IV SA/Po 1116/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) Sędziowie WSA Maciej Busz WSA Józef Maleszewski Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi H. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę Sygn. akt IV SA/Po [...] Uzasadnienie Decyzją z dnia 28 listopada 2016r. [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu odwołania H. W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia 19 lipca 2016r., nr [...] W uzasadnieniu organ wskazał, że zaskarżoną decyzją organ I instancji uwzględnił wniosek D. O. i ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego przewidzianego do realizacji na działce nr [...] przy ul. [...] w P., zmienionego i uzupełnionego dnia 1.06.2016r. Dalej organ wskazał, że H. W. w odwołaniu wniosła o uchylenie decyzji organu I instancji, albowiem przeprowadzona analiza funkcji nie jest zgodna ze stanem faktycznym. Budynki w zabudowie bliźniaczej jednorodzinnej, które obejmuje analiza funkcji na działkach o szerokości granicy frontowej 9,5 m (tak jak to jest w przypadku działki [...]) mają szerokość 6,5 m. Tak więc określona w przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy szerokość planowanego budynku ok.7 m jest podana w sposób nieprecyzyjny i przy szerokości granicy linii frontowej 9,5 m nie gwarantuje odpowiedniej odległości od granic działek sąsiednich (tj. działki [...] oraz działki [...]). Nadto podała, że jako właścicielka działki [...] nie wyraziła zgody na posadowienie budynku o szerokości ok. 7 m w granicy działki. Kolegium odnosząc się do zarzutów odwołania wskazało, iż na etapie ustalania warunków zabudowy możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy w wypadku łącznego spełnienia warunków z art.61 ust.1 u.p.z.p. Kolegium podniosło również, że decyzja organu I instancji nie narusza art. 107 Kpa. W toku postępowania organ ustalił strony postępowania i jak wynika z akt sprawy decyzja została stronom doręczona ( poświadczają to zwrotne potwierdzenia odbioru). Decyzja odpowiada też warunkom stawianym w art. 107 § 1 Kpa. Zgodnie z § 9 rozporządzenia wymagania dotyczące nowej zabudowy ustala się w decyzji o warunkach zabudowy zawierające część tekstową i graficzną, natomiast załącznikiem do decyzji nie jest pełna analiza ( pozostaje w aktach sprawy), lecz jej wyniki zawierające cześć tekstową i graficzną. Kolegium wskazało, iż w niniejszej sprawie obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo. W ocenie Kolegium wyznaczenie obszaru analizowanego w promieniu 50 m od granic terenu objętego wnioskiem stanowi minimalną odległość wskazaną w rozporządzeniu, ponieważ szerokość frontowej granicy działki wynosi ok. 9,5 m. Zabudowa objęta takim promieniem (50,0m) jest wystarczająca dla określenia możliwości lokalizacji wnioskowanej inwestycji. W obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zrealizowana w formie wolno stojącej bliźniaczej. Głównym budynkom mieszkalnym towarzyszą zabudowania gospodarczo – garażowe. Planowana inwestycja kontynuuje funkcję mieszkalną jednorodzinną w obszarze analizowanym. Średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi ok.25,3 %. Wskaźnik zabudowy dla wnioskowanej działki wyniesie maksymalnie 35%. Wyznaczono go w oparciu o zapis § 5 ust.2 rozporządzenia. Budynki mieszkalne w terenie analizowanym posiadają do 2 kondygnacji nadziemnych i wysokość przy dachach płaskich do ok.8 m, przy dachach stromych do ok. 9 m. Planowany budynek 2 kondygnacyjny o wysokości do 8,0 m kontynuuje wysokość zabudowy sąsiedniej. Średnia szerokość elewacji w obszarze analizowanym wynosi ok. 11,4 m. Budynki w zabudowie bliźniaczej mają szerokość ok.6,5 – 7,5 m. Wnioskowany budynek ma posiadać szerokość elewacji ok.7m. Inwestycja kontynuuje szerokość elewacji budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Budynki mieszkalne jednorodzinne posiadają dachy płaskie i strome. Wnioskowany budynek ma posiadać dach płaski. Inwestycja kontynuuje zatem geometrię dachów zabudowy sąsiedniej. Linia zabudowy jest generalnie uporządkowana. Budynki zlokalizowane są w większości w odległości ok. 5-6 m od frontowej granicy. Zatem planowana inwestycja kontynuuje istniejącą linię zabudowy. Planowany budynek będzie drugim budynkiem mieszkalnym na jednej działce, jednak jego realizacja we frontowej części nieruchomości korzystnie wpłynie na ład przestrzenny i będzie stanowiła uzupełnienie pierzei zabudowy ul. [...]. Podane wartości są wartościami maksymalnymi, które przy uwzględnieniu wymogów określonych w decyzji oraz przepisów prawa, mogą ulec zmniejszeniu. Organ podniósł, iż że na etapie ustalania warunków zabudowy nie wskazuje się miejsca usytuowania planowanego obiektu. Zgodnie z art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy określa linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Na załączniku graficznym linie rozgraniczające teren inwestycji zostały wkreślone. Natomiast miejsce usytuowania spornego budynku zostanie ustalone w postępowaniu związanym z udzieleniem pozwolenia na budowę. Tym samym szczegółowa ocena w zakresie oddziaływania na nieruchomości sąsiednie będzie możliwa po przedłożeniu konkretnego projektu budowlanego i będzie miała miejsce w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniosła H. W. nie zgadzając się z jej treścią. Skarżąca nie sformułowała żadnych zarzutów skargi. Na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2017r. pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji, zarzucając naruszenie § 5 ust.2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie braku uzasadnienia co do zastosowania odstępstwa w wyznaczeniu innego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy aniżeli średni w obszarze analizowanym. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie powtarzając argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej "Ppsa") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.). W pierwszej kolejności wskazać należy, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej jak również zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy - przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę ich działań. Ustawodawca nakazuje w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględniać prawo własności ( art. 1). Prawo własności może być ograniczone tzw. władztwem planistycznym - ale wszelkie przepisy ograniczające prawo własności nie mogą być interpretowane rozszerzajaco. Ograniczenia prawa własności (wartości chronionej Konstytucją RP) mogą wyłącznie wynikać z ustaw. Decyzja może ograniczać prawo własności, ale wyłącznie wówczas, gdy u jej podstaw leży ustawa. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sposób bardzo wyraźny akcentuje konstytucyjne prawo własności. Daje temu wyraz art. 6 ust. 2 stwierdzając, iż w granicach określonych ustawą "każdy ma prawo (...) do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny (zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich (...)". Wyrazem takiej polityki ustawodawcy jest niewątpliwie art. 56 mówiący o tym, iż "nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi". Przepis ten odpowiednio stosuje się do wszystkich decyzji o warunkach zabudowy ( art. 64 ust.1). Art. 60 i nast. ustawy określają przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jest to możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Natomiast zgodnie z art. 59 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Rozporządzenie to wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 i ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. To jednakże należy podkreślić, że analizy architektoniczno - urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy. W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (por. wyroku WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, publ. LEX nr 394803). Jednak trzeba mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie organ przeprowadził analizę i prawidłowo wyznaczył obszar analizowany. Wskazać należy, iż § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia określa jedynie minimalną wielkość obszaru analizowanego. Z niniejszej regulacji natomiast nie wynika, że niedopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna. Organ ustalając granice obszaru analizowanego powinien mieć na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Wobec tego nie można w sposób formalistyczny ograniczać sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Racjonalność urbanistyczna może bowiem wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie (zob. wyrok NSA z dnia 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07, publikowany w zbiorze LEX nr 488467). Wymaga podkreślenia to, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, co oznacza, że zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Wobec tego w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące na konkretnym obszarze. Ścieśniająca wykładnia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, według której decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie pewnej "podprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012r., sygn. akt II OSK 10/11, publikowany w zbiorze LEX nr 1145557). W opisanych wyżej okolicznościach sprawy mając na uwadze przedstawione rozważania stwierdzić należy, iż brak jest podstaw, które uzasadniałyby twierdzenie, że minimalna granica obszaru analizowanego stanowi jednocześnie górną granicę tego obszaru. Sposób wyznaczenia granic tego obszaru nie stanowi sztywnej zasady, ważne jest jedynie aby jego granice nie były mniejsze niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejsza niż 50 m, co jest minimum (por. wyrok NSA z dnia 7 lipca 2011 r., sygn. akt II OSK 171/11, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl). Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (tak wyrok WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, Lex 394803). Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. Zadaniem organu administracyjnego jest ustalenie, czy nowa zabudowa będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także, czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu. Strona formułując zarzut niewłaściwego wyznaczenia obszaru analizowanego uznała, iż przeszkodę w wydaniu przedmiotowej decyzji stanowi fakt, że budynki w zabudowie bliźniaczej jednorodzinnej, które obejmuje analiza funkcji na działkach o szerokości frontowej 9,5 m (tak jak w przypadku dz. nr [...]) mają szerokość 6,5 m, więc określona w przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy szerokość planowanego budynku ok. 7 m jest podana w sposób nieprecyzyjny i przy szerokości granicy frontowej 9,5 m nie gwarantuje odpowiedniej odległości od granic działek sąsiednich (tj. dz.[...] i [...]). Z powyższym stwierdzeniem strony skarżącej nie można się zgodzić. Parametry nowej zabudowy nie muszą być określone w decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie konkretną liczbą. Zważywszy, że decyzja o warunkach zabudowy określa tylko, czy planowane przedsięwzięcie jest możliwe do realizacji na danym terenie, należy dopuścić określenie tych parametrów również poprzez wskazanie ich dolnej i górnej granicy, czy też użycie określenia "około". Następnie wskazać należy, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000 – w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 1 Rozporządzenia). W niniejszej sprawie warunek powyższy został spełniony. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż analiza urbanistyczna jak i jej wyniki zostały sporządzone na kserokopii mapy załączonej do wniosku przez inwestora. Stąd dla oceny zachowania powyższego wymogu istotne jest czy mapa załączono do wniosku jest mapą, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W niniejszej sprawie, co nie jest kwestionowane przez skarżącą, zarówno część graficzna decyzji jaki i wyniki analizy w formie tekstowej i graficznej zawierają zarówno oznaczenie decyzji do której stanowią załącznik jak również zawierają podpis osoby uprawnionej do wydania decyzji w sprawie warunków zabudowy. Przechodząc do oceny ustalonych w niniejszej sprawie warunków zabudowy wskazać należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, to jest: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Ze sporządzonej w niniejszej sprawie analizy bezsprzecznie wynika, iż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zatem nie ulega wątpliwości, iż warunek kontynuacji funkcji w niniejszej sprawie został spełniony. . Odnosząc się do kwestii ustalenia linii zabudowy, zdaniem Sądu powyższy parametr został ustalony prawidłowo. Stosownie do § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). W niniejszej sprawie linia zabudowy została wyznaczona stosownie do postanowień § 4 ust. 1 rozporządzenia jako przedłużenie linii istniejącej na działkach sąsiednich. Odnosząc się natomiast do przesłanki kontynuacji wskaźnika powierzchni zabudowy podnieść należy, iż zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). W niniejszej sprawie ze sporządzonej analizy wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki dla inwestycji objętej wnioskiem wynosi 35% i jest wyższy od ustalonego w obszarze analizowanym, który wynosi 25,3%. Należy zauważyć, że organ I instancji uzasadnił, iż możliwe jest wyznaczenie innego wskaźnika niż średni w obszarze analizowanym, a to z uwagi na fakt, iż istnieje w obszarze analizowanym wielkość zabudowy wyższa niż średnia wyznaczona w obszarze analizowanym. Po sąsiedzku przy ul. [...] działka nr [...] posiada wskaźnik wielkości zabudowy wynoszący 42,2%.natomiast przy ul. [...] wskaźnik ten wynosi 38,9%, zaś przy ul. [...] – 37,2 % (co wynika wprost tabeli zawartej w analizie (k.36 akt administracyjnych). Zatem słusznie wskazał organ I instancji, iż dopuszczono wyższe zainwestowanie wnioskowanej działki, ponieważ parametr ten nie przekracza wartości maksymalnej badanego obszaru. Wątpliwości Sądu nie budzą również ustalenia organu odnośnie pozostałych parametrów zabudowy takich jak geometria dachu, szerokość elewacji frontowej czy wysokość budynku. Wskazać w tym miejscu należy, iż wszystkie te parametry ustalone zostały zgodnie z rozporządzeniem i w sposób wyczerpujący wyjaśnione. Podkreślić należy, iż analiza urbanistyczna zawiera nie tylko dane pozwalające na weryfikacje ustaleń organu ale również zawiera wyjaśnienia co do każdego z parametrów. W niniejszej sprawie należy mieć również na uwadze, iż strona nie zgłaszała w skardze zastrzeżeń co do parametrów zabudowy jak wysokość budynku, geometria dachu czy też szerokość elewacji frontowej. W tym stanie rzeczy uznać należy, że parametry zabudowy zostały ustalone prawidłowo w oparciu o należycie sporządzoną analizę urbanistyczną. W niniejszej sprawie nie ulega również wątpliwości, iż został spełniony warunek teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej jak również że istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, co potwierdzając pisma gestorów sieci załączone do wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 Ppsa skargę oddalił.