II SA/Po 721/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2012 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2012 roku Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Gminy z dnia [...] kwietnia 2012 roku Nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 500,- zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z 10 maja 2011r. uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] października 2010r. oraz decyzję Burmistrza Gminy z [...] sierpnia 2010r. ustalającą na rzecz A. T. oraz G. T. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, przebudowie budynku mieszkalno-handlowego oraz rozbudowie ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego budynku gospodarczego na budynek handlowo-mieszkalny wraz z rozbudową infrastruktury technicznej położonej w R. na działce o numerze ewidencyjnym [...]. W motywach rozstrzygnięcia Sąd powołując się na przepis art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi nakazał powtórzenie postępowania administracyjnego w przedmiocie wydania warunków zabudowy (włącznie z uzgodnieniami) z poszanowaniem wszystkich obowiązujących w tym zakresie przepisów, z uwzględnieniem interesu prawnego nie tylko inwestora, ale wszystkich stron postępowania. Wobec podniesionych przez skarżącego wątpliwości organ winien zadbać o zweryfikowanie aktualności kopii mapy, na której dokonuje się analizy graficznej, jak również przedstawić wyniki analizy oraz sporządzić część graficzną decyzji o warunkach zabudowy, tak by odpowiadała wymogom art. 52 § ust. 2 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w związku z § 3 ust. 1 i § 9 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowaniu terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nadto nałożono na organ obowiązek odniesienia się do zarzutu skarżącego dotyczącego samowoli budowlanej przedmiotowego budynku gospodarczego. Po ponownym rozpoznaniu sprawy Burmistrz Gminy na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, 2 i 4, art. 61 ust. 1, art. 63 ust. 2 i 4, art. 64 ust. 1 oraz art. 65 i art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) decyzją z [...] kwietnia 2012r. ustalił na rzecz A. T. oraz G. T. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, przebudowie budynku mieszkalno-handlowego oraz rozbudowie ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego budynku gospodarczego na budynek handlowo-mieszkalny wraz z rozbudową infrastruktury technicznej położonej w R. na działce o numerze ewidencyjnym [...]. Na skutek odwołania J. M. Samorządowe Kolegium Odwoławcze ponownie rozpoznając sprawę decyzją z [...] czerwca 2012r. utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że decyzja Burmistrza Gminy ustalająca warunki zabudowy dla planowanej inwestycji jest zgodna z obowiązującymi przepisami regulującymi kwestie ustalenia warunków zabudowy i wobec tego brak prawnych podstaw by decyzję tę wyeliminować z obrotu prawnego. Jak wynika z analizy, dokonanej przez organ pierwszej instancji stosownie do art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym teren, którego dotyczy przedmiotowa decyzja nie jest objęty aktualnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego stosownie do art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia w drodze decyzji, warunków zabudowy. Po analizie akt sprawy Kolegium stwierdziło, że planowana inwestycja spełnia łącznie warunki wskazane w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1-5 powyższej ustawy. W ocenie Kolegium organ I instancji przeprowadził wyczerpująco i prawidłowo stosowną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zasadnie przyjmując, że co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób, który pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (uwzględniając przede wszystkim fakt, iż większość tych parametrów planowanej inwestycji pozostaje bez zmian), teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren działki nr [...] nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, inwestycji objętej przedmiotową decyzja nie sprzeciwia się żaden z przepisów odrębnych. Zdaniem Kolegium sporządzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu odpowiada obowiązującym przepisom i została właściwie przeprowadzona, co pozwala na uznanie, że wymagania nowej (rozbudowa, przebudowa budynku mieszkalno-handlowego oraz rozbudowa ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego budynku gospodarczego na budynek handlowo-mieszkalny wraz z rozbudową infrastruktury technicznej) zabudowy i zagospodarowania terenu zostały określone w warunkach kontynuacji funkcji, parametrów, cech zabudowy i wskaźników zabudowy istniejącej w sąsiedztwie, stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ pierwszej instancji wyznaczył wokół działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopi mapy zasadniczej, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 m (§ 3 ust. 2 rozp.). Jako front działki przyjęto zgodnie z przepisami, część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Zdaniem Kolegium warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego dla nowej zabudowy określono w odniesienia do konkretnych wskaźników i parametrów istniejących w obszarze, który poddany został rzetelnej analizie. Analiza dołączona do projektu decyzji zawiera określenie średnich wartości występujących w tym obszarze wskaźników, parametrów i cech istniejącej zabudowy, o których mowa w § 5 - 8 wyżej powołanego rozporządzenia wykonawczego do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Bowiem co do zasady, to właśnie te średnie wartości powinny być podstawą do ustalenia tych warunków dla nowej zabudowy, z ewentualnymi odstępstwami, jeżeli znajduje to swoje uzasadnienie w wynikach analizy. W wyniku przeprowadzenia analizy stwierdzono, że w obszarze analizowanym funkcją dominującą jest funkcja mieszkaniowa, wraz z usługami i towarzyszącą zabudową gospodarczą od strony wewnętrznych podwórek. W obszarze analizowanym występuje zwarta, śródmiejska zabudowa mieszkaniowo-usługowa i mieszkaniowa, budynki są dwu i trzy kondygnacyjne. Planowana inwestycja położona jest na terenie historycznego założenia urbanistycznego miasta. W układzie urbanistycznym i architektonicznym wyraźnie zaznaczona jest parcelacja. Przyjęto, że przeprowadzona analiza wykazała, iż w obszarze analizowanym wskaźnik średniej wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi około 75 -80 %, a w odniesieniu do pojedynczych działek nawet 100 %. Linia zabudowy jest jednorodna i prowadzona po granicy działek od strony drogi publicznej tj. ulicy [...], szerokość elewacji frontowych zabudowy znajdującej się od frontu działki jest zróżnicowana i wynosi od około 6m (działki nr geod. [...]) około 8 m (działki nr geod. [...]) około 12 m ([...]) około 15 m dz. nr geod. [...] i 22,5 m działka o nr geod. [...]. Wysokość górnej krawędzi elewacji, gzymsu lub attyki dachu stromego średnio 10 m, wysokość kalenicy dachu stromego 14 m, dachy spadziste o kącie nachylenia połaci dachowych od 40 stopni do 45 stopni oraz od strony dziedzińców wewnętrznych dachy płaskie. W tym miejscu w kontekście podnoszonych zarzutów w odwołaniu podkreślono, że planowana inwestycja polegająca w części przyziemia na włączeniu obecnego budynku gospodarczego do kompleksu pomieszczeń handlowych parteru istniejącego budynku mieszkalno-handlowego oraz zmianie sposobu użytkowania przedmiotowego budynku gospodarczego na handlowo-mieszkalny i przebudowie dachu przedmiotowego budynku gospodarczego na taras połączony z częścią mieszkalną z poziomu 1 piętra istniejącego budynku mieszkalno-handlowego nie doprowadzi do zmiany żadnych istotnych parametrów już istniejącej zabudowy na przedmiotowej działce. W punkcie 3 zaskarżonej decyzji organ pierwszej instancji ustalając warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu ustalił: linię zabudowy bez zmian w granicy działki z drogą publiczną, szerokość elewacji frontowej bez zmian, na całej szerokości działki, wielkość powierzchni zabudowy, istniejąca bez zmian, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej bez zmian, dach stromy bez zmian, dla dachu płaskiego przebudowa na taras na wysokości 1 piętra, wysokość kalenicy dachu bez zmian i układ głównej kalenicy dachu również bez zmian. Zdaniem składu orzekającego Kolegium nie znajdują uzasadnienia prawnego zarzuty odwołującego, że zachodzi sprzeczność pomiędzy pkt 3 b decyzji stanowiącym, że wielkość powierzchni zabudowy nie ulegnie zwiększeniu, a pkt 3 e dotyczącym przebudowy dachu istniejącego budynku gospodarczego na taras z poziomu 1 piętra. Nie znajduje też uzasadnienia zarzut, że pkt 7 b zaskarżonej decyzji, dotyczący obowiązku nie ograniczania dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, jest naruszony przez planowaną inwestycję, tym bardziej, że zarzuty podnoszone w odwołaniu a dotyczące kwestii ewentualnego ograniczania dostępu światła do pomieszczeń Odwołującego się przez planowaną inwestycję co spowoduje naruszenie jego interesów, Skarżący może podnosić i zgłaszać w postępowaniu prowadzonym przez organy budowlane na etapie uzyskiwania przez wnioskodawców pozwolenia na budowę. Bowiem analiza ewentualnego nasłonecznienia i zacienienia budynku musi zostać przeprowadzona przed wydaniem pozwolenia na budowę, w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002r. Nr 75, poz. 690 ze zm.). J. M. nie zgodził się decyzją organu odwoławczego i wniósł do tutejszego Sądu skargę zarzucając obydwu wydanym w sprawie decyzjom naruszenie art. 5 Prawa budowlanego i innych przepisów, w szczególności § 12 i 23 rozporządzenia wykonawczego z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a ponadto art. 7 kpa, art. 77 kpa i art. 80 kpa oraz 107 § 3 kpa. Skarżący domagał się uchylenia obydwu decyzji i zasądzenia kosztów postępowania. W uzasadnieniu stwierdził, że decyzja o warunkach zabudowy nie określa wielkości powierzchni i sposobu zabudowy, dokładnej wysokości przebudowy tarasu i czy będzie on z zadaszeniem. Wskazał, że decyzja nie określa, czy budowa odbywać się będzie w granicy z sąsiednią działką budowlaną skarżącego (nr [...]). Zarzucił naruszenie interesów osób trzecich bowiem planowana inwestycja ogranicza dostęp światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, nie chroni przed uciążliwościami spowodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie oraz zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby. Przedmiotowe warunki zabudowy stoją w sprzeczności z przepisami wyżej przywołanego rozporządzenia wykonawczego, w szczególności z § 12 oraz art. 5 prawa budowanego. Skarżący domagał się odsunięcia planowanej zabudowy o przynajmniej 1,5 m od granicy, a także od okapu, gzymsu, a także takich części budynku jak taras. Kwestia usytuowania obiektu w stosunku do granicy z jego działką winna być precyzyjnie określona w decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślał, że skarga nie dotyczy całej inwestycji, a jedynie w zakresie odsunięcia jej od granicy i dalszych podnoszonych zarzutów. Nadto zarzucił, że w decyzji o warunkach zabudowy brak jest określenia gdzie będą składowane odpady i śmieci, ca narusza §22 i §23 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Skarżący wskazał, że organ I instancji nie przeprowadził w sposób prawidłowy analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1- 5 ustawy o planowaniu. Nie określono bowiem prawidłowo i precyzyjnie wskaźników wielkości zabudowy, gabarytów obiektu i intensywności wykorzystania terenu. Kolegium w odpowiedzi na skargę podtrzymało dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga okazała się częściowo zasadna. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2012r., utrzymująca w mocy, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, decyzję Burmistrza Gminy z dnia [...] kwietnia 2012r. ustalającą warunki zabudowy dla wyżej opisanej inwestycji na działce nr [...]. Zadaniem Sądu było zatem zbadanie, czy organy w oparciu o obowiązujące w chwili rozstrzygania sprawy administracyjnej przepisy prawa trafnie uznały, że ustalenie warunków zabudowy działki dla przedmiotowej inwestycji jest zasadne. Przy czym na podstawie art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270), zwanej dalej "p.p.s.a.", organy winne były uwzględnić wytyczne wskazane w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 10 maja 2011r. wiążące w niniejszej sprawie. Badając legalność zaskarżonej decyzji w granicach wynikających z przepisów art. 3 §1 p.p.s.a. i art. 134 p.p.s.a. z uwzględnieniem art. 153 p.p.s.a. Sąd uznał, że zaskarżona decyzja, stanowiąca powielenie stanowiska organu I instancji, jest wadliwa i w takim samym stopniu narusza przepisy prawa materialnego i procesowego, jak decyzja ją poprzedzająca. Waga stwierdzonego przez Sąd naruszenia tych przepisów uzasadnia uchylenia obydwu wydanych w sprawie decyzji (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135, a także art. 153 p.p.s.a.). Powtórzyć należy, że w niniejszej sprawie bezsporne jest, że przedmiotowa inwestycja polega na rozbudowie, przebudowie budynku mieszkalno-handlowego oraz rozbudowie, przebudowie wraz ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego budynku gospodarczego na budynek handlowo-mieszkalny na terenie działki nr [...] położonej w R. Z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Z akt sprawy wynika, że rzuty istniejącej zabudowy i planowana rozbudowa, jak również oświadczenia inwestorów w dostateczny sposób ujawniają ich zamiar inwestycyjny, polegający na rozbudowie dotychczas istniejącego budynku gospodarczego. Okoliczności sprawy wskazują, że w części przyziemia inwestor zamierza włączyć przedmiotowy budynek gospodarczy do kompleksu pomieszczeń handlowych parteru istniejącego budynku mieszkalnego-handlowego, a dach przedmiotowego budynku gospodarczego wykorzystywać jako taras połączony z częścią mieszkalną (I piętrem) istniejącego budynku mieszkalno-handlowego. W pierwszej kolejności stwierdzić należy, że wbrew uprzednim i wiążącym organy wskazaniom Sądu, ponownie wadliwie została przeprowadzona analiza urbanistyczna, co nie pozwala na uznanie, że wymagania dotyczące nowej zabudowy (tu: rozbudowy) i zagospodarowania terenu zostały określone w warunkach kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy istniejącej w sąsiedztwie, stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia). Tymczasem, w aktach sprawy znajduje się część graficzna analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na której wyznaczono obszar analizowany w granicach znacznie większych niż wynikający z przepisu ustawy. Wprawdzie wyznaczenie obszaru większego jest dopuszczalne, ale w sytuacji, gdy obszar minimalny nie pozwala na ustalenie funkcji i cech zabudowy na danym terenie, a nadto w takiej sytuacji konieczne jest szczegółowe uzasadnienie w decyzji organu zaistniałych okoliczności. Rozważań w tym zakresie brak w niniejszej sprawie. Nadto przepisy rozporządzenia z 26 sierpnia 2003r. stanowią, że wokół działki, na której planowana jest inwestycja wyznacza się obszar analizowany i przeprowadza się nim analizę funkcji i cech zabudowy w zakresie warunków o jakich mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu (§3 ust. 1 rozporządzenia). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, która stanowi część graficzną analizy, a nadto sporządza się część opisową analizy funkcji i cech zabudowy (§ 3 ust. 2, § 9 ust. 3 rozporządzenia). Zarówno część graficzna, jak i opisowa winny zawierać ustalenia, o jakich mowa w § 1 pkt 1 – 5 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003r., tj. linie zabudowy na wszystkich działkach znajdujących się w granicach obszaru analizowanego, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrię dachu. W oparciu o te ustalenie dotyczące charakterystyki analizowanego terenu, wyraźnie wskazane w analizie, uprawniony urbanista-architekt sporządza wyniki tej analizy (w części graficznej i opisowej), które stanowią wskazania dla nowej zabudowy. Wyniki prawidłowo sporządzonej analizy stanowią następnie załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003r.). Tymczasem w niniejszej sprawie w opracowaniu zwanym "analiza/wyniki analizy warunków zabudowy" (akta adm. I instancji), stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji wskazane są tylko końcowe ustalenia, co do funkcji i cech zabudowy – szerokość elewacji frontowej od 6 m do 22,5 m, wysokość górnej krawędzi do 7 m do 14 m, średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy 70 - 80% oraz geometria dachów spadzistych o kącie nachylenia od 40º – 45º. Brak szczegółowego wskazania cech i funkcji każdej z działek położonych na analizowanym terenie, z których wynikałyby takie ustalenia końcowe, jakie zawarto w części tekstowej analizy załączonej do decyzji I instancji. Nadto w części opisowej analizy podano, że ustania, co do gabarytów obiektów i linii zabudowy przedstawia załącznik graficzny do analizy. Na kopii mapy tymczasem brak jakichkolwiek ustaleń w tym zakresie. W powyższym zakresie można by było w zasadzie powtórzyć zarzuty dotyczące analizy urbanistycznej, jakie wyraził Sąd w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 maja 2011r. (strona 8-10 uzasadnia wyroku). W konsekwencji wady analizy wprost znalazły przełożenie na wadliwość decyzji o warunkach zabudowy. Określenie warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zostało dokonane bez jakiegokolwiek odniesienia do konkretnych wskaźników i parametrów istniejących w obszarze, który winien zostać poddany rzetelnej analizie. Wprawdzie z akt sprawy wynika też, że najistotniejsza zmiana dotyczy przebudowy dachu na budynku gospodarczym na taras, natomiast projektowany obiekt mieści się w granicach dotychczasowej zabudowy, nie ulega zmianie wskaźnik zabudowy, linia zabudowy, wysokość górnej krawędzi oraz geometria dachu w zakresie budynku gospodarczego, to jednak nie zwalnia to organu od dokonania precyzyjnej i pełnej oceny cech i funkcji istniejącej zabudowy na danym terenie oraz sporządzenia pełnych wyników z tej analizy dla projektowej inwestycji, skoro przedsięwzięcie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Warunkiem wydania, z kolei prawidłowej decyzji o warunkach zabudowy jest sporządzenie i dołączenie do niej pełnych wyników analizy zawierającej części tekstową i graficzną. Decyzja o warunkach zabudowy nie zawiera również wyraźnych ustaleń co do dopuszczalności zabudowy w granicy lub odległości mniejszej niż 3 m z działką sąsiednią należącą do skarżącego w niniejszej sprawie. Zgodnie z tym co wskazano już w uzasadnieniu wyroku Sądu z 10 maja 2011r. przepis § 12 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) nakłada na organy administracji architektoniczno-budowlanej wydające pozwolenia na budowę obowiązek respektowania rozstrzygnięć dotyczących zlokalizowania obiektu na działce, zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, względnie w decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy. Taka odmienna i stanowiąca wyjątek od zasad ogólnych lokalizacja inwestycji na działce, wynikająca z decyzji o ustaleniu warunków zabudowy musi przy tym znajdować uzasadnienie w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz służyć zapewnieniu ładu przestrzennego. Określenie przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy usytuowania budynku na działce w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy - a zatem wkroczenie w kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej - jest w świetle § 12 ust. 2 rozporządzenia dopuszczalne prawnie i wiążące dla innych organów, jednak każdorazowo musi wynikać z realizacji ustawowego wymogu zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej urbanistyczno-architektonicznej jednostki terenowej na danym obszarze i co za tym idzie musi być w sposób wyczerpujący i przekonujący uzasadnione pod tym właśnie kątem. Możliwość zabudowy w odległości mniejszej niż 3 m nie wynika z decyzji o warunkach zabudowy, a jedynie takie wskazanie umożliwia usytuowanie projektowanej zabudowy w odległości mniejszej niż przyjęto w ustawie, że budynek na działce należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednia działką w odległości nie mniejszej niż 3 m w przypadku budynku zwróconego ściana bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Reasumując powyższe Sąd ponownie stwierdza, że skoro ustalenia wymagań dla nowej inwestycji dokonuje się na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 3 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003r.) przeprowadzonej w granicach wyznaczonego ściśle obszaru, to wadliwe zakreślenie tegoż obszaru powiązane z powierzchownym, wybiórczym przeprowadzeniem analizy urbanistycznej, powoduje konieczność ponownego przeprowadzenia analizy przed sporządzeniem projektu decyzji w sprawie. Wyznaczenie obszaru analizowanego jest bowiem wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005 r. sygn. akt II SA/Bk 677/04, ONSAiWSA 2006/2/54, dostępne jw.). Brak prawidłowego wyznaczenia granic obszaru analizowanego, prowadzący już tylko z tej przyczyny do niewłaściwego wykonania analizy urbanistycznej, a przy tym do dowolnego ustalenia warunków zabudowy (bez określenia z jaki sposób ustalono średnie wartości występujących w obszarze analizowanym i ewentualnych odstępstw od tych wielkości w warunkach zabudowy) stanowił naruszenie wyżej powołanych przepisów prawa materialnego (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wymienionych przepisów rozporządzenia wykonawczego), jak i przepisów procedury administracyjnej (art. 7 i art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 kpa). Naruszania te niewątpliwie miały wpływ na wynik sprawy prowadząc organy do co najmniej przedwczesnego i nieuzasadnionego uznania, że w sprawie zachodzą podstawy do ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora. Co więcej organy administracji I i II instancji naruszyły także przepis art. 153 p.p.s.a. poprzez brak pełnego wykonania wskazań wyroku Sądu z 10 maja 2011r. W postępowaniu odwoławczym Kolegium nie dostrzegło tych uchybień i nie uchyliło zaskarżonej decyzji organu I instancji z jednoczesnym wskazaniem sposobu ich usunięcia przy ponownym rozpatrywaniu sprawy. Zauważyć wprawdzie należy, że organ II instancji zawarł w uzasadnieniu decyzji numery działek, na których występują ustalone cechy zabudowy dotyczące szerokości elewacji frontowej, ale brak materiału dowodowego w postaci chociażby zaznaczenia na mapie szerokości elewacji frontowej działek, czy tabelarycznego zastawienia numerów działek z podaniem szerokości elewacji, znajdujących się na obszarze analizowanym z podaniem szerokości tej elewacji, z którego wynikałyby przyjęte w decyzji parametry w tym zakresie. Wobec tego eliminacji z obiegu prawnego podlegają decyzje wydane w obydwu instancjach. Nie znalazły natomiast potwierdzenia zarzuty skarżącego dotyczące naruszenia interesów osób trzecich o jakich mowa w art. 5 ustawy z 7 lipca 1994r. - Prawo budowane (Dz.U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.). Ochrona tych interesów w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może nastąpić tylko w zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami prawa budowlanego. W konsekwencji przepisy rozporządzenia z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, wydane w oparciu o art. 7 ust. 2 pkt 1 prawa budowlanego znajdą zastosowanie dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę (wyr. WSA w Poznaniu z 25 maja 2006r., sygn. akt II SA/Po 109/05, www.cbos.gov.pl.). Decyzja o pozwoleniu na budowę winna zatem uwzględniać zapewnienie dostępu do drogi publicznej osób trzecich, możliwość korzystania z mediów, dostęp do światła dziennego oraz zapewnienie ochrony przed uciążliwości powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie oraz zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby, na co powołuje się skarżący. Konsekwentnie w decyzji o pozwoleniu na budowę winny zostać zaakceptowane ustalenia dotyczące umiejscowienia pojemników i kontenerów na odpady zgodnie z przepisami § 22 i § 23 rozporządzenia z 16 kwietnia 2002r., czego domagał się skarżący. Mając na uwadze powyżej wskazane uchybienia należało uchylić zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, jak też Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 p.p.s.a. w pkt I sentencji. Ponownie rozpatrując sprawę organ w całości powtórzy postępowanie w przedmiocie wydania warunków zabudowy (włącznie z uzgodnieniami, jeżeli organ wcześniej w wyniku analizy pozytywnie oceni wniosek inwestora), mając na względzie wyżej przedstawione rozważania i bacząc, by postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy zostało przeprowadzone z poszanowaniem wszystkich obowiązujących w tym zakresie przepisów, z uwzględnieniem interesu prawnego nie tylko inwestora, ale wszystkich stron postępowania. Wobec podniesionych przez skarżącego wątpliwości organ winien zadbać o zweryfikowanie aktualności kopii mapy, na której dokonuje się analizy graficznej, jak również przedstawia się wyniki analizy oraz sporządza część graficzną decyzji o warunkach zabudowy, tak by odpowiadała wymogom art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy w związku z § 3 ust. 1 i § 9 ust. 3 wyżej przywołanego rozporządzenia wykonawczego z dnia 26 sierpnia 2003r. Organ winien w decyzji zawrzeć i opisać ustalenia, które legły u podstaw rozstrzygnięcia i zawrzeć pełne uzasadnienie faktyczne i prawne zgodnie z art. 107 § 1 kpa. Zgodnie z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia. O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a. jak w pkt II, mając na uwadze wysokość kosztów sądowych poniesionych przez stronę. W oparciu o art. 152 p.p.s.a orzeczono co do niemożności wykonania w pkt III sentencji.