I OSK 1611/23

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Iwona Bogucka Sędziowie: Sędzia NSA Krzysztof Sobieralski (spr.) Sędzia del. WSA Arkadiusz Blewązka po rozpoznaniu w dniu 24 kwietnia 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej S. Sp. j. w B. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 14 marca 2023 r. sygn. akt I SA/Po 812/22 w sprawie ze skargi S. Sp. j. w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia 12 sierpnia 2022 r. nr SKO.GN.4001.322.2022 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, zwany dalej "Sądem I instancji", wyrokiem z dnia 14 marca 2023 r., sygn. akt I SA/Po 812/22, oddalił skargę S. Sp. j. w B., zwanego dalej "skarżącą" lub "spółką", na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu, zwanego dalej "Kolegium", z dnia 12 sierpnia 2022 r., nr SKO.GN.4001.322.2022, w przedmiocie opłaty adiacenckiej. W pierwszej kolejności należy przypomnieć, że Burmistrz Miasta i Gminy K., zwany dalej także "organem pierwszej instancji", decyzją z dnia 16 lutego 2022 r. ustalił wobec skarżącej opłatę adiacencką w wysokości 19.380,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] gmina K., stanowiącej przed podziałem, zatwierdzonym ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia 15 lutego 2019 r. nr [...], działkę nr [...]/6, a po podziale działki o nr [...], [...], [...], [...], [...] o powierzchni łącznej 0,4048 ha oraz działkę o nr [...], a po podziale działki o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o powierzchni łącznej 0,4505 ha, a także działkę o nr [...], a po podziale działki o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o powierzchni łącznej 0,4562 ha, zapisane w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w S. Uzasadniając decyzję organ, powołując się na przepisy art. 98a u.g.n. oraz uchwałę Rady Miejskiej w K. Nr [...] z dnia [...] 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. WIkp. z 2008 r. Nr [...], poz. [...]) uznał, że zaistniały okoliczności do ustalenia opłaty adiacenckiej. W toku postępowania organ pierwszej instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego do sporządzenia operatu szacunkowego. Organ uznał operat za rzetelny pod względem formalnym i sporządzony zgodnie z wymogami prawa oraz, że może on stanowić dowód w sprawie na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości z uwagi na jej podział. Na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę opracowania ustalono wysokość opłaty. Stanowisko to zostało zaakceptowane przez Kolegium, które opisaną na wstępie decyzją z dnia 12 sierpnia 2022 r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji, a także przez Sąd I instancji, który wyrokiem z dnia 14 marca 2023 r. oddalił skargę na decyzję Kolegium. Od wyroku Sądu I instancji skarżąca wniosła skargę kasacyjną. Zaskarżając wyrok Sądu I instancji w całości podniesiono obie podstawy kasacyjne przewidziane w art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (obecnie: Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.), zwanej dalej "P.p.s.a.". Na podstawie art. 174 pkt 2 P.p.s.a. zarzucono naruszenie przepisów postępowania, to jest: 1. art. 151 P.p.s.a. w związku z art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a.", poprzez oddalenie skargi tym samym utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Kolegium z dnia 12 sierpnia 2022 r., pomimo, że organ nie zebrał wszechstronnie dowodów w sprawie i błędnie przyjął, iż: - operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę określający wartość rynkową nieruchomości przed i po podziale geodezyjnym: jest należycie sporządzony i wyczerpujący, jest prawidłowy, rzetelny, logiczny, nie zawiera niejasności, które powinny zostać uzupełnione, jednoznacznie określa wzrost wartości nieruchomości, posiada wartość dowodową; - brak jest podstaw do uznania braku rzetelności i należytej staranności w działaniach biegłego rzeczoznawcy; - przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości do porównania wartości nieruchomości przed i po podziale były reprezentatywne, nie budzą wątpliwości, a przedstawione w operacie szacunkowym dane mieszczą się w granicach notowań rynkowych uzyskanych dla podobnych nieruchomości; - określone w operacie wartości i zamieszczone obliczenia stanowią dowód, że ewidencyjny podział nieruchomości wskazuje na większą atrakcyjność rynkową nieruchomości podzielonych na ewidencyjnie wydzielone działki gruntu aniżeli nieruchomości o jednolitym kształcie ewidencyjnym bez wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu, a co za tym idzie, że podział powoduje wzrost wartości podzielonej nieruchomości, a co za tym idzie, organ dokonał oceny sporządzonego operatu szacunkowego w sposób przeczący regułom logiki, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2. art. 151 P.p.s.a. w związku z art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., poprzez oddalenie skargi i błędne uznanie, że aby skutecznie zakwestionować operat szacunkowy, strona skarżąca kasacyjnie powinna albo przedstawić kontroperat albo poddać operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w sytuacji, gdy organ, działając z urzędu, powinien był samodzielnie zlecić sporządzenie innego operatu albo skierować operat do kontroli przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na podstawie art. 174 pkt 1 P.p.s.a. zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest: art. 98a ust. 1 i 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.", poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i dokonanie błędnych ustaleń co do: - wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, - rzekomego wzrostu wartości nieruchomości po podziale, a co za tym idzie poprzez błędnie uznanie, że należna jest opłata adiacencka w wysokości 19.380,00 zł na skutek ewidencyjnego podziału nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina K. stanowiącej przed podziałem zatwierdzonym ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia 15 lutego 2019 r., nr [...], działkę nr [...], a po podziale działki o numerach [...], [...], [...], [...], [...] o powierzchni łącznej 0,4048 ha oraz działkę o numerze [...], a po podziale działki o numerach [...], [...], [...], [...],[...],[...],[...] o powierzchni łącznej 0,4505 ha, a także działkę o numerze [...] a po podziale działki o numerach [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o powierzchni łącznej 0,4562 ha, zapisane w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w S. Skarżąca kasacyjnie spółka, wskazując na powyższe podstawy skargi kasacyjnej, wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznanie skargi od decyzji Kolegium z dnia 12 sierpnia 2022 r., poprzez uchylenie tej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) P.p.s.a. oraz uchylenie w całości poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia 16 lutego 2022 r., nr [...], na podstawie art. 135 P.p.s.a.; ewentualnie, na wypadek nieuwzględnienia powyższego wniosku, wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Równocześnie sformułowano wniosek o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz o rozpoznanie skargi kasacyjnej na posiedzeniu niejawnym. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej skarżący przedstawił argumenty na poparcie podniesionych zarzutów. W skardze kasacyjnej sformułowano także wniosek o wstrzymanie wykonania decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia 12 sierpnia 2022 r. Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z dnia 9 sierpnia 2023 r. odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji Kolegium. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie. Zgodnie z art. 183 § 1 P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 P.p.s.a. Z tego względu Naczelny Sąd Administracyjny przy rozpoznaniu sprawy był związany granicami skargi kasacyjnej. Granice te są wyznaczone wskazanymi w niej podstawami, którymi może być naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie (art. 174 pkt 1 P.p.s.a.), a także naruszenie przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 174 pkt 2 P.p.s.a.). W rozpoznawanej sprawie skarga kasacyjna została oparta na obu podstawach przewidzianych w art. 174 P.p.s.a. W takiej sytuacji - co do zasady - w pierwszej kolejności rozpoznaniu podlega ostatni z wymienionych zarzutów, albowiem dopiero po przesądzeniu, że stan faktyczny ustalony przez organ administracji publicznej w zaskarżonej decyzji jest prawidłowy, można przejść do skontrolowania subsumcji danego stanu faktycznego pod zastosowane przez organ przepisy prawa materialnego. Należy dodać, że błędne zastosowanie (bądź niezastosowanie) przepisów materialnoprawnych zasadniczo każdorazowo pozostaje w ścisłym związku z ustaleniami stanu faktycznego sprawy i może być wykazane pod warunkiem wcześniejszego obalenia tych ustaleń czy też szerzej - dowiedzenia ich wadliwości. Naruszenie prawa przez niewłaściwe zastosowanie to wadliwe uznanie, że ustalony w sprawie stan faktyczny odpowiada hipotezie określonej normy prawnej (tzw. błąd subsumpcji). Ocena zasadności tego zarzutu może być skutecznie dokonywana wyłącznie na podstawie stanu faktycznego, którego ustalenia nie są kwestionowane lub nie zostały skutecznie podważone. Uzasadniając ten zarzut należy wykazać, że sąd błędnie określił podstawę orzekania, stosując wybrany przepis popełnił błąd w subsumcji, czyli, że niewłaściwie uznał, że stan faktyczny przyjęty w sprawie odpowiada stanowi faktycznemu zawartemu w hipotezie normy prawnej zawartej w przepisie prawa. Należy wytłumaczyć, jaki przepis powinien być zastosowany, dlaczego powinien być zastosowany bądź, w jaki sposób przepis powinien być zastosowany ze względu na stan faktyczny sprawy. Co ważne, zarzutem naruszenia prawa materialnego nie można kwestionować ustaleń stanu faktycznego, gdyż te można podważać jedynie w oparciu o podstawę z art. 174 pkt 2 P.p.s.a. Niezasadne są zarzuty naruszenia przepisów postępowania – art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. polegające na zaakceptowaniu przez Sąd I instancji braku wszechstronnego zebrania przez organy administracji dowodów oraz braku podjęcia przez te organy wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy. Podstawowym dowodem w sprawie był operat szacunkowy. Natomiast skarżąca kasacyjnie kwestionuje jego wartość dowodową. Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego ustawodawca w art. 146 ust. 1a u.g.n. powierzył szacowanie wartości nieruchomości rzeczoznawcom majątkowym. Jednocześnie operat szacunkowy jest dowodem w rozumieniu art. 75 § 1 K.p.a. i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód (zob. np.: wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2013 r., sygn. akt I OSK 1930/11; wyrok NSA z dnia 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 20 września 2024 r., sygn. akt II SA/Gd 399/24). Z tego względu do oceny operatu szacunkowego ma zastosowanie art. 80 K.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 K.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 K.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z uwagi na szczególny charakter dowodu jakim jest operat szacunkowy w orzecznictwie sądowym zwraca się uwagę, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Niezależnie od powyższego, zarówno organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne rozpoznające skargi na decyzje tych organów w sprawach dotyczących opłaty adiacenckiej mają obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 K.p.a. Oceny takiej dokonuje się pod względem formalnym, która obejmuje badanie, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków (por. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11). Zasady sporządzania operatu zostały zawarte w rozdziale 1 Działu IV "Wycena nieruchomości" u.g.n., tj. w przepisach od art. 149 do art. 159 oraz w obowiązującym do dnia 8 września 2023 r. rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z2021 r. poz. 555), zwanego dalej "rozporządzeniem". Z przepisów tego rozporządzenia wynika między innymi, że w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym podstawę formalną wyceny nieruchomości, źródła danych o nieruchomości oraz ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości (§ 56 ust. 1 pkt 3 i 4). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4). Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, akceptacja przez Sąd I instancji oceny operatu szacunkowego dokonanej przez organy administracji jest trafna. Jako podstawę ustalenia przeznaczenia nieruchomości w rozpoznawanej sprawie w operacie przyjęto przeznaczenie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obrębu [...], w rejonie ul. [...] i [...], gmina K. – etap II, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta i Gminy K. Nr [...] z dnia [...] 2015 r., jak przewiduje to art. 154 ust. 1 u.g.n. Stanowi on, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z przywołanych w treści decyzji podziałowej zapisów planu miejscowego wynika, że 15 działek o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] znajduje się na obszarze opisanym symbolem MN i przeznaczonych jest pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, 3 działki o nr [...], [...], [...] znajdują się na obszarze opisanym symbolem KDW i przeznaczone są pod teren drogi wewnętrznej, 4 działki o nr [...], [...], [...], [...] znajdują się na obszarze opisanym symbolem Kx i przeznaczone są pod teren ciągów pieszych, natomiast działka o nr [...] znajduje się na obszarze opisanym symbolem KDL i przeznaczona jest pod teren drogi publicznej. Oceniając wartość dowodową operatu przedłożonego w sprawie Naczelny Sąd Administracyjny zaakceptował stanowisko Sadu I instancji, w którym uznał on, że operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, z zachowaniem zasad określonych we wskazanym rozporządzeniu, a przy tym nie zawiera niejasności czy pomyłek, które niweczyłyby jego przydatność dowodową w sprawie. W opracowaniu tym biegły dokonał wyboru podejścia (porównawczego) i metody (korygowania ceny średniej a w przypadku przeznaczenia nieruchomości pod tereny komunikacyjne metody porównywania parami) wyceny odpowiednio do ustalonego stanu faktycznego i prawnego nieruchomości oraz dostępnych transakcji, zaś przyjęte do porównania nieruchomości podobne nie budzą wątpliwości, co do spełnienia wymogu art. 4 pkt 16 u.g.n. W konsekwencji tego dokonano wyliczeń, które pozwoliły na ustalenie wysokości wzrostu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi. Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej operat szacunkowy nie zawiera też niejasności, jest logiczny i kompletny, wobec czego mógł stanowić podstawę do oszacowania wysokości opłaty adiacenckiej w rozpoznawanej sprawie. W konsekwencji Sąd I instancji prawidłowo uznał, że postępowanie administracyjnego, w którym wydano opisane na wstępie decyzje organów obu instancji w przedmiocie opłaty adiacenckiej spełniało wymogi art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. W szczególności organy zebrały kompletny materiał dowodowy, w tym przede wszystkim operat szacunkowy, poddając go ocenie nie przekraczającej granic swobody przyznanej organom w tym zakresie. Operat szacunkowy został oceniony pod kątem jego rzetelności i zgodności z przepisami, co uprawniało do przyjęcia tego opracowania jako podstawy ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy jest szczególnego rodzaju opinią biegłego, czyli osoby posiadającej specjalistyczną wiedzę fachową w zakresie wyceny nieruchomości. W przypadku, gdy sporządzony w sprawie operat szacunkowy spełnia wymogi stawiane przepisami u.g.n. i rozporządzenia, a prosta analiza jego treści nie budzi wątpliwości co do jego spójności, logiczności i zupełności, to wynikający z art. 7 K.p.a. wymóg ustalenia przez organ w sprawie prawdy obiektywnej (materialnej) został spełniony. W takiej sytuacji sporządzony na zlecenie organu w toku postępowania operat szacunkowy jest wystarczający na potrzeby rozstrzygnięcia w przedmiocie opłaty adiacenckiej i organ nie ma potrzeby zlecać wykonania kolejnego operatu innemu rzeczoznawcy, czy też korzystać z procedury przewidzianej w art. 157 ust. 1 u.g.n. Dlatego wbrew zarzutowi podniesionemu w punkcie 2 petitum skargi kasacyjnej, słusznie przyjął Sąd I instancji, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. W przedmiotowej sprawie skarżąca kasacyjnie nie skorzystała z żadnej z powyższych metod, tj. nie powołała własnego operatu szacunkowego, z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości co do sporządzonej w sprawie opinii, ani nie skorzystała z procedury przewidzianej w art. 157 u.g.n. Sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Niezasadny jest także zarzut naruszenia art. 98a ust. 1 i 1b u.g.n. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i dokonanie błędnych ustaleń co do: wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale oraz rzekomego wzrostu wartości nieruchomości po podziale. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej przedstawiono argumentację dotyczącą jedynie naruszenia art. 98 ust. 1b u.g.n. Wskazano, że decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna w dniu 20 lutego 2019 r. W operacie szacunkowym określono natomiast wartość: działek o numerach [...], [...], [...] (przed podziałem) dla części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową na kanwie transakcji nieruchomościami z obszaru gminy K. w latach 2017-2018; działek o numerach [...], [...], [...] (przed podziałem) dla części przeznaczonej pod tereny komunikacyjne na kanwie transakcji nieruchomościami z obszaru gminy K. w latach 2017-2019; działek o numerach [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (po podziale) pod zabudowę mieszkaniową na kanwie transakcji nieruchomościami z obszaru gminy K. w latach 2017-2018. Zgodnie z art. 98a ust. 1b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Przepis art. 98a ust. 1b zdanie 1 u.g.n. nie jest regulacją, która określa zasady, sposób czy tryb dokonywania wyceny nieruchomości. On jedynie wskazuje na jaką datę należy sporządzić wycenę nieruchomości. Natomiast sposób dokonania wyceny wynika z wiedzy specjalistycznej biegłego rzeczoznawcy. Wskazany przepis stanowi jednocześnie lex specialis w stosunku do art. 151 ust. 1 u.g.n. Innymi słowy w rozważanym przypadku wartość nieruchomości stanowi szacunkowa kwota jaką w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna można uzyskać za nieruchomość w transakcji zawartej w warunkach rynkowych. Ustalenie tej szacunkowej kwoty odbywa się przez badanie rynku nieruchomości. Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej nie oznacza to, że do szacunków należy przyjmować tylko transakcje zawarte w tym dniu, w którym decyzja stała się ostateczna. Byłoby to zresztą w wielu przypadkach nierealne z uwagi na brak takich transakcji na rynku. Jakkolwiek żaden przepis u.g.n. nie określa maksymalnego okresu czasu (sprzed daty uzyskania przez decyzję przymiotu ostateczności), w którym transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianych mogłyby zostać przyjęte do porównań, to pewne wytyczne dla biegłego rzeczoznawcy w tym zakresie zawierają Standardy zawodowe Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Nocie interpretacyjnej zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, zwane dalej "Standardami zawodowymi". W punkcie 3.3. Standardów zawodowych przyjęto, że do porównań należy wykorzystać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Ustalenie kwoty jaką na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna można uzyskać na rynku za transakcje nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianych może odbywać się w oparciu o transakcje dokonane przed tą datą. Z tych względów przyjęcie do porównań transakcji nieruchomościami z obszaru gminy K. w latach 2017-2019 nie stanowi naruszenia art. 98a ust. 1b zdanie 1 u.g.n. przez jego błędne zastosowanie. W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny uznał skargę kasacyjną za pozbawioną usprawiedliwionych podstaw, co skutkowało jej oddaleniem na podstawie art. 184 P.p.s.a.