IV SA/Po 106/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Małgorzata Błoszyk . po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lipca 2011r. sprawy ze skargi M. S., A. S., S. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] października 2010r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Burmistrz Gminy i Miasta N. decyzją z dnia [...] lutego 2009 r., nr [...] na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), w związku z uchwałą Rady Gminy i Miasta N. nr XXXVIII/226/06 z dnia 27 września 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w O. (Dz. Urz. Woj. W. z dnia 5 grudnia 2006r. nr 187, poz.4383), ustalił dla M.S., S.G. i A.S. opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...] o powierzchni [...] ha, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu organ wskazał, iż uchwałą z dnia 27 września 2006 r. Rada Gminy i Miasta ustaliła stawkę procentową opłaty o której mowa w art. 30 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wymiarze 30 %. Dalej organ podniósł, iż po wejściu w życie planu ww. osoby w dniu [...] stycznia 2008 r. sprzedały działkę [...]. Organ wyjaśnił, iż zgodnie z art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Organ podniósł, iż wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej w wysokości 30 % daje kwotę [...] zł. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli M.S., S.G., A.S. wskazując, iż operat w niniejszej sprawie został sporządzony z naruszeniem Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Odwołujący podnieśli, iż w operacie zacytowano definicję wartości rynkowej nieruchomości, a w wycenie pominięto przesłanki wartości rynkowej nieruchomości zawarte w tej definicji. Strony zwróciły uwagę, iż w opracowaniu przedstawiono, że wartość rynkowa przed zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest wypadkową kontynuowania aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości. Odwołujący podnieśli, iż w niniejszej sprawie przyjęto, że grunt będzie wykorzystywany rolniczo, pomijając inne możliwości jego zagospodarowania. Zdaniem odwołujących przy dokonywaniu wyceny należało zwrócić uwagę na cechy nieruchomości, czyli bardzo atrakcyjną lokalizację oraz drzemiący w niej potencjał w tym możliwość zabudowy. W ocenie odwołujących rzeczoznawca "spłycił" cechę położenia. Ich zdaniem nieruchomość jest położona o wiele korzystniej niż przyjęte do porównania nieruchomości. Ponadto w ocenie odwołujących nie dokonano szczegółowej analizy rynku. Zdaniem stron przy ustalaniu wartości nieruchomości najważniejsza jest jej lokalizacja, która w głównej mierze determinuje przedmiot zabudowy. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło zaskarżoną decyzję oraz orzekło, iż jednorazowa opłata w wysokości [...]zł z tytułu zbycia działki nr [...] o powierzchni [...]ha, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w O. podlega zapłacie w zależności od posiadanych udziałów tj. M.S. zobowiązana jest do uiszczenia opłaty w wysokości [...]zł, co odpowiada ½ udziału we własności w/w nieruchomości, S.G. zobowiązana jest do uiszczenia opłaty w wysokości [...]zł, co odpowiada ¼ udziału we współwłasności w/w nieruchomości, A.S. jest zobowiązany do uiszczenia opłaty w wysokości [...]zł, co odpowiada ¼ udziału we własności w/w nieruchomości. W uzasadnieniu organ wskazał, iż tryb postępowania w sprawie pobierania jednorazowej opłaty w związku z wzrostem wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określają przepisy art.36 ust4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z którym burmistrz ( wójt, prezydent miasta ) zobowiązany jest do pobrania jednorazowej opłaty, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ zwrócił uwagę, iż przy określaniu wartości rynkowej dla ustalenia opłaty planistycznej , stosownie do § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. nr 207, poz.2109 ze zm.), określa się wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Przy czym w przypadku , gdy przed uchwaleniem nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości. Po rozpoznaniu skarg na powyższą decyzję złożonych przez M. S., S. G., A.S., wyrokiem z dnia 10 grudnia 2009r. w sprawie IV SA/Po 575/09 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Sąd wskazał, iż to na organach prowadzących postępowanie spoczywał obowiązek oceny wiarygodności i mocy dowodowej sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, która stanowiła podstawę do ustalenia przedmiotowej opłaty. W niniejszej sprawie co prawda organ wskazał, iż operat sporządzono zgodnie z wymogami przepisów prawa, jednak w sytuacji kiedy strony kwestionują przedstawiony operat w zakresie prawidłowości określenia wartości nieruchomości, organ winien podjąć szczególne starania w celu zbadania prawidłowości sporządzenia operatu, przyjęcia prawidłowych nieruchomości do porównania. Taki obowiązek nakładają na organ przepisy regulujące procedurę administracyjną. Tym regułom proceduralnym zmierzającym do ustalenia prawdy obiektywnej nie sprostał w rozpatrywanej sprawie organ II instancji. Treść uzasadnienia podjętej przez ten organ decyzji nie zawiera bowiem ustaleń świadczących o tym, iż podjęto wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Organ II instancji rozpatrując ponownie niniejszą sprawę winien zatem zmierzając do ustalenia prawdy obiektywnej powinien dokonać dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w tym dokonać ponownej oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego dając następnie wyraz temu w należycie sporządzonym uzasadnieniu. Natomiast w razie gdy przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwać będzie wątpliwości organ to organ winien rozważyć możliwość zwrócenie się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu (zob. art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Decyzją z dnia [...] marca 2010r. nr [...]Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania. Organ w uzasadnieniu wskazał, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla celów opłaty planistycznej określił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego w porównaniu do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Wyrokiem z dnia 9 lutego 2010r. P58/08 (Dz.U. nr 24, poz.124) Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności art.37 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z art.2 i art.32 Konstytucji w zakresie w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi się do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art.87 ust.3 tej ustawy. Wobec faktu, iż należało wyjaśnić jakie było przeznaczenie nieruchomości w poprzednim planie miejscowym Miasta i Gminy N. oraz wykazania, czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w O., zatwierdzonego uchwałą nr XXXVIII/226/06 z dnia 27 września 2006r. spowodowało znaczny wzrost wartości nieruchomości, organ uchylił decyzję I instancji. W dniu [...] lipca 2010r. został sporządzony przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego nowy operat szacunkowy (k.[...] akt administracyjnych). Decyzją z dnia [...] września 2010r. nr [...]Burmistrz Gminy i Miasta N. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), w związku z uchwałą Rady Gminy i Miasta N. nr XXXVIII/226/06 z dnia 27 września 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w O. (Dz. Urz. Woj. W. z dnia 5 grudnia 2006r. nr 187, poz.4383), ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla M.S. w wysokości [...] zł, S.G. – [...] zł i A.S. – [...] zł co do działki nr [...] o powierzchni [...] ha, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W punkcie 2 decyzji organ orzekł o sposobie i terminie wniesienia opłaty. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż sporządzony nowy operat szacunkowy, obejmuje oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego – tj.5.01.2007r. oraz według poziomu cen na dzień sprzedaży działki – tj.24.01.2008r., dla dwóch funkcji ; "uprawy rolne" oraz "zabudowa produkcyjna, usługowa i inne funkcje gospodarcze". Z powodu niewystarczającej ilości transakcji na grunty podobne, wykonawca rozszerzył analizę rynku na teren całego powiatu ostrowskiego, a także zwiększył czasokres jego badania, zwracając szczególną uwagę na możliwość dostępu nabywanych gruntów do dróg publicznych. Według obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w O., działka nr [...] zlokalizowana jest pod obiekty produkcyjne, usługowe i dla innych funkcji gospodarczych – symbol w planie "2P". Przed uchwaleniem planu miejscowego, nieruchomość nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Faktycznie wykorzystywana była na cele rolne. W ogólnym planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego, który stracił ważność w dniu 31 grudnia 2003r., działka nr [...] znajdowała się w kompleksie gruntów rolnych, w ramach jednostki bilansowej planu oznaczonej symbolem 0.1 RP-tereny upraw polowych. Przed uchwaleniem planu nieruchomość została oszacowana na kwotę [...] zł/m kw., natomiast po uchwaleniu planu na kwotę [...] zł/m kw. Po otrzymaniu operatu z ustalenia wartości nieruchomości dla potrzeb opłaty planistycznej, strony zostały zawiadomione o zebranych materiałach i możliwości wypowiedzenia się, jednak nie zgłosiły żadnych żądań i uwag do zebranego materiału dowodowego, jak i nie kwestionowały operatu szacunkowego. Ponieważ wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej w wysokości 30% daje łączną kwotę [...] zł, organ rozdzielił tą kwotę stosunkowo do wysokości poszczególnych udziałów skarżących. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła M.S. domagając się jej uchylenia. W uzasadnieniu odwołania poniosła, iż organ nadal nie wyjaśnił należycie sprawy. Rzeczoznawca majątkowy zaniżył wartość nieruchomości przed zmianą planu miejscowego. W wycenie odrzucono transakcje sprzedaży działek z bezpośredniego sąsiedztwa, które osiągnęły cenę ponad 40 zł/m kw oraz nie uwzględniono, że nieruchomość nie ma dostępu do drogi krajowej. Decyzją z dnia [...] października 2010r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, iż operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, metodą porównawczą. Rzeczoznawca zawarł uzasadnienie wyboru podejścia i metody, wskazał kryteria doboru porównywanych nieruchomości, określił czynniki korygujące i stosując odpowiednie poprawki określił wartość rynkową nieruchomości przed ([...] zł) i po zmianie planu ([...]zł). Transakcje odrzucone przez rzeczoznawcę , na które powoływała się skarżąca, zostały wyeliminowane z uwagi na szczególne warunki zawarcia umów (grunty te zostały nabyte na polepszenie zagospodarowania już istniejących inwestycji). Odrzucenie znajduje uzasadnienie w art. 151 ust.1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W zakresie nieuwzględnienia dostępu do drogi publicznej, organ wskazał, iż działka nie ma formalnego dostępu do drogi krajowej nr 25 i dojazd do niej stanowi nieutwardzona droga wewnętrzna. W obowiązującym planie przewidziano dla przedmiotowej nieruchomości dostęp do drogi krajowej poprzez urządzenie ronda i ulicy wewnętrznej. Skargę na powyższą decyzję złożyli M.S., S.G., A.S.. Podnieśli, iż organ nie zastosował się do zaleceń Sądu, operat sporządzany przez tego samego rzeczoznawcę zmienił wysokość opłaty z kwoty [...] na kwotę [...] zł, jednak postępowanie przez organ nadal prowadzone było z naruszeniem art.7 i 136 kpa. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył co następuje : Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Jednakże, ponieważ niniejsza sprawa była już przedmiotem rozpoznania przez Sąd (akta sprawy IV SA/Po 575/09), ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia (art.153 ppsa). Oznacza to, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, a jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w sprawie. Organ administracji jest więc obowiązany rozpatrzyć sprawę ponownie, stosując się do oceny prawnej zawartej w uzasadnieniu wyroku. A Sąd w niniejszej sprawie ocenić czy wytyczne zostały wykonane. Ponownie rozpoznając sprawę słusznie organy wskazały, iż materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji. I tak stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W szczególności należy mieć na uwadze, iż zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. W wyroku z dnia 20 grudnia 1999 r.(sygn. akt IV SA 274/97, LEX nr 48234) Naczelny Sąd Administracyjny skonstatował, że organ odwoławczy rozpoznaje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie. Granice tegoż postępowania generalnie wyznaczają zasady ogólne postępowania administracyjnego, a przede wszystkim zasada prawdy obiektywnej, zasada praworządności i zasada dwuinstancyjności. Z zasady ogólnej prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 Kpa wynika, że na organ odwoławczy nałożony został obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym do zastosowania art. 136 Kpa, a więc uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. Wskazać należy, że zgodnie z przepisem art. 140 Kpa w postępowaniu odwoławczym w sprawach nie uregulowanych odrębnie w szczególnym przepisie mają odpowiednie zastosowanie przepisy o postępowaniu przed organami pierwszej instancji. Oznacza to dla organu odwoławczego w myśl art. 136 Kpa - obowiązek podjęcia wszelkich działań niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a więc także dopuszczenia nowych dowodów, jeżeli przyczyniają się do wyjaśnienia sprawy lub też, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części - zastosowania art. 138 § 2 Kpa. Ponadto z zasad ogólnych postępowania administracyjnego takich jak zasada dwuinstancyjności postępowania, zasada pogłębiania zaufania do organów państwa wynika obowiązek organu rozpoznania wszystkich żądań, wniosków i zarzutów strony oraz obowiązek ustosunkowania się do nich w uzasadnieniu swej decyzji. Wspomniane żądania, wnioski i zarzuty mogą być zawarte również w złożonym przez stronę odwołaniu, a obowiązkiem organu odwoławczego jest przytoczenie w tym względzie treści odwołania oraz ustosunkowanie się do niego w uzasadnieniu wydanej decyzji. W szczególności organ ma obowiązek odniesienia się do kwestii uznanych przez stronę za istotne. W niniejszej sprawie, w ocenie Sądu decyzja organu odwoławczego wymogi te spełnia. W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż jednym z podstawowych dowodów służącym ustaleniu opłaty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, określająca wartość nieruchomości tzn. operat szacunkowy. Słusznie bowiem organy – zgodnie z wytycznymi Sądu i orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego, uznały za stosowne sporządzenie nowego operatu w sprawie. W tym miejscu należy nadmienić, iż Sąd nie wskazywał wyraźnej potrzeby powołania nowego rzeczoznawcy w sprawie, a jedynie kwestię tą pozostawił do rozważenia organom administracyjnym, w przypadku gdy wartość nieruchomości przyjęta w operacie szacunkowym nasuwać będzie wątpliwości. Jedynie do czego Sąd zobowiązał, to dokonanie ponownej oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego, co winno dać wyraz w należycie sporządzonym uzasadnieniu, co w ocenie Sądu zostało wykonane, nie budzi zastrzeżeń i nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym uchylenie decyzji. Należy podkreślić, iż to rzeczoznawca ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, gdyż organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości opłaty jednorazowej decyduje organ. Na podstawie art. 7 art. 77 § 1 i art. 80 Kpa, na organie prowadzącym postępowanie spoczywa obowiązek wszechstronnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań w celu wyczerpującego zebrania materiału dowodowego oraz oceny tego materiału. Jedynie ustalone w taki sposób fakty mogą być uznane za udowodnione i stanowić materiał dowodowy będący niezbędną podstawą do wydania decyzji administracyjnej oraz jej uzasadnienia. Prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy jest bowiem niezbędnym elementem warunkującym prawidłowe zastosowanie norm prawa materialnego. Należy powtórzyć, iż stosownie zaś do treści art. 7 Kpa w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Z przepisem tym skorelowana jest regulacja zawarta w przepisach art. 77 Kpa, która zobowiązuje organy administracji do zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego. W tym miejscu wskazać należy, iż skarżący kładą szczególny nacisk na kwestię wartości nieruchomości przed zmianą planu. Skarżący wskazali, iż nieruchomości podobne do ich, w szczególności biorąc pod uwagę jej położenie przy drodze krajowej w pobliżu terenów komercyjnych miały wyższe ceny za m kw. W sporządzonym nowym operacie rzeczoznawca ustosunkowuje się do powyższej kwestii. Sporządzony nowy operat szacunkowy, obejmuje oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego – tj.5.01.2007r. oraz według poziomu cen na dzień sprzedaży działki – tj.24.01.2008r., dla dwóch funkcji ; "uprawy rolne" oraz "zabudowa produkcyjna, usługowa i inne funkcje gospodarcze". Z powodu niewystarczającej ilości transakcji na grunty podobne, wykonawca rozszerzył analizę rynku na teren całego powiatu ostrowskiego, a także zwiększył czasokres jego badania, zwracając szczególną uwagę na możliwość dostępu nabywanych gruntów do dróg publicznych. Według obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w O., działka nr [...] zlokalizowana jest pod obiekty produkcyjne, usługowe i dla innych funkcji gospodarczych – symbol w planie "2P". Przed uchwaleniem planu miejscowego, nieruchomość nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Faktycznie wykorzystywana była na cele rolne. W ogólnym planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego, który stracił ważność w dniu 31 grudnia 2003r., działka nr [...] znajdowała się w kompleksie gruntów rolnych, w ramach jednostki bilansowej planu oznaczonej symbolem 0.1 RP-tereny upraw polowych. Przed uchwaleniem planu nieruchomość została oszacowana na kwotę [...] zł/m kw., natomiast po uchwaleniu planu na kwotę [...] zł/m kw. Ponadto transakcje odrzucone przez rzeczoznawcę , na które powołują się skarżący, zostały wyeliminowane z uwagi na szczególne warunki zawarcia umów (grunty te zostały nabyte na polepszenie zagospodarowania już istniejących inwestycji). W zakresie nieuwzględnienia dostępu do drogi publicznej, wyjaśniono, iż działka nie ma formalnego dostępu do drogi krajowej nr 25 i dojazd do niej stanowi nieutwardzona droga wewnętrzna. W obowiązującym planie przewidziano dla przedmiotowej nieruchomości dostęp do drogi krajowej poprzez urządzenie ronda i ulicy wewnętrznej. W ocenie Sądu wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie z dnia 7 lipca 2010r. w sposób zgodny z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.), jak również zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. nr 207, poz.2109 ze zm.). Nieruchomość objęta zaskarżoną decyzją przed zmianą planu została wyszacowana na kwotę [...] (poprzednio [...]zł). Natomiast po zmianie planu wartość nieruchomości określono na kwotę [...]zł (poprzednio [...]zł), a zatem jej wartość wzrosła o kwotę [...]zł, co przy zastosowaniu 30% stawki opłaty planistycznej daje kwotę [...] zł. W świetle operatu oszacowana wartość gruntów rolnych nie jest ceną zaniżoną i odpowiada cenom rynkowym na tego typu grunty na rynku lokalnym. Na marginesie ubocznie należy zauważyć, iż skarżący zbyli przedmiotową nieruchomość aktem notarialnym umowy kupna sprzedaży z dnia [...] stycznia 2008r. za kwotę [...] zł. W przedmiotowej sprawie, organy prawidłowo oceniły stan faktyczny i przeprowadziły postępowanie dowodowe, Sąd nie dopatrzył się naruszeń przepisów prawa ( w szczególności art.153 ppsa) w zakresie wydanych decyzji przez organy administracyjne obu instancji, w związku z powyższym na podstawie art. 151 ppsa orzeczono jak w sentencji.