IV SA/Po 304/14

| | | Sygn. akt IV SA/Po 304/14, , WYROK, , W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ, , Dnia 03 grudnia 2014 r., , , Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, w składzie następującym:, , Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska (spr.), Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak, WSA Maciej Busz, Protokolant ref. staż. Agata Pawlicka, , , po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 03 grudnia 2014 r., sprawy ze skargi R.N., na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P., z dnia [...] listopada 2013 r., nr [...], w przedmiocie warunków zabudowy, , oddala skargę, , , , , , , , , , Zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2013 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. po rozpoznaniu odwołania P."W." w P. uchyliło decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] lipca 2012r., nr [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że zaskarżoną decyzją organ I odmówił P. "W." ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz infrastrukturą towarzyszącą, przewidzianej do realizacji na działce nr [...] arkusz [...] obręb W. na os. K. w P.. Dalej Kolegium wskazało, że podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji było niespełnienie jednego z obligatoryjnych warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r., poz. 647 ze zm.) tj. działka, na której ma być realizowana inwestycja, nie kontynuuje obowiązującej linii zabudowy istniejącej w obszarze przyjętym do analizy, a także nie kontynuuje cech zagospodarowania terenu jaki występuje w obszarze analizowanym. Następnie organ odwoławczy podniósł, że odwołanie od powyższej decyzji wniosła P."W." wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i wydanie decyzji zgodnie z wnioskiem skarżącej, bądź uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania, wskazując, że organ nieprawidłowo wyznaczył zakres obszaru przyjętego do analizy, a także że organ I instancji nie skorzystał z możliwości "wyznaczenia nowej linii zabudowy ". W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy, po przytoczeniu treści przepisów prawa, odnosząc się do kwestii linii zabudowy wyjaśnił, że nie podziela stanowiska przedstawionego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ przytoczył treść wyroku NSA z dnia 16 marca 2011 r. (sygn. akt II OSK 496/10. LEX nr 863095) gdzie wskazano, że zabudowa "na zapleczu" lub "na tyłach" istniejącej zabudowy jest możliwa bez potrzeby ustalania kolejnej linii zabudowy. W istocie jedynym wyznacznikiem powinno być to, czy ta nowa zabudowa jest możliwa do skorelowania z zabudową na obszarze analizowanym w zakresie ładu przestrzennego, z tym że ocena w tym zakresie nie może być nadmiernie sformalizowana i arbitralna oraz prowadzić do zniweczenia zamierzenia objętego wnioskiem inwestora. Natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 27 lipca 2013 r. (sygn. akt IV SA/Po 1096/12 - CBOSA) wskazał, że ,,(...)Rozporządzenie, wydane na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym m.in. wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy. Stosownie też do § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4). W świetle przytoczonych przepisów, nie budzi wątpliwości, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w sytuacji stwierdzenia, że w sąsiedztwie działki, na której planowana jest inwestycja, jest zlokalizowana co najmniej jedna działka zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linii zabudowy. Wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w przypadku braku planu miejscowego w sposób zgodny z przytoczonym wyżej § 4 rozporządzania nie oznacza konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii. Wyznaczenie linii zabudowy oznacza bowiem wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie. W konsekwencji, wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę. W każdej też sprawie organ powinien, oceniając dopuszczalność realizacji inwestycji, indywidualnie podejść do okoliczności stanu faktycznego, w tym kształtu działki, na której planowana jest inwestycja. Należy bowiem zauważyć, iż celem zasady dobrego sąsiedztwa, wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest również zagwarantowanie ładu przestrzennego, który we wskazanym przepisie konkretyzuje się przede wszystkim jako "Zapobieganie rozproszeniu zabudowy. Jednocześnie jednak organy nie mogą jednocześnie przyjąć automatycznie prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności. Pamiętać bowiem należy o wynikającej z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy zasady wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy (wyrok z dnia 5 sierpnia 2008 r. sygn. akt II OSK 967/07, publ. www.orzeczenia.nsa.gov.pl).(...)". Ponadto Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyżej wymienionym wyroku wskazał, że ,,(...)W ocenie Sądu oparcie rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie bez szerszej analizy warunków proponowanego usytuowania budynku i specyfiki ukształtowania przedmiotowej nieruchomości nie może być uznane za wystarczające w świetle opisanych wyżej zasad ustalania warunków zabudowy. § 4 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza bowiem wyraźnie możliwość wyznaczenia innej obowiązującej linii zabudowy, jeżeli to wynika z analizy. W analizie urbanistycznej sporządzonej na potrzeby sprawy nie rozważono natomiast w ogóle dopuszczalności usytuowania budynku w nowej linii zabudowy. Bezkrytyczne przyjęcie takiego niepełnego opracowania za podstawę decyzji, w sytuacji, gdy skarżący w istocie wnioskowali o usytuowanie obiektu właśnie w nowej linii, naruszało § 4 ust. 4 rozporządzenia. (...)", a także że ,,(...)zauważyć należy, że wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy nie oznacza natomiast konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy. Wyznaczenie linii zabudowy oznacza bowiem wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie. W konsekwencji, wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę. Samo wykreślenie linii zabudowy nie odpowiada jeszcze na pytanie o szczegółowe rozmieszczenie budynków w obrębie obszaru ograniczonego od drogi przez linię zabudowy. (...)". Kolegium wskazało, iż podziela stanowisko wyrażone w wyżej wymienionym wyroku, które organ I instancji winien mieć na uwadze przy ponownym rozpatrywaniu sprawy. Odnosząc się do kwestii, że planowana inwestycja nie kontynuuje cech zagospodarowania terenu jaki występuje w obszarze analizowanym, Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż organ I instancji w sposób precyzyjny nie wyjaśnił, na czym polega to naruszenie. Organ podniósł, iż w wynikach analizy stanowiących załącznik nr 2 do decyzji o warunkach zabudowy organ I instancji wskazuje, że planowana inwestycja ma posiadać 2 kondygnacje podziemne-hale garażowe. Natomiast jak wynika z wniosku P."W." z dnia [...]lutego 2012 r., wyżej wymieniony wnioskodawca wnioskował o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji o liczbie kondygnacji - 11 nadziemnych oraz 3 podziemnych, niespójność ta może sugerować, że decyzja Prezydenta Miasta P. z dnia [...] lipca 2012 r. została wydana niezgodnie z treścią wniesionego wniosku ww. Spółdzielni z dnia [...] lutego 2012 r. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego ogólne stwierdzenie organu I instancji w uzasadnieniu decyzji nr [...] z dnia [...]lipca 2012r., że "(...) Planowany budynek co do funkcji i parametrów mieści się w granicach wyznaczonych przez istniejące sąsiedztwo. Niestety usytuowanie budynku, które zostało zdeterminowane przez kształt działki, nie nawiązuje do lokalizacji pozostałych budynków wielorodzinnych znajdujących się w obszarze analizowany (...)", jest nie wystarczające dla uznania, iż planowana inwestycja nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Następnie organ wyjaśnił, że mając jednak na uwadze powyżej opisane uchybienia w szczególności dotyczące analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że postępowanie przeprowadzone przez organ I instancji narusza art. 6 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego tj. z dnia 30 stycznia 2013 r. (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 – dalej jako "Kpa"), art. 7 Kpa oraz art. 77 § 1 Kpa. Organ odwoławczy podniósł, iż w toku ponownie prowadzonego postępowania organ I instancji winien dokonać rzetelnej analizy stanu terenu, mając na uwadze § 4 ust 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz.690 ze zm. – dalej jako rozporządzenie), zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia sporządzić analizę, a następnie prawidłowo i w sposób kompletny uzasadnić podjęte rozstrzygnięcie. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł R. N. zarzucając jej: 1. naruszenie przepisu postępowania, mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 138 § 1 pkt 1 Kpa poprzez jego niezastosowanie i tym samym nieutrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta P. nr [...] z dnia [...] lipca 2012 r., mimo iż decyzja ta powinna zostać utrzymana w mocy jako zgodna z prawem, 2. naruszenie przepisu postępowania, mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 138 § 2 Kpa poprzez niesłuszne jego zastosowanie i uchylenie decyzji Prezydenta Miasta P. nr [...] z dnia [...] lipca 2012 r. na skutek nieprawidłowego uznania, że organ I instancji dopuścił się naruszenia art. 60 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 6, 7 i 77 § 1 Kpa i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, mimo że decyzja ta nie została wydana z naruszeniem ww. przepisów postępowania, 3. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną jego wykładnię polegającą na uznaniu, że brak kontynuacji obowiązującej linii zabudowy istniejącej w obszarze przyjętym do analizy oraz brak kontynuacji cech zagospodarowania terenu występującego w obszarze przyjętym do analizy nie stanowią podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy, a w konsekwencji niesłuszne uznanie, że organ I instancji naruszył ww. przepis. W uzasadnieniu skargi strona wskazała, że organ I instancji prawidłowo ustalił, iż nie został spełniony jeden z obligatoryjnych warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mianowicie działka nr [...], arkusz [...], obręb W., os. K. w P., na której ma być realizowana inwestycja, nie kontynuuje obowiązującej linii zabudowy istniejącej w obszarze przyjętym do realizacji, a także nie kontynuuje cech zagospodarowania terenu, jaki występuje w analizowanym obszarze. Strona podniosła, iż decyzja organu I instancji była prawidłowa. Organ I instancji wydał decyzję, działając na podstawie przepisów prawa, stojąc na straży praworządności oraz po rozpatrzeniu w sposób wyczerpujący zebranego w sprawie materiału dowodowego. Tym samym organ I instancji działał zgodnie z art. 6,7 i 77 § 1 Kpa. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Ponadto organ wskazał, że wydając zaskarżoną decyzję nie naruszył zasady obiektywizmu, zawartej w art. 7 Kpa, a także zasady wyrażonej w art. 77 § 1 Kpa. Na rozprawie w dniu 3 grudnia 2014 r. pełnomocnik skarżącego podtrzymał skargę. Uczestniczka postępowania J. M. wniosła o uwzględnienie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podstawę wydania decyzji odmownej stanowiło ustalenie przez organ, iż planowany budynek został usytuowany bez nawiązania do istniejących w terenie linii zabudowy. Odnosząc się do powyższego w pierwszej kolejności wskazać należy, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej jak również zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy - przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę ich działań. Ustawodawca nakazuje w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględniać prawo własności ( art. 1). Prawo własności może być ograniczone tzw. władztwem planistycznym - ale wszelkie przepisy ograniczające prawo własności nie mogą być interpretowane rozszerzajaco. Ograniczenia prawa własności (wartości chronionej Konstytucją RP) mogą wyłącznie wynikać z ustaw. Decyzja może ograniczać prawo własności, ale wyłącznie wówczas, gdy u jej podstaw leży ustawa. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sposób bardzo wyraźny akcentuje konstytucyjne prawo własności. Daje temu wyraz art. 6 ust. 2 stwierdzając, iż w granicach określonych ustawą "każdy ma prawo (...) do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny (zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich (...)". Wyrazem takiej polityki ustawodawcy jest niewątpliwie art. 56 mówiący o tym, iż "nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi". Przepis ten odpowiednio stosuje się do wszystkich decyzji o warunkach zabudowy ( art. 64 ust.1). Art. 60 i nast. ustawy określają przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jest to możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Natomiast zgodnie z art. 59 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, to jest: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Rozporządzenie to wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 i ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. To jednakże należy podkreślić, że analizy architektoniczno - urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy. W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (por. wyroku WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, publ. LEX nr 394803). Jednak trzeba mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. W tym miejscu wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie organ przeprowadził analizę i prawidłowo wyznaczył obszar analizowany na właściwej mapie. Pomimo powyższego organ I instancji błędnie uznał, iż nie zostały spełnione przesłanki do wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Przechodząc do okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została przeprowadzona w granicach prawidłowo wyznaczonego obszaru ( § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury). Ponadto z analizy tej bezsprzecznie wynika, iż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Oceniając kwestię kontynuacji funkcji podnieść należy, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa jednorodzinna, wielorodzinna jak i zabudowa usługowa. Z powyższych względów prawidłowo organy uznały, że planowana zabudowa wielorodzinna kontynuuje funkcję występującą w obszarze analizowanym. Również planowane parametry zabudowy pozostają w zgodzie z zastanym stanem urbanistycznym. Odnosząc się do kwestii linii zabudowy, która to kwestia stanowiła podstawę wydania decyzji odmownej wskazać należy, że organ odwoławczy prawidłowo uznał, że stanowisko organu I instancji jest nieprawidłowe. Organ w wynikach analizy wskazał, że planowany budynek został usytuowany bez nawiązania do istniejących w terenie linii zabudowy. Z powyższego w żadnym stopniu nie wynika czy planowana inwestycja przekracza czy też nie istniejącą linię zabudowy. Stosownie też do § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4). W świetle przytoczonych przepisów, nie budzi wątpliwości, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w sytuacji stwierdzenia, że w sąsiedztwie działki, na której planowana jest inwestycja, jest zlokalizowana co najmniej jedna działka zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linii zabudowy. Wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w przypadku braku planu miejscowego w sposób zgodny z przytoczonym wyżej § 4 rozporządzania nie oznacza konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii. Wyznaczenie linii zabudowy oznacza bowiem wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie (por. wyrok NSA z dnia 8 lipca 2008 r. II OSK 779/07 Lex nr 447869 oraz wyrok NSA z dnia 5 sierpnia 2008 r. II OSK 967/07, Lex nr 488289). W konsekwencji, wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę. Należy bowiem zauważyć, iż celem zasady dobrego sąsiedztwa, wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest również zagwarantowanie ładu przestrzennego, który we wskazanym przepisie konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy. Jednocześnie jednak organy nie mogą przyjąć automatycznie prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności. Pamiętać bowiem należy o wynikającej z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy zasady wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy (wyrok z dnia 5 sierpnia 2008 r. sygn. akt II OSK 967/07, publ. www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Z powyższych względów stanowisko organu I instancji w świetle obowiązujących przepisów prawa jest nie do zaakceptowania. Jeżeli planowana inwestycja nie przekracza wyznaczonej linii zabudowy, to brak jest podstaw do wydania decyzji odmownej. W przedmiotowej sprawie organ I instancji de facto, co wynika z załącznika graficznego do decyzji, nie wyznaczył obowiązującej linii zabudowy. Na marginesie Sąd wskazuje, iż linię zabudowy wyznacza się od strony drogi publicznej na którą następuje zjazd. Rozpoznając niniejszą sprawę zwrócić również należy uwagę, iż organ I instancji omawiając kwestie linii zabudowy wskazał jednocześnie, że projekt inwestora nie wpisuje się w istniejący układ urbanistyczny. Powyższy argument jak i argument konieczności ochrony ładu przestrzennego jest niezrozumiały. Organ odmawiając ustalenia warunków zabudowy z uwagi na cechy zagospodarowania przestrzennego w pierwszej kolejności wskazał, że planowany budynek co do funkcji i parametrów mieści się w granicach wyznaczonych przez istniejące sąsiedztwo, a następnie podnosi że usytuowanie budynku nie nawiązuje do lokalizacji pozostałych budynków w obszarze analizowanym. W ocenie Sądu zasadnie organ odwoławczy wskazał, iż z uzasadnienia decyzji nie wynika precyzyjnie co organ miał na myśli stwierdzając, że planowana inwestycja nie kontynuuje cech zagospodarowania terenu. Ogólnikowe stwierdzenie, iż usytuowanie budynku nie nawiązuje do lokalizacji pozostałych budynków w obszarze analizowanym w ocenie Sądu jest niewystarczające. Natomiast nie można zgodzić się z organem, iż niespójność w zaqkresie liczby kondygnacji podziemnych może sugerować, że decyzja Prezydenta Miasta P. została wydana niezgodnie z treścią wniesionego wniosku ww. Spółdzielni z dnia [...]lutego 2012 r. Fakt wskazania w analizie w opisie 2 kondygnacji podziemnych, a nie 3 jak wynika to z wniosku o ustalenie warunków zabudowy, ponieważ powyższe nie ma żadnego wpływu na jakikolwiek parametr zabudowy określany w decyzji o warunkach zabudowy. Sprawa miałaby znaczenie w sytuacji gdy powyższy błąd dotyczyłby kondygnacji naziemnych, ponieważ to determinowało by wysokość budynku. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że organ odwoławczy zasadnie uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Wbrew wywodom skargi nie można uznać, iż organ odwoławczy dopuścił się naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 Kpa czy też art. 138 § 2 Kpa. Sąd nie podziela również poglądu, iż w przedmiotowej sprawie organ I instancji prawidłowo zastosował art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 Ppsa skargę oddalił.