II SA/Po 85/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Protokolant St. sekretarz sądowy Katarzyna Sierszeńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 marca 2012 r. sprawy ze skargi J. M. i M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2011 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2011 r. Nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżących kwotę [...],- zł [...] złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Decyzją z dnia [...] 2011 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2011 r. [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, zapisanej w księdze wieczystej nr [...] jako współwłasność M. M. i J.M., położonej w P. przy ul. M. nr ewid. [...], obręb Ł. - na skutek jej podziału na działki nr [...] i [...]. Powyższe decyzje zapadły w następującym stanie faktycznym. Decyzją z dnia [...] 2008 r. nr [...] Prezydent Miasta P., na wniosek M. M. i J. M., dokonał podziału działki nr [...] na działki [...] i [...]. Decyzję wydano na podstawie art. 94 ust. 1 i 2, art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.). W uzasadnieniu wskazano, że jest ona zgodna z decyzją o warunkach zabudowy z dnia [...] 2007 r. nr [...], która ustala warunki do realizacji na części działki inwestycji, polegającej na budowie domu jednorodzinnego (zob. k. 1 i 2 oraz k. 11 akt administracyjnych). Pismem z dnia 1 października 2010 r. nr [...] Prezydent Miasta P. (Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego Geopoz) zawiadomił M. M. i J. M. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem. Pismem z dnia 19 października 2010 r. M. M. wystąpił o odstąpienie od ustalania opłaty powołując się na okoliczność, iż podział działki miał wyłącznie na celu zniesienie współwłasności nieruchomości. Do pisma dołączył akt notarialny z dnia 24 marca 2009 r. o zniesieniu współwłasności (k. 25-28 akt administracyjnych). Pismem z dnia 23 listopada 2010 r. organ wyjaśnił M. M., że przepisy o opłatach adiacenckich są wyłączone tylko w przypadku zniesienia współwłasności określonego w art. 95 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Następnie postanowieniem z dnia [...] 2011 r. nr [...] Prezydent Miasta P. powołał rzeczoznawcę majątkowego. Po sporządzeniu operatu szacunkowego zawiadomiono strony o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym oraz o wyznaczonej na dzień 2 czerwca 2011 r. rozprawie administracyjnej (pismo z dnia 23 maja 2011 r. - k . 63 akt administracyjnych). W toku rozprawy administracyjnej w dniu 27 czerwca 2011 r. stawił się M. M., ale oświadczył, że nie wnosi uwag do operatu szacunkowego i nie wnosi o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty. Decyzją z dnia [...] 2011 r. nr [...] Prezydent Miasta P. ([...]), działając na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a, art. 146 ust. 1a oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm. - dalej: u.g.n.) i uchwały Rady Miasta P. nr [...] z dnia [...] 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału ([...]), ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości działki w związku z jej podziałem w wysokości 8182,50 zł i do jej wniesienia zobowiązał M. M. w kwocie 4.091,25 zł oraz J. M. w kwocie 4.091,25 zł. W uzasadnieniu wskazał między innymi, iż w myśl art. 98a ust. 1 u.g.n., że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a w związku z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Powołany przez organ rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 8 marca 2011 r. operat szacunkowy. Operat ten został zweryfikowany pod kątem wymogów określonych w art. 98a ust 1, rozdziale 1 działu IV u.g.n., przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Prezydent Miasta P. wskazał, że wyceniając nieruchomość rzeczoznawca ustalił, że nieruchomość w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział nie była objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. W tych okolicznościach przeznaczenie części nieruchomości (działki nr [...]) ustalił na podstawie decyzji Prezydenta Miasta P. nr [...] z dnia [...] 2007 r. znak [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Dla pozostałej części (działka nr [...]) przeznaczenie ustalił na podstawie obowiązującego w dacie podziału Studium uchwalonego przez Radę Miasta P. uchwałą nr [...] z dnia [...] 1999 r. ze zm., zgodnie z którym obszar ten oznaczony jest symbolem "M2n", co oznacza teren zabudowy niskiej, mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami podstawowymi. Następnie Prezydent stwierdził, że ustalenia rzeczoznawcy są zgodne ze stanem prawnym i faktycznym. Odnosząc się do części merytorycznej wyceny organ wyjaśnił, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sprawie dokonano szacowania podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Mogło ono zostać zastosowane, ponieważ znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Prezydent wskazał, że w operacie dokonano analizy rynku nieruchomości, w tym przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w aspekcie wpływu wielkości nieruchomości gruntowych na wartość jednego metra kwadratowego. Z analizy tej wynika, że wśród nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne najwyższe ceny osiągają nieruchomości o powierzchniach od 250 do 500m2 - średnio 496,67 zł za 1m2. Na nieco niższym poziomie kształtują się ceny nieruchomości o powierzchniach od 500 do 750m2 - średnio 489,94 zł za 1m2. Wyraźny spadek cen następuje w przypadku transakcji dotyczących gruntów powyżej 1.000m2. Dla nieruchomości o powierzchniach od 1.000 do 1.500m2 kształtuje się on na poziomie 71% najwyższych cen średnich, a dla nieruchomości o powierzchniach od 1500 do 2000m2 na poziomie 52% najwyższych cen średnich. Natomiast działki o powierzchniach od 2000 do 2.500m2 osiągają ceny na poziomie nieco niższym niż 50% maksymalnej średniej ceny jednostkowej, czyli zbliżonym kwotowo do przedziału powierzchni od 1500 do 2000m2. W przypadku działek o powierzchniach od 2.500 do 5.000m2 ceny kształtują się na poziomie 250,06 zł za 1m2. Organ podkreślił, że szacując wartość nieruchomości przed podziałem biegły przyjął do porównania trzy transakcje dotyczące nieruchomości najbardziej podobnych do działki nr 15, o powierzchniach 1.824 m2, 2.268 m2 i 2.507 m2, z których dwie zlokalizowane są na terenie obrębu S., a jedna, podobnie jak nieruchomość wyceniana, na terenie obrębu Ł.. W przypadku nieruchomości o powierzchniach powyżej 1000 m2 ceny jednostkowe zaczynają spadać, by w przedziale 1500-2500 m2 osiągnąć w miarę stabilny, porównywalny poziom. Zdaniem Prezydenta biegły trafnie zrezygnował z korygowania ceny o atrybut powierzchni działki. Następnie organ wskazał, że szacując wartość nieruchomości po podziale do porównania przyjął trzy transakcje dotyczące nieruchomości najbardziej podobnych do działek nr [...] i [...], w powierzchniach 1013 m2, 1046 m2 i 1275 m2, z których jedna położona jest, podobnie jak nieruchomość wyceniana, na terenie obrębu Ł., a dwie pozostałe na terenie obrębów J. i J.. Następnie wyliczył poprawki stanowiące wynik uwzględnienia różnic pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi do porównań, występujących w poszczególnych cechach, określił wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjne skorygowane o sumę poprawek i ostatecznie określił wartości nieruchomości wycenianej jako średnie arytmetyczne z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Ponadto odniósł się do kwestii zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Na podstawie przeprowadzonej analizy notowań transakcji rzeczoznawca ustalił, że od początku 2006 r. następował wzrost popytu na nieruchomości gruntowe niezabudowane w granicach miasta P., natomiast podaż utrzymywała się na stałym poziomie, co spowodowało wzrost poziomu cen transakcyjnych. Wyhamowanie tendencji wzrostowych obserwuje się od początku 2008 r. Uzasadniało to określenie trendu cenowego na poziomie równym 1,00. Prezydent zaznaczył też, że w wycenie zarówno przed, jak i po podziale, uwzględniono wydłużony, czyli mniej regularny kształt działek oraz, że posiadają pełne uzbrojenie w zasięgu. Należy zatem uznać, iż rzeczoznawca majątkowy właściwie określił i ocenił szczególne cechy nieruchomości i jej otoczenia. Organ zaznaczył też, że rzeczoznawca autonomicznie dokonuje doboru nieruchomości, których ceny transakcyjne porównuje z nieruchomością wycenianą, kierując się własnym rozeznaniem i postępując w zgodzie z przepisami prawa. Ponadto, w przypadku gdy nieruchomości porównywane nie odpowiadają idealnie pod względem kryteriów przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca jest uprawniony do skorzystania ze wskaźników korygujących, przy pomocy których koryguje się różnice stanów w ramach przyjętych atrybutów wartościujących poszczególne transakcje. W gestii rzeczoznawcy organ pozostawił ustalenie procentowego wpływu poszczególnych atrybutów waloryzujących i celowości ich zastosowania. W konkluzji rozważań Prezydent wskazał, iż biegły - w oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, bez błędów rachunkowych i zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Należy zatem uznać, iż uzyskane przez niego wyniki w postaci wartości rynkowych dzielonej nieruchomości, stanowią najbardziej prawdopodobne jej ceny, możliwe do uzyskania na rynku. Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż biegły na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości, w sposób logiczny i wiarygodny wykazał w ramach wyznaczonych przepisami prawa kompetencji, iż na skutek podziału wycenianej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. W odwołaniu M. M. i J. M. zwrócili się z prośbą o zmianę decyzji i anulowanie opłaty albo jej znacznie zmniejszenie. Wniosek ten umotywowali trudną sytuacją finansową. Utrzymując decyzję w mocy na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 107 § 3 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071, ze zm. - dalej: K.p.a.), art. 98a u.g.n. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wyjaśniło, że podstawowym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy, który podlega ocenie zgodnie z art. 80 K.p.a. Prezydent dokonał jego analizy pod względem formalnym i prawnym, a ocena ta znalazła się w uzasadnieniu decyzji. Operat został sporządzony z uwzględnieniem obowiązujących przepisów, w szczególności przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), a także standardów zawodowych oraz specyfiki badanej nieruchomości (wielkość, możliwość zagospodarowania) i terenu, na którym jest położona (otoczenie, sąsiedztwo, jakość dróg dojazdowych i dostęp do uzbrojenia). Kolegium wskazało też, że rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości, w tym przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w aspekcie wpływu wielkości nieruchomości gruntowych na wartość jednego metra kwadratowego. Powołując te ustalenia organ odwoławczy doszedł do przekonania, że biegły słusznie zrezygnował z korygowania ceny o atrybut powierzchni działki. W skardze M. M. i J. M. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżący powołali się na art. 154 ust. 2 u.g.n. i wskazali, że z decyzji wynika, iż rzeczoznawca majątkowy ustalił przeznaczenie działki numer [...] na podstawie obowiązującego w chwili podziału Studium uchwalonego przez Radę Miasta P. uchwałą nr [...] z dnia [...] 1999 r., a ustalenia rzeczoznawcy majątkowego w tym względzie, według organu administracji, są zgodne ze stanem faktycznym i prawnym. Tymczasem decyzję zatwierdzającą podział wydano [...] 2008 r., a stała się ostateczna 27 grudnia 2008 r. Zarówno w pierwszej, jak i w drugiej dacie dla całego miasta obowiązywało Studium uchwalone przez Radę Miasta P. uchwałą nr [...] z dnia [...] 2008 r. Zdaniem skarżących oznacza to, że operat szacunkowy, będący głównym dowodem, nie został należycie zweryfikowany, a organ naruszył art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. M. M. i J. M. podkreślili też, że rozpatrzenie ich odwołania ograniczyło się w zasadzie do przepisania rozważań z decyzji organu pierwszej instancji. Kolegium w ogóle nie ustosunkowało się do zarzutów podniesionych w odwołaniu. Niezależnie skarżący zwrócili też uwagę na kwestię doboru przez rzeczoznawcę działek podobnych do działki numer [...] (przed podziałem) oraz numer [...] i [...] (po podziale). Działka numer [...] miała przed podziałem obszar 0,2536 ha, a działki numer [...] i [...] mają obszar po 0,1254 ha. Celem doboru nieruchomości najbardziej podobnych do działki numer [...] rzeczoznawca przyjął trzy transakcje (dwie z obrębu S. i jedną z obrębu Ł.) dotyczące nieruchomości o obszarach: 0,1824 ha, 0,2268 ha i 0,2507 ha. Poza trzecią nieruchomością, dwie pierwsze obszarowo znacznie odbiegają od obszaru działki numer [...]. Każda z działek ponadto zaliczana jest do innego przedziału cenowego wskazanego przez rzeczoznawcę, przy czym im mniejsza powierzchnia, tym wyższa cena 1 m . Zatem przyjęcie do porównania działki numer [...] działek znacznie mniejszych niż działka numer [...], oznacza automatycznie przyjęcie wyższej wartości działki numer [...], aniżeli wynosi ona w rzeczywistości. Także niedopuszczalne jest przyjęcie do porównania działek z innych obrębów niż działka numer [...]. Obręb S. położony jest znacznie dalej od Portu Lotniczego P. niż działka numer [...], a bliskość lotniska i związany z tym hałas oraz inne niedogodności powodują obniżenie wartości działki numer [...]. Skarżący wskazali też, że podobnie kształtuje się sytuacja w odniesieniu do działek numer [...] i [...]. Do celów opracowania przyjęto do porównania działki o mniejszym obszarze niż działki numer [...] i [...], co spowodowało zwiększenie wartości wycenianych działek. Także przyjęcie do porównania transakcji z obrębu J. i J. spowodowało zawyżenie wartości 1 m ze względu na położenie tych obrębów z dala od Portu Lotniczego P.. Skarżący podnieśli też, że dokonany podział nieruchomości nie miał na celu działalności komercyjnej, a jedynie zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez wydzielenie działek. Przeprowadzony podział umożliwił jednemu ze współwłaścicieli –M. M. zapewnienie potrzeb mieszkaniowych, nie spowodował natomiast wzbogacenia się przez któregokolwiek ze współwłaścicieli, a tym samym uzyskania środków pieniężnych potrzebnych na zapłatę wymierzonej opłaty adiacenckiej. Zgodnie bowiem z treścią art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami prezydent miasta może ustalić opłatę adiacencką, natomiast nie musi tego robić, tym bardziej jeśli uzyskuje w toku postępowania wiedzę o niekomercyjnym charakterze podziału. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów wyjaśniło, że nie zasługują one na uwzględnienie. Biegły dokonał prawidłowych ustaleń, jeśli chodzi o przeznaczenie nieruchomości. Oparł się bowiem o wskazania decyzji Prezydenta Miasta P. nr [...] z dnia [...] 2007 r., znak [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Dla pozostałej części (działka nr [...]) przeznaczenie ustalił na podstawie obowiązującego w chwili podziału Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P., uchwalonego przez Radę Miasta P. uchwałą Nr [...] z dnia [...] 1999 r., ze zm. Kolegium stwierdziło też, że rzeczoznawca trafnie zrezygnował z korygowania ceny o atrybut powierzchni działki. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, jednak nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są zasadne. Zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (art. 152 ust. 3 u.g.n.). W tej sprawie rzeczoznawca dokonując wyceny działki nr [...] przed podziałem, a następnie działek nr [...] oraz nr [...] po podziale zastosował podejście porównawcze: metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Rzeczoznawca w pierwszej kolejności dokonał analizy rynku nieruchomości w Poznaniu. Badanie objęło grunty stanowiące przedmiot własności, o przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną oraz aktywizację gospodarczą. Ustalił, że rynek nieruchomości niezabudowanych jest rozwinięty. Rocznie odnotowuje się kilkaset takich transakcji, z czego prawie 80% dotyczy gruntów pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Na podstawie danych z rynku nieruchomości rzeczoznawca określił wykres zmian cen nieruchomość niezabudowanych przeznaczonych na cele mieszkaniowe w stosunku do ich powierzchni. Odnotował przy tym, że w odniesieniu do nieruchomości o powierzchni powyżej 1000 m2 obserwuje się wyraźny spadek cen jednostkowych. Tendencja spadkowa występuje do przedziału 2000 i więcej m2, gdzie następuje stabilizacja trendu cenowego. Z wykresu na stronie 8 operatu wynika, iż średnie ceny działek o powierzchni 1000 m2 wynoszą 353,28 zł, a o powierzchni 1250 m2 - 295,90 zł. Na stronie 8 operatu rzeczoznawca podał też, że "ilość transakcji sprzedaży gruntów na obszarze miasta jest bardzo różna w zależności od obrębu. Im większa powierzchnia gruntu, tym także zdecydowanie spada ich ilość. Jednocześnie rozbieżności cenowe pomiędzy nieruchomościami w tym samym przedziale powierzchni są bardzo znaczne i sięgają nawet kilkuset procent pomiędzy cenami minimalnymi i maksymalnymi". Określając rodzaj i obszar rynku, z którego wybrano nieruchomości w celu wyceny działki przed podziałem, rzeczoznawca wskazał, iż dokonał analizy rynku lokalnego zachodniej części Poznania i sąsiednich miejscowości (S., W., P.). Spośród kilkunastu odnotowanych transakcji wybrał trzy mające za przedmiot działki najbardziej zbliżone do działki wycenianej. Dwie z tych działek miało mniejszą powierzchnię od nieruchomości wycenianej (S., ul. P. - 2268 m2 oraz Sk., ul. W. - 1824 m2). Podobną analizę rzeczoznawca dokonał w odniesieniu do rynku nieruchomości w celu wyceny działek [...] i [...] po podziale. Również w tym przypadku badał transakcje nieruchomości w zachodniej części Poznania i miejscowościach sąsiednich (S., W., P.). Spośród kilkunastu z nich wybrał trzy, które miały za przedmiot działki o charakterystyce zbliżonej do nieruchomości wycenianej. Dwie spośród tych transakcji dotyczyło działek o mniejszej powierzchni (S., ul. Z. - 1013 m2; P., ul. R. - 1046 m2). W ocenie Sądu uważna analiza operatu szacunkowego nasuwa poważne wątpliwości co do dwóch kwestii. Po pierwsze, nie wiadomo dlaczego rzeczoznawca uznaje, że nieruchomości o mniejszej powierzchni wybrane do próby dla wyceny działek po podziale mogły być uznane za podobne w aspekcie cechy powierzchni (zob. też art. 4 pkt 16 u.g.n.) skoro w analizie rynku jednoznacznie wskazuje, iż następuje wyraźna tendencja spadkowa cen nieruchomości w relacji do powierzchni właśnie w przedziale powyżej 1000 m2. Jak już wcześniej zauważono, w zakresie cen nieruchomości w przedziale 1000 m2 do 1500 m2 różnica w cenach wynosi niemalże 50 zł za m2 (zob. wykres na stronie 8 operatu). Zagadnienie to ma duże znaczenie dla sprawy i wymaga wyjaśnienia przez rzeczoznawcę, tym bardziej, że przyjęcie do próby - na potrzeby wyceny nieruchomości po podziale ([...]) - działek mniejszych o potencjalnie wyższych cenach mogło wpłynąć na ustalenie zawyżonej opłaty adiacenckiej. Podobne wątpliwości, odnoszą się również do wyceny działki nr [...] przed podziałem. Choć w oparciu o dane z wykresu przedstawiającego ceny nieruchomości na stronie 8 operatu wydaje się, że dwie mniejsze nieruchomości wybrane do próby (S. - ul. W., S. - ul. P.) znajdują się w przedziale cenowym podobnym do nieruchomości wycenianej (2268 m2, 1824 m2), to jednak i w tym przypadku nie można z całą pewnością wykluczyć, że różnice powierzchni mogły mieć wpływ na wynik wyceny. Drugą kwestią, jaka nasuwa wątpliwości, to sposób ustalenia wagi czynnika korygującego - "sąsiedztwo i otoczenie". W operacie nie wyjaśniono na jakiej podstawie ustalono cechy różniące nieruchomości oraz w oparciu o jakie dane nadano im określoną gradację wag. Rzeczoznawca wskazał jedynie, że "liczbę i wagi cech ustalono na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego oraz na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości". Przyjął następnie, że waga czynnika korygującego "Sąsiedztwo i otoczenie" wynosi 15 %. Jednocześnie jednak rzeczoznawca na stronie 10 operatu wskazuje na okoliczność, która poddaje pod wątpliwość ustaloną wagę tej cechy: "rozbieżności cenowe (na terenie P. - przyp. aut) pomiędzy nieruchomościami w tym samym przedziale powierzchni są bardzo znaczne i sięgają nawet kilkuset procent pomiędzy cenami minimalnymi i maksymalnymi". Zdaniem Sądu przedstawione przez rzeczoznawcę źródła danych dla wyboru i określenia wag (udziału procentowego w kształtowaniu ceny) poszczególnych cech różnicujących nieruchomości na rynku lokalnym należy uznać za niewystarczające dla oceny rzetelności operatu. Jest to istotne zwłaszcza ze względu na zarzuty skarżących podnoszone w tej sprawie i dotyczące wyboru działek o korzystniejszym otoczeniu - z dala od Portu Lotniczego Ł.. Na podstawie danych operatu zarzutów tych nie można było zweryfikować. Niezależnie od powyższego rzeczoznawca powinien też szerzej uzasadnić sposób ustalenia przyjętej rozpiętości cen nieruchomości na rynku lokalnym. Kwestia ta ma znaczenie, ponieważ rozpiętość cen na rynku lokalnym stanowi następnie wartość wyjściową decydującą o ustaleniu kwoty w zł/m2 odpowiadającej poszczególnym cechom korygującym. W operacie przyjęto, że różnice pomiędzy nieruchomościami S. - ul. W. i S. ul. P. (wycena przed podziałem) oraz S. - ul. Z. i P. - ul. W. (po podziale) stanowią rozbieżność cenową na rynku lokalnym (różnica pomiędzy nieruchomością najtańszą a najdroższą na tym rynku). Tymczasem nieruchomości te nie różnią kompletami cech najlepszych i najgorszych - co nasuwa pewne wątpliwości czy rozstęp cenowy nieruchomości wybranych do próby może być uznany za odpowiadający rzeczywistemu zróżnicowaniu cenowemu na rynku lokalnym. Sąd w tym miejscu wskazuje, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z dnia 3 marca 2011 r. sygn. akt I OSK 680/10, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl) zwrócono uwagę, iż w przypadku, gdy występuje relatywnie niewielka liczba nieruchomości na rynku lokalnym, które - do tego - odróżniają się od nieruchomości wycenianej, dokonywanie przez rzeczoznawcę korekt w oparciu o art. 153 ust. 1 u.g.n. powinno być szczególnie uzasadnione. Podniesiono, iż w razie wątpliwości co do tego czy na podstawie zidentyfikowanych transakcji na rynku lokalnym można w drodze korekt określić wartość nieruchomości szacowanej, należy rozważyć zastosowanie § 26 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Przepis ten upoważnia do przyjęcia jako podstawę wyceny cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. W orzecznictwie za ugruntowany należy uznać pogląd, że skoro operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, to powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r., jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 K.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 marca 2008 r. sygn. I OSK 374/07, publ. Lex 454007). Również wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania należący do rzeczoznawcy majątkowego nie oznacza, że rzeczoznawca działa tu w sposób dowolny, gdyż w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. I OSK 852/07, Lex nr 496165, wyrok z dnia 18 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 398/10, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). Mając to wszystko na uwadze organ wezwie rzeczoznawcę do wyjaśnienia: 1. wpływu na wycenę doboru nieruchomości o mniejszej powierzchni; 2. na podstawie jakich danych ustalił wagę cechy różnicującej "sąsiedztwo i otoczenie" i dlaczego - jego zdaniem - nadanie tej cesze wagi "15 %" jest adekwatne i wystarczające do skorygowania szacowanej wartości nieruchomości w kontekście jej niekorzystnego (w ocenie skarżących) położenia w pobliżu Portu Lotniczego Ławica oraz w kontekście wskazanych w operacie różnić występujących na rynku nieruchomości w Poznaniu; 3. kwestii przyjętego zróżnicowania cenowego nieruchomości. Dopiero na podstawie tych wyjaśnień organ rozważy zasadność zarzutów skarżących dotyczących doboru za podstawę wyceny mniejszych nieruchomości oraz nieadekwatnego (ich zdaniem) doboru nieruchomości stanowiących podstawę wyceny (ze względu na położenie względem lotniska Ł.). Odnosząc się do zarzutów skarżących dotyczących błędnego określenia przeznaczenia nieruchomości w kontekście art. 154 ust. 2 u.g.n. Sąd stwierdza, iż jest on bezzasadny. Skarżący wskazują, że przeznaczenie nieruchomości błędnie określono według Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P. uchwalonego przez Radę Miasta P. uchwałą z dnia [...] 1999 r. nr [...], które nie obowiązywało w dacie, według jakiej określono stan nieruchomości do wyceny (zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n.). Tymczasem w operacie szacunkowym na stronie 5 rzeczoznawca jednoznacznie wskazuje, że opierał się na ustaleniach aktualnego Studium zatwierdzonego uchwałą zmieniającą nr [...]. Zarzutu nie można postawić również organom powołującym się na uchwałę z dnia [...]1999 r. nr [...]. Uchwała ta nie została bowiem uchylona, a jedynie zmieniona uchwałą z dnia [...] 2008 r. nr [...]. Organy obu instancji zaznaczały przy tym, że odnoszą się do uchwały z dnia [...] 1999 r. nr [...] "ze zm.". Abstrahując od kwestii nazewnictwa Studium nie może też ujść z pola widzenia fakt, że rzeczoznawca właściwie ocenił przeznaczenie nieruchomości jako przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Nie jest zasadny zarzut skarżących, że Prezydent Miasta P. powinien odstąpić od naliczenia opłaty adiacenckiej. Jakkolwiek w art. 98a ust. 1 u.g.n. rzeczywiście zawarto sformułowanie, że organ "może ustalić" opłatę, to jednak powołując się na przyczyny, dla których właściciel (właściciele) zdecydował się na podział nieruchomości, nie można skutecznie uchylić się od obowiązku poniesienia opłaty (jeżeli oczywiście nastąpił wzrost wartości nieruchomości). Zasadnie natomiast skarżący stawiają zarzut pod adresem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, że rozważania decyzji w zbyt dużej mierze stanowią powtórzenie rozważań Prezydenta Miasta P., a brak w nich odniesienia do zarzutów zawartych w odwołaniu. Sąd podkreśla, że Kolegium - jako organ odwoławczy - powinno ponownie rozpoznać sprawę w całokształcie, w tym odnieść się do zarzutów podniesionych w odwołaniu. Powtórzenie argumentacji organu pierwszej instancji i stwierdzenie, że jest ona prawidłowa nie wypełnia wymogów uzasadnienia decyzji określonych w art. 107 § 3 K.p.a. Z wymienionych w uzasadnieniu względów Sąd doszedł do przekonania, że organy, odstępując od żądania od rzeczoznawcy dodatkowych, niezbędnych wyjaśnień, uchybiły obowiązkowi zebrania w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego w sposób wyczerpujący i pozwalający na prawidłowe rozstrzygnięcie sprawy (art. 77 K.p.a.). Dlatego - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 P.p.s.a. - orzeczono o uchyleniu zaskarżonej decyzji. O wykonalności wyroku Sąd postanowił na podstawie art. 152, natomiast o kosztach postępowania - w oparciu o art. 200 P.p.s.a.