IV SA/Po 117/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Popowska Sędziowie WSA Donata Starosta WSA Anna Jarosz (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2012 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ w P. z dnia (...) r. nr(...); 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz J.S. kwotę (...) (...) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania; 3. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego (...) na podstawie art.104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa), art. 98a ust. 1 i 1a, art. 146 ust. 1a oraz art. 148 ust. 1,2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z 2010 r. Dz. U. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn) ustalił opłatę adiacencką w wysokości (...) zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr (...) jako własność J. S. położonej w P. przy ul. P., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb K., arkusz mapy (...), działka nr (...), na skutek jej podziału na działki od nr (...) do (...). W uzasadnieniu wskazano, iż na wniosek J. S. decyzją z dnia (...) r. nr (...), ostateczną z dniem (...) r., sprostowaną postanowieniem z dnia (...) r. zatwierdzono podział nieruchomości stanowiącej własność wnioskodawcy, zapisanej w księdze wieczystej nr (...) położonej w P. przy ul. P., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb K., arkusz mapy (...), działka nr (...) o pow. (...) m² na działki nr (...) o pow. (...) m², nr (...) o pow. (...) m², nr (...) o pow. (...) m², nr (...) o pow. (...) m², nr (...) o pow. (...) m², nr (...) o pow. (...) m², nr (...) o pow. (...) m² i nr (...) o pow. (...) m². W uchwale nr (...) z dnia (...) r. Rady Miasta P. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału ustalono, że opłata adiacecka stanowi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Postanowieniem z dnia (...) r. organ powołał rzeczoznawcę majątkowego jako biegłego w postępowaniu, w celu sporządzenia opinii określającej wartości rynkowe przedmiotowych nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony w dniu (...) r. zweryfikowano badając jego zgodność z przepisami art. 98 a ust. 1 oraz rozdziału 1 działu IV ugn, przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości) oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Biegły ustalił, że wyceniania nieruchomość, w dniu zatwierdzenia jej podziału oraz w dniu, w którym decyzja w tym przedmiocie stała się ostateczna nie była objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie wydano także decyzji o warunkach zabudowy. Przeznaczenie dzielonej nieruchomości biegły ustalił na podstawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania (uchwała Rady Miasta P. z dnia (...) r., nr (...)). Zgodnie z zapisami Studium przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę niską, mieszkaniową jednorodzinną z usługami podstawowymi i oznaczona jest symbolem M2n. Przywołując treść art. 154 ust. 1 ugn wyjaśniono, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości, w tym nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, w aspekcie wpływu wielkości nieruchomości gruntowych na wartość jednego metra kwadratowego. Wśród nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne najwyższe ceny osiągają nieruchomości o powierzchniach od 250 do 750m²- średnio (...) zł za m². Na nieco niższym poziomie kształtują się ceny nieruchomości o powierzchniach od 500-750m²-średnio (...) zł za m² oraz o powierzchniach od 750 do 1000m²- średnio (...) zł za m². Wyraźny spadek cen następuje w przypadku transakcji dotyczących gruntów powyżej 1000m². Dla nieruchomości o powierzchniach od 1000 do 1500m² kształtuje się on na poziomie 71% najwyższych cen średnich, a dla nieruchomości o powierzchniach od 2000 do 2500m² osiąga poziom 47% tych cen. Szacując wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem biegły przyjął do porównania trzy transakcje dotyczące nieruchomości najbardziej podobnych do działki nr (...) o powierzchniach 10.295m², 11.103m² i 14.500m², położonych na terenie obrębów S., R. i M.. Szacując wartość nieruchomości po podziale do porównania biegły także przyjął trzy próby transakcji dotyczących nieruchomości najbardziej podobnych. Pierwszą dla działki nr (...) stanowiącą trzy transakcje nieruchomości o powierzchniach 1987m², 2000m² i 2178m², zlokalizowanych na terenie obrębów M. i S. Drugą dla działek od nr (...) do nr (...) oraz dla działek nr (...) i (...), stanowiącą trzy transakcje nieruchomości o powierzchniach 1179m², 1210m² i 1242m², położonych na terenie obrębów K., S. i K. Trzecią próbę przyjął dla działki nr (...) będącej drogą wewnętrzną. Próba ta stanowi trzy transakcje nieruchomości przeznaczonych pod drogi wewnętrzne o powierzchniach 232m², 431m² i 513m², położonych na terenie obrębu S. Następnie wyliczył poprawki stanowiące wynik uwzględnienia różnic pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi do porównań występujących w poszczególnych cechach i określił wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjne skorygowane o sumę poprawek i ostatecznie określił wartości nieruchomości wycenianej jako średnie arytmetyczne z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.. Odniósł się także do kwestii zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu i ustalił, że od początku 2006 r. następował wzrost popytu na nieruchomości gruntowe niezabudowane w granicach miasta Poznania, natomiast podaż utrzymywała się na stałym poziomie, co spowodowało wzrost poziomu cen transakcyjnych. Jednak, jak wskazał, od początku 2008 r. obserwuje się wyhamowanie tendencji wzrostowych oraz mniejszą liczbę zawieranych transakcji. W tych okolicznościach biegły w przeprowadzonym porównaniu przyjął stagnację cen, a trend czasowy określił na poziomie równym 0,00. W wycenie nieruchomości po podziale, w przypadku działki nr (...) uwzględniono jej nieregularny kształt, brak dostępu do sieci kanalizacyjnej i sąsiedztwo gospodarstw rolnych, w przypadku działek od nr (...) do nr (...) brak dostępu do uzbrojenia, sąsiedztwo gruntów wykorzystywanych rolniczo, a ponadto dostęp działek od nr (...) do nr (...) do drogi publicznej drogą wewnętrzną stanowiącą nowo wydzieloną działkę nr (...), którą wyceniona w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości wykorzystywanych jako drogi wewnętrzne, a więc na poziomie niższym niż działki przyległe. W świetle powyższego należy uznać, iż biegły właściwie określił i ocenił cechy nieruchomości i jej otoczenia. Do porównań przyjął transakcje nieruchomościami podobnymi ze względu na ich wielkość oraz przeznaczenie w aktach planistycznych obowiązujących dla poszczególnych obszarów. Poddał analizie rynek działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną położonych na terenie miasta P., w rejonach porównywalnych z położeniem wycenianej nieruchomości ze względu na stopień zurbanizowania okolicy – różnice w lokalizacji nieruchomości porównawczych oraz nieruchomości wycenianej zostały przez biegłego uwzględnione w procesie wyceny. Przeanalizowano transakcje zaistniałe w okresie ostatnich dwóch lat, a do porównań wybrano transakcje dotyczące nieruchomości najbardziej przystających swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianej. Z uwagi na fakt, iż na rynku nieruchomości od 2008 r. obserwuje się zahamowanie tendencji wzrostowych przyjęte przez biegłego transakcje są miarodajne, a nie zastosowanie dla nich korekty czasowej jest uzasadnione. Za właściwy uznano również wybór podejścia porównania parami w celu dokonania wyceny. Podobieństwo nieruchomości porównawczych nie może być utożsamiane z ich identycznością, stąd zestawienie przez biegłego, w poszczególnych próbach nieruchomości wycenianej (zarówno przed i po podziale) z trzema innymi nieruchomościami pozwala na precyzyjne określenie stopnia ich podobieństwa pod względem poszczególnych cech. Celowi temu służą określane przez rzeczoznawcę cechy (atrybuty) nieruchomości wraz z ich wagami procentowymi. W gestii rzeczoznawcy organ pozostawił ustalenia procentowego wpływu poszczególnych atrybutów waloryzujących i celowości ich zastosowania. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami biegły bez błędów rachunkowych i zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. W odwołaniu od tej decyzji pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Pełnomocnik podniósł, iż biegły nie wykazał w żaden sposób, że wybrane w celu zastosowania metody porównania parami nieruchomości są nieruchomościami podobnymi do wycenianej. W szczególności nie wskazał, czy działki te przeznaczone są w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną czy zabudowę jednorodzinną, co niewątpliwie wpływa na wartość wycenianej nieruchomości. Z operatu nie wynika dokładne przeznaczenie działek porównawczych oraz czy obowiązuje dla nich miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz jakie jest dokładne przeznaczenie w tym planie. W przedmiotowym przypadku nie są znane cechy porównywanych nieruchomości , a także cechy transakcji (nie wiadomo czy działki nabyte były w drodze przetargu czy swobodnej transakcji, nie wiadomo czy ceny zawierają VAT, czy sprzedaż była zwolniona od podatku VAT), które mają decydujący wpływ na wartość nieruchomości. Do wyceny metodą porównywania parami biegły błędnie wybrał nieruchomość położoną w M. przy ul. S. o powierzchni 14.500m². Wartość nieruchomości o powierzchni większej niż 10 000m² gwałtownie spada, na co biegły słusznie wskazał na s. 11 operatu. Działka wyceniania przed podziałem miała powierzchnię (...) m², zatem mieściła się w przedziale od 5 000m² do 10 000m² uznawanym za korzystny. Tymczasem działki wybrane przez biegłego do wyceny mają powierzchnię wyższą niż 10 000m² w tym bliską 15 000m², jeśli chodzi o działkę w M.. Należy zatem wyraźnie podkreślić, iż działki porównywane ze względu na swoją powierzchnię nie mogą stanowić nieruchomości podobnych do działki przed podziałem. Rzeczoznawca nie zastosował zatem współczynnika korygującego cenę nieruchomości porównywanych ze względu na wielkość nieruchomości, co było jego obowiązkiem. Niezastosowanie przedmiotowego współczynnika wpłynęło na zaniżenie ceny nieruchomości porównywanych. Poprzez zastosowanie współczynnika korygującego (w górę) cena 1m² nieruchomość w M. wzrosłaby znacząco. Wzrosłaby w ten sposób średnia wartość wycenianych nieruchomości, a w konsekwencji wartość nieruchomości wycenianej przed podziałem, co prowadziłoby do znacznego obniżenia należnej gminie opłaty adiacenckiej (nawet o około 15 000 zł). Nie zostało także wyjaśnione pojęcie "braku uzbrojenia" tzn. czy jest to obiektywna niemożność podłączenia mediów. Biegły nie uwzględnił w żaden sposób spadku wartości nieruchomości poprzez fakt, iż przedsiębiorstwo przesyłowe A. S.A. nie planuje budowy kanalizacji ani wodociągu na ul. P. Nadto na stronie 16 operatu znajduje się błąd, ponieważ wpływ braku uzbrojenia określono jako 3 zł na m² (działka S. ul. S.), natomiast wpływ braku uzbrojenia na działkach porównywanych na s. 17 i 18 operatu określono jako (...) zł na m², co świadczy o pełnej dowolności biegłego w stosowaniu współczynnika korygującego. Z operatu nie wynika również czy transakcje dobrane przez biegłego są jedynymi, które można było uzyskać, czy też biegły dokonał wstępnej selekcji. Nie wiadomo czy możliwe było znalezienie małych działek bez uzbrojenia, czy też rzeczywiście wprowadzenie współczynnika korygującego ze względu na uzbrojenie było konieczne. Brak opisu w tym zakresie nie pozwala prześledzić procesu doboru transakcji porównawczych, co dyskwalifikuje ustalenia biegłego. Nie uzasadniono także, dlaczego w ramach podejścia porównawczego zastosował metodę porównania parami, a nie np. metodę korygowania ceny średniej. Strona nie ma zatem możliwości zweryfikowania decyzji rzeczoznawcy, mimo że wyniki analizy za pomocą korygowania ceny średniej mogą być zupełnie inne. Ponadto przy sporządzaniu operatu konieczne było ustalenie, czy strona przy sprzedaży działek po podziale będzie miała obowiązek naliczenia podatku VAT i w zależności od tej okoliczności konieczne było odpowiednie dobranie transakcji porównawczych (odpowiednio porównanie z cenami netto lub brutto). Tymczasem z operatu nie wynika, czy biegły w ogóle wziął pod uwagę tę kwestię i czy transakcje porównawcze zawierają podatek VAT czy też nie, co rodzi poważne obawy, że ceny nieruchomości po podziale ustalono w sposób nierzetelny. Końcowo pełnomocnik wskazał, iż na wypadek gdyby Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej SKO) nie znalazło podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji, wnosi o zobowiązanie biegłego na podstawie art. 136 kpa do udzielania odpowiedzi na pytania zawarte w odwołaniu i poinformowanie pełnomocnika skarżącego o treści udzielonej odpowiedzi oraz przeprowadzenie na podstawie art. 89 § 1 kpa rozprawy administracyjnej i wezwanie na nią biegłego. Decyzją z dnia (...) r. nr (...) SKO na podstawie art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 98a, art. 156 ugn utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazano, iż analiza operatu dokonana przez organ I instancji oraz przez Kolegium pozwala uznać, że opina zawiera pełne informacje, a dowód ten jest sporządzony w oparciu o przepisy prawa obowiązującego w dniu zaistnienia przesłanek do wydania decyzji Ogólne tendencje na rynku nieruchomości oraz nieruchomości przedstawione przez biegłego nie odbiegają od rzeczywiście zaistniałych stanów na rynku nieruchomości. Dokonany wybór przez biegłego jest zróżnicowany i obejmuje adekwatne tj. podobne nieruchomości. Niezwykle ważne jest, ze operat przedstawia tabele wraz z wycenianymi nieruchomości przed i po podziale oraz nieruchomości, które biegły wziął do porównania. Tabele w operacie są czytelne i umożliwiają szybką możliwość weryfikacji dokonanych obliczeń przez stronę i organ. Dodatkowo wskazać należy, iż biegły przedstawił na stronie 13,16 i 18 operatu dodatkowe wagi cech. Stanowi to dowód na okoliczność, iż operat jest spójny i przedstawione obliczenia oparte są na obiektywnych przesłankach. Odnosząc się do zarzutu wyboru do porównania działek wskazano, ze biegły w operacie uwzględniając dobór cech, którymi kierował się przy szacowaniu, pominął cechę jej wielkości. Uzasadnienie, co do tej kwestii znajduje się na stronie 9 operatu. Nieruchomość przy ul. S. posiada takie same przeznaczenie co nieruchomość porównywana tj. działka nr (...). Zatem w ocenie Kolegium biegły dokonał właściwego wyboru. Niesłuszna jest argumentacja jakoby wybór ten był dokonany w sposób niewłaściwy. Spośród pięciu przedstawionych nieruchomości wybranych do porównania w tabeli na stronie 13 biegły wybrał trzy nieruchomości właśnie zbliżone wielkością. Przy czym odrzucił działki charakteryzujące się znacznymi wartościami cenowymi za metr kwadratowy powierzchni tj. nieruchomość położoną przy ul. C. o wartości (...) zł i przy ul. B. o wartości (...) zł. Wszystkie trzy nieruchomości wybrane do dalszej analizy mają ponadto bardzo zbliżoną wartość za metr kwadratowy, co uzasadnia w ocenie Kolegium, że szacowanie wartości nieruchomości przed podziałem odzwierciedla faktycznie możliwą cenę nieruchomości wycenianej. Z argumentacji skarżącego wynika, że działka mniejsza winna mieć zatem większą wartość niż działka większa przy ul. S., co faktycznie przeczy tezie przyjętej przy wyjściu do rozważań nad wyborem tej nieruchomości. Na stronie 14 operatu znajduje się tabela, która przedstawia dokładną analizę wyceny nieruchomości znajdującej się przy ul. P. tj. działki (...). Biegły skorygował poszczególne wartości porównywalnych działek. Zrobił to w przypadku nieruchomości znajdującej się przy ul. S. W ogólnej wycenie skorygował wartość (zastosował poprawki) +3,24, co dało kwotę (...) zł w odniesieniu do działki porównywanej. Tak samo uczynił w przypadku innych nieruchomości, a następnie otrzymał ceną średnią (...) zł. Dlatego w ocenie Kolegium biegły uwzględnił właściwe cechy nieruchomości. Pismem z dnia (...) r. biegły udzielił wyjaśnień, co do treści zarzutów skarżącego i nie dokonał żadnych zmian w operacie, ani jego korekty. W ocenie Kolegium wyjaśnienia te nie wnoszą nowych i istotnych podstaw do uznania, że w dniu orzekania przez organ I instancji operat był wadliwy. Tylko bowiem operat stanowi dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Podnoszony w odwołaniu zarzut nieuwzględnienia kosztu doprowadzenia kanalizacji nie ma miejsca w niniejszej sprawie, bowiem biegły uwzględnił tę cechę nieruchomości przed podziałem określając ją jako częściową w zasięgu, a po podziale: dla działki (...) częściowe w zasięgu, dla działki (...) do (...) brak, dla działek (...) do (...) brak, a dla działki (...) nie uwzględnił tej cechy. Dlatego nie może być wątpliwości, że biegły uwzględnił tą cechę przy szacowaniu. Jeśli zatem w piśmie z dnia (...) r. biegły potwierdził, że w operacie przedstawił wszystkie znalezione przez siebie nieruchomości wzięte do porównania z przedmiotowymi nieruchomościami przed i po podziale, to Kolegium uznaje, że operat zawiera kompletny dowód. Taki dowód może być oceniany przez organ administracji, gdyż można ponadto weryfikować, jak wykazano powyżej w przypadku nieruchomości położonej przy ulicy S. że jest to nieruchomość adekwatna do wycenianych. Kolegium ustosunkowując się do kwestii określenia współczynnika korygującego o wartości (...) zł wskazało, że w tej części operat jest spójny. Dla cechy uzbrojenia biegły przyjął argument cechy na poziomie (...) złotych (zob. tabele str. 17 i 18). Stąd dla wartości "brak" wartość ta wynosi 0,00 a dla "pełnego uzbrojenia" 7,81. W przypadku działek powstałych po podziale z uwagi, że wszystkie działki wzięte do porównania miały lepsze cechy (częściowe w zasięgu) zmniejszył w relacji do wycenianej nieruchomości wartość metra kwadratowego o wartość (...) zł, co jest spójne, w innej części operatu (tabela str. 16 - porównanie nieruchomości, cecha 2). W kontekście ustalenia wartości nieruchomości (cena netto z VAT). Kolegium zauważa, że operaty szacunkowe każdorazowo zawierają ceny netto (bez VAT) wynika to z ogólnych standardów sporządzania operatu i określania wartości nieruchomości. Natomiast odpowiadając na pytanie dotyczące dlaczego biegły nie wybrał podobnych nieruchomości wskazano, iż biegły wybrał najbardziej podobne nieruchomości. Już chociażby powołując się na doświadczenie życiowe wskazać należy, że stawiana argumentacja, iż w przypadku wyboru innych nieruchomości nie trzeba byłoby dokonywać korekt za pomocą współczynników korygujących jest nie trafiona albowiem nie ma faktycznie dwóch identycznych nieruchomości. Zawsze będzie istniała jakaś cecha różniąca nieruchomości. Słusznie w swej odpowiedzi rzeczoznawca wskazał, że w tabelach na stronie 14, 16, 17, 18 operatu przedstawił cechy wybranych nieruchomości, co posłużyło mu później przy korygowaniu wartości (argumentu każdej z cech). Dokonując oceny operatu Kolegium zwróciło uwagę, że w treści operatu na stronie 13 oraz 15 (zdania pierwsze) biegły wskazał, że nieruchomości przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Dalsze dywagacje w tym kontekście sprowadzałyby się faktycznie do stawiania zarzutu braku rzetelności biegłego, co w niniejszym stanie nie może mieć miejsca, gdyż biegły udzielając odpowiedzi potwierdził wyraźnie położenie działek i jest ona stosowna z opisem w treści operatu. Zatem zarzut ewentualnego niewłaściwego doboru z uwagi na przeznaczenie w miejscowym planie (studium) jest bezprzedmiotowy i w ocenie Kolegium w istocie nie rzutuje na wady mogące dyskwalifikować operat. W skardze na powyższą decyzję i decyzję ja poprzedzającą dnia (...) r. pełnomocnik skarżącego zarzucił naruszenie przepisów postępowania tj. art. 10 § 1 i 2 kpa oraz art. 140 kpa przez przeprowadzenie postępowania dowodowego przez organ II instancji z pisemnych wyjaśnień biegłego rzeczoznawcy majątkowego z dziedziny szacowania nieruchomości i uniemożliwienie stronie zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym przed przystąpieniem do wydania decyzji; art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 140 kpa przez wydanie decyzji na podstawie nieważnego operatu szacunkowego, który nie został zaktualizowany przez dołączenie do operatu odrębnego dokumentu wraz z klauzulą aktualizacyjną, art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 140 kpa przez nie zebranie w wystarczającym zakresie oraz nie rozpatrzenie w sposób wyczerpujący zebranego materiału dowodowego skutkujące oparciem rozstrzygnięcia na wadliwym operacie szacunkowym; art. 89 § 1 i 140 kpa przez nie wyznaczenie terminu rozprawy w celu wyjaśnienia sprawy i umożliwienie stronie zadania biegłemu pytań co do operatu szacunkowego oraz pisma z dnia (...) r. Wobec zaskarżenia ww. decyzji wniesiono o jej uchylenie i decyzji ją poprzedzającej organu I instancji. W uzasadnieniu wskazano, iż organ Ii instancji rażąco naruszył art. 10 kpa pozbawiając stronę możliwości odniesienia się do przeprowadzonego w drugiej instancji postępowania dowodowego. Pismem z dnia (...) r. poinformowano skarżącego, iż na podstawie art. 136 kpa w zw. z art. 50 § kpa wezwano rzeczoznawcę majątkowego do złożenia pisemnych wyjaśnień odnośnie zarzutów wskazanych w odwołaniu. Było to ostatnie pismo w sprawie doręczone pełnomocnikowi skarżącego przed doręczeniem w dniu (...) r. zaskarżonej decyzji. Skarżący o złożeniu przez biegłego pisemnych wyjaśnień do swojej opinii dowiedział się dopiero z uzasadnienia decyzji organu II instancji. Organ nie poinformował strony nie tylko o złożeniu przez rzeczoznawcę pisemnych wyjaśnień, lecz także o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym i zamiarze przystąpienia do wydania decyzji. Skarżący został pozbawiony możliwości zajęcia stanowiska względem wyjaśnień złożonych przez biegłego. Z uwagi na powyższe dopiero w niniejszej skardze mógł zająć stanowisko względem pisemnych wyjaśnień biegłego z dnia (...) r. Z treści operatu wynika, iż został on przygotowany przez biegłego w dniu (...) r. W dniu (...) r. rzeczoznawca na pierwszej stronie operatu szacunkowego złożył oświadczenie, iż operat pomimo upływu 12 miesięcy od jego sporządzenia jest nadal aktualny. Tym samym wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej nastąpiło na podstawie nieaktualnego operatu szacunkowego, a więc z rażącym naruszeniem art. 156 ust. 3 ugn, ponieważ operat ten nie został prawidłowo zaktualizowany. Zgodnie z powołanym powyżej przepisem operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Natomiast na podstawie z art. 156 ust. 4 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Sposób potwierdzania aktualności operatu szacunkowego precyzują przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości tj. § 58 ust. 1 stanowiący, iż potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych klauzula ta to odrębny od operatu dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca poprzez dołączenie do niego klauzuli zawierającej oświadczenie o aktualności operatu. W przedmiotowym przypadku rzeczoznawca majątkowy nie sprostał wymaganiom prawa i nie dołączył do operatu szacunkowego klauzuli aktualizacyjnej stanowiącej odrębny dokument, zatem nie zaktualizował prawidłowo operatu szacunkowego. Tym samym organ administracji II instancji rozstrzygnął na podstawie nieważnego operatu szacunkowego (mającego więcej niż 12 miesięcy) rażąco naruszając przepisy postępowania. Odnosząc się natomiast do meritum pełnomocnik podniósł zarzuty tożsame jak te w odwołaniu. Ponadto zarzucono naruszenie art. 89 kpa, ponieważ organ administracji w ogóle nie uzasadnił, dlaczego nie wyznaczył rozprawy administracyjnej w celu wyjaśnienia wątpliwości skarżącego i umożliwienia skarżącemu zadania pytań biegłemu w zakresie jego operatu szacunkowego oraz pisma z dnia (...) r. Organ drugiej instancji w sposób nieuprawniony pominął fakt, że w niniejszej sprawie zachodziła konieczność przeprowadzenia rozprawy, albowiem było to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale biegłego (art. 89 § 2 kpa). Biegły nie ustosunkował się do wszystkich zarzutów dotyczących operatu szacunkowego, a przeprowadzenie rozprawy z jego udziałem umożliwiłoby wyjaśnienie wszystkich wątpliwości związanych z wyceną nieruchomości.. Organ administracji drugiej instancji naruszył art. 10 kpa nie informując o możliwości zapoznania z materiałem dowodowym zebranym w sprawie i przystąpieniu do wydania decyzji administracyjnej, co miało wpływ na wynik sprawy. W przypadku, gdyby organ drugiej instancji poinformował skarżącego o możliwości zajęcia stanowiska wobec pisemnych wyjaśnień biegłego z dnia (...) r., skarżący podtrzymałby wniosek o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej i o wezwanie biegłego złożone już w odwołaniu z dnia (...) r., w celu wyjaśnienia wszystkich wątpliwości związanych z wyceną przedmiotowej nieruchomości. W przypadku podtrzymania przez biegłego operatu szacunkowego, skarżący złożyłby wniosek na podstawie art. 157 ugn o zbadanie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji, a ponadto wskazało, że pismo biegłego z dnia 2 listopada 2011 r. potwierdzało dane oraz jego stanowisko wyrażone w opinii. To zaś obligowało organ do wydania decyzji utrzymującej w mocy decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego. Nie było konieczności dodatkowego badania operatu, gdyż wyjaśnienia biegłego w piśmie z dnia (...) r. były dla organu wystarczające. Odnośnie natomiast kwestii przeprowadzenia rozprawy, organ wskazał, że biegły w przedmiotowym piśmie wyjaśnił i nie zmienił stanowiska, nie korygował danych, co spowodowało, że w toczącym się od ponad 2 lat postępowaniu przeprowadzenie rozprawy powodowałoby tylko przedłużenie postępowania przez skarżącego. W zakresie niniejszej sprawy organy przeprowadziły rozprawę i biegły ustosunkował się do podniesionych kwestii. W następstwie złożonego odwołania pełnomocnik zadał pytania, na które biegły odpowiedział nie zmieniając stanowiska. Skoro organ I instancji przyjął za rzetelny operat i Kolegium również przyjęło i wyjaśniło podstawy swojego rozstrzygnięcia to jedynym mogącym w sprawie podważyć i potwierdzić wadliwość operatu byłby dowód z opinii stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych. Skoro operat jest prawidłowy to uchybienia w postaci nie doręczenia wyjaśnień biegłego nie mają istotnego znaczenia w sprawie. Jeśli skarżący do dnia wydania decyzji nie doręczył takiego dowodu, to tym samym nie została podważona wiarygodność dowodu w sprawie. Na rozprawie przeprowadzonej w dniu (...) r. przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Poznaniu pełnomocnik skarżącego ustosunkowując się do odpowiedzi na skargę podniósł, że organ przyznał, iż naruszył art. 10 § 1 kpa . Skarżący już w odwołaniu podnosił wady operatu szacunkowego, a także to, że w przypadku braku wyjaśnień lub podtrzymania opinii przez biegłego złoży wniosek do stowarzyszenia rzeczoznawców zawodowych o zbadanie prawidłowości operatu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. 2012..270, dalej ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Kontrolując zaskarżona decyzję z punktu widzenia powyższych zasad Sąd uznał, że narusza ona zasady procedury administracyjnej w sposób, który może mieć istotny wpływ na rozstrzygniecie, a zatem skarga ma uzasadnione podstawy. Skarżący wniósł skargę opartą między innymi na zarzucie naruszenia prawa procesowego polegającego na naruszeniu art. 10 § 1 i 2 kpa oraz art. 140 kpa przez przeprowadzenie przez organ II instancji postępowania dowodowego z pisemnych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego z dziedziny szacowania nieruchomości i uniemożliwienie stronie zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym przed przystąpieniem do wydania decyzji administracyjnej. W myśl art. 10 § 1 kpa organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Z przepisu tego, poza zobligowaniem organu administracji publicznej do umożliwienia czynnego uczestnictwa stron w prowadzonym postępowaniu, wynika też ciążący nań obowiązek poinformowania o zakończeniu postępowania dowodowego i w konsekwencji o możliwości wypowiedzenia się stron co do okoliczności wskazanych w tym artykule. Użyte przez ustawodawcę sformułowanie "przed wydaniem decyzji" jednoznacznie wskazuje, że chodzi tu o moment postępowania, w którym po zakończeniu postępowania dowodowego organ przechodzi do fazy podjęcia rozstrzygnięcia. Podkreślić należy, że ustawodawca nie określił przedziału czasowego, w jakim winna zostać wydana decyzja. Niemnie jednak nie ulega wątpliwości, że z omawianej zasady zapewnienia stronom czynnego udziału w postępowaniu należy wyprowadzić wniosek, iż organ winien wstrzymać się z wydaniem decyzji do czasu złożenia przez stronę końcowego oświadczenia. Odmienne działanie organu stanowi naruszenie powyższej zasady. Podkreślenia wszak wymaga, że wada ta nie powoduje każdorazowo uchylenia dotkniętej nią decyzji, zarówno w postępowaniu odwoławczym przez organ odwoławczy, jak i przez sąd na etapie postępowania sądowoadministracyjnego. W tym zakresie podzielić należy pogląd, wyrażony w orzecznictwie sądowoadministracyjnym na tle art. 10 kpa, wedle którego zapewnienie czynnego udziału strony w postępowaniu nie jest obowiązkiem bezwzględnym i z tego względu, zarówno organ prowadzący postępowanie na drodze administracyjnej, jak i sąd administracyjny dokonując weryfikacji decyzji obowiązany jest do dokonania oceny, czy naruszenie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy w zakresie ustalenia stanu faktycznego sprawy. Dodatkowo sprecyzowano również , że zarzut naruszenia art. 10 kpa może odnieść skutek tylko wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 listopada 2007 r. I OSK 1512/06, opubl. LEX nr 417767, z dnia 16 października 2007 r. I OSK 1192/06, opubl. LEX nr 427561 oraz z dnia 18 maja 2006 r. II OSK 831/05, opubl. ONSAiWSA 2000 nr 6, poz. 157). Analogiczny pogląd zaprezentowano w uchwale siedmiu sędziów NSA z dnia 25 kwietnia 2005 r. FPS 6/04(ONSAiWSA 2005, nr 4, poz. 66), wydanej na tle odpowiadającego treści art. 10 § 1 kpa przepisu art. 200 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U.. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), stwierdzając, że naruszenie tego przepisu jest naruszeniem przepisów postępowania, które może doprowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu tej uchwały podkreślono, że badanie w tym zakresie jest dokonywane przez sąd w każdej indywidualnej sprawie na podstawie art. 134 ppsa. Wskazano również, że prawo strony do wypowiedzenia się "w sprawie zebranego materiału" oznacza także prawo do stwierdzenia, że materiał ten nie został zebrany w koniecznym zakresie i w sytuacji gdy zarzut naruszenia art. 200 § 1 podnosi strona, w jej interesie leży wykazanie wpływu tego uchybienia na wynik sprawy. Jeżeli natomiast przed sądem skarżący nie przedstawi istotnych argumentów dotyczących zebranego w sprawie materiału dowodowego, to znaczy, że naruszenie art. 200 § 1 nie mogło mieć wpływu na wynik sprawy. Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy należy podać, że z lektury akt administracyjnych wynika, iż w toku postępowania administracyjnego, na etapie złożenia odwołania pełnomocnik skarżącego wniósł o zobowiązanie biegłego do udzielenia odpowiedzi na pytania zawarte w odwołaniu i poinformowanie go o treści udzielonej odpowiedzi w przypadku gdyby organ zdecydował się przeprowadzić postępowanie dowodowe we własnym zakresie. Natomiast w przypadku gdyby wyjaśnienia biegłego okazały się nie wystarczające zastrzegł sobie prawo złożenia wniosku o zbadanie operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców w trybie art. 157 ugn. Pismo SKO z dnia (...) r. wzywające rzeczoznawcę majątkowego do złożenia pisemnych wyjaśnień odnośnie zarzutów skarżącego zawartych w odwołaniu doręczono pełnomocnikowi skarżącego w dniu (...) r.. Natomiast pisma rzeczoznawcy majątkowego z dnia (...) r. będącego odpowiedzią na zarzuty zawarte w odwołaniu pełnomocnik skarżącego już nie otrzymał, a więc nie miał możliwości ustosunkowania się do treści przedmiotowego pisma, Słusznie, wiec podniesiono w skardze, że uniemożliwiono stronie postępowania zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym przed przystąpieniem do wydania decyzji przez organ II instancji. Nie można zgodzić się w tym wypadku ze stanowiskiem Kolegium, które uważa, że skoro operat jest prawidłowy to uchybienia w postaci nie doręczenia wyjaśnień biegłego nie mają istotnego znaczenia w sprawie, a także jeżeli nie ma opinii stowarzyszenia to ustalenie opłaty na podstawie przedmiotowego operatu jest prawidłowe. Wydając zaskarżoną decyzję Kolegium nie miało wiedzy, czy wyjaśnienia złożone przez biegłego w piśmie z dnia (...) r. okazałyby się wystarczające dla skarżącego skoro w ogóle nie otrzymał przedmiotowego pisma i czy nie będzie składał wniosku do stowarzyszenia rzeczoznawców zawodowych o zbadanie prawidłowości przedmiotowego operatu. Zarówno w odwołaniu jak i w skardze, a także na rozprawie sądowej pełnomocnik skarżącego wyraźnie wskazał, iż w przypadku podtrzymania opinii przez biegłego złoży wniosek do stowarzyszenia rzeczoznawców zawodowych o zbadanie prawidłowości operatu. Mając na uwadze powyższe należało wskazać, iż skarżący wykazał, że naruszenie art. 10 § 1 kpa przez organy administracji miało wpływ na wynik sprawy, bowiem od stanowiska biegłego zawartego w piśmie z dnia (...) r. którego skarżący nie otrzymał zależało, czy złoży wniosek o zbadanie prawidłowości przedmiotowego operatu do stowarzyszenia rzeczoznawców. Również zarzut naruszenia art. 89 kpa poprzez nie wyznaczenie rozprawy administracyjnej jest uzasadniony w świetle zebranego materiału dowodowego. Wyznaczenie rozprawy umożliwiłoby skarżącemu zadanie pytań rzeczoznawcy w zakresie przedmiotowego operatu oraz pisma z dnia (...) r. i podjecie decyzji, czy koniecznym będzie złożenie wniosku do stowarzyszenie o zbadanie prawidłowości operatu. Sąd stwierdzając naruszenie przez organy procedury administracyjnej tj. art. 10 kpa w sposób, który mógł mieć istotny wpływ na rozstrzygniecie w niniejszej sprawie, nie odniósł się do pozostałych zarzutów podniesionych w skardze. Na marginesie jedynie wskazać należy, iż zarzut skarżącego jakoby przedmiotowa decyzja wydana została na podstawie nieważnego operatu szacunkowego, bowiem nie został zaktualizowany przez doręczenie do operatu dokumentu wraz z klauzulą aktualizacyjną jest chybiony. Zgodnie z art. 156 § 4 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w art. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Natomiast w myśl § 58 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 (tj. podpisuje zamieszczając datę i pieczęć). Przepis § 57 ust. 2 stosuje się odpowiednio. "Klauzula o aktualności operatu" jest to osobny od operatu szczególny rodzaj adnotacji, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Jej prawidłowe sporządzenie wywołuje zaś skutek prawny w postaci przedłużenia możliwości wykorzystania istniejącego operatu szacunkowego (por wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 lutego 2009 r. I SA/Wa 1751/08 LEX 527209). Znajdująca się w operacie szacunkowym na jego stronie tytułowej adnotacja z pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego A. J. i datą potwierdzenia jego aktualizacji spełnia zdaniem Sądu warunki, jakim powinna odpowiadać taka klauzula. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien przeprowadzić postępowanie uwzględniając powyższe rozważania. Mając powyższe na względzie, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 200 i art. 152 ppsa orzekł jak sentencji.