IV SA/Po 133/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Popowska Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska WSA Donata Starosta (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Laura Szukała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 sierpnia 2010 r. przy udziale sprawy ze skargi Miasta Poznań na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie zwrotu nieruchomości. oddala skargę Starosta P. decyzją z [...] maja 2009 r. znak [...] zwrócił na rzecz Pani Ł.F. w 1/3 części, Pana B.F. w 1/3 części i Pana S.F. w 1/3 części nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] i [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako: obręb R., arkusz mapy [...] działka nr [...] o powierzchni 0,0767 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...] jako własność Miasta Poznania oraz nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako: obręb [...] R , arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni 0,1014 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...] jako własność Miasta Poznania. Nadto Starosta P orzekł, iż wymienione wyżej osoby, na których rzecz następuje zwrot nieruchomości nie są zobowiązane do zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania, ponieważ wartość zwracanych nieruchomości została obniżona. W ocenie organu pierwszej instancji przeprowadzone postępowanie wykazało, że nieruchomość objęta wnioskiem o zwrot nie została wykorzystana zgodnie z celem wywłaszczenia, albowiem na terenie przedmiotowych działek nie przeprowadzono żadnych prac związanych z rozbudową czy modernizacją Kombinatu Maszyn Rolniczych "[...]" . Odwołanie od powyższej decyzji złożyło Miasto Poznań wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji względnie o wydanie orzeczenia reformatoryjnego w sprawie. W uzasadnieniu swojego odwołania odwołujący wskazał, iż organ orzekający nie ustalił, czy w przeszłości, tj. w okresie 10 lat od dnia dokonania wywłaszczenia, nieruchomość była w jakikolwiek sposób (nawet przejściowy) wykorzystana zgodnie z celem wywłaszczenia, np.: w celu obsługi innych nieruchomości, na których cel ten realizowano. Odwołujący podniósł, iż zgodnie z decyzją Urzędu Miejskiego w P Wydziału Gospodarki Przestrzennej i Ochrony Środowiska z [...] grudnia 1978 roku (znak [...]) o wygaśnięciu prawa użytkowania przez Kombinat Maszyn Rolniczych "A[...]" m.in.: działek będących przedmiotem postępowania obejmujących działkę nr [...] o powierzchni 0,0767 ha oraz część działki nr [...] o powierzchni 0,0292 ha, które zgłoszono jako zbędne dla potrzeb "A.", pozostała część działki nr [...] o powierzchni 0,0722 ha została zgłoszona jako tymczasowo zbędna. Zdaniem odwołującego organ I instancji powinien zbadać sposób jej wykorzystania w okresie siedmiu i dziesięciu lat od chwili nabycia przez Skarb Państwa i w przypadku stwierdzenia choćby tymczasowego wykorzystania na cel wywłaszczenia - odmówić zwrotu tej części. Nadto strona skarżąca stwierdziła, iż kwestionuje treść punktu II zaskarżonej decyzji o nie zobowiązywaniu wnioskodawców do zwrotu na rzecz Miasta Poznania należności określonych w przepisie art. 140 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem w ocenie Miasta Poznania w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek do przyjęcia, iż wartość spornej nieruchomości uległa zmniejszeniu. Zdaniem odwołującego powołane przez Starostę P w decyzji okoliczności wpływające na zmniejszenie wartości nieruchomości, miałyby miejsce również wtedy, gdyby nieruchomość nie została przejęta przez Skarb Państwa. Nadto odwołujący podniósł, że rzeczoznawca majątkowy, szacując wartość przedmiotowych nieruchomości, nie uwzględnił wartości ewentualnych nakładów, których wnioskodawcy musieliby dokonać, aby utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie. Miasto Poznań nie zgodziło się ponadto z przyjętym przez Starostę P założeniem, że usytuowanie działki w pobliżu uciążliwości ze strony linii energetycznej wysokiego napięcia wpływa na zmniejszenie jej wartości. Jak podaje odwołujący linia kablowa 1,5 KV przebiegająca przez działkę nr [...] jest nieczynna (została zlikwidowana w 2002 roku) natomiast linia energetyczna znajdująca się przy ul. [...] ułożona została niezależnie od dokonanego przejęcia nieruchomości i na cel nie związany z tym przejęciem. W ocenie skarżącego okoliczność ta mogła zostać wzięta pod uwagę przy określaniu aktualnej wartości bazowej — ułożenie tej linii nie jest bowiem działaniem, o którym mowa w art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez, co nie może bezpośrednio wpływać na zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Decyzją z dnia [...] grudnia 2009 roku Wojewoda Wielkopolski utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Na podstawie całości akt zgromadzonych w sprawie organ drugiej instancji ustalił, co następuje: Na podstawie umowy sprzedaży z [...] października 1977 roku (rep. Nr A.I. Nr [...]) L.F. zbyła w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 roku o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1974 r., Nr 10, póz. 64) prawo własności nieruchomości położonej w Poznaniu, oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o powierzchni 0,0767 ha, obręb [...] R , arkusz mapy [...], zapisanej w księdze wieczystej Kw nr [...] oraz nieruchomości położonej w Poznaniu, oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o powierzchni 0.014 ha, obręb [...] Rataje, arkusz mapy [...], zapisanej w księdze wieczystej Kw nr [...] na rzecz Przedsiębiorstwa Państwowego "[...]t" Kombinat Maszyn Rolniczych z siedzibą w P. Cena została ustalona na kwotę [...] zł (k. 14, 190-193). Pismem z 31 grudnia 1977 roku Kombinat Maszyn Rolniczych "[...]"[...] w P poinformował o przekazaniu terenów obejmujących między innymi: działkę nr [...] o powierzchni .0,0767 ha oraz część działki nr [...] o powierzchni 0,0292 ha do dyspozycji Zarządu Gospodarki Terenami Urzędu Miasta Poznania celem ponownego zagospodarowania z uwagi na fakt, iż inwestycja rozbudowy i modernizacji [...] w P[...] została zawieszona (k. 56-60). Decyzją z [...] grudnia 1978 roku ([...]) Urząd Miejski w Poznaniu orzekł o wygaśnięciu prawa użytkowania przez Kombinat Maszyn Rolniczych "[...]"[...] w P terenów Skarbu Państwa obejmujących między innymi: działkę nr [...] o powierzchni 0,0767 ha i część działki nr [...] o powierzchni 0,0292 ha zgłoszonych jako zbędne dla potrzeb "[...]" i leżących poza granicami lokalizacji zakładu oraz między innym część działki nr [...] o powierzchni 0.0722 ha zgłoszonej jako tymczasowo zbędnej dla potrzeb "[...]", a położonej w granicach lokalizacji Zakładu. W uzasadnieniu tejże decyzji podano, iż w oparciu o decyzję zatwierdzającą plan realizacyjny rozbudowy i modernizacji Kombinatu Maszyn Rolniczych "[...]" w Poznaniu (nr [...]) z [...] września 1976 roku wydaną przez Wojewódzki Zarząd Rozbudowy Miast i Osiedli Wiejskich w Poznaniu Biuro Planowania Przestrzennego, Kombinat Maszyn Rolniczych "[...]"[...] nabył na rzecz Skarbu Państwa teren położony w granicach planu realizacyjnego. Z uwagi na przesunięcie terminu realizacji inwestycji Kombinat Maszyn Rolniczych "vt" [...] zgłosił część tychże terenów jako zbędne, a część jako tymczasowo zbędne (k. 48-50). Protokołem zdawczo-odbiorczym z [...] stycznia 1979 roku Kombinat Maszyn Rolniczych "[...]"[...] przekazała między innymi: działkę nr [...] o powierzchni 0,0767 ha, część działki nr [...] o powierzchni 0,0292 ha oraz część działki nr [...] o powierzchni 0,0722 ha Zarządowi Gospodarki Terenami Urzędu Miasta Poznania (k. 51-53). Na podstawie umowy dzierżawy (nr [...]) z [...] lutego 1992 roku Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego "GEOPOZ" w Poznaniu oddał w dzierżawę J.B. nieruchomość położoną w Poznaniu przy ul. [...], oznaczoną ewidencyjnie jako działka nr [...] o powierzchni 0,0722 ha, obręb R , arkusz mapy [...], zapisaną w księdze wieczystej Kw nr [...]. Czas trwania dzierżawy ustalono od dnia l sierpnia 1991 roku na czas nieoznaczony (k. 120-122). Pismem z 10 listopada 2003 roku Ł.F., B.F. i S.F. wystąpili do Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego "GEOPOZ" Działu Zwrotów Nieruchomości, Wywłaszczeń i Odszkodowań z wnioskiem o zwrot wyżej opisanych nieruchomości. Wnioskodawcy uzasadniając swój wniosek podali, że wywłaszczone nieruchomości zostały użyte na inny cel niż określono w decyzji wywłaszczeniowej. Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w P, Wydział I Cywilny z dnia [...] stycznia 2004 roku (sygn. akt I Ns [...]) o stwierdzeniu nabycia spadku, spadek po L.F. nabyli Ł.F., B.F. i S.F. (k. 31). W dniu 29 kwietnia 2004 roku przeprowadzone zostały oględziny przedmiotowej nieruchomości z udziałem wnioskodawczyni Ł.F. i wnioskodawcy B.F. Podczas oględzin ustalono, że działki: nr [...] i nr [...] stanowią teren niezabudowany, niezagospodarowany i porośnięty trawą. Działka nr [...] nie jest ogrodzona i znajduje się na niej gruz betonowy. Działka nr [...] od strony wschodniej sąsiaduje z działką zajętą przez "[...]", od strony południowej ogrodzona jest drucianą siatką zawieszoną na metalowych shapach. Na wschodniej części działki nr [...] usytuowany jest rów ze ściekami płynącymi i stojącymi. Południowo - wschodnia część działki nr [...] stanowi fragment drogi nieutwardzonej. Zgodnie z mapą zasadniczą przez środek działki po jej przekątnej przebiegają trzy podziemne kable energetyczne wysokiego napięcia (k. 62). Postanowieniem z [...] października 2004 roku Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego "GEOPOZ" przekazał Wojewodzie Wielkopolskiemu według właściwości podanie Ł.F, B.F i S.F o zwrot nieruchomości położonej w P przy ul. [...]. W uzasadnieniu postanowienia Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego "GEOPOZ" wskazał, iż zgodnie z przepisami art. 142 w związku z art. 4 pkt 9 b(l) ustawy o gospodarce nieruchomościami, o zwrocie nieruchomości oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu orzeka w drodze decyzji prezydent miasta na prawach powiatu wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Dalej podano, iż z uwagi na fakt, że przedmiotowa nieruchomość stanowi własność Miasta Poznania, to zgodnie z art. 24 § l pkt l i 4 k.p.a. występują przesłanki wyłączenia Prezydenta Miasta Poznania, co w konsekwencji wyłącza możliwość załatwienia sprawy zwrotu tejże nieruchomości przez osoby upoważnione przez Prezydenta Miasta Poznania, w tym przez Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego "GEOPOZ". W związku z powyższym, w myśl art. 26 § 3 k.p.a., w przypadku wyłączenia organu sprawę załatwia organ wyższego stopnia (k. 71-72). Postanowieniem z [...] listopada 2004 roku Wojewoda Wielkopolski wyznaczył Starostę P jako organ właściwy do załatwienia niniejszej sprawy (k. 73-74). W dniu 11 sierpnia 2006 roku przeprowadzone zostały kolejne oględziny przedmiotowej nieruchomości z udziałem wnioskodawczyni Ł.F. i wnioskodawcy S.F.. Podczas oględzin ustalono, że działki: nr [...] i nr [...] są niezagospodarowane i porośnięte samosiejkami i wysoką trawą. Nadto na działce nr [...] znajduje się gruz, a na działce nr [...] część rowu i drogi gruntowej. Pani Ł.F. oświadczyła, że przed wywłaszczeniem przez działkę nie przebiegała linia energetyczna, obecnie przez działkę przebiega spust kanalizacji deszczowej (rów), nie są widoczne słupki graniczne i występują fragmenty ogrodzenia (k. 105). Pismem z 12 stycznia 2007 roku [...] S.A poinformował o tym, że do chwili obecnej na terenie spornych działek nie realizowano jakichkolwiek inwestycji dotyczących budowy wodociągów i kanalizacji sanitarnej (k. 145). Pismem z 21 listopada 2006 roku Grupa Energetyczna [...] S.A. Zakład Dystrybucji Energii Rejon Dystrybucji P poinformowała, że na przedmiotowych działkach nie użytkuje żadnych urządzeń elektroenergetycznych, jedynie przez działkę nr [...] przebiega nieczynna linia kablowa 15kV, zlikwidowana w 2002 roku (k. 132). W dniu 7 listopada 2007 roku odbyła się rozprawa administracyjna z udziałem stron postępowania. W toku rozprawy strony oświadczyły, że obecnie zachowały się tylko fragmenty ogrodzenia nieruchomości, które zostało zdemontowane przez osoby trzecie. Ł.F. oświadczyła, że odszkodowanie ustalone w decyzji wywłaszczeniowej zostało wypłacone. Nadto oświadczyła, że od chwili nabycia tj. od 1949 roku przedmiotowa nieruchomość stanowiła działkę budowlaną, jednakże do 1977 roku wszystkie wnioski o wydanie pozwolenia na budowę rozpatrywane były negatywnie, również po wywłaszczeniu przedmiotowa nieruchomość nie została zabudowana ani w inny sposób zagospodarowana. W trakcie przesłuchania świadek I.M. oświadczyła, że w okresie od 1960 roku do połowy lat 80-tych mieszkała w pobliżu działek nr [...] i nr [...], ponownie zameldowała się pod adresem przy ul. P (obecnie ul. [...]) w latach 90-tych. Świadek podała, że w ciągu 10 lat od dnia wywłaszczenia na spornych działkach nie były prowadzone żadne inwestycje i teren ten stanowił nieużytek (k. 245 - 246). W celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości organ pierwszej instancji zlecił rzeczoznawcom majątkowym: B.W. i J.W. sporządzenie operatu szacunkowego. Zgodnie z operatem szacunkowym z 15 grudnia 2008 roku aktualna wartość nieruchomości wyniosła [...] zł, wartość nieruchomości według stanu z dnia wywłaszczenia i cen na dzień wyceny wyniosła [...] zł, wartość nieruchomości według stanu na datę zwrotu i cen na dzień wyceny wyniosła [...] zł. Z operatu wynika zatem, iż zmniejszenie wartości nieruchomości wyniosło [...] zł (k. 263-298). Pismem z 5 lutego 2009 roku Starosta P zawiadomił strony postępowania o możliwości zapoznania się ze wskazanym wyżej operatem oraz wniesienia ewentualnych wniosków i uwag w terminie 7 dni od dnia doręczenia tegoż pisma (k. 306). W dniu 18 marca 2009 roku odbyła się kolejna rozprawa administracyjna z udziałem stron i rzeczoznawcy majątkowego B.W. Na pytanie pełnomocnika Miasta Poznań w kwestii związanej ze zmniejszeniem wartości nieruchomości B.W. wyjaśniła, że "wynika ono z różnicy w stanie nieruchomości z dnia wywłaszczenia i jej stanu z dnia zwrotu. W dacie wywłaszczenia nieruchomość była użytkowana jako sad z nasadzeniami z drzew owocowych, częściowo ogrodzona o płaskim ukształtowaniu terenu. Na działce nr [...] znajdowała się linia wysokiego napięcia, która obecnie jest nieczynna (została odłączona w 2002 roku) oraz rów spustowy od kanalizacji deszczowej." W chwili obecnej z powodu niedrożności rowu spustowego działka nr [...] częściowo zajęta jest wodą stojącą. Obie działki zlokalizowane są w strefie uciążliwości z tytułu położenia w strefie linii energetycznej wysokiego napięcia znajdującej się na ulicy Ś. Po dacie wywłaszczenia usunięte zostało ogrodzenie działki (k. 332). W o parciu o ustalony stan faktyczny Wojewoda Wielkopolski uznał, że : istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się do ustalenia czy przedmiotowe nieruchomości zostały wykorzystane zgodnie z celem wywłaszczenia i tym samym rozstrzygnięcia kwestii zbędności tychże nieruchomości, stanowiącej przesłankę ich zwrotu spadkobiercom byłego właściciela. Po zapoznaniu się z materiałem dowodowym zebranym w sprawie organ drugiej instancji jednoznacznie uznał, że przeprowadzone postępowanie nie dało podstaw do przejęcia, iż takie działania w ciągu 7 lat od zawarcia umowy zostały podjęte. Nie stwierdzono również, aby w okresie 10 lat od dnia dokonania wywłaszczenia, nieruchomość była w jakikolwiek sposób (nawet przejściowy) wykorzystana zgodnie celem wywłaszczenia. Powyższe ustalenia zdaniem organu drugiej instancji potwierdziła przesłuchiwana, na rozprawie administracyjnej 7 listopada 2007 roku w charakterze świadka, I.M., która zeznała, że w okresie od 1960 roku do połowy lat 80-tych mieszkała w pobliżu działek nr [...] i nr [...], ponownie zameldowała się pod adresem przy ul. [...] (obecnie ul. [...]) w latach 90-tych. Dalej i I.M. oświadczyła, że w ciągu 10 lat od dnia wywłaszczenia na spornych działkach nie były prowadzone żadne inwestycje i teren ten stanowił nieużytek (k. 245 246). Powyższe zeznania korespondują z zebranymi w toku postępowania dokumentami w postaci: pisma Grupy Energetycznej [...] S.A. Zakład Dystrybucji Energii Rejon Dystrybucji P z 21 listopada 2006 roku oraz pisma [...] S.A. z 12 stycznia 2007 roku. Ze wskazanego wyżej pisma z 21 listopada 2006 roku wynika jednoznacznie, że na przedmiotowych działkach Grupa Energetyczna [...] S.A. Zakład Dystrybucji Energii Rejon Dystrybucji P nie użytkuje żadnych urządzeń elektroenergetycznych, a jedynie przez działkę nr [...] przebiega nieczynna linia kablowa 15kV, która została zlikwidowana w 2002 roku. O braku jakichkolwiek inwestycji dotyczących budowy wodociągów i kanalizacji sanitarnej poinformował [...] S.A. we wskazanym wyżej piśmie z 12 stycznia 2007 roku. Również podczas oględzin przedmiotowej nieruchomości przeprowadzonych dwukrotnie, tj. w dniu 29 kwietnia 2004 roku i w dniu 11 sierpnia 2006 roku ustalono, że działki: nr [...] i nr [...] stanowią teren niezabudowany, są niezagospodarowane, porośnięte samosiejkami i wysoką trawą, nadto na działce nr [...] znajduje się gruz, a na działce nr [...] część rowu ze ściekami płynącymi i stojącymi oraz fragment drogi gruntowej. W tym stanie rzeczy organ drugiej instancji stwierdził, iż na przedmiotowej działce nie podjęto w ogóle realizacji celu, dla którego nieruchomość została nabyta, a tym samym została spełniona przesłanka zwrotu przedmiotowych nieruchomości, określona w art. 137 ust. l pkt l, a także pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ drugiej instancji jako podstawę rozstrzygnięcia przywołał przepisy art. 136 ust. 3 zd. 3 cytowanej ustawy warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej stosownie do art. 140. W myśl art. 140 ust. l i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, póz. 2603 ze zm.), w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeśli była przyznana w ramach odszkodowania. Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2 nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze wzglądu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż wartość odtworzeniowa. Dalej organ II instancji przyjął, że wydanie ostatecznej decyzji o zwrocie nieruchomości pociąga za sobą obowiązek zwrotu uprzednio otrzymanego odszkodowania, jak również zwrotu nieruchomości zamiennej (jeżeli osoba wywłaszczona ją otrzymała).Przepis art. 140 ust. 2 ustanawia z kolei obowiązek waloryzacji zwracanego odszkodowania. Wysokość zwaloryzowanego odszkodowania jednak nie może być wyższa niż wartość rynkowa zwracanej nieruchomości w dniu zwrotu. Tym samym starosta, orzekając o zwrocie nieruchomości obowiązany jest do dokonania waloryzacji odszkodowania oraz do ustalenia wartości nieruchomości na podstawie operatu rzeczoznawcy. Zestawienie i porównanie tych dwóch wartości pozwoli dopiero na ocenę zaistnienia przesłanek z art. 140 omawianej ustawy, a w tym ocenę, czy zwaloryzowane odszkodowanie nie przewyższa wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy, który w myśl art. 154 ust. l tejże ustawy, dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zobowiązany jest przy tym do wykonywania czynności, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. l ustawy gospodarce nieruchomościami). Z kolei rolą organu administracyjnego jest ocena zgodności sporządzonej w formie operatu szacunkowego opinii pod względem przepisów prawa. Tezę tę potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny, który podał, iż "opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego (...) nie ma charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego" (vide: wyrok NSA w Warszawie z 8 listopada 2001 r. sygn. akt I SA 833/00). Zgodzić należy się również ze stanowiskiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który w wyroku z 6 stycznia 2006 r. sygn. akt IV SA/Wa 1697/05 wywiódł, że "Organ orzekający w sprawie zobowiązany jest do oceny każdego dowodu przeprowadzonego w postępowaniu administracyjnym. Co do zasady każdy taki dowód organ może uznać za wiarygodny, może jednakże również każdemu przeprowadzonemu dowodowi wiarygodności w całości lub w części odmówić. Nie ma żadnych przesłanek ku temu, aby sprostowanie powyższych zasad ograniczać tylko do tych dowodów, które organ przeprowadza bezpośrednio (np. dowodu z przesłuchania świadków), a wyłączać z ich działania dowody uzyskane przy wykorzystaniu wiadomości specjalnych (opinia rzeczoznawcy). Organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać ej uzupełnienia." Zatem to na organie administracji spoczywa obowiązek traktowania opinii rzeczoznawcy jak każdego innego dowodu w sprawie i stosownie do art. 80 kpa, uzasadniania przesłanek jego dopuszczenia bądź odrzucenia. Zdaniem Wojewody Wielkopolskiego te wszystkie przepisy prawa zostały przez organ I instancji prawidłowo zastosowane. W tym celu analizie został poddany operat szacunkowy sporządzony 15 grudnia 2008 r. przez rzeczoznawców majątkowych: Panią B.W. i Pana J.W., w oparciu o przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - obecnie Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. Ze względu na cel wyceny oraz uwarunkowania wynikające z podstaw materialnych i prawnych określono wartość rynkową nieruchomości według stanu na dzień 13 października 1977 roku (data wywłaszczenia) oraz wartość nieruchomości według stanu na dzień 4 grudnia 2008 roku (data wizji terenowej) w cenach aktualnych na dzień wyceny (str. 4-5,11 operatu). Przedmiotowy grunt położony jest w Poznaniu w rejonie ulic: [...],[...] i [...]. Teren objęty badaniem położony jest w sąsiedztwie Kombinatu Maszyn Rolniczych "[...]" w upadłości, obszaru aktywizacji gospodarczej skupionego w rejonie ul. [...],[...],[...] i [...] oraz w obszarze zabudowy jednorodzinnej. Przedmiotowy grunt na dzień wywłaszczenia (13 października 1977 roku) to grunt niezabudowany w całości użytkowany jako sad z nasadzeniami drzew i krzewów owocowych, częściowo ogrodzony. Sąsiedztwo nieruchomości stanowiła zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz Kombinat Maszyn Rolniczych "[...]". Przedmiotowe nieruchomości stanowiły grunt nieuzbrojony, w zasięgu którego znajdowała się niepełna infrastruktura techniczna, tj. prąd i kanalizacja deszczowa. Dojazd do nieruchomości przebiegał drogą gruntową. Na dzień wizji lokalnej przedmiotowe nieruchomości były niezagospodarowane, na terenie działki nr [...] miejscowo składowany jest gruz pobudowlany, działka nr [...], w rejonie rowu spustowego kanalizacji deszczowej Kd200 stanowi grunt podmokły z wodą stojącą. W 2002 roku zlikwidowano linię elektroenergetyczną wysokich napięć obciążającą działkę nr [...], dzięki czemu nastąpiła poprawa możliwości inwestycyjnych na przedmiotowej nieruchomości, pogorszeniu natomiast uległy warunki gruntowe w rejonie rowu spustowego kanalizacji deszczowej zlokalizowanego na terenie tej samej nieruchomości - teren podmokły niedostatecznie zmeliorowany. Obydwie działki obficie porośnięte są samosiejkami traw, drzew i krzewów pospolitych. Zlokalizowane są również w strefie uciążliwości ze strony linii energetycznej wysokich napięć posadowionej przy ul. [...] (str. 10 operatu). Dla badanego obszaru istnieje aktualnie obowiązujący Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego obszaru Starołęka Mała w Poznaniu z 16 czerwca 1998 roku uchwalony Uchwałą Rady Miasta nr LXXIV/603/II/98. Obszar ten opisano jako tereny budownictwa mieszkaniowego, symbol planu - l M. Z uwagi na fakt, iż przedmiotowe części nieruchomości w dacie wywłaszczenia stanowiły grunt przeznaczony pod aktywizację gospodarczą do dalszej analizy celem oszacowania wartości nieruchomości w stanie z dnia wywłaszczenia i w stanie z dnia zwrotu przyjęto grunty przeznaczone pod aktywizację gospodarczą. Oszacowania aktualnej wartości nieruchomości dokonano natomiast w oparciu o analizę rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Wartość nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej oraz w podejściu kosztowym metodą kosztów odtworzenia, techniką elementów scalonych. Oszacowania wartości jednostkowej gruntu dokonano według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w okresie wyceny z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej. W celu określenia wartości przedmiotowego gruntu przeprowadzono analizę rynku nieruchomości przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą. Na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców w biurach obrotu nieruchomościami stwierdzono, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą zależą od takich czynników jak dostępność komunikacyjna, lokalizacja na terenie miasta, bliskość głównych tras komunikacyjnych, zorganizowanie otoczenia, uzbrojenie w niezbędne instalacje lub bezpośredni dostęp do sieci miejskich, jakość dróg dojazdowych, wielkość i kształt działki wpływający na jej funkcjonalność, a także istniejące ewentualne uciążliwości i ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości. Dla potrzeb wyceny szczegółowej analizie poddano rynek nieruchomości niezabudowanych z terenów przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą w zasięgu miasta Poznania w okresie 2 lat poprzedzających wycenę i przyjęto trend czasowy w wysokości 0,5 % miesięcznie. W badanej próbce przyjęto 11 nieruchomości podobnych, za parametr do porównania przyjęto l m2 działki gruntowej. W wyniku badania rynku stwierdzono, że ceny za nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod aktywizację gospodarczą kształtują się w przedziale od 132,60 zł za l m2 do 296,49 za l m2, zatem średnia cena wyniosła 197,56 zł za l m2. Ze względu na fakt, że podstawę podejścia porównawczego stanowi rynek nieruchomości podobnych, dla potrzeb oszacowania aktualnej wartości gruntu wyodrębniono i objęto obserwacją rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Przeananalizowano transakcje z terenu Poznania w rejonie Starołęki i Rataj w okresie od grudnia 2006 roku. Za parametr do porównań przyjęto l m2 powierzchni gruntu. Rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne w Poznaniu jest dość dobrze rozwinięty, obserwuje się wzrost ilości wydawanych pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych. W badanej próbce przyjęto 11 nieruchomości podobnych, zastosowano trend czasowy w wysokości l % miesięcznie. Zaistniałe transakcje skorygowano o trend czasowy do poziomu cen z I kwartału 2008 rok. W wyniku badania rynku stwierdzono, że ceny za nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową kształtują się w przedziale od 120,05 zł za l m2 do 266,52 za l m2, zatem średnia cena wyniosła 172,83 zł za l m2. Wskutek przeprowadzonej analizy wartość rynkowa działki nr [...] według stanu na dzień wywłaszczenia została określona na kwotę 114.252 zł przyjmując za l m2 gruntu cenę 148,96 zł, a wartość rynkowa działki nr [...] według stanu na dzień wywłaszczenia na kwotę 180.097 zł, przyjmując za l m2 gruntu cenę 177,61 zł. Na nieruchomościach wywłaszczonych w dacie wywłaszczenia odnotowano nakłady (w postaci nasadzeń roślinnych i składnika budowlanego - parkanu), których wartość objęta została odszkodowaniem za wywłaszczenie gruntu. Za wywłaszczone nieruchomości (działki nr [...] i [...]) przyznano odszkodowanie w łącznej wysokości [...]zł, w tym za nieruchomość zapisaną w księdze wieczystej Kw nr [...] (działka nr [...] o powierzchni 0,0767 ha) kwotę [...] zł, a za nieruchomość zapisaną w księdze wieczystej Kw nr [...] (działka nr [...] o powierzchni 0,1014 ha): kwotę [...]zł obejmującą grunt i parkan oraz kwotę [...] zł za nasadzenia na tejże nieruchomości. Z uwagi na fakt, iż w toku postępowania zwrotowego nie odnaleziono opinii, na podstawie których dokonano oszacowania powyższego odszkodowania rzeczoznawca dokonując wyceny przedmiotowych działek nie miał możliwości odwołania się do nich w zakresie ustalenia parametrów technicznych składników budowlanych gruntu (parkanu) oraz nakładów roślinnych. W związku z powyższym wartość nakładów roślinnych w wysokości [...] zł, uwzględnionych w odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości, zwaloryzowano zagregowanymi rocznymi wskaźnikami cen towarów i usług konsumpcyjnych za okres od stycznia do października 2008 roku z uwzględnieniem denominacji z 1994 roku. Wartość składników budowlanych (parkanu) określono w podejściu kosztowym ustalając podstawowe parametry techniczne parkanu objętego odszkodowaniem na podstawie oświadczenia złożonego do protokołu sporządzonego w trakcie wizji lokalnej oraz wykonanych pomiarów na mapie ewidencyjnej. Zwaloryzowana wartość nakładów roślinnych została oszacowana na kwotę [...] zł, natomiast wartość nakładów budowlanych w dacie zwrotu w zaokrągleniu na kwotę [...] zł. Łącznie wartość nakładów istniejących na obydwu działkach w dacie wywłaszczenia wyniosła [...] zł. Wartość gruntu w stanie na datę wywłaszczenia wyniosła [...] zł (w tym kwota [...] zł stanowi wartość działki nr [...], a kwota [...] zł - wartość działki nr [...]). Zatem wartość nieruchomości w dacie wywłaszczenia wyniosła [...] zł ([...] zł + [...]. zł). Dokonując oszacowania wartości nieruchomości niezabudowanych w stanie z dnia zwrotu rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową działki nr [...] na kwotę [...] zł przyjmując za l m2 gruntu cenę [...] zł, natomiast wartość rynkową działki nr [...] na kwotę [...] zł przyjmując za l m2 gruntu cenę [...] zł. Zatem łączna wartość nieruchomości według stanu na datę zwrotu i cen na dzień wyceny wyniosła [...] zł ([...] zł + [...]zł). Dokonując oszacowania wartości nieruchomości niezabudowanych w stanie na dzień wyceny rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową działki nr [...] na [...] zł przyjmując za l m2 cenę [...] zł, a za działkę nr [...] na [...] zł przyjmując za l m2 cenę [...] zł. Zatem aktualna wartość nieruchomości wyniosła [...] zł ([...] zł + [...] zł). Ustalone przy wywłaszczeniu odszkodowanie podlega waloryzacji przy zastosowaniu wskaźnika za okres od 1978 roku do kwietnia 2009 roku - [...] i wynosi [...] zł, a po denominacji [...] zł. Organ drugiej instancji wziął pod uwagę ,że przepis art. 140 ust. 4 stanowi, że w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo zwiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Przepis art. 140 ust. 4 cytowanej ustawy normuje sytuację zmniejszenia się lub zwiększenia się wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio po wywłaszczeniu nieruchomości. Punktem wyjścia zatem ustalenia wysokości zwracanego odszkodowania jest wartość nieruchomości w dacie wywłaszczenia i w dacie zwrotu, z wyłączeniem zmiany wartości związanej ze zmianami planu miejscowego i zmian w otoczeniu nieruchomości. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości według stanu z dnia wywłaszczenia i cen na dzień wyceny ([...]zł), a wartością nieruchomości według stanu z dnia zwrotu i na dzień wyceny w ([...] zł) wynosi [...] zł.. Zwaloryzowane odszkodowanie podlega zatem zmniejszeniu albo zwiększeniu w zależności od tego czy nastąpiło zwiększenie czy zmniejszenie wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w analizowanym operacie szacunkowym stwierdził, że nastąpiło zmniejszenie wartości wycenianych nieruchomości o kwotę [...] zł. Zgodnie z art. 217 ust. 2 osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości, zwracają odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej raź 50 % aktualnej wartości tych nieruchomości. Porównując aktualną wartość nieruchomości [...] zł oraz zwaloryzowane odszkodowanie [...] zł organ odwoławczy jednoznacznie stwierdza, że zwaloryzowana kwota odszkodowania nie jest większa niż 50 % aktualnej wartości nieruchomości. Co do zarzutu odwołującego, iż nie zgadza się z przyjętym przez Starostę P założeniem, że "usytuowanie działki w pobliżu uciążliwości ze strony linii energetycznej wysokiego napięcia wpływa na zmniejszenie jej wartości." ,to w ocenie organu drugiej instancji nie znajduje on odzwierciedlenia w aktach sprawy. Twierdzenie Starosty P , że obie działki zlokalizowane są w strefie uciążliwości ze strony linii energetycznej wysokiego napięcia oparte było na informacji zawartej w operacie szacunkowym w rozdziale opisującym stan nieruchomości na dzień wizji lokalnej (strona 10). Odnosząc się do powyższego podkreślić należy, iż zgodnie z art. 140 ust. 4 omawianej ustawy w razie zmniejszenia lub zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. W związku z powyższym Wojewoda Wielkopolski ostatecznie stwierdził, że na zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości nie miała wpływu istniejąca linia energetyczna wysokiego napięcia tylko fakt, iż w dacie wywłaszczenia na wycenianych działkach znajdował się sad z nasadzeniami drzew i krzewów owocowych, a obecnie obydwie działki porośnięte są samosiewami traw, drzew i krzewów pospolitych. W związku z powyższym osoby, na rzecz których następuje zwrot nieruchomości, tj. .Ł.F., B.F. i S.F. słusznie nie zostały zobowiązane do zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania. Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu złożyło Miasto Poznań, zarzucając obrazę następujących przepisów: - art. 7 i art. 77 § 1 ustawy z dnia z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. Z 2000r. Nr 98, póz. 1071 z poźn. zm.), - art. 136 ust. 3, art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z2004r, Nr 261, póz. 2603).Skarżące Miasto Poznań jednocześnie wniosło o: 1. uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty Poznańskiego i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ l-szej Instancji, 2. zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych. Skarżący wskazał, iż organy obu instancji nie ustaliły, czy w przeszłości, tj. w terminie 10 lat od dnia dokonania wywłaszczenia, nieruchomość nie była w jakikolwiek sposób (nawet przejściowy) wykorzystana zgodnie z celem wywłaszczenia, np. w celu obsługi innych nieruchomości, na których cel ten zrealizowano. Zgodnie z tezą wyroku NSA z 23 grudnia 1999r., sygn. IV SA 2140/97 (źródło LEX nr 48695) "nie można mówić o zbędności na cel wywłaszczenia, gdy nieruchomość po wywłaszczeniu została zagospodarowana i wykorzystana zgodnie z celem wywłaszczenia określonym w decyzji, a dopiero później jej przeznaczenie zmieniono". Podobny pogląd wyraził NSA w wyroku z 18 kwietnia 1996r., sygn. SA/Lu 1812/95 (nie publ., źródło LEX), stwierdzając, że "w sytuacji, gdy nieruchomość została użyta na cel jej przejęcia a w późniejszym czasie zmienił się sposób jej użytkowania, to nie powstaje obowiązek jej zwrotu". W odniesieniu do kwestii zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia skarżący podniósł, iż jak sam Starosta P. zauważa, zgodnie z decyzją Urzędu Miejskiego w Poznaniu Wydziału Gospodarki przestrzennej i Ochrony Środowiska z dnia [...] grudnia 1978r, sygn. [...] o wygaśnięciu prawa użytkowania przez Kombinat Maszyn Rolniczych "[...]" [...] m.in. działek będących przedmiotem postępowania, jedynie działkę nr [...] o pow. 767 m2 oraz część działki nr [...] o pow. 292 m2 zgłoszono jako zbędne dla potrzeb "[...] " i leżące poza granicami lokalizacji Zakładu. Pozostała część działki nr [...],o pow. 722 została zgłoszona jedynie jako tymczasowo zbędna i w tym zakresie organ odwoławczy powinien zbadać sposób jej wykorzystania w okresie 7-miu i 10-ciu lat od chwili nabycia przez Skarb Państwa i w przypadku stwierdzenia choćby tymczasowego wykorzystania na cel wywłaszczenia - odmówić zwrotu tej części. Niezależnie od powyższego skarżący zakwestionował postanowienie pkt II decyzji Starosty P (utrzymanej przez organ odwoławczy w mocy) o nieobowiązywaniu wnioskodawców do zwrotu na rzecz Miasta Poznania należności określonych w art. 140 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - w ocenie Miasta Poznania w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek do przyjęcia, iż wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania uległa zmniejszeniu. Powołane w decyzji okoliczności, które zdaniem Starosty P miały wpływ na zmniejszenie się wartości nieruchomości, miałyby miejsce również wtedy, gdyby nieruchomość nie została przejęta przez Skarb Państwa, l tak: ogrodzenie z siatki nie zostało rozebrane a uległo zniszczeniu z uwagi na jego wiek i stan techniczny istniejący już w dacie przejęcia nieruchomości przez Skarb Państwa. Gdyby zatem nieruchomość nie została wywłaszczona a dawni jej właściciele nie dokonywaliby żadnych napraw, przedmiotowe ogrodzenie w dniu dzisiejszym znajdowałoby się w takim samym stanie. Rzeczoznawca majątkowy (szacujący wartość przedmiotowych nieruchomości) nie uwzględnił tu wartości ewentualnych nakładów, których poprzedni właściciele nieruchomości musieliby dokonać,aby utrzymać ogrodzenie w stanie niepogorszonym. Podobnie kultury ogrodnicze (drzewa owocowe) z uwagi na krótki okres wegetacyjny nie istniałyby już na przedmiotowych działkach nawet wtedy gdyby ich przejęcie nie miało miejsca. Rzeczoznawca majątkowy również tutaj nie wziął pod uwagę wartości potencjalnych przyszłych nakładów związanych z odnowieniem kultur ogrodniczych, jakie osoby ubiegające o zwrot musiałyby ponieść aby utrzymać ich pierwotny stan. Skarżący nie zgadza się wreszcie z przyjętym przez Starostę P założeniem, iż usytuowanie działki w pobliżu uciążliwości ze strony linii energetycznej wysokiego napięcia wpływa na zmniejszenie jej wartości. Linia kablowa 15 KV przebiegająca przez działkę nr [...] jest nieczynna - zlikwidowana została w roku 2002. Natomiast linia energetyczna znajdująca się w ulicy [...] ułożona została niezależnie od dokonanego przejęcia nieruchomości i na cel nie związany z tym przejęciem. Okoliczność ta mogła zostać wzięta pod uwagę przy określaniu aktualnej wartości przedmiotowych działek niemniej nie może wpływać na zmniejszenie ich wartości bazowej - ułożenie tej linii nie jest bowiem działaniem, o którym mowa w art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez co nie może bezpośrednio wpływać na zmniejszenie wartości nieruchomości objętej wnioskiem o zwrot. Na powyższe okoliczności pełnomocnik skarżącego zwracał uwagę w trakcie rozprawy administracyjnej przed organem Instancji w dniu 18 marca 2009r., organy orzekające nie uwzględniły jednakże podniesionych zarzutów. Wojewoda Wielkopolski wniósł o oddalenie skargi, powtarzając tożsame argumenty faktyczne i prawne z zaskarżonej decyzji, podkreślając, że na zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości nie miała wpływu istniejąca linia energetyczna wysokiego napięcia tylko fakt, iż w dacie wywłaszczenia na wycenianych działkach znajdował się sad z nasadzeniami drzew i krzewów owocowych, a obecnie obydwie działki porośnięte są samosiewami traw, drzew i krzewów pospolitych. Powyższe zarzuty, jak i pozostałe argumenty skarżącego stanowią w ocenie organu administracji II instancji polemikę ze stanowiskiem wyrażonym w zaskarżonej decyzji. Wojewoda Wielkopolski jednoznacznie stwierdził, że strona nie powołała żadnych nowych okoliczności w niniejszej sprawie, które nie byłyby znane organowi na podstawie zgromadzonego, w trakcie przeprowadzonego postępowania, materiału dowodowego i co do których ustosunkowano się już w wymienionej wyżej decyzji w [...] grudnia 2009 roku. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest uzasadniona. Sąd administracyjny, stosownie do przysługujących mu kompetencji określonych w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) kontroluje zaskarżoną decyzję wyłącznie w aspekcie jej zgodności z prawem i może decyzję taką uchylić, gdy narusza ona prawo materialne lub procesowe w stopniu, mającym wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.- dalej p.p.s.a.). Na podstawie art. 134 § 1 ww. ustawy, sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zgodnie z tym przepisem, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, Sąd może uwzględnić skargę także ze względu na inne uchybienia niż te, które podnosi strona w skardze. Przystępując do oceny zgodności z prawem poddanej kontroli sądowej decyzji organu, na wstępie wskazać należy, iż świadczenia dla osób wymagających wsparcia ze strony pomocy społecznej podlegają regulacji zawartej w ustawie z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej ( Dz. U. z 2008 r. Nr 115, poz. 728 z późn. zm.). W związku z powyższym sąd administracyjny musiał rozstrzygnąć, czy decyzja Starosty P z [...] maja 2009 roku oraz utrzymująca ją w mocy decyzja [...] grudnia 2009 roku zostały wydane zgodnie z przepisami prawa. Na wstępie należy podkreślić, że w postępowaniu administracyjnym przed organem pierwszej instancji doszło do bardzo szczegółowego ustalenia stanu faktycznego. Te ustalenia faktyczne zostały w pełni podzielone przez organ administracji drugiej instancji. Rzeczą sądu administracyjnego nie będzie więc powielanie tegoż stanu faktycznego w jego rozważaniach prawnych a zaznaczyć tylko należy, że ustalenia te Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w pełni uznał za prawidłowe. Sąd administracyjny nie dopatrzył się również uchybień w zakresie zastosowania przepisów prawa materialnego. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. – Dz.U. z 2004r., nr 261, poz. 2603 ze zm.). W myśl art. 136 ust. 3 tej ustawy, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jeżeli, stosownie do przepisu art. 137, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej, stosownie do art. 140. W myśl art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli: 1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo 2) pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. Podstawową kwestią wymagającą wyjaśnienia w niniejszej sprawie było precyzyjne ustalenie celu, na jaki nieruchomość została wywłaszczona. Ustalenie tego faktu stanowiło punkt wyjścia do prowadzenia dalszego postępowania wyjaśniającego w kierunku wykazania przesłanki zbędności, o której mowa w art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że w wyroku z dnia 4 października 1994r., IV SA 1153/93 (ONSA 1995 z. 2, poz. 99) Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił uwagę na fakt, iż w wielu umowach zawartych na podstawie art. 6 ustawy wywłaszczeniowej z 1958r., cel nabycia wynikał z brzmienia samej umowy. Zdarzały się jednak sytuacje, gdy umowa nie formułowała celu nabycia, wówczas w postępowaniu w sprawie zwrotu tej nieruchomości cel ten powinien zostać ustalony na podstawie innych dowodów (por. np. wyrok NSA z dnia 4 października 1994 r., sygn. akt IV SA 1153/93, ONSA 1995/2/99; wyrok NSA z dnia 12 października 1999 r., sygn. akt IV SA 1484/97, LEX nr 48653). Zaznaczyć należy, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest pogląd, iż zbędność nieruchomości na cel wywłaszczenia, który uzasadniał wywłaszczenie, musi być oceniana na zasadzie tych samych kryteriów, co jej niezbędność określona w postępowaniu wywłaszczeniowym, a więc konkretnie i ściśle. (por. wyrok NSA z dnia 21 października 1991 r. sygn. akt IV SA 914/91, LEX Nr 10248). W świetle powyższego uznać należy, zgodnie ze stanowiskiem organów, iż w niniejszej sprawie na nieruchomościach będących wcześniej wywłaszczonych a podlegających aktualnie zwrotowi l nie został zrealizowany cel wywłaszczenia. Kluczowymi przepisami dla rozpoznania przedmiotowej sprawy są przepisy art. 136 ust. 3 w związku z art. 137 i art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, póz. 2603 ze zm.). W doktrynie panuje pogląd, że "w art. 136 ust. 3 użyto określenia "zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części", a nie "zwrotu wywłaszczonej na podstawie przepisów niniejszej ustawy nieruchomości lub jej części" lub "wywłaszczonej w trybie niniejszej ustawy". Upoważnia to do stwierdzenia, że zwrotowi mogą podlegać nieruchomości wywłaszczone, niezależnie od tego, kiedy nastąpiło wywłaszczenie, ale musiało nastąpić na podstawie obowiązującej wówczas ustawy wywłaszczeniowej. Zgodnie z treścią przepisu art. 216 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami przepisy rozdziału 6 działu III stosuje się odpowiednio do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 roku o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1974 r. Nr 10, póz. 64) Wskazany wyżej przepis art. 216 rozszerza możliwość zwrotu wywłaszczonych nieruchomości na te nieruchomości, które nabył Skarb Państwa w trybie i na zasadach nie mieszczących się w konstrukcji wywłaszczenia sensu stricto. Z tego wynika, że roszczenie obejmujące zwrot nieruchomości w trybie i na zasadach przewidzianych w art. 136 ust. 3 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami może dotyczyć nieruchomości, których prawo własności Skarb Państwa nabył na podstawie wywłaszczenia oraz zdarzeń prawnych taksatywnie wymienionych w przepisie art. 216 ustawy. Nie ulega wątpliwości, że aktem prawnym, na podstawie, którego Skarb Państwa nabył sporne nieruchomości na rzecz Przedsiębiorstwa Państwowego "[...], była obowiązująca wówczas ustawa z dnia 12 marca 1958 roku o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1974 r. Nr 10, póz. 64). Podstawowym zadaniem postępowania administracyjnego przy rozpoznaniu żądania zwrotu jest ustalenie celu wywłaszczenia, a następnie zbędności, jako przesłanki o zwrocie nieruchomości przy czym cel ten musi być precyzyjnie ustalony. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, wystąpienie choćby jednej z przesłanek zbędności nieruchomości na cel wywłaszczeniowy nakazuje organowi administracji uznać tę nieruchomość za zbędną, co w konsekwencji oznacza możliwość jej zwrotu. W niniejszej sprawie celem, na który przedmiotowe nieruchomości zostały wywłaszczone była rozbudowa i modernizacja Przedsiębiorstwa Państwowego "[...]"[...]. Podstawę do podjęcia prac zmierzających do realizacji celu publicznego stanowiły: decyzja wydana z upoważnienia Wojewody przez Wojewódzki Zarząd Rozbudowy Miast i Osiedli Wiejskich w Poznaniu - Biuro Planowania Przestrzennego z dnia [...] września 1976 roku (nr [...]) zatwierdzająca plan realizacyjny rozbudowy i modernizacji Kombinatu Maszyn Rolniczych "[...]t" w P oraz decyzja Urzędu Miejskiego w Poznaniu, Wydziału Rolnictwa, Leśnictwa i Skupu z dnia [...] listopada 1976 roku (nr [...]) i pismo Urzędu Miejskiego w Poznaniu z dnia [...] października 1976 roku (nr [...]) zezwalające na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych o powierzchni 20.35.00 ha położonych w Poznaniu na cele nierolnicze pod rozbudowę wymienionego Przedsiębiorstwa. O realizacji celu wywłaszczenia można by mówić tylko wówczas, gdyby zostały podjęte działania zmierzające do budowy albo innej inwestycji związanej z rozbudową i modernizacją Przedsiębiorstwa Państwowego "[...]"[...]. Rozpoczęcie prac, aby zrealizować cel wywłaszczenia nie może być traktowane jako czynność abstrakcyjna, leżąca wyłącznie w sferze zamierzeń. Rozpoczęcie prac musi być "uzewnętrznione". Samo uzyskanie decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, a nawet uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, bez faktycznego przystąpienia do ich rzeczywistej realizacji nie wyczerpuje przesłanki, o której mowa w przepisie art. 137 omawianej ustawy, albowiem pozostawienie nieruchomości wywłaszczonej nieruchomości w stanie niezmienionym, a więc w takim, jak w dacie wywłaszczenia (tj. bez rozpoczęcia prac), stanowi spełnienie się przesłanki z art. 137 ust. l pkt l ustawy. Poza tym pojęcie rozpoczęcia prac nie może być wykładane w oderwaniu od drugiej przesłanki z art. 137 ust. l pkt 2, w której wprost mowa o zrealizowaniu celu wywłaszczenia. Obydwie przesłanki zatem dotyczą faktycznej realizacji celu, a nie tylko opracowania dokumentacji inwestycji, a nawet uzyskania decyzji, one bowiem oznaczają jedynie możliwość realizacji inwestycji, a nie samą już realizację. Należy mieć na względzie to, że na inwestorze nie spoczywa obowiązek wykonania inwestycji (przystąpienia do jej realizacji) mimo posiadanych zezwoleń. Oznacza to, że nawet posiadanie przez inwestora ostatecznych decyzji, pozwalających na rozpoczęcie zamierzonej inwestycji w braku wykonania jakichkolwiek prac na nieruchomości w ciągu ostatnich 7 lat, uzasadnia wniosek, że nieruchomość jest zbędna na cel wywłaszczenia. Odmienne rozumienie omawianej przesłanki prowadziłoby do wniosku, że posiadanie przez inwestora pełnej dokumentacji i stosownych pozwoleń będzie wyłączało możliwość zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, i to w sytuacji, gdy nieruchomość pozostaje w stanie niezmienionym od daty wydania decyzji o wywłaszczeniu. Reasumując rozpoczęcie prac należy utożsamiać z przystąpieniem do robót budowlanych w rozumieniu Prawa budowlanego. Taki też kierunek wykładni przyjęty został w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 września 2003 roku (sygn. akt n SA/Gd 1552/00, niepubl.) sformułowano następującą tezę: "Wywłaszczona nieruchomość, która została wykorzystana na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu może zostać zwrócona poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercom na podstawie przepisów art. 136 ust. 3 w zw. z art. 137 ust. l pkt l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, póz. 2603 ze zm.), jeżeli prace związane z realizacją tego celu zostały rozpoczęte po upływie 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna". Niewątpliwie rozpoczęciem prac będzie zrealizowanie, nawet częściowo, infrastruktury inwestycji. Wymaga podkreślenia, że zachodzi pełne iunctim pomiędzy przesłankami zwrotu określonymi w art. 137 ust. l pkt l i 2. W pierwszej upływ 7 lat bez rozpoczęcia prac oznacza zbędność nieruchomości na cel wywłaszczenia, w drugiej zbędność nieruchomości na cel wywłaszczenia oznacza upływ 10 lat, gdy cel wywłaszczenia nie został zrealizowany. Co więcej, w razie rozpoczęcia prac przed upływem 7 lat, które to prace nie doprowadzą do zrealizowania całej inwestycji przed upływem 10 lat, również spełnione zostaną przesłanki, o których mowa w art. 137 ust. 1. Artykuł 21 ust. 1 Konstytucji RP stanowi, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia, zaś w ust. 2., iż wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 24 października 2001 r., sygn. akt SK 22/01 (OTK ZU nr 7/2001, poz. 216) wskazał, że po wejściu w życie Konstytucji z 1997 r. zasadę zwrotu wywłaszczonej nieruchomości należy traktować jako oczywistą konsekwencję art. 21 ust. 2 Konstytucji, który dopuszczając wywłaszczenie "jedynie na cele publiczne" tworzy nierozerwalny związek pomiędzy określeniem tych celów w decyzji o wywłaszczeniu i faktycznym sposobem użycia wywłaszczonej rzeczy. Zdaniem Trybunału pamiętać przy tym należy o szerokim pojmowaniu konstytucyjnego pojęcia "wywłaszczenie", które wykracza swoim zakresem poza pojęcie "wywłaszczenie" zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Nakłada to obowiązek dopuszczenia zwrotu wywłaszczonej nieruchomości w tych wszystkich wypadkach, gdy nie zostanie ona wykorzystana na ten cel publiczny, który był przesłanką jej wywłaszczenia. W uznaniu sądu administracyjnego organ administracji I instancji przeprowadził bardzo szczegółowe postępowanie dowodowe na okoliczność wykazania, czy wywłaszczone nieruchomości zostały zagospodarowane zgodnie z celem wywłaszczeniowym. W świetle takowych ustaleń popartych dowodami w postaci dokumentów i niekwestionowanych zeznań świadka słusznie organy administracji wywnioskowały, że na żadnej z przedmiotowych nieruchomości nie doszło w terminach nakreślonych ustawą do realizacji celu zamierzonego, ani nawet jego rozpoczęcia. Nie ma racji zaś Miasto Poznań, że nie poczyniono ustaleń co do części działki nr [...] o powierzchni 722,która to zgłoszona została jako tymczasowo zbędna i w tym zakresie organ odwoławczy powinien zbadać sposób jej wykorzystania w okresie 7 i 10 lat od chwili nabycia przez Skarb Państwa i w przypadku choćby tymczasowego wykorzystania na cel wywłaszczenia –odmówić zwrotu tej części. Podkreślić należy, że w aktach sprawy(k 101) znajduje się niezbity dowód w postaci pisma Zarządu Gospodarki Terenami w Poznaniu, z którego wynika, iż od dnia 1 kwietnia 1982 roku ten właśnie teren Skarbu Państwa położony w Poznaniu przy ul. [...] obręb R ark [...] dz. [...] cz klasa RV o o powierzchni 722 m2 wydzierżawiony został przez osobę prywatną J B na cele warzywniczo-ogrodnicze. Czyli już po upływie pięciu lat od daty wywłaszczenia. Natomiast w 1992 roku J.B. przedłużył tę umowę na wydzierżawienie tych samych terenów na powyższe cele na czas nieoznaczony. Czyli wbrew twierdzeniom skarżącego również ta działka nie została przez Skarb Państwa wykorzystana zgodnie z celem wywłaszczeniowym. Ta okoliczność została więc wyjaśniona tylko żaden z organów nie przywołał jej w uzasadnieniu decyzji. Tym samym stwierdzić należy, że dla stwierdzenia tej okoliczności potrzebna była szczegółowa analiza akt administracyjnych. Dalej jeżeli zaś chodzi o zarzuty dotyczące sporządzonej opinii przez biegłego rzeczoznawcę to nie znajdują one potwierdzenia ani w przepisach prawa ani w ustalonym stanie faktycznym. W zasadzie skarżący nie podniósł zarzutów ,które świadczyłyby o nierzetelności sporządzonej opinii. Zgodnie z treścią art. 140 ust. 1 ugn, w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa (art. 140 ust. 2). Stosownie zaś, do art. 140 ust. 4 ugn, w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu, nie uwzględniając skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Przedmiotem sporu pozostaje w niniejszej sprawie więc spadek wartości wywłaszczonych nieruchomości na dzień zwrotu w odniesieniu do ich wartości na dzień wywłaszczania. W uznaniu Sądu opinia biegłego rzeczoznawcy tę kwestię jednoznacznie wyjaśnia. Na nieruchomościach wywłaszczonych w dacie wywłaszczania odnotowano nakłady w postaci nasadzeń roślinnych i składników budowlanych-parkan, których wartość objęta została odszkodowaniem za wywłaszczenie gruntu. Natomiast w dacie zwrotu tych nasadzeń roślinnych i parkanu już nie było. Dla wyceny branej pod uwagę w świetle przepisów wskazanych nie ma żadnego znaczenia więc zarzut podnoszony przez skarżącego, że gdyby nieruchomość nie została wywłaszczona a dawni właściciele nie dokonywaliby żadnych napraw, przedmiotowe ogrodzenie w dniu dzisiejszym znajdowałoby się w takim samym stanie. Dla wyceny nieruchomości wywłaszczonej na dzień zwrotu bierze się bowiem jej stan z daty wywłaszczenia, czyli należy przyjąć że biegły musiał przyjąć przedmiot do wyceny w stanie takim, jaki znajdował się w dniu [...] października w 1977 roku. Tym samym nie ma też znaczenia, iż rzeczoznawca majątkowy również tutaj nie wziął pod uwagę wartości potencjalnych przyszłych nakładów związanych z odnawianiem kultur ogrodniczych, jakie osoby ubiegające się o zwrot musiałyby ponieść, aby utrzymać ich pierwotny stan. Organ administracji pierwszej instancji dokonał oszacowania przedmiotowych nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę. W uznaniu sądu administracyjnego opinia sporządzona była bardzo rzetelnie i szczegółowo. Starosta P i Wojewoda Wielkopolski odnieśli się w uzasadnieniu decyzji zaskarżonej do tejże opinii przedstawiając sposób obliczenia wartości nieruchomości i przyczyny ,z powodu których ta wartość została obniżona. Przy czym jak wyjaśnił Wojewoda Wielkopolski w odpowiedzi na skargę, wbrew twierdzeniom skarżącego na zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości nie nie miała wpływu istniejąca linia energetyczna wysokiego napięcia tylko fakt, iż w dacie wywłaszczenia na wycenianych działkach znajdował się sad z nasadzeniami drzew i krzewów owocowych, a obecnie obydwie działki porośnięte są samosiewkami traw, drzew i krzewów pospolitych. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości według stanu z dnia wywłaszczenia i cen na dzień wyceny ([...]zł), a wartością nieruchomości według stanu z dnia zwrotu i na dzień wyceny w ([...] zł) wynosi [...] zł.. Zwaloryzowane odszkodowanie podlega zatem zmniejszeniu albo zwiększeniu w zależności od tego czy nastąpiło zwiększenie czy zmniejszenie wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w analizowanym operacie szacunkowym stwierdził, że nastąpiło zmniejszenie wartości wycenianych nieruchomości o kwotę [...] zł. Zgodnie z art. 217 ust. 2 osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości, zwracają odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej niż 50 % aktualnej wartości tych nieruchomości. Porównując aktualną wartość nieruchomości [...] zł oraz zwaloryzowane odszkodowanie [...] zł należy jednoznacznie stwierdzić, że zwaloryzowana kwota odszkodowania nie jest większa niż 50 % aktualnej wartości nieruchomości. Tym samym osoby na rzecz której następuje zwrot nieruchomości nie są zobowiązane do zwrotu waloryzowanego odszkodowania. Sąd przy ocenie przedstawionego operatu szacunkowego miał na uwadze stanowisko przedstawione w uzasadnieniu wyroku Naczelnego sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 marca 2010 roku II OSK 481/09 (orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/911BCB5E56) W uzasadnieniu tym Sąd wypowiedział się, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wartości nieruchomości . Wynika to z art. 149, art. 150 i art. 156 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 261 z 2004 r., poz. 2603 ze zm.) . Jednakże nie oznacza to, że jest on wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny, w tym w obecności stron postępowania. Wynika to z art. 79 § 2 k.p.a., w którym stanowi się m.in., że strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, zadawać pytania biegłym i składać wyjaśnienia. Pisemna forma operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) nie wyklucza żądania przez organ administracji wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego w obecności stron postępowania sporządzonego operatu. Prawo osobistego udziału strony w przeprowadzeniu dowodu, zagwarantowane w art. 79 § 2 k.p.a., jest bowiem uszczegółowieniem ogólnej zasady zapewnienia stronie postępowania czynnego udziału w każdym stadium postępowania (art. 10 § 1 k.p.a.). Obowiązek organu administracji oceny operatu szacunkowego stanowiącego dowód w postępowaniu, w którym ma być wydana decyzja administracyjna, w oparciu o wskazane przepisy, nie jest wyłączony uregulowaniem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy jest sporządzany nie tylko w postępowaniu administracyjnym, w którym służy poczynieniu ustaleń faktycznych, mających stanowić podstawę faktyczną decyzji administracyjnej. Przekładając powyższe wywody na grunt niniejszej sprawy sąd administracyjny stwierdził, że biegły rzeczoznawca na wszelkie wątpliwości odpowiedzi udzielił , a Miasto Poznań miało w pełni zagwarantowany udział w postępowaniu administracyjnym . Co więcej organy administracyjne obu instancji w uzasadnieniach decyzji przez siebie wydawanych dokonały szczegółowej analizy i oceny tegoż aparatu szacunkowego. Z tych wszystkich względów skarga nie mogła odnieść skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. jh