II SA/Po 933/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 01 marca 2017 r. sprawy ze skargi H. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2016 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę [...]zł ([...] złotych [...]) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Burmistrz Ś. decyzją z dnia [...] 2016 r., nr [...] ustalił H. K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G. (obręb D. ), gm. Ś., oznaczonej przed podziałem nr ewid.działki [...] o pow. 0.7604 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Ś.. Jako podstawę prawna wydanego rozstrzygnięcia organ wskazał art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm., dalej: u.g.n.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2016 r., poz. 23, dalej: K.p.a.) w wykonaniu uchwały nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia 27 października 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. nr 321, poz. 5254). Uzasadniając rozstrzygnięcie Burmistrz wyjaśnił, że na wniosek właściciela - H. K., ostateczną decyzją z dnia [...] 2015 r, nr [...] zatwierdził podział nieruchomości gruntowej położonej w [...] (obręb [...], nr [...], o pow. 0.7604 ha, w wyniku którego powstały 3 działki o nr: [...] o pow. 0.0988 ha, [...] o pow. 0.2920 ha i [...] o pow. 0.3696 ha. Zasady proponowanego podziału nieruchomości zostały pozytywnie zaopiniowane w postanowieniu Burmistrza Ś. nr [...] DKA z dnia [...] 2015 r., stwierdzającym zgodność projektu podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego we wsi D. i [...], przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z 28 listopada 2013 r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. poz. 234 z 13 stycznia 2014 r.). Nieruchomość stanowiąca przedmiot podziału, położona jest na obszarze przeznaczonym pod tereny: zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (19MN); dróg wewnętrznych (20KDW). Organ wyjaśnił, iż na jego zlecenie rzeczoznawca majątkowy M. W. sporządził w dniu 20 marca 2016 r. operat szacunkowy, według stanu na dzień 16 października 2015 r. dla działki przed podziałem (data wydania decyzji podziałowej) i według stanu na dzień 4 listopada 2015 r. dla działki po podziale (data, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna). Zgodnie zatem z treścią operatu szacunkowego podział nieruchomości nr [...] spowodował wzrost jej wartości, co oznacza że spełniona została przesłanka ustalenia opłaty adiacenckiej. Burmistrz wskazał, że biegły do określenia wartości nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami. Dodał, że podejście porównawcze stosuje się, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wybór wskazanego podejście i metody wynika bezpośrednio z dokonanej analizy rynku lokalnego, który w zakresie obrotu nieruchomościami jest słabo rozwinięty. Następnie powołując przepis § 4 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r, Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie) Burmistrz przedstawił szczegółowo metodologię działań podjętych przez biegłego w sporządzonym operacie szacunkowym. Oceniając treść operatu organ stwierdził, że w wyniku podziału nieruchomości będącej przedmiotem analizy nastąpił wzrost jej wartości, co wynika z następujących obliczeń: 258.384,00 zł - 201.810,00 zł = 56.574,00 zł. Wyjaśnił, iż jak wynika z obliczeń zawartych w operacie szacunkowym wartość 1 m2 kształtuje się przed podziałem na poziomie 26,54 zł a po podziale na poziomie 33,98 zł. Uznał przy tym, że w wyniku oszacowania uzyskano wartości mieszczące się w granicach notowań rynkowych uzyskiwanych dla podobnych nieruchomości. Burmistrz stwierdził, że oszacowanie wartości nieruchomości należało uznać za adekwatne do sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości, biorąc pod uwagę aktualny poziom cen na rynku nieruchomości, wielkość powierzchni nieruchomości oraz ich lokalizacje. Stwierdził, że rzeczoznawca słusznie wybrał do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem jak i powstałych z niej działek po podziale, podejście porównawcze, metodę porównywania parami, a operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, że biegły wziął pod uwagę różnice z cech poszczególnych nieruchomości. Wybór takiej metody był dopuszczalny w świetle obowiązujących przepisów i uzasadniony ilością transakcji kupna - sprzedaży zawartych na badanym obszarze w analizowanym okresie. Dodał, iż wyczerpująco zapoznał się z przedstawionym operatem szacunkowym i zweryfikował pod względem formalnym i prawnym oceniając, że może on stanowić dowód na okoliczność wystąpienia przesłanki warunkującej ustalenie opłaty adiacenckiej, którą jest wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Wskazał też, że operat został sporządzony przez osobę uprawnioną w sposób rzetelny i wiarygodny oraz nie budzący zastrzeżeń. Jest on logiczny, spójny i kompletny. Operat szacunkowy sporządzony dnia 20 marca 2016 r. zawiera elementy wymienione w § 56 ust. 1 rozporządzenia. Organ stwierdził, że operat zawiera porównanie szacowanej nieruchomości z transakcjami dotyczącymi nieruchomości podobnych znajdujących się na terenie gminy Ś.. Utworzony został zbiór nieruchomości podobnych do działki oznaczonej przed podziałem numerem ewidencyjnym [...], której powierzchnia przed podziałem wynosiła 0.7604 ha oraz zbiór nieruchomości podobnych dla nieruchomości po podziale. W zestawieniu nieruchomości podobnych do działki przed podziałem znalazły się nieruchomości o pow. od 0.3609 ha do 4.3939 ha. Z działkami po podziale słusznie porównano nieruchomości o powierzchniach wynoszących od 0.2827 ha do 3.0989 ha. Przeanalizowane zostały nieruchomości stanowiące działki gruntowe położone na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, porównywalnych pod względem urbanizacji. Badanie przeprowadzono na podstawie danych dotyczących transakcji kupna - sprzedaży przedmiotowych nieruchomości w latach 2014-2015. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy różnica w wartości nieruchomości przed i po podziale działki oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] wynosi [...] zł, z czego 15% - stosownie do uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia [...] 2011 r. - stanowi kwotę [...]zł, zgodnie z obliczeniami: 56.574,00 zł x 15% = 8.468,10 zł Reasumując Burmistrz Ś. ocenił, że spełnione zostały wszystkie przesłanki niezbędne do ustalenia opłaty adiaeenekiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Od powyższej decyzji Burmistrza Ś. H. K. wniósł odwołanie, w którym zarzucił organowi I instancji naruszenie: - art. 80 K.p.a. poprzez błędną ocenę dowodu - operatu szacunkowego, polegającą na uznaniu, iż jest on dokumentem uwzględniającym wszystkie okoliczności faktyczne i prawne, podczas gdy zawiera on szereg nieprawidłowości, jest niezrozumiały i nielogiczny; - art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie, że w wyniku podziału nieruchomości odwołującego jej wartość wzrosła, oraz że zachodzą przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu, a także poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony w marcu 2016 r. stanowi wiarygodny dowód na wzrost wartości nieruchomości; - art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n. poprzez zaakceptowanie błędnego przyjęcia przez biegłego rzeczoznawcę do porównania nieruchomości, które nie spełniają wymogu podobieństwa. Odwołujący wskazał, że biegły dla określenia wartości nieruchomości przed i po podziale zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Lakoniczny opis nieruchomości podobnych (przyjętych do porównania w parach) de facto uniemożliwia stronie ocenę ich podobieństwa, które nie może budzić wątpliwości tak strony jak i organu. Pomimo tego, dająca się wyodrębnić cecha powierzchni nieruchomości bez głębszej analizy i wiedzy specjalistycznej wskazuje na barak podobieństwa nieruchomości porównywalnych do nieruchomości wycenianej. Wyceniana nieruchomość (przed podziałem) ma powierzchnię 7.604 m2. H. K. wskazał, iż biegły porównał ją z nieruchomością podobną o pow. 43.939 m2. Jego zdaniem uznając te nieruchomości za podobne należałoby przyjąć, iż powierzchnia P. (261,91 km2) jest podobna do powierzchni K. [...] (46,16 km2). Odwołujący zarzucił biegłemu pominięcie okoliczności, iż powstała po podziale działka gruntu nr [...] przeznaczona jest pod tereny dróg wewnętrznych. W tym przypadku nie można było uznać za podobne nieruchomości o tak diametralnie różnym przeznaczeniu - droga i grunt budowlany. Niniejsza drogowa działka gruntu ma wartość ujemną i obniża wartość całej nieruchomości, a wiedzę taką biegły winien posiadać z urzędu. Niezrozumiałe dla odwołującego są również niejednoznaczne opisy poszczególnych cech rynkowych, np. w cesze lokalizacja ocenę bardzo dobrą ma nieruchomość położona w bliskiej odległości od Ś., a ocenę dobrą ma nieruchomość położona w dalszej odległości od Ś.. Biegły nie wyjaśnił, czym różni się bliższa od dalszej odległości. Reasumując zdaniem odwołującego operat sporządzony w niniejszej sprawie jest na tyle wadliwy, że nie mógł stanowić podstawy do ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] 2016 r., nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W jej uzasadnieniu organ II instancji przytoczył przepisy art. 98a ust. 1 i 1a, art. 146 ust. 1a u.g.n. i wskazał, że kwestie doboru transakcji, cech nieruchomości oraz przypisania im stosownych wag zostały pozostawione uznaniu biegłego, który w oparciu o wiedzę specjalistyczną oraz doświadczenie dokonuje stosownych ustaleń. Organ administracji ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Nie może ograniczyć się do powołania się w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, czy opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Dalej Kolegium wskazało, że wprawdzie organ nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, jednak powinien dokonać oceny operatu pod względem formalnym, tzn. zbadać, czy został on wykonany i sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zdaniem organu odwoławczego takiej oceny sporządzonego operatu szacunkowego dokonał niewątpliwie organ I instancji. Zweryfikował on sporządzony w sprawie operat szacunkowy pod względem formalnym i prawnym. Wskazał, że operat został sporządzony przez uprawnioną osobę w sposób rzetelny i wiarygodny oraz nie budzący zastrzeżeń. W związku z powyższym Kolegium uznało, że niniejszy operat stanowi dowód w sprawie, bowiem jest logiczny, spójny i kompletny. Nieruchomości przyjęte do porównań organ uznał za podobne z uwagi na ich położenie, przeznaczenie oraz powierzchnie. Udowodniony został fakt i okoliczności uzasadniające naliczenie opłaty adiacenckiej. Burmistrz podkreślił też, że wycena została dokonana zgodnie z przepisami prawa. Kolegium stwierdziło, że choć strona reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika w odwołaniu zgłaszała zarzuty wobec sporządzonego operatu, to nie wniosła o dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy ani nie skorzystała z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, mimo iż została poinformowana o takiej możliwości kwestionowania sporządzonego operatu. Przyjmuje się zaś, że jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Organ II instancji stwierdził, że po dokonaniu szczegółowej analizy sporządzonego operatu szacunkowego uznał, iż jest on opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wycena poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Ponadto dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości, co do podobieństwa nieruchomości i zgodnie z zasadami wyceny zostały dokonane w dwuletnim przedziale czasowym poprzedzającym sporządzenie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości. Kolegium podkreśliło, że biegły prawidłowo ustalił wartość nieruchomości po podziale jako całości, nie zaś sumując wartości poszczególnych, powstałych w skutek podziału geodezyjnego działek. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, iż organ administracyjny nie jest uprawniony do wkraczania w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły. Dlatego organ odwoławczy uznał zarzuty kierowane pod adresem operatu, iż mają charakter czysto polemiczny w sferze zastrzeżonej do wyłącznej kompetencji biegłego. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych wymagając jednocześnie by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. H. K. wnosząc do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu w terminie prawem przewidzianym skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego zarzucił organowi odwoławczemu naruszenie: - art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. poprzez pobieżną ocenę zgodności z przepisami prawa dowodu - opinii biegłego sporządzonej w formie operatu szacunkowego i w konsekwencji uznanie, że dowód ten może być podstawą do rozstrzygnięcia sprawy, podczas gdy zawiera on liczne błędy i nieprawidłowości; - art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 oraz art. 136 K.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie przez organ odwoławczy dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów, jak również niewyjaśnienie powodów, którymi kierował się organ odmawiając zasadność stawianym przez skarżącego w odwołaniu zarzutom wobec dowodu - operatu szacunkowego; - § 55 ust. 2 rozporządzenia przejawiającego się w przyjęciu tego dowodu pomimo niezamieszczenie w operacie istotnych informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, a w rezultacie umożliwiających jego weryfikację przez strony i organy procesowe; - art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez przyjęcie poprawności dowodu, w sytuacji gdy sporządzona wycena dokonana została w ujęciu porównawczym metodą porównywania parami, a przyjęte przez biegłego nieruchomości porównawcze nie stanowią nieruchomości podobnych; - § 4 ust. 3 rozporządzenia poprzez niewykazanie, że przy szacowaniu wartości rynkowej nieruchomości przyjęto ceny transakcyjne odnoszące się do nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, nieprzedstawienie opisu i sposobu analizy cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen oraz nieprzedstawienie warunków zawarcia transakcji dotyczących nieruchomości podobnych; - art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy daje podstawę do przyjęcia, iż w wyniku podziału nieruchomości skarżącego jej wartość wzrosła, oraz że zachodzą przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie od organu kosztów postępowania wg norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi, poza przytoczeniem argumentacji zawartej w odwołaniu od decyzji organu I instancji, skarżący podniósł, że organy orzekające ograniczyły się w przedmiotowej sprawie tylko do zbadania operatu pod względem formalnym, pomijając merytoryczną (nawet w minimalnym stopniu) ocenę dowodu, w tym czy jest on spójny i logiczny. Skarżący zarzucił organom, że bezzasadnie uznały operat biegłego za spójny i logiczny w sytuacji gdy: - w pkt 4.2.1 operatu (str. 9) biegły stwierdza, iż w okresie objętym badaniem rynku odnotowano 7 transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości, które można określić, jako podobne, z czego odrzucone zostały transakcje o cenach skrajnych (co najmniej dwie) oraz (spójnik) te (liczba mnoga) które wzbudziły wątpliwości co do ich rynkowego charakteru, w sytuacji, gdy w tab. Nr 1 (str. 10) biegły zamieszcza 5 transakcji; - w pkt 4.1.4 operatu (str. 9) biegły, po przeprowadzonej analizie rynku w zakresie prawa popytu i podaży wyprowadza wniosek, że im większy teren był przedmiotem oferty tym cena jednostkowa była niższa, w sytuacji gdy przyjęte przez biegłego nieruchomości podobne (ujęte w tabeli nr 1, str. 10) świadczą o wniosku odmiennym, bowiem cena jednostkowa m2 nieruchomości o pow. 43.939 m2 (Ip. 3 tabeli) wyniosła [...] zł, a cena jednostkowa nieruchomości o pow. 3.609 m2 Ip. 2 tabeli) wyniosła [...] zł. Dalej skarżący wskazał, że zgodnie z art. 15 K.p.a. postępowanie administracyjne jest dwuinstancyjne i zasady procedowania w takim samym stopniu wiążą zarówno organ niższego, jak i wyższego stopnia. Kolegium zaś nie odniosło się merytorycznie do podniesionych w odwołaniu zarzutów, jak też nie wystąpiło do rzeczoznawcy o złożenie stosownych wyjaśnień w tym zakresie, poprzestając jedynie na sformułowaniu ogólnego i lakonicznego wywodu, który de facto może stanowić wzorzec wystąpienia w podobnych do przedmiotowej spraw. Skarżący stwierdził, że sformułowane w odwołaniu zarzuty o braku podobieństwa w powierzchni nieruchomości przyjętej, jako podobna do wycenianej, w sytuacji gdy powierzchnia tej nieruchomości (tab. Nr 1, poz. 3, str. 10) jest o przeszło 477% większa od nieruchomości wycenianej, a także w przeznaczeniu drogowej działki gruntu nr [...] (po podziale) z przyjętymi za podobne nieruchomościami o przeznaczeniu budowlanym, nie można było uznać – jak uczyniło to Kolegium - za czysto polemiczne, w sferze zastrzeżonej do wyłącznej kompetencji biegłego. Formułując zarzut naruszenia § 55 ust. 2 i § 4 ust. 3 rozporządzenia skarżący wskazał na brak opisu nieruchomości podobnych przyjętych do porównania w parach, co skutecznie uniemożliwia ocenę ich podobieństwa. Zaznaczył, że niezrozumiałe są dla niego również niejednoznaczne opisy poszczególnych cech rynkowych, np. w cesze lokalizacja ocenę bardzo dobrą ma nieruchomość położona z bliskiej odległości od Ś., a ocenę dobrą ma nieruchomość położona w dalszej odległości od Ś.. Organy obu instancji nie wyjaśniły zaś, czym różni się bliższa od dalszej odległości. Zasady przypisania tego kryterium są zaś niejasne. Tym bardziej, że nieruchomości nr [...] ujęte w tabeli nr 1 (str. 10) to nieruchomości położone w tej samej miejscowości - Mechlin, a przypisane przez biegłego stany w cesze lokalizacja są skrajnie różne (odpowiednio 1 i 3). jak wynika z opisu cechy lokalizacja (tab. Nr [...], str. 12) jej stan determinuje odległość od miasta Ś.. Zdaniem skarżącego łatwo dostrzec w tym wypadku dowolność w przypisaniu wagi tej cechy przez biegłego. Organy winne były również dostrzec, że nieruchomości położone w miejscowościach D. i B. mają taką samą (wynoszącą 11 km.) odległość do miasta Ś., a mimo to biegły przypisuje im również inne - skrajne stany w cesze "lokalizacja" (nier. L.p. 1 i 2, tab. Nr [...], s. 11). Stąd zdaniem skarżącego nie wiadomo, czy dobrane przez biegłego nieruchomości zostały wybrane prawidłowo, a co do cechy "lokalizacja" uznać należy, że jest przypisywana w sposób dowolny. Skarżący wskazał, że na potrzeby niniejszej skargi zbadał przeznaczenie w aktach planistycznych nieruchomości podobnej ujętej w tab. Nr [...], I.p. 2 (str. 10) położonej w miejscowości M. składającej się z dz. gruntu nr [...]. Zgodnie z aktem prawa miejscowego Uchwałą+- nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia [...].2014 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...]", nieruchomość ta położona jest na terenie oznaczonym symbolem R 5, którego obszar obejmuje zakaz lokalizacji budynków ( § 8, pkt 9 przywołanej Uchwały). Z tych względów nieruchomości tej nie można uznać za podobną z uwagi na przeznaczenie w MPZP do nieruchomości wycenianej. Nieruchomość ta jest nieruchomością rolną i porównanie je z nieruchomością wycenianą zaniża wartość nieruchomości skarżącego przed podziałem. Wiedzę taką Burmistrz Ś., jako organ wykonawczy aktów prawa miejscowego winien mieć z urzędu. Dalej skarżący wskazał, że nawet pobieżna analiza w oparciu o dane podane przez biegłego prowadzi do wniosku, iż cecha powierzchni nieruchomości wskazuje wprost na brak podobieństwa nieruchomości porównywanych do nieruchomości wycenianej. Wyceniana nieruchomość (przed podziałem) ma powierzchnię 7.604 m2, a biegły porównuje ją z nieruchomością o powierzchni 43.939 m2 (tabela nr [...] poz. 3, str. 10 operatu). Skarżący stanął na stanowisku, iż powierzchnia wskazanych nieruchomości z całą pewnością nie jest podobna. Skarżący podał też, że biegły pominął fakt, iż powstała po podziale działka gruntu [...] przeznaczona jest pod tereny dróg wewnętrznych. W tym wypadku nie można było uznać za podobne nieruchomości o tak diametralnie różnym przeznaczeniu - droga i grunt budowlany. Rzeczona drogowa działka gruntu ma wartość ujemną i obniża wartość całej nieruchomości. Ponadto z decyzji podziałowej z dnia [...] 2016 r. wynika, że działka nr [...] zostanie obciążona służebnością drogową. W świetle art. 153 ust. 1 u.g.n. to na rzeczoznawcy spoczywa obowiązek wykazania, że wzięte do porównania nieruchomości są rzeczywiście podobne. Błędy w tym zakresie nie zostały kolejno dostrzeżone przez organy administracji. Skarżący podniósł, iż analiza sprawy prowadzi do wniosku, że uchybienia proceduralne organu I instancji nie zostały dostrzeżone i sanowane w toku postępowania odwoławczego. Przedłożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy został przyjęty bez zastrzeżeń przez organy obu instancji, co stanowi naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Kolegium ograniczyło się do ogólnikowej oceny operatu i zacytowania przepisów prawa. Dwuinstancyjność postępowania oznacza bowiem, że złożenie przez stronę odwołania od decyzji organu I instancji powoduje, iż sprawa rozpoznawana jest ponownie i w pełnym zakresie przez organ odwoławczy. W odpowiedzi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Występujący na rozprawie pełnomocnik skarżącego wnosił i wywodził jak w skardze oraz wskazując na swój wkład pracy wniósł o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego kwocie 3000 zł. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Sądy administracyjne stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swojej właściwości sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego. Stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm. – dalej zwanej P.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Przepis ten umożliwia zatem Sądowi wszechstronne i obiektywne zbadanie sprawy niezależnie od podniesionych zarzutów. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonego orzeczenia (decyzji bądź postanowienia) następuje wówczas, gdy Sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Nadto zgodnie z art. 145 § 1 pkt 2 i 3 P.p.s.a. sąd z urzędu stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 K.p.a. lub w innych przepisach, względnie stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w K.p.a. lub w innych przepisach. Z przywołanych przepisów w sposób jednoznaczny wynika, iż usunięcie zaskarżonego aktu (decyzji) z obrotu prawnego może nastąpić tylko wówczas, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy jego wydawaniu organy naruszyły prawo materialne lub normy procesowe, przy czym naruszenie to musi mieć charakter kwalifikowany, to jest rażący względnie mający, bądź mogący mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia. Kontrolując zaskarżoną decyzję z punktu widzenia powyższych zasad Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie można zgodzić się z całością podniesionej w niej argumentacji. Przedmiotem kontroli zgodności z prawem w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzające jej wydanie postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. W sprawie pozostawało poza sporem, że Burmistrz Ś. decyzją z dnia [...] 2015 r., ostateczną od dnia 4 listopada 2015 r., zatwierdził podział nieruchomości skarżącego położonej w we wsi G., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,7604 ha na działki nr: [...] o powierzchni 0,0988 ha, [...] o powierzchni 0,2920 ha i [...] o powierzchni 0,3696 ha po warunkiem ustanowienia odpowiednich służebności drogowych dla działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi [...] i [...] na stanowiących drogi wewnętrzne działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi [...] i [...]. Decyzją z dnia [...] 2016 r. organ I instancji ustalił skarżącemu opłatę adiacencką w kwocie [...]zł, opierając się na sporządzonym w dniu 20 marca 2016 r. operacie szacunkowym, określającym wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale. Materialnoprawną podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie był art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Opłata adiacencka, zdefiniowana w art. 4 pkt 11 tej ustawy, stanowi rodzaj renty gruntowej pobieranej przez gminę z racji wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej ewidencyjnego podziału. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustalana jest przez radę gminy w formie uchwały, w kwocie nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Uchwałę taką – co równeiz jest w sprawie niesporne - Rada Miejska w Ś. podjęła w dniu 27 października 2011 r., ustalając wysokość opłaty adiacenckiej na 15%. Ustalenie przedmiotowej opłaty winno nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W niniejszej sprawie opłata została ustalona przed upływem wspomnianego terminu, przy zastosowaniu stawki opłaty adiacenckiej obowiązującej w chwili zatwierdzenia podziału ostateczną decyzją. Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy (pkt 1); upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (pkt 2). Przepis art. 152 tej ustawy stanowi natomiast, że sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 powołanej ustawy). Pojęcie nieruchomości podobnej zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdzie wskazano, iż ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.ll Przepis art. 154 przewiduje, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Podstawowym warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału i ustalenie wysokości tego wzrostu. Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości wskazującą na większą atrakcyjność nieruchomości podzielonej na wyodrębnione ewidencyjnie działki gruntu aniżeli stanowiącej jedną całość. Zauważyć w tym miejscu trzeba, iż opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości ma wprawdzie podstawowe znaczenie dla ustalenia w postępowaniu administracyjnym wartości nieruchomości przed i po podziale, jednak należy zwrócić uwagę, że operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 kpa), to podlega ocenie organu - tak jak każdy dowód - z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 kpa (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 października 2009 r., sygn. I OSK 1444/08, dostępny w bazie orzeczeń: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wnioski takiej opinii w żadnej mierze nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Innymi słowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. I OSK 417/06, dostępny LEX nr 281387 oraz z dnia 4 czerwca 2009 r. sygn. I OSK 860/08, dostępny w bazie orzeczeń jw.). Trzeba w tym miejscu przypomnieć, że operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2017/06, dostępny LEX nr 863821). Ponadto należy mieć na uwadze, że w operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące, w przypadku metody porównywania parami, na właściwe ustalenie określonych wag przypisanych określonym cechom nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 27 kwietnia 2010 r., sygn. II SA/Lu 85/10, dostępny LEX nr 619935). Brak wskazania okoliczności pozwalających na ocenę prawidłowości doboru materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnionych w ocenie cech indywidualnych porównywanych nieruchomości uniemożliwia kontrolę prawidłowości sporządzenia operatu. Wyszczególnienie w treści operatu indywidualnych cech porównywanych nieruchomości pozwalałoby natomiast dokonać kontroli kryteriów, jakimi posługiwał się rzeczoznawca ustalając określone wartości współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 7 grudnia 2007 r., sygn. II SA/Łd 915/07, dostępny LEX nr 461659). W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie opis wszystkich nieruchomości stanowiących podstawę wyceny winien być na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zweryfikowanie stanowiska biegłego, że stanowią one nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy z dnia 20 marca 2016 r. nie poddaje się kontroli w wyżej wskazanym zakresie. Wobec tego pozytywna ocena przedmiotowego operatu przedstawiona przez organy obydwu instancji nie mogła zostać zaakceptowana przez Sąd. Do oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami, nieruchomości podobnych do wycenianej rzeczoznawca poszukiwał na rynku lokalnym (z terenu gminy Ś.). Wątpliwości Sądu budzi już samo określenie przez rzeczoznawcę majątkowego kategorii nieruchomości podobnych do wycenianej zarówno przed jak i po podziale jako nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową. Tak określona kategoria zdaje się bowiem być zbyt ogólna, w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości wycenianej w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określone jest jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i jak wynika z § 8 uchwały Rady Miejskiej w Ś. z dnia 28 listopada 2013 r., NR [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego we wsi D. i [...] na obszarze tym dopuszcza się wyłącznie lokalizowanie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w budynkach wolnostojących i nie więcej niż jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na każdej działce budowlanej, z dopuszczeniem lokalizacji funkcji usługowej w budynku mieszkalnym jednorodzinnym lub w osobnym budynku. Oczywistym zaś w ocenie Sądu jawi się, że zabudowa mieszkaniowa obejmuje nie tylko zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, lecz także zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zaś takie odmienne przeznaczenie może mieć istotny wpływ na wartość działki budowlanej, bowiem dopuszczenie zabudowy wielorodzinnej umożliwia znacznie intensywniejsze wykorzystanie nieruchomości. Powyższe uchybienie nie stanowi o generalnej nieprzydatności operatu szacunkowego dla celów dowodowych, albowiem nie miałoby ono istotnego wpływu na ocenę tegoż dowodu, w sytuacji gdyby okazało się, że pomimo takiego formalnego określenia nieruchomości dobranych do porównania faktycznie biegły dobrał do porównania nieruchomości przeznaczone wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, jednakże Sąd powyższych wątpliwości nie mógł usunąć samodzielnie, albowiem z zarówno z treści operatu, jak i dołączonych do niego załączników nie wynika w stosunku do których nieruchomości przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę obowiązują plany miejscowe i jakie jest przeznaczenie tych nieruchomości w planach miejscowych oraz czy wśród nieruchomości przyjętych do porównania są takie, dla których nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak to w oparciu o co ustalono przeznaczenie tych nieruchomości i jakie ono dokładnie jest. Stan prawny nieruchomości wynikający między innymi z tego czy położona jest ona na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz jej przeznaczenie są zaś wprost wskazywane przez ustawodawcę w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami jako cechy wpływające na możliwość uznania danej nieruchomości porównawczej za nieruchomość podobną z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny. Zauważyć zaś trzeba, iż operacie szacunkowym, co przeoczyły organy obu instancji zabrakło szczegółowego opisu nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania jako nieruchomości podobne, co uniemożliwiało organom, a następnie także sądowi zweryfikowanie zarzutów strony skarżącej skierowanych pod adresem przedmiotowego operatu właśnie odnośnie doboru nieruchomości przyjmowanych do porównania jako nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej przed i po podziale. Jedynymi wykazanym w operacie parametrem dotyczącym nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania jest odnośnie nieruchomości niepodzielonych geodezyjnie, jak i objętych takim podziałam ich łączna powierzchnia, zaś odnośnie nieruchomości objętych podziałem geodezyjnym, także ilość wydzielonych działek, jednakże bez wskazania wielkości, a przede wszystkim przeznaczenia poszczególnych wydzielanych działek. Tak sporządzony operat pozwala zatem na weryfikację jego kompletności, spójności i zgodności z zasadami logiki jedynie odnośnie jednego i to stosunkowo najmniej istotnego parametru wpływającego na możliwość uznania nieruchomości za nieruchomości podobne, jakim jest wielkość działki gruntu. Zauważyć w tym miejscu trzeba, że powierzchnia nieruchomości zgodnie z przytoczoną powyżej definicją legalną zawarta w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest cechą wprost wpływającą na uznanie, że mamy do czynienia z nieruchomością podobną, w przeciwieństwie chociażby do położenia, stanu prawnego i przeznaczenia, a jedynie może być ona uznana za tego rodzaju cechę o ile rzeczoznawca wykaże, że należy ona w realiach danej sprawy do innych cech wpływających wartość nieruchomości. Także określone przez rzeczoznawcę dwie spośród czterech cech rynkowych wpływających zdaniem biegłego na poziom cen na rynku lokalnym (to jest lokalizacja rozumiana jako odległość od Ś. i potencjał inwestycyjny) oraz gradacja tych cech i skala odpowiadająca poszczególnym ocenom nie zostały odpowiednio objaśnione i odniesione do nieruchomości przyjętych do porównania. Jak trafnie podniesiono bowiem w odwołaniu, a do której to okoliczności nie odniósł się organ II instancji, w opinii nie wskazano jakie wartości przyjął jej autor dla określenia cyt. "bliskiej odległości od Ś." i "dalszej odległości od Ś." oraz co rozumie przez cyt. "przystępny dostęp komunikacyjny" i co różnicuje taki dostęp od cyt. "gorszego dostępu komunikacyjnego". Zauważyć zaś trzeba, iż choć cecha położenia względem najbliższej większej miejscowości może być stopniowana na szereg rożnych sposobów (na przykład poprzez wskazanie odległości w jednostkach miar dotyczących długości bądź szacowanego czasu dojazdu itp.), to niewątpliwie autor operatu winien wskazać w jaki sposób parametr ten określił i jakie wielkości graniczne skutkują zmianą oceny stopnia nasilenia tej cechy. Sąd z urzędu pragnie nadto zauważyć, że w operacie brak wskazania co odnośnie gradacji cechy potencjału inwestycyjnego należy rozumieć przez średni i dalszy termin oraz jakie odpowiednie czynności miał w tym zakresie na myśli biegły. Powyższe braki przedmiotowego operatu oraz brak szczegółowego opisu przyjętych do porównania nieruchomości powodują, że niemożliwą staje się weryfikacja przyjętych przez biegłego wag poszczególnych cech rynkowych dla porównywanych nieruchomości. Sąd pragnie w tym miejscu podkreślić, że autorskie oceny rzeczoznawcy majątkowego, jakkolwiek nie podlegają ściśle matematycznemu opisowi, to jednak powinny być sformułowane w sposób umożliwiający ich weryfikację. Dlatego też rzeczoznawca powinien był próbować komunikatywnie opisać i wyjaśnić kryteria, którymi się kierował dokonując wyceny, tak, by nie zachodziły żadne wątpliwości co do określenia poszczególnych cech rynkowych nieruchomości i ich wag. Odnosząc się wprost do zarzutów skargi zauważyć w tym miejscu trzeba, iż powyższy brak operatu uniemożliwia także Sądowi weryfikację twierdzenia strony jakoby co najmniej jedna sposób nieruchomości przyjętych do porównania jako nieruchomości podobne, to jest nieruchomość położona w miejscowości M., a stanowiąca działkę gruntu nr [...] zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położona była na obszarze dla którego obowiązuje zakaz lokalizacji budynków, co przesądza o niedopuszczalności przyjęcia jej do porównania jako nieruchomości podobnej do wycenianej. Nie można natomiast w całości podzielić tych zarzutów skargi, które sprowadzają się do stwierdzenia, że biegły pominął fakt, iż powstała po podziale działka gruntu [...] przeznaczona jest pod tereny dróg wewnętrznych. Zauważyć bowiem trzeba, iż okoliczności tej jak wynika z treści operatu biegły nie pominął, bowiem odnośnie przyjętych do porównania nieruchomości po podziale geodezyjnym (s. 13 operatu) wskazał, że na wartość nieruchomości po podziale wpływa cecha jaką jest sposób podziału na działki, albowiem większym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości podzielone na działki o regularnych kształtach, bez działkę wyodrębnionych jako drogi wewnętrzne, zaś nieruchomości podzielone na działki, do których dostęp jest poprzez wydzielone drogi wewnętrzne są mniej poszukiwane na rynku. Dalej wskazania wymaga, iż odmiennie niż w przypadku działek wydzielanych na drogi publiczne, w stosunku do działek wydzielanych na drogi wewnętrzne brak przepisu stanowiącego odpowiednik art. 98a ust. 3 wprost stanowiącego, iż jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. Powyższe w powiązaniu z powszechnie wyrażanym w orzecznictwie sądów administracyjnych, a podzielanym przez Sąd orzekający w niniejszej sprawie, poglądem, iż wycenie podlega cała nieruchomość, która uległa podziałowi, a nie poszczególne wydzielone z niej geodezyjnie działki gruntu (por. wyroki NSA z dnia 18 października 2016 r., sygn. I OSK 3248/14 i z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. I OSK 2342/14 – dostępne w Centralne Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych), prowadzi do wniosku, iż co do zasady prawidłową jest przyjęta przez rzeczoznawcę metoda polegająca na przyjęciu do porównania nieruchomości, z których geodezyjnie wydzielono działki gruntu, w tym zarówno działki budowlane jak i działki pod drogi wewnętrzne. Wątpliwości analogiczne jak zgłaszane już powyżej odnośnie braku wskazania przeznaczenia nieruchomości porównawczych, budzić musi natomiast brak wskazania operacie szczegółów podziału przyjętych do porównania nieruchomości (tabela nr 2 na str. 11 operatu) , w tym w szczególności wskazania, w których z nich wydzielono zarówno działki budowlane jak i działki pod drogi wewnętrzne, co uniemożliwia zweryfikowanie prawidłowości dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru nieruchomości przyjętych do porównania. Za zupełnie oderwane od rzeczywistego stanu sprawy uznać nadto w ocenie Sądu należy rozważania zawarte w skardze jakoby działka wydzielona pod drogę wewnętrzną miała wartość ujemną i obniżała wartość całej nieruchomości. W realiach niniejszej sprawy i odnosząc się po postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla terenu obejmującego wycenianą nieruchomość zauważyć bowiem należy, iż przed podziałem istniała na przedmiotowej nieruchomości możliwość lokalizacji jednego domu jednorodzinnego wraz przypisaną do niego zabudową gospodarczą (co wynika z § 8 ust. 1 pkt 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), zaś po podziale – dla zrealizowania którego niezbędnym było wydzielenie działki pod drogę wewnętrzną dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych, po jednym na każdej wydzielonej działce budowlanej, co wyraźnie wskazuje, że będącą funkcją możliwości zagospodarowania wartość nieruchomości jako całości (obejmującej pierwotnie jedną działkę budowlaną, a po podziale dwie działki budowlane i jedną działkę pod drogę wewnętrzną) wzrosła, a kwestią sporna pozostaje jedynie prawidłowe określenie wielkości wzrostu tej wartości. Stwierdzenie powyższych uchybień uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji ze względu na naruszenie przez organ II instancji przepisów postępowania, tj. art. 7, 8, 11, 77, 78, 80, 107 K.p.a., które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynika sprawy. Organ II instancji nie dokonał bowiem rzetelnej oceny dowodu w postaci operatu rzeczoznawcy majątkowego, w następstwie czego zaniechał niezbędnego w realiach niniejszej sprawy uzupełnienia materiału dowodowego poprzez zwrócenie się do biegłego o wyjaśnienie występujących w sprawie wątpliwości, w tym przede wszystkim przedstawienie szczegółowego opisu stanu prawnego i przeznaczenia nieruchomości przyjętych w operacie jako nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, wraz ze wskazaniem aktów prawa miejscowego, względnie innych aktów określonych w art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w oparciu o które dokonuje się ustalenia przeznaczenia nieruchomości, wraz ze szczegółowym opisem uwarunkowań w aktach tych zawartych. przypomnieć bowiem trzeba, iż operat szacunkowy winien bowiem zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2017/06, LEX nr 863821). Ponadto w operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące, w przypadku metody porównywania parami, na właściwe ustalenie określonych wag przypisanych określonym cechom nieruchomości (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 27 kwietnia 2010 r., sygn. II SA/Lu 85/10, LEX nr 619935). Brak wskazania okoliczności pozwalających na ocenę prawidłowości doboru materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnionych w ocenie cech indywidualnych porównywanych nieruchomości uniemożliwia kontrolę prawidłowości sporządzenia operatu. Wyszczególnienie w treści operatu indywidualnych cech porównywanych nieruchomości pozwalałoby natomiast dokonać kontroli kryteriów, jakimi posługiwał się rzeczoznawca ustalając określone wartości współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 7 grudnia 2007 r., sygn. II SA/Łd 915/07, LEX nr 461659). W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. orzekł jak w sentencji (pkt I). Ponownie rozpatrując sprawę organ winien uwzględnić ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w niniejszym uzasadnieniu (art. 153 P.p.s.a.). Rzeczą organu odwoławczego będzie w szczególności zwrócenie się do autora operatu o przedstawienie wyjaśnień dotyczących wszystkich podnoszonych w niniejszym uzasadnieniu zagadnień, a następnie rozpoznanie złożonego odwołania w oparciu o tak zgromadzony kompletny materiał dowodowy. Orzekając organ II instancji winien także baczyć by nie uchybić terminowi ważności operatu o jakim mowa w art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, względnie wykorzystać w takiej sytuacji możliwości przewidziane w art. 156 ust. 4 tej samej ustawy. Rozpoznając środek zaskarżenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze winno pamiętać, iż jako organ II instancji rozpoznający sprawę co do istoty ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat zarówno pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, jak i pod kątem tego czy jest on logiczny i zupełny, nie może natomiast dokonywać oceny operatu pod kątem spełniania wymogów fachowych. Gwoli wszechstronnego wyjaśnienia sprawy sąd wskazuje nadto, iż w realiach niniejszej sprawy nie można także wykluczyć sytuacji, że prawidłowo przeprowadzona przez organ II instancji ocena dowodu w postaci operatu szacunkowego pozwoli na stwierdzenie, iż obarczony jest błędami niemożliwymi do usunięcia w drodze uzyskania od rzeczoznawcy wyjaśnień uzupełniających i wymagającymi przeprowadzenia dowodu z kolejnej opinii rzeczoznawcy majątkowego. W takiej sytuacji naprawienie uchybień organu I instancji, który oparł swoje orzeczenie na obarczonym tego rodzaju wadami operacie nie będzie możliwe w postępowaniu odwoławczym, bowiem uzyskanie na tym etapie postępowania kolejnego operatu szacunkowego, naruszałoby zasadę dwuinstancyjności postępowania, wyrażoną w art. 15 K.p.a. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. i § 2 pkt 4 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (pkt II sentencji). W tym zakresie Sąd miał na uwadze przedmiot sprawy i wysokość poniesionych przez stronę kosztów sądowych, jak również koszty związane zastępstwem procesowym strony (wynagrodzenie radcy prawnego wynoszące 2400 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa). Sąd uznał, że w sprawie stosują się przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych w brzmieniu obowiązującym do 26 października 2016 r., albowiem skarga nadana została w urzędzie pocztowym w dniu 24 października 2016 r., którą to datę uznać należy za datę wszczęcia postępowania sądowoadminsitarcyjnego. Datą wszczęcia postępowania przed sądem administracyjnym jest bowiem data oddania pisma zawierającego skargę do sądu administracyjnego w polskiej placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. - Prawo pocztowe albo placówce pocztowej operatora świadczącego pocztowe usługi powszechne w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej lub państwie członkowskim Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) - stronie umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym, albo polskim urzędzie konsularnym (por. postanowienie NSA z dnia 24 sierpnia 2016 r., sygn. II OZ 805/16). Co za tym idzie w sprawie znajdzie zastosowanie § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. zmieniającego z dniem 26 października 2016 r. rozporządzenie w sprawie opłat za czynności radców prawnych stanowiący, iż do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie rozporządzenia stosuje się przepisy dotychczasowe do czasu zakończenia postępowania w danej instancji. Sąd nie uwzględnił wniosku pełnomocnika strony skarżącej zgłoszonego na rozprawie o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 3000 zł uznając, że w niniejszej sprawie zasadnym będzie zasądzenie kosztów zastępstwa w wysokości stawki minimalnej, albowiem sprawa nie była zawiła i zakończyła się na jednym terminie rozprawy, a zgromadzony w sprawie materiał dowodowy ograniczał się do jednego niezbyt obszernego operatu szacunkowego. Reasumując w sprawie nie zaistniały żadne wskazane w § 15 ust. 3 okoliczności uzasadniające ustalenie kosztów zastępstwa prawnego wysokości przewyższającej stawkę minimalną.