II SA/Po 747/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędziowie Sędzia WSA Maria Kwiecińska (spr.) Sędzia WSA Jakub Zieliński Protokolant St. sekretarz sąd. Katarzyna Sierszeńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 02 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi G. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie opłaty adiacenckiej; oddala skargę. Decyzją z dnia (...) stycznia 2014 r., nr (...), Wójt Gminy S., działając na podstawie art. 144 ust. 1. art. 145, art. 146, art. 148 ust. 1 i 3 i art. 148b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), dalej jako "K.p.a.", oraz uchwały Rady Gminy w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej budową infrastruktury technicznej, orzekł o ustaleniu G. K. opłaty adiecenckiej w wysokości (...) zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości Golęczewo, stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) m2, zapisanej w księdze wieczystej nr (...) oraz stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) m2, zapisanej w księdze wieczystej nr (...), w związku z wybudowaniem z udziałem środków Gminy S. wodociągu w ul. (...), przy której położone są powyższe nieruchomości. Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie wyjaśniono, że w dniu (...) kwietnia 2013 r. wszczęte zostało postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości opisanych powyżej nieruchomości na skutek wybudowania z udziałem środków Gminy wodociągu w ul. (...). Podczas jego trwania ustalono, że inwestycję polegającą na budowie wodociągu przy ul. (...) odebrano na podstawie protokołu komisyjnego odbioru robót z dnia (...) czerwca 2013 r., przy czym warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury nastąpiły w dniu (...) listopada 2011 r., kiedy to minął 21-dniowy termin liczony od zawiadomienia właściwego organu budowlanego o zakończeniu budowy. Podkreślono, że w dniu nastąpienia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury obowiązywała uchwała Rady Gminy, ustalająca 15% stawkę opłaty adiacenckiej. W dalszej części uzasadnienia podniesiono, że stosownie do treści przepisów ustawy o gospodarce nieruchomości określenie wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury następuje na podstawie operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie operaty dotyczące działek nr (...) oraz (...) sporządził rzeczoznawca majątkowy – A. J., który posługując się metodą korygowania ceny średniej, obliczył wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń wodociągowych. Organ I instancji szczegółowo opisał przedłożone operaty, konkludując, że zostały one sporządzone w sposób prawidłowy, zgodnie z obowiązującymi przepisami, są logiczne, nie zawierają błędów rachunkowych oraz stanowią dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej. Mając na względzie powyższe ustalenia Wójt uznał, że w sprawie spełnione zostały przesłanki uzasadniające ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem z udziałem środków Gminy wodociągu. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł G. K., reprezentowany przez adwokata K. F., wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. polegające na ustaleniu opłaty adiacenckiej w oparciu o nierzetelny operat szacunkowy oraz rażące naruszenia art. 148 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegające na braku uwzględnienia ewentualnych nakładów poniesionych przez właściciela na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. W uzasadnieniu odwołania wskazano na szereg wad, jakimi miał być obarczony operat szacunkowy. W szczególności zauważono, że przyjęte do porównania transakcje nieruchomościami przed wybudowaniem sieci wodociągowej dotyczyły nieruchomości położonych wzdłuż nieutwardzonej drogi gruntowej, podczas gdy nieruchomości odwołującego położone są wzdłuż drogi asfaltowej. W tabeli nieruchomości przyjętych do porównania po wybudowaniu wodociągu przedstawiono natomiast nieruchomości położone wzdłuż asfaltowych dróg wraz z oświetleniem, przy czym dokonując wyliczenia rzeczoznawca nie przyjął współczynnika korygującego w tym zakresie. Podniesiono, że do porównania przyjęto nieruchomości o obszarze zbyt dużym w stosunku do nieruchomości odwołującego (np. nieruchomość położona w G. przy ul. (...) o powierzchni (...) m2), nie wskazano numerów ewidencyjnych działek dających możliwość weryfikacji przyjętych przez rzeczoznawcę wyliczeń oraz nie wskazano wszystkich źródeł danych merytorycznych. Odwołujący zauważył, iż w operatach nie uwzględniono współczynnika korygującego dla obiektów usługowych i obiektów użyteczności publicznej. Dodatkowo podniesiono, że rzeczoznawca całkowicie pominął fakt, iż należące do skarżącego nieruchomości położone są w bezpośrednim sąsiedztwie dwóch stolarni, co również wpływa na ich wartość i powoduje, że transakcje przedstawione przez rzeczoznawcę nie przedstawiają transakcji nieruchomości podobnych. Zarzucono wreszcie, że w tabeli transakcji nieruchomości nie sprecyzowano dokładnie o jakie nieruchomości chodzi – nie wskazano nr działek, czy też repertoriów aktów notarialnych dokonywanych transakcji, nie przedstawiono również map ewidencyjnych przyjętych do operatu nieruchomości. Odwołujący zauważył również, że organ I instancji przed wydaniem decyzji nie wyjaśnił, czy skarżący poniósł jakiekolwiek koszty własne, związane prawidłowego wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia (...) marca 2014 r., nr (...), na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy powtórzył dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie przytoczył treść przepisów prawnych dotyczących ustalenia opłaty adiacenckiej. Następnie wskazano, że sporządzone na potrzeby postępowania operaty szacunkowe są opracowaniami rzetelnymi, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Kolegium w pierwszej kolejności wyjaśniało, iż podobieństwo nieruchomości nie oznacza ich identyczności. Różnice między przyjętymi do porównań nieruchomościami a przedmiotem wyceny są korygowane przy pomocy współczynników korygujących, co też rzeczoznawca zastosował w niniejszym przypadku. Tezę, iż podstawowy wpływ na wzrost wartości nieruchomości miała nie budowa sieci wodociągowej ale charakter drogi przy której była ona położona nie znajduje potwierdzenia w treści operatu. Kolegium zwróciło uwagę, iż rodzaj drogi rzeczoznawca uwzględnił w cesze "dojazd", która nadał relatywnie niewielką wagę jeśli chodzi o wpływ na wartość (10%), uznając zarazem, iż w przypadku ustalenia wartości nieruchomości przed wybudowaniem wodociągu cecha ta podwyższała wartość nieruchomości wycenianej co znajduje swój wyraz w przypisaniu jej krańcowej maksymalnej wartości współczynnika korygującego. Przy ustalaniu z kolei wartości nieruchomości po stworzeniu warunków do podłączenia do sieci wodociągowej wartość współczynnika korygującego z uwagi na cechę dojazd została zmniejszona. Organ nie podzielił argumentacji, iż efekt wzrostu wartości nieruchomości osiągnięto przy pomocy manipulowania transakcjami z uwagi na dostępność do drogi asfaltowej wskazując, iż nieruchomość o najwyższej cenie transakcyjnej z dostępem do sieci wodociągowej położona była przy drodze nieutwardzonej. Zwrócił również uwagę, że dobór nieruchomości do porównań oraz dobór cech i ich wag zostały pozostawione w gestii rzeczoznawcy. Rzeczoznawca nie miał obowiązku dodawać kolejnych cech, np. dostępności punktów usługowych, jeśli uznał, że nie ma to wpływu na wartość nieruchomości ustalaną w tym konkretnym celu. Odnośnie zarzutu ujawnienia większej ilości danych transakcyjnych Kolegium zauważyło, iż samo przedstawienie np. numerów repertoriów aktów notarialnych z których wykorzystano dane na potrzeby wyceny niczego w sprawie nie zmieni, albowiem strona i tak nie uzyska dostępu do tego rodzaju dokumentów, zaś podawanie przez rzeczoznawcę danych w postaci numerów działek, bez wątpienia w tak małych miejscowościach pozwoli na ustalenie konkretnych osób będących właścicielami nieruchomości, co mogłoby naruszać ich dobra osobiste. Nadto byłaby to ingerencja w sferę tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy majątkowego wyznaczonej przepisem art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podkreślono, że zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wymagają, aby dane podane przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym były wskazane przez dołączenie do operatu wypisów i wyrysów wszystkich dokumentów, na których opierał się rzeczoznawca. Dla porównania nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy. Kolegium wskazało wreszcie, że nakładów na budowę urządzeń infrastruktury organ nie uwzględnił, gdyż wedle jego wiedzy skarżący ich nie poczynił. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu G. K., reprezentowany przez adwokata K. F., wnosząc o jej uchylenie. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. polegające na utrzymaniu w mocy decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej wydanej w oparciu o nierzetelny operat szacunkowy. Dodatkowo podniesiono zarzut naruszenia art. 136 w zw. z art. 138 § 2 K.p.a. polegający na braku uchylenia decyzji organu I instancji, w sytuacji, gdy decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres spraw ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. W uzasadnieniu skargi podtrzymano zarzuty podniesione w odwołaniu, podnosząc dodatkowo, że operat szacunkowy, w dacie orzekania przez organ I instancji był nieaktualny, gdyż miał ponad 11 miesięcy. Podkreślono, że wydając zaskarżoną decyzję Kolegium zaniechało wyczerpującego rozpatrzenia zarzutów podniesionych w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie. Podczas trwania rozprawy sądowoadministracyjnej w dniu 02 grudnia 2014 r. skarżący podniósł, że niezrozumiałe jest stanowisko rzeczoznawcy, który w operacie z dnia (...) lipca 2012 r. ustalił wartość działki skarżącego na (...) zł zaś w operacie z kwietnia 2013 r. wartość tej samej działki określił na (...) zł dodając argument o stagnacji cen. Skarżący zauważył również, że rzeczoznawca porównywał działki, które w odróżnieniu od działek skarżącego nie sąsiadowały z drogą asfaltową tylko z drogami utwardzonymi i owe działki nie były wyposażone w jakiekolwiek media, przy czym powołany zarzut dotyczy wartości nieruchomości przed wybudowaniem wodociągu. W ocenie skarżącego operat sprawiał wrażenie, że biegły rzeczoznawca szacując nieruchomości przed podłączeniem jej do wodociągów przyjmował działki o najmniejszej wartości (nieuzbrojone w media) natomiast po podłączeniu do wyżej wymienionych urządzeń wodociągowych przyjmował działki o najwyższym standardzie uzbrojenia. Na pytanie Sądu skarżący wyjaśnił, że mówiąc o uzbrojeniu działek w pozostałe media (poza wodą) wskazuje działki o maksymalnej i minimalnej cenie, a nie wszystkie działki. Skarżący dodał, że w przeszłości już był obciążany opłatą adiacencką z tytułu podziału działek na dwie, które są przedmiotem niniejszego postępowania. Skarżący wyjaśnił, że nie dysponuje operatem z 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się bezzasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości decyzji organów administracji publicznej o ustaleniu wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w miejscowości G., stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni (...) m2 oraz działkę nr (...) o powierzchni (...) m2, w związku z wybudowaniem z udziałem środków Gminy S. wodociągu. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowił art. 145 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Równocześnie, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W świetle powołanych powyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia się następujących przesłanek: 1) wybudowania drogi i stworzenia warunków do korzystania z niej; 2) obowiązywaniu w dniu, w którym stworzono warunki do korzystania z drogi, uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej; 3) wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem budowy drogi. Jak wskazuje analiza akt sprawy oraz wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargi, istota zawisłej przed sądem sprawy sprowadza się do ustalenia, czy operaty szacunkowe, na podstawie których ustalono opłatę adiacencką, stanowiły dokumenty mogące stanowić dowód w sprawie. Pozostałe dwie przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, jakimi jest wybudowanie drogi i stwierdzenie warunków do korzystania z niej oraz obowiązywanie uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, nie są kwestionowane przez stronę. W tym miejscu należy podkreślić, że operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 K.p.a.) to podlega ocenie organu – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi jedynie dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości odszkodowania. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż wyłączną kompetencją organu jest ocena zasadności ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. To również organ ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. W powyższym świetle organ winien był więc dokonać oceny prawidłowości przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny oraz wyjaśnić, czy na przestrzeni lat miały miejsce transakcje nieruchomościami umożliwiające dokonanie wyceny nieruchomości w oparciu o przyjętą metodę wyceny. Równocześnie, jak zauważono w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1358/12, Baza NSA, operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Oznacza to, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przedmiotowej sprawie wzrost wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzenia infrastruktury, został ustalony na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych w dniu (...) kwietnia 2013 r., oraz (...) kwietnia 2014 r., przez rzeczoznawcę majątkowego – A. J., metodą korygowania ceny średniej. Sąd podkreśla, że są one identyczne, co wynika z faktu, że dotyczą działek o tej samej wielkości, przeznaczeniu i położeniu. Obowiązkiem Sądu, w ramach wniesionej skargi, była więc ocena, czy organy administracji prawidłowo uznały, że przedmiotowe operaty mogły stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. Przechodząc do oceny przedstawionych operatów szacunkowych należy w pierwszej kolejności zauważyć, że brak jest podstaw do przyjęcia, jak czyni to skarżący, że przedłożony operat szacunkowy był w dacie orzekania przez organ II instancji nieaktualny. Wyjaśnić bowiem należy, że stosownie do treści art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W przedmiotowej sprawie operaty szacunkowe zostały sporządzone w dniach (...) kwietnia 2013 r., oraz (...) kwietnia 2014 r., co oznacza, że w dacie orzekania przez organ odwoławczy ([...] marca 2014 r.) stanowiły one operaty spełniające wymóg, o jakim mowa w powołanym powyżej przepisie. Sąd w szczególności zauważa, że w sprawie nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, które uzasadniałyby uaktualnienie przedłożonych operatów. Dodatkowo, zauważyć należy, że w przestawionych operatach szacunkowych wskazano, na istniejący do 2008 r. wzrost cen nieruchomości, oraz stagnację na rynku nieruchomości po tej dacie. Stąd rzeczoznawca majątkowy ustalił trend czasowy na poziomie 0%. Dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował metodę porównawczą korygowania ceny średniej, a więc metodę, w ramach której do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W myśl definicji legalnej, zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną rozumieć należy nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zauważyć przy tym należy, że w kontekście wskazanej powyżej definicji legalnej, rozbieżność w wielkości nieruchomości nie pozwala na aprioryczne przyjęcie, iż nie stanowią one nieruchomości podobnych, o ile są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Wielkość nieruchomości nie jest bowiem wprost wskazana w tej definicji jako parametr wpływający na podobieństwo (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 13 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Po 622/13, Baza NSA). Spostrzeżenie powyższe ma istotne znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż skarżący konsekwentnie wskazuje, że do operatu zostały przyjęte do wyceny zbyt duże działki. Sąd podkreśla jednak, że po pierwsze, wielkość nieruchomości przyjętej do operatu nie wpływa na jej podobieństwo, a po drugie, analiza nieruchomości przyjętych w operacie wskazuje, do operatów przyjęto tylko jedną działka o wielkości ponad (...) m2 (do wyceny nieruchomości po wybudowaniu wodociągu), co powoduje, że nie miała ona wpływu na dokonaną wycenę. W ocenie Sądu nieruchomości przyjęte w przedłożonych operatach szacunkowych spełniają warunek podobieństwa, o jakim mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przedstawione w operacie szacunkowym informacje, dotyczące rodzaju przysługującego do nich prawa rzeczowego, zabudowy, czy też położenia pozwalają bowiem przyjąć, że nieruchomości te stanowią nieruchomości podobne w zakresie położenie, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania, a więc spełniają warunek, o jakim mowa w powołanym powyżej przepisie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wbrew bowiem zarzutom skargi rzeczoznawca wskazał (str. 9 operatu), iż badaniami rynku objęto grunty stanowiące przedmiot własności i przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub – w razie braku planu – przeznaczone na ten cel w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Odnosząc się do zarzutu przyjęcia przez rzeczoznawcę do porównania działek, które odróżnieniu od działek podlegających wycenie, nie sąsiadowały z drogą asfaltową tylko z drogami utwardzonymi oraz nie były wyposażone w jakiekolwiek media, podzielić należy stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji, iż różnice pomiędzy przyjętymi do porównań nieruchomościami a przedmiotem wyceny zostały skorygowane przy pomocy współczynników korygujących. Należy bowiem zauważyć, że rzeczoznawca uwzględnił rodzaj drogi w cesze "dojazd", która nadał relatywnie niewielką wagę jeśli chodzi o wpływ na wartość (10%), uznając zarazem, iż w przypadku ustalenia wartości nieruchomości przed wybudowaniem wodociągu cecha ta podwyższała wartość nieruchomości wycenianej co znajduje swój wyraz w przypisaniu jej krańcowej maksymalnej wartości współczynnika korygującego. Przy ustalaniu z kolei wartości nieruchomości po stworzeniu warunków do podłączenia do sieci wodociągowej wartość współczynnika korygującego z uwagi na cechę dojazd została zmniejszona. Dodatkowo podkreślić należy, że dobór nieruchomości do porównań oraz dobór cech i ich wag zostały pozostawione przez ustawodawcę w gestii rzeczoznawcy, a więc osoby posiadającej wiadomości specjalne. Konsekwentnie, jak prawidłowo uznało Kolegium, rzeczoznawca nie miał obowiązku dodawać kolejnych cech, jeśli uznał, że nie ma to wpływu na wartość nieruchomości ustalaną w tym konkretnym celu. Stąd też, przyjąć należało za rzeczoznawcą, że przyjęte przez niego cechy korygujące są wystarczające i nie było podstaw do powiększania powyższego katalogu (pismo rzeczoznawcy majątkowego z dnia (...) lutego 2014 r.). Przechodząc do zarzutu braku przedstawienia numerów ewidencyjnych działek przyjętych w operacie, Kolegium, w sposób prawidłowy powołało się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 05 kwietnia 2012 r., II CSK 369/11, gdzie wskazano, że nie ma konieczności umieszczania tego typu informacji w operacie. Podkreślić bowiem należy, że w uzasadnieniu opinii biegłego winny się znaleźć wszelkie informacje, które są potrzebne organowi lub sądowi, jako wiadomości specjalistyczne, konieczne do ustalenia stanu faktycznego, a więc także umożliwiające weryfikację danych podanych przez biegłego, poprzez np. załączone dokumenty. Oznacza to, że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dodatkowo Sąd zauważa, że w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy wskazał, że źródeł danych o nieruchomościach poszukiwał w bazie danych kancelarii dotyczących notowań cen rynkowych nieruchomości na rynku lokalnym, co powoduje, że niezasadny jest zarzut braku podania źródeł danych wykorzystanych w operatach. Odnosząc się wreszcie do podniesionego, podczas trwania rozprawy sądowoadministracyjnej, zarzutu wcześniejszej niższej wyceny nieruchomości, objętych niniejszym postępowaniem wskazać należy, że istotnie, zgodnie z występującym w orzecznictwie sądów administracyjnych stanowiskiem podważenie operatu szacunkowego jest możliwe przez sformułowanie racjonalnych i zasadnych merytorycznie zasad wiedzy, w szczególności poprzez przedłożenie organowi wyceny sporządzonej na własne zlecenie (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. z dnia 05 lutego 2014 r., sygn. akt II SA/Go 1048/13, Baza NSA). W przedmiotowej sprawie skarżący nie przedstawił jednak innego operatu sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania. Operat, do którego odnosi się skarżący, został natomiast wykonany w ramach innego postępowania, nie dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej, a po drugie, co jest niemniej istotne, nie został on załączony do akt niniejszej sprawy, nie może więc być w tych warunkach przedmiotem oceny Sądu. Ewentualna niezgodność operatów mogłaby być skutecznie podnoszona na etapie postępowania sądowoadministracyjnego, gdyby operat, do którego odnosi się skarżący, był oceniany przez organy administracji w toku postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Na obecnym etapie, gdzie sąd kontroluje jedynie zgodność wydanej decyzji z prawem, brak jest podstaw do uzupełniania materiału dowodowego (art. 106 § 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), w szczególności, iż w ramach postępowania administracyjnego skarżący nie podnosił zarzutu istnienia innego, korzystnego dla niego operatu. Mając na względzie powyższe ustalenia przyjąć należało, że organy I i II instancji prawidłowo uznały, że przedłożone w sprawie operaty zostały sporządzone w sposób prawidłowy, zgodnie z obowiązującymi przepisami, są logiczne, nie zawierają błędów rachunkowych oraz stanowią dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej. Pozwalają więc one jednoznacznie przyjąć, iż organy, wbrew zarzutom skargi, nie dopuściły się naruszenia przepisów art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, działając na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę.