II SA/Po 686/22

Dnia 5 stycznia 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska - Tylewicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Asesor WSA Sebastian Michalski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 stycznia 2023 roku sprawy ze skargi A. M. i M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 2 sierpnia 2022 r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Wójt Gminy B. (dalej Wójt) decyzją z dnia 1 czerwca 2022 r. nr [...] ([...]), działając na podstawie art. 4 ust 2 pkt 2, art. 59 ust 1, art. 60 ust 1 i 4, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2022r poz. 503, dalej u.p.z.p.), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń Nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164 poz. 1589) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r poz. 735 z późn. zm. dalej k.p.a.) odmówił A. i M. M. (dalej zwani łącznie stroną lub skarżącymi) ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na: budowie budynku usługowo-produkcyjnego oraz budynku mieszkalnego jednorodzinnego przewidzianej do realizacji: na działce nr ewid. [...], obręb Ł. , gmina B.. Z uzasadnienia decyzji wynika, że skarżący w dniu 31 marca 2022r. wystąpili z wnioskiem w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla ww. inwestycji. Organ wskazał, że ustalenie warunków zabudowy odbywa się z uwzględnieniem spełnienia warunków wskazanych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W toku postępowania przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która wykazała, iż planowana inwestycja polegająca na budowie budynku usługowo-produkcyjnego oraz budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie spełnia w pełni warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. - w granicach obszaru objętego analizą nie występują tereny lub obiekty mogące stanowić kontynuację w zakresie funkcji produkcyjno-usługowej parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Pismem z dnia 20 maja 2022r. A. i M. M. zwrócili się do organu z pismem, wskazując że Ł. , jak i pobliskie miejscowości M. , M.1, Ż. i F. są regionami przemysłowo-produkcyjnymi. Zabudowa produkcyjna znajduje się w odległości około 260m, 490m, 650m, 707m oraz 1070m od należącej do nich działki, a planowany budynek hali produkcyjno-usługowej zlokalizowany będzie za budynkiem mieszkalnym w głębi działki. Planowana zabudowa produkcyjna związana będzie z produkcją mebli tapicerowanych lub stolarstwem, która nie jest uciążliwa i nie spowoduje zwiększenia natężenia ruchu samochodów ciężarowych. Organ stwierdził jednak, że planowana inwestycja wykazuje rozbieżność względem zabudowy wyodrębnionej w granicach obszaru objętego analizą w zakresie rodzaju zabudowy. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, zabudowa usługowa (usługi oświatowe), brak natomiast zabudowy produkcyjno-usługowej. Uwzględniając przedmiot inwestycji Wójt stwierdził, iż w przypadku budynku usługowo-produkcyjnego - w granicach obszaru objętego analizą nie występują tereny lub obiekty mogące stanowić kontynuację w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Działki sąsiednie zainwestowane są zabudową o charakterze mieszkaniowym jednorodzinnym, zagrodowym oraz zespołem zabudowy oświatowej, jak wynika z treści mapy zasadniczej brak jest zabudowy oraz terenów użytkowanych w sposób produkcyjno-usługowy. Natomiast dla planowanej budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego kontynuację w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne zlokalizowane w ramach, wskazanych w obszarze analizowanym, terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz terenów zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych. Podsumowując organ wskazał, że planowana inwestycja nie spełnia warunków wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a tym samym nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia. Następnie A. i M. M. wnieśli odwołanie od ww. decyzji zarzucając jej naruszenie art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego i niewyczerpujące zebranie i błędne rozpatrzenie całości materiału dowodowego, przez wydanie decyzji, która narusza słuszny interes obywateli; naruszenie art. 8 k.p.a. poprzez nie przyczynienie się przez organ do starannego i zgodnego z przepisami prawa prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa oraz podważenie zasady dotyczącej pogłębiania zaufania obywatela do organów państwa; naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez uznanie, że planowana inwestycja nie spełnia wskazanych w tym przepisie warunków. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji oraz o dopuszczenie dowodu z załączonych do niniejszego odwołania map na wskazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji okoliczności. Skarżący wskazali, że wbrew ustaleniom organu w bliskim sąsiedztwie znajdują się zakłady przemysłowo- produkcyjne (co dokładnie opisano na mapie załączonej do odwołania). Podali, że ich działka nr [...] została wyłączona z planu zagospodarowania przestrzennego, który obowiązuje od lutego 2022 r. Gmina posiadała wiedzę, iż zamierzają złożyć wniosek o warunki zabudowy na budowę budynku usługowo-produkcyjnego i budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Umiejscowienie hali produkcyjnej na działce [...] znajduje się w głębi działki, tak aby było ono tożsame z otaczającymi zabudowaniami w pobliżu działki. W pierwszej kolejności planowana jest budowa budynku mieszkalnego. Sąsiadujące działki są polami ornymi, a pierwsze zabudowania oddalone są w przedziale od 30 do 35 m. Planowana wielkość hali nie przekracza 700 m2. Planowana produkcja związana jest z meblami twardymi - tapicerstwo lub stolarstwo, która to produkcja nie jest uciążliwa i nie zwiększy również natężenia ruchu samochodów ciężarowych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej jako SKO lub Kolegium) decyzją z dnia 2 sierpnia 2022 r. nr [...], działając na podstawie art. 1, art. 17 ust. 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r., poz. 570), art. 17 pkt. 1, 127 § 2 oraz art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. Zdaniem Kolegium organ I instancji właściwie ocenił istniejący stan faktyczny i prawidłowo zastosował obowiązujące przepisy i sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na zasadach określonych w u.p.z.p. oraz rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2016, poz. 778 ze zm. dalej rozporządzenie MI). Kolegium zwróciło uwagę, że w rozpoznawanej sprawie obszar analizowany wokół działki nr [...] został wyznaczony w sposób prawidłowy. Szerokość frontu działki inwestycyjnej wynosi 20,0 m, a zatem jej trzykrotność wynosi ok. 60,0 m. Z ustaleń analizy wynika, że w obszarze analizowanym, bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa zagrodowa. W obszarze analizowanym nie występuje zabudowa usługowa i produkcyjna. Kolegium zgodziło się z organem I instancji, że planowana inwestycja nie spełnia wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasady dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.p.z.p., a więc takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Innymi słowy, zasada dobrego sąsiedztwa zakłada konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan istniejącej zabudowy, jej cech i parametrów. Zdaniem organu odwoławczego słusznie przyjął organ I instancji, że w granicach obszaru analizowanego brak jest jakiejkolwiek zabudowy usługowo-produkcyjnej. Wnioskowana inwestycja nie spełnia więc warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Kolegium stwierdziło przy tym, że pozostałe przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt. 2 -6 u.p.z.p. zostały spełnione. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu organ stwierdził, że w nie zasługują na uwzględnienie. Zdaniem Kolegium organ I instancji szczegółowo uzasadnił swoje stanowisko ze wskazaniem podstaw odmowy ustalenia warunków zabudowy, wszechstronnie ustalił stan faktyczny, przez co spełnił wymagania z art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. W sprawie prawidłowo wyznaczono obszar podlegający analizie zgodnie z warunkami określonymi w art. 61 ust. 5 a u.p.z.p., a sporządzona przez uprawnioną osobę analiza architektoniczno-urbanistyczna w sposób wystarczający przedstawiła aktualny ład przestrzenny na tym terenie co stanowiło podstawę odmowy ustalenia warunków zabudowy. Zwrócono uwagę, że wskazane w odwołaniu budynki nie znajdują się w wyznaczonym obszarze analizowanym, a zatem organ I instancji nie musiał brać ich pod uwagę. Zgodnie z mapą załączoną do odwołania najbliższy budynek produkcyjny znajduje się 260 m od działki inwestycyjnej. A zatem objęcie budynku w analizie wiązałoby się z aż czterokrotnym poszerzeniem obszaru analizowanego, co zdaniem Kolegium jest niedopuszczalne. A. i M. M. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, domagając się jej uchylenie jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Skarżący zarzucili naruszenie przepisów postępowania art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. polegające na niezebraniu w sprawie wyczerpującego materiału dowodowego. Skarżący podobnie jak w odwołaniu zwrócili uwagę, że Ł. , jak i pobliskie miejscowości: M. , M.1, Ż. . F. są regionami przemysłowymi – produkcyjnym. Od ich działki nr [...] w Ł. znajdują się cztery działki produkcyjne oddalone mniej niż 260 m od ich działki - firma D. . Kolejna firma w odległości 650 m i kolejna 707 m, następna 1070m - M. . Obok firmy M. na pograniczu dwóch miejscowości M.1 i Ł. będzie w przyszłości prowadzona działalność produkcyjna firmy E. . Ponadto, w miejscowości obok, tj. M. powstała w przeciągu roku duża hala produkcyjna firmy L. . Hala ta jest oddalona od działki skarżących o 490 m. Zdaniem skarżących w sprawie istniały podstawy do rozszerzenia obszaru analizowanego, albowiem dopiero większy obszar tworzyłby całość urbanistyczną. Skarżący zamierzają prowadzić warsztat stolarski/ tapicerski w głębi działki i ich zdaniem nie będzie to uciążliwa działalność. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 2 sierpnia 2022 r. nr [...] utrzymująca w mocy rozstrzygnięcie Wójta Gminy B. z dnia 1 czerwca 2022 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy obejmujących budowę budynku usługowo-produkcyjnego oraz budynku mieszkalnego jednorodzinnego przewidzianej do realizacji: na działce nr ewid. [...], obręb Ł. , gmina B.. Organy obu instancji uznały, iż planowana przez skarżących budowa budynku usługowo- produkcyjnego nie kontynuuje funkcji zastanej w obszarze analizowanym i z tego względu odmówiły ustalenia warunków zabudowy. Z kolei skarżący wskazywali, iż w bliskim sąsiedztwie działki znajdują się już zakłady produkcyjne o podobnym profilu, co oznacza w ich ocenie, iż planowana zabudowa nie jest sprzeczna z dotychczasowym zagospodarowaniem terenu i da się z nim pogodzić. Wobec powyższego sporna w sprawie było wyłącznie ocena spełnienia przesłanki wskazanej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem prawnym służącym określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Określa ona podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Decyzja o warunkach zabudowy terenu zastępuje na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przeznacza tylko dany teren pod daną inwestycję, ale nie rodzi jeszcze żadnych praw do tego terenu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia. Organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom, wynikającym z przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej z ustawowych przesłanek, wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., którymi są: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a)w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje (do dnia 3 stycznia 2022 r.) art. 61 ust. 5a u.p.z.p., zgodnie z którym w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w jej części tekstowej rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Odrębnie sporządzone wyniki analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami ww. rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania. Stanowią one swego rodzaju streszczenie, podsumowanie i wyciągnięcie wniosków z samej analizy. Dlatego też w aktach postępowania administracyjnego musi znaleźć się taka analiza i to zawierająca część tekstową i graficzną. W rozpoznawanej sprawie szerokość frontu działki inwestycyjnej wynosi 20,0 m, a zatem jej trzykrotność wynosi ok. 60,0 m. Należy zwrócić uwagę, że działka objęta wnioskiem ma dość małą szerokość frontu w stosunku do jej długości (ok 5-krotnie). Obszar analizowany został wyznaczony w formie prostokąta w odległości zdecydowanie większej niż 3-krotna szerokość frontu działki. Na tak wyznaczonym obszarze analizowanym stwierdzono, że występuje wyłącznie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa zagrodowa. W obszarze analizowanym nie występuje zabudowa usługowa i produkcyjna, a jedynie usługi oświatowe (szkoła). Mimo więc rozszerzenia granic obszaru analizowanego przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała, iż planowana inwestycja w zakresie budowy budynku usługowo-produkcyjnego nie spełnia w pełni warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Podzielić należy ocenę organu, iż w granicach obszaru objętego analizą nie występuje taka zabudowa, która może stanowić kontynuację w zakresie funkcji produkcyjno-usługowej parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W ocenie Sądu nie może stanowić podstawy do ustalenia warunków zabudowy dla budynku produkcyjno- usługowego zabudowa zagrodowa, ponieważ pełni ona odmienną funkcję. Przyjmuje się, że "zabudowa zagrodowa" to zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 grudnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1536/07). Sądy administracyjne wiążą pojęcie "zabudowy zagrodowej" z "siedliskiem" jako wyodrębnioną częścią gospodarstwa rolnego. Działka siedliskowa to taka działka, na której rolnik mieszka i pracuje, a zabudowa zagrodowa to zespół zabudowań na tej działce składający się z domu mieszkalnego i budynków gospodarczych (stodoły, obory, spichlerze). Zabudowa ta może być zwarta lub wolnostojąca, jednak powinna znajdować się w tzw. jednym obejściu, ogrodzeniu, na zwartym obszarze (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 27 stycznia 2010 r., II SA/Gd 455/09). Pomocniczo odnieść się można do § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 oraz z 2022 r. poz. 88), który stanowi, że zabudowa zagrodowa to w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Mając to na uwadze stwierdzić należy, że skarżący nie planują prowadzenia gospodarstwa rolnego, a budynek produkcyjno- usługowy o pow. do 700 m2 ma docelowo być związany z tapicerstwem lub stolarstwem. Wobec tego nie można było w okolicznościach sprawy stwierdzić, że planowany budynek hali produkcyjnej kontynuuje funkcję zastaną w obszarze analizowanym, skoro znajduje się tam zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zagrodowa i usługi oświatowe. Odnosząc się do argumentów skarżących, iż miejscowość Ł. i jej okolice stanowią regiony przemysłowe i produkcyjne, w tym w zakresie stolarstwa i tapicerstwa Sąd wskazuje, że wymienione przez skarżących przedsiębiorstwa jak np. D. , M. , E. L. znajdują się poza obszarem analizowanym. Rozszerzenie granic obszaru analizy urbanistycznej jest możliwe w pewnych przypadkach, ale nie może być wykorzystywane w celu poszukiwania zabudowy niezbędnej do ustalenia warunków zabudowy zgodnych z żądaniem inwestora. Ewentualne rozszerzenie granic obszaru analizy mogłoby być uzasadnione nieproporcjonalnie niską szerokością frontu działki inwestycyjnej czy też nieproporcjonalnie małą powierzchnią działki inwestycyjnej w stosunku do działek znajdujących się w sąsiedztwie, co w sprawie i tak miało miejsce, gdyż organ wyznaczył obszar analizowany w szerszej niż 3-krotność frontu działki odległości. Nie było zdaniem Sądu podstaw do dalszego rozszerzenia obszaru analizowanego w celu "objęcia" jego zasięgiem wymienianych przez skarżących przedsiębiorstw. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że rozszerzenie granic obszaru analizowanego może mieć miejsce w szczególnych okolicznościach, uzasadnionych koniecznością i możliwością zachowania ładu przestrzennego istniejącego na określonym obszarze architektonicznym (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 29 listopada 2019 r., sygn. akt II SA/Sz 690/19 dostępny w CBOSA na stronie www.orzecznia.nsa.gov.pl). Reasumując zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie nie było podstaw do dalszego rozszerzenia granic obszaru analizowanego. Wobec powyższego Sąd podzielił ocenę organów, że planowana przez skarżących zabudowa usługowo- przemysłowa nie wpisuje się w zagospodarowanie najbliższego terenu i nie kontynuuje funkcji zabudowy mieszkaniowej, zagrodowej i usług oświatowych. Zasadne było wobec tego odmówienie skarżącym ustalenia warunków zabudowy z uwagi na niespełnienie warunku wskazanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Organy przy wydawaniu decyzji nie naruszyły wskazanych w skardze przepisów postępowania art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. Przeprowadzone przez Wójta postepowanie dało podstawę do odmownego załatwienia wniosku skarżących. Poza oceną Sądu pozostawały również argumenty skarżących, iż ich działka została wyłączona z planu miejscowego oraz że planowana inwestycja nie będzie uciążliwa dla otoczenia. Mając to na uwadze Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm. - dalej "p.p.s.a.") skargę oddalił.