszenia art. 98a ust. 1-3 u.g.n. bowiem zacytowany przepis w żadnym miejscu nie cechuje się dyskrecjonalnością. Lokalny prawodawca ustanowił stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30%. Nie ma tutaj żadnego określenia na zasadzie "nie mniej", "około", "do wartości" itp. Organ II instancji zasadnie uznał, że podstawa do nałożenia opłaty adiacenckiej była. Twierdzenia skarżącej są całkowicie pozbawione racji. Jeżeli lokalny prawodawca ustalił stawkę opłaty na poziomie 30% to Burmistrz miał obowiązek ją zastosować. Tego wymaga zasada praworządności z art. 6 k.p.a. Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi: "Decyzja w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej nie ma charakteru decyzji uznaniowej, dającej organowi pewien luz decyzyjny co do oceny celowości i wysokości ustalenia opłaty, w którym to zakresie strony mogłyby czynić ustalenia w ramach mediacji" (wyrok WSA w Łodzi z dnia 5 grudnia 2018 r., sygn. akt II SA/Łd 606/18). Sąd w składzie orzekającym jest tego samego zdania. Niezasadny był także zarzut naruszenia art. 98a ust. 1-3, art. 146 ust. 1a oraz art. 154 u.g.n. Sąd wyjaśnił już, że to w decyzji z 2023 r. stwierdzono przybytek powierzchni o 1 m2. Skoro ta okoliczność nie została sprostowana w jakikolwiek sposób, a decyzja z 2023 r. korzysta już z ochrony prawnej z at. 16 § 1 i 3 k.p.a., to należy uznać, że przybytek ten nastąpił, a rolą rzeczoznawcy majątkowego była wyłącznie wycena nieruchomości o powierzchni poddanej podziałowi i stwierdzonej w decyzji podziałowej. Wartość nieruchomości ustalana przez rzeczoznawcę majątkowego jest ustalana na dzień przed i po podziale. To co może stać się w przyszłości, a przecież nie musi, nie jest poddawane wycenie. Nie wiadomo, czy skarżąca kiedykolwiek sprzeda swoje działki i będzie musiała wytyczać drogę konieczną. Dlatego ten zarzut nie może odnieść zamierzonego skutku. Ponadto rzeczoznawca majątkowy wziął pod uwagę fakt, iż część działek skarżącej jest zabudowana – "Działka w północnej części zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (punkt adresowy ul. [...]) oraz budynkami gospodarczymi, w większej części niezabudowana i porośnięta roślinnością ruderalną" (k. 9 akt administracyjnych organu I instancji, s. 6 operatu szacunkowego, pkt 6.1.3.). Skoro rzeczoznawca majątkowy stwierdził stan zabudowania nieruchomości, to oznacza, iż tę okoliczność wziął pod uwagę przy wycenie. Nie jest jego rolą stwierdzanie, jaki jest stan obiektów budowlanych, bowiem to należy do kompetencji organów nadzoru budowlanego. Kolejna wątpliwość skarżącej wkracza już w kompetencje rzeczoznawcy majątkowego. Kwestionuje ona bowiem przyjęcie przez SKO na wiarę analizę rynku i sposób doboru transakcji. Metodyka postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego jest jego kwestią, a organy administracji publicznej oraz tym bardziej sąd administracyjny nie mogą ingerować w to. Żaden z tych podmiotów nie ma wiedzy z zakresu ekonomii, obrotu nieruchomościami oraz matematyki i statystyki, aby stwierdzić, że działanie rzeczoznawcy majątkowego było błędne. Jeżeli zagadnienia merytoryczne są dla skarżącej wątpliwe, to powinna ona przedstawić kontroperat szacunkowy i żądać jego zestawienia z operatem sporządzonym na zlecenie Burmistrza. Rzeczoznawca majątkowy wycenił nieruchomość po podziale, a dla porządku wskazał każdą nowo powstałą działkę z wyjątkiem działki nr ew. [...], i określił ich wartości, które tworzą wartość nieruchomości po podziale. Nie wyceniono działki nr ew. [...] bowiem ona może mieć charakter drogowy i nie poddaje się zagospodarowaniu na cele mieszkaniowe, tak jak pozostałe nowo powstałe działki. To, że rzeczoznawca zawarł w tabeli wykaz wszystkich działek i ich wartości, to nie oznacza, iż wyceniono każdą z nich z osobna i uczyniono je przedmiotem wyceny. Rzeczoznawca postąpił więc prawidłowo, tak jak wskazuje się to w orzecznictwie. Wyceny nie powinno robić się dla poszczególnych działek a dla nieruchomości. Podkreśla się przy tym, że nie można wyceniać wartości poszczególnych działek, ponieważ nie istnieją one jako nieruchomość, tymczasem przedmiotem operatu szacunkowego jest określenie wartości nieruchomości, a nie poszczególnych działek ewidencyjnych. Zauważa się też, że po podziale nieruchomość ma analogiczną powierzchnię jak przed podziałem (za wyjątkiem, o którym mowa w art. 98a ust. 3 u.g.n.), taką samą lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury, dlatego błędem jest wskazywanie w celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale eksponowanie jako cechy porównawczej powierzchni gruntu (wyrok NSA z dnia: 7 marca 2017 r., sygn. akt I OSK 1146/15, 28 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 1940/16, wyrok WSA w Poznaniu z dnia7 maja 2014 r., sygn. akt IV SA/Po 962/13). Mając powyższe na uwadze, Sąd doszedł do przekonania o niezasadności zarzutów skargi i jej samej. Kierując się wspomnianym już przepisem art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd nie znalazł żadnych przesłanek, skutkujących uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji. W związku z tym Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę, o czym orzeczono w sentencji wyroku.