IV SA/Po 539/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz Sędziowie WSA Maciej Dybowski (spr.) WSA Bożena Popowska Protokolant st. sekr. sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 listopada 2011 r. sprawy ze skargi T. SA z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] grudnia 2010 r.) Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego G. (dalej Dyrektor albo organ I instancji), na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. 2000 r., nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa), art. 98a ust. 1 i 1a, art. 146 ust. 1a, i art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn), § 9 uchwały Rady Miejskiej P. nr [...] z dnia [...] czerwca 1991 r. w sprawie przekształcenia P. Przedsiębiorstwa Geodezyjno - Kartograficznego G. w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego G. oraz uchwały Rady Miasta P. nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. 2004 r., nr 83, poz. 1716, dalej uchwała z 20 kwietnia 2004 r.) ustalił wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...] jako własność Spółki T. SA z siedzibą w P. (dalej Strona, Odwołująca, Skarżąca), położonej w P. przy ulicy B., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb N., arkusz mapy [...], działka nr [...] (dalej zwaną nieruchomością), na skutek jej podziału na działki od nr [...] do nr [...] na kwotę [...] zł (pkt 1 decyzji), zobowiązując do jej uiszczenia Stronę (pkt 2 decyzji) i określając termin zapłaty na 30 dzień od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (pkt 3 decyzji). W obszernym uzasadnieniu Dyrektor wyjaśnił, że na wniosek Strony decyzją z dnia [...] marca 2008 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] marca 2008 r.) zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej własność Strony na działki: nr [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2 , [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2, [...] o powierzchni [...] m2. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2008 r. Podział nieruchomości w części odpowiadającej działce nr [...] oraz działkom od nr [...] do nr [...] nastąpił zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Ulica Nowa N. - część południowa" w P. zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta P. z dnia [...] lipca 2006 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Wlkp. 2007 r., nr 113, poz. 2639, dalej Plan), a w pozostałej części, odpowiadającej wydzielonym działkom od nr [...] do nr [...], zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta P. z dnia [...] czerwca 2006 r. nr [...], znak [...], o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dziesięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Dokonując wykładni znajdujących w sprawie zastosowanie przepisów i przedstawiając dotychczasowy przebieg postępowania, w tym sporządzony dnia [...] maja 2010 r. operat szacunkowy wraz z jego aneksem z dnia [...] sierpnia 2010 r. organ I instancji ustalił, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, a po podziale wynosi [...] zł. W wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł, czyli zostały spełnione przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, wynikające z przepisów art. 98a ust. 1 i 1a ugn. Zgodnie z uchwałą z [...] kwietnia 2004 r., opłata adiacencka stanowi 30% kwoty [...] zł, o którą wzrosła wartość nieruchomości w wyniku jej podziału, a zatem wynosi [...] zł. Strona nie wniosła o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty (k. 88-91 akt G.). W odwołaniu z dnia [...] grudnia 2010 r. od powyższej decyzji Strona zarzuciła organowi I instancji błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy. W szczególności podział nieruchomości został zatwierdzony głównie wskutek technicznego wydzielenia działek, po wybudowaniu budynków (działki nr [...],[...],[...],[...],[...],[...]), przy czym działki [...][...][...] powstały wbrew ustaleniom Planu, który na tym terenie przewidział usługi, choć w chwili uchwalania Planu były już na nim wybudowane budynki mieszkalne. Rada Miasta podjęła uchwałę ustalającą zabudowę usługową niezgodnie z obowiązującym Studium Zagospodarowania Przestrzennego (dalej Studium) dla tego terenu i niezgodnie ze stanem fatycznym. Nie można więc mówić o jakimkolwiek wzroście wartości nieruchomości. Działki [...] i [...] powstały jako bezwartościowe nieużytki nie nadające się do sprzedaży ani zagospodarowania wskutek błędnie uchwalonego Planu, niezgodne ze stanem faktycznym i Studium. Powierzchnia tych działek wynosi [...] i [...] m2. Przyjmując wycenę biegłego z operatu, w wyniku podziału wartość nieruchomości, choćby z tytułu tylko tych dwu działek spadła o ok. [...] zł. Zgodnie z Planem wydzielono działki nr [...] i [...] o powierzchni odpowiednio [...] i [...] m2, "która zgodnie z wyceną biegłego, na zlecenie Prezydenta została wyceniona na [...] zł za m2 i przeszła z mocy prawa, jako drogi publiczne na własność Miasta P." (k. 9-10 akt SKO). Decyzją z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] lutego 2011 r.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej SKO albo Kolegium)na podstawie art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 kpa i art. 98a, art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.), utrzymało w mocy decyzję z [...] grudnia 2010 r. W szczegółowym uzasadnieniu SKO wskazało, że nie budzi wątpliwości w sprawie okoliczność, że Odwołująca złożyła wniosek o dokonanie podziału nieruchomości, który został zatwierdzony decyzją z [...] marca 2008 r. W chwili, gdy decyzja z dnia [...] marca 2008 r. stała się ostateczna (dnia [...] kwietnia 2008 r.) obowiązywała uchwała z 20 kwietnia 2004 r. W konsekwencji dnia [...] lutego 2011 r. organ I instancji wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość w dniu zatwierdzenia jej podziału oraz w dniu, w którym decyzja w tym przedmiocie stała się ostateczna, była w części objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru "Ulica Nowa N. - część południowa" w P., zgodnie z którym działki od nr. [...] do nr. [...] znajdują się na terenie zabudowy usługowej oznaczonym symbolem "1U", działka nr [...] - na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oznaczonym symbolem "[...] MW", działka nr [...] - na terenie komunikacji, przeznaczonym pod ulicę publiczną klasy lokalnej oznaczonym symbolem "KD-L.5a", a działka nr [...] - na terenie komunikacji - ulica B. jako publiczna ulica klasy lokalnej - oznaczonym symbolem "KD-L.3a". Działki od nr. [...] do nr. [...] wydzielone zostały zgodnie z warunkami określonymi w wyżej powołanej decyzji o warunkach zabudowy, tj. pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Ustalenia rzeczoznawcy majątkowego są zgodne ze stanem prawnym, zapisami Planu i decyzji o warunkach zabudowy. W operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości, w tym nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługową, w aspekcie wpływu wielkości nieruchomości gruntowych na wartość jednego m2. W ocenie SKO uznać należy, że operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, że biegły wziął pod rozwagę różnice wynikające w cenie nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe oraz pod usługi. Dokonując dalszej analizy sporządzonego operatu szacunkowego Kolegium zajęło stanowisko, że zawiera on pełne informacje, a dowód ten jest sporządzony w oparciu o przepisy prawa obowiązujące w dniu zaistnienia przesłanek do wydania decyzji. Dokonany wybór przez biegłego jest zróżnicowany i obejmuje adekwatne tj. podobne nieruchomości. Tendencje te znane są Odwołującej, która sama trudni się działalnością w zakresie obrotu nieruchomościami. SKO zauważyło, że w wycenie nieruchomości po podziale, w przypadku działek od nr [...] do nr [...] i od nr [...] do nr [...] biegły uwzględnił brak bezpośredniego dostępu nowo powstałych działek do drogi publicznej, a w związku z tym konieczność ustanowienia służebności drogowej na działce nr [...] (konieczne prawne ustanowienie dojazdu). W przypadku działek od nr [...] do nr [...] uwzględnił sąsiedztwo linii kolejowej (przeciętne sąsiedztwo i otoczenie), oddalenie od drogi publicznej (ulicy B.) i komunikacji miejskiej (400 m). W przypadku działki nr [...] umniejszył jej wartość ze względu na wydłużony, niekorzystny kształt. Rzeczoznawca majątkowy trafnie wskazał szczególne cechy nieruchomości i uwzględnił je w dokonanej wycenie. Niezwykle ważne jest, że operat przedstawia tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale oraz nieruchomości, które biegły wziął do porównania. Tabele w operacie są czytelne i umożliwiają szybką możliwość weryfikacji przez Stronę i organ dokonanych obliczeń. Kolegium uznało, że biegły w operacie w sposób jednoznaczny wykazał wzrost wartości nieruchomości. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, biegły bez błędów rachunkowych i zgodnie z przyjętą metodyką, dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. SKO uznało, że uzyskane wyniki w postaci wartości rynkowych dzielonej nieruchomości, stanowią najbardziej prawdopodobne jej ceny, możliwe do uzyskania na rynku. Mając na uwadze powyższe Kolegium stwierdziło, że biegły na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości, w sposób logiczny i wiarygodny wykazał w ramach wyznaczonych przepisami prawa kompetencji, że na skutek podziału wycenianej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. W wyniku dokonanej weryfikacji Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i zasadami. Organ I instancji działał w granicach umocowania ustawowego, a przepisy prawa materialnego (art. 98a ugn) pozwalają na ustalenie opłaty adiacenckiej w konsekwencji wystąpienia przesłanek wymienionych w treści tego przepisu i w niniejszym stanie faktycznym. Odnosząc się do zarzutu błędnego ustalenia stanu faktycznego SKO zauważyło, że gdyby rzeczywiście decyzja z [...] marca 2008 r. została wydana wbrew ustaleniom Planu lub decyzji o warunkach zabudowy, to postępowanie w tym zakresie winno toczyć się w oparciu o przepisy ustawy o postępowaniu administracyjnym tj. należałoby zbadać czy zachodzą podstawy do stwierdzenia nieważności decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Dopiero wówczas zaistniałyby podstawy do uznania, że organ nie miał podstaw do wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Nie jest to przedmiotem niniejszego postępowania, a decyzja zatwierdzająca podział jest ostateczna (k. 24-15, 12 akt SKO). W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. (dalej WSA) z dnia [...] maja 2011 r. Strona zarzuciła decyzji z [...] lutego 2011 r. naruszenie: 1) przepisów prawa materialnego, tj. a) art. 146 ust. 1a w związku z art. 98a ust. 1 ugn, przez błędną ich wykładnię skutkującą nieprawidłowym określeniem wartości wydzielonych nieruchomości i w konsekwencji błędnym ustaleniem wysokości opłaty adiacenckiej, b) art. 155 ust. 1 w związku z art. 154 ust. 1 ugn, przez błędną ich wykładnię wpływającą na nieuwzględnienie w określaniu wartości wydzielonych nieruchomości wszystkich danych zawartych w szczególności w planach miejscowych, studiach uwarunkowań, a także w kierunkach zagospodarowania przestrzennego gminy i w konsekwencji błędnym ustaleniem wysokości opłaty adiacenckiej, c) art. 98a ust. 2 w związku z art. 98a ust. 1 ugn, przez niewłaściwe ich zastosowanie i pominięcie przy ustalaniu wysokości opłaty adiacenckiej faktu dokonania podziału przedmiotowej nieruchomości na działki oznaczone numerami od 1/2 do 1/11, a wydzielonymi zgodnie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, tj. co do sposobu podziału nieruchomości, względem którego nie stosuje się przepisów o opłatach adiacenckich, 2) przepisów postępowania, tj. art. 6 kpa, w zw. z art. 7 kpa, w zw. z art. 77 § 1 kpa, przez brak ich zastosowania w niniejszej sprawie wskutek dokonania błędnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, co w konsekwencji skutkowało nieprawidłowym naliczeniem wysokości opłaty adiacenckiej. Mając na względzie sformułowane zarzuty Skarżąca wniosła o uwzględnienie skargi i odstąpienie od wymierzenia opłaty adiacenckiej i o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, ewentualnie o uchylenie decyzji z dnia [...] lutego 2011 r. w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu Skarżąca zauważyła, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił faktu, że podział nieruchomości został zatwierdzony głównie wskutek technicznego wydzielenia działek, po wybudowaniu budynków. Ta sytuacja dotyczy działek oznaczonych numerami [...],[...],[...],[...],[...],[...]. Nie można więc zasadnie twierdzić, że nastąpił jakikolwiek wzrost wartości nieruchomości. Odnośnie natomiast do działek [...] (znajdującej się na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej) i [...] (znajdującej się na terenie zabudowy usługowej), to trzeba podkreślić, że powstały one jako bezwartościowe nieużytki, które nie nadają się do sprzedaży ani zagospodarowania. Biegły oszacował wartość tych nieruchomości z naruszeniem wytycznych nakazujących uwzględnienie w szczególności: celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, jak i stanu zagospodarowania nieruchomości. Ze względu na małą liczbę transakcji zaistniałych na rynku, a podobnych do transakcji dotyczącej dzielonej nieruchomości w niniejszej sprawie, rzeczoznawca przy oszacowaniu nieruchomości nie mógł zastosować metody korygowania ceny średniej, a zastosował metodę porównywania parami. Jednakże przy określaniu wartości poszczególnych działek biegły nie uwzględnił wszystkich dostępnych danych, w związku z tym jego operat szacunkowy nie został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i zasadami. Nadto, co niezwykle w tej sprawie istotne, należy podkreślić, że podział przedmiotowej nieruchomości został dokonany wbrew ustaleniom Planu. W szczególności chodzi tutaj o działki oznaczone numerami [...],[...] i [...], na których terenie, w chwili uchwalania Planu, były już wybudowane budynki mieszkalne, a Plan przewidział na tym terenie usługi. W niniejszej sprawie dzielona nieruchomość znajdowała się w części na terenie, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "Ulica Nowa N. - część południowa" w P., a w części na terenie, gdzie jest brak planu miejscowego i nie ma obowiązku jego sporządzenia (dotyczy to działek oznaczonych numerami od [...] do [...]). Z uwagi na brzmienie przepisu art. 98a ust. 2 ugn, w niniejszej sprawie nie powinno się stosować przepisu o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Z jego treści bowiem jednoznacznie wynika, że przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego nie stosuje się przepisu art. 98a ust. 1 ugn, a więc przepisu będącego podstawą do wymierzenia opłaty adiacenckiej. Biorąc powyższe pod uwagę należy dojść do przekonania, że wydzielenie działek oznaczonych numerami od [...] do [...] nie nastąpiło w oparciu o ustalenia wynikające z planu miejscowego. Jest bowiem oczywiste, że skoro na podstawie art. 95 ugn podział nieruchomości może być dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego, to może on być dokonany także wówczas, gdy planu nie uchwalono. Brak możliwości swobodnego dysponowania nieruchomością, przez wyinterpretowanie zakazu jej podziału, stanowiłoby istotną ingerencję w uprawnienia właścicielskie posiadaczy nieruchomości. Odnosząc powyższe rozważania do stanu niniejszej sprawy należy podkreślić, że ustalenie opłaty adiacenckiej w stosunku do wydzielonych działek oznaczonych numerami od [...] do [...] nastąpiło wbrew przepisom ugn, bowiem opłata adiacencka nie może dotyczyć tak wydzielonych nieruchomości. W związku z tym wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona w sposób nieprawidłowy, co uzasadnia wnioski zawarte w skardze (k. 4-8 akt sądowych). W odpowiedzi na skargę z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...], Kolegium wniosło jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi Kolegium zauważyło, że Skarżąca faktycznie na wydzielonej nieruchomości wybudowała budynki mieszkalne. Wskazała, że podział miał charakter techniczny i faktycznym przeznaczeniem nieruchomości było budownictwo mieszkaniowe, a nie usługi. Gdyby Skarżąca miała inny zamiar, to nie wnosiłaby o wydanie decyzji w zakresie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych, lecz budynków z wyraźnym przeznaczeniem pod usługi. W odniesieniu do zarzutów dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego Kolegium zaprezentowało argumentacje tożsamą jak w uzasadnieniu decyzji z [...] lutego 2011 r. (k. 9-11 akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Badając zgodność z prawem zaskarżonej decyzji z 28 lutego 2011 r. oraz poprzedzającego jej wydanie postępowania Sąd podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez organy obu instancji przyjmując je za własne oraz czyniąc podstawą poniższych rozważań. Podstawą materialnoprawną prowadzonego postępowania był art. 98a ugn. Zgodnie z ust. 1 powyższego artykułu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ugn stosuje się odpowiednio. W rozpatrywanej sprawie podjęcie rozstrzygnięć określających wysokość opłaty adiacenckiej poprzedzone było ostateczną decyzją podziałową z 28 marca 2008 r., wydaną na wniosek Skarżącej w trybie art. 93 ust. 1, art. 94 ust. 1 pkt 2, art. 96 ust.1, art. 98 ust. 1, art. 98a ust. 1, art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2004, nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej ugn; k. 1-3 akt G.). W momencie wydania decyzji organu I instancji obowiązywała uchwała Rady Miasta P. z 20 kwietnia 2004 r., zgodnie z którą na trenie objętym decyzją podziałową opłata adiacencka stanowiła 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale (k. 5, 6 akt G.). Ustalenie kwoty należnej opłaty nastąpiło w oparciu o aktualny operat szacunkowy sporządzony w dniu 19 maja 2010 r., uzupełniony aneksem z dnia 30 lipca 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym ustalona została wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale oraz wynikający z różnicy między tymi wartościami wzrost wartości nieruchomości (k. 61-34, 69-84 akt G.). W ocenie Sądu przedmiotowy operat w sposób wystarczający wyjaśnia, że w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost wartości nieruchomości o wielkości w nim przyjęte. Zgodnie z przytoczoną powyżej treścią art. 98a ust. 1 ugn, dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, przy czym wartość powyższą określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Oznacza to, że prawidłowo sporządzony operat szacunkowy winien z jednej strony zawierać wycenę nieruchomości przed podziałem, ze szczególnym uwzględnieniem jej wielkości, oraz wartość nieruchomości po podziale, stanowiącej sumę wartości poszczególnych wydzielonych działek. Sam bowiem podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost jej wartości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony (wyrok NSA z 30.3.2007 r., I OSK 729/06, Lex 325251), co w ocenie Sądu zostało należycie wykazane. Jak wynika z analizy załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego z [...] maja 2010 r. wraz z aneksem z [...] lipca 2010 r., dla dokonania wyceny nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównania parami (k. 61-34, 69-84 akt G.). Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione. W myśl rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109, zm. 2005, nr 196, poz. 1628, dalej rozporządzenie), przy metodzie porównawczej przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Należy zauważyć, że rzeczoznawca takie nieruchomości wziął pod uwagę. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ugn). Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1 ugn). Nie ma znaczenia na etapie ustalenia opłaty adiacenckiej zgodność, czy niezgodność miejscowego planu ze studium, dlatego też w tym względzie zarzut podniesiony w skardze jest chybiony. Zagadnienie to mogłoby być przedmiotem ewentualnej odrębnej skargi (art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym j.t. Dz.U. 2001, nr 142, poz. 1591 ze zm.), na wytoczenie której Skarżąca nie wskazuje. W planie miejscowym szacowana nieruchomość przeznaczona została pod usługi i takie też nieruchomości biegły przyjął prawidłowo do porównania. Okoliczność bowiem, że na wycenianej nieruchomości stoją i stały w dacie wydawania decyzji podziałowej wybudowane przez Skarżącą budynki mieszkalne nie czyni terenu nieusługowym. Nic nie stoi na przeszkodzie, by taką działalność w budynkach móc prowadzić. Nadto art. 98a ust. 1 zdanie 5 ugn stanowi wprost, że badając stan nieruchomości do wyceny nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (art. 48 kc). A zatem chybiony również jest zarzut Skarżącej, że wartość nieruchomości przez dokonanie jej podziału nie wzrosła, bowiem budynki mieszkalne zostały pobudowane na niej już przed wydaniem decyzji podziałowej. Sporządzony operat szacunkowy został wykonany z poszanowaniem przepisów art. 155 ust. 1 i 154 ust. 1 ugn. Nadto zawiera wszystkie dane o jakich mowa w § 56 ust. 1 pkt 1 – 9 powołanego wyżej rozporządzenia, łącznie z opisem stanu nieruchomości (posadowionymi na niej budynkami mieszkalnymi) i wskazaniem przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Należy podkreślić, że jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego. Skoro Skarżąca nie kwestionowała sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, nie wskazywała bowiem w toku postępowania na merytoryczne błędy w sporządzonym operacie i nie przedstawiła własnej wyceny spornej nieruchomości, to organ odwoławczy, po dokonaniu własnej oceny operatu, miał wszelkie podstawy by uznać, że fakt wzrostu wartości nieruchomości został udowodniony, a tym samym uznać, że przeprowadzanie kolejnych dowodów dotyczących tej okoliczności jest zbędne. Gdyby rzeczoznawca wycenił przedmiotową nieruchomość z jej wykorzystaniem na cele budownictwa mieszkaniowego (co sugeruje Skarżąca), dopuściłby się rażącego naruszenia prawa oraz przepisów dotyczących wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo wyjaśnił, w jaki sposób ustalił wartość nieruchomości przed i po podziale (k. 67-68 akt G.). W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy A. J. dokonując zestawienia par porównawczych dokonał wyczerpującego wyliczenia cech badanych nieruchomości, biorąc pod uwagę m. in. ich lokalizację, warunki przyrodniczo-geotechniczne oraz otoczenie. Dobór tych nieruchomości nie nosił cech arbitralności, tylko poparty został rzetelną charakterystyką ich cech podobieństwa (art. 4 pkt 16 ugn). Starannie dobrał transakcje, służące jako materiał porównawczy i sporządził operat w taki sposób, że jest zrozumiały i służy celom, dla których został sporządzony. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 7, 77 § 1, 80 kpa (wyrok NSA z dnia 3.3.2010 r., II OSK 481/09, Lex nr 597629). Wprawdzie dla jego sporządzenia wymagana jest wiedza specjalistyczna, jednakże operat szacunkowy, w oparciu o który została ustalona opłata adiacencka, został sporządzony w ocenie Sądu, w sposób zrozumiały nie tylko dla innych rzeczoznawców majątkowych, ale również dla tych, którzy takiej wiedzy specjalistycznej nie posiadają, a szczególnie dla tych, których praw on dotyczy. W niniejszej sprawie przedłożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy trafnie został przyjęty bez zastrzeżeń przez organy administracji publicznej obu instancji, rozstrzygające w sprawie. Ocena dowodu w postaci operatu szacunkowego, dokonana przez organy obu instancji, była prawidłowa. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 kpa). Niniejszy operat jest należycie uzasadniony i w koniecznym zakresie uzupełniony wyjaśnieniami rzeczoznawcy w trakcie rozprawy dnia 20 lipca 2010 r. i w drodze aneksu z 30 lipca 2010 r. (B. Adamiak w: B. Adamiak, J. Borkowski "Kpa- komentarz" CH BECK 2009 s.339-340 nb 3, 7; Z.Janowicz "Kpa- komentarz" W.Pr. PWN 1999 s. 247 uw. 9) i trafnie został przez organy obu instancji uznany (T. Widła "Ocena dowodu z opinii biegłego" Wyd. U. Śl. 1992 s. 84-89; T. Ereciński w: "Kpc. Komentarz" LexisNexis 2009 t. 1 s. 759 uw. 19, 21; E. Wengerek w: "Kpc z komentarzem" W.Pr. 1989 t. 2 s. 461 uw. 12, 13). Dorobek orzecznictwa i piśmiennictwa na tle kpc, jako element kultury prawnej, pozostaje użyteczny dla oceny dowodu z opinii biegłego w postępowaniu regulowanym przez kpa (B. Adamiak –op. cit. s. 338-339 nb 1, 3; Z. Janowicz – op. cit. s. 245 uw. 1). Również Sąd nie dopatrzył się uchybień, które mogłyby spowodować wadliwość decyzji wydanych przez organy obu instancji. W szczególności oceny tej nie podważa wydzielenie działek nr [...] i [...], które Skarżąca postrzega jako "bezwartościowe nieużytki, które nie nadają się do sprzedaży ani zagospodarowania". Działki te zostały wyodrębnione na wniosek Skarżącej jako: działka wydzielona pod nowe drogi publiczne (działka nr [...]) i element osiedla urządzonego według zamysłu Skarżącej (działka nr [...] - k. 1 akt G.), przy czym rzeczoznawca uwzględnił mniejszą wartość działki nr [...] z uwagi na jej wydłużony, a działki nr [...] na podstawie § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia (k. 41, 78 akt G.). Ustawodawca wyłączając w art. 98a ust. 2 ugn możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej (ust. 1) zastrzegł, że możliwość taka występuje przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. W doktrynie podkreśla się w związku z tym, że z dopuszczalności pobrania opłaty adiacenckiej ustawodawca wyłączył podział nieruchomości dokonywany w warunkach określonych w art. 95 ugn. Opłata ta nie może być zatem pobrana w przypadku dokonywania podziału nieruchomości dla wydzielenia działek gruntu w celach określonych w art. 95 ugn, jak również w przypadku dokonywania podziału z urzędu albo na wniosek innych uprawnionych jednostek organizacyjnych (M. Wolanin, w: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, C.H. 2009 r., s. 568, nb 2; E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Wolters Kluwer 2011 r., s. 522, uw. 3). Tak samo w orzecznictwie sądowym art. 98a ust. 2 ugn interpretowany jest w łączności z poszczególnymi przesłankami art. 95 ugn (wyrok NSA z 9.3.2010 r., I OSK 1281/09; wyrok WSA we Wrocławiu z 31.8. 2011 r., II SA/Wr 395/11; wyrok WSA w Szczecinie z 30.4.2008 r., II SA/Sz 1059/07, baza orzeczeń NSA). Skarżąca powołując art. 95 ugn nie wyjaśniła, do której przesłanki z art. 95 ugn odnosi się stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy (k. 7-8 akt sądowych). Wyłączenia obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej nie można wywodzić jedynie z twierdzenia, że skoro na podstawie art. 95 ugn podział nieruchomości może być dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego, to może być on dokonany także wówczas, gdy planu nie uchwalono. Art. 95 ugn odnosi się bowiem do podziału nieruchomości dokonywanego w jednym z wyróżnionych enumeratywnie celów, spośród których nie zaistniał którykolwiek z nich. W przedmiotowej sprawie nie znajdował zastosowania art. 95 ugn. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości z 28 marca 2008 r. nie została wydana na podstawie którejkolwiek przesłanki art. 95 ugn – przepis ów nie został wskazany w tej decyzji (k. 3 akt G.). Została ona zaakceptowana przez Skarżącą, która nie złożyła od niej odwołania, w efekcie czego decyzja z [...] marca 2008 r. stała się ostateczna i prawomocna. Mając powyższe na uwadze Sąd działając na podstawie art. 151 ppsa orzekł jak w sentencji.