IV SA/Po 785/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Józef Maleszewski Sędzia WSA Tomasz Grossmann Sędzia WSA Sebastian Michalski (spr.) Protokolant specjalista Joanna Kujawa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 listopada 2025 r. sprawy ze skargi J. R., J. R., A. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 03 czerwca 2025 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 27 kwietnia 2022 r. znak [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących solidarnie kwotę 541 (pięćset czterdzieści jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wójt Gminy [...], po ponownym rozpoznaniu sprawy w pierwszej instancji, decyzją 27 kwietnia 2022 roku (nr [...]), skierowaną do J. R., A. R. oraz J. R., ustalił do zapłaty opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w KW [...] spowodowanej zatwierdzeniem projektu podziału działek: nr [...] (pow. 0,0232 ha) oraz nr [...] (pow. 0,9834 ha), obręb [...], arkusz mapy 3. W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, że Wójt Gminy [...], na wniosek współwłaścicieli J. R. i A. R., decyzją z dnia 9 maja 2019 roku, zatwierdził projekt podziału nieruchomości. Decyzja stała się ostateczna z dniem 10 maja 2019 roku. Pismem z dnia 16 marca 2021 roku Wójt Gminy [...] wszczął postępowania w sprawie, a decyzją z dnia 29 czerwca 2021 roku ustalił wysokość opłaty adiacenckiej na kwotę [...]zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu sprawy na skutek odwołania J. R., decyzją z dnia 15 grudnia 2021 roku, stwierdziło nieważność decyzji organu pierwszej instancji z uwagi na fakt, iż została ona wydana w stosunku do A. R., która zmarła w dniu [...]. Postępowanie zostało wszczęte w stosunku do J. R., J. R. oraz A. R.. W toku ponownego rozpoznania sprawy, pismem z dnia 11 kwietnia 2022 roku, rzeczoznawca majątkowy K. G. potwierdził aktualność operatu szacunkowego z dnia 16 kwietnia 2021 roku. Według operatu szacunkowego, który organ uznał za prawidłowy, wartość nieruchomości, przed dokonaniem podziału wynosiła: [...] zł. Po dokonaniu podziału wartość nieruchomości rozumiana jako suma wartość działek wchodzących w składa nieruchomości oraz możliwych do samodzielnego zagospodarowania wzrosła do kwoty [...]zł. Organ ustalił opłatę adiacencką na kwotę [...]zł przyjmując, że wartość nieruchomości na skutek podziału wzrosła o [...] zł a stawka opłaty adiacenckiej ustalona uchwałą z dnia 14 kwietnia 2005 roku Nr [...] wynosi 25% wzrostu wartości nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 3 października 2022 roku (nr [...]), po rozpatrzeniu sprawy na skutek odwołania, utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Organ odwoławczy w całości podzielił ustalenia faktyczne oraz ocenę prawną organu pierwszej instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, po rozpoznaniu sprawy ze skargi wniesionej przez J. R., A. R. i J. R., wyrokiem z dnia 22 marca 2023 roku o sygn. akt I SA/Po 932/22, uchylił zaskarżoną decyzję. Sąd wyjaśnił, że w toku postępowania odwoławczego wyłoniły się wątpliwości związane z prawidłowością operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy nie został wezwany do ustosunkowania się do zarzutów stawianych wobec operatu przez strony postępowania, pomimo że zarzuty dotyczyły wyboru metodologii sporządzenia operatu. Sąd uznał, że sprawa wymaga ponownej analizy, gdyż w postępowaniu nie zostały prawidłowo wyjaśnione i zweryfikowane wszystkie istotne okoliczności niezbędne do jej prawidłowego rozstrzygnięcia. W dniu 9 czerwca 2023 roku akta administracyjne wraz z prawomocnym wyrokiem sądu zostały doręczone Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po ponownym rozpoznaniu sprawy w postępowaniu odwoławczym, decyzją z dnia 3 czerwca 2025 roku (nr [...]), orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 27 kwietnia 2022 roku, tj. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie o ustaleniu opłaty adiacenckiej na kwotę [...]zł. Analiza akt administracyjnych z ponownego rozpoznania sprawy przez organ odwoławczy ujawnia natomiast, że pismem z dnia 5 lipca 2023 roku Kolegium wystąpiło do organu pierwszej instancji z prośbą o potwierdzenie ważności operatu szacunkowego z dnia 16 kwietnia 2021 roku, który stanowił dowód w sprawie. Wójt Gminy [...], postanowieniem z dnia 10 marca 2024 roku (nr [...]), powołał rzeczoznawcę majątkowego w osobie D. K. celem ustalenia wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w KW [...] spowodowanej zatwierdzeniem projektu podziału działek: nr [...] (pow. 0,0232 ha) oraz nr [...] (pow. 0,9834 ha), obręb [...], arkusz mapy 3. Kolejny dokument potwierdzenia ważności operatu szacunkowego z dnia 16 kwietnia 2021 roku nie został przedłożony. W odpowiedzi na prośbę organu odwoławczego przesłany został nowy operat szacunkowy sporządzony przez D. K. w dniu 9 kwietnia 2024 roku, z którego wynika, że wartość nieruchomości gruntowej przed podziałem określono na [...] zł, a po podziale na [...] zł. J. R., J. R. oraz A. R. skorzystali z prawa skargi do sądu administracyjnego. Skarżący zażądali uchylenia w całości zaskarżonej decyzji w całości jako niezgodnej z prawem, zasądzenia solidarnie na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania sądowego oraz przeprowadzenia dowodów: z decyzji podziałowej na okoliczność, że podział nie stanowi wzrostu wartości działki, bowiem był wywołany koniecznością funkcjonalności wynikłej z jej zabudowy oraz postanowienia Wójta Gminy [...] z dnia 20 marca 2024 roku o powołaniu biegłego celem potwierdzenia nieprzydatności operatu szacunkowego z dnia 16 kwietnia 2021 roku dla oceny wzrostu wartości nieruchomości. W ocenie skarżących kwestionowana decyzja została wydana z naruszeniem: 1) art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż wzrost wartości nieruchomości po podziale nie został poparty żadnymi dowodami, a operat szacunkowy z dnia 16 kwietnia 2021 roku został uznany przez sąd administracyjny za niekompletny, 2) art. 6, art. 7 i art. 8 K.p.a. poprzez naruszenie zasady legalizmu, brak należytej staranności przy wyjaśnianiu stanu faktycznego oraz załatwienie sprawy bez uwzględnienia interesu społecznego i słusznego interesu strony, a także z naruszeniem zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej, 3) art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez uchybienie obowiązkowi wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego co miało istotny wpływ na wynik sprawy. W uzasadnieniu zgłoszonych żądań skarżący podnieśli, iż nie zgadzają się ze stanowiskiem organu co do tego, że nie jest on zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania, sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównania, wypracowanych w praktyce przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, lecz są to wiadomości specjalne (wiedza branżowa). Skarżący podnieśli, że takie stanowisko jest niezgodne z wyrokiem WSA w Poznaniu z dnia 22 marca 2023 roku o sygn. akt I SA/Po 932/22, którym organ został zobowiązany do "odniesienia się do zarzutów strony przez pryzmat stanowiska rzeczoznawcy majątkowego". Organ stwierdził natomiast, że odwołanie nie zawiera żadnych konkretnych zarzutów oraz zaniechał zwrócenia się do rzeczoznawcy celem pozyskania stosowanych wyjaśnień. Skarżący zaznaczyli ponadto, że wydzielone działki zostały zabudowane, a podział był niezbędny dla ich funkcjonalności. Możność zbycia wydzielonych działek nie stanowi o wzroście wartości nieruchomości. Wartość działek po podziale i przed podziałem jest taka sama, o wzroście wartości nieruchomości stanowi charakter zabudowy. Skarżący zaznaczyli, że upływ ważności operatu, na który powołuje się organ nie stanowi przeszkody do zasięgnięcia stosownych wyjaśnień do już sporządzonego dokumentu. Z kolei fakt powołania kolejnego rzeczoznawcy i sporządzenie kolejnego operatu niweczy podstawę dowodową decyzji, bowiem wydano ją w oparciu o operat, który okazał się nieprzydatny. Po sporządzeniu nowego operatu organ powinien wydać nową decyzję ustalająca opłatę adiacencką w oparciu o nowy operat. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało stanowisko zawarte w uzasadnieniu wydanej decyzji oraz wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kierując się wspomnianym kryterium legalności, sądy administracyjne dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi - ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.; dalej w skrócie "P.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Uwzględniając skargę na decyzję Sąd uchyla ten akt w całości albo w części na warunkach określonych w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a., względnie stwierdza jego nieważności, gdy spełnione są przesłanki wskazane w art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a. albo stwierdza wydanie decyzji z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 3 P.p.s.a.). Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, a przewidziane ustawą środki stosuje w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 134 § 1 oraz art. 135 P.p.s.a.) Zgodnie natomiast z art. 153 P.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Skarga okazała się uzasadniona, aczkolwiek z innych względów niż powołane na jej poparcie. Sąd nie znalazł podstaw do przyjęcia stanowiska, że skarżony organ nie wykonały wskazań zawartych wyroku WSA w Poznaniu z dnia 22 marca 2023 roku o sygn. akt I SA/Po 932/22. Analiza uzasadnienia tego wyroku prowadzi do oczywistego wniosku, że nieprawdziwe są zarzuty wskazujące, iż organ odwoławczy został zobowiązanych do tego, aby w toku ponownego rozpoznania sprawy badać operat szacunkowy w sferze ustawowo zastrzeżonej dla rzeczoznawcy majątkowego (art. 154 ust. 1 u.g.n.) oraz organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ( 157 ust. 1 u.g.n.), tj. ocenić prawidłowość wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości z uwzględnieniem w szczególności celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wbrew sugestiom skargi powodem uchylenia przez Sąd decyzji z dnia 3 października 2022 roku (nr [...]) było to, że "rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat szacunkowy z dnia 16 kwietnia 2021 r., nie został wezwany do ustosunkowania się do postawionych zarzutów wobec operatu, w postępowaniu odwoławczym. Organ nie wystąpił do rzeczoznawcy, pomimo podniesienia zastrzeżeń względem operatu szacunkowego zawartych w odwołaniu, na okoliczność prawidłowego wyboru metodologii sporządzenia operatu". Zgodnie z wytycznymi zawartymi w powołanym powyżej wyroku "przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ powinien odnieść się do zarzutów strony przez pryzmat stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził w sprawie operat szacunkowy, podejmując stosowne kroki mające na celu usunięcie dostrzeżonych przez Sąd uchybień postępowania. W tym też zakresie organ odwoławczy powinien rozważyć czy zachodzi potrzeba zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem ewentualnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n.". Wskazać zatem należy, że do aktualnie przekazanych Sądowi akt administracyjnych włączone zostało pismo rzeczoznawcy majątkowego K. G. z dnia 26 maja 2022 roku, które stanowi odpowiedź na odwołanie od decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 27 kwietnia 2022 roku. Z kolei w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ zawarł obszerne wyjaśnienia dotyczące powodów uznania, że operat szacunkowy z dnia 16 kwietnia 2021 roku jest prawidłowy. Taki stan rzeczy w sposób oczywisty stanowi dowód rozważania konieczności zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a także spełnia wymóg wyjaśnienia stanowiska organu o braku potrzeby zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia kontrolowanej sprawy stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm.; w skrócie "u.g.n."). Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie natomiast z treścią odpowiednio stosowanego art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wskazać więc należy, że na gruncie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 84 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572; dalej w skrócie "K.p.a."). w związku z art. 98a ust. 1 i art. 146 ust. 1a u.g.n. opinia rzeczoznawcy majątkowego, określająca wzrost wartości nieruchomości, to jedyny dopuszczony przez prawo dowód oznaczający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Opinia ta jest kluczowym dowodem w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z powodu podziału nieruchomości (E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2025, art. 146 oraz powołane tam orzecznictwo). Zasady określania wartości nieruchomości w drodze opinii rzeczoznawcy majątkowego zostały uregulowane w przepisach art. 149-159 u.g.n. (Dział IV Wycena nieruchomości, Rozdział I Określanie wartości nieruchomości). W świetle treści art. 149 u.g.n. przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Skarżący trafnie zauważają, że operat szacunkowy z dnia 16 kwietnia 2021 roku sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. G. nie mógł stanowić prawidłowej podstawy dowodowej dla ustalenia kwestionowanej opłaty adiacenckiej, tj. wydania rozstrzygnięcia o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 27 kwietnia 2022 roku. Jednakże takie skutki prawne wynikają z innych okoliczności niż te wskazywane i podnoszone w skardze. Zgodnie z art. 156 ust. 2 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W świetle zaś art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Analiza dowodów włączonych do akt administracyjnych ujawnia, że pismem z dnia 11 kwietnia 2022 roku rzeczoznawca majątkowy K. G. potwierdził aktualność operatu szacunkowego z dnia 16 kwietnia 2021 roku. Zatem ten operat szacunkowy pozostawał aktualny do 11 kwietnia 2023 roku. W toku ponownego rozpoznania sprawy organ odwoławczy wystąpił do Wójta Gminy [...] o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego (pismo z dnia 5 lipca 2023 roku). Jednakże w przekazanych Sądowi aktach administracyjnych nie ma dowodów potwierdzających dalszą aktualności operatu szacunkowego z dnia 16 kwietnia 2021 roku, tj. stosownej klauzuli w operacie szacunkowym uczynionej przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączonej do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. W odpowiedzi na prośbę organu odwoławczego Wójt Gminy [...] przesłał nowy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. K. w dniu 9 kwietnia 2024 roku. Skarżący zasadnie wskazują, że powołanie przez Wójta Gminy [...] (postanowienie z dnia 10 marca 2024 roku) nowego rzeczoznawcy majątkowego w osobie D. K. oraz przedłożenie organowi odwoławczemu nowego operatu szacunkowego dowodzi braku możności ustalenia opłaty adiacenckiej w oparciu o operat szacunkowy z dnia 16 kwietnia 2021 roku sporządzony przez rzeczoznawcę K. G.. Skarżący błędnie jednak przyjmują, że taki stan rzeczy dowodzi braku wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, a tym samym niweczy możność ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. Nowy operat także dowodzi wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zatwierdzeniem projektu podziału działek: nr [...] (pow. 0,0232 ha) oraz nr [...] (pow. 0,9834 ha), obręb [...], arkusz mapy 3. Z nowego operatu szacunkowego wynika przecież, że wartość nieruchomości gruntowej przed podziałem określono na kwotę [...]zł, a po podziale na [...] zł. W ocenie rzeczoznawcy D. K. wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł. Opisane powyżej, bezsporne okoliczności faktyczne kontrolowanej sprawy, aktualizowały obowiązek wydania decyzji kasatoryjnej i przekazania sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. Przyjmuje się, że sporządzenie na nowo operatu szacunkowego oraz przeprowadzenie na jego podstawie dowodu co do wartości nieruchomości obejmuje zasadniczy zakres postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania. Uzasadnia to zastosowanie przez organ odwoławczy przepisu art. 138 § 2 K.p.a., bowiem operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania, które muszą mieć możliwość pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu i dlatego należy zagwarantować im prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji. W trybie art. 136 K.p.a. może być uzupełniona opinia biegłego, ale ponowne sporządzenie operatu szacunkowego oznacza w istocie przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części, a tym samym konieczność wydania przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej z art. 138 § 2 K.p.a. (wyrok NSA z 9.12.2010 r., I OSK 226/10, LEX nr 745181). Wyjaśnić również należy, ż przepis art. 139 K.p.a. nie ma zastosowania do decyzji/postanowień kasacyjnych (wyrok NSA z 14.11.2017 r., II OSK 1878/16, LEX nr 2443013). Zakaz reformationis in peius z art. 139 K.p.a. może być naruszony tylko przy podejmowaniu rozstrzygnięć posiadających walor rozstrzygnięć merytorycznych. Nie odnosi się on zatem do rozstrzygnięć o charakterze kasacyjnym wydawanych na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. Sam fakt uchylenia decyzji wydanej w I instancji oraz przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji - bez rozstrzygania sprawy co do jej istoty - nie może być odczytywany jako wydanie decyzji na niekorzyść strony. Dopuszczalność podjęcia decyzji kasacyjnej na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. dotyczy tylko przypadków, gdy powstaje konieczność ponownego rozpoznania sprawy z uwagi na naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Hipotetyczna możliwość wydania niekorzystnego dla odwołującej się strony rozstrzygnięcia po ponownym rozpoznaniu sprawy przez organ I instancji nie uzasadnia w tego rodzaju sytuacjach zakazu reformationis in peius (wyrok NSA z 23.03.2012 r., II GSK 191/11, LEX nr 1145493; wyrok WSA w Lublinie z 10.09.2025 r., II SA/Lu 508/25, LEX nr 3931270). Z powyższych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w związku z art. 135 P.p.s.a., Sąd orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 27 kwietnia 2022 roku. O należnych skarżącym kosztach postępowania Sąd orzekł w pkt 2 wyroku na podstawie art. 200 P.p.s.a. Na zasądzoną kwotę składa się opłata uiszczona tytułem wpisu od skargi (541 zł). Ponownie rozpoznając sprawę organy będą maiły na uwadze, że sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem rozważań organu oraz sądu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy (wyrok NSA z 9.12.2010 r., I OSK 226/10, LEX nr 745181) W świetle zaś art. 98a ust. 1b zdanie 1 u.g.n. przy ustalaniu opłaty adiacenckiej dokonuje się wyceny nieruchomości według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, a nie według cen z daty wyceny, jak wynika to z art. 151 ust. 1 u.g.n wskazującego na wartości rynkową nieruchomości z daty jej wyceny (wyrok WSA w Poznaniu z 12.06.2025 r., IV SA/Po 338/25, LEX nr 3888973; wyrok NSA z 24.04.2025 r., I OSK 1611/23, LEX nr 3862762). Wzrost wartości nieruchomości przyjmowany za podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej nie może być efektem jakichkolwiek innych okoliczności poza wymienionymi w przepisie art. 98a ust. 1 u.g.n. Nie można zatem do ustalenia takiego wzrostu przyjmować historycznego stanu nieruchomości sprzed wydania decyzji o zatwierdzeniu jej podziału – relewantny jest jedynie jej stan z wydania tej decyzji (E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2025, art. 98a oraz powołane tam orzecznictwo). Skoro zatem dwie wyceny wykonane w kontrolowanej sprawie na zlecenie organu różnią się tak istotnie, to prawidłowość operatu przyjętego za podstawę przyszłej decyzji winna zostać potwierdzona w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n. Zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n., sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia innego operatu szacunkowego, określającego wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. Przy czym, z przepisu tego nie można jednak wyprowadzić zakazu przedkładania organowi w toku postępowania operatu sporządzonego na zlecenie strony, który w inny sposób będzie przedstawiał wartość nieruchomości ze względu na zastosowanie przy wycenie różnych podejść i metod, a także uwzględnienia czynników wchodzących w zakres wiedzy specjalistycznej. To właśnie w sprawach, w których o wyniku rozstrzygnięcia przesądza dowód w postaci operatu szacunkowego, złożenie innego operatu (kontroperatu) ma sens wówczas, gdy wyprowadzona w nim wartość nieruchomości znacznie różni się od tej, która wynika z operatu sporządzonego na zlecenie organu. Przy tym podkreślić należy, że taki kontroperat nie jest opinią o wartości, prawidłowości i błędach operatu organu, lecz jest drugą wyceną, która nie musi świadczyć o wadliwości wyceny dokonanej z urzędu na zlecenie organu (wyrok WSA w Poznaniu z 10.09.2025 r., II SA/Po 443/25, LEX nr 3916751). Przepis art. 157 ust. 2 u.g.n. potwierdza, że opinia wydawana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie jest drugim operatem szacunkowym. Mówi bowiem, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości jakiegokolwiek operatu. Zatem na wynik dokonywanej przez zespół oceny nie powinien mieć wpływu ani fakt wykonania drugiego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę, ani to, co z tego operatu wynika. Ten drugi operat także bowiem może nie być wykonany prawidłowo i tak samo jak pierwszy może podlegać ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2025, art. 157 oraz powołane tam orzecznictwo). Rozstrzygnięcie przyszłej decyzji powinno uwzględniać również, że obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej z art. 98a ust. 1 u.g.n. obciąża współwłaścicieli w części odpowiadającej udziałowi we współwłasności i właściwym jest ustalenie tej opłaty w odniesieniu do tychże współwłaścicieli jedną decyzją w odniesieniu do każdego z nich w kwocie odpowiadającej udziałowi tego współwłaściciela w prawie własności nieruchomości (wyrok WSA w Gdańsku z 11.01.2012 r., II SA/Gd 849/11, LEX nr 1128961). Organ zobowiązane są ponadto uzupełnić materiał dowodowy i włączyć do akt administracyjnych dokument zawierający stanowisko rzeczoznawcy majątkowego K. G. odnośnie aktualności sporządzonego przez niego operatu szacunkowego, a także dokumenty potwierdzające, że obciążenie współwłaścicieli opłatą adiacencką zostało dokonane w częściach odpowiadających udziałowi we współwłasności.