IV SA/Po 405/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz Sędziowie WSA Donata Starosta (spr.) WSA Izabela Bąk-Marciniak Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Walocha po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 03 sierpnia 2016 r. sprawy ze skargi Spółki A na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...] zmieniającą decyzję z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego Spółki A kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] Wojewoda na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 23; zwanej dalej jako "k.p.a") utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] grudnia 2015 r, nr [...], [...] Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym. Decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...], znak: [...] Prezydent Miasta P. po rozpatrzeniu wniosku Spółki B zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z funkcją usługową w parterze i parkingiem podziemnym wraz z rozbiórką istniejącego budynku gospodarczego oraz odtworzeniem schodów (usytuowanych na zapleczu działki) przy ul. [...], [...] w P., na dz. nr geod. [...], [...], [...], [...] ark mapy [...], obręb J.. Następnie decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] Prezydent Miasta P. przeniósł ww. decyzję z dnia [...] grudnia 2013 r. na rzecz Spółki A w P. (zwanej dalej jako "Inwestor"). Następnie wnioskiem z dnia [...] maja 2015 r. Inwestor zwrócił się do Prezydenta [...] o zmianę ww. decyzji z dnia [...] grudnia 2013 r. w zakresie charakterystycznych parametrów obiektu oraz planu zagospodarowania terenu. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] Prezydent Miasta P. zmienił decyzję własną z dnia [...] grudnia 2013 r. i zatwierdził projekt budowlany. Decyzja ta została jednak uchylona decyzją Wojewody z dnia [...] października 2015 r. nr [...]. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] grudnia 2015 r., nr [...], [...] na podstawie art. 36a ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.; zwanej dalej jako "p.b.") w zw. z art. 163 k.p.a. zmienił decyzję własną z dnia [...] grudnia 2013 r. i zatwierdził projekt budowlany. W uzasadnieniu decyzji Prezydent Miasta stwierdził, że decyzja jest zgodna z decyzją o warunkach zabudowy z dnia [...] marca 2009 r. nr [...], znak [...] Prezydenta [...] wskazał, że przedmiotem projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. oraz projektu budowlanego załączonego do wniosku o zmianę decyzji są obiekty o tej samej funkcji różniące się charakterystycznymi parametrami takimi jak kubatura oraz powierzchnia zabudowy. Zmianie uległ również projekt zagospodarowania terenu. Takie zmiany stanowią istotne odstępstwo od udzielonego pozwolenia na budowę i zdaniem organu wymagają wydanie decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę. Prezydent Miasta wyjaśnił, że strony postępowania ustalił na podstawie art. 28 p.b. mającego zastosowanie również z przypadku zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. W ocenie Prezydenta [...] przedłożony projekt budowlany zakłada pozostawienie drogi koniecznej o parametrach zgodnych z opinią biegłego sadowego. Parametry drogi zostały zachowane zgodnie z postanowieniem sądu, a pozostałe roszczenia względem Inwestora są sporem o charakterze cywilnym i powinny być rozstrzygnięte przez sąd powszechny, a nie organ administracji architektoczniczno-budowlanej. Odwołanie od ww. decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] grudnia 2015 r. złożyło Przedsiębiorstwo A (zwane dalej również jako "skarżąca Spółka") wskazując, że decyzja została wydana z naruszeniem praw Skarżącej do korzystania z drogi koniecznej ustanowionej postanowieniem Sądu. Skarżąca zakwestionowała stanowisko Prezydenta [...], jakoby spór z Inwestorem nie mógłby zostać rozstrzygnięty w niniejszym postępowaniu. W orzeczeniu Sądu dotyczącym ustanowienia drogi koniecznej określono minimalną szerokość tej drogi oraz jej przebieg. Skarżąca Spółka wskazała, że projektując windę ograniczono drogę elementami konstrukcji windy poprzez system zamykania drzwi. Wysokość technologiczna otworu do montażu windy wynosi 2,68 m. Otwór ten zostanie jeszcze pomniejszony o elementy konstrukcyjne windy. W projekcie nie podano wymiarów szerokości użytecznej i nośności windy. Projektant nie podał też nośności stropów garażu podziemnego przewidzianego pod naszą drogą konieczną. Zaprojektowane elementy konstrukcyjne skutecznie uniemożliwiają korzystanie z drogi koniecznej tj. wyniesienie o 70 cm względem drogi dojazdowej. Ponadto Skarżąca Spółka zaznaczyła, że na drodze koniecznej od strony budynku w odległości 2 m projektant zaprojektował mur oporowy żelbetowy grubości 60 cm przebiegający przez drogę konieczną. Projektant umieścił drogę konieczną poniżej płyty zielonej wchodzącej na drogę konieczną różnica poziomu 0,70 cm. Powyższe 2 konstrukcje budowlane uniemożliwiają korzystanie z drogi koniecznej. Zdaniem Skarżącej po udzieleniu pozwolenia na budowę, a także kolejnych zmian projektu, nie będzie ona w stanie korzystać w sposób prawidłowy i konieczny z prawa drogi koniecznej. Występowanie na drogę sądową po dokonaniu zabudowy przedmiotowej działki nie będzie miało sensu. Tylko na tym etapie Skarżąca może dokonać zabezpieczenia jej interesów i domagać się wstrzymania naruszania jej praw przyznanych w drodze postanowienia Sądu. Ponadto Skarżąca wskazała, że organ administracji publicznej miał obowiązek przeanalizować w projekcie nowo powstającego budynku wielorodzinnego powierzchnię biologicznie czynną. Zgodnie z obowiązującym prawem taki obiekt budowlany powinien posiadać 25 % powierzchni biologicznie czynnej. W projekcie do powierzchni biologicznie czynnej zaliczono część powierzchni drogi koniecznej. Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] grudnia 2015 r, nr [...], [...] W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wskazał, że w dziale III Księgi Wieczystej nr [...] prowadzonej dla nieruchomości Inwestora nie ujawniono żadnej służebności drogi koniecznej. W ocenie Wojewody zaproponowane przez Inwestora rozwiązania projektowe dają możliwość korzystania przez Skarżącą z działki nr [...] w ramach służebności drogowej w zakresie zgodnym z treścią postanowienia Sądu Rejonowego w P. z dnia [...] grudnia 2004 r., sygn. akt [...]. W projekcie zagospodarowania terenu wyrysowano drogę wewnętrzną ze służebnością przejazdu o szerokości 3 m i powierzchni ok. 135m2. W aneksie do projektu zamiennego zawarto dodatkowe wyjaśnienia, zgodnie z którymi zastosowane w projekcie rozwiązanie w postaci podnośnika samochodowego (windy) na wyrysowanej drodze wewnętrznej w żaden sposób nie ograniczają możliwości korzystania z tej drogi przez Skarżącą. Oprócz funkcji komunikacji pionowej wspomniana winda pełni jednocześnie funkcję bezkolizyjnej komunikacji na drodze koniecznej. Kabina zaprojektowanego podnośnika (windy) ma zachowaną wymaganą szerokość 3 m (zgodnie z szerokością drogi koniecznej). Zachowane światło przejazdu pozwala na swobodne poruszanie się nie tylko samochodów osobowych, ale również samochodów dostawczych, umożliwiających dowóz mebli, sprzętu, odbiór odpadów komunalnych. projektowane elementy zagospodarowania terenu, takie jak schody, przeprowadzono w taki sposób, aby umożliwić bezkolizyjne poruszanie się samochodów i pieszych na obszarze drogi koniecznej oraz na terenie działki. Ponadto Wojewoda stwierdził, że w projekcie budowlanym zostały także ujęte dane dotyczące powierzchni biologicznie czynnej, która ma stanowić 31,08% powierzchni działki (czyli ponad 25%), co jest zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy. Odnosząc się do kwestii miejsc postojowych Wojewoda wyjaśnił, że Inwestor wykazał ich stosowną liczbę w dokumentacji projektowej, powołując się na fakt zorganizowania części tych miejsc na własnej działce w garażu podziemnym, a części na innej działce w ramach umowy z dnia [...] maja 2015 r. o współpracy w zakresie zapewnienia miejsc parkingowych. Ponadto w piśmie z dnia [...] marca 2016 r. Inwestor poinformował, że może zapewnić dodatkowe miejsca postojowe, które są zlokalizowane na parkingu podziemnym w zakończonej przez Inwestora inwestycji przy ul. [...]. W ocenie Wojewody wobec spełnienia warunków określonych przepisami ustawy Prawo budowlane, w tym w zakresie wykazania przez Inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, organ I instancji by ł zobowiązany wydać rozstrzygnięcie zgodne z jego wnioskiem. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Przedsiębiorstwo A zarzuciło decyzji Wojewody naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 8, art. 11, art. 107 § 2 i 3 k.p.a. poprzez: - niedostateczne wyjaśnienie podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji zmieniającą decyzję pozwolenie na budowę, - niedostateczne wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy w szczególności nie wzięciu pod uwagę faktu, że projekt posiada wady wskazane przez Skarżącego, - brak pogłębienia zaufania obywateli do organów administracji publicznej. Skarżąca Spółka zarzuciła decyzji Wojewody również naruszenie przepisów prawa materialnego - art. 36a p.b. a także "§ 14.1 i § 15.1 prawa budowlanego - warunki techniczne dla drogi dojazdowej". Skarżąca Spółka wskazała również na brak zgodności między zaskarżoną decyzją, a decyzja o warunkach zabudowy nr [...]. Decyzja o warunkach zabudowy nakłada na inwestora obowiązek uzyskania na terenie działki [...] miejsca postojowego na 1 mieszkanie, natomiast Inwestor planuje 35 mieszkań a zapewnia 11 miejsc postojowych. Dla funkcji handlowo-usługowych nakłada obowiązek na Inwestora zapewnienia miejsc parkingowych dla powierzchni handlowych - brak dalszych 4 miejsc parkingowych na posesji. Ponadto w ocenie Skarżącej budynek budowany przez Inwestora narusza warunek głębokości zabudowy narzuconej w decyzji o warunkach zabudowy - ma 23,2 m głębokości, przy określonej w warunkach zabudowy głębokości zabudowy nie mogącej przekraczać 15 m. W ocenie Skarżącej zatwierdzony projekt narusza również postanowienie Sądu w sprawie drogi koniecznej, bowiem warunki zaproponowane przez Inwestora nie spełniają warunków technicznych obowiązujących w prawie budowlanym. Wbudowanie w drogę konieczną elementów mechanicznych (windę) ograniczają skutecznie korzystania z tej drogi , gabaryty windy są za małe, nośność windy jak dla samochodów osobowych - nie zapewnia przejazdu dla samochodów dostawczych meblowozów, śmieciarek. Skarżąca zaznaczyła również, że Inwestor naruszył przepisy prawa budowlanego prowadząc roboty budowlane bez prawomocnej decyzji zamiennej oraz nie posiada zatwierdzonego projektu budowlanego w oparciu o który prowadzone są te roboty. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. W piśmie z dnia [...] maja 2016 r. Inwestor wniósł o oddalenie skargi oraz zasądzenie kosztów postępowania. Inwestor wyjaśnił, że celem zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc - wykazał, iż część z nich przewidziana jest na własnej działce, w garażu podziemnym, część na innej działce, w ramach zawartej w dniu [...] maja 2015 r. umowę o współpracy w zakresie zapewnienia miejsc parkingowych, a także zapewnił dodatkowe miejsca w garażu podziemnym, w zrealizowanej i zakończonej inwestycji przy ul. [...] (KW [...]). Inwestor wyjaśnił również, że w projekcie budowlanym, zgodnie z decyzją ustalającą warunki zabudowy, przy granicy z działką [...], nowoprojektowany budynek ma głębokość 14.5m, a na granicy z działką [...] - 11,7m. Głębokość 23,3m dotyczy centralnej części budynku oraz nie odnosi się do parametrów wymaganych dla części budynku znajdujących się przy granicy z działkami sąsiednimi. Odnoście zapewnienie możliwości korzystania z ustanowionej drogi koniecznej Inwestor wskazał, że kluczowe znaczenie ma to, że planowana zabudowa nie powoduje zabudowania drogi koniecznej, a tym samym nie narusza wymogów art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. Pomimo dokonanej zabudowy działki, skarżąca Spółka zachowuje prawo do korzystania ze służebności drogowej w zakresie zgodnym z postanowieniem Sądu Rejonowego w P. z dnia [...] grudnia 2004 roku. Z sentencji tego postanowienia nie wynikają jakiekolwiek inne parametry służebności drogi koniecznej niż jej szerokość oraz powierzchnia. Inwestor zaznaczył również, że posiadał prawo prowadzenia robót na podstawie decyzji z 2013 r. o pozwoleniu na budowę, zaś dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji Wojewody dnia [...] marca 2016 r. inwestycja jest prowadzona zgodnie z zatwierdzonym projektem zamiennym. W piśmie z dnia [...] czerwca 2016 r. skarżąca Spółka podniosła, że Inwestor wystąpił o zmianę decyzji o pozwolenia na budowę, gdy miał już wylane fundamenty. Skarżąca nie podzieliła stanowiska Inwestora w zakresie głębokości zabudowy. Wskazała dodatkowo, że wysokość przejazdu nad ustanowioną drogą konieczną została zmniejszona do 2,7 m w stosunku do ustalonej w poprzedniej decyzji wysokości 3,5 m. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2016 r. poz. 718; zwanej dalej jako p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647), kontrola dokonywana przez sądy administracyjne sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Ewentualne stwierdzenie uchybień w działaniu administracji publicznej obliguje sąd od uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności, bądź też stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa (art. 145 ust. 1 p.p.s.a.). Sąd administracyjny, kontrolując działalność administracji publicznej, pozostaje zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. związany granicami sprawy, a nie granicami skargi. W pierwszej kolejności wyjaśnienia wymaga, że zaskarżona decyzja została wydana w trybie art. 36a ust. 1 p.b. Sprawa dotyczyła zmiany ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...], znak: [...] zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z funkcją usługową w parterze i parkingiem podziemnym wraz z rozbiórką istniejącego budynku gospodarczego oraz odtworzeniem schodów (usytuowanych na zapleczu działki) przy ul. [...], [...] w P., na dz. nr geod. [...], [...], [...], [...] ark mapy [...], obręb J.. P. sporem w niniejszej sprawie pozostaje, że zaproponowane przez Inwestora zmiany w projekcie budowlanym stanowią istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. W takim przypadku zastosowanie znaleźć powinien właśnie przepis art. 36a ust. 1 p.b., który stanowi, że odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Przepis art. 36a ust. 1 p.b. stanowi samodzielną podstawę prawną decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Powszechnie przyjmuje się, że art. 36a p.b. jest jednym z tych przepisów szczególnych, do których odsyła art. 163 k.p.a. (A. Ostrowska [w:] Prawo budowlane. Komentarz, A. Gliniecki (red.), Wydanie I, LexisNexis, Warszawa 2012, s. 361-362; W. Chróścielewski, A. Korzeniowska, Glosa do wyroku NSA z 31 lipca 2002 r., sygn. akt II SA/Gd 441/2000, OSP 2004, nr 2, poz. 14, s. 66; wyrok NSA z 15 grudnia 2006 r., sygn. akt II OSK 97/06; http://orzeczenia.nsa.gov.pl) W postępowaniu w sprawie zmiany pozwolenia na budowę przepisy art. 32-35 p.b. stosuje się odpowiednio do zakresu tej zmiany. Oznacza to, że czynności wskazane w tych przepisach są wykonywane w zakresie uzasadnionym wnioskowaną przez inwestora zmianą. Inwestor dołącza do wniosku o zmianę pozwolenia na budowę tylko te dokumenty, których dane uległy dezaktualizacji na skutek proponowanego przez niego odstąpienia, a organ dokonuje ich oceny, nie badając tych elementów wydanego wcześniej pozwolenia na budowę, których to odstąpienie nie dotyczy. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ma zatem prawa dokonywać ponownej oceny całego zamierzenia inwestycyjnego, jest związany ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, a nowe postępowanie w sprawie zatwierdzenia projektu zamiennego może dotyczyć jedynie zmian wprowadzonych do tego projektu (A. Ostrowska [w:] Prawo budowlane. Komentarz, A. Gliniecki (red.), Wydanie I, LexisNexis, Warszawa 2012, s. 364; wyrok NSA z 14 kwietnia 2010 r., sygn. akt II OSK 674/2009; wyrok NSA z 18 lutego 2010 r., sygn. akt II OSK 389/2009; http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Tym samym charakter istotnych zmian, które inwestor zamierza wprowadzić do projektu budowlanego, determinuje przebieg postępowania w przedmiocie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. Zasadniczą kwestią sporną w niniejszej sprawie jest zagadnienie związane z zapewnieniem przez Inwestora możliwości korzystania przez skarżącą Spółkę z ustanowionej na działce nr [...] służebności oraz oceną czy i w jakim zakresie organ architektoniczno - budowlany zobligowany jest uwzględnić przy wydawaniu decyzji udzielającej pozwolenia na budowę (w niniejszej sprawie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę) uzasadniony interes osób na rzecz których ustanowiona jest służebność drogi koniecznej. Z tego też względu tytułem wstępu wyjaśnić trzeba istotę służebności drogowej (drogi koniecznej). Z przepisu art. 145 § 1 i 2 k.c. wynika, że służebność taką ustanawia się jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, a przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Służebność drogi koniecznej może być więc ustanowiona nie tylko wtedy, gdy dana nieruchomość nie ma w ogóle dostępu do drogi publicznej, ale prawo takie właścicielowi nieruchomości władnącej przysługuje również wówczas, gdy istniejący dostęp jest "nieodpowiedni". Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia "odpowiedni dostęp" (do drogi publicznej) jednakże za taki przyjąć trzeba, że chodzi o potoczne rozumienie tego pojęcia. W tym zaś ujęciu "odpowiedni" to "odpowiadający przeznaczeniu", "spełniający wymagane warunki". O tym, czy istniejący dostęp jest odpowiedni, decydują więc każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy (tak m.in. SN z postanowieniu z dnia 20 września 2012 r., sygn. akt IV CSK 34/12, Lex 1230155). Prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej ma charakter prawotwórczy, ponieważ tworzy nowy stosunek prawnorzeczowy pomiędzy każdoczesnym właścicielem nieruchomości władnącej a każdoczesnym właścicielem nieruchomości obciążonej. Orzeczenie to nie stwarza obowiązku określonego świadczenia, tylko ustanawia służebność i określa jej zakres oraz sposób wykonywania. Z ustanowienia służebności drogi koniecznej wynika dla właściciela nieruchomości władnącej roszczenie do właściciela nieruchomości obciążonej, którego treścią jest możność żądania od właściciela nieruchomości obciążonej określonego zachowania odpowiadającego ustanowionemu prawu. Ustanowienie służebności drogi koniecznej daje prawo do korzystania z drogi w celu posiadania dostępu do drogi publicznej z tej nieruchomości, która z różnych przyczyn została tego dostępu pozbawiona, a rozsądnie rozumując taki dostęp mieć musi (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2015 r. sygn. akt II CSK 624/14, LEX nr 1844079). Właściciel obciążonej nieruchomości zobligowany jest więc do powstrzymania się od takich działań, które ograniczałyby ustanowione prawo lub wręcz czyniły niemożliwym jego wykonywanie. Takie ograniczone prawo rzeczowe jest prawem bezwzględnie obowiązującym nie tylko w sferze stosunków cywilnoprawnych (por wyrok NSA z dnia 17 czerwca 2015 r. sygn. akt II OSK 2766/13, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Przechodząc do analizy przepisów Prawa budowlanego wskazać trzeba, że art. 33 ust. 2 p.b. wskazuje niezbędne dokumenty jakie należy przedłożyć wraz w wnioskiem o pozwolenie na budowę w tym w pkt 2 oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Prawo takie może być ograniczone innymi prawami rzeczowym. Takim prawem w niniejszej sprawie jest niewątpliwie wynikająca z postanowienia Sądu Rejonowego w P. z dnia [...] grudnia 2004 r., sygn. akt [...] służebność drogi koniecznej ustanowiona na działce oznaczonej jako działka nr [...], ark mapy [...], obręb J., na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] ark mapy [...], obręb J.. Jednocześnie wskazać należy, że z art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. wynika, że obiekt budowlany należy projektować i budować z poszanowaniem występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym z zapewnieniem dostępu do drogi publicznej. Obowiązek zapewnienia dostępu do drogi publicznej należy rozumieć w ten sposób, że organy administracji wydające pozwolenie na budowę winny uwzględniać istniejący stan prawny na gruncie np. istniejącą służebność drogi koniecznej. Wówczas organ administracji musi zbadać czy budynek zaprojektowany jest w taki sposób, aby nie naruszał możliwości korzystania z istniejącej drogi koniecznej. Z tego też względu nie powinno budzić wątpliwości, że argumenty podnoszone przez skarżącą Spółkę nie mają charakteru cywilnoprawnego i powinny zostać ocenione przez organy prowadzące niniejsze postępowanie (por. por wyrok NSA z dnia 17 czerwca 2015 r. sygn. akt II OSK 2766/13, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Oceny czy w niniejszej sprawie nie doszło do nadmiernego ograniczenia interesów skarżącej Spółki w zakresie przysługującej jej służebności drogi koniecznej dokonać należało zarówno z uwzględnieniem treści postanowienia Sądu Rejonowego ustanawiającego przedmiotową służebność jak i z przepisów Prawa budowlanego. We wskazanym powyżej postanowieniu Sąd Rejonowy ustanowił służebność drogi koniecznej zgodnie z opinią biegłego sądowego. W opinii tej pas drogi koniecznej został wyznaczony przez połączenie punktów A-B-C-D-E-F-G-H-I. Określono w niej również, że powierzchnia zajęta pod drogę wynosi 135m2. W opinii tej z natury rzeczy nie wskazano innych parametrów ustanowionej drogi koniecznej, w tym spornej w niniejszej sprawie wysokości do jakiej może sięgać prawo skarżącej Spółki. W sentencji postanowienia ustanawiającego służebność sąd stwierdza bowiem rodzaj służebności (jako drogi koniecznej) i oznacza wymieniony w postanowieniu szlak drogowy z powołaniem się na mapę sporządzoną przez biegłego sądowego według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych (por. S. Rudnicki [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom 2. Własność i inne prawa rzeczowe, (red.) Jacek Gudowski, LEX/el). Na uwadze należy mieć jednak, że w przedmiotowym postanowieniu wskazano, że ustanowienie drogi koniecznej na nieruchomości oznaczonej nr [...] należy ustanowić w celu umożliwienia dowozu mebli, sprzętu i odbioru odpadów komunalnych. Zwrócić należy uwagę na regulację zawartą w § 14 rozporządzenia. Z przepisu tego wynika, że do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m. Dojazd do drogi publicznej j powinien być więc odpowiedni do sposobu użytkowania nieruchomości. Tym samym dokonując oceny czy projektowany obiekt budowlany nie narusza uzasadnionych interesów skarżącej Spółki organ powinien przede wszystkim wziąć pod wagę czy przyjęte rozwiązania techniczne pozwalają na dalsze korzystanie z ustanowionej służebności zgodnie z celem jaki został wskazany w postanowieniu Sądu Rejonowego - dowóz mebli, sprzętu i odbiór odpadów komunalnych. Oznacza to że "przeznaczenie i sposób zagospodarowania" nieruchomości, o którym mowa w § 14 rozporządzenia wymaga, aby odpowiedni dostęp do drogi publicznej umożliwiał poruszanie się pojazdów o zwiększonych gabarytach. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Wojewoda uznał, że zaproponowane w projektowane rozwiązania zapewniają możliwość korzystanie z omawianej służebności. Uzasadniając swoje stanowisko Wojewoda wskazał, że w projekcie zagospodarowania terenu wyrysowano drogę wewnętrzną o szerokości 3 m i powierzchni 135m2, a zastosowane w projekcie rozwiązanie w postaci podnośnika samochodowego (windy) na wyrysowanej drodze wewnętrznej w żaden sposób nie ograniczają możliwości korzystania z tej drogi przez skarżącą Spółkę, bowiem oprócz funkcji komunikacji pionowej wspomniana winda pełni jednocześnie funkcję bezkolizyjnej komunikacji na drodze koniecznej. O ile Sąd nie kwestionuje, iż zastosowane rozwiązanie w postaci windy nie narusza prawa skarżącej Spółki wynikającego z postanowienia Sądu Rejonowego w P. z dnia [...] grudnia 2004 r., to jednak w ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę dodatkowych ustaleń ze strony organu wymaga, czy wymiary zaprojektowanego wjazdu pozwalają na korzystanie z drogi koniecznej w sposób umożliwiający dowóz mebli, sprzętu i odbiór odpadów komunalnych. Skarżąca Spółka załączyła do skargi liczne dokumenty na poparcie stanowiska, że wymiary zaprojektowanego wjazdu nie będą pozwalać na korzystanie z ustanowionej drogi koniecznej w sposób określony postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia [...] grudnia 2004 r. Wskazała m.in., że wymiary projektowanego wjazdu, w szczególności jego wysokość ustalona po zamontowaniu podnośnika na 2,8m, nie pozwalają na przejazd samochodów dostawczych oraz samochodów odbierających odpady komunalne. Zwrócić należy uwagę, że kwestia korzystania z ustanowionej drogi koniecznej była podnoszona przez Skarżącą już w odwołaniu. Skupiając się na kwestii szerokości wjazdu oraz zależności między zaprojektowanym rozwiązaniem w postaci podnośnika samochodowego, a wykonywaniem prawa wynikającego z ustanowionej służebności organy architektoniczno-budowlane rozpoznające niniejszą sprawę nie rozważył w sposób wyczerpujący czy wysokość zaprojektowanego wjazdu nie narusza interesów skarżącej Spółki. Uchybienie to mogło mieć wpływ na wynika sprawy, a Sąd nie może dokonać tego typu ustaleń we własnym zakresie. Brak wyczerpującego odniesienia się do omawianego zagadnienia oznacza, iż decyzja organu odwoławczego jak również decyzja organu I instancji wydane została z naruszeniem przepisów art. 7, 77 § 1 oraz 107 § 3 k.p.a., a także art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. Odnosząc się do pozostałych zarzutów zawartych w skardze Sąd wskazuje, że wymagania w zakresie powierzchni biologicznie czynnej wynikają z przepisów rozporządzenia, a nie jak wskazuje to Skarżąca z decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie § 39 rozporządzenia na działkach budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z legalną definicją pojęcia powierzchni biologicznie czynnej zawartej w § 3 pkt 22 rozporządzenia pod omawianym pojęciem należy rozumieć teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią, nie mniej jednak niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie. Z projektu zamiennego wynika, że powierzchnia biologicznie czynna stanowi 31,08% i składa się na nią 50% powierzchni stropodachu nad garażem podziemnym (z nawierzchnia zieloną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację - 30,51 m2), 50% powierzchni stropodachu nad ostatnią kondygnacją (z nawierzchnią zieloną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację – 143,30 m2, 100% powierzchni zieleni na gruncie rodzimym poza obrysem garażu podziemnego - 24,51 m2). Tym samym w ocenie Sądu zaskarżona decyzja nie narusza § 39 rozporządzenia, a podniesiony w skardze zarzut uznać należało za niezasadny. Odnosząc się do podniesionej w skardze kwestii zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych wskazać trzeba, że kwestia ta nie była przedmiotem zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę i w konsekwencji nie podlega kontroli sądu w niniejszym postępowaniu. Pamiętać bowiem należy, że przedmiotem kontroli sądu jest decyzja wydana w trybie art. 36a ust. 1 p.b., a kontrola ta ograniczona jest przedmiotowo tylko i wyłącznie do kwestii jakich dotyczyła zmiana decyzji pierwotnej. Reasumując, Sąd dokonując kontroli zaskarżonej decyzji doszedł do przekonania, że organy nie wykazały w sposób wystarczający czy projektowany obiekt budowlanych nie narusza uzasadnionych interesów osób trzecich, czym naruszyły art. 7, 77 § 1 oraz 107 § 3 k.p.a., a także art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. Prowadząc ponownie postępowanie rolą organu będzie dokonanie wykładni postanowienia Sądu Rejonowego w P. z dnia [...] grudnia 2004 r., sygn. akt [...] w kontekście treści art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. W tym celu organ powinien przeprowadzić postępowanie dowodowe na okoliczność ustalenia wymiaru wjazdu zapewniającego skuteczne korzystanie z przysługującego skarżącej Spółce prawa drogi koniecznej, Z uwagi na powyżej wskazane uchybienia Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. O zwrocie kosztów postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w związku z art. 205 p.p.s.a., uwzględniając kwotę stanowiąca równowartość uiszczonego wpisu (500 zł), wynagrodzenia pełnomocnika (480 zł) ustalonego na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804), oraz opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa (17 zł).