IV SA/Po 818/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska (spr.) Sędziowie WSA Anna Jarosz WSA Tomasz Grossmann Protokolant ref. staż. Agata Pawlicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi B. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia[...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącego B. W. kwotę 757 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. po rozpoznaniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. B. uchyliło decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] lutego 2015 r., znak [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż decyzją z dnia [...] lutego 2015 r. organ I instancji ustalił na rzecz B. W. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania piwnic i parteru budynku z funkcji produkcyjnej (fabryka wódki) na funkcję usługowo-gastronomiczną, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], arkusz [...], obręb P. przy ul. M. w P.. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. B.... , która pismem z dnia[...] lutego 20015 r. wystąpiła o uznanie jej za stronę postępowania. W piśmie tym wskazała, że w innym postępowaniu, toczącym się z wniosku B. W. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku (dotyczy I kondygnacji) z funkcji produkcyjnej na funkcje usługową (gastronomiczną), przewidzianej do realizacji na działce nr [...] w P. przy ul. M. G., została uznana za stronę postępowania. Nadto nieruchomość Wspólnoty Mieszkaniowej oddalona jest od działki nr [...] o około 6m, i położona jest w ramach obszaru analizowanego i obszaru oddziaływania planowanej inwestycji. Zasadne jest zatem uwzględnienie prawa własności w oparciu o art. 28 Kpa i przyjęcie, że prawa właściciela działki znajdującej się w pobliżu mogą być naruszone przez hałas, zwiększoną liczbę klientów, nieprzyjemne zapachy i inne immisje, które znacząco wpływają na sposób korzystania z nieruchomości. Dodatkowo pismami z dnia [...] marca 2015 r. i [...] marca 2015 r. ww. Wspólnota Mieszkaniowa wniosła swoje uwagi do zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy wskazał m.in., że z przedłożonych akt sprawy wynika, że dla obszaru objętego wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatem w takim przypadku zmiana zagospodarowania terenu polegającego na budowie obiektu budowlanego lub jego rozbudowie wymaga ustalenia w drodze decyzji administracyjnej warunków zabudowy. Stosownie do zapisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunki zabudowy ustalane są wyłącznie w oparciu o przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w tym zwłaszcza w oparciu o art. 61 przywołanej ustawy. Organ I instancji otrzymując zatem wniosek w takiej sprawie musi przede wszystkim zbadać czy spełnia on łącznie warunki określone w ustępie 1 w punktach od 1 do 5 art. 61. Decyzja taka powinna być ponadto zgodna z przepisami odrębnymi. W toku postępowania organ I instancji sporządził analizę urbanistyczną, zarówno w formie tekstowej, jak i graficznej. Obszar analizowany sporządzony został w odległości wskazanej przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy tj. nie mniej niż 87m (3 x 29m). Jak wynika ze sporządzonej w tej sprawie analizy urbanistycznej, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1, pkt. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obszar analizowany wyznaczono w promieniu 87 m od każdego narożnika terenu objętego wnioskiem. Jest to odległość większa od trzykrotnej szerokości frontowej granicy działki (3 x 29m), minimalna dla przeprowadzenia analizy, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. W ocenie Kolegium analiza urbanistyczna wypełnia zatem znamiona prawidłowo sporządzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykonanej na potrzeby decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Wskazuje ona m. in., że mapa zasadnicza obszaru objętego wnioskiem, załączona do wniosku jest zgodna ze stanem faktycznym zagospodarowania terenu. Wyniki analizy stanowią uzasadnienie rozstrzygnięcia dokonanego w decyzji w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym zakresie uwzględniają i wskazują konkretny rodzaj zabudowy poszczególnych działek w obszarze analizowanym wraz ze średnim wskaźnikiem tej wielkości dla obszaru analizowanego, oznaczenie linii zabudowy i szerokości elewacji frontowych na działkach w obszarze analizowanym. Analiza ta wskazuje wyżej wymienione parametry, ich określenie wynika z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania opartego na wyliczeniach matematycznych. Organ odwoławczy ustalił, że planowana inwestycja spełnia wszystkie wymogi zawarte w przepisach art. 61 ust, 1 pkt. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zatem organ prawidłowo ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania piwnic i parteru budynku po byłej fabryce wódek, na lokal gastronomiczny - restaurację (funkcja usługowo - gastronomiczna) na terenie działki nr [...], ark. [...], obręb P. przy ul. M. Kolegium wskazało także, że zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych, stronami postępowania o ustalenie warunków zabudowy są: wnioskodawca, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej wnioskiem oraz właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiadujących. Pod pojęciem sąsiedztwa niekoniecznie należy rozumieć bezpośrednie graniczenie działek, lecz obszar objęty wpływem planowanej inwestycji. W tym wypadku właściciele lub użytkownicy wieczyści działek nie graniczących bezpośrednio z działką objętą wnioskiem, a sąsiadujących z inwestycją, mogą być stroną tylko po wykazaniu w konkretnej sprawie przesłanek z art. 28 Kpa, czyli wpływu wyniku tego postępowania na własny interes prawny lub obowiązek. W orzecznictwie dominuje pogląd, że tylko przepis prawa materialnego stanowiący podstawę interesu prawnego stwarza dla określonego podmiotu legitymację procesową strony. Dlatego o uczestnictwie na prawach strony w danym postępowaniu nie decyduje sama wola czy subiektywne przekonanie danej osoby lecz okoliczność istnienia przepisu prawa materialnego, pozwalającego zakwalifikować interes osoby jako interes prawny. Pojęcie "interes prawny", na którym oparta jest legitymacja procesowa strony w postępowaniu administracyjnym, należy ustalić wg norm prawa materialnego, a mieć interes prawny znaczy to samo, co ustalić przepis prawa powszechnie obowiązującego, na którego podstawie można skutecznie żądać czynności organu z zamiarem zaspokojenia jakiejś potrzeby, albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami danej osoby. Wspólnota Mieszkaniowa wykazała między innymi, iż jej nieruchomość oddalona jest od działki nr [...] o około 6 m, w ramach obszaru analizowanego i obszaru oddziaływania planowanej inwestycji. Zasadne jest zatem uwzględnienie prawa własności w oparciu o art. 28 Kpa i przyjęcie, że prawa właściciela działki znajdującej się w pobliżu mogą być naruszone przez hałas, zwiększoną liczbę klientów, nieprzyjemne zapachy i inne immisje, które znacząco wpływają na sposób korzystania z nieruchomości. W kwestii określenia osób, którym w ramach postępowania o ustalenie warunków zabudowy przysługuje przymiot strony należy przyjąć pogląd, że są to z zasady właściciele albo użytkownicy wieczyści sąsiednich działek, mogą to tez być działki, które nie graniczą bezpośrednio. Nadto źródłem interesu prawnego mogą też by przepisy prawa cywilnego, w tym przepisy dotyczące prawa własności. Zdaniem Kolegium istnieje bezpośredni związek spornej budowy, zmiany sposobu użytkowania obiektu, a interesem przedmiotowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Organ II instancji uznał, że powyższe uzasadnia konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia, na podstawie art. 138 § 2 Kpa, ze względu na to, że strona postępowania winna uczestniczy w postępowaniu administracyjnym, w obu jego instancjach. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Poznaniu wniósł B. W. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: - przepisu postępowania - art. 28 Kpa poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie cytowanego przepisu i w konsekwencji uznanie, za stronę postępowania administracyjnego Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. B. [...]w P., brak jakichkolwiek ustaleń organu administracji II stancji w zakresie istnienia po stronie Wspólnoty Mieszkaniowej interesu prawnego i faktycznego w rozstrzygnięciu niniejsze sprawy; - naruszenie przepisów postępowania - art. 107 § 3 Kpa poprzez, brak uzasadnienia faktycznego i prawnego przesłanek leżących u podstaw uznania przez organ II instancji Wspólnoty Mieszkaniowej za stronę niniejszego postępowania administracyjnego. Mając na uwadze powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł m.in., że uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie zawiera wyjaśniania jakie argumenty prawne i faktyczne - poza faktem sąsiedztwa - zadecydowały o uznaniu przez organ II instancji, Wspólnoty Mieszkaniowej za stronę postępowania administracyjnego. Treść uzasadnienia zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. zawiera w gruncie rzeczy przywołanie orzecznictwa oraz komentarzy i piśmiennictwa w zakresie wykładni art. 28 Kpa, bez jakiegokolwiek ich odniesienia do konkretnej sytuacji, konkretnej sprawy jak również do stanu faktycznego sprawy. Organ II instancji nie poczynił żadnych ustaleń w zakresie odnoszącym się do płożenia nieruchomości, której dotyczy postępowanie tj. lokalizacji w ścisłym centrum miasta P., występowanie zabudowy śródmiejskiej, bliskiego sąsiedztwa [...], bliskiej lokalizacji licznych restauracji, a przede wszystkim położenia nieruchomości przy jednej z głównych ulic Poznania o znacznym natężeniu ruchu samochodowego, komunikacji miejskiej i przebiegu linii tramwajowej. Ocena powyższych czynników winna znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, chociażby z uwagi na podnoszony przez Wspólnotę Mieszkaniową argument możliwości nasilenia hałasu, nieprzyjemnych zapachów, zwiększonej liczby klientów. Zważywszy, że uzasadnienie decyzji stanowi jej integralną część to winno ono korespondować z przedmiotem sprawy i odnosić się do stanu faktycznego sprawy, czego w zaskarżonej decyzji ewidentnie brak. Skarżący wskazał, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu nie określiło na czym polega interes prawny i faktyczny Wspólnoty Mieszkaniowej, aby w tym konkretnym przypadku nadać powyższemu. podmiotowi status strony postępowania administracyjnego. W przedmiotowej sprawie organ II instancji uznał, że Wspólnota Mieszkaniowa posiada interes prawny. Swoje stanowisko organ uzasadnił tym, że nieruchomość Wspólnoty oddalona jest o około 6 m od nieruchomości skarżącego. Tylko na tej podstawie organ uznał, że wydana decyzja o warunkach zabudowy może (hipotetycznie) mieć wpływ na uprawnienia właścicielskie członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Organ I instancji nie dopatrzył się uprawnień Wspólnoty Mieszkaniowej aby przyznać jej status strony. Natomiast organ II instancji nie czyniąc żadnych ustaleń - w sposób nieuprawniony przyznał Wspólnocie Mieszkaniowej status strony niniejszego postępowania administracyjnego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2016 r. pełnomocnik skarżącego podtrzymał skargę i wniósł o zasadzenie na rzecz skarżącego od organu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.– dalej jako "Ppsa") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. uchylającej decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] lutego 2015 r. o ustaleniu na rzecz B. W. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania piwnic i parteru budynku z funkcji produkcyjnej (fabryka wódki) na funkcję usługowo-gastronomiczną, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], arkusz [...], obręb .przy ul. M.. Zaskarżona decyzja podlega uchyleniu, albowiem została wydana z naruszeniem art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 – dalej jako "Kpa"). Zdaniem Sądu, podane w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia przyczyny uchylenia decyzji organu I instancji i przekazania mu sprawy do ponownego rozpatrzenia nie uprawniały organu odwoławczego do skorzystania z możliwości zastosowania art. 138 § 2 Kpa. Zgodnie z treścią tego przepisu organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Żadne inne wady postępowania ani wady decyzji podjętej przez organ I instancji nie dają organowi odwoławczemu podstaw do wydania decyzji w trybie powyższego przepisu. Jedynie konieczność wyjaśnienia takiego zakresu sprawy, który ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie przy popełnionych przez organ I instancji uchybieniach proceduralnych uzasadnia stosowanie art. 138 § 2 Kpa. Podkreślić należy, że przepis ten musi być odczytywany w związku z zasadą wyrażoną w art. 15 kpa. Zasada ta zwana zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego oznacza, że organ odwoławczy ponownie rozpoznaje sprawę, a nie tylko kontroluje prawidłowość rozstrzygnięcia organu I instancji. W każdym razie konieczność wyjaśnienia kto jest stroną w sprawie nie uzasadnia zastosowania art. 138 § 2 kpa. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że samo stwierdzenie przez organ odwoławczy, iż strona postępowania winna uczestniczyć w postępowaniu administracyjnym, w obu jego instancjach, nie uzasadnia jeszcze przekazania organowi I instancji sprawy do ponownego rozpatrzenia, o ile organ wyższego stopnia zarazem nie stwierdzi konieczności przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w zakresie mającym istotny wpływ na rozstrzygniecie sprawy w rozumieniu art. 138 § 2 Kpa. W niniejszej sprawie organ II instancji uznał Wspólnotę Mieszkaniową za stronę postępowania i winien podjąć działania umożliwiające konwalidację naruszenia art. 10 Kpa. Tymczasem mimo, że organ odwoławczy przyjął do rozpoznania odwołanie Wspólnoty Mieszkaniowej, uznał ją za stronę toczącego się postępowania, to nie doręczył jej wydanej decyzji. Należy podkreślić, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. uchyliło decyzję Prezydenta Miasta P. i w ogóle nie wskazało, że zachodzi jeszcze konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w jakimkolwiek zakresie i nie wskazało w uzasadnieniu decyzji jakie okoliczności winien wziąć pod uwagę organ I instancji przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Wręcz przeciwnie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ustaliło, że "planowana inwestycja spełnia wszystkie wymogi zawarte w przepisach art. 61 ust, 1 pkt. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zatem organ prawidłowo ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania piwnic i parteru budynku po byłej fabryce wódek, na lokal gastronomiczny - restaurację (funkcja usługowo - gastronomiczna) na terenie działki nr [...], ark. [...], obręb P. przy ul. M.". Reasumując organ odwoławczy dopuścił się naruszenia art. 138 § 2 Kpa w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa. Należy wyjaśnić, że Sąd nie podzielił zarzutów skargi, a dotyczących naruszenia art. 28 Kpa poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji uznanie za stronę postępowania administracyjnego Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. B. [...] w P.. Zarówno w literaturze jak i w orzecznictwie nie budzi wątpliwości teza, iż kategoria interesu prawnego, na której oparta jest legitymacja procesowa w postępowaniu administracyjnym, należy do prawa materialnego. Czynnikiem różnicującym interes prawny i interes faktyczny jest więc istnienie lub brak normy prawnej przyznającej ochronę danemu podmiotowi. O istnieniu interesu prawnego decydują zatem przepisy prawa powszechnie obowiązującego przyznające stronie konkretne, indywidualne i aktualne korzyści. Z uwagi na szeroko rozumianą podstawę legitymacji strony w postępowaniu administracyjnym oraz brak legalnej definicji pojęcia interesu prawnego nie może ulegać wątpliwości, że kwestie zdolności administracyjnoprawnej danej osoby w konkretnym postępowaniu administracyjnym powinny być rozważane bardzo wnikliwie i w uwzględnieniem okoliczności konkretnej, indywidualnej sprawy oraz przepisów mających w niej zastosowanie. Wykazanie szczególnej ostrożności przy analizie tego problemu jest niezbędne, aby zbyt pochopnie nie eliminować z postępowania administracyjnego osób powołujących się na swój interes prawny w tym właśnie postępowaniu. W tym miejscu wskazać należy, że interes prawny musi być interesem indywidualnym strony postępowania i dotyczyć jej bezpośrednio. Interes prawny wyrażać się winien w możliwości zastosowania normy prawa materialnego w konkretnej sytuacji konkretnego podmiotu prawa (zob. wyrok WSA w Krakowie z dnia 14 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 733/07, Lex nr 469204). Od tak pojmowanego interesu prawnego trzeba odróżnić interes faktyczny, to jest stan, w którym jednostka wprawdzie jest bezpośrednio zainteresowana rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, nie może jednak tego zainteresowania poprzeć przepisami prawa powszechnie obowiązującego, mającymi stanowić podstawę skutecznego żądania stosownych czynności organu administracji. Stwierdzenie istnienia interesu prawnego wymaga zatem ustalenia związku o charakterze materialnoprawnym pomiędzy obowiązującą normą prawa a sytuacją prawną konkretnego podmiotu, polegającego na tym, że fakt stosowania tej normy (decyzja administracyjna) może mieć wpływ na sytuację prawną tego podmiotu w zakresie prawa materialnego. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199, ze zm.) nie zawiera przepisów szczególnych dotyczących stron postępowania, dlatego krąg stron postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy ustala się na zasadach przewidzianych w art. 28 Kpa w myśl którego stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Źródłem interesu prawnego w rozumieniu art. 28 Kpa może być prawo cywilne, w tym rzeczowe, zwłaszcza prawo własności bądź użytkowanie wieczyste (por. wyrok WSA w Poznaniu z 29 listopada 2012 r., sygn. akt IV SA/Po 1297/11 i powołane tam orzeczenia). Takim przepisem jest w szczególności art. 144 Kc, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jak wskazuje się w doktrynie, na problem ustalenia stron postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu należy spojrzeć z perspektywy art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Każdy ma bowiem prawo do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowywaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2011 r., red. Z. Niewiadomski, str. 431 Według utrwalonego już orzecznictwa, krąg osób uprawnionych do udziału w charakterze stron w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie ogranicza się do wnioskodawców oraz właścicieli działek objętych wnioskiem, właścicieli lub użytkowników wieczystych działek sąsiednich lecz powinien być ustalony w oparciu o analizę strefy oddziaływania inwestycji (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 czerwca 2001 r., sygn. akt IV SA 594/99, Lex nr 54166 oraz z dnia 8 września 2004 r. sygn. akt OSK 394/04, Lex 160631). Jednocześnie należy mieć na uwadze, że negatywny wpływ przyszłego przedsięwzięcia nie musi być koniecznie faktycznie wykazany, lecz wystarczy, by zachodziła sama możliwość powstania jego ujemnych następstw. Tak wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 grudnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1505/07, (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych – dalej jako "CBOSA"). Wskazać także należy, że decyzja o warunkach zabudowy w sposób wiążący określa dopuszczalny sposób zabudowy, z którym projekt budowlany musi być zgodny, co wynika z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( Dz. U z 2016r., poz. 290) Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że skarżący złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania piwnic i parteru budynku z funkcji produkcyjnej (fabryka wódki) na funkcję usługowo-gastronomiczną. Jak wynika z akt sprawy (i czemu nie przeczy skarżący) nieruchomość Wspólnoty Mieszkaniowej oddalona jest od działki nr [...] o około 6 m i położona jest w ramach obszaru analizowanego. Zasadne jest zatem uwzględnienie prawa własności w oparciu o art. 28 Kpa i przyjęcie, że prawa właściciela działki, na której znajduje się zabudowa mieszkaniowa, znajdującej się w odległości 6 m od działki inwestora, mogą być naruszone przez hałas, zwiększoną liczbę klientów, nieprzyjemne zapachy, ograniczenie miejsc parkingowych i inne immisje, które znacząco wpływają na sposób korzystania z nieruchomości. Mając wszystko to na uwadze, Sąd, na podstawie art. 145 § 1 lit c Ppsa, zaskarżona decyzję uchylił (pkt 1 sentencji wyroku). O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 Ppsa i art. 205 § 1 Ppsa uwzględniając poniesiony przez skarżącego wpis (500 zł), koszty zastępstwa procesowego (240 zł) i koszt opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (17 zł). Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ odwoławczy rozpozna merytorycznie odwołanie odnosząc się do wszystkich zarzutów odwołania, podniesionych w pismach z dnia 2 marca 2015 r. i 19 marca 2015 r. Nadto rozstrzygniecie swoje uzasadni, jak tego wymaga art. 107 § 3 w zw. z art. 140 Kpa.