IV SA/Po 1164/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Radzicka (spr.) Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska WSA Anna Jarosz Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 lutego 2014 r. sprawy ze skarg M. G., J. G., Spółdzielni Mieszkaniowej im. H. C. w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. nr (...) z dnia (...) r.; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz M.i J. G. kwotę (...) (...) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej im. H. C. w P. kwotę (...) (...) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania; 4. określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Decyzją z dnia (...) r. nr (...) po kolejnym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta P. na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej u.p.z.p.) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz., U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej K.P.A.), po rozpatrzeniu wniosku A. H., K. K. i J. K. z dnia (...) r., uzupełnionego (...) r., (...) r., (...) r. i (...) r. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z funkcją usługową-handlową w parterze, przewidzianej do realizacji na działkach nr (...), (...), (...), (...), (...) ark.(...), obręb W., położonych w P. przy ul. J. (...), ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że działki objęte wnioskiem o wydanie warunków zabudowy znajdują się w obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym, zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie żądanej decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pkt 1 – 5 niniejszego przepisu. Warunki te to:1) co najmniej jedna z sąsiednich działek, dostępnych z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące/projektowane i umownie zabezpieczone uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) dla zmiany przeznaczenia terenu na którym ma być realizowana inwestycja nie jest wymagana zgoda na zmianę gruntów rolnych / leśnych na cele nierolnicze / nieleśne; 5) wydana decyzja o warunkach zabudowy byłaby zgodna z przepisami odrębnymi. W celu rozstrzygnięcia o potencjalnej możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, przeprowadzono analizę stanu prawnego i faktycznego, a także analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym wyznaczonym wokół terenu którego dotyczy wniosek. Pismem z dnia (...) r. strony postępowania wniosły uwagi co do przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zagospodarowania terenu. W związku z powyższym przeprowadzono wizję w terenie z dokumentacją fotograficzną. Na jej podstawie ustalono, że wnioskowana działka w części południowej zabudowana jest murowanymi budynkami garażowymi, pozostała część działki pozostaje niezagospodarowana. Wizja w terenie potwierdziła także, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki 6 kondygnacyjne na posesjach przy ul. K. (...) i ul. P. (...) oraz ul. J. (...). Sporządzono ponownie analizę stanu faktycznego z uwzględnieniem: działki nr (...) przy ul. K. zabudowanej budynkiem usługowym, działki nr (...) zabudowanej budynkiem trafostacji, działki nr (...) przy ul. J. zabudowanej budynkiem szkoły, działki nr (...) przy ul. P. (...) zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym, działek nr (...) i (...) przy ul. J. zabudowanych budynkami garażowymi, działki nr (...) przy ul. K. (...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Ze względu na czas toczącego się postępowania (od 2006 r.), dla wszystkich budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym zweryfikowano ponownie dane adresowe. Równocześnie po wizji w terenie zweryfikowano wskaźniki zabudowy na poszczególnych działkach i naniesiono zmiany w zakresie wskaźnika zabudowy na działkach przy ul. K. (...) i ul. K. (...). Obszar analizowany, wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r. Nr 164, poz. 1588, dalej rozporządzenie z 2003 r.), objął zabudowę stanowiącą urbanistyczną całość. Ponadto, działki przez które przebiega granica obszaru analizowanego, w przypadku gdy większa część ich zabudowy znajduje się w granicach obszaru analizowanego, uwzględniono w całości. W obszarze analizowanym znajdują się: działki położone wzdłuż ul. J. nr (...) z budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi uzupełnionymi o usługi w parterach budynków; działki nr (...) i (...) położone przy ul. J. z zespołami garaży murowanych; działka nr (...) położona przy ul. J. z budynkiem trafostacji; działka nr (...) położona przy ul. J. (...) z budynkiem szkoły i boiskiem szkolnym działki położone wzdłuż ul. P. nr (...),(...) z budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, działka położona przy ul. P. (...) z budynkiem mieszkalno- usługowym biurowym, działki położone wzdłuż ul. D. W. nr (...), (...) z budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi; działki położone wzdłuż ul. K. nr (...) z budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi i jednorodzinnym, ul. K. (dz. nr (...)) - budynkiem usługowym. Zdaniem organu, w sprawie planowanej lokalizacji budynku wielorodzinnego z funkcją usługowo-handlową, gdzie zastosowanie mają przepisy art. 61. ust.1 pkt 1 u.p.z.p. uwzględniono wszystkie aspekty, na podstawie których należało rozstrzygnąć zasadność ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Przywołany przepis wprowadza zasadę "dobrego sąsiedztwa", której celem jest dostosowanie planowanej inwestycji do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Analizując wniosek uznano, że gwarancją optymalnego wkomponowania nowej zabudowy jest dostosowanie parametrów przedmiotowego budynku do zabudowy położonej najbliżej względem działki objętej wnioskiem. Rozpatrując sprawę uznano także, że o rozstrzygnięciu sprawy zadecyduje wynik badania predyspozycji wnioskowanego terenu pod budowę obiektu o określonych przez inwestora gabarytach, a następnie rozważenie możliwości ustalenia takich wymagań, które zapewnią kontynuację funkcji, parametrów oraz cech zagospodarowania sąsiedniej zabudowy i spełnienie warunku "dobrego sąsiedztwa", o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W analizie ustalono, że dominującą funkcją na obszarze analizowanym jest funkcja mieszkaniowa wielorodzinna, uzupełniona usługami towarzyszącymi takimi m.in. jak handel, biura czy oświata. Od strony ul. K. dominuje zwarta zabudowa pierzejowa z początku XX w. Od strony ul. P. jest ona uzupełniona budynkami sytuowanymi na podobnych zasadach wzdłuż frontowej granicy działek. Od strony ulicy D. W. oraz ul. J. kwartał ulic domknięty jest zabudową zwartą wycofaną o ok. 10- 12 m od linii rozgraniczającej układ drogowy. Średnia szerokość elewacji wynosi ok. 30 m. Całość stanowi kwartał zabudowy, wśród której znajdują się działki objęte wnioskiem. Budynki w rejonie analizowanym posiadają od 5 do 6 kondygnacji nadziemnych tj. ok, 15 m - 18 m. Średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi ok. 46% , maksymalny - ok. 86% (budynek przy ul. J. (...)). Występują dachy skośnie i płaskie. Przeprowadzona analiza wykazała, że w terenie analizowanym znajduje się co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Te kryteria spełniają wszystkie działki z zabudową mieszkaniową i usługową o której mowa wyżej położone przede wszystkim wzdłuż ul. J., inwestycja kontynuuje funkcje i średnie parametry zabudowy występującej w obszarze analizowanym. W zakresie ustalonych parametrów stwierdzono również, że planowana inwestycja kontynuuje: dominującą funkcję mieszkaniową wielorodzinną tj. budynki usytuowane w bezpośrednim sąsiedztwie na działkach nr (...) przy ul. J. (...), działce nr (...) położonej przy ul. P. (...) i działce nr (...) przy ul. J. (...); linię zabudowy wyznaczoną na przedłużeniu elewacji frontowej budynku położonego na działce nr (...) przy ul. J. (...); wysokość jak i formę dachów płaskich sąsiedniej zabudowy (tj. budynki usytuowane przy ul. J. (...), ul. P. (...)); ilość kondygnacji jaka występuje w sąsiedniej zabudowie (tj. ul. K. (...) i ul. J. (...)).Ustalony wskaźnik wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu w wysokości 46% jest wskaźnikiem równym średniemu wskaźnikowi w obszarze analizowanym. Analiza wykazała, że wskaźnik o takiej wartości może skutkować lokalizacją budynku o powierzchni maksymalnej 1100m2. Jest to wielkość, która nawiązuje do gabarytów sąsiednich budynków i nie wpływa negatywnie na ład przestrzenny. Ustalony wskaźnik może ulec zmniejszeniu, bowiem w trakcie szczegółowego opracowania projektu budowlanego będą zbadane relacje związane z przesłanianiem i nasłonecznianiem budynków. Ustalone wartości na etapie konkretyzacji warunków zabudowy mogą ulec zmianie i obniżeniu. W ocenie analizującego wprowadzenie nowego budynku na zasadach określonych wyżej nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny. Wobec ww. uwarunkowań przestrzennych lokalizację budynku mieszkalno-usługowego w miejscu budynków przewidzianych do rozbiórki - uznano za uzasadnioną przestrzennie i funkcjonalnie. Wprowadzając wnioskowany budynek możliwe będzie dokończenie układu zabudowy pierzejowej. Niewykorzystany teren w głębi kwartału zostanie uporządkowany i zwiększy swą atrakcyjność. Przy tak ustalonych parametrach zabudowy, budynek będzie kontynuował funkcję i formę sąsiedniej zabudowy. W niniejszym postępowaniu rozstrzygnięto wyłącznie o potencjalnej lokalizacji wnioskowanej inwestycji; nie rozstrzygnięto m.in. o jednoznacznym usytuowaniu obiektu względem granic, lokalizacji dojazdów, dojść, miejsc parkingowych. Ustalono dla niej parametry adekwatne dla zabudowy mieszkalnej i usługowej występującej w obszarze analizowanym. Podane wartości są wartościami maksymalnymi, które przy uwzględnieniu wymogów decyzji i przepisów prawa ze szczególnym uwzględnieniem zacieniania i przesłaniania mogą mieć wpływ na zmniejszenie parametrów nowego obiektu. Konkretyzacja zapisów decyzji o warunkach zabudowy z uwzględnieniem prawa sąsiedzkiego, o którym mowa w art. 5, ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r.- Prawo budowlane, nastąpią na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji pozwolenia na budowę. W zakresie wymagań art. 61 ust. 1 pkt. 2-5 wykazano, że teren, na którym planowana jest inwestycja: posiada dostęp do drogi publicznej z ul. .J.; uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego: sieć elektroenergetyczna - zgodnie z opinią nr (...) z dnia (...) r. E. Sp. z o.o. zobowiązał się do wykonania uzbrojenia terenu w sieć elektroenergetyczną. W związku z tym, odstąpiono od wzywania wnioskodawcy o umowę, ponieważ E. w swojej opinii zobowiązała się do wykonania uzbrojenia terenu w sieć. Sieć gazowa - zgodnie z opinią W. Sp. z o.o. znak: (...) z dnia (...) r., sieć wodno-kanalizacyjna - zgodnie z pismem A. S.A. znak: (...) z dnia (...) r., wody opadowe - zgodnie z pismem A. S.A. nr (...) z dnia (...) r. Wody opadowe pochodzące w całości z terenu ww. działek należy zagospodarować na ich terenie,. sieć cieplna - zgodnie z aneksem 2 z dnia (...) r. do umowy o przyłączenie nr (...) zawartej w dniu (...) r. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych w sprawie nie mają zastosowania przepisy odrębne. Organ ponownie zbadał kto, w rozumieniu art. 28K.p.a., powinien uczestniczyć na prawach strony w niniejszym postępowaniu. Ponownie zweryfikowano dane i ustalono krąg stron postępowania na podstawie informacji zawartych w Ewidencji Gruntów dla miasta P. oraz bazy danych Ewidencji Podatkowej od Nieruchomości prowadzonej przez Wydział Finansowy Urzędu Miasta P. Ponadto dokonano weryfikacji powyższych danych właścicieli z danymi zawartymi w księgach wieczystych (wydruki z ksiąg wieczystych dołączono do akt sprawy). Dane zawarte w bazie Ewidencji gruntów dla miasta P. zgadzają się z danymi zawartymi w księgach wieczystych odnośnie właścicieli sąsiednich działek. Mimo, iż żadna ze stron nie informowała o jakichkolwiek zmianach, w celu prawidłowego ustalenia kręgu stron postępowania, organ przed wydaniem decyzji ponowienie dokonał weryfikacji, pod kątem aktualności danych z bazy Ewidencji Gruntów dla miasta P. oraz Ewidencji Podatkowej od Nieruchomości. Do sprawy załączono odpowiednie wypisy z ewidencji potwierdzające ten stan. Mając powyższe na uwadze, zdaniem organu, dokonano wszelkiej staranności w ustaleniu kręgu stron niniejszego postępowania. W toku prowadzonego postępowania administracyjnego organ wystąpił do właściwych w przedmiotowej sprawie jednostek z wnioskiem o uzgodnienie warunków zabudowy. Niniejsza decyzja została wydana po uzgodnieniach przeprowadzonych zgodnie z art. 60 ust.1 w związku z art. 53 ust. 4 i 5 oraz art. 64 ust. 1 u.p.z.p.. Projekt decyzji uzgodniono z Miejskim Konserwatorem Zabytków. Ponadto w przedmiotowej sprawie odstąpiono od uzgodnienia niniejszej decyzji z Zarządem Dróg Miejskich w trybie art. 106 K.p.a. gdyż, zgodnie z aktualną linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego ustaloną w wyroku z dnia 20 czerwca 2007 r. (sygn. II OSK 922/06), dyspozycja zawarta w art. 106 k.p.a. nie ma zastosowania w tych przypadkach, gdy do wydania decyzji w postępowaniu głównym, jak i wydania uzgodnienia uprawnione są jednostki działające w imieniu tego samego organu. Odwołanie od przedmiotowej decyzji złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa zarzucając ww. decyzji naruszenie art. 61 ust 1 pkt 3 u.p.z.p., poprzez wydanie decyzji mimo, iż istniejące lub planowane uzbrojenie terenu jest niewystraczające dla zamierzenia budowlanego, art. 61 ust 1 pkt 5 u.p.z.p., poprzez wydanie decyzji pomimo nie przedłożenia przez inwestora stosownych umów w zakresie zasilania w wodę oraz odprowadzania ścieków, a także dostaw gazu, § 5 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. poprzez ograniczenie się w analizie do podania samego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy tj. samego wyniku obliczeń, art. 7 i 77 K.p.a. poprzez wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy pomimo nie wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i nie zebrania pełnego materiału dowodowego, w szczególności wobec braku umów, o jakich mowa w art. 61 ust. 5 w zw. z art. 61 ust 1 pkt 3 u.p.z.p. W dniu (...) r. do organu wpłynęło również odwołanie M. i J. G. reprezentowanych przez profesjonalnego pełnomocnika. Odwołujący decyzji zarzucili naruszenie art 9 i 10 § 1 i 2 K.p.a. poprzez brak poinformowania stron o terminie i miejscu dokonania oględzin przedmiotowej nieruchomości będących dowodem istotnym w sprawie, tym samym uniemożliwiając stronom wypowiedzenie się w sprawie zebranego materiału dowodowego oraz nienależycie informując strony o okolicznościach mających wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków, art. 8 i art. 79§1 K.p.a. poprzez brak poinformowania stron o terminie i miejscu dokonania oględzin przedmiotowej nieruchomości będących dowodem istotnym w sprawie, podważając zaufanie obywateli do władzy publicznej, naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa wynikającej z art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez ustalenie dla inwestycji, projektowanej na działkach nr (...), nr (...), nr (...), nr (...) oraz nr (...) wskaźnika nieprzekraczalnej powierzchni zabudowy na poziomie 46 %, w sytuacji, gdy nieruchomości sąsiadujące bezpośrednio i posiadające "styk" z dłuższymi bokami nieruchomości, są zabudowane w stopniu niższym - od Zachodu działka nr (...) (40 %), od Wschodu działka nr (...) (30%); art 61 ust 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji, pomimo braku wystarczającego uzbrojenia terenu w zakresie odprowadzania wód opadowych dla zamierzenia budowlanego oraz braku umowy gwarantującej ww. uzbrojenie terenu zawartej między inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną, § 5 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 8 K.p.a., poprzez nieuwzględnienie w analizie powierzchni zabudowy działek nr (...), (...), (...), brak wskazania podstawy prawnej nieuwzględnienia ww. działek oraz podważanie zaufania stron do organów państwa poprzez wprowadzanie w błąd - w części tekstowej bowiem wyników analizy z dnia (...) r. dot. wielkości wskaźnika powierzchni nowej zabudowy wskazano, że pod uwagę wzięto wszystkie działki objęte obszarem analizowanym; § 7 rozporządzenia z 2003 r. poprzez wyznaczenie górnej krawędzi elewacji frontowej bez przeprowadzenia należytej analizy w tym zakresie oraz nieuzasadnione ustalenie możliwości pobudowania sześciu kondygnacji nadziemnych - bez uwzględnienia układu terenu w obszarze analizowanym oraz bezpośredniego sąsiedztwa nieruchomości, dla której wydane zostały warunki zabudowy; § 9 ust 1 rozporządzenia poprzez brak przedstawienia na załączniku graficznym do skarżonej decyzji sposobu zagospodarowania terenu na nieruchomości, dla której wniesiono o wydanie warunków zabudowy, art. 1 ust. 1 i art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p. poprzez nieuwzględnienie wymagań ładu przestrzennego oraz walorów architektonicznych i krajobrazowych przy ustalaniu warunków zabudowy dla nieruchomości przy ul. J. (...) z uwzględnieniem faktu, iż przedmiotowa nieruchomość wchodzi w skład, zespołu urbanistyczno-architektonicznego W., wpisanego do rejestru zabytków pod nr (...) decyzją z dnia (...) r., art. 1 ust. 2 pkt 7 u.p.z.p, poprzez nieuwzględnienie przy wydawaniu skarżonej decyzji prawa własności skarżących, naruszenie zasady legalności i praworządności działania organów administracji publicznej - art. 6 i 7 K.p.a. wynikające z uchybienia przy rozstrzyganiu niniejszej sprawy przepisom prawa materialnego i procesowego; naruszenie art. 77 § 1 K.p.a,, poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego istotnego z punktu widzenia decyzji warunkach zabudowy oraz art. 7 k.p.a. poprzez dokonanie błędnych ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie; naruszenie wynikającej z art. 7 K.p.a. zasady uwzględniania słusznego interesu' obywateli, polegające na ignorancji słusznego interesu mieszkańców budynków przy ul. J. i ul. P., co podważa zaufanie obywateli do organów administracji publicznej i narusza także art. 8 K.p.a. Dodatkowo skarżący wnieśli o przeprowadzenie oględzin przedmiotowej nieruchomości celem wykazania: nieprawidłowości ustaleń decyzji co do wysokości planowanej zabudowy oraz dopuszczalnej ilości kondygnacji; niemożliwości pełnego zagospodarowania wód opadowych z terenu nieruchomości i zarzucili, że nie poinformowano ich o przeprowadzonych oględzinach (naruszenie art. 79 k.p.a.). Odwołanie od przedmiotowej decyzji złożyła także w dniu (...) r. K.K. zarzucając wybiórczą analizę otaczającej zabudowy. W odwołaniu podniesiono, że planowana inwestycja nie kontynuuje wysokości zabudowy sąsiedniej, nie uwzględnia naturalnego spadku ulicy J. w kierunku wschodnim oraz charakterystycznej dla obu jej pierzei zasady, że budynki w kierunku wschodnim zmniejszają swoją wysokość bezwzględną. Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na podstawie art. 77 § 1, art. 107 § 1 i § 3, art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art. 1 ust. 2 i art. 53 ust. 3-5, art. 54, art. 56, art. 59 w związku z art. 64 oraz art. 61 ust. 1 i 5 u.p.z.p., § 3, § 4 ust. 1, § 5 ust. 1, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4, § 8 i § 9 rozporządzenia z 2003 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W motywach uzasadnienia organ II instancji wskazał, przywołując treść przepisów art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 - 5 u.p.z.p. oraz § 4- § 9 rozporządzenia z 2003 r., że postępowanie organu I instancji nie pozostaje w sprzeczności z przedstawionymi przepisami. Organ I instancji podjął wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego zmierzającego do wydania prawidłowej decyzji. Do decyzji załączono mapę zasadniczą z umiejscowieniem terenu inwestycji, wyniki analizy w formie graficznej oraz wyniki analizy w formie tekstowej. W sposób szczegółowy dokonano analizy działki objętej wnioskiem oraz obszaru wyznaczonego zgodnie z przepisami rozporządzenia. Z uwagi na sposób zagospodarowania terenu sąsiadującego z terenem objętym wnioskiem ustalono, że planowana zabudowa spełnia warunki wynikające z zasady dobrego sąsiedztwa i mieści się w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów. W ramach przeprowadzonej analizy wyznaczono wokół działki, której dotyczy wniosek obszar analizowany w promieniu 78 m od granic terenu objętego wnioskiem (trzykrotność frontowej granicy terenu (3x26 m). W ocenie Kolegium, organ I instancji prawidłowo ustalił, że w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem występuje zabudowa o zróżnicowanej funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej, usługowo - biurowej i handlowej, z przewagą zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Duże zróżnicowanie występuje również w zakresie pozostałych parametrów branych pod uwagę przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, szerokość elewacji waha się od 9 m do 78 m, wskaźnik zabudowy terenu od 9 % do 86 %, ilość kondygnacji od jednej do sześciu, zróżnicowana jest również geometria dachu. Uzasadniając przyjęty przez siebie parametr wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki organ I instancji wykazał, że przy jego określeniu uwzględniono wszystkie (zabudowane) działki znajdujące się w obszarze analizowanym i średni wskaźnik ustalony został na ok. 46% powierzchni działek, natomiast średnia szerokość elewacji wynosi 30 m. Podobnie za uzasadnione Kolegium uznało ustalenia dotyczące parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu i ustalenia linii zabudowy. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego organ I instancji zasadnie stwierdził, że planowana inwestycja kontynuuje funkcje, parametry, cechy oraz wskaźniki zabudowy i zagospodarowania terenu. Teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, działka posiada zabezpieczone uzbrojenie wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wyniki analizy w formie zarówno tekstowej, jak i graficznej załączono do decyzji organu I instancji o warunkach zabudowy. Analiza ta przeprowadzona została w sposób zgodny z wymogami przewidzianymi w treści § 3 rozporządzenia z 2003 r. Organ co prawda nie dołączył do decyzji pełnych ustaleń analizy, tworząc dokument "Wyniki analizy", jednak w aktach sprawy znajduje się analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu ( karty 1769-1771 akt) i z tej przyczyny w ocenie Kolegium brak jest podstaw do uchylenia decyzji. Odnosząc się do zarzutów odwołujących organ II instancji wskazał, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta, Zapewnienia, jakie przedłożył inwestor stanowią gwarancję, iż projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. SKO stwierdziło, że organ I instancji, jak wynika z akt sprawy, brał pod uwagę wymagania ładu przestrzennego oraz walory architektoniczne i krajobrazowe przy ustalaniu warunków zabudowy dla nieruchomości przy ul. J. (...). Brał też pod uwagę fakt, że przedmiotowa nieruchomość wchodzi w skład, zespołu urbanistyczno-architektonicznego W., wpisanego do rejestru zabytków pod nr (...) decyzją z dnia (...) r. i w związku z powyższym uzyskał uzgodnienie od Miejskiego Konserwatora Zabytków (postanowienie nr (...) z dnia (...) r.). Organ odwoławczy nie podzielił również stanowiska skarżących, że decyzja narusza art 1 ust. 2 pkt 7 u.p.z.p, poprzez nieuwzględnienie przy wydawaniu zaskarżonej decyzji prawa własności. skarżących, czy też art. 7 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie słusznego interesu mieszkańców budynków przy ul. J. i ul. P. Przyczyną odmowy uwzględnienia wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy nie może być brak zgody właściciela lub osób trzecich na realizację inwestycji. Żaden przepis prawa nie uzależnia bowiem możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy od zgody osób trzecich. Powyższe wynika także z charakteru decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, która wydawana jest w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ma zatem charakter aktu planistycznego w tym znaczeniu, że kreuje na przyszłość możliwość zabudowy terenu dla przedsięwzięcia objętego wnioskiem. Decyzja ustalająca warunki zabudowy nie ma też charakteru uznaniowego. W postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, organ nie może bowiem odmówić jej wydania z przyczyn dotyczących sąsiednich nieruchomości, jeżeli przepisy prawna nie wyłączają jej wydania. W ocenie organu dbając o zachowanie ładu przestrzennego i harmonijność urbanistyczną nie należy pomijać praw wynikających z własności nieruchomości i przy ustalaniu parametrów związanych z przyszłą zabudową uwzględniać prawo własności i przyjmować te rozwiązania, które stanowią jak najmniejszą uciążliwość dla właściciela, pamiętając że ograniczenia w swobodnym zagospodarowaniu terenu mogą wynikać tylko z ustawy. W decyzji o warunkach zabudowy organ orzekający powinien w możliwe najszerszy sposób ustalić warunki inwestowania, ich konkretyzacja następuje dopiero w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, w którym rozstrzygane są szczegółowe kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiedniej oraz jej zgodności z warunkami wynikającymi z odpowiednich przepisów prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych. Dalej odnośnie zarzutu naruszenia prawa własności właścicieli sąsiednich nieruchomości Kolegium wskazało, że każdy ma prawo do zagospodarowania nieruchomości, do której ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Naruszenie interesu publicznego oraz osób trzecich musi wynikać z naruszenia konkretnego przepisu prawa. Ochrona uzasadnionych interesów właścicieli działek sąsiadujących z terenem inwestycji, znajdzie pełną konkretyzację na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Zdaniem Kolegium w sprawie niniejszej nie można uznać, aby określone w decyzji warunki naruszały wskazane przez skarżących prawa. Organ ustalając wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy bierze pod uwagę wszystkie nieruchomości znajdujące się w obszarze analizowanym, a nie tylko te najbliżej sąsiadujące. Z analizy wypływał wynik, że przyjęcie średniego wskaźnika zabudowy terenu, który w wyniku matematycznych obliczeń wyniósł 46 %, będzie odpowiadało zarówno wnioskowi inwestora jak i zachowany zostanie ład przestrzenny, w szczególności, że w obszarze analizowanym występuje duże zróżnicowanie tego parametru. Organ podkreślił, że z jednej strony skarżący zarzucają organowi I instancji, że w analizie nie uwzględnia wszystkich działek, a jednocześnie pojawia się zarzut, że przy tym parametrze nie uwzględnia działek jedynie najbliżej sąsiadujących. Kolegium stwierdziło, że organ przy wyznaczaniu parametrów inwestycji nie może działać dowolnie i musi przestrzegać jednolitych oraz wynikających z przepisów prawa zasad. Stosownie do § 5 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zasadą jest, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Organ I instancji wbrew zarzutowi skarżących nie ograniczył się w analizie do podania samego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy tj. samego wyniku obliczeń. Sam wynik pojawia się w załączniku do decyzji stanowiącym wyniki analizy. Poszczególne parametry są przedstawione na załączniku w formie graficznej i w przeprowadzonej przez organ analizie. W tym celu organ posłużył się tabelą na podstawie, której można było dokonać obliczeń. Skarżący zarzucają brak uwzględnienia w analizie powierzchni zabudowy działek nr (...), (...), (...), brak wskazania podstawy prawnej nieuwzględnienia ww. działek oraz podważanie zaufania stron do organów państwa poprzez wprowadzanie w błąd - w części tekstowej bowiem wyników analizy z dnia (...) r. dot. wielkości wskaźnika powierzchni nowej zabudowy wskazano, że pod uwagę wzięto wszystkie działki objęte obszarem analizowanym. Przy czym zauważyć należy, że organ wskazywał i wynika to z akt sprawy, że brał pod uwagę wszystkie działki zabudowane i znajdujące się w obszarze analizowanym. Nie można bowiem przy braku zabudowy przyjmować współczynnika zerowego. Zdaniem SKO organ I instancji uzasadnił również przyjęcie, iż maksymalna wysokość 18,6 m i sześciokondygnacyjność budynku będzie stanowiła kontynuację tego parametru w analizowanym obszarze. Zasadniczo wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, jednakże jeżeli wysokość ta, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym, a jeżeli wynika to z analizy, to dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości. W niniejszej sprawie Kolegium wskazało, że występuje duża rozbieżność również w zakresie tego parametru i organ nie może odmówić inwestorowi wydania warunków zabudowy, na tej podstawie, że w obszarze analizowanym występują różnice w wysokościach, bowiem nie można byłoby uznać, że inwestycja nie kontynuuje wysokości występującej na obszarze analizowanym. W obszarze analizowanym na 18 budynków znalazło się aż 8 budynków o pięciu kondygnacjach i 3 o sześciu kondygnacjach. Przeważająca część terenu znajdującego się w obszarze analizowanym jest zagospodarowana poprzez pobudowanie na nieruchomościach budynków w przeważającej części o funkcji mieszkalno-wielorodzinnej, co znajduje swoje odzwierciedlenie w załączniku graficznym do decyzji. Kolegium nie stwierdziło, aby organ I instancji naruszył przy wydawaniu decyzji przepisy postępowania administracyjnego, w tym art. 6, art. 7 i 77 k.p.a. W ocenie Kolegium organ prawidłowo zebrał i rozpatrzył materiał dowodowy w sprawie, szczegółowo wyjaśnił i ustalił stan faktyczny. Organ nie informował stron o terminie i miejscu dokonania oględzin przedmiotowej nieruchomości bowiem taki dowód nie był przeprowadzany. Dodatkowo skarżący wnieśli o przeprowadzenie oględzin przedmiotowej nieruchomości celem wykazania: nieprawidłowości ustaleń decyzji co do wysokości planowanej zabudowy oraz dopuszczalnej ilości kondygnacji i zarzucili niepoinformowanie ich o przeprowadzonych oględzinach (naruszenie art. 79 k.p.a.). Jednakże nie ma potrzeby przeprowadzania oględzin w celu wykazania niemożliwości pełnego zagospodarowania wód opadowych z terenu nieruchomości, bowiem już z pisma A. z (...)r. wynika, że odprowadzanie wód opadowych przez A. jest niemożliwe i wody opadowe należy zagospodarować na terenie nieruchomości inwestora, co powtórzono zgodnie z pismem w decyzji o warunkach zabudowy. Nie ma potrzeby przeprowadzania dowodu z oględzin także w celu wykazania, że organ doszedł do nieprawidłowych wniosków w decyzji. Organ wyprowadza wnioski na podstawie danych, dotyczących poszczególnych nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym, poszczególne parametry występujące na tych nieruchomościach nie były zresztą kwestionowane. Przeprowadzenie dowodu z oględzin, o którym mowa w przepisie art. 85 K.p.a., ma za zadanie bezpośrednie zetknięcie się przez organ orzekający z danym przedmiotem (nieruchomością) w celu dokonania spostrzeżeń za pomocą określonych zmysłów W decyzji podkreślono, że często wizja lokalna jest czynnością pomocną dla organu, jednakże nie obejmującą ustaleń, od których zależy rozstrzygniecie. Zgodnie z art. 50 ust. 4 u.p.z.p. sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Tym samym zarówno analiza, jak i projekt decyzji jest sporządzana/opracowywana nie przez organ a w/w osobę, która to ma za zadanie m.in. sporządzić stosowną analizę gromadząc w tym zakresie niezbędne informacje i dokumentację. Nie można więc zarzucić organowi I instancji, iż nie powiadomił skarżącej o terminie oględzin, w sytuacji gdy czynność ta w ogóle nie była wykonywana przez organ I instancji, a przepisy prawa nie przewidują możliwości ustalania funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o wyniki wizji lokalnej. Analiza urbanistyczna ma być bowiem przeprowadzona na podstawie załączonej aktualnej mapy katastralnej bądź zasadniczej, zaś wizja lokalna może być tylko pewną formą pomocniczą zweryfikowania ustaleń wynikających z mapy. Od przedmiotowej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu zostały wniesione skargi przez: - Spółdzielnię Mieszkaniową w P. oraz - M. i J. G. Spółdzielnia Mieszkaniowa zarzuciła zaskarżonej decyzji rażące naruszenia przepisów prawa, mające wpływ na wynik postępowania, a mianowicie: - art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji pomimo, że istniejące lub planowane uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla planowanej inwestycji, - § 4, § 5, § 6, § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez błędne określenie wskaźników: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; - art. 7 i 77 K.p.a., poprzez wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy w oparciu o analizę zawierającą rażące błędy. Nadto skarżąca wniosła o przeprowadzenie dowodu: - dwóch opinii rzeczoznawcy budowlanego mgr inż. arch. P. K. na okoliczność wykazania, ze wyliczenia wskaźników linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu projektowanego budynku zawarte w ww. decyzji o warunkach zabudowy zostały obliczone w sposób błędny i sprzeczny z zapisami § 4-7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, - z operatu pomiarowego wysokości budynków sąsiednich położonych w pobliżu planowanej inwestycji, na okoliczność wykazania, że analiza stanowiąca podstawę do podjęcia zaskarżonych decyzji została sporządzona w oparciu o błędne dane. Wskazując na podniesione w skardze uchybienia Spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta P. nr (...) z dnia (...) r. jako naruszanej przepisy prawa i zasadzenie na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. Natomiast małżonkowie G. zaskarżonej decyzji zarzucili: a) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a.) tj.; - art. 9 i 10 § 1 i 2 K.p.a. poprzez niedostrzeżenie błędu organu I instancji polegającego na braku poinformowania stron o terminie i miejscu dokonania oględzin przedmiotowej nieruchomości będących dowodem istotnym w sprawie, a tym samym uniemożliwieniu stronom wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego oraz nienależytym poinformowaniu stron o okolicznościach mających wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków; - art. 8 K.p.a. i art. 79 § 1 K.p.a. poprzez uznanie, że brak poinformowania stron przez organ I instancji o terminie i miejscu dokonania oględzin przedmiotowej nieruchomości będących dowodem istotnym w sprawie nie stanowi uchybienia i nie podważa zaufania obywateli do władzy publicznej; - art. 6 i 7 K.p.a. poprzez uchybienie zasadom legalności i praworządności działania organów administracji publicznej, a przejawiające się w braku prawidłowego zastosowania przy rozstrzyganiu niniejszej sprawy przepisów prawa materialnego i procesowego; - art. 136 w zw. z art. 140 i art. 77 § 1 K.p.a. poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego istotnego z punktu widzenia decyzji o warunkach zabudowy, w tym zaniechanie przeprowadzenia dowodu z oględzin przedmiotowej nieruchomości i uznanie, że organ I instancji przeprowadził postępowanie dowodowe w sposób prawidłowy oraz art. 7 K.p.a. poprzez pełną akceptację ustaleń faktycznych organu I instancji poczynionych w niniejszej sprawie bez podjęcia próby ich weryfikacji; - art. 7 K.p.a. poprzez uchybienie zasadzie uwzględniania słusznego interesu obywateli, polegające na ignorancji słusznego interesu mieszkańców budynków przy ul. J. i ul. P., co podważa zaufanie obywateli do organów administracji publicznej i narusza także art. 8 K.p.a., a ponadto stanowiło przedmiot naruszenia także przez organ I instancji; - art. 138 § 2 K.p.a. poprzez zaniechanie uchylenia decyzji organu I instancji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania w sytuacji, gdy skarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie; b) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) P.p.s.a.), tj.: - art. 61 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., nr 80, poz. 717 ze zm.) dalej u.p.z.p. i wynikającej z niego zasady dobrego sąsiedztwa poprzez uznanie prawidłowości ustalenia przez organ I instancji dla inwestycji projektowanej na działkach nr (...), nr (...), nr (...), nr (...) oraz nr (...) wskaźnika nieprzekraczalnej powierzchni zabudowy na poziomie 46 %, w sytuacji, gdy nieruchomości sąsiadujące bezpośrednio i posiadające "styk" z dłuższymi bokami nieruchomości, są zabudowane w stopniu niższym - od zachodu działka nr (...) (40 %), od wschodu działka nr (...) (30 %); - art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez uznanie decyzji organu I instancji za prawidłową, pomimo braku wystarczającego uzbrojenia terenu w zakresie odprowadzania wód opadowych dla zamierzenia budowlanego oraz braku umowy gwarantującej w/w uzbrojenie terenu zawartej między inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną; - przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, nr 164, poz. 1588) dalej rozporządzenie z 2003 r.); - § 5 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. w zw. z art. 107 § 3 K.p.a. oraz art. 8 K.p.a. poprzez uznanie za prawidłowe pominięcie przez organ I instancji w analizie powierzchni zabudowy działek nr (...),(...) i (...) - bez wskazania podstawy prawnej nieuwzględnienia w/w działek oraz niedostrzeżenie podważania przez organ I instancji zaufania stron do organów państwa poprzez wprowadzanie w błąd wobec wskazania w części tekstowej wyników analizy z (...) r. (dot. wielkości wskaźnika powierzchni nowej zabudowy), iż pod uwagę wzięto wszystkie działki objęte obszarem analizowanym; - § 7 rozporządzenia z 2003 r. poprzez uznanie za prawidłowe wyznaczenie przez organ I instancji górnej krawędzi elewacji frontowej bez przeprowadzenia należytej analizy w tym zakresie oraz nieuzasadnione ustalenie możliwości pobudowania sześciu kondygnacji nadziemnych - bez uwzględnienia układu terenu w obszarze analizowanym oraz bezpośredniego sąsiedztwa nieruchomości, dla której wydane zostały warunki zabudowy; - § 9 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. poprzez niedostrzeżenie braku przedstawienia przez organ I instancji sposobu zagospodarowania terenu istotnej w sprawie nieruchomości na załączniku graficznym do decyzji; - art. 1 ust. 1 u.p.z.p. i art. 1 ust 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p. poprzez uznanie decyzji organu I instancji za prawidłową, pomimo nieuwzględnienia wymagań ładu przestrzennego oraz walorów architektonicznych i krajobrazowych przy ustalaniu warunków zabudowy dla nieruchomości przy ul. J. (...) - bez pogłębionej refleksji, iż przedmiotowa nieruchomość wchodzi w skład zespołu urbanistyczno-architektonicznego Wildy, wpisanego do rejestru zabytków pod nr (...) decyzją z dnia (...) r.; - art. 1 ust. 2 pkt 7 u.p.z.p. w zw. z art. 140 i 144 K.c. poprzez ograniczenie przez organ II instancji badania problemu braku poszanowania przez organ I instancji prawa własności skarżących wyłącznie do kwestii "zgody na realizację inwestycji" na nieruchomości sąsiedniej – bez rozpoznania problemu możliwych naruszeń tego prawa wskutek realizacji inwestycji w granicach wyznaczonych przez decyzje o warunkach zabudowy. Przestawiając powyżej wyeksponowane zarzuty skarżący na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c i art. 135 P.p.s.a. wnosili o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w całości i zasądzeniu zwrotu kosztów postępowania w/g norm przepisanych. Skarżący wnosili również o przeprowadzenie uzupełniającego dowodu w trybie art. 106 § 3 P.p.s.a. z załączonej do skargi opinii mgr inż. K.F. na okoliczność nieprawidłowości ustaleń przeprowadzonej w sprawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania z (...) r. i w konsekwencji błędnego rozstrzygnięcia sprawy. W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 3 grudnia 2013 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu na podstawie art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012 r. poz. 270) dalej P.p.s.a. połączył sprawy z obu skarg do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia i sprawę prowadzono pod sygnaturą IV SA/Po 1164/13. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skargę należało uwzględnić z powodu uchybień proceduralnych jednakże nie tych, które zostały wyeksponowane w obu skargach. Jest niespornym, że postępowanie w przedmiotowej sprawie toczy się od 2006 r. i w międzyczasie zostało dwukrotnie poddane kontroli sądowej. Po raz pierwszy w wyroku z dnia 20 października 2007 r. sygn. II SA/Po 336/07 i po raz wtóry w wyroku z dnia 20 października 2010 r. sygn. II SA/Po 459/10. Właśnie w tej sprawie Sąd wytknął organom rozstrzygającym sprawę, że organy administracji publicznej nie ustaliły w poprawny sposób kręgu podmiotów legitymujących się przymiotem strony. Sąd wskazał, że zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. nr 85, poz. 388) samodzielne lokale mogą stanowić odrębne nieruchomości, a w konsekwencji mogą także być przedmiotem prawa własności, bowiem w świetle art. 3 ust. 1 tejże ustawy, w razie ustanowienia odrębnej własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, obejmującej m. in. grunt, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny jako prawo związane. Dlatego też zawarto w wyroku wytyczne, w których zobowiązano organy do poprawnego ustalenia kręgu osób, którym przysługuje przymiot strony. Powyższe wytyczne spowodowały, że w przedmiotowym postępowaniu uzyskały przymiot strony 167 podmioty. Z istoty kontroli sprawowanej przez sądy administracyjne wynika, że Sąd w pierwszej kolejności odnosi się do ewentualnych naruszeń postępowania, jeżeli mogą mieć one istotny wpływ na wynik sprawy, a dopiero w następnej kolejności odnosi się do wskazanych naruszeń prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Wskazane wytyczne wyroku wspomnianego wyżej (sygn. II SA/Po 459/10) zobowiązywały organy do ustalenia prawidłowego kręgu stron postępowania i ten obowiązek spoczywał nie tylko na organie pierwszej instancji ale i na organie instancji odwoławczej. Już na etapie zawiadomienia o rozprawie Sąd ustalił, że doszło do sytuacji, w której brak było udziału strony w postępowaniu administracyjnym, bowiem w momencie wydawania decyzji pierwszoinstancyjnej nie żył J. K. K. potraktowany przez organ pierwszej instancji jako strona bowiem zmarł (...) r. (akt zgonu k. 261 akt sądowych). Natomiast w okresie rozpoznawania odwołania zmarli kolejni uczestnicy postępowania : I.W. – (...)r. (k. 413 akt sądowych), G. J. – (...) r. (k. 260 akt sądowych), H. K. –(...) r. (k. 414 akt sądowych). W takiej sytuacji J. K. K. (już przed decyzją pierwszoinstancyjną), a I.W., G. J., H. K. (w dacie decyzji organu odwoławczego) nie mógł przysługiwać przymiot strony w toczącym się postępowaniu, bowiem wymienione osoby z chwilą śmierci utraciły zdolność prawną. Dodatkowo Sąd stwierdził, że organ pierwszoinstancyjny nie zgromadził wszystkich zwrotek potwierdzających odbiór decyzji I instancji bowiem w dowodach doręczenia brak jest zwrotek od małżonków E., natomiast z adnotacji poczty przy doręczeniu decyzji organu odwoławczego wynika, że małżonkowie E. wyprowadzili się. W ocenie Sądu, stwierdzenia organów obu instancji, iż w sposób szczegółowy ustalono krąg uczestników postępowania nie odpowiada prawdzie. Sądowi również z urzędu wiadomo, że pominięto, a co najmniej nie rozważono przymiotu strony M. S. którego, skarga pod sygn. IV SA/Po 184/14 została odrzucona z uwagi na uchybienie terminu do złożenia skargi, a osoba ta nie brała w ogóle udziału w postępowaniu. Sąd zauważa, że bardzo duża liczba uczestników postępowania niewątpliwie nastręcza problemy proceduralne jednakże organy w takiej sytuacji winny tym bardziej prowadzić starannie postępowanie, aby uchybienie proceduralne polegające na pominięciu osoby, której przysługuje przymiot strony, nie niweczyło meritum sprawy, bowiem nieprawidłowo ustalony krąg stron postępowania, w tym przeprowadzenie postępowania bez udziału następców prawnych osoby zmarłej stanowi naruszenie procedury administracyjnej – art. 28 K.p.a. w związku z art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. i stanowi podstawę do uchylenia kwestionowanych decyzji obu instancji na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. "b" i "c" P.p.s.a. Stwierdzając brak udziału strony w postępowaniu administracyjnym należy wskazać, że wspomnianych uchybień organowi II instancji udałoby się uniknąć przy zachowaniu obowiązków wynikających z art. 10 K.p.a., bowiem staranne doręczenia zawiadomień przed wydaniem decyzji umożliwiające wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, pozwoliłoby na wykrycie, że część dotychczasowych uczestników nie żyje. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy powinny zatem ustalić i zawiadomić następców prawnych zmarłych uczestników postępowania i kontynuować postępowanie z ich udziałem, jak również ustalić aktualne adresy zamieszkania uczestników, którym decyzje zapadłe w niniejszej sprawie nie zostały doręczone, przy jednoczesnym sprawdzeniu, że nadal pozostają współwłaścicielami nieruchomości, której dotyczy przedmiotowa decyzja. Kończąc rozważania należy dodać, że z uwagi na uchybienia proceduralne omówione wyżej, powodujące uwzględnienie skargi, przedwczesne jest wyrażanie stanowiska przez Sąd zarówno co do meritum sprawy jak i uchybień proceduralnych związanych ściśle z meritum sprawy, bowiem poglądami tymi organ byłby związany, a byłyby wyrażone w sytuacji, kiedy w postępowaniu nie biorą udziału wszystkie strony. Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "b" i "c" oraz art. 152 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji wyroku. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a.