IV SA/Po 410/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta /spr./ Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Anna Jarosz Protokolant st. sekr. sąd. Justyna Frankowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2011r. sprawy ze skargi A. M., J. M., R. R., Stowarzyszenia "A" na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego [...] r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Poznania z dnia [...] sierpnia [...] r. nr [...] 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz Skarżących: a. A. M. kwotę [...] zł ([...]) b. R. R. kwotę [...] zł ([...]) c. Stowarzyszenia "A" w P. [...] zł ([...]) d. J. M. kwotę [...] zł ([...]) z tytułu zwrotu kosztów postępowania Decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r., nr [...], znak [...] (dalej decyzja z dnia [...] sierpnia 2010 r.) Prezydent Miasta P. (dalej Prezydent albo organ I instancji) działając na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., nr 80, poz. 717 ze zm., dalej upzp) oraz na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. 2000 r., nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa), po rozpatrzeniu wniosku "B" Biuro Architektoniczne Spółka z o.o. z dnia [...] czerwca 2007 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażem podziemnym oraz wydzieloną częścią na działalność gospodarczą (pracownia projektowa), przewidzianej do realizacji na działkach nr [...] i [...], arkusz [...], obręb W., położonej przy ul. Z. [...] w P.. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że w niniejszej sprawie dwukrotnie była wydawana decyzja przez organ I instancji, następnie uchylana przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej SKO albo Kolegium). Dnia [...] listopada 2007 r. wydana została decyzja nr [...] o warunkach zabudowy dla powyższej inwestycji, która jednakże decyzją Kolegium) z dnia [...] czerwca 2008 r., nr [...], została uchylona, a sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r., nr [...], ponownie organ I instancji wydał decyzję o warunkach zabudowy, która decyzją SKO z dnia [...] grudnia 2009 r., nr [...], została uchylona w całości, a sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Celem ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wokół działki budowlanej został wyznaczony obszar analizowany, na którym przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których stanowi art. 61 ust. 1-5 upzp. Obszar ten został wyznaczony w promieniu 153 m od granic terenu objętego wnioskiem – granic terenu niezabudowanego – Parku C. Fragment terenu od strony południowej o szerokości ok. 10,0 m będący w obszarze analizowanym to teren bez zabudowy, co nie ma wpływu na ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Odległość 153 m jest równa trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem tj. działki nr [...] i [...] (3 x 51 m). Pozwala ona objąć teren tworzący urbanistyczną całość obejmujący działki położone wzdłuż ul. Z., W., K., Z. i N. Obszar objęty jest sporządzanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "Rejon ul. N.". Teren objęty wnioskiem w obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P. oznaczony jest symbolem [...]. Są to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dokonując zestawienia poszczególnych parametrów znajdujących się w obszarze analizowanym działek Prezydent ustalił, że średni % zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 37%. Średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 10,6 m. Opierając się na przeprowadzonej analizie urbanistycznej organ I instancji przyjął, że istnieje możliwość ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania terenu (Dz. U. 2003 r., nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej rozporządzenie z 2003 r.). W tym zakresie Prezydent wskazał, że w odniesieniu do funkcji zabudowy, w obszarze analizowanym w sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem występuje funkcja mieszkaniowa jednorodzinna w zabudowie wolnostojącej, bliźniaczej i atrialnej z usługami towarzyszącymi w budynkach mieszkalnych. Planowana inwestycja kontynuuje funkcję mieszkaniową jednorodzinną występującą w obszarze analizowanym. W odniesieniu do linii zabudowy, obowiązująca linia zabudowy ustalona została zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. jako kontynuacja linii zabudowy wyznaczonej przez istniejące budynki zlokalizowane przy ul. Z. [...] i [...]. Z uwagi na fakt, że wnioskowana działka jest wycofana o około 4,0 m względem działek położonych przy ul. Z. nr [...], w celu kontynuacji linii zabudowy wyznaczonej przez najbliżej położone budynki bliźniacze przy ul. Z. nr [...] i [...] odmierzono odległość od zabudowy na tych działkach do granicy drogi (15,0 m), w wyniku czego wyznaczona linia zabudowy dla inwestycji na działce nr [...] i [...] znajduje się we frontowej granicy tej nieruchomości. Planowana inwestycja kontynuuje linię zabudowy zlokalizowanej na działkach sąsiednich. Natomiast nieprzekraczalna linia zabudowy - 5,0 m od ul. N. ustalona została jako kontynuacja linii zabudowy wyznaczonej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym usytuowanym przy ul. W. 112 - zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji (wnioskowana działka nr [...] i działka przy ul. W. [...] przylegają bocznymi granicami działek do ul. N.). Ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy jest zasadne z uwagi na fakt, że wnioskowany teren usytuowany jest u zbiegu dwóch ulic – W. i N. Projektowana zabudowa nie powinna zakłócać ładu przestrzennego od strony ul. N., a linia zabudowy wyznaczona boczną elewacją projektowanego budynku winna kontynuować sposób zabudowy na działce sąsiedniej nr [...]. Odnosząc się do wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, nawiązuje on do procentu zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych w obszarze analizowanym. W obszarze tym średni wskaźnik intensywności zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi 37% i zawiera się w granicach od 11,5% (działka nr [...] przy ul. W. [...]) do 68% dla zabudowy atrialnej przy ul. Z. [...]. Na działkach usytuowanych przy i samej drodze publicznej ul. Z. na których znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna bliźniacza i atrialna minimalny % zabudowy wynosi 29% a maksymalny 68%, Wyznaczony dla wnioskowanej inwestycji maksymalny % zabudowy terenu wynosi 31% dla każdej z działek, co nie przekracza średniego % zabudowy w obszarze analizowanym i nawiązuje do % zabudowy na działce przy ul. Z. [...] i [...]. Ponadto powierzchnia zabudowy budynków jednorodzinnych w obszarze analizowanym zawiera się w granicach od 59 m2 (ul. W. 116 m2) do 283,0 m2 (ul. W. [...]) Planowana inwestycja nawiązuje do powierzchni zabudowy w sąsiedztwie i kontynuuje wielkości powierzchni zabudowy charakterystycznej dla zabudowy jednorodzinnej występującej w obszarze analizowanym. Ponadto organ I instancji dopuścił wydzielenie jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku lub dwóch lokali mieszkalnych zgodnie z art. 3 podpunkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane (t.j. Dz. U. 2006, nr 156, poz. 1118. ze zm., dalej pb). W odniesieniu do szerokości elewacji frontowej, jej parametry dla projektowanej zabudowy kontynuują szerokość elewacji w obszarze analizowanym. Średnia szerokość elewacji frontowej dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w obszarze analizowanym wynosi 10,5 m i zawiera się w granicach od 6,0 m do 20,0 m. Szerokość elewacji dla wnioskowanej inwestycji została wyznaczona zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. na maksymalnie 16,0 m dla każdego z segmentów bliźniaka. Szerokość ta jest wyższa niż średnia szerokość elewacji w obszarze analizowanym, ale kontynuuje szerokości elewacji zabudowy na działkach sąsiednich przy ul. N. [...] oraz ul. Z. [...],[...],[...],[...]. Planowana inwestycja kontynuuje szerokość elewacji dla zabudowy jednorodzinnej występującej w obszarze analizowanym. W odniesieniu do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, budynki jednorodzinne posiadają 2 kondygnacje. Wysokości budynków wynoszą od 7,7 m do 9,0 m. Dla projektowanej zabudowy organ I instancji ustalił: - wysokość projektowanego lewego segmentu budynku bliźniaczego - II kondygnacje nadziemne oraz I kondygnację podziemną ustaloną w obowiązującej linii zabudowy, przy czym poziom usytuowania górnej krawędzi elewacji frontowej - 7,80 m do najwyższego punktu dachu w odniesieniu do rzędnej terenu 86,12 m n.p.m. znajdującej się w tej linii jako kontynuację wysokości budynku przy ul. Z. 76. Z uwagi na zróżnicowane ukształtowanie terenu dopuszczona została realizację III kondygnacji nadziemnej od strony ogrodu jak dla zabudowy bliźniaczej przy ul. Z. [...]. - wysokość projektowanego prawego segmentu budynku bliźniaczego - III kondygnacje nadziemne ustaloną w obowiązującej linii zabudowy, przy czym poziom usytuowania górnej krawędzi elewacji frontowej - 7,80 m do najwyższego punktu dachu w odniesieniu do rzędnej terenu 85,74 m znajdującej się w tej linii. Wysokość projektowanych budynków nie może przekroczyć wysokości budynków zlokalizowanych w najbliższym sąsiedztwie przy ul. Z. [...]. Planowana inwestycja kontynuuje wysokości budynków charakterystycznej dla zabudowy jednorodzinnej występującej w obszarze analizowanym. W odniesieniu do geometrii dachu, dla każdego projektowanego segmentu budynku bliźniaczego została ona wyznaczona w formie płaskiej. W odniesieniu do cech zagospodarowania terenu, przy uwzględnieniu zabudowy położonej w sąsiedztwie wnioskowanej nieruchomości, budynki jednorodzinne położone w sąsiedztwie zlokalizowane są w sposób pozwalający na kontynuację zagospodarowania wnioskowanych działek. Planowana inwestycja kontynuuje sposób usytuowania i charakter sąsiedniej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej w obszarze analizowanym. W rozpoznawanej sprawie organ I instancji uznał, że wniosek w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest w pełni zgodny z wynikami analizy funkcji i cech zagospodarowania terenu, z których jednoznacznie wynika, że w sąsiedztwie znajduje się zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dla wnioskowanej inwestycji w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Projektowana inwestycja jest zgodna z dotychczasową, zastaną funkcją sąsiednich obszarów i tym samym dostosowana do dotychczasowej zabudowy zarówno pod względem architektonicznym jak i urbanistycznym. Odwołanie od powyższej decyzji pismem z dnia [...] września 2010 r. złożyło Stowarzyszenie "A" (dalej Stowarzyszenie), zarzucając naruszenie przepisów upzp oraz rozporządzenia z 2003 r. i wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, względnie o wydanie decyzji stwierdzającej niedopuszczalność zagospodarowania we wskazany sposób. W uzasadnieniu Stowarzyszenie podniosło, że organ I instancji nie dostosował w decyzji z dnia 18 sierpnia 2010 r. parametrów zabudowy do zabudowy istniejącej, znacznie je przekraczając, co w przypadku, gdyby decyzja pozostała w mocy doprowadziłoby do wybudowania budynku o gabarytach kilkakrotnie przewyższających gabaryty zabudowy sąsiedniej. W wydanej decyzji dopuszczono na osiedlu domów dwukondygnacyjnych budowę domów o trzech kondygnacjach nadziemnych, maskując tę decyzję określeniem wysokości 7.80 m do górnej krawędzi elewacji frontowej (tj. do wysokości budynku sąsiedniego przy ul. Z. [...]). Wykonana przez Prezydenta dokładna tabelaryczna analiza działek i budynków (sir. 7 - 14 spornej decyzji) wykazuje, że na 80 analizowanych domów jest tylko 5 domów trzykondygnacyjnych, w tym tylko 2 przy ul. W. i 3 poza Osiedlem przy ul. K. i ul. Z.. Pozostałe 75 domów to domy dwukondygnacyjne. Należy również stwierdzić, przyjmując wysokość dwóch stropów i ocieplonego dachu, że nie można zbudować trójkondygnacyjnego budynku o wysokości 7,8 m, ponieważ wysokość kondygnacji wyniosłaby wtedy maksymalnie 2,2 m w świetle, co jest niezgodne z przepisami budowlanymi. Tak więc zapis w decyzji dotyczący wysokości budynku należy interpretować jako zezwolenie na budynek trójkondygnacyjny z frontu o wysokości 7.8 m, w głębi działki o odpowiednio większej wysokości, umożliwiającej wybudowanie trzech kondygnacji (np. wysokość budynku ok. 9 m, o którą wcześniej wnioskował Inwestor). Takie ustalenie wysokości budynku trójkondygnacyjnego na osiedlu domów dwukondygnacyjnych jest niezgodne ze stanem faktycznym i prowadzi do zawyżenia gabarytów budynków, dla których została wydana decyzja. Zgodnie z analizą wykonaną przez Prezydenta, średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 10,6 m. Przepis §6 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. określa, że szerokość elewacji frontowej wyznacza się na podstawie średniej szerokości istniejącej zabudowy. Ponieważ w decyzji ustalono szerokość elewacji frontowej 16 m dla każdego segmentu zabudowy bliźniaczej, oznacza to, że ustalono dla każdego segmentu zabudowy szerokość o 50% większą od określonej przepisami, znacznie zwiększając gabaryty budynków, dla których została wydana decyzja. W załączonej do decyzji analizie nie wpisano powierzchni działek. Gdyby je wpisano, wykazanoby że dla działek powyżej 500 m2 średni % zabudowy na tym terenie wynosi mniej niż 25%. Tak więc dla dużych działek, jakimi są te przy ul. Z. [...], o powierzchni 550 m2 i 700 m2 przyjęto współczynnik jak dla działek poniżej 400m2, co prowadzi do zawyżenia gabarytów budynków, dla których została wydana decyzja. Obowiązującą linię zabudowy określono jako frontową granicę działki przy ul. Z. Ogólna analiza wskazuje, że jest to oczywiście kontynuacja linii zabudowy na działkach sąsiednich, ale dokładna analiza, do jakiej zobowiązany był Prezydent pokazuje, że takie określenie linii zabudowy tworzy problemy komunikacyjne na osiedlu. Teren przed działką nie należy do Inwestora, co więcej, przed frontem działki znajduje się parking, który służy nie tylko mieszkańcom, ale i odwiedzającym Park C. Jeśli budynek będzie lokalizowany na linii granicy frontowej działki, wyjścia z budynku będą prowadzić bezpośrednio na publiczny parking, co nie jest rozwiązaniem bezpiecznym. Sąsiednie budynki posiadają kilkumetrowe cofnięcie od granicy własnej działki, co należałoby wprowadzić również na działce przy ul. Z. Poza tym Stowarzyszenie wskazało, że na terenie, na którym znajduje się działka przy ul. Z. [...] jest opracowywany obecnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "Rejon ulicy N." (uchwała Rady Miasta P. [...] z [...].09.2009). Przystąpienie do sporządzenia planu spowodowało wstrzymanie wielu decyzji administracyjnych w oczekiwaniu na Plan Miejscowy (m.in. sprzedaż masek budowlanych - gruntów pomiędzy ulicą, a istniejącymi budynkami przez Wydział Gospodarki Nieruchomościami). Pismem z dnia [...] września 2010 r. odwołanie od decyzji z dnia [...] sierpnia 2010 r. złożył J. M., zarzucając jej naruszenie upzp oraz rozporządzenia z 2003 r. oraz wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, względnie o wydanie decyzji stwierdzającej niedopuszczalność zagospodarowania we wnioskowany sposób. W uzasadnieniu odwołania wskazano, że organ I instancji naruszył art. 61 upzp, nakazujący kontynuowanie gabarytów i istniejącej zabudowy. Do określenia takich warunków zabudowy doprowadził ciąg naruszeń obowiązujących przepisów, polegający na tym, że do analizy wprowadzono maksymalne parametry długości, szerokości, wysokości i powierzchni zabudowy, wzięte dla różnych budynków, znajdujących się na analizowanym terenie bez łącznej ich analizy. W wydanej decyzji powierzchnia przeznaczona na działalność gospodarczą wynosi ok. 350 m2 (tj. 30% powierzchni budynków o powierzchni całkowitej min. 3 kondygnacje x 390 m2 = 1170 m2). Na obszarze analizowanym nie ma obiektu, który posiadałby tak dużą powierzchnię przeznaczoną na działalność gospodarczą, ponieważ większość budynków na tym terenie ma powierzchnię całkowitą budynku ok. 220 m2. Obowiązującą linię zabudowy określono jako frontową granicę działki przy ul. Z. Ogólna analiza wskazuje, że jest to oczywiście kontynuacja linii zabudowy na działkach sąsiednich, ale dokładna analiza, do jakiej zobowiązany był Urząd Miasta pokazuje, że takie określenie linii zabudowy tworzy problemy komunikacyjne na Osiedlu, Teren przed działką nie należy do Inwestora, co więcej, przed frontem działki znajduje się parking, który służy nie tylko mieszkańcom, ale i odwiedzającym Park C.. Jeśli budynek będzie lokalizowany na linii granicy frontowej działki, wyjścia z budynku będą prowadzić bezpośrednio na publiczny parking, co nie jest rozwiązaniem bezpiecznym. Sąsiednie budynki posiadają kilkumetrowe cofnięcie od granicy własnej działki, co należałoby wprowadzić również na działce przy ul, Z. [...]. W załączonej do decyzji analizie nie wpisano powierzchni działek. Gdyby je wpisano, wykazanoby, że dla działek powyżej 500 m2 średni % zabudowy na terenie analizowanym wynosi 21%. Tak więc dla dużych działek, jakimi są te przy ul. Z. [...], o powierzchni 550 m2 i 700 m2 przyjęto współczynnik jak dla działek poniżej 400m2, co prowadzi do zawyżenia gabarytów budynków, dla których została wydana decyzja. Pomimo obliczenia, że średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 10,5 m, wyznaczono szerokość elewacji 16 m, to jest podwójną szerokość elewacji budynków sąsiednich w zabudowie bliźniaczej. Czyli przyjęto szerokość elewacji 50% do 100% większą od elewacji istniejących. W wydanej decyzji dopuszczono na osiedlu domów dwukondygnacyjnych budowę domów o trzech kondygnacjach nadziemnych, maskując tę decyzję określeniem wysokości 7,80 m do górnej krawędzi elewacji frontowej (tj. do wysokości budynku sąsiedniego przy ul. Z. [...]). Wykonana przez Urząd Miasta dokładna tabelaryczna analiza działek i budynków wykazuje, że na 80 analizowanych domów jest tylko 5 domów trzykondygnacyjnych, w tym tylko 2 przy ul. W. i 3 poza osiedlem przy ul. K. i ul. Z. Pozostałe 75 domów to domy dwukondygnacyjne. W decyzji z dnia 18 sierpnia 2010 r. nieprawidłowo określono ponadto kontynuację przez planowaną inwestycję charakteru sąsiedniej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w obszarze analizowanym. Tożsame w swojej treści odwołanie do powyższego pisma J. M. złożyła A. M. pismem z dnia [...] września 2010 r. Pismem z dnia [...] września 2010 r. odwołanie od decyzji z dnia [...] sierpnia 2010 r. złożył R. R., wnosząc o jej uchylenie oraz zarzucając naruszenie art. 8, 10, 14 kpa, 60 ust. 4 upzp, §3 ust. 2, § 5 ust. 1 i 2, §6 ust. 1 i 2, §7 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. oraz art. 107 kpa. Decyzją z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] lutego 2011 r.), SKO utrzymało w mocy decyzję z dnia 18 sierpnia 2010 r. Zdaniem SKO, organ I instancji w sposób szczegółowy dokonał analizy działki objętej wnioskiem oraz obszaru wyznaczonego zgodnie z przepisami rozporządzenia. Z uwagi na sposób zagospodarowania terenu sąsiadującego z terenem objętym wnioskiem ustalono, że planowana zabudowa spełnia warunki wynikające z zasady dobrego sąsiedztwa i mieści się w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów. Za niezasadny uznało SKO zarzut dotyczący braku projektu sporządzonego i podpisanego przez uprawnioną osobę. Projekt decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z art. 60 ust. 4 upzp sporządziła osoba profesjonalnie przygotowana do prac projektowych i planistycznych związanych z gospodarką przestrzenną. Zdaniem SKO organ I instancji prawidłowo ustalił, że w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem występuje zabudowa o zróżnicowanej funkcji mieszkaniowej: występuje tam zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w zabudowie wolnostojącej, bliźniaczej i atrialnej z usługami towarzyszącymi w budynkach mieszkalnych. Odnosząc się do parametru linii zabudowy wskazane zostało, że obowiązującą linię zabudowy ustala się zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. jako kontynuację linii zabudowy wyznaczonej przez istniejące budynki zlokalizowane przy ul. Za C. [...] i [...]. Z uwagi na fakt, iż wnioskowana działka jest wycofana o około 4,0 m względem działek położonych przy ul. Za C. nr [...] w celu kontynuacji linii zabudowy wyznaczonej przez najbliżej położone budynki bliźniacze przy ul. Za C. nr [...] i [...] odmierzono odległość od zabudowy na tych działkach do granicy drogi (15,0 m), w wyniku czego wyznaczona linia zabudowy dla inwestycji na działce nr [...] i [...] znajduje się we frontowej granicy tej nieruchomości. Planowana inwestycja kontynuuje linię zabudowy zlokalizowanej na działkach sąsiednich. W ocenie Kolegium ustalenie linii zabudowy w sposób wyżej opisany jest uzasadnione wynikami analizy, brak natomiast uzasadnienia dla wycofania linii zabudowy w głąb działki, tak jak tego domagają się Odwołujący, gdyż wyznaczona przez organ I instancji linia zabudowy stanowi przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Odnosząc się do parametru dotyczącego wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki organ I instancji wskazał, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy nawiązuje do procentu zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych w obszarze analizowanym. W obszarze analizowanym średni wskaźnik intensywności zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi 37% i zawiera się w granicach od 11,5% (działka nr [...] przy ul. W. [...]) do 68% dla zabudowy atrialnej przy ul. Za C. [...]. Na działkach usytuowanych przy tej samej drodze publicznej ul. Za C. na których znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna bliźniacza i atrialna minimalny % zabudowy wynosi 29% a maksymalny 68%. Wyznaczony dla wnioskowanej inwestycji maksymalny % zabudowy terenu wynosi 31% dla każdej z wnioskowanych działek, co nie przekracza średniego % zabudowy w obszarze analizowanym i nawiązuje do % zabudowy na działce przy ul. Za C. [...] i [...]. Ponadto powierzchnia zabudowy budynków jednorodzinnych w obszarze analizowanym zawiera się w granicach od 59 m2 (ul. W. 116 m) do 283,0 m2 (ul. W. 114). Planowana inwestycja nawiązuje do powierzchni zabudowy w sąsiedztwie i kontynuuje wielkości powierzchni zabudowy charakterystycznej dla zabudowy jednorodzinnej występującej w obszarze analizowanym. Ponadto organ I instancji wskazał, że dopuszcza się wydzielenie jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku lub dwóch lokali mieszkalnych. Kolegium nie znalazło podstaw, aby zakwestionować powyższe ustalenia. Odnosząc się do zarzutów dotyczących ustalenia powyższego parametru Kolegium wyjaśniło, że rozporządzenie nie przewiduje dzielenia działek na większe i mniejsze i ustalania dla nich odrębnych powierzchni zabudowy. W niniejszej sprawie wskaźnik powierzchni zabudowy wynikający z wniosku jest mniejszy niż średni, jednakże jest to wielkość zbliżona do wielkości średniej, a jednocześnie z uwagi na wielkość planowanej zabudowy Oceniona przez uprawnionego urbanistę jako dopuszczalna, z uwagi na fakt, że działki o większej powierzchni, mają w obszarze analizowanym mniejszy wskaźnik zabudowy. Za uzasadnione Kolegium uznało ustalenia dotyczące parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz szerokości elewacji frontowej. Odnosząc się do parametru dotyczącego szerokości elewacji frontowej organ I instancji wskazał, że średnia szerokość elewacji frontowej dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w obszarze analizowanym wynosi 10,5 mi zawiera się w granicach od 6,0 m do 20,0 m. Szerokość elewacji dla wnioskowanej inwestycji została wyznaczona zgodnie z § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia - na maksymalnie 16,0 m dla każdego z segmentów bliźniaka. Organ I intonacji wyjaśnił, że szerokość ta jest wyższa niż średnia szerokość elewacji w obszarze analizowanym, ale kontynuuje szerokości elewacji zabudowy na działkach sąsiednich przy ul. Na Sz. 45 oraz ul. Za C. 23. 25, 27, 29. W ocenie SKO biorąc pod uwagę (na co zwrócił uwagę organ 1 instancji), że działki objęte wnioskiem są większe niż bezpośrednio z nimi sąsiadujące, uznać można, że zastosowanie przedmiotowego odstępstwa jest dopuszczalne. Obie działki mają powierzchnię zdecydowanie większą od działek położonych w bezpośrednim sąsiedztwie. Działka [...] o powierzchni [...] m2 jest większą od 2 działek położonych przy ul Za C. nr [...] i [...] zabudowanych 2 segmentami zabudowy bliźniaczej, których łączna powierzchnia zabudowy wynosi 683m2. Działka nr [...] ma nieznacznie mniejszą powierzchnię - 540m i ustalenie na niej warunków zabudowy dla budynku bliźniaczego o takich samych gabarytach i % zabudowy jak zabudowa bliźniacza na działkach sąsiednich nie zakłóci ładu przestrzennego w obszarze analizowanym przy zachowaniu takiej samej linii zabudowy, wysokości budynków, formy architektonicznej i % zabudowy. Zarzuty Odwołujących się dotyczące szerokości elewacji frontowej Kolegium uznało zatem za bezzasadne, gdyż zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. dopuszczalne jest wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, zaś organ I instancji uzasadnił, dlaczego to odstępstwo zastosował. Argumenty dotyczące różnicy w powierzchni działek objętych analizą są w tym przypadku zasadne, bowiem trudno uzasadnić ustalenie tego parametru w sposób analogiczny do działek bezpośrednio sąsiadujących o znacznie mniejszej powierzchni, niż działka objęta wnioskiem. Kolegium uznało, że organ I instancji zasadnie ustalił dla projektowanej zabudowy wysokość projektowanego lewego segmentu budynku bliźniaczego - na II kondygnacje nadziemne oraz I kondygnację podziemną ustaloną w obowiązującej linii zabudowy, przy czym poziom usytuowania górnej krawędzi elewacji frontowej - 7,80 m do najwyższego punktu dachu w odniesieniu do rzędnej terenu 86,12 m n.p.m. znajdującej się w tej linii, jako kontynuację wysokości budynku przy ul. Za C. 76 oraz dopuścił budowę III kondygnacji nadziemnej od strony ogrodu jak dla zabudowy bliźniaczej przy ul. Za C. 76. Wysokość projektowanego prawego segmentu budynku bliźniaczego ustalono na III kondygnacje nadziemne w obowiązującej linii zabudowy przy czym poziom usytuowania górnej krawędzi elewacji frontowej - 7,80 m do najwyższego punktu dachu w odniesieniu do rzędnej terenu 85,74 znajdującej się w tej linii. Organ zaznaczył przy tym, że wysokość projektowanych budynków nie może przekroczyć wysokości budynków zlokalizowanych w najbliższym sąsiedztwie przy ul. Za C. 76-78. Organ I instancji wyjaśnił, że przy ustalaniu tej samej wysokości projektowanego budynku co zabudowa istniejąca przy ul. Za C. 76 projektowana zabudowa znajdować się będzie - ze względu na spadek terenu - o około 1,5 m niżej niż obiekt zlokalizowany na działce nr [...]. Gdyby odnieść wprost zapis wyżej wymienionego rozporządzenia dotyczący wyznaczania wysokości nowej zabudowy jako przedłużenia wysokości istniejących budynków, nowo projektowany budynek przewyższałby zabudowę na działce przy ul. Za C. [...] o około 1,5 m. Jednakże ze względu na "schodkowe" ukształtowanie zabudowy wzdłuż ul. Za C. wysokość nowo projektowanego budynku nawiązuje do wysokości zabudowy przy ul. Za C. [...], z jednoczesnym uwzględnieniem spadku terenu. Z akt sprawy wynika (np. karta 496 akt sprawy), że zabudowa przy ul. Za C. [...] posiada III kondygnacje nadziemne od strony ogrodu, zatem warunki ustalone dla nowej zabudowy uznać za uzasadnione. W tym kontekście za niezasadne uznać należy zarzuty Odwołujących się, że zabudowa III kondygnacyjna występuje z dala od terenu planowanej inwestycji, skoro budynek stanowiący własność A. M. i J. M., będący bezpośrednim sąsiedztwem planowanej zabudowy posiada III kondygnacje od strony ogrodu. W ocenie SKO organ I instancji zasadnie stwierdził, że planowana inwestycja kontynuuje funkcje, parametry, cechy oraz wskaźniki zabudowy i zagospodarowania terenu. Teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, działka posiada zabezpieczone uzbrojenie wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Organ co prawda ponownie nie dołączył do decyzji pełnych ustaleń części pisemnej analizy, tworząc dokument "Dodatkowe tabelaryczne zestawienie wyników analizy", a także przenosząc ustalenia analizy do uzasadnienia decyzji, jednak w aktach sprawy znajduje się szczegółowa analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zaś jej wyniki znalazły się w treści uzasadniania decyli i z tej przyczyny w ocenie Kolegium brak jest podstaw do uchylenia decyzji. Zdaniem Kolegium za zasadny należało uznać zarzut zgłoszony przez pełnomocnika R. R., dotyczący naruszenia art. 8, 10 i 40 kpa, przez błędne kierowanie pism w postępowaniu do strony, a nie do jej profesjonalnego pełnomocnika. SKO zauważyło jednak, że pełnomocnik odwołującego wiedział o toczącym się postępowaniu, bowiem było to postępowanie prowadzone po uchyleniu poprzedniej decyzji organu I instancji, a zatem nie wymagało żadnych dodatkowych zawiadomień o jego wszczęciu czy kontynuacji. Uchylenie zaskarżonej decyzji z tej przyczyny i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia stanowiłoby naruszenie przepisów art. 12 § 1 kpa. Prowadziłoby bowiem jedynie do przedłużenia i tak już długotrwałego postępowania, a wynik lego postępowania nie uległby zmianie. Zdaniem SKO w sprawie nie wystąpiły nadto przesłanki do wstrzymania postępowania, czy jego zawieszania w związku z opracowywanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "Rejon ulicy Na Sz." (uchwała Rady Miasta P. [...] z 15.09.2009). Plan ten jest nadal na etapie zbierania wniosków osób zainteresowanych do projektu planu (do dnia 30 marca 2011 roku) w Miejskiej Pracowni Urbanistycznej, zatem wątpliwym jest, aby został on opracowany i uchwalony w roku 2011. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. (dalej WSA) z dnia [...] marca 2011 r. na decyzję z dnia 10 lutego 2011 r. A. M. wniosła o jej uchylenie oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, względnie o wydanie decyzji stwierdzającej niedopuszczalność zagospodarowania we wnioskowany sposób z powodu naruszenia upzp oraz rozporządzenia z 2003 r. Zdaniem skarżącej przy ustalaniu warunków zabudowy naruszono art. 61 upzp, nakazujący kontynuację m. in. gabarytów i intensywności nowej zabudowy. Wydając decyzję organ I instancji wykonał co prawda wymagane dla przedmiotu sprawy analizy i zestawienia, jednak z w/w analiz wyciągnięto rażąco błędne wnioski, dopuszczające budowę budynków o gabarytach znacznie przewyższających gabaryty zabudowy sąsiedniej. Skarżąca podkreśliła, że dla terenu Osiedla, na którym znajduje się działka przy ul. Z. [...] jest opracowywany Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego pt. "Rejon ulicy N." przez Miejską Pracownię Urbanistyczną (MPU). Według projektu ww. planu, urbaniści z Miejskiej Pracowni Urbanistycznej podali rzeczywiste i prawdziwe powierzchnie zabudowy, wysokości budynków i szerokości elewacji dla wszystkich budynków na osiedlu, które są zdecydowanie mniejsze od błędnych wyników analiz Wydziału Urbanistyki UM P. Do określenia warunków zabudowy ustalonych w decyzji organu I instancji, którą SKO utrzymało w mocy doprowadził ciąg naruszeń obowiązujących przepisów, polegający na tym, że do analizy wprowadzono maksymalne parametry długości, szerokości, wysokości i powierzchni zabudowy, wzięte dla różnych budynków, znajdujących się na analizowanym terenie bez łącznej ich analizy. Zdaniem skarżącej, w załączonej do decyzji organu I instancji analizie nie wpisano powierzchni działek. Gdyby je wpisano, wskazano by, że dla działek powyżej 400 m2 średni % zabudowy na terenie analizowanym wynosi 21%. Tak więc, dla dużych działek, jakimi są te przy ul. Z. [...], o powierzchni 550 m2 i 700 m2 przyjęto współczynnik jak dla działek poniżej 400m2, co prowadzi do zawyżenia gabarytów budynków, dla których została wydana decyzja. W decyzji organu I instancji obliczono, że średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 10,5m, natomiast Wyznaczono szerokość elewacji 16m, to jest podwójną szerokość elewacji budynków sąsiednich w zabudowie bliźniaczej. Czyli przyjęto szerokość elewacji o 100% większą od elewacji istniejących. Ponadto § 6 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. umożliwia wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, o ile wynika to z analizy cech zabudowy w zakresie warunków art. 61 ust.1-5 upzp. Wybranie kilku budynków o innym, niż budynki objęte decyzją, charakterze przestrzennym (atrialnych, niskich o szerokiej elewacji) i udowadnianie, że jest to kontynuacja parametrów i gabarytów jest niezgodna z faktami, wiedzą architektoniczną i stanowi niedozwoloną interpretację Ustawy dla potrzeb wydania zaskarżanej decyzji. Zatem jest to również rażące naruszenie prawa. Poza tym wyznaczona szerokość elewacji jest niezgodną z rozporządzeniem z 2003 r. oraz upzp Potwierdzeniem błędnego ustalenia w zaskarżanej decyzji Prezydenta jest zapis w projekcie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (działka przy ul. Z. [...] ma symbol 7MN), w §4 pkt.6.1k ustala się na terenach 7MN...szerokość elewacji frontowej nie większą niż 8,O m. Natomiast w utrzymanej przez SKO decyzji o warunkach zabudowy ustalono 16 m, czyli dwa razy większą. W dalszej części skarżąca zauważyła, że w wydanej decyzji Prezydenta utrzymanej w mocy przez SKO dopuszczono na osiedlu domów dwukondygnacyjnych budowę domów o trzech kondygnacjach nadziemnych, ukrywając to rażąco niezgodne z przepisami ustalenie określeniem wysokości 7,80 m do górnej krawędzi elewacji frontowej (tj. do wysokości budynku sąsiedniego przy ul. Z. [...]). Zdaniem skarżącej, ustalenie w utrzymanej przez SKO decyzji budynku trójkondygnacyjnego na osiedlu domów dwukondygnacyjnych opiera się na przesłankach, które są rażąco niezgodne ze stanem faktycznym oraz nie uwzględnia ścisłego przepisu §7 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. dotyczącego zasad pomiaru terenu przed głównym wejściem do budynku. Jednocześnie skarżąca załączyła do akt sprawy załączniki graficzne porównujące wielkości elewacji frontowych oraz rzutów budynków już istniejących, jak również objętych projektowanym zamierzeniem. Skarżąca załączyła również projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pt. "Rejon ulicy N.", opracowanego przez Miejską Pracownię Urbanistyczną (k. 5-8 akt sądowych IV SA/Po 410/11). Tożsamą w treści skargę do WSA złożył pismem z dnia [...] marca 2011 r. J. M. (k. 5-8 akt sądowych IV SA/Po 412/11). Pismem z dnia 22 marca 2011 r. skargę do WSA na decyzję Kolegium z dnia 10 lutego 2011 r. złożyło Stowarzyszenie Miłośników Parku C., reprezentowane przez fachowego pełnomocnika procesowego. Zaskarżając wskazaną decyzję Stowarzyszenie zarzuciło jej naruszenie art. 8, 9 i 10 kpa, bowiem organ administracyjny wbrew obowiązkowi działania w oparciu o zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa, informowania i czynnego udziału stron w postępowaniu administracyjnym oraz na skutek błędnej wykładni prawa, w szczególności art. 1 i 61 upzp oraz art. 3,4,5,6,7 i 9 rozporządzenia z 2003 r., bezpodstawnie nie orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji Prezydenta z dnia 18 sierpnia 2010 r. dopuszczając się w ten sposób zarówno naruszenia wskazanych przepisów prawa, jak i słusznego interesu prawnego skarżącego. Mając na uwadze powyższe, Stowarzyszenie wniosło o uchylenie decyzji w całości (k. 5-9 akt sądowych IV SA/Po 413/11). Pismem z dnia [...] marca 2011 r. skargę na decyzję SKO z dnia 10 lutego 2011 r. złożył R. R. reprezentowany przez fachowego pełnomocnika procesowego. Zaskarżonej decyzji zostało zarzucone naruszenie: - art. 40 ust. 1 i 2 kpa przez błędne kierowanie pism bezpośrednio do strony, zamiast do jej profesjonalnego pełnomocnika, mimo iż taki pełnomocnik był w sprawie ustanowiony, o czym Organ został uprzednio pisemnie oficjalnie powiadomiony, - art. 6, 7, 8 i 10 kpa przez prowadzenie postępowania w sposób niepogłębiający zaufania do organów administracji publicznej oraz poprzez nieuwzględnienie w przedmiotowej sprawie słusznego interesu obywateli oraz interesu społecznego, a także poprzez niezapewnienie stronie czynnego udziału w każdym stadium postępowania, - art. 77 ust. 1 w zw. z art. 107 ust. 3 kpa w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp przez utrzymanie przez organ II instancji decyzji, z której ani z uzasadnienia ani z załączonych do niej wyników analizy nie wynika w sposób pełny, jak organ ten ustalił warunki i parametry nowej zabudowy, - art. 35 ust. 1 i ust. 3 oraz art. 36 ust. 1 kpa przez nierozpatrzenie przez SKO złożonego przez stronę odwołania w ustawowym terminie i niepoinformowanie strony o przedłużeniu toczącego się postępowania odwoławczego do dnia 10.02.2010 r., - § 4 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. przez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji a tym samym błędne uznanie prawidłowości wyznaczenia linii zabudowy, oraz brakiem uwzględnienia konieczności wstrzymania się z wyznaczeniem tej linii do czasu ponownego rozP. przez Prezydenta sprawy uchylonej przez Kolegium w dniu 10 lutego 2011 r. (sygn. [...]), * § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z 2003 r. przez uznanie za prawidłowy sposób naniesienia, przez organ I instancji, na kopię mapy granic obszaru analizowanego, * § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia z 2003 r. przez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, a tym samym uznanie za zgodne z przepisami uzasadnienie dotyczące różnicy wyznaczonego wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do średniej, * § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia z 2003 r. przez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, a tym samym uznanie za zgodny z przepisami wymiar oraz sposób określenia wymiaru szerokości elewacji frontowej, * § 7 ust. rozporządzenia z 2003 r. przez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, a tym samym uznanie za zgodny z przepisami wymiar oraz sposób określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i jej gzymsu. Mając na uwadze powyżej sformułowane zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej jej decyzji organu I instancji całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji (k. 5-19 akt sądowych IV SA/Po 411/11). Pismem z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...], Kolegium wniosło o oddalenie złożonych skarg ustosunkowując się do sformułowanych poszczególnych zarzutów (k. 22-26 akt sądowych IV SA/Po 410/11). Postanowieniem z dnia [...] czerwca 2011 r. WSA działając na podstawie art. 111 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej ppsa) postanowił połączyć sprawę o sygn. akt IV SA/Po 410/11 ze sprawami o sygn. akt IV SA/Po 411/11. IV SA/Po 412/11, IV SA/Po 413/11 celem ich łącznego rozP. oraz rozstrzygnięcia i prowadzić je dalej pod sygn. akt IV SA/Po 410/11 (k. 64 akt sądowych IV SA/Po 410/11). Pismem z dnia [...] sierpnia 2011 r. J. M. reprezentowany przez fachowego pełnomocnika procesowego, podtrzymał wnioski i dowody podniesione w skardze z dnia 31 marca 2011 r. oraz dokonał uzupełnienia skargi o fakty związane z wydaniem przez SKO odmiennie różnych rozstrzygnięć w sprawie decyzji ustalenia warunków zabudowy dotyczących tego samego terenu (tej samej nieruchomości), ale na wniosek innych osób, toczących się jednocześnie. Skarżący przytoczył w uzasadnieniu swojego pisma fakty dotyczące wydania przez SKO kilku decyzji uchylających identyczne co do treści decyzji z dnia [...] sierpnia 2010 r. decyzje organu I instancji dla tych samych działek, ale na wniosek innych osób. Poza tym skarżący podniósł, że decyzja SKO z dnia 10 lutego 2011 r. opiera się na błędnych wnioskach z analiz Wydziału Urbanistyki UM P. oraz złej interpretacji rozporządzenia z 2003 r. dotyczącej wysokości i ilości kondygnacji, ponieważ w decyzji organu I instancji: * zawyżono wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, * zawyżono prawie dwukrotnie szerokość elewacji frontowej (załącznik nr 1), zezwolono na budowę domów o trzech kondygnacjach nadziemnych na osiedlu domów dwukondygnacyjnych. W decyzji podano maksymalną wysokość górnej krawędzi budynku 7,80 m popełniając oczywisty błąd ilości kondygnacji, gdyż nie można zbudować trójkondygnacyjnego budynku o wysokości 7,80 m, ponieważ wysokość kondygnacji wyniosłaby wtedy maksymalnie 2,2 m w świetle, co jest niezgodne z przepisami budowlanymi (k. 121-124 akt sądowych IV SA/Po 410/11). Pismem z dnia [...] sierpnia 2011 r. stanowisko w sprawie zajął uczestnik postępowania J. B., reprezentowany przez fachowego pełnomocnika procesowego. Wnosząc o oddalenie złożonych skarg jako bezzasadnych oraz ustosunkowując się do zarzutów sformułowanych w poszczególnych skargach (k. 153-162 akt sądowych IV SA/Po 410/11). Pismem z dnia [...] września 2011 r., A. M. w ustosunkowaniu się do złożonej przez Kolegium odpowiedzi na skargi z dnia [...] kwietnia 2011 r. podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie wnosząc o uchylenie decyzji organów obu instancji (k. 164-165 akt sądowych IV SA/Po 410/11). Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył co następuje: Złożone cztery skargi zasługiwały na uwzględnienie. Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. W niniejszym postępowaniu sąd administracyjny był zobowiązany do badania legalności decyzji dnia [...] sierpnia 2010 r Prezydenta Miasta P. ,który ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażem podziemnym oraz wydzieloną częścią na działalność gospodarczą (pracownia projektowa), przewidzianej do realizacji na działkach nr [...] i [...], arkusz [...], obręb W., położonej przy ul. Z. [...] w P. oraz utrzymującej ją w mocy decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego 2011 roku. W uznaniu Sądu powyższe decyzje organu administracyjnego I instancji jak i decyzja II Instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa, które miały wpływ na wynik sprawy. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwaną dalej "ustawą". I tak zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy - ustawa ta określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań. Stosownie zaś do treści art. 1 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. Z cytowanych przepisów wywieść, zatem można dwie fundamentalne zasady w planowaniu przestrzennym, a to zasadę zachowania ładu przestrzennego oraz zasadę zrównoważonego rozwoju, przy czym pojęcie " ładu przestrzennego", stosownie do art. 2 pkt 1 ustawy - obejmuje takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i m. innymi wymagania kompetencyjno-estetyczne (por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004). Aby zatem sprostać powyższym wymaganiom, ustawodawca w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, ustanowił w przepisie art. 53 ust. 3 pkt 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy - obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych. Wskazać przy tym również należy przepis art. 61. 1 u.p.z.p. który uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od łącznego spełnienia wymogów, określonych w poniższych punktach: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. I tak wymieniony wyżej przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się przez inwestora do określonych istniejących cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem, bowiem tegoż przepisu jest zagwarantowane ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa zakłada konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Podkreślić przy tym należy, że szczególny sposób ustalania wymagań dotyczących cech nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w powiązaniu z analizą stanu zastanego, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) - zwanym dalej "rozporządzeniem", wydanym na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 ustawy. Na mocy § 3 ust. 1 tegoż rozporządzenia, organ orzekający w przedmiocie warunków zabudowy zobowiązany został do wyznaczenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego i do przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się zaś na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Zgodnie zaś z § 9 ust. 1 rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Część graficzna decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzna wspomnianej wyżej analizy, sporządza się w myśl § 9 ust. 3 rozporządzenia - na kopiach opisanej wyżej mapy. Ratio legis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym "jest ochrona ładu przestrzennego". Ma ona na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Celem tej normy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2004, s. 493). W pierwszym rzędzie podkreślić należy, że planowana inwestycja dwóch domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej psadowione mają zostać na działkach budowlanych, które znajdują się w P. przy ul. Z. [...], która to leży w bezpośrednim sąsiedztwie Parku C.. Tym samym okolica tej części miasta P., w której znajduje się wyznaczony obszar analizowany znany jest Sądowi z urzędu. Park C. to rozległy teren zielony położony w północnej części P., ograniczony ulicami Sz., Z. (W.) oraz A. P. [pic] Na jej terenie zlokalizowane są dwa obiekty muzealne: Muzeum Uzbrojenia oraz Muzeum Armii P. Można tam znaleźć też tor saneczkowy, kilka roślinnych ogrodów tematycznych, pozostałości teatru letniego oraz kilkadziesiąt rzeźb, umiejscowionych na terenie całego parku. C. to jeden z największych cmentarzy wojskowych w Wielkopolsce. ( zobacz źródło http://C..scienceontheweb.net/) . Dodatkowo z analizy urbanistycznej wynika ,że w Obowiązującym Studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P. teren , na którym planuje się inwestycje znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem [...] są tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej . Wnioskowany teren objęty opracowywanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego"M.-R.-U.", leży na obszarze zespołu przyrodniczo krajobrazowego" M.". W projekcie w/w planu wschodnia część działki przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zachodnia część działki pod planowaną drogę publiczną , natomiast planowany fragment działki pod budowę drogi wewnętrznej. Sąd rozpoznający skargi na powyższe decyzje administracyjne w przedmiocie określenia warunków zabudowy miał więc na uwadze konieczność zachowania przy ich wydawaniu szczególnej dbałości co do zachowania w tamtej, jak zaznaczono wyjątkowej okolicy ładu przestrzennego. Sąd zauważył z urzędu uchybienie, które miało kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Rację mają w uznaniu skarżący, że przeprowadzona błędnie analiza urbanistyczna doprowadziła do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla budynków o zawyżonych gabarytach . Przede wszystkim stwierdzić należy, iż planowana inwestycja to dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej z garażem podziemnym oraz wydzieloną częścią na działalność gospodarczą posadowionych wzdłuż wspólnej granicy obu wnioskowanych działek nr [...],[...]. Czyli wniosek dotyczy dwóch wydzielonych geodezyjnie działek budowlanych. Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez działkę budowlaną- należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. W świetle powyższego mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie z dwoma działkami budowlanymi o wskazanych wyżej numerach. Potwierdza to jednocześnie fakt, że dla działki budowlanej o nr [...] została równolegle wydana w dniu [...] sierpnia 2010 roku przez Prezydenta Miasta P. decyzja o warunkach zabudowy dla budynku jednorodzinnego. Zgodnie z przepisem art. 63. 1. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Przy czym zwrócić należy uwagę, że w tym przepisie ustawodawca posługuje się pojęciem "teren. Sąd w niniejszej sprawie dostrzegł uchybienie, które miało w istocie wpływ na wynik sprawy polegające na błędzie w analizie urbanistycznej z dnia 16 czerwca 2010 roku służącej do wydania zaskarżonych decyzji. W analizie urbanistycznej przyjęto, że obszar analizowany równy jest 3-krotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem w odległości 153,o metry od jej granic. Jest to odległość równa 3-krotnej szerokości frontu terenu inwestycji,(3 x51 metrów) . Zgodnie zaś z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r., granice obszaru analizowanego wyznacza się wokół działki, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W niniejszej sprawie opisując granice obszaru analizowanego nie podano w ogóle szerokości frontu poszczególnych działek budowlanych o nr 119/17 i 119/29 (działki te nie posiadają równej powierzchni) objętych wnioskiem, co nie pozwala na ocenę co do skali odstępstwa od granic prawem określonych. Zauważyć należy, że w analizie posłużono się określeniem trzykrotna szerokość frontu ,terenu inwestycji a w rozporządzeniu mowa jest o trzykrotnej szerokości frontu działki budowlanej objętej wnioskiem . Oczywistym więc jest, że ma to wpływ na wyznaczenie granic obszaru analizowanego. Wiadomo zaś ,że prawidłowe wyznaczenie tych granic jest podstawą do jakichkolwiek porównań w zakresie wytycznych rozporządzenia. Zważyć należy ,że organ administracyjny mimo, iż inwestycja dotyczy zabudowy jednorodzinnej bliźniaczej i to jednocześnie dwóch domów na dwóch działkach bardzo odlegle oznaczył obszar analizowany, bo aż w promieniu 153 metrów. W tej szczególnej sprawie ma to o tyle znaczenie, że planowana zabudowa znajduje się już w otoczeniu wybudowanych domków jednorodzinnych albo w zabudowie wolnostojącej, albo bliźniaczej atrialnej, albo bliźniaczej. Przy czym z map załączonych do sprawy, jak i planu miasta P. wynika, że obydwie działki przeznaczone pod zabudowę leżą w tej części ul. Z. ,która oddzielona jest od pozostałej części ulicy rozległym pasem zieleni porośniętym wysokimi drzewami. Tak więc analizowanie gabarytów budynków posadowionych na ul. Z. poza tym pasem zieleni winno być również przez urbanistę uzasadnione. Nie uzasadniono w decyzjach i analiziedlaczego do takiego odstępstwa ustawowego doszło. Co istotne organ nie może w sposób dowolny określać granic obszaru analizowanego. Błędne jest bowiem mniemanie, że przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia określa minimalną odległość, nie określając odległości maksymalnej. Interpretacja zakreślonych tym przepisem odległości - nie mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejsza jednak niż 50 m - musi nawiązywać do przepisu ustawy na podstawie, którego zostało wydane rozporządzenie wykonawcze. (W niniejszej sprawie brak danych w analizie jakie są pojedyncze szerokości frontu obydwóch działek). Przepisem tym jest art. 61 ust. 6 ustawy, który to przepis upoważnia ministra do określenia, w drodze rozporządzenia, sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego. Nowa zabudowa potrzebuje tzw. "dobrego sąsiedztwa" czyli co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej. A więc granice obszaru analizowanego służyć mają poszukiwaniu "działki sąsiedniej". Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 15 stycznia 2005 r. (II SA/BK 677/04) wyjaśnił, że wyznaczenie "obszaru analizowanego" jest wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 ustawy; wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy (ONSA/WSA nr 2/2006, poz. 54, LEX nr 180745). Skoro "obszar analizowany" służyć ma do wskazania działek sąsiednich, spełniających warunki tzw. "dobrego sąsiedztwa", interpretacja sposobu wyznaczenia tych granic przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia nie może abstrahować od pojęcia "sąsiedztwa" w języku potocznym. Teren sąsiedzki to teren przyległy, pobliski. Nie można zatem twierdzić, że za teren sąsiedni, czy działkę sąsiednią można uznać działkę położoną w nieokreślonej odległości od działki przeznaczonej pod nową zabudowę. Logiczna interpretacja przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia, jako przepisu wykonawczego do art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, nakazuje uznać, że określane w nim odległości pomimo użycia zwrotu "w odległości nie mniejszej niż" stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa (działki sąsiedniej) jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach. Jak dotychczas organ I instancji nie wyjaśnił zakresu odstępstwa od prawnie określonych granic, ani nie uzasadnił racjonalnie przyczyn takiego odstępstwa. Wiadomo bowiem, że w przypadku wzięcia pod uwagę jako frontu działki, frontu "terenu" ten obszar analizowany będzie miał zupełnie inny zasięg. W uznaniu Sądu celem zapewnienia realnie ładu przestrzennego trzeba wziąć pod uwagę okolicę sąsiedztwa najbliższego a spełniającego jednocześnie wymogi ustawy. Gdyby przyjąć jednak do porównania budynki z najbliższego sąsiedztwa, to w uznaniu Sądu istnieje wysokie prawdopodobieństwo naruszenia ładu przestrzennego przez dopuszczenie możliwości przyjęcia w tym przypadku elewacji frontowej na długość 16 m dla poszczególnych domów w zabudowie bliźniaczej ( razem 32 m),przy jednoczesnej wysokości budynku 7,8 m. Trafny jest więc jest zarzut naruszenia § 6. 1. rozporządzenia, który stanowi, iż szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Z analizy wynika, że średnia szerokość elewacji frontowej dla projektowanej zabudowy wynosi 10.5 m( co oczywiście może zmienić się przy innym prawidłowym oznaczeniu obszaru analizowanego) i zawiera się w granicach od 6 m do 20 m. Przyjęta szerokość elewacji na 16 m dla jednego segmentu budynku jest wyższa niż średnia szerokość elewacji w obszarze analizowanym, ale kontynuuje szerokości elewacji zabudowy na działkach sąsiednich( z najbliższego sąsiedztwa) przy ul. N. [...] oraz ul. Z. [...],[...],[...],[...]. Nie ma w uznaniu Sadu racji pełnomocnik uczestnika postępowania J. B., że analiza urbanistyczna właściwie wyjaśnia odejście od średniej szerokości elewacji frontowej ,gdyż budynki przy ul. Z. mają większą szerokość (18 m) oraz przy ul. N. [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...]. Sąd zauważa ,że szerokość elewacji frontowych dla budynków ul.Z. [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...] we wskazanych przypadkach ma [...] metrów ( a więc i tak odbiega już od średniej szerokości elewacji frontowej o 4,5 metra) a nie 16 metrów jak dopuszczono w przedmiotowej sprawie. W analizie nie napisano dlaczego dopuszczono poszerzenie na każdym segmencie elewacji frontowej jeszcze o jeden metr.( co daje na całej inwestycji dwa metry). Samo stwierdzenie, że szerokość elewacji nawiązuje do tych numerów działek nie jest zdaniem Sądu wystarczające. Poza tym porównania dotyczą budynków o dwóch kondygnacjach nadziemnych o wysokości budynków 6,5 metra a nie z dopuszczalnością wybudowania trzech kondygnacji o wyskości 7,8 metra. Zupełnie już nie jest trafne nawiązywanie do szerokości elewacji frontowej budynków przy ul. Z., szerokości (18 m) budynków przy ul. N. [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...], gdyż jest to zabudowa jednorodzinna atrialna. Organ administracji I i II instancji również nie odniósł się to tego problemu w sposób właściwy w uzasadnieniach decyzji, przy dokonywaniu dowodu w postaci analizy urbanistycznej. Pełnomocnik R. R. podniósł zarzut naruszenia art. 40 § l i 2 k.p.a. w zw. z art. 8 i 10 k.p.a. Odnosząc się do podniesionego w skardze zarzutu naruszenia art. 40 § l i 2 k.p.a., który miałby polegać na skierowaniu przez organ I instancji zawiadomienia o możliwości końcowego zapoznania się z aktami sprawy bezpośrednio do Skarżącego z pominięciem jego pełnomocnika, wskazać należy, że pełnomocnik Skarżącego wiedział o toczącym się postępowaniu, w dniu [...] maca 2010 r. został zawiadomiony o możliwości końcowego zapoznania się z aktami sprawy (dowód: zwrotne potwierdzenie odbioru k. 434), została mu doręczona decyzja organu I instancji, co pozwoliło mu na wniesienie w terminie odwołania. Faktem jest, że pełnomocnikowi Skarżącego nie zostało bezpośrednio doręczone zawiadomienie o podjęciu czynności w postępowaniu z dnia [...] lutego 2010 r., bo pismo to doręczono jego Mandantowi, jednakże naruszenie to nie mogło mieć wpływu na wynik sprawy. Po pierwsze, jak słusznie zauważył organ II instancji, organ prowadzący postępowanie nie miał obowiązku w świetle obowiązujących przepisów takiego pisma wysyłać. Skarżący nie wykazał, aby rzekome pozbawienie go udziału w postępowaniu miało istotny wpływ na wynik sprawy, w szczególności aby uniemożliwiło mu dokonanie jakiejkolwiek czynności procesowej mającej dla sprawy istotne znaczenie. Wręcz przeciwnie- o tym, że takich czynności pełnomocnik Skarżącego nie zamierzał podejmować świadczy treść pisma z dnia 2 kwietnia 2010 r. w którym oświadczył on, iż nie wnosi żadnych nowych wniosków dowodowych. Kolejny zarzut podniesiony przez pełnomocnika R. R. to naruszenie art. 7, 9 i 10 k.p.a. Skarżący bezpodstawnie upatruje naruszenia prawa w tym, że w niniejszej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zgodną z przepisami decyzję Prezydenta Miasta P. podczas, gdy w innej sprawie toczącej się z wniosku innego wnioskodawcy w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla innego obiektu i jedynie na części nieruchomości (tj. wyłącznie na działce [...]) będącej przedmiotem niniejszego postępowania- uchyliło decyzję organu I instancji. Stosownie do art. 63 ust. l upzp, w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Jak słusznie wywiódł organ w odpowiedzi na skargę, z powołanego przepisu jednoznacznie wynika, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jednemu wnioskodawcy nie tamuje możliwości wydawania kolejnych takich decyzji innym lub nawet tym samym osobom (w tym ostatnim przypadku- o ile wniosek dotyczy innej inwestycji). Nie jest prawdziwe twierdzenie Skarżącego jakoby przywołana w skardze decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego 2011 (sygn. [...]) w przedmiocie uchylenia w całości decyzji Prezydenta Miasta P. nr [...] o warunkach zabudowy z dnia [...] sierpnia 2010 r., nr [...] została wydana w ,,nieomal tożsamych okolicznościach faktycznych i prawnych" co zaskarżona decyzja. Stan faktyczny i prawny, w którym wydano przedmiotowe decyzje jest diametralne różny. Zaskarżoną decyzję wydano na wniosek spółki "B" Biuro Architektoniczne sp. z o.o. dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażem podziemnym oraz wydzieloną częścią na działalność gospodarczą (pracownia projektowa) na dwóch działkach o nr ewid. [...] i [...]. Przywołana w Skardze decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 10 lutego 2011 r. dotyczy sprawy z wniosku A. K. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wbudowanym garażem oraz wydzieloną częścią na działalność gospodarczą wyłącznie na działce [...]. Nie trafny też jest zarzut naruszenia art. 35 ust. l i ust. 3 oraz art. 36 ust. l k.p.a. Jakkolwiek słuszny jest zarzut co do tego, że w niniejszej sprawie organ II instancji uchybił określonym w k.p.a. terminom załatwiania spraw, naruszenie w tym zakresie nie może stanowić podstawy uchylenia zaskarżonej decyzji, albowiem nie miało i nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy (art. 145 § l pkt l lit. c p.p.s.a. Zarzut niezgodności projektowanej zabudowy z projektem miejscowego planu zagospodarowania terenu jest bezpodstawny. Fakt, iż trwają wstępne prace nad opracowaniem projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma znaczenia dla toczącego się postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem związanym i nie można uzależniać jego wydania od jakichkolwiek dodatkowych przesłanek niż te, które wyraźnie zostały wyartykułowane w art. 61 ust. l pkt 1-5 upzp, w szczególności nie można uzależniać jej treści od 'projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić należy, że organ I instancji nie miał w niniejszej sprawie nawet podstaw prawnych do tego aby zawiesić postępowanie o ustalenie warunków zabudowy, albowiem od złożenia wniosku o wydanie w tym przedmiocie decyzji upłynęły ponad 4 lata. Jeżeli chodzi o zarzuty przedstawione przez Stowarzyszenie "A", co do obowiązującej linii zabudowy. Wyznaczono ją w niniejszej sprawie, jak obszernie wyjaśnił organ I instancji, zgodnie z § 4 ust. l Rozporządzenia- jako kontynuację linii zabudowy wyznaczonej przez istniejące budynki przy ul. Z. [...] i [...] ( a więc z najbliższego sąsiedztwa po tej samej stronie ulicy). Z uwagi na to, że działka objęta wnioskiem jest wycofana o ok. 4 m względem sąsiednich działek, odmierzono odległość od zabudowy na tych działkach od granic drogi i w wyniku tego wyznaczona dla projektowanej inwestycji linia zabudowy znalazła się we frontowej granicy nieruchomości. Nie jest prawdą, i wynika to jednoznacznie z mapy stanowiącej załącznik do decyzji, jakoby zabudowa sąsiednia w stosunku do działki objętej wnioskiem tworzyła uskok. Stąd zarzut skargi, co do rzekomego naruszenia w sprawie §4 ust. l Rozporządzenia jest bezzasadny. Natomiast jeżeli chodzi ,o zarzut wadliwego ustalenia maksymalnej powierzchni zabudowy, to organ wyznaczył zgodnie ją zgodnie z § 5 ust. l Rozporządzenia. Jak już wskazano, powierzchnia zabudowy, na wniosek inwestora została i tak ustalona na poziomie niższym niż średnia powierzchnia zabudowy w obszarze analizowanym. Sformułowane przez Skarżącego żądanie aby analiza została przeprowadzona wyłącznie na niektórych działkach w obszarze analizowanym jest o tyle trafna, że jak wspomniano w części wstępnej uzasadnienia organ wadliwie oznaczył obszar analizowany. Jeżeli więc okaże się, że promień obszaru analizowanego okaże się niższy, to oczywistym jest, że zmieni się również średnia co do wielkości zabudowy. Natomiast jeżeli chodzi w tym przypadku o zarzut naruszenia co do Stowarzyszenia art. 10 k.p.a to Stowarzyszenie zostało zawiadomione o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Skarżącemu umożliwiono czynny udział w postępowaniu, w szczególności zawiadomiono go o możliwości końcowego zaP. się z aktami sprawy. Jeżeli chodzi o zarzut przedstawiony na rozprawie przez pełnomocnika R. R. nieuczestniczenia pełnomocnika strony ani strony we wizjach lokalnych prowadzonych przy wydawaniu analizy urbanistycznej to. Otóż pełnomocnik R. R. zgłosiła się do postępowania administracyjnego w dniu [...] lutego 2009 roku, po tej dacie była tylko sporządzana dokumentacja zdjęciowa tzn w dniu [...] marca 2010 roku oraz 11 maja 2010 roku załączona do analizy urbanistycznej z [...] czerwca 2010 roku (k.475) akt administracyjnych. W aktach sprawy brak protokołów z wizji, na które wskazuje pełnomocnik, jakoby nie miał ani on ani jego strona brać udziału. Tym samym trudno Sądowi ustosunkować się do tegoż zarzutu. Należy przede wszystkim mieć na uwadze, że w decyzji Prezydenta ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji planowanej przez skarżącego wyraźnie określono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na 7,8 m. Jednocześnie określono, że wysokość elewacji od strony ulicy Z. powinna stanowić kontynuację wysokości elewacji sąsiedniego budynku. Zatem wysokość górnej elewacji frontowej została wyznaczona zgodnie z § 7 cytowanego wyżej rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Wobec tego niczego w tej mierze nie zmienia fakt, że w omawianej decyzji określono również ilość kondygnacji (dopuszczono możliwość wzniesienia trzeciej kondygnacji). Decydujące znaczenie ma bowiem określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz elewacji od strony ulicy Z. Takie stanowisko, co do określenia kondygnacji zajął Naczelny Sąd Administracyjny w Wyroku z dnia 28 października 2010 r. II OSK 1701/09. Także prawidłowość ustalania kondygnacji będzie podlegała badaniu dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ uwzględni ocenę zawartą w niniejszym wyroku oraz wykładnię przepisów zastosowaną przez Sąd. Przede wszystkim doprowadzi do prawidłowego wyznaczenia granic terenu obszaru analizowanego, dopiero wówczas dokona stosownych odniesień do budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania Sąd orzekał na podstawie art. 200 oraz 202 §2 ustawy p.p.s.a zasądzając od SKO w P. na rzecz skarżących zwrot uiszczonego wpisu sądowego w wysokości po 500 zł oraz zwrot kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 257 zł na podstawie w przepisu § 18.1 pkt 1 c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokatów oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez adwokata ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.) oraz w § § 18.1 pkt 1 c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenie przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielanej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2002 r. Nr 163, poz. 1349 ze zm.) MZ