III SA/Po 274/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzenna Kosewska Sędziowie WSA Małgorzata Górecka WSA Katarzyna Wolna-Kubicka (spr.) Protokolant: ref. staż. Katarzyna Skrocka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2006 r. przy udziale sprawy ze skargi Z. B. i R. B. na decyzję Wojewody z dnia [...] lutego 2006r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczania nieruchomości i odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. odrzuca skargę R. B., III. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej Z. B. kwotę 200,- (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych, IV. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ K. Wolna-Kubicka /-/ M. Kosewska /-/ M. Górecka WSA/wyr.1 – sentencja wyroku Decyzją z dnia [...] grudnia 2005r. [...] Starosta K. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości gruntowej, niezabudowanej położonej w obrębie M. gm. S. , oznaczonej numerem działek [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,41 ha, stanowiącej własność R. i Z. B. , dla której w Sądzie Rejonowym w K. prowadzona jest księga wieczysta Kw nr [...] w celu jej przeznaczenia pod inwestycję celu publicznego pn. "Zbiornik retencyjny S. na rzece P. i ustalił odszkodowanie na rzecz wywłaszczonych w wysokości [...]zł , zobowiązując W. Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w P. , Rejonowy Oddział w K. do jego jednorazowej wypłaty R. i Z. B. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, iż Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w P. , Rejonowy Oddział w K. jako podmiot, który zamierza realizować cel publiczny zwrócił się do organu o wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. W oparciu o powyższy wniosek Starosta K. decyzją z dnia [...].05.2005 r. orzekł o wywłaszczeniu przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa i określił odszkodowanie w wysokości [...]zł w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, która to decyzja wskutek odwołania właścicieli nieruchomości kwestionujących prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, w tym wysokość ustalonego odszkodowania, została decyzją Wojewody z dnia [...].08.2005 r. uchylona w całości i sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu swojej decyzji organ odwoławczy wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy w opracowanym przez siebie operacie szacunkowym dla określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosował metodę korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym, lecz nie zastosował współczynników korygujących, co jest niezgodne z przepisami & 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dz. U. Nr 209, poz. 2109). Wskutek ponownego rozpatrzenia sprawy organ I instancji oparł się na ustaleniach poczynionych już wcześniej. Mianowicie wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy S. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Nr [...] z dnia [...] czerwca 2001r., ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 82, poz. 1530 z dnia 13 lipca 2001r. , pod inwestycję celu publicznego- zbiornik śródlądowych wód otwartych jako zbiornik retencyjny na rzece P.. Między innymi na działkach nr [...] i [...], których właścicielami są R. i Z. B. przewidziana jest realizacja zbiornika retencyjnego. Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w P. Rejonowy Oddział w K. zwracał się kilkakrotnie do właścicieli tych działek z propozycją ich zakupu, jednak właściciele nie wyrażali zgody na ich zbycie na proponowanych im warunkach. Wobec braku zgody na zawarcie umowy zbycia przedmiotowej nieruchomości zaistniała potrzeba wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Organ zlecił opracowanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu dla przedmiotowej nieruchomości, który opracował go w dniu [...].01.2005. Po dokonaniu wyceny przedmiotowej nieruchomości organ I instancji prowadził z jej właścicielami rokowania, które jednak nie przyniosły rezultatu i wobec tego została w dniu [...]05.2005r. wydana decyzja wywłaszczeniowa, która następnie wskutek odwołania została uchylona. Zgodnie z zaleceniami Wojewody organ I instancji przy ponownym rozpoznaniu sprawy operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę M.C. w analogicznej sprawie wywłaszczeniowej dotyczącej działki [...] należącej do innych osób, w oparciu o przepis art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przekazał Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W. w P. w celu dokonania oceny jego prawidłowości sporządzenia . Komisja Opiniująca tej organizacji wydała opinię stwierdzając, iż operat szacunkowy z dnia [...]stycznia 2005r. dotyczący działki [...]został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi i standardami zawodowymi oraz może służyć do celu dla jakiego został sporządzony. Komisja ta jedynie podała, iż należy wprowadzić uzupełnienia podane w jej opinii w pkt. 1-8, które jednak mają jedynie charakter porządkowy i które nie wpłyną na określoną wartość nieruchomości. Organ I instancji podał iż rzeczoznawca majątkowy wprowadził do omawianego operatu uzupełnienia podane w opinii Komisji Tak uzupełniony operat szacunkowy z dnia [...].01.2005r. organ I instancji przyjął za podstawę obliczenia wysokości odszkodowania i taką też ofertę zakupu przedmiotowej nieruchomości skierował do jej właścicieli, którzy na nią nie udzieli odpowiedzi. W dniu [...].12.2005r. została przeprowadzona rozprawa administracyjna podczas, której w obecności właścicieli nieruchomości rzeczoznawca majątkowy omówił wybór podejścia , metody i techniki szacowania zastosowane przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. Podczas rozprawy Z. B. działająca również w imieniu swojego męża R. B. zakwestionowała przyjętą w operacie wartość nieruchomości wskazując, że jedynie za cenę 15 zł za 1 m2 są oni skłonni sprzedać nieruchomość. W ocenie organu I instancji zostały spełnione wszystkie przesłanki do wydania decyzji o wywłaszczeniu i ustaleniu odszkodowania w kwocie podanej w decyzji wynikającej z wyliczeń przedstawionych w operacie szacunkowym z dnia [...].01.2005r. Odwołanie od powyższej decyzji pierwszoinstancyjnej z dnia [...].12.2005 r, działając przez swojego pełnomocnika adw. D. M. , wniosła Z. B. żądając jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Odwołująca zarzuciła organowi I instancji naruszenie przepisu art. 130 , 134, 154, 155 i 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz par. 1,3,4,55,56 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powołując się na orzecznictwo NSA wskazała, że opinia rzeczoznawcy majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego bowiem podlega ona ocenie właściwego organu administracyjnego. Nadto powołując się na przepis art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami podała, iż wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Przyjęta w decyzji Starosty wartość nieruchomości została właścicielom zaproponowana w 2003r i nie uwzględnia wzrostu cen gruntu od tego czasu. Odnosząc się do dokonanej wyceny przedmiotowej nieruchomości podała, iż nie odzwierciedla ona wartości rynkowej bowiem jedynie przedstawia wartość wykupu analogicznych nieruchomości objętych postępowaniem wywłaszczeniowym. Nadto zarzuciła organowi, iż ten nie uwzględnił wniosków dowodowych zgłoszonych przez odwołującą na okoliczność ustalenia rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości bowiem z posiadanych przez odwołującą informacji wynika, iż w analogicznym okresie sprzedawano zasoby gminne o podobnym charakterze za cenę 15 zł za 1 m 2 . Rozpatrując odwołanie decyzją z dnia [...].02.2006r. Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty K. z dnia [...].12.2005r. W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, iż mając na uwadze stan faktyczny i prawny nie znalazł podstaw do uwzględnienia odwołania, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza obowiązującego prawa. Opinia rzeczoznawcy, na podstawie której ustalono wartość nieruchomości została sporządzona z zachowaniem zasad wynikających z przepisów prawa i standardów zawodowych. Skargę do tutejszego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Wojewody z dnia [...].02.2006r. wnieśli R. B. i Z. B. zarzucając skarżonemu rozstrzygnięciu naruszenie art. 7, 8 9,10 i 12 k.p.a. Nadal kwestionując prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, domagając się ustalenia ceny 15 zł za m2 wywłaszczonej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie stwierdzając, iż skarga nie zawiera argumentów skutkujących zmianą skarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na jej uwzględnienie. Skarżąca zarzucała w odwołaniu, iż naruszone zostały przepisy art. 130 i 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazując przy tym na czym owe naruszenia polegały. Nie sposób odmówić racji skarżącej, że w istocie za art. 130 ust. 1 ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Niemniej należy zauważyć, iż zgodnie z art. 156 ust. 3 i 4 ustawy opinia sporządzona w omawianej sprawie, na której oparły swoje rozstrzygnięcia organy obydwu instancji mogła być wykorzystywana do celu, dla którego została sporządzona bowiem do dnia wydania przez organ I instancji decyzji z dnia [...]12.2005r. była ona aktualna, pod warunkiem, że nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy, Co do zarzutu naruszenia art. 134 ustawy i przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), poprzez uwzględnienie w operacie cen porównawczych gruntów nieuwzględniających – w ocenie skarżącej- rzeczywistej wartości rynkowej, zauważyć należy, iż ten zarzut w istocie sprowadzał się do zarzutu niewłaściwego wyboru przez rzeczoznawcę podejścia do jej wyceny. Otóż zgodnie z treścią art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Z kolei za art. 134 tej ustawy przyjmuje się, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 , wartość rynkowa nieruchomości. Zatem wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków określonych w art. 151 ust. 1 . W art. 152 ustawy wskazano sposoby określenia wartości nieruchomości, zwane podejściami do ich wyceny. Są one uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, przy czym wyboru właściwego podejścia (porównawczego, dochodowego, kosztowego) oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Bierze on w pierwszej kolejności pod uwagę cel wyceny. W mawianym przypadku celem tym było ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość , zaś rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze a w tym podejściu posłużył się metodą korygowania ceny średniej. Otóż należy zauważyć, iż przy tej metodzie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przewiduje przyjmowanie do porównań kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego na rynku właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości za pomocą tej metody polega na korekcie średnich cen nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Tworzenie zbioru cen transakcyjnych powinno się odbywać według tej metody zgodnie z § 5 rozporządzenia, co oznacza, że nie wszystkie ceny transakcyjne mogą być przyjęte do porównań. Odrzuceniu powinny ulegać przede wszystkim transakcje, w których wystąpiły jakieś szczególne warunki ich zawarcia, wpływające na to, że uzyskane ceny rażąco odbiegały od cen przeciętnych. Za szczególne warunki transakcji – w myśl ust. 3 & 5 rozporządzenia uznano w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. W omawianej sprawie rzeczoznawca majątkowy przy podejściu porównawczym posłużył się metodą korygowania ceny średniej biorąc pod uwagę grunty nabywane pod budowę zbiornika retencyjnego na rzece P. w miejscowości M. wskazując, iż zbiór cen transakcyjnych zawiera transakcje w jednakowych cenach t.j. 6 zł/ m2 . Tak więc wszystkie te transakcje zostały przeprowadzone w jednakowej cenie , zaś z akt administracyjnych wynika, że taka cena wynikała z zaproponowanych przez Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w P. , Rejonowy Oddział w K. i przyjętych przez innych właścicieli nieruchomości kupowanych pod Zbiornik S., warunków zawartych umów kupna- sprzedaży gruntów. Tak więc wyjaśnienia wymagałaby kwestia czy w omawianej sprawie w sporządzonej opinii istnieje uzasadnienie przyjętej przez biegłego rzeczoznawcę metody korygowania ceny średniej skoro cena rynkowa nieruchomości branych do porównania jest jednakowa i została wynegocjowana przez Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w P. Rejonowy Oddział w K. zaś to, że była ona satysfakcjonującą dla właścicieli sprzedanych nieruchomości nie oznacza, że jest ona miarodajna dla wyceny przedmiotowej nieruchomości. Wyjaśnienie powyższej kwestii jest tym bardziej konieczne, ponieważ na rozprawie administracyjnej w dniu [...].12.2005r. rzeczoznawca majątkowy omówił jedynie wprowadzone w operacie zmiany zgodnie z opinią Komisji Opiniującej przedmiotowy operat, nie omówił natomiast – wbrew twierdzeniom organów zawartym w uzasadnieniu decyzji - wyboru podejścia, metody i techniki szacowania zastosowanych przy określeniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Tak więc nie udzielił on wyjaśnień dlaczego w omawianej sprawie zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Dodatkowo należy zauważyć, iż rację ma skarżąca odwołując się do orzecznictwa NSA, iż opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego bo jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego (wyrok NSA w Warszawie z dnia 8.11.2001r. I S.A. 833/00, Lex nr 81735). Mianowicie skarżąca przed organem I instancji zgłosiła wnioski dowodowe na okoliczność sprzedaży nieruchomości za cenę wyższą aniżeli 6 zł za m 2 i zostały one przez organ I instancji postanowieniem z dnia [...].12.2005r. oddalone (odmówiono przeprowadzenia zawnioskowanych przez stronę dowodów). W uzasadnieniu podano, iż okoliczności, których udowodnienia żąda strona znane są organowi orzekającemu a także, iż powyższe nie ma znaczenia dla sprawy "gdyż w tym postępowaniu, zgodnie z przepisami (...) ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości". Tymczasem należałoby wyjaśnić czy zawnioskowani przez stronę świadkowie w istocie mają wiedzę na temat wartości rynkowej nieruchomości podobnych jak przedmiotowa i to zarówno co do jej położenia, rodzaju, sposobu użytkowania i jej przeznaczenia a także jakie jest ich źródło wiedzy na ten temat, czy ich zeznania miały dotyczyć transakcji nieruchomościami na tym samym terenie, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość skarżącego i zostały odnotowane w dokumentach Gminy S. . Dopiero takie wyjaśnienia pozwolą na ustosunkowanie się w przedmiocie uwzględnienia bądź odmowy uwzględnienia zawnioskowanych przez stronę dowodów. Skoro owe transakcje, o których mieliby zeznawać zawnioskowani przez stronę świadkowie zostały odnotowane w dokumentach Urzędu Gminy S., to odmawiając uwzględnienia wniosków dowodowych organ nie mógł poprzestać jedynie na stwierdzeniu, że są one organowi znane ale winien dać wyraz temu wskakując czy transakcje tymi nieruchomościami zostały w operacie szacunkowym uwzględnione czy też nie i z jakiego powodu ich nie uwzględniono. Zwrócić bowiem należy uwagę na to, iż przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie dostępne dane o nieruchomościach, w szczególności zawarte we wskazanych w art. 155 ustawy dokumentach i w oparciu o takie dane są sporządzane operaty szacunkowe. Niemniej podany w art. 155 wykaz dokumentów nie jest katalogiem zamkniętym, zaś sam przepis stanowi o wszelkich niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomościach. Konkludując, wyjaśnienie powyższych kwestii wymaga co najmniej przesłuchania autora operatu szacunkowego, dopiero bowiem jego wyjaśnienia pozwolą na ocenę poprawności przyjętej w opinii przez biegłego rzeczoznawcę metody. Sąd orzekający nie prowadzi postępowania dowodowego , tak więc nie jest możliwym przesłuchanie biegłego na okoliczności związane z wydaną przez niego opinią. Biorąc powyższe pod uwagę i uznając, iż organ odwoławczy nie odniósł się należycie do zarzutów zawartych w odwołaniu od decyzji pierwszoinstancynej, co miało wpływ na wynik postępowania, na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 pkt lit. c , art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) – należało orzec jak w sentencji. Sąd odrzucił skargę R. B. na podstawie art. 58 § 1 pkt.6 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, z uwagi na to, iż R. B. przed wniesieniem skargi nie wyczerpał środków zaskarżenia i nie wniósł odwołania od decyzji Starosty K.. /-/ K. Wolna - Kubicka /-/ M. Kosewska /-/ M. Górecka Za nieobecnego sędziego /-/ M. Kosewska K.P.d