IV SA/Po 625/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann Sędzia WSA Józef Maleszewski (spr.) Asesor sądowy WSA Sebastian Michalski Protokolant sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 07 listopada 2024 r. sprawy ze skargi A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 maja 2024 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta L. z dnia 7 listopada 2023 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego A. S. kwotę 4815 zł (słownie: cztery tysiące osiemset piętnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej również jako SKO, organ II instancji) decyzją z 9 maja 2024 r. nr [...] po rozpoznaniu odwołania A. S. (dalej również jako skarżący) od decyzji Burmistrza Miasta L. (dalej również jako organ I instancji) z 7 listopada 2023 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości łącznej [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy P. , położonej w L., obręb L., oznaczonej w ewidencji gruntów działka nr [...], na skutek jej podziału oraz zobowiązania do zapłaty A. S.- właściciela nieruchomości oraz rozłożenia kwoty opłaty na 10 rat rocznych w wysokości [...] zł, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Decyzja organu I instancji został wydana na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm. – dalej k.p.a.), oraz art. 98a ust. 1, ust. 1a, art. 147 oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2023 r. poz. 344 ze zm. – dalej u.g.n.), w zw. z uchwałą Rady Miasta L. nr [...] z dnia 19 maja 2009 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej naliczanej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. [...]. z dnia 8.07.2009 r. Nr [...], poz. [...]). Organ I instancji przedstawił stan faktyczny i prawny w przedmiotowej sprawie oraz o motywach swych działań w nin. sprawie. W toku postępowania organ powołał do sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawcę majątkowego D. J.. Na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę opracowania w postaci operatu szacunkowego, wyceniającego wzrost wartości nieruchomości po podziale, organ ustalił wysokość opłaty. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wyjaśnił, że podział dokonano na wniosek A. S. na mocy decyzji Burmistrza Miasta L. z 17 sierpnia 2020 r. nr [...], zatwierdzającej podział nieruchomości, stanowiącej własność A. S., zapisaną w księdze wieczystej [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy P. , położonej w L., obręb L., oznaczonej w ewidencji gruntów działka nr [...], na działki o nr [...] i [...]. Decyzja zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna w dniu 12 września 2020 r. Podziału dokonano zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta L. "S. L.", zatwierdzonym przez Radę Miasta L. uchwałą Nr [...] w dniu 26 marca 2009 r., gdzie nieruchomość -działka nr [...], obręb L. oznaczona jest w planie symbolem 10MN/U - jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami. Podział nieruchomości na dwie działki budowlane spowodował, że jej wartość wzrosła. W tych warunkach, w ocenie organu I instancji, ziściły się przesłanki od których u.g.n. uzależnia dopuszczalność ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Jako dowód w sprawie przyjęto operat szacunkowy sporządzony 14 maja 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego D. J., który wartość nieruchomości przed podziałem (dz. nr [...]) ustalił na kwotę [...]zł i po podziale na kwotę [...]zł. Rezultatem podziału był zatem wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...]zł. W konsekwencji wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona na kwotę [...]zł (30% wzrostu wartości nieruchomości). A. S. wniósł odwołanie od decyzji organu I instancji, podnosząc naruszenie przepisów postępowania poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, opierając się na opinii rzeczoznawcy, uniemożliwienie stronie czynnego udziału w postępowaniu, wobec braku udziału strony w oględzinach nieruchomości przez rzeczoznawcę, co uniemożliwiło stronie możliwość wypowiedzenia się. Powołując się na art. 79 k.p.a., skarżący podniósł również zarzuty dotyczące kwestii merytorycznych, a w szczególności braku podobieństwa transakcji użytych do porównań zarówno przed podziałem jak i po podziale z nieruchomością wycenianą (dz. nr [...], a po podziale dz. nr [...] i [...]). W ocenie skarżącego dobrane przez rzeczoznawcę działki do porównań nie są realne i rzetelne. Skarżący wskazał, że wybrane przez rzeczoznawcę działki nie są położone w obrębie L., żadna z działek nie dotyczy strefy ograniczonego użytkowania (jak wyceniana działka), żadna z dziełek do porównań nie dotyczy działki przy torach kolejowych oraz żadna z działek nie dotyczy też obciążenia służebnością dojazdu. Ponadto biegły w swoim operacie w ogóle, zdaniem skarżącego, nie uwzględnił nakładów poniesionych na rozbiórkę budynku gospodarczego w celu wytyczenia drogi ustanawiającej służebność. Mając wszystkie zarzuty na uwadze skarżący wniósł o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Analizując przedmiotową sprawę, SKO stwierdziło, że odwołanie nie zawiera argumentów dających podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji. W ocenie organu odwoławczego decyzja Burmistrza Miasta L. odpowiada prawu, zaś poprzedzające ją postępowanie administracyjne prowadzone było zgodnie z przepisami k.p.a., natomiast wszystkie zarzuty zawarte w odwołaniu skarżący wcześniej przekazał do organu w piśmie z dnia 17.08.2023 r. i są one tożsame, a rzeczoznawca odpowiedział na nie w sposób szczegółowy i logiczny w piśmie z dnia 7.11.2023 r., które znajduje się w aktach sprawy. W związku z powyższym tut. organ odwoławczy nie musiał zwracać się do rzeczoznawcy o wyjaśnienia zawarte zarówno w odwołaniu jak i wcześniejszym piśmie skarżącego. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji przywołał treść art. 98a ust. 1 i art. 146 ust. 1a u.g.n. i wyjaśnił, że operat szacunkowy to jedyny dopuszczony przez prawo dowód, określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia wzrostu jej wartości. Zgodnie z treścią art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n., określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy wybierają właściwe podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, reguluje rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej rozporządzenie). Stosownie do brzmienia § 55 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Rzeczoznawca majątkowy powinien ponadto zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. W orzecznictwie nie budzi przy tym wątpliwości, że operat taki, jak każdy inny dowód w sprawie, podlega ocenie z uwzględnieniem art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Zdaniem organu odwoławczego operat z 14 maja 2023 r. sporządzony został prawidłowo, przez odpowiednią osobę, zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia. Prawidłowo przedstawiony został sposób dokonania wyceny. Biegły dokonał wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, co dokładnie opisał w swoim operacie w rozdziale VII pkt 2 (str. 16 i 17 operatu). Biegły zastosował podejście porównawcze, które jest uzasadnione w sytuacji gdzie znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Mając wiedzę o cenach transakcyjnych uzyskanych na rynku za nieruchomości porównywalne, po dokonaniu korekty ze względu na niektóre cechy różniące nieruchomości, biegły był w stanie obiektywnie określić wartość nieruchomości wycenianej. Organ II instancji zaznaczył, że nieruchomości podobne nie oznaczają nieruchomości identycznych. Z kolei metodę korygowania ceny średniej stosuje się, jeżeli istnieje przynajmniej kilkanaście transakcji porównywalnych do analizowanej. Zatem zastosowanie tej metody jest uzasadnione, gdyż rynek gruntów budowlano mieszkaniowych o mniejszych powierzchniach w analizowanym obszarze jest dobrze rozwinięty. Operat wykonano na dzień 17.08.2020 r. dla nieruchomości przed podziałem (data wydania decyzji podziałowej), i według stanu po podziale, tj. na dzień 12.09.2020 r. , kiedy decyzja podziałowa stała się ostateczna. W wyżej wymienionych datach przedmiotowa nieruchomość była zabudowana, jednak zgodnie z u.g.n. zakres wyceny nie obejmuje części składowych nieruchomości, tj. budynków czy nasadzeń. Zatem koszty rozbiórki znajdującego się na nieruchomości budynku, poniesione przez właściciela nieruchomości z powyższego względu nie mogą być wzięte pod uwagę. Zarzut w tej kwestii wniesiony przez stronę jest nietrafiony. Analizując dalej przedmiotowy operat, SKO podkreśliło, że wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Wskazać należy także, iż dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości i pochodzą z rynku lokalnego (gmina L.), co daje większe prawdopodobieństwo w porównywaniu ich z przedmiotową nieruchomością. Biegły wyceniając nieruchomość przed podziałem opisał jej szczegóły. Przedmiotowa nieruchomość leży w województwie wielkopolskim, powiecie poznańskim, miasto L. przy ul. [...]. Dojazd do nieruchomości od strony centrum L. ul [...] lub ul. [...]. W rejonie wycenianej działki przed podziałem - [...] i działek po podziale - [...] i [...] występują następujące sieci infrastruktury technicznej: gaz, energia elektryczna, woda, kanalizacja sanitarna i deszczowa, teletechniczna.. Powierzchnia działki przed podziałem - 0,1653 ha, po podziale [...] - 0,0826 ha i [...] - 0.0827 ha. Powierzchnia działek zbliżona do prostokąta. Wyceny dokonano przy wykorzystaniu kilkudziesięciu transakcji nieruchomościami niezabudowanymi z obszaru miasta L., przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z których ostatecznie biegły wybrał 12 transakcji najbardziej zbliżonych do wycenianej nieruchomości. Do porównań (przed podziałem) biegły wziął działki o powierzchni od około 0,1000 ha do 0, 2400 ha, z okresu trzech lat wstecz, od kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna. Ponieważ na podstawie badania rynku lokalnego w analizowanym okresie stwierdzono wahania cen nieruchomości bez wyraźnej zależności na szacowaną wartość nieruchomości, biegły nie musiał dokonywać aktualizacji o trend zmiany cen w czasie. Natomiast do porównań dla stanu po podziale do analizy biegły wykorzystał 16 transakcji pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchni użytkowej w przedziale od 0,0400 ha do 0,0900 ha, gdzie każda z działek posiadała możliwości do samodzielnego zagospodarowania. Nieruchomość przed podziałem (dz. 38) otrzymała następujące cechy: - lokalizacja: przeciętna, - możliwości inwestycyjne: lepsze, powierzchnia działki: gorsza, - uzbrojenie: dobre, dostępność komunikacyjna: dobra. Działki po podziale, tj. [...] i [...] otrzymały następujące cechy: - lokalizacja: przeciętna, - możliwości inwestycyjne: gorsza, - powierzchnia działki: lepsza, uzbrojenie: dz. [...] - dobre, dz. [...] - złe, dostępność komunikacyjna: dz. [...]: dobra, dz. [...]: słaba (ze względu na korzystanie ze służebności przez dz. [...] do drogi publ.). W związku z zarzutami merytorycznymi do przedstawionego w przedmiotowej sprawie operatu, zarówno w odwołaniu jak i wcześniejszym piśmie skarżącego biegły udzielił szczegółowych odpowiedzi, na które powołuje się organ odwoławczy, uważając je za logiczne i spójne i tak: Jeśli chodzi o zarzut skarżącego dot. braku podobieństw dobranych do porównań transakcji, biegły w swoim piśmie z dnia szczegółowo wyjaśnił tę kwestię. Ustawodawca w art. 4 pkt 16 u.g.n. wskazał cechy konieczne do uznania danej nieruchomości za nieruchomość podobną. Należy zauważyć, że zgodnie z definicją ustawową (jak i orzeczeniami sądów administracyjnych) nieruchomość podobna nie musi być identyczna do nieruchomości wycenianej, ale porównywalna. Zatem jeśli znajdziemy relację, która pozwoli na porównanie nieruchomości o np. różnym położeniu, czy przeznaczeniu, to taka nieruchomość jest nieruchomością podobną. Dlatego, że da się ją porównać, a ewentualne różnice odpowiednio skorygować. Dlatego też użyto w przedmiotowym operacie metody korygowania ceny średniej, co zostało wykazane. Natomiast, odpowiadając skarżącemu, SKO wyjaśniło, że zbiór transakcji uznany przez rzeczoznawcę jako rynku podobnego, na podstawie którego określone zostały wagi atrybutów został przedstawiony i zobrazowany w wycenie.. Brak podania skarżącemu nr działek, księgi wieczystej i innych cech charakteryzujących dane transakcje, wynika z tego, że nie mogą być udostępniane każdemu kto ich żąda. Są to wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego. Odpowiadając na kwestie położenia nieruchomości w zasięgu lotniska wojskowego P. , to zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta L. - na obszarze miasta L. nie obowiązuje strefa obszaru ograniczonego użytkowania, występuje jedynie ograniczenie wysokości zabudowy. Wznoszona zabudowa mieszkaniowa wymaga zapewnienia właściwego klimatu akustycznego - przegrody budowlane o odpowiedniej izolacji akustycznej. Pisma z P. z dnia 24.08.2021 r., które załączył skarżący potwierdzają większe natężenie hałasu w przyszłości, a nowa zabudowa powinna być zaprojektowana i wykonana tak, aby zabezpieczyć wpływ drgań na konstrukcję budynku. W opisie nieruchomości w operacie biegły zaznaczył bliskość torów kolejowych. Zarzuty, co do wyłączenia powierzchni zabudowy, z powodu inwestycji planowanych i realizowanych przez P. S.A. Zakład w P., to zgodnie z obowiązującym na tym terenie planie miejscowym "S. L." nieruchomość przeznaczona pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami - symbol 10MN/U, procent zabudowy wynosił odpowiednio nie więcej niż 50% powierzchni działki, a teren biologicznie czynny nie mniej niż 20% powierzchni działki., co oznacza, że każdej nieruchomości (działki) nie można zabudować w 100%. Plan miejscowy pozwala na dokonanie podziałów nieruchomości pod warunkiem określonych minimalnych powierzchni (tu: 500 m2). Jednak plan na którym zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość posiada zapis: dopuszczenie zmniejszenia powierzchni działki o 10% w sytuacji, gdy w wyniku podziału do osiągnięcia minimalnej powierzchni działki brakuje nie więcej niż 10%.. Wskazane wielkości minimalne dotyczą wyłącznie działek gruntu wydzielanych w wyniku podziału nieruchomości-zgodnie z m.p.z.p., a nie działek istniejących. W przedmiotowej sytuacji po podziale należy patrzeć jako działki możliwe do samodzielnego zagospodarowania. Co do udziału strony w przedmiotowym postępowaniu organ odwoławczy uważa, ze strona brała czynny udział w postępowaniu, pomimo, iż nie uczestniczyła w oględzinach, które przeprowadził rzeczoznawca. Zarzut braku udziału strony w oględzinach nieruchomości w ocenie organu II instancji również jest nietrafiony, gdyż oględziny nieruchomości są czynnością jaką może przeprowadzić rzeczoznawca, lecz nie są to oględziny w rozumieniu art. 79 §1 k.p.a. Zatem nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin i nakładać na organ obowiązku zawiadamiania ich o przeprowadzeniu stosownie do art. 79 §1 k.p.a. Biegły przygotowując materiał stanowiący podstawę do wydania opinii , w tym oglądając sporną i porównawcze nieruchomości, nie ma obowiązku powiadamiania strony o podejmowanych działaniach. Organ II instancji wyjaśnił, również że decyzja podziałowa zatwierdza pozytywnie podział nieruchomości, pod warunkiem, iż w przypadku zbycia określonej działki gruntu powstałej po podziale, zostanie zagwarantowany dostęp do drogi publicznej na zasadzie służebności gruntowej -drogowej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że biegły prawidłowo określił zakres i przedmiot wyceny. Rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku nieruchomościami, dokonując obliczenia wartości nieruchomości przed podziałem jak i po podziale. W wycenie do porównań biegły wykorzystał transakcje z lat 2018 - 2020 z rynku lokalnego - miasta L., co daje obraz najbardziej podobny. Opis nieruchomości i jej otoczenie, położenie określone przez rzeczoznawcę, sąsiedztwo, otoczenie, kształt powierzchnia uzbrojenia, możliwości zagospodarowania, należy uznać za prawidłowe, zgodne ze stanem faktycznym. Biegły zastosował podejście porównawcze, które jest uzasadnione w sytuacji gdzie znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Mając wiedzę o cenach transakcyjnych uzyskanych na rynku za nieruchomości porównywalne, po dokonaniu korekty ze względu na niektóre cechy różniące nieruchomości, biegły był w stanie obiektywnie określić wartość nieruchomości wycenianej. W ocenie SKO wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Organ II instancji wskazał także, iż dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości i pochodzą z rynku lokalnego (miasto L.), co daje większe prawdopodobieństwo w porównywaniu ich z przedmiotową nieruchomością. Organ odwoławczy zauważył, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. Organ II instancji ani sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną dezawuowałoby rolę biegłego, a właściwie czyniłoby ją zbędnym w postępowaniu, albowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Konstatacja taka byłaby wprost sprzeczna z modelem postępowania w tym zakresie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. A. S. kwestionując powyższą decyzję wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, zaskarżając ją w całości. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego - art. 98a ust.1b u.g.n. oraz przepisów postępowania, w tym zwłaszcza art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Na tej podstawie skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w całości i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżący podniósł, że organ odwoławczy utrzymując w mocy decyzję organu I instancji, nie wykorzystał możliwości mających na celu wnikliwe zbadanie sprawy, czym naruszył przepisy postępowania mające istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Skarżący wskazał, że organ I instancji po zapoznaniu się z szczegółowymi zastrzeżeniami do operatu szacunkowego, głównego i jedynego dowodu w sprawie, w oparciu o który ustalona została podstawa wymiaru opłaty adiacenckiej, pomimo tak licznych uwag, nie zwrócił się do rzeczoznawcy o jakiekolwiek wyjaśnienia i w dniu otrzymania stanowiącego odpowiedź na zastrzeżenia do operatu, wydał decyzję ustalającą opłatę adniacencką w wysokości [...] zł. Podobnie uczyniło Samorządowe Kolegium Odwoławcze, do którego skierowane zostało odwołanie. Takie podejście do sprawy ww. Organów budzi poważne wątpliwości skarżącego oraz godzi w jego zaufanie do instytucji Państwa. Nie kwestionując formalnej strony operatu szacunkowego (w tym zwłaszcza wyboru właściwego podejścia oraz metod i technik szacowania), którego ustalenia były podstawą wymiaru opłaty adiacenckiej w sprawie skarżący podniósł, że do celów porównawczych i wyceny nieruchomości zarówno przed jak i po podziale, wbrew ocenie organu I i II instancji, nie zostały wzięte pod uwagę nieruchomości spełniające wymóg nieruchomości podobnych (nie identycznych). Nie został spełniony warunek podobieństwa nieruchomości, a biegły nie uzasadnił w wystarczającym stopniu swojego wyboru. W odpowiedzi na zastrzeżenia biegły powołał się tylko na uprawnienia płynące z art. 154 u.g.n., a dodatkowo stwierdził, że ani strona, ani organ prowadzący postępowanie, nie powinny kontrolować poprawności doboru nieruchomości. Dalej skarżący wskazał, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, do wyceny nieruchomości powinny zostać przyjęte tylko transakcje dotyczące nieruchomości realnie i rzetelnie odzwierciedlające rzeczywisty stan prawny, faktyczny i funkcjonalny nieruchomości będących przedmiotem postępowania, tj. dz. nr [...] (stan przed podziałem) i dz. nr: [...] i [...] (stan po podziale) obręb L.. Tylko bowiem takie działanie, mogło doprowadzić do ustalenia realnej wartości rynkowej nieruchomości, tj. wartości, która zgodnie z przepisami prawa powinna stanowić podstawę ustalenia realnego wzrostu wartości nieruchomości z tytułu jej podziału. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy analizę rynku ograniczył jedynie do kilku ogólnych stwierdzeń zawartych na str. 13-14 operatu szacunkowego. Po pierwsze: z zaprezentowanych danych nie wynika, iż biegły przyjął do analizy nieruchomości podobne/pochodzące z tego samego segmentu rynku - MN/U. Z treści analizy wynika jedynie, iż przyjął on wszystkie transakcje jakie zarejestrował na terenie miasta L. w okresie trzech lat liczonych wstecz od daty, kiedy decyzja podziałowa stała się ostateczna. Po drugie: z przedstawionej analizy rynku nie wynika, dlaczego zostały odrzucone transakcje o najniższych cenach i jakie cechy posiadały te transakcje. Po trzecie: wbrew twierdzeniom organu prowadzącego postępowanie, w oparciu o przeprowadzoną analizę rynku biegły nie wysnuł wniosków w zakresie wpływu poszczególnych cech nieruchomości na cenę. W tym zakresie biegły przeanalizował jedynie cechę "powierzchnia" oraz zbadał wpływ upływu czasu na zmianę ceny. Pozostałe wagi cech różnicujących zostały wybrane autorytatywnie, bez żadnego uzasadnienia i wcześniejszej analizy. Tak więc, w ocenie skarżącego, przeprowadzona w sprawie analiza rynku nieruchomości jest całkowicie niewystarczająca i w żaden sposób nie skutkuje określeniem cech różnicujących, ich wag, przedziałów oraz wyliczeniem współczynników korekcyjnych. Nie ma również podstaw do uznania, że przeprowadzona analiza wykonana została w oparciu o transakcje podobne do przedmiotu wyceny, pochodzące z tego samego segmentu rynku. Skarżący zakwestionował również stanowisko organu odwoławczego, w kwestii braku zawiadomienia o oględzinach nieruchomości. Skarżący podniósł, że w niniejszej sprawie, w kwestii ustalenia stanu nieruchomości wycenianej (w szczególności w zakresie stanu formalno-prawnego dostępu do drogi publicznej, ograniczeń w prawie zabudowy, nakładów na urządzenie drogi dojazdowej oraz innych mających wpływ na wartość rynkową gruntu) bezspornym jest, iż kluczowym dla sprawy pozostaje złożenie przez właściciela nieruchomości stosownego oświadczenia. Tylko taka forma oględzin połączona z dogłębnym badaniem księgi wieczystej, treści m.p.z.p., wydanych decyzji, wytycznych P. , daje możliwość prawidłowego i bezspornego ustalenia stanu nieruchomości, będącego podstawą do prawidłowego doboru nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie oraz utrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Zarzuty skargi zostały podtrzymane w piśmie procesowym pełnomocnika skarżącego z 10 września 2024 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, przy czym Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku stwierdzenia istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2024 r. poz. 935- dalej p.p.s.a.). Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowiący, iż sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przechodząc do oceny zasadności samej skargi, wskazać należy, że przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest ocena legalności decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 9 maja 2024 r. nr [...] utrzymującej w mocy decyzję Burmistrza Miasta L. z 7 listopada 2023 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy P. , położonej w L., obręb L., oznaczonej w ewidencji gruntów działka nr [...], na skutek jej podziału oraz zobowiązania do zapłaty A. S. jako właściciela nieruchomości oraz rozłożenia kwoty opłaty na 10 rat rocznych w wysokości [...] zł. Materialnoprawną podstawę nałożonego na stronę skarżącą obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowił art. 98a ust. 1 u.g.n. Przepis ten, w zdaniu pierwszym określa, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Warunkiem koniecznym możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości, jest zatem wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Wartość nieruchomości według stanu przed podziałem oraz po podziale, określa rzeczoznawca majątkowy w opinii mającej formę operatu szacunkowego (art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. 1a i art. 156 u.g.n.). Oznacza to tym samym, że opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartości nieruchomości determinuje rozstrzygnięcie organu w zakresie możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej i jej wysokość, skoro opłata adiacencka zależy od wzrostu wartości nieruchomości, a wzrost ten ustalany jest w opinii rzeczoznawcy majątkowego w następstwie określenia przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości według stanu przed podziałem oraz po podziale nieruchomości. Przesłanka wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości, stanowiła przedmiot sporu w niniejszej sprawie, gdyż skarżący w odwołaniu jak i w skardze zakwestionował ustalenie organów co do wzrostu wartości spornej nieruchomości wskutek jej podziału, kontestując dowód, na podstawie którego organ poczynił to ustalenie, tj. sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, określający wartość rynkową nieruchomości w stanie przed podziałem na kwotę [...]zł, a po podziale na kwotę [...]zł, a zatem ustalający różnicę wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem na kwotę [...]zł. W tym zakresie strona podnosiła przede wszystkim zarzuty przyjęcia przy wycenie do porównania nieruchomości, których nie można uznać za nieruchomości podobne, przedstawiając argumenty dla poparcia wskazanych zarzutów. Organ II instancji, wydając rozstrzygnięcie w następstwie odwołania strony skarżącej zawierającego ww. zarzuty, podtrzymał stanowisko organu I instancji o wzroście wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanym jej podziałem, oparte na sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym. Uzasadniając natomiast podjęte rozstrzygnięcie, organ odwoławczy przytoczył przepisy właściwe dla określenia opłaty adiacenckiej, wskazał na sposób ustalania wzrostu wartości nieruchomości, na szczególną moc dowodową i zasady oceny operatu szacunkowego oraz opisał sporządzony w sprawie operat szacunkowy, uznając go za wiarygodny dowód w sprawie. Odnosząc się zaś do zarzutów strony skarżącej dotyczących operatu szacunkowego, organ II instancji wskazał, że rzeczoznawca majątkowy skutecznie je odparł przedstawiając swoje stanowisko w sprawie. Mając zatem na uwadze charakter niniejszej sprawy i przedmiot zarzutów skarżącego, wskazać należy, że przeprowadzenie w sprawie administracyjnej dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a zatem oparcie się na źródle dowodowym o statusie kwalifikowanym, tj. wymagającym wiadomości specjalnych, nie zwalnia organu administracji z obowiązku oceny jego wiarygodności. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie (ma moc prawną opinii biegłego – art. 84 § 1 k.p.a.), a zatem jak każdy dowód podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Niemniej jednak dokonywana przez organ administracji ocena na podstawie art. 80 k.p.a. wartości dowodowej operatu szacunkowego, nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Konieczne jest zatem odróżnienie oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem normatywnym, o czym jeszcze poniżej oraz formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (wyroki NSA z: 13 grudnia 2018 r. sygn. akt II OSK 411/18; z 17 marca 2020 r. sygn. akt II OSK 428/19 oraz z 12 stycznia 2021 r. sygn. akt II OSK 1408/19, z 25 maja 2021 r. sygn. akt II OSK 2458/18 – dostępne www.orzeczenia.nsa.gov.pl dalej CBOSA). Z powyższego wynika więc, że organ może dokonać samodzielnej oceny operatu szacunkowego w świetle jego zgodności z przepisami prawa, w tym art. 98a ust. 1b u.g.n. Zatem, ocena operatu szacunkowego organu administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć owych wiadomości specjalnych. Jeżeli bowiem organ administracji prowadzący postępowanie administracyjne mógłby wiążąco zweryfikować we własnym zakresie wszystkie ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, to w takim przypadku, operat ten traciłby ustawowy walor opinii z zakresu wiadomości specjalnych, wynikający z art. 7 i art. 156 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. (por. np. wyrok NSA z 21 grudnia 2009 r., I OSK 1087/09). Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1. organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2. w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Zgodnie zaś z art. 4 pkt 15 u.g.n. organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych to stowarzyszenia, których co najmniej połowę członków stanowią rzeczoznawcy majątkowi, związki takich stowarzyszeń, a także izby gospodarcze, których co najmniej połowę członków stanowią przedsiębiorcy, o których mowa w ust. 174 ust. 7 pkt 1. Przechodząc do oceny zarzutów skargi i ustaleń organów administracji w sprawie, uznać należy, iż w niniejszej sprawie strona skarżąca słusznie mogła mieć wątpliwości co do poprawności sporządzonego operatu. Jak wynika z akt sprawy skarżący już w trakcie postepowania przed organem I instancji zgłaszał zastrzeżenia do sporządzonego operatu szacunkowego podnosząc, iż wartość rynkowa gruntu przed i po podziale powinna uwzględniać działki podobne tj. położone w bezpośrednim sąsiedztwie torów kolejowych i położonych w mieście L. lub gruntów położonych w strefie ograniczonego użytkowania lotniska w K. w innej miejscowości najbardziej podobnych do miasta L.. W odpowiedzi na powyższe zastrzeżenia autor operatu szacunkowego w piśmie z dnia 11 października 2023 r., odnosząc się do kwestii położenia w zasięgu powierzchni ograniczających podejścia poziomej wewnętrznej i stożkowej lotniska wojskowego P. , stwierdził, że zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta L. – na obszarze miasta L. występuje jedynie ograniczenie wysokości zabudowy. Ponadto zgodnie z zapisami studium na terenie miasta L. nie obowiązuje strefa obszaru ograniczonego użytkowania (wznoszona zabudowa mieszkaniowa wymaga zapewnienia właściwego klimatu akustycznego – przegrody budowlane o odpowiedniej izolacji akustycznej). Dalej rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że załączone do zarzutów pisma z P. potwierdzają większe natężenie hałasu w przyszłości, a nowa zabudowa powinna zostać zaprojektowana i wykonana tak, aby zabezpieczyć wpływ drgań na konstrukcję budynku i ludzi. W tym miejscu wskazać należy, że przepis § 55 ust. 2 rozporządzenia stanowi, że operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Przepis § 56 ust. 1 określa przykładowo, jakie dane ujęte w operacie winny obrazować sposób dokonania wyceny nieruchomości. Wśród nich w pkt 7 wymieniono między innymi analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Operat szacunkowy winien zatem zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Z § 4 wynika, że przy wycenie nieruchomości, przy której stosuje się podejście porównawcze tak jak w niniejszej sprawie, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Analiza przepisów § 55 i § 56 rozporządzenia prowadzi do wniosku, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym bowiem wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się utrudniona, czy wręcz niemożliwa. W ocenie Sądu, zasadne jest twierdzenie, że aby dokonać oceny, czy dobrane przez biegłego nieruchomości zostały wybrane prawidłowo, konieczne jest opisanie ich w taki sposób, aby istniała możliwość ich zidentyfikowania. W innym bowiem wypadku kontrola ich doboru staje się niemożliwa. Odnosząc się do treści operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie organu na użytek niniejszego postępowania administracyjnego, należy natomiast stwierdzić, że brak możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi nieruchomości wytypowane jako podobne, podważa wiarygodność dokonanej wyceny i całego operatu szacunkowego. Powyższe dotyczy w szczególności położenia nieruchomości w zasięgu strefy ograniczonego użytkowania lotniska wojskowego P. i położenia nieruchomości w sąsiedztwie linii kolejowej. Powyższe okoliczności stanowią bowiem oczywisty w ocenie Sądu czynnik wpływający na wycenę nieruchomości. Sąd nie podziela stanowiska zawartego w wyjaśnieniu rzeczoznawcy co do nieobowiązywania obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska K. . W tym zakresie Sąd wskazuje na obszerne rozważania co do tej kwestii zawarte w uzasadnieniu wyroku WSA w Poznaniu z dnia 12 września 2024 r. w sprawie IV SA/Po 623/24 (CBOSA) oraz stanowisko NSA zajęte w sprawie II OSK 1068/23 (CBOSA). W takiej sytuacji położenie nieruchomości podlegającej podziałowi (w związku z którym wydano przedmiotową decyzję o ustaleniu opłaty) w zasięgu strefy ograniczonego użytkowania lotniska wojskowego P. w oczywisty sposób wpłynie nie tylko na możliwość zabudowy z wykorzystaniem odpowiednich technik budowlanych lecz z racji ograniczeń w zabudowie i uciążliwości związanych z eksploatacją lotniska może również wpływać na cenę nieruchomości i okoliczność ta powinna znaleźć odzwierciedlenie w operacie. Ze sporządzonego operatu sporządzonego w sprawie nie wynika czy nieruchomości przyjęte do porównania (podobnie jak i nieruchomość skarżącego) znajdują się w strefie ograniczonego użytkowania powstałej na podstawie rozporządzenia Wojewody W. nr [...] z dnia 31 grudnia 2007 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska wojskowego P. w P. (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2008 r., nr [...], poz. [...]), które wprowadziło szereg zmian w rozporządzeniu Wojewody W. nr [...] z dnia 17 grudnia 2003 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2003 r., nr [...], poz. [...]). Rozporządzenia te stanowią inne akty prawa miejscowego w rozumieniu art. 35 ust.1 pkt 1 lit.a prawa budowlanego i wprowadziły wiele ograniczeń dla nieruchomości i budynków, jakie istnieją oraz jakie mogą powstać w obszarach ograniczonego użytkowania. Dla właściwego ustalenia wzrostu cen w wyniku podziału nieruchomości zasadnym jest zatem ustalenie jaki wpływ ma położenie nieruchomości w strefie ograniczonego użytkowana lotniska P. . Analogicznie spojrzeć należy na kwestię lokalizacji nieruchomości podlegającej podziałowi w bezpośrednim sąsiedztwie linii kolejowej. W tym zakresie wskazać należy na przedłożone przez skarżącego w trakcie postępowania przed organem I instancji pismo P. S.A. z 20 września 2021 r. nr [...], w którym poinformowano, że zgodnie z § 4.3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 7 kwietnia 2008 r. w sprawie wymagań w zakresie odległości i warunków dopuszczających usytuowanie drzew i krzewów, elementów ochrony akustycznej i wykonywania robót ziemnych w sąsiedztwie linii kolejowej, a także sposobu urządzania i utrzymywania zasłon odśnieżnych oraz pasów przeciwpożarowych (Dz. U. z 2020 poz. 1247) zaopiniowano wykonywanie robót ziemnych związanych z budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] ark. 3 obręb L. w pasie 4-20 m od granicy obszaru kolejowego, pod wskazanymi w tym piśmie warunkami. P. S.A. wyjaśniły, że teren działki nr [...] znajduje się w sąsiedztwie linii kolejowej nr [...] W. , która została zmodernizowana. W ramach modernizacji wzdłuż omawianego obszaru planowanej zabudowy, a więc po stronie toru nr [...] wybudowano ekran akustyczny o wysokości 3 m. Mimo to, należy wziąć pod uwagę, że linia kolejowa może stanowić również potencjalne źródło występowania emisji drgań. Z badań zleconych przez Spółkę wynika, że zasięg strefy eksploatacyjnej oddziaływań dynamicznych linii kolejowych na otaczającą zabudowę, w średnich warunkach gruntowych oraz w przypadku wymuszenia ruchem mieszanym (pasażerskim oraz towarowym) wynosi odpowiednio: 45,0 m od osi skrajnego toru analizowanej linii kolejowej w celu określenia wpływu drgań na konstrukcję budynków; 80,0 m od osi skrajnego toru analizowanej linii kolejowej w celu określenia wpływu drgań na ludzi przebywających w budynkach. Na inwestorze nowej zabudowy spoczywa zatem obowiązek prawidłowego zaprojektowania i wykonania wszystkich zabezpieczeń eliminujących negatywny wpływ drgań generowanych przejazdami pociągów, zarówno na konstrukcję budynków, jak i na ludzi przebywających w pomieszczeniach usytuowanych w budynkach znajdujących się w potencjalnej strefie oddziaływania, zgodnie z aktualnie obowiązującymi dokumentami normatywnymi. Dalej wskazano, że projekt zamierzonej inwestycji musi być wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym spełniać wymagania określone w § 325 i § 326 rozporządzenia Ministra Infrastruktury 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 poz. 1065) tj. uwzględniać konieczność zastosowania rozwiązań technicznych, technologicznych, organizacyjnych, ograniczających zarówno uciążliwości wibracyjne jak i akustyczne poniżej poziomów ustalonych w przepisach odrębnych. Za wprowadzenie wyżej wymienionych rozwiązań w strefie oddziaływania w całości odpowiedzialny jest Inwestor nowej zabudowy. Spółka P. S.A. poinformował, że przystąpiła również do prac nad Wstępnym Studium Wykonalności dla P. Węzła Kolejowego zakładające wstępnie: . umieszczenie stacji postojowej w widłach linii kolejowej nr [...], . możliwość rozbudowy linii kolejowej nr [...] do układu 2-torowego i linii nr [...] do układu 4 torowego. Inwestycje te mogą przyczynić się do znacząco większego natężenia hałasu w przyszłości (w tym godzinach nocnych) w sąsiedztwie planowanej inwestycji oraz przybliżenia źródła jego emisji do nieruchomości o ok. 18 m w przypadku rozbudowy linii kolejowej nr [...]. Z powyższego pisma wynika zatem nie tylko konieczność zastosowania odpowiednich technik budowlanych wpływających na tłumienie drgań i ograniczenie hałasu wewnątrz budynku, ale wprowadza istotne ograniczenia w zabudowie wprowadzając znaczy obszar wyłączony z zabudowy na terenie nieruchomości nr [...] oraz informuje o przekroczeniu norm hałasu na terenie nieruchomości również w porze nocnej. Powyższe kwestie nie zostały wyeksponowane w sporządzonym operacie a zatem nie jest wiadomo, czy zostały dostatecznie uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego przy doborze nieruchomości podobnych. Nie jest to bowiem kwestia, tego, że - jak to ujął rzeczoznawca w swych wyjaśnieniach (k. 89 akt adm.) "...każdej nieruchomości - czy też działki nie można zabudować w 100%", lecz kwestia ograniczonej do minimum możliwości wyboru lokalizacji budynku na działce oraz szczególnie uciążliwego sąsiedztwa. Podkreślić należy, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). Według definicji legalnej terminu nieruchomość podobna zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na trafne zakwalifikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie. Z tego też względu cechy konstytutywne nieruchomości podobnych winny być szczegółowo opisane w operacie w odniesieniu do każdej nieruchomości oddzielnie. W tym miejscu podkreślić należy, iż mimo szczególnego znaczenia jakie ustawodawca nadaje opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę i pozycji rzeczoznawcy (osoba zaufania publicznego) w postępowaniu administracyjnym o ustalenie opłaty adiacenckiej nie oznacza, że sporządzony w ramach tego postępowania operat szacunkowy nie podlega ocenie. W przypadku postępowania administracyjnego normatywną podstawę oceny wiarygodności operatu stanowi art. 80 k.p.a. Operat szacunkowy jako dowód z opinii biegłego, podlega zatem procesowej ocenie, która musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji publicznej i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (zob. wyrok WSA w Łodzi z 6 sierpnia 2024r. sygn. akt II SA/Łd 504/24 – CBOSA). W ocenie Sądu w składzie orzekającym w niniejszej sprawie prosta analiza treści sporządzonego w sprawie operatu budzi wątpliwości co do jego spójności, logiczności, zupełności i pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów tj. położenia nieruchomości w bezpośrednim sąsiedztwie linii kolejowej oraz położenia na terenie strefy ograniczonego użytkowana lotniska P. . Biorąc pod uwagę powyższe rozważania, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uwzględnił skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji (pkt 1 wyroku). W punkcie drugim wyroku Sąd na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a., orzekł o zwrocie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze na rzecz strony skarżącej kwoty 4.815 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, obejmujących uiszczony w sprawie wpis sądowy w wysokości 1.215 zł, kwotę 3.600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego obejmującego wynagrodzenie radcy prawnego, określone na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tj.: Dz.U. z 2023 r., poz. 1935 ze zm.). Zaistniałe wątpliwości zostaną, zgodnie ze wskazaniami niniejszego uzasadnienia, wyjaśnione przez organ ponownie rozpoznający sprawę, a to przez ponowne sporządzenie operatu z uwzględnieniem wytycznych zawartych w uzasadnieniu niniejszego wyroku, co znajdzie swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu ponownie powziętej decyzji.